Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Симон Н.Б.
Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:
председательствующего Секериной О.И.,
судей Тарасовой О.Н., Решетниковой И.Ф.,
при секретаре Р.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе истца П. на решение Центрального районного суда города Барнаула Алтайского края от 27 ноября 2013 года по иску П. к С., К.Н. о признании сделки недействительной, взыскании денежных средств.
Заслушав доклад судьи Тарасовой О.Н., судебная коллегия
установила:
П. обратилась в суд с иском к ответчикам о признании предварительного договора купли продажи *** от ДД.ММ.ГГ, соглашения от ДД.ММ.ГГ о расторжении предварительного договора купли-продажи *** от ДД.ММ.ГГ недействительными, взыскании с К.Н., С. по <данные изъяты> суммы долга по авансовому платежу, процентов за пользование чужими денежными средствами на день предъявления иска по <данные изъяты> с каждого, а также проценты за пользование чужими денежными средствами на день вынесения решения.
В обоснование заявленных требований ссылалась на то, что ДД.ММ.ГГ между С., К.Н. и П. заключен предварительный договор купли-продажи *** принадлежащего продавцам на праве долевой собственности земельного участка *** в <адрес> в микрорайоне "<данные изъяты>", общей площадью <данные изъяты>, которому в соответствии с генеральным планом, присвоен адрес: <адрес>. По условиям договора ответчики обязаны до заключения основного договора купли-продажи за свой счет провести перевод земельного участка в статус "Земли населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства" до ДД.ММ.ГГ, подписать основной договор купли-продажи в срок до ДД.ММ.ГГ. Истец обязывалась подписать с продавцами договор купли-продажи земельного участка в 10-дневный срок с момента готовности документов, но не позднее ДД.ММ.ГГ, и зарегистрировать свое право собственности на участок. Стоимость земельного участка составляла <данные изъяты>., при этом договором предусмотрено, что истец обязана оплатить продавцам авансовый платеж в размере <данные изъяты> по <данные изъяты> каждому, что было сделано истцом ДД.ММ.ГГ, в срок до ДД.ММ.ГГ выплатить оставшуюся сумму по договору. За отказ от подписания основного договора купли-продажи со стороны истца, ответчики возвращают сумму авансового платежа за минусом штрафа в размере 10% от стоимости участка в двухнедельный срок после объявления об отказе от подписания договора.
ДД.ММ.ГГ между С., К.Н. и П. заключено соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи *** от ДД.ММ.ГГ, в соответствии с которым договор был расторгнут с применением штрафных санкций в размере 10% от стоимости участка, что составляет <данные изъяты>. Оставшиеся денежные средства в сумме <данные изъяты> ДД.ММ.ГГ возвращены истцу. Считает, что действия ответчиков по применению к истцу штрафных санкций в виде удержания из авансового платежа <данные изъяты> являются незаконными, поскольку предварительный договор купли-продажи *** от ДД.ММ.ГГ, соглашение от ДД.ММ.ГГ о расторжении предварительного договора купли-продажи *** от ДД.ММ.ГГ противоречат законодательству. Заключая предварительный договор купли-продажи земельного участка, истец намеревалась в будущем использовать земельный участок для индивидуального жилищного строительства. По состоянию на ДД.ММ.ГГ целевое назначение земельного участка определено не было, тем самым в нарушение п. 3 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительным договором не установлен предмет основного договора купли-продажи. Содержание договора не позволяет установить кадастровый номер земельного участка, что свидетельствует о том, что земельный участок не прошел кадастровый учет, в связи с чем, он не может быть объектом купли-продажи, поскольку в силу ч. 1 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации объектом купли продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю продавец должен обладать правом собственности на него. Ответчики на дату заключения предварительного договора правом собственности на указанный земельный участок с целевым назначением "земли населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства" не обладали. Предварительный договор купли-продажи *** от ДД.ММ.ГГ, соглашение от ДД.ММ.ГГ о расторжении предварительного договора купли-продажи *** от ДД.ММ.ГГ ничтожны, поскольку не соответствуют требованиям закона. Размер процентов за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ, исходя из ставки рефинансирования 8,25%, составляет <данные изъяты>., за период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ - <данные изъяты>
В судебном заседании истец пояснила, что окончательный расчет за земельный участок произвести не смогла, в связи с чем, предварительный договор был расторгнут.
Представитель истца К.И. пояснил, что предварительный договор заключен незаконно, так как не ясно, к какой категории относился земельный участок, поскольку он не был поставлен на кадастровый учет. Объект недвижимости не сформирован, поэтому не мог быть предметом договора купли-продажи. При заключении предварительного договора запланированные мероприятия по формированию земельного участка не были проведены. Ответчики обязались перевести земельный участок в земли населенных пунктов до ДД.ММ.ГГ Право собственности на ответчиков зарегистрировано ДД.ММ.ГГ. Основной договор должен быть заключен до ДД.ММ.ГГ. Письменного предложения по заключению основного договора не последовало, следовательно, прекратились все обязательства. Штрафные санкции по предварительному договору не могли быть взысканы.
Решением Центрального районного суда города Барнаула от 27.11.2013 исковые требования П. оставлены без удовлетворения.
В апелляционной жалобе истец просит решение изменить, принять новое и признать пункт 4.2.2 предварительного договора купли-продажи *** от ДД.ММ.ГГ, пункт 3 соглашения от ДД.ММ.ГГ о расторжении предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ, заключенного между истцом и С., К.Н. недействительными, взыскать с ответчиков по <данные изъяты> - сумму долга по авансовому платежу, по <данные изъяты> - проценты за пользование чужими денежными средствами на день предъявления иска.
Соглашаясь с решением суда в части отказа в признании недействительными предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ, соглашения от ДД.ММ.ГГ о расторжении предварительного договора купли-продажи недействительными (за исключением п. 4.2.2 предварительного договора, п. 3 соглашения), полагает, что состоявшееся судебное решение в части отказа в удовлетворении остальной части требований вынесено незаконно ввиду неправильного применения норм материального права.
В обоснование ссылается на доводы, изложенные в исковом заявлении, и считает, что действия ответчиков по применению к истцу штрафных санкций в виде удержания из авансового платежа <данные изъяты>, являются незаконными. При этом указывает, что судом заключенный договор квалифицирован как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, а спор, вытекающий из данного договора, разрешен по правилам о договоре купли-продажи. Вместе с тем, правоотношения сторон основаны и возникли на положениях ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации. Возможность взыскания неустойки в связи с отказом заключить основной договор действующим законодательством не предусмотрена. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны были заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Основной договор в срок до ДД.ММ.ГГ не подписан. Ответчики предложение о заключении основного договора не направляли. Учитывая изложенное, суд должен был прийти к выводу о том, что предусмотренные предварительным договором обязательства сторон прекращены, и ответчики не вправе требовать взыскание неустойки. Пункт 4.2.2. предварительного договора купли-продажи *** от ДД.ММ.ГГ, пункт 3 соглашения от ДД.ММ.ГГ о расторжении предварительного договора купли-продажи *** от ДД.ММ.ГГ ничтожны, поскольку не соответствуют требованиям закона в силу ст. 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Кроме того, указывает, что стороной истца в судебном заседании было заявлено ходатайство о снижении размера неустойки, поскольку удержанная ответчиками денежная сумма явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, с учетом периода неисполнения обязательства размер неустойки составляет 16,8% в день.
Представитель ответчиков Л. в возражениях на апелляционную жалобу указывает, что стороны руководствовались свободой договора и своим соглашением определили порядок и условия прекращения договора, что соответствует законодательству, подписанием соглашения покупатель не только подтвердил, что уведомлен о расторжении договора продавцами, но и согласен со штрафными санкциями в том числе.
В суде апелляционной инстанции истец П., представитель истца К.И. доводы жалобы поддержали, представитель ответчиков Л. просил оставить жалобу без удовлетворения.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили.
Судебная коллегия, учитывая положения статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, полагала возможным рассмотреть дело при данной явке.
Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения в соответствии со ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, Судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГ между С., К.Н. (продавцами) и П. (покупателем) был заключен предварительный договор купли-продажи N ***, согласно которому продавцы обязались продать, а покупатель - приобрести в собственность принадлежащий продавцам на праве долевой собственности земельный участок *** в <адрес> в микрорайоне <данные изъяты> (в соответствии с генеральным планом, присвоенный адрес: <адрес>), общей площадью <данные изъяты>
До заключения основного договора купли-продажи продавцы обязались за свой счет провести перевод земельного участка в статус "земли населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства" до ДД.ММ.ГГ и подписать основной договор купли-продажи в срок до ДД.ММ.ГГ (п. 2.1.3. и 2.1.4 указанного договора).
Стоимость земельного участка установлена п. 3.1 договора и составляет <данные изъяты>
В соответствии с п. 3.2 договора покупатель обязуется в срок не позднее пяти рабочих оплатить продавцам авансовый платеж в размере <данные изъяты> на их расчетные счета в ООО КБ "<данные изъяты>" г. Барнаул, по <данные изъяты> каждому, все последующие платежи производятся каждому из продавцов в равных размерах. В срок до ДД.ММ.ГГ выплатить продавцам оставшуюся невыплаченную сумму.
Пунктом 4.2.1 договора предусмотрено, что в случае просрочки платежей более чем на 5 дней продавцы имеют право на расторжение договора в одностороннем порядке. За отказ от подписания договора купли-продажи продавец возвращает покупателю сумму авансового платежа за минусом штрафа в размере 10% от стоимости участка в двухнедельный срок после объявления об отказе от подписания договора.
ДД.ММ.ГГ истцом в счет авансовой оплаты за земельный участок *** по предварительному договору купли-продажи перечислено по <данные изъяты> на счета С. и К.Н.
ДД.ММ.ГГ между истцом и ответчиками заключено соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи *** от ДД.ММ.ГГ, в соответствии с которым продавцы, пользуясь своим правом на одностороннее расторжение договора, приняли решение расторгнуть договор с применением штрафных санкций в размере 10% от стоимости участка, что составляет <данные изъяты>.
Оставшиеся после применения штрафных санкций денежные средства, а именно, <данные изъяты>, ДД.ММ.ГГ возвращены истцу.
Разрешая спор при указанных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что отсутствуют основания для признания оспариваемых договора купли-продажи и соглашения о расторжении договора купли-продажи недействительными, взыскании сумм неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Данные выводы суда Судебная коллегия находит обоснованными и соответствующими действующему законодательству.
Поскольку истец согласился с решением суда в части отказа в признании предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ, соглашения от ДД.ММ.ГГ о расторжении предварительного договора купли-продажи недействительными (за исключением п. 4.2.2 предварительного договора, п. 3 соглашения), решение суда в указанной части не является предметом рассмотрения судебной коллегии.
Истец, выражая свое несогласие с пунктами 4.2.2. предварительного договора купли-продажи *** от ДД.ММ.ГГ, предусматривающим ответственность покупателя за отказ от подписания основного договора купли-продажи и п. 3 соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ, указывает, что они ничтожны, поскольку не соответствуют требованиям закона.
Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Поскольку предварительный договор купли-продажи земельного участка *** от ДД.ММ.ГГ квалифицирован судом первой инстанции как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, то споры, вытекающие из указанного договора, как верно указано судом, подлежат рассмотрению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи.
Согласно ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями при этом односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не допускаются..
В силу ст. 487 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса. В случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса.
В соответствии с п. 2 ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей не предоставленному исполнению.
Судом было установлено, и не отрицалось ответчиком, что в сроки, оговоренные в предварительном договоре купли-продажи, оплата по договору не была произведена по вине истца, поскольку у нее отсутствовали денежные средства.
Согласно п. 4.2.2. предварительного договора от ДД.ММ.ГГ за отказ от подписания основного договора купли-продажи продавец возвращает покупателю сумму авансового платежа за минусом штрафа в размере 10% от стоимости участка в двухнедельный срок после объявления об отказе от подписания договора.
Продавцы, пользуясь своим правом на одностороннее расторжение договора в соответствии с п. 4.2.1. приняли решение расторгнуть договор с применением штрафных санкций в размере 10% от стоимости участка, что составляет <данные изъяты> (п. 3 Соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи *** от ДД.ММ.ГГ). Покупатель, подписывая настоящее соглашение, принимает его условия. По соглашению сторон, оставшиеся денежные средства после применения штрафных санкций, а именно <данные изъяты> подлежат возврату покупателю на счет открытый в Алтайском отделении *** ОАО "<данные изъяты>" г. Барнаула в течение 3 рабочих дней с момента подписания настоящего соглашения (п. 4 указанного Соглашения).
Согласно п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться в том числе неустойкой и задатком.
Пунктом 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная, в частности, договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.
Принимая во внимание надлежащее согласование сторонами в случае расторжения договора по инициативе покупателя удержания неустойки в размере 10% от стоимости земельного участка, суд первой инстанции, верно не усмотрел правовых оснований для признания договора от ДД.ММ.ГГ и соглашения от ДД.ММ.ГГ недействительными и удовлетворения требований истца о взыскании в ее пользу удержанной ответчиками в качестве неустойки денежной суммы.
Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к несогласию с удержанной неустойкой в размере 10% от стоимости земельного участка, не принимаются судебной коллегией, поскольку стороной истца доказательств расторжения предварительного договора купли-продажи в связи с иными обстоятельствами, кроме отсутствия у истца денежных средств, не представлено.
Ссылка в жалобе на то, что размер удержанной ответчиками неустойки явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства, судебной коллегией также не принимается во внимание.
В силу ст. 333 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
По смыслу названной статьи закона уменьшение неустойки направлено на установление баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба и является правом суда. Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.
Судебная коллегия, учитывая приведенные выше положения закона, не находит оснований для применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как доказательств несоразмерности удержанной ответчиками неустойки стороной истца не представлено.
Таким образом, обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции установлены правильно. Всем представленным доказательствам суд дал надлежащую правовую оценку в соответствии с требованиями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, оснований для несогласия с которой у судебной коллегии не имеется.
Решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не усматривается.
В связи с изложенным, апелляционная жалоба истца удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
апелляционную жалобу истца П. на решение Центрального районного суда города Барнаула Алтайского края от 27 ноября 2013 года оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ АЛТАЙСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 12.02.2014 ПО ДЕЛУ N 33-1231/2014
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АЛТАЙСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 февраля 2014 г. по делу N 33-1231/2014
Судья Симон Н.Б.
Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:
председательствующего Секериной О.И.,
судей Тарасовой О.Н., Решетниковой И.Ф.,
при секретаре Р.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе истца П. на решение Центрального районного суда города Барнаула Алтайского края от 27 ноября 2013 года по иску П. к С., К.Н. о признании сделки недействительной, взыскании денежных средств.
Заслушав доклад судьи Тарасовой О.Н., судебная коллегия
установила:
П. обратилась в суд с иском к ответчикам о признании предварительного договора купли продажи *** от ДД.ММ.ГГ, соглашения от ДД.ММ.ГГ о расторжении предварительного договора купли-продажи *** от ДД.ММ.ГГ недействительными, взыскании с К.Н., С. по <данные изъяты> суммы долга по авансовому платежу, процентов за пользование чужими денежными средствами на день предъявления иска по <данные изъяты> с каждого, а также проценты за пользование чужими денежными средствами на день вынесения решения.
В обоснование заявленных требований ссылалась на то, что ДД.ММ.ГГ между С., К.Н. и П. заключен предварительный договор купли-продажи *** принадлежащего продавцам на праве долевой собственности земельного участка *** в <адрес> в микрорайоне "<данные изъяты>", общей площадью <данные изъяты>, которому в соответствии с генеральным планом, присвоен адрес: <адрес>. По условиям договора ответчики обязаны до заключения основного договора купли-продажи за свой счет провести перевод земельного участка в статус "Земли населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства" до ДД.ММ.ГГ, подписать основной договор купли-продажи в срок до ДД.ММ.ГГ. Истец обязывалась подписать с продавцами договор купли-продажи земельного участка в 10-дневный срок с момента готовности документов, но не позднее ДД.ММ.ГГ, и зарегистрировать свое право собственности на участок. Стоимость земельного участка составляла <данные изъяты>., при этом договором предусмотрено, что истец обязана оплатить продавцам авансовый платеж в размере <данные изъяты> по <данные изъяты> каждому, что было сделано истцом ДД.ММ.ГГ, в срок до ДД.ММ.ГГ выплатить оставшуюся сумму по договору. За отказ от подписания основного договора купли-продажи со стороны истца, ответчики возвращают сумму авансового платежа за минусом штрафа в размере 10% от стоимости участка в двухнедельный срок после объявления об отказе от подписания договора.
ДД.ММ.ГГ между С., К.Н. и П. заключено соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи *** от ДД.ММ.ГГ, в соответствии с которым договор был расторгнут с применением штрафных санкций в размере 10% от стоимости участка, что составляет <данные изъяты>. Оставшиеся денежные средства в сумме <данные изъяты> ДД.ММ.ГГ возвращены истцу. Считает, что действия ответчиков по применению к истцу штрафных санкций в виде удержания из авансового платежа <данные изъяты> являются незаконными, поскольку предварительный договор купли-продажи *** от ДД.ММ.ГГ, соглашение от ДД.ММ.ГГ о расторжении предварительного договора купли-продажи *** от ДД.ММ.ГГ противоречат законодательству. Заключая предварительный договор купли-продажи земельного участка, истец намеревалась в будущем использовать земельный участок для индивидуального жилищного строительства. По состоянию на ДД.ММ.ГГ целевое назначение земельного участка определено не было, тем самым в нарушение п. 3 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительным договором не установлен предмет основного договора купли-продажи. Содержание договора не позволяет установить кадастровый номер земельного участка, что свидетельствует о том, что земельный участок не прошел кадастровый учет, в связи с чем, он не может быть объектом купли-продажи, поскольку в силу ч. 1 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации объектом купли продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю продавец должен обладать правом собственности на него. Ответчики на дату заключения предварительного договора правом собственности на указанный земельный участок с целевым назначением "земли населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства" не обладали. Предварительный договор купли-продажи *** от ДД.ММ.ГГ, соглашение от ДД.ММ.ГГ о расторжении предварительного договора купли-продажи *** от ДД.ММ.ГГ ничтожны, поскольку не соответствуют требованиям закона. Размер процентов за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ, исходя из ставки рефинансирования 8,25%, составляет <данные изъяты>., за период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ - <данные изъяты>
В судебном заседании истец пояснила, что окончательный расчет за земельный участок произвести не смогла, в связи с чем, предварительный договор был расторгнут.
Представитель истца К.И. пояснил, что предварительный договор заключен незаконно, так как не ясно, к какой категории относился земельный участок, поскольку он не был поставлен на кадастровый учет. Объект недвижимости не сформирован, поэтому не мог быть предметом договора купли-продажи. При заключении предварительного договора запланированные мероприятия по формированию земельного участка не были проведены. Ответчики обязались перевести земельный участок в земли населенных пунктов до ДД.ММ.ГГ Право собственности на ответчиков зарегистрировано ДД.ММ.ГГ. Основной договор должен быть заключен до ДД.ММ.ГГ. Письменного предложения по заключению основного договора не последовало, следовательно, прекратились все обязательства. Штрафные санкции по предварительному договору не могли быть взысканы.
Решением Центрального районного суда города Барнаула от 27.11.2013 исковые требования П. оставлены без удовлетворения.
В апелляционной жалобе истец просит решение изменить, принять новое и признать пункт 4.2.2 предварительного договора купли-продажи *** от ДД.ММ.ГГ, пункт 3 соглашения от ДД.ММ.ГГ о расторжении предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ, заключенного между истцом и С., К.Н. недействительными, взыскать с ответчиков по <данные изъяты> - сумму долга по авансовому платежу, по <данные изъяты> - проценты за пользование чужими денежными средствами на день предъявления иска.
Соглашаясь с решением суда в части отказа в признании недействительными предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ, соглашения от ДД.ММ.ГГ о расторжении предварительного договора купли-продажи недействительными (за исключением п. 4.2.2 предварительного договора, п. 3 соглашения), полагает, что состоявшееся судебное решение в части отказа в удовлетворении остальной части требований вынесено незаконно ввиду неправильного применения норм материального права.
В обоснование ссылается на доводы, изложенные в исковом заявлении, и считает, что действия ответчиков по применению к истцу штрафных санкций в виде удержания из авансового платежа <данные изъяты>, являются незаконными. При этом указывает, что судом заключенный договор квалифицирован как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, а спор, вытекающий из данного договора, разрешен по правилам о договоре купли-продажи. Вместе с тем, правоотношения сторон основаны и возникли на положениях ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации. Возможность взыскания неустойки в связи с отказом заключить основной договор действующим законодательством не предусмотрена. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны были заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Основной договор в срок до ДД.ММ.ГГ не подписан. Ответчики предложение о заключении основного договора не направляли. Учитывая изложенное, суд должен был прийти к выводу о том, что предусмотренные предварительным договором обязательства сторон прекращены, и ответчики не вправе требовать взыскание неустойки. Пункт 4.2.2. предварительного договора купли-продажи *** от ДД.ММ.ГГ, пункт 3 соглашения от ДД.ММ.ГГ о расторжении предварительного договора купли-продажи *** от ДД.ММ.ГГ ничтожны, поскольку не соответствуют требованиям закона в силу ст. 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Кроме того, указывает, что стороной истца в судебном заседании было заявлено ходатайство о снижении размера неустойки, поскольку удержанная ответчиками денежная сумма явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, с учетом периода неисполнения обязательства размер неустойки составляет 16,8% в день.
Представитель ответчиков Л. в возражениях на апелляционную жалобу указывает, что стороны руководствовались свободой договора и своим соглашением определили порядок и условия прекращения договора, что соответствует законодательству, подписанием соглашения покупатель не только подтвердил, что уведомлен о расторжении договора продавцами, но и согласен со штрафными санкциями в том числе.
В суде апелляционной инстанции истец П., представитель истца К.И. доводы жалобы поддержали, представитель ответчиков Л. просил оставить жалобу без удовлетворения.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили.
Судебная коллегия, учитывая положения статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, полагала возможным рассмотреть дело при данной явке.
Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения в соответствии со ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, Судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГ между С., К.Н. (продавцами) и П. (покупателем) был заключен предварительный договор купли-продажи N ***, согласно которому продавцы обязались продать, а покупатель - приобрести в собственность принадлежащий продавцам на праве долевой собственности земельный участок *** в <адрес> в микрорайоне <данные изъяты> (в соответствии с генеральным планом, присвоенный адрес: <адрес>), общей площадью <данные изъяты>
До заключения основного договора купли-продажи продавцы обязались за свой счет провести перевод земельного участка в статус "земли населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства" до ДД.ММ.ГГ и подписать основной договор купли-продажи в срок до ДД.ММ.ГГ (п. 2.1.3. и 2.1.4 указанного договора).
Стоимость земельного участка установлена п. 3.1 договора и составляет <данные изъяты>
В соответствии с п. 3.2 договора покупатель обязуется в срок не позднее пяти рабочих оплатить продавцам авансовый платеж в размере <данные изъяты> на их расчетные счета в ООО КБ "<данные изъяты>" г. Барнаул, по <данные изъяты> каждому, все последующие платежи производятся каждому из продавцов в равных размерах. В срок до ДД.ММ.ГГ выплатить продавцам оставшуюся невыплаченную сумму.
Пунктом 4.2.1 договора предусмотрено, что в случае просрочки платежей более чем на 5 дней продавцы имеют право на расторжение договора в одностороннем порядке. За отказ от подписания договора купли-продажи продавец возвращает покупателю сумму авансового платежа за минусом штрафа в размере 10% от стоимости участка в двухнедельный срок после объявления об отказе от подписания договора.
ДД.ММ.ГГ истцом в счет авансовой оплаты за земельный участок *** по предварительному договору купли-продажи перечислено по <данные изъяты> на счета С. и К.Н.
ДД.ММ.ГГ между истцом и ответчиками заключено соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи *** от ДД.ММ.ГГ, в соответствии с которым продавцы, пользуясь своим правом на одностороннее расторжение договора, приняли решение расторгнуть договор с применением штрафных санкций в размере 10% от стоимости участка, что составляет <данные изъяты>.
Оставшиеся после применения штрафных санкций денежные средства, а именно, <данные изъяты>, ДД.ММ.ГГ возвращены истцу.
Разрешая спор при указанных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что отсутствуют основания для признания оспариваемых договора купли-продажи и соглашения о расторжении договора купли-продажи недействительными, взыскании сумм неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Данные выводы суда Судебная коллегия находит обоснованными и соответствующими действующему законодательству.
Поскольку истец согласился с решением суда в части отказа в признании предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ, соглашения от ДД.ММ.ГГ о расторжении предварительного договора купли-продажи недействительными (за исключением п. 4.2.2 предварительного договора, п. 3 соглашения), решение суда в указанной части не является предметом рассмотрения судебной коллегии.
Истец, выражая свое несогласие с пунктами 4.2.2. предварительного договора купли-продажи *** от ДД.ММ.ГГ, предусматривающим ответственность покупателя за отказ от подписания основного договора купли-продажи и п. 3 соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ, указывает, что они ничтожны, поскольку не соответствуют требованиям закона.
Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Поскольку предварительный договор купли-продажи земельного участка *** от ДД.ММ.ГГ квалифицирован судом первой инстанции как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, то споры, вытекающие из указанного договора, как верно указано судом, подлежат рассмотрению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи.
Согласно ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями при этом односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не допускаются..
В силу ст. 487 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса. В случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса.
В соответствии с п. 2 ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей не предоставленному исполнению.
Судом было установлено, и не отрицалось ответчиком, что в сроки, оговоренные в предварительном договоре купли-продажи, оплата по договору не была произведена по вине истца, поскольку у нее отсутствовали денежные средства.
Согласно п. 4.2.2. предварительного договора от ДД.ММ.ГГ за отказ от подписания основного договора купли-продажи продавец возвращает покупателю сумму авансового платежа за минусом штрафа в размере 10% от стоимости участка в двухнедельный срок после объявления об отказе от подписания договора.
Продавцы, пользуясь своим правом на одностороннее расторжение договора в соответствии с п. 4.2.1. приняли решение расторгнуть договор с применением штрафных санкций в размере 10% от стоимости участка, что составляет <данные изъяты> (п. 3 Соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи *** от ДД.ММ.ГГ). Покупатель, подписывая настоящее соглашение, принимает его условия. По соглашению сторон, оставшиеся денежные средства после применения штрафных санкций, а именно <данные изъяты> подлежат возврату покупателю на счет открытый в Алтайском отделении *** ОАО "<данные изъяты>" г. Барнаула в течение 3 рабочих дней с момента подписания настоящего соглашения (п. 4 указанного Соглашения).
Согласно п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться в том числе неустойкой и задатком.
Пунктом 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная, в частности, договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.
Принимая во внимание надлежащее согласование сторонами в случае расторжения договора по инициативе покупателя удержания неустойки в размере 10% от стоимости земельного участка, суд первой инстанции, верно не усмотрел правовых оснований для признания договора от ДД.ММ.ГГ и соглашения от ДД.ММ.ГГ недействительными и удовлетворения требований истца о взыскании в ее пользу удержанной ответчиками в качестве неустойки денежной суммы.
Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к несогласию с удержанной неустойкой в размере 10% от стоимости земельного участка, не принимаются судебной коллегией, поскольку стороной истца доказательств расторжения предварительного договора купли-продажи в связи с иными обстоятельствами, кроме отсутствия у истца денежных средств, не представлено.
Ссылка в жалобе на то, что размер удержанной ответчиками неустойки явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства, судебной коллегией также не принимается во внимание.
В силу ст. 333 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
По смыслу названной статьи закона уменьшение неустойки направлено на установление баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба и является правом суда. Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.
Судебная коллегия, учитывая приведенные выше положения закона, не находит оснований для применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как доказательств несоразмерности удержанной ответчиками неустойки стороной истца не представлено.
Таким образом, обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции установлены правильно. Всем представленным доказательствам суд дал надлежащую правовую оценку в соответствии с требованиями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, оснований для несогласия с которой у судебной коллегии не имеется.
Решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не усматривается.
В связи с изложенным, апелляционная жалоба истца удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
апелляционную жалобу истца П. на решение Центрального районного суда города Барнаула Алтайского края от 27 ноября 2013 года оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)