Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 26 сентября 2013 года
В полном объеме постановление изготовлено 03 октября 2013 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Николаевой С.Ю., судей Балакиревой Е.М, Пышкиной Н.Ю., при ведении протокола секретарем судебного заседания Гарифовым И.Ш., рассмотрев 26 сентября 2013 года в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 30 июля 2013 года, принятое по делу N А55-8995/2013 (судья Селиваткин П.В.)
по иску Общества с ограниченной ответственностью "ПИК" (ОГРН 1096320002547)
к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области (ОГРН 1106315004003),
с участием третьего лица ФГБУ "ФКП Росреестра по Самарской области",
об урегулировании разногласий при заключении договора,
при участии в судебном заседании:
- от истца - не явились, извещены надлежащим образом;
- от ответчика - не явились, извещены надлежащим образом;
- от третьего лица - не явились, извещены надлежащим образом.
Истец - Общество с ограниченной ответственностью "ПИК" обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском к ответчику - Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи земельного участка находящегося в федеральной собственности, с кадастровым номером 63:09:0102157:541, площадью 2 130,00 кв. м, расположенного по адресу: Самарская область, гор. Тольятти, Автозаводский район, ул. Северная; на земельном участке расположено здании проходной, которое имеет адрес: улица Северная, 38-а, изложенных в протоколе разногласий по условиям п. 2.1., п. 3.2., п. 4.1.2, п. 4.2. раздела 4, п. 4.4., п. 5.1., п. 5.3., раздел 6.
В судебном заседании 26 июля 2013 года истцом заявлено об уточнении исковых требований в части исключения из протокола разногласий отдельных пунктов, а также обязании ответчика скрепить печатью договор купли-продажи земельного участка находящегося в федеральной собственности.
Учитывая, что указанное уточнение не нарушает прав других лиц и не противоречит законодательству его следует принять.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 30 июля 2013 года, с учетом дополнительного решения Арбитражного суда Самарской области от 08 августа 2013 года, суд урегулировал разногласия при заключении договора купли-продажи земельного участка находящегося в федеральной собственности, с кадастровым номером 63:09:0102157:541, площадью 2 130,00 кв. м, расположенного по адресу: Самарская область, гор. Тольятти, Автозаводский район, ул. Северная; на земельном участке расположено здании проходной, которое имеет адрес: улица Северная, 38-а.
Заявитель - Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области, не согласившись с решением суда первой инстанции, подал в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе в иске, поскольку решение является незаконным, нарушающим права и законные интересы Российской Федерации, так как в обжалуемом судебном акте имеется несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также судебные акты вынесены с неправильным применением и нарушением норм материального права.
Представители истца, ответчика и третьего лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
От истца в материалы дела поступил мотивированный отзыв, которым просил оставить апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, истец обратился на основании ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации с заявлением (исх. N 51 от 17 апреля 2012 года) к ответчику предоставить на праве собственности (продать) истцу (ООО "ПИК") земельный участок, назначение: земли населенных пунктов, для дальнейшей эксплуатации зданий склада и административно-бытового корпуса с кадастровым номером 63:09:0102157:541 площадью 2 130,00 кв. м, расположенного по адресу: Самарская область, гор. Тольятти, Автозаводский район, ул. Северная; на земельном участке расположено здание проходной, которое имеет адрес: улица Северная, 38-а, на котором расположены объекты недвижимости, принадлежащие ООО "ПИК" на праве собственности.
Сопроводительным письмом исх. N 241198 от 10 декабря 2012 года ответчиком в адрес истца был направлен проект договора купли-продажи земельного участка и распоряжение N 885-р от 23 ноября 2012 года о предоставлении в собственность истцу вышеуказанного земельного участка, в т.ч. установить стоимость земельного участка в размере 2 234 896 руб. 11 коп.
Истец, не согласившись с установленной ценой выкупа земельного участка, 09 января 2013 года в сроки, установленные действующим законодательством РФ, направил в адрес ответчика протокол разногласий к договору купли-продажи.
02 апреля 2013 года ответчик отклонил протокол разногласий истца.
Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил.
Обосновывая жалобу, заявитель указывает на то, что суд необоснованно принял пункт 2.1. договора в редакции истца.
Указанный довод судом апелляционной инстанции отклоняется по следующим основаниям.
На основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации 17 апреля 2012 года истец обратился к ответчику с заявлением (исх. N 51) предоставить на праве собственности (продать) истцу (ООО "ПИК") земельный участок, назначение: земли населенных пунктов, для дальнейшей эксплуатации зданий склада и административно-бытового корпуса, с кадастровым номером 63:09:0102157:541 площадью 2 130,00 кв. м, расположенного по адресу: Самарская область, гор. Тольятти, Автозаводский район, ул. Северная; на земельном участке расположено здание проходной, которое имеет адрес: улица Северная, 38-а, на котором расположены объекты недвижимости, принадлежащие ООО "ПИК" на праве собственности.
Согласно п. 6 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации в месячный срок со дня поступления заявления, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
Решение о предоставлении истцу указанного земельного участка было принято ответчиком 23 ноября 2012 года, то есть спустя 7 месяцев с момента подачи заявления. Указанным решением стоимость выкупа земельного участка установлена в размере 2 234 896 руб. 11 коп.
В соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 13 сентября 2011 года N 475 к заявлению о выкупе вышеуказанного земельного участка Истцом был представлен кадастровый паспорт вышеуказанного земельного участка, из которого было видно, что вид разрешенного использования не соответствует назначениям объектов недвижимого имущества, расположенных на данном земельном участке (раздел ВЗ.).
В свою очередь, истец обращался в ТУ Росимущества исх. N 20 от 02 августа 2011 года с просьбой выдать доверенность для внесения изменений в кадастровый паспорт, в т.ч. в части изменения вида разрешенного использования, с целью последующего выкупа вышеуказанного земельного участка. Однако доверенность на указанные действия ООО "ПИК" не была выдана. ТУ Росимущества изменение разрешенного использования самостоятельно не произвело.
Расположенные на земельном участке производственное здание и здание проходной и их фактическое использование в целях размещения производства свидетельствует о необходимости приведения вида разрешенного использования земельного участка к действительному, то есть для размещения производственного здания и здания проходной.
Изменение вида разрешенного использования земельного участка влечет за собой изменение его кадастровой стоимости.
Согласно Постановлению Правительства Самарской области N 473 от 10 декабря 2008 года в Приложении N 2 кадастровая стоимость земель кадастровых кварталов населенных пунктов Самарской области для гор. Тольятти установлено среднее значение удельных показателей кадастровой стоимости для земельных участков, предназначенных под размещение производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок с кадастровым кварталом 63:09:0102157 в размере 1 476 руб. 15 коп.
Ответчиком не были предприняты действия по изменению вида разрешенного использования в связи с изменением назначения объектов.
Помимо этого ответчиком не была предоставлена истцу доверенность для самостоятельного внесения указанных изменений, в связи с чем выкупная стоимость являлась завышенной, поскольку расчет цены осуществлялся без учета действительной кадастровой стоимости земельного участка.
Кроме того, удельный показатель кадастровой стоимости в размере 5 829 руб. 15 коп., используемый ответчиком при расчете выкупной стоимости, был взят из расчета иного кадастрового квартала 63:09:0102156, что согласно Постановлению Правительства Самарской области от 10 декабря 2008 года N 473 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области" соответствовало такому разрешенному виду использования земельного участка, как земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.
Истцом в адрес третьего лица по делу (ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области) был направлен запрос о предоставлении сведений об УПКС земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102157:541.
В результате рассмотрения данного запроса ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области была выявлена и исправлена техническая ошибка в сведениях о земельном участке с кадастровым номером 63:09:0102157:541 (копия Решения об исправлении технической ошибки N 250 от 20 июня 2013 года имеется в материалах дела) - кадастровая стоимость указанного земельного участка рассчитана исходя из 9 группы видов разрешенного использования "Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок" в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области от 10 декабря 2008 года N 473 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области" в период с 15 ноября 2010 года по 25 февраля 2013 года составляла 3 144 199 руб. 50 коп.
Таким образом, на момент подачи заявления от 17 апреля 2012 года о предоставлении в собственность земельного участка, а также на момент принятия решения ответчиком от 23 ноября 2012 года о предоставлении истцу (ООО "ПИК") в собственность земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102157:541 и подготовки договора купли-продажи, находящегося в федеральной собственности, земельного участка, кадастровая стоимость земельного участка составляла 3 144 199 руб. 50 коп. с применяемым удельным показателем кадастровой стоимости - 1 476 руб. 15 коп.
Соответственно, расчет выкупной стоимости земельного участка был произведен ответчиком на основании неверных данных о кадастровой стоимости.
Выкупная стоимость земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102157:541 должна составлять: 2 130 кв. м (S) x 1 476,15 (УПКС) x 12 кр. x 1,5% (налоговая ставка) = 565 955 руб. 91 коп.
Кроме того, продажа земельного участка по явно завышенной цене может привести к неосновательному обогащению на стороне ответчика, что также противоречит нормам Гражданского кодекса Российской Федерации (гл. 60).
Также заявитель жалобы указывает на то, что суд неверно принял пункт 3.2. договора в редакции истца.
Вместе с тем, указанный довод является несостоятельным по следующим основаниям.
В соответствии с п. 9 ч. 2 ст. 7 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" N 221-ФЗ в государственный кадастр недвижимости вносятся дополнительные сведения об объекте недвижимости такие, как сведения об ограничениях (обременениях) вещных прав на объект недвижимости и о лицах, в пользу которых установлены такие ограничения (обременения), в объеме сведений, которые содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Сведения об ограничениях (обременениях) на объект недвижимости содержаться в кадастровом паспорте земельного участка лист В.З.
В данном случае в представленном кадастровом паспорте на спорный земельный участок отсутствуют сведения (ограничения, обременения) указанные Ответчиком в пп. 1.1. п. 3.1. договора.
Таким образом, ссылка ответчика на ограничения, не содержащиеся в кадастровом паспорте, являются не состоятельными.
Относительно довода о том, что суд неверно принял п. п. 4.2.1 - 4.2.5. и п. 4.4. договора в редакции истца, следует отметить.
Право выкупа земельного участка Ответчик обусловливает погашением задолженности за пользование земельным участком по договору аренды, что явно противоречит земельному законодательству, которое не обусловливает передачу земельного участка в собственность юридического лица наличием или отсутствие неосновательного обогащения, внесением иных платежей, помимо цены выкупа земельного участка.
Данная позиция подтверждается судебной практикой, в частности, постановлением ФАС Поволжского округа от 24 июля 2012 года по делу N А55-2961/2012.
Постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 года N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" утверждены соответствующие правила определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ.
Пунктом 2 указанных Правил предусмотрено, что размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации (далее - земельные участки), в расчете на год (далее - арендная плата) определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника (далее - федеральные органы исполнительной власти), если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов:
а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;
б) по результатам торгов (конкурсов, аукционов);
в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации;
г) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В отношении спорного земельного участка арендная плата (в целях определения размера неосновательного обогащения) должна быть установлена на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Довод заявителя жалобы относительно обязательного наличия акта сверки взаиморасчетов по договору аренды N 267 от 14 июня 2001 года в качестве оснований для регистрации права собственности и перехода права собственности на объект недвижимого имущества, заявителем необоснован, поскольку согласно п. 1 ст. 4 Федерального закона N 122-ФЗ от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не содержит в перечне оснований подобного рода документы.
Кроме того, договор аренды N 267 от 14 июня 2001 года ничтожен в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку заключен с Мэрией городского округа Тольятти в отношении земельного участка, находящегося в федеральной собственности.
В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В пункте 32 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 июля 1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано следующее. Ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом.
Тем не менее, несмотря на ничтожность договора аренды вышеуказанного земельного участка все арендные платежи осуществлялись истцом на расчетный счет мэрии городского округа Тольятти.
Однако с момента получения истцом письма от ответчика исх. N 23/615 от 14 июня 2012 года плата за пользование федеральным земельным участком в размере, установленном договором аренды N 267 от 14 июня 2001 года, стала производиться истцом в федеральный бюджет по реквизитам, указанным в письме.
Далее сопроводительным письмом исх. N 136 от 29 ноября 2012 года в адрес ответчика были направлены подтверждающие документы о перечислении арендной платы по договору аренды N 267 за последние 3 года.
Таким образом, ссылка ответчика в п. 4.4. договора на акт сверки взаиморасчетов по ничтожному договору аренды N 267 от 14 июня 2001 года как на основание для регистрации перехода права собственности на участок является несостоятельной.
Кроме того, пункты 4.2.4. и 5.1. договора в редакции ответчика противоречит статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как ограничивает права истца как собственника принадлежащего ему недвижимого имущества.
Данная позиция подтверждается судебной практикой, в частности, постановлением ФАС Западно-Сибирского округа от 22 апреля 2011 года по делу N А03-9414/2010.
Также, заявитель ссылается на неверное принятие судом первой инстанции пункта 5.3. договора в редакции истца.
Указанный довод судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку установление в договоре неустойки за нарушение срока уплаты выкупной стоимости земельного участка приведет к неосновательному обогащению ответчика за счет истца.
Также необоснованным является довод заявителя жалобы относительно того, что суд неверно принял пункт 6.3. договора в редакции истца, поскольку данное условие договора является ничтожным в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. Порядок определения платы за пользование земельным участком императивно установлен действующим законодательством РФ.
Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения. Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы жалобы выражают несогласие с ними и в целом направлены на переоценку доказательств при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.
Судебная коллегия считает, что при рассмотрении заявленного иска по существу суд первой инстанции полно и всесторонне определил круг юридических фактов, подлежащих исследованию и доказыванию, которым дал обоснованную юридическую оценку, и сделал правильный вывод о применении в данном случае конкретных норм материального и процессуального права.
В связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Самарской области от 30 июля 2013 года, принятого по делу N А55-8995/2013 и для удовлетворения апелляционной жалобы.
В соответствии со статьями 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы. Однако, заявитель в соответствии с налоговым кодексом Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, в связи с чем госпошлина взысканию в доход федерального бюджета не подлежит.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
Решение Арбитражного суда Самарской области от 30 июля 2013 года, принятое по делу N А55-8995/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.10.2013 ПО ДЕЛУ N А55-8995/2013
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 октября 2013 г. по делу N А55-8995/2013
Резолютивная часть постановления оглашена 26 сентября 2013 года
В полном объеме постановление изготовлено 03 октября 2013 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Николаевой С.Ю., судей Балакиревой Е.М, Пышкиной Н.Ю., при ведении протокола секретарем судебного заседания Гарифовым И.Ш., рассмотрев 26 сентября 2013 года в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 30 июля 2013 года, принятое по делу N А55-8995/2013 (судья Селиваткин П.В.)
по иску Общества с ограниченной ответственностью "ПИК" (ОГРН 1096320002547)
к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области (ОГРН 1106315004003),
с участием третьего лица ФГБУ "ФКП Росреестра по Самарской области",
об урегулировании разногласий при заключении договора,
при участии в судебном заседании:
- от истца - не явились, извещены надлежащим образом;
- от ответчика - не явились, извещены надлежащим образом;
- от третьего лица - не явились, извещены надлежащим образом.
установил:
Истец - Общество с ограниченной ответственностью "ПИК" обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском к ответчику - Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи земельного участка находящегося в федеральной собственности, с кадастровым номером 63:09:0102157:541, площадью 2 130,00 кв. м, расположенного по адресу: Самарская область, гор. Тольятти, Автозаводский район, ул. Северная; на земельном участке расположено здании проходной, которое имеет адрес: улица Северная, 38-а, изложенных в протоколе разногласий по условиям п. 2.1., п. 3.2., п. 4.1.2, п. 4.2. раздела 4, п. 4.4., п. 5.1., п. 5.3., раздел 6.
В судебном заседании 26 июля 2013 года истцом заявлено об уточнении исковых требований в части исключения из протокола разногласий отдельных пунктов, а также обязании ответчика скрепить печатью договор купли-продажи земельного участка находящегося в федеральной собственности.
Учитывая, что указанное уточнение не нарушает прав других лиц и не противоречит законодательству его следует принять.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 30 июля 2013 года, с учетом дополнительного решения Арбитражного суда Самарской области от 08 августа 2013 года, суд урегулировал разногласия при заключении договора купли-продажи земельного участка находящегося в федеральной собственности, с кадастровым номером 63:09:0102157:541, площадью 2 130,00 кв. м, расположенного по адресу: Самарская область, гор. Тольятти, Автозаводский район, ул. Северная; на земельном участке расположено здании проходной, которое имеет адрес: улица Северная, 38-а.
Заявитель - Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области, не согласившись с решением суда первой инстанции, подал в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе в иске, поскольку решение является незаконным, нарушающим права и законные интересы Российской Федерации, так как в обжалуемом судебном акте имеется несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также судебные акты вынесены с неправильным применением и нарушением норм материального права.
Представители истца, ответчика и третьего лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
От истца в материалы дела поступил мотивированный отзыв, которым просил оставить апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, истец обратился на основании ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации с заявлением (исх. N 51 от 17 апреля 2012 года) к ответчику предоставить на праве собственности (продать) истцу (ООО "ПИК") земельный участок, назначение: земли населенных пунктов, для дальнейшей эксплуатации зданий склада и административно-бытового корпуса с кадастровым номером 63:09:0102157:541 площадью 2 130,00 кв. м, расположенного по адресу: Самарская область, гор. Тольятти, Автозаводский район, ул. Северная; на земельном участке расположено здание проходной, которое имеет адрес: улица Северная, 38-а, на котором расположены объекты недвижимости, принадлежащие ООО "ПИК" на праве собственности.
Сопроводительным письмом исх. N 241198 от 10 декабря 2012 года ответчиком в адрес истца был направлен проект договора купли-продажи земельного участка и распоряжение N 885-р от 23 ноября 2012 года о предоставлении в собственность истцу вышеуказанного земельного участка, в т.ч. установить стоимость земельного участка в размере 2 234 896 руб. 11 коп.
Истец, не согласившись с установленной ценой выкупа земельного участка, 09 января 2013 года в сроки, установленные действующим законодательством РФ, направил в адрес ответчика протокол разногласий к договору купли-продажи.
02 апреля 2013 года ответчик отклонил протокол разногласий истца.
Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил.
Обосновывая жалобу, заявитель указывает на то, что суд необоснованно принял пункт 2.1. договора в редакции истца.
Указанный довод судом апелляционной инстанции отклоняется по следующим основаниям.
На основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации 17 апреля 2012 года истец обратился к ответчику с заявлением (исх. N 51) предоставить на праве собственности (продать) истцу (ООО "ПИК") земельный участок, назначение: земли населенных пунктов, для дальнейшей эксплуатации зданий склада и административно-бытового корпуса, с кадастровым номером 63:09:0102157:541 площадью 2 130,00 кв. м, расположенного по адресу: Самарская область, гор. Тольятти, Автозаводский район, ул. Северная; на земельном участке расположено здание проходной, которое имеет адрес: улица Северная, 38-а, на котором расположены объекты недвижимости, принадлежащие ООО "ПИК" на праве собственности.
Согласно п. 6 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации в месячный срок со дня поступления заявления, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
Решение о предоставлении истцу указанного земельного участка было принято ответчиком 23 ноября 2012 года, то есть спустя 7 месяцев с момента подачи заявления. Указанным решением стоимость выкупа земельного участка установлена в размере 2 234 896 руб. 11 коп.
В соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 13 сентября 2011 года N 475 к заявлению о выкупе вышеуказанного земельного участка Истцом был представлен кадастровый паспорт вышеуказанного земельного участка, из которого было видно, что вид разрешенного использования не соответствует назначениям объектов недвижимого имущества, расположенных на данном земельном участке (раздел ВЗ.).
В свою очередь, истец обращался в ТУ Росимущества исх. N 20 от 02 августа 2011 года с просьбой выдать доверенность для внесения изменений в кадастровый паспорт, в т.ч. в части изменения вида разрешенного использования, с целью последующего выкупа вышеуказанного земельного участка. Однако доверенность на указанные действия ООО "ПИК" не была выдана. ТУ Росимущества изменение разрешенного использования самостоятельно не произвело.
Расположенные на земельном участке производственное здание и здание проходной и их фактическое использование в целях размещения производства свидетельствует о необходимости приведения вида разрешенного использования земельного участка к действительному, то есть для размещения производственного здания и здания проходной.
Изменение вида разрешенного использования земельного участка влечет за собой изменение его кадастровой стоимости.
Согласно Постановлению Правительства Самарской области N 473 от 10 декабря 2008 года в Приложении N 2 кадастровая стоимость земель кадастровых кварталов населенных пунктов Самарской области для гор. Тольятти установлено среднее значение удельных показателей кадастровой стоимости для земельных участков, предназначенных под размещение производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок с кадастровым кварталом 63:09:0102157 в размере 1 476 руб. 15 коп.
Ответчиком не были предприняты действия по изменению вида разрешенного использования в связи с изменением назначения объектов.
Помимо этого ответчиком не была предоставлена истцу доверенность для самостоятельного внесения указанных изменений, в связи с чем выкупная стоимость являлась завышенной, поскольку расчет цены осуществлялся без учета действительной кадастровой стоимости земельного участка.
Кроме того, удельный показатель кадастровой стоимости в размере 5 829 руб. 15 коп., используемый ответчиком при расчете выкупной стоимости, был взят из расчета иного кадастрового квартала 63:09:0102156, что согласно Постановлению Правительства Самарской области от 10 декабря 2008 года N 473 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области" соответствовало такому разрешенному виду использования земельного участка, как земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.
Истцом в адрес третьего лица по делу (ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области) был направлен запрос о предоставлении сведений об УПКС земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102157:541.
В результате рассмотрения данного запроса ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области была выявлена и исправлена техническая ошибка в сведениях о земельном участке с кадастровым номером 63:09:0102157:541 (копия Решения об исправлении технической ошибки N 250 от 20 июня 2013 года имеется в материалах дела) - кадастровая стоимость указанного земельного участка рассчитана исходя из 9 группы видов разрешенного использования "Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок" в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области от 10 декабря 2008 года N 473 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области" в период с 15 ноября 2010 года по 25 февраля 2013 года составляла 3 144 199 руб. 50 коп.
Таким образом, на момент подачи заявления от 17 апреля 2012 года о предоставлении в собственность земельного участка, а также на момент принятия решения ответчиком от 23 ноября 2012 года о предоставлении истцу (ООО "ПИК") в собственность земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102157:541 и подготовки договора купли-продажи, находящегося в федеральной собственности, земельного участка, кадастровая стоимость земельного участка составляла 3 144 199 руб. 50 коп. с применяемым удельным показателем кадастровой стоимости - 1 476 руб. 15 коп.
Соответственно, расчет выкупной стоимости земельного участка был произведен ответчиком на основании неверных данных о кадастровой стоимости.
Выкупная стоимость земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102157:541 должна составлять: 2 130 кв. м (S) x 1 476,15 (УПКС) x 12 кр. x 1,5% (налоговая ставка) = 565 955 руб. 91 коп.
Кроме того, продажа земельного участка по явно завышенной цене может привести к неосновательному обогащению на стороне ответчика, что также противоречит нормам Гражданского кодекса Российской Федерации (гл. 60).
Также заявитель жалобы указывает на то, что суд неверно принял пункт 3.2. договора в редакции истца.
Вместе с тем, указанный довод является несостоятельным по следующим основаниям.
В соответствии с п. 9 ч. 2 ст. 7 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" N 221-ФЗ в государственный кадастр недвижимости вносятся дополнительные сведения об объекте недвижимости такие, как сведения об ограничениях (обременениях) вещных прав на объект недвижимости и о лицах, в пользу которых установлены такие ограничения (обременения), в объеме сведений, которые содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Сведения об ограничениях (обременениях) на объект недвижимости содержаться в кадастровом паспорте земельного участка лист В.З.
В данном случае в представленном кадастровом паспорте на спорный земельный участок отсутствуют сведения (ограничения, обременения) указанные Ответчиком в пп. 1.1. п. 3.1. договора.
Таким образом, ссылка ответчика на ограничения, не содержащиеся в кадастровом паспорте, являются не состоятельными.
Относительно довода о том, что суд неверно принял п. п. 4.2.1 - 4.2.5. и п. 4.4. договора в редакции истца, следует отметить.
Право выкупа земельного участка Ответчик обусловливает погашением задолженности за пользование земельным участком по договору аренды, что явно противоречит земельному законодательству, которое не обусловливает передачу земельного участка в собственность юридического лица наличием или отсутствие неосновательного обогащения, внесением иных платежей, помимо цены выкупа земельного участка.
Данная позиция подтверждается судебной практикой, в частности, постановлением ФАС Поволжского округа от 24 июля 2012 года по делу N А55-2961/2012.
Постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 года N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" утверждены соответствующие правила определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ.
Пунктом 2 указанных Правил предусмотрено, что размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации (далее - земельные участки), в расчете на год (далее - арендная плата) определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника (далее - федеральные органы исполнительной власти), если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов:
а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;
б) по результатам торгов (конкурсов, аукционов);
в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации;
г) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В отношении спорного земельного участка арендная плата (в целях определения размера неосновательного обогащения) должна быть установлена на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Довод заявителя жалобы относительно обязательного наличия акта сверки взаиморасчетов по договору аренды N 267 от 14 июня 2001 года в качестве оснований для регистрации права собственности и перехода права собственности на объект недвижимого имущества, заявителем необоснован, поскольку согласно п. 1 ст. 4 Федерального закона N 122-ФЗ от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не содержит в перечне оснований подобного рода документы.
Кроме того, договор аренды N 267 от 14 июня 2001 года ничтожен в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку заключен с Мэрией городского округа Тольятти в отношении земельного участка, находящегося в федеральной собственности.
В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В пункте 32 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 июля 1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано следующее. Ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом.
Тем не менее, несмотря на ничтожность договора аренды вышеуказанного земельного участка все арендные платежи осуществлялись истцом на расчетный счет мэрии городского округа Тольятти.
Однако с момента получения истцом письма от ответчика исх. N 23/615 от 14 июня 2012 года плата за пользование федеральным земельным участком в размере, установленном договором аренды N 267 от 14 июня 2001 года, стала производиться истцом в федеральный бюджет по реквизитам, указанным в письме.
Далее сопроводительным письмом исх. N 136 от 29 ноября 2012 года в адрес ответчика были направлены подтверждающие документы о перечислении арендной платы по договору аренды N 267 за последние 3 года.
Таким образом, ссылка ответчика в п. 4.4. договора на акт сверки взаиморасчетов по ничтожному договору аренды N 267 от 14 июня 2001 года как на основание для регистрации перехода права собственности на участок является несостоятельной.
Кроме того, пункты 4.2.4. и 5.1. договора в редакции ответчика противоречит статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как ограничивает права истца как собственника принадлежащего ему недвижимого имущества.
Данная позиция подтверждается судебной практикой, в частности, постановлением ФАС Западно-Сибирского округа от 22 апреля 2011 года по делу N А03-9414/2010.
Также, заявитель ссылается на неверное принятие судом первой инстанции пункта 5.3. договора в редакции истца.
Указанный довод судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку установление в договоре неустойки за нарушение срока уплаты выкупной стоимости земельного участка приведет к неосновательному обогащению ответчика за счет истца.
Также необоснованным является довод заявителя жалобы относительно того, что суд неверно принял пункт 6.3. договора в редакции истца, поскольку данное условие договора является ничтожным в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. Порядок определения платы за пользование земельным участком императивно установлен действующим законодательством РФ.
Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения. Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы жалобы выражают несогласие с ними и в целом направлены на переоценку доказательств при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.
Судебная коллегия считает, что при рассмотрении заявленного иска по существу суд первой инстанции полно и всесторонне определил круг юридических фактов, подлежащих исследованию и доказыванию, которым дал обоснованную юридическую оценку, и сделал правильный вывод о применении в данном случае конкретных норм материального и процессуального права.
В связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Самарской области от 30 июля 2013 года, принятого по делу N А55-8995/2013 и для удовлетворения апелляционной жалобы.
В соответствии со статьями 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы. Однако, заявитель в соответствии с налоговым кодексом Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, в связи с чем госпошлина взысканию в доход федерального бюджета не подлежит.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 30 июля 2013 года, принятое по делу N А55-8995/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
С.Ю.НИКОЛАЕВА
С.Ю.НИКОЛАЕВА
Судьи
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Н.Ю.ПЫШКИНА
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Н.Ю.ПЫШКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)