Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 03 сентября 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 05 сентября 2014 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ломидзе О.Г.,
судей Галова В.В., Малыхиной М.Н.,
при ведении протокола судебного заседания
помощником судьи Вербицкой А.В.,
в отсутствии лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования город Краснодар
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 10.04.2014 по делу N А32-42302/2013 (судья Гречко О.А.)
по иску Ерояна Рубена Борисовича к федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Краснодарскому краю, при участии третьих лиц: Администрация муниципального образования город Краснодар, общество с ограниченной ответственностью "РАНД", Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае, Департамент имущественных отношений Краснодарского края об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной,
установил:
индивидуальный предприниматель Ероян Рубен Борисович (далее - предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края к федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Краснодарскому краю (далее - кадастровая палата) с иском, в котором просил:
- - определить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:43:0202034:1, общей площадью 343,59 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. им. Тургенева, 102, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации магазина по реализации товаров для детей, в размере 4 380 429 рублей - рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2011;
- - обязать кадастровую палату в течение 5 дней со дня вступления в законную силу решения суда внести в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости указанного земельного участка по состоянию на 01.01.2011 в размере его рыночной стоимости 4 380 429 рублей.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом первой инстанции привлечена Администрация муниципального образования город Краснодар.
Решением арбитражного суда от 10.04.2014 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация муниципального образования г. Краснодар (далее - администрация) обжаловала его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в иске отказать. Жалоба мотивирована следующими доводами: невозможно самостоятельное оспаривание достоверности оценки после принятия органом власти субъекта РФ нормативного акта, ее утверждающего; исковой порядок разрешения спора в рассматриваемой ситуации неприменим; в материалы дела не представлены доказательства обращения истца в департамент имущественных отношений Краснодарского края; разница между кадастровой стоимостью земельного участка и установленной его рыночной стоимостью превышает пределы разумности; уменьшение кадастровой стоимости повлияет на сумму налога.
В отзыве на апелляционную жалобу истец просит оставить обжалуемое решение без изменения.
Определением от 09.07.2014 рассмотрение апелляционной жалобы отложено на 06.08.2014.
Апелляционным судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "РАНД" - цедент по договору N 1 от 26.04.2013 уступки прав и обязанностей.
Суд предложил истцу пояснить, вносились ли в договор аренды земельного участка N 7841 от 22.01.2003 изменения, согласно которым расчет арендной платы производится на основании кадастровой стоимости спорного земельного участка; обосновать легитимацию истца с учетом возможности в будущем применения статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации при наличии на спорном земельном участке объектов недвижимого имущества, принадлежащих истцу на праве собственности.
Суд предложил лицам, участвующим в деле: пояснить, относится ли спорный земельный участок к участкам, государственная собственность на которые не разграничена.
Определением от 06.08.2014 рассмотрение апелляционной жалобы отложено на 03.09.2014.
Апелляционным судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Департамент имущественных отношений Краснодарского края.
Суд предложил истцу представить пояснения по порядку предоставления ему спорного земельного участка; актуальную выписку из ЕГРП в отношении строения, располагающегося на земельном участке.
Во исполнение определения суда от истца поступили документы, а также ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя истца.
Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, истец на основании постановления главы администрации города Краснодара от 30.09.2002 N 1640 является арендатором земельного участка общей площадью 343, 59 кв. м, расположенного в Западном административном округе города Краснодара на углу улиц Тургенева и Красных Партизан, кадастровый номер N 23:43:0202034:0001, разрешенное использование - для эксплуатации магазина по реализации товаров для детей.
Титул истца как арендатора подтверждается представленным в дело договором аренды земельного участка от 22.01.2003 N 7841, заключенным между администрацией и ООО "РАНД", договором N 1 от 26.04.2013 об уступке ООО "РАНД" предпринимателю прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 22.01.2003 N 7841, выписками из ЕГРП от 26.06.2014 и 26.07.2014.
На земельном участке находится 2-х этажное нежилое строение - магазин, назначение - нежилое, площадь 320,7 кв. м, принадлежащее истцу на праве собственности, что подтверждается представленными в дело выпиской из ЕГРП от 14.08.2014 и свидетельством о праве собственности от 15.05.2013.
Расположение указанного здания магазина на земельном участке получило отражение в представленном в дело Отчете N 0575-14/1-О об определении рыночной стоимости земельного участка - л.д. 24, 25 том 2.
Договор аренды заключен с администрацией как арендодателем, зарегистрирован в реестре. Из дела следует, не оспаривается участвующими в деле лицами, что на момент подписания договора аренды (22.01.2003) земельный участок относился к участкам, право собственности публичных образований на которые не разграничено. Администрация распорядилась указанным земельным участком в соответствии со ст. 34, 35 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае".
Приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края N 1756 от 22.11.2011, вступившим в силу с 01.01.2012 года, утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков из земель населенных пунктов Краснодарского края, кадастровая стоимость арендуемого истцом земельного участка составила 9 987 340, 12 рублей - л.д. 18 том 1.
Полагая, что кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, чем нарушаются права истца как владельца земельного участка, истец обратился в суд с иском по настоящему делу.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.
Согласно пунктам 2, 4, 5, 10 указанных Правил, государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.
По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.
В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Положениями статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 30.11.2011 N 346-ФЗ) предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка в суде. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости может быть, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в постановлении от 28.06.2011 N 913/11, пункт 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости. Законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка. Такое требование подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом назначается экспертиза.
Учитывая вышеизложенное, подлежат отклонению доводы апелляционной жалобы о невозможности самостоятельного оспаривания кадастровой стоимости земельного участка, о неприменимости искового порядка разрешения подобного спора, о необходимости предварительного обращения с вопросом о приведении кадастровой стоимости земельного участка в соответствие с ее рыночной стоимостью в Департамент имущественных отношений Краснодарского края.
Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Согласно представленному истцом Отчету об оценке N 0575-14/1-О от 20.01.2014 об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:43:0202034:1, выполненному оценщиком АНО "Центр судебных экспертиз и оценки" Мирошник Юлией Сергеевной, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером: 23:43:0202034:1 по состоянию на 01.01.2011 составляет: 4 380 429 рублей.
Как следует из отчета, Мирошник Юлия Сергеевна является членом СРО ООО "Российское общество оценщиков" - л.д. 4 том 2.
В целях подтверждения значительного превышения установленной кадастровой стоимости земельного участка над его рыночной стоимостью, определенной на дату установления его кадастровой стоимости, Арбитражным судом Краснодарского края по ходатайству истца была назначена экспертиза. Проведение экспертизы было поручено эксперту общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" Билера Татьяне Сергеевне - л.д. 88 том 1.
В соответствии с экспертным заключением Отчет N 0575-14/1-0 от 20.01.2014 "Об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером: 23:43:0202034:1", общей площадью: 343,59 кв. м, расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. им.Тургенева, 102", выполненный по состоянию на 1 января 2011 года АНО "Центр судебных экспертиз и оценки", соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 N 135-ФЗ, соответствует Федеральным Стандартам оценки (ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3), обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности и утвержденным приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 N 254, N 255, N 256, соответствует Своду стандартов оценки ССО РОО 2010. Рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2011 составляет 4 380 429 руб. - л.д. 107 том 1.
Рыночная стоимость земельного участка была определена специалистом и экспертом на дату, по состоянию на которую была установлена кадастровая стоимость по результатам кадастровой оценки земель, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 22.11.2011 N 1756.
Согласно позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 N 10761/11, Закон об оценочной деятельности прямо не называет ту дату, которую следует считать датой установления кадастровой стоимости. Однако, принимая во внимание в совокупности положения главы III.1 Закона об оценочной деятельности, подзаконные акты, регулирующие порядок проведения кадастровой оценки, учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, истец, предъявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки (дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости) и указана в вводной части отчета об определении кадастровой стоимости (приказ Минэкономразвития Российской Федерации от 29.07.2011 N 382 "Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости").
Таким образом, учитывая, что последняя государственная кадастровая оценка земельных участков из земель населенных пунктов Краснодарского края была проведена по состоянию на 01.01.2011, истец правомерно просил установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости, определенной на указанную дату.
Суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что Отчет об оценке и заключению по итогам проведенной по делу экспертизы соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, содержат достаточную информацию и статистический анализ о стоимости сравнимых и схожих земельных участков.
Лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещены о рассмотрении настоящего спора в суде, доказательства недостоверности указанных Отчета и заключения эксперта в материалы дела не представили, на нарушения экспертом при составлении заключений положений законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки не указали, тем самым приняв на себя соответствующие процессуальные риски (статья 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Поэтому подлежит отклонению довод апелляционной жалобы, согласно которому разница между кадастровой стоимостью земельного участка и установленной его рыночной стоимостью превышает пределы разумности.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно принял указанный Отчет N 0575-14/1-0 от 20.01.2014 в качестве допустимого доказательства по настоящему делу.
В связи с этим, установив значительное превышение кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:43:0202034:1 над его рыночной стоимостью, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что кадастровая стоимость данного участка подлежит установлению в соответствии с его рыночной стоимостью.
Истец надлежащим образом легитимирован для заявленного иска.
Во-первых, истец является арендатором вышеназванного земельного участка. Договор аренды заключен сторонами в 2003 году, то есть после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 65 которого устанавливает регулируемую арендную плату за пользование земельными участками публичной собственности.
Согласно толкованию, данному в п. 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Во-вторых, истец является собственником объекта недвижимости, который расположен на земельном участке. В отзыве на апелляционную жалобу истец ссылается, в том числе, на положения ст. 36 ЗК РФ.
Положения ст. 36 ЗК РФ в целях реализации принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости устанавливают исключительное право собственника здания, строения, сооружения, расположенного на земельном участке, на приватизацию земельного участка или приобретение права аренды земельным участком.
В соответствии с п. 1.1 ст. 36 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления.
Согласно п. 1.2 ст. 36 ЗК РФ цена земельных участков не может превышать их кадастровую стоимость. До установления уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости.
Таким образом, истец как арендатор земельного участка с кадастровым номером 23:43:0202034:1 и собственник объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, имеет право на судебную защиту путем изменения сведений о земельном участке в государственном кадастре недвижимости, на что обоснованно указал суд первой инстанции.
По смыслу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 913/11 от 28.06.2011).
Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции законно и обоснованно удовлетворил исковые требования.
Суд апелляционной инстанции отклоняет довод апелляционной жалобы о том, что уменьшение кадастровой стоимости спорного земельного участка повлияет на размер арендной платы за пользование данным участком и приведет к уменьшению бюджетных поступлений, так как в силу положений статьи 57 Конституции Российской Федерации каждый обязан платить только законно установленные налоги и сборы.
Возможность определения кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной установлена нормой пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации и не ставится в зависимость от полномочий органов власти по формированию бюджета.
Суд первой инстанции правильно применил нормы материального права. Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции при рассмотрении дела не допущено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.04.2014 по делу N А32-42302/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.Г.ЛОМИДЗЕ
Судьи
В.В.ГАЛОВ
М.Н.МАЛЫХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.09.2014 N 15АП-9369/2014 ПО ДЕЛУ N А32-42302/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 сентября 2014 г. N 15АП-9369/2014
Дело N А32-42302/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 03 сентября 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 05 сентября 2014 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ломидзе О.Г.,
судей Галова В.В., Малыхиной М.Н.,
при ведении протокола судебного заседания
помощником судьи Вербицкой А.В.,
в отсутствии лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования город Краснодар
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 10.04.2014 по делу N А32-42302/2013 (судья Гречко О.А.)
по иску Ерояна Рубена Борисовича к федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Краснодарскому краю, при участии третьих лиц: Администрация муниципального образования город Краснодар, общество с ограниченной ответственностью "РАНД", Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае, Департамент имущественных отношений Краснодарского края об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной,
установил:
индивидуальный предприниматель Ероян Рубен Борисович (далее - предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края к федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Краснодарскому краю (далее - кадастровая палата) с иском, в котором просил:
- - определить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:43:0202034:1, общей площадью 343,59 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. им. Тургенева, 102, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации магазина по реализации товаров для детей, в размере 4 380 429 рублей - рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2011;
- - обязать кадастровую палату в течение 5 дней со дня вступления в законную силу решения суда внести в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости указанного земельного участка по состоянию на 01.01.2011 в размере его рыночной стоимости 4 380 429 рублей.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом первой инстанции привлечена Администрация муниципального образования город Краснодар.
Решением арбитражного суда от 10.04.2014 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация муниципального образования г. Краснодар (далее - администрация) обжаловала его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в иске отказать. Жалоба мотивирована следующими доводами: невозможно самостоятельное оспаривание достоверности оценки после принятия органом власти субъекта РФ нормативного акта, ее утверждающего; исковой порядок разрешения спора в рассматриваемой ситуации неприменим; в материалы дела не представлены доказательства обращения истца в департамент имущественных отношений Краснодарского края; разница между кадастровой стоимостью земельного участка и установленной его рыночной стоимостью превышает пределы разумности; уменьшение кадастровой стоимости повлияет на сумму налога.
В отзыве на апелляционную жалобу истец просит оставить обжалуемое решение без изменения.
Определением от 09.07.2014 рассмотрение апелляционной жалобы отложено на 06.08.2014.
Апелляционным судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "РАНД" - цедент по договору N 1 от 26.04.2013 уступки прав и обязанностей.
Суд предложил истцу пояснить, вносились ли в договор аренды земельного участка N 7841 от 22.01.2003 изменения, согласно которым расчет арендной платы производится на основании кадастровой стоимости спорного земельного участка; обосновать легитимацию истца с учетом возможности в будущем применения статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации при наличии на спорном земельном участке объектов недвижимого имущества, принадлежащих истцу на праве собственности.
Суд предложил лицам, участвующим в деле: пояснить, относится ли спорный земельный участок к участкам, государственная собственность на которые не разграничена.
Определением от 06.08.2014 рассмотрение апелляционной жалобы отложено на 03.09.2014.
Апелляционным судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Департамент имущественных отношений Краснодарского края.
Суд предложил истцу представить пояснения по порядку предоставления ему спорного земельного участка; актуальную выписку из ЕГРП в отношении строения, располагающегося на земельном участке.
Во исполнение определения суда от истца поступили документы, а также ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя истца.
Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, истец на основании постановления главы администрации города Краснодара от 30.09.2002 N 1640 является арендатором земельного участка общей площадью 343, 59 кв. м, расположенного в Западном административном округе города Краснодара на углу улиц Тургенева и Красных Партизан, кадастровый номер N 23:43:0202034:0001, разрешенное использование - для эксплуатации магазина по реализации товаров для детей.
Титул истца как арендатора подтверждается представленным в дело договором аренды земельного участка от 22.01.2003 N 7841, заключенным между администрацией и ООО "РАНД", договором N 1 от 26.04.2013 об уступке ООО "РАНД" предпринимателю прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 22.01.2003 N 7841, выписками из ЕГРП от 26.06.2014 и 26.07.2014.
На земельном участке находится 2-х этажное нежилое строение - магазин, назначение - нежилое, площадь 320,7 кв. м, принадлежащее истцу на праве собственности, что подтверждается представленными в дело выпиской из ЕГРП от 14.08.2014 и свидетельством о праве собственности от 15.05.2013.
Расположение указанного здания магазина на земельном участке получило отражение в представленном в дело Отчете N 0575-14/1-О об определении рыночной стоимости земельного участка - л.д. 24, 25 том 2.
Договор аренды заключен с администрацией как арендодателем, зарегистрирован в реестре. Из дела следует, не оспаривается участвующими в деле лицами, что на момент подписания договора аренды (22.01.2003) земельный участок относился к участкам, право собственности публичных образований на которые не разграничено. Администрация распорядилась указанным земельным участком в соответствии со ст. 34, 35 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае".
Приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края N 1756 от 22.11.2011, вступившим в силу с 01.01.2012 года, утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков из земель населенных пунктов Краснодарского края, кадастровая стоимость арендуемого истцом земельного участка составила 9 987 340, 12 рублей - л.д. 18 том 1.
Полагая, что кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, чем нарушаются права истца как владельца земельного участка, истец обратился в суд с иском по настоящему делу.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.
Согласно пунктам 2, 4, 5, 10 указанных Правил, государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.
По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.
В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Положениями статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 30.11.2011 N 346-ФЗ) предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка в суде. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости может быть, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в постановлении от 28.06.2011 N 913/11, пункт 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости. Законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка. Такое требование подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом назначается экспертиза.
Учитывая вышеизложенное, подлежат отклонению доводы апелляционной жалобы о невозможности самостоятельного оспаривания кадастровой стоимости земельного участка, о неприменимости искового порядка разрешения подобного спора, о необходимости предварительного обращения с вопросом о приведении кадастровой стоимости земельного участка в соответствие с ее рыночной стоимостью в Департамент имущественных отношений Краснодарского края.
Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Согласно представленному истцом Отчету об оценке N 0575-14/1-О от 20.01.2014 об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:43:0202034:1, выполненному оценщиком АНО "Центр судебных экспертиз и оценки" Мирошник Юлией Сергеевной, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером: 23:43:0202034:1 по состоянию на 01.01.2011 составляет: 4 380 429 рублей.
Как следует из отчета, Мирошник Юлия Сергеевна является членом СРО ООО "Российское общество оценщиков" - л.д. 4 том 2.
В целях подтверждения значительного превышения установленной кадастровой стоимости земельного участка над его рыночной стоимостью, определенной на дату установления его кадастровой стоимости, Арбитражным судом Краснодарского края по ходатайству истца была назначена экспертиза. Проведение экспертизы было поручено эксперту общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" Билера Татьяне Сергеевне - л.д. 88 том 1.
В соответствии с экспертным заключением Отчет N 0575-14/1-0 от 20.01.2014 "Об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером: 23:43:0202034:1", общей площадью: 343,59 кв. м, расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. им.Тургенева, 102", выполненный по состоянию на 1 января 2011 года АНО "Центр судебных экспертиз и оценки", соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 N 135-ФЗ, соответствует Федеральным Стандартам оценки (ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3), обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности и утвержденным приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 N 254, N 255, N 256, соответствует Своду стандартов оценки ССО РОО 2010. Рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2011 составляет 4 380 429 руб. - л.д. 107 том 1.
Рыночная стоимость земельного участка была определена специалистом и экспертом на дату, по состоянию на которую была установлена кадастровая стоимость по результатам кадастровой оценки земель, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 22.11.2011 N 1756.
Согласно позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 N 10761/11, Закон об оценочной деятельности прямо не называет ту дату, которую следует считать датой установления кадастровой стоимости. Однако, принимая во внимание в совокупности положения главы III.1 Закона об оценочной деятельности, подзаконные акты, регулирующие порядок проведения кадастровой оценки, учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, истец, предъявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки (дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости) и указана в вводной части отчета об определении кадастровой стоимости (приказ Минэкономразвития Российской Федерации от 29.07.2011 N 382 "Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости").
Таким образом, учитывая, что последняя государственная кадастровая оценка земельных участков из земель населенных пунктов Краснодарского края была проведена по состоянию на 01.01.2011, истец правомерно просил установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости, определенной на указанную дату.
Суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что Отчет об оценке и заключению по итогам проведенной по делу экспертизы соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, содержат достаточную информацию и статистический анализ о стоимости сравнимых и схожих земельных участков.
Лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещены о рассмотрении настоящего спора в суде, доказательства недостоверности указанных Отчета и заключения эксперта в материалы дела не представили, на нарушения экспертом при составлении заключений положений законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки не указали, тем самым приняв на себя соответствующие процессуальные риски (статья 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Поэтому подлежит отклонению довод апелляционной жалобы, согласно которому разница между кадастровой стоимостью земельного участка и установленной его рыночной стоимостью превышает пределы разумности.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно принял указанный Отчет N 0575-14/1-0 от 20.01.2014 в качестве допустимого доказательства по настоящему делу.
В связи с этим, установив значительное превышение кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:43:0202034:1 над его рыночной стоимостью, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что кадастровая стоимость данного участка подлежит установлению в соответствии с его рыночной стоимостью.
Истец надлежащим образом легитимирован для заявленного иска.
Во-первых, истец является арендатором вышеназванного земельного участка. Договор аренды заключен сторонами в 2003 году, то есть после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 65 которого устанавливает регулируемую арендную плату за пользование земельными участками публичной собственности.
Согласно толкованию, данному в п. 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Во-вторых, истец является собственником объекта недвижимости, который расположен на земельном участке. В отзыве на апелляционную жалобу истец ссылается, в том числе, на положения ст. 36 ЗК РФ.
Положения ст. 36 ЗК РФ в целях реализации принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости устанавливают исключительное право собственника здания, строения, сооружения, расположенного на земельном участке, на приватизацию земельного участка или приобретение права аренды земельным участком.
В соответствии с п. 1.1 ст. 36 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления.
Согласно п. 1.2 ст. 36 ЗК РФ цена земельных участков не может превышать их кадастровую стоимость. До установления уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости.
Таким образом, истец как арендатор земельного участка с кадастровым номером 23:43:0202034:1 и собственник объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, имеет право на судебную защиту путем изменения сведений о земельном участке в государственном кадастре недвижимости, на что обоснованно указал суд первой инстанции.
По смыслу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 913/11 от 28.06.2011).
Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции законно и обоснованно удовлетворил исковые требования.
Суд апелляционной инстанции отклоняет довод апелляционной жалобы о том, что уменьшение кадастровой стоимости спорного земельного участка повлияет на размер арендной платы за пользование данным участком и приведет к уменьшению бюджетных поступлений, так как в силу положений статьи 57 Конституции Российской Федерации каждый обязан платить только законно установленные налоги и сборы.
Возможность определения кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной установлена нормой пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации и не ставится в зависимость от полномочий органов власти по формированию бюджета.
Суд первой инстанции правильно применил нормы материального права. Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции при рассмотрении дела не допущено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.04.2014 по делу N А32-42302/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.Г.ЛОМИДЗЕ
Судьи
В.В.ГАЛОВ
М.Н.МАЛЫХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)