Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 июня 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 07 сентября 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.
судей Величко М.Г., Ковалевой Н.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Юрченко Н.Н.
при участии:
от истца: представитель не явился, извещен, направлено ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя,
от ответчика: представитель не явился, извещен,
от третьего лица: представитель не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы администрации муниципального образования Кавказский район; открытого акционерного общества "Российский Сельскохозяйственный банк"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 02.02.2015 по делу N А32-30831/2014
по иску администрации муниципального образования Кавказский район (ОГРН 1022303884624 ИНН 2332011539)
к обществу с ограниченной ответственностью "Агрокомсервис" (ОГРН 1072332000058 ИНН 2332017298)
при участии третьего лица открытого акционерного общества "Российский Сельскохозяйственный банк"
о взыскании задолженности и пени и о расторжении договора,
принятое в составе судьи Левченко О.С.
администрация муниципального образования Кавказского района (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Агрокомсервис" (далее - ответчик, общество) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.04.2014 по 31.12.2014 в сумме 145 549 рублей 52 копеек, пени за период с 16.04.2014 по 22.10.2014 в сумме 3 869 рублей 32 копеек; о расторжении договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 07.08.2006 N 0900000381 (в порядке уточнения, принятого судом на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество "Российский Сельскохозяйственный банк" (далее - банк).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 02.02.2015 исковые требования удовлетворены частично, расторгнут договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 07.08.2006 N 0900000381. С общества в пользу администрации взыскана задолженность в сумме 139 668 рублей 92 копеек, из них: задолженность по арендной плате за период с 01.04.2014 по 31.12.2014 в сумме 136 183 рубля 24 копейки, пени за период с 16.04.2014 по 22.10.2014 в сумме 3 485 рублей 68 копеек. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Распределены расходы по оплате государственной пошлины.
Не согласившись с указанным судебным актом, администрация обжаловала его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе администрация просила решение суда первой инстанции от 02.02.2015 отменить.
В обоснование доводов жалобы администрация указывает на то, что расчет арендной платы истцом за спорный период произведен в соответствии с постановлением главы администрации Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края", а также в соответствии с кадастровой оценкой, утвержденной приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 22.11.2011 N 1756. Отказывая в удовлетворении исковых требований с учетом предусмотренного уровня инфляции, суд первой инстанции пришел к неправомерному выводу о том, что применение уровня инфляции не соответствует пункту 8 постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582.
Банк также не согласился с указанным судебным актом и обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе банк просил решение суда первой инстанции от 02.02.2015 отменить, в удовлетворении требований администрации о расторжении договора аренды отказать.
В обоснование доводов жалобы банк указывает на то, что имущество, являющее предметом договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 07.08.2006 N 0900000381, передано обществом в залог банку во исполнение обязательств по кредитным договорам, в связи с чем, расторжение договора ущемляет права банка как залогового кредитора.
В материалы дела от общества поступил отзыв на апелляционные жалобы, в котором общество просит решение арбитражного суда первой инстанции от 02.02.2015 в части взыскания с общества в пользу администрации задолженности оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации - без удовлетворения, отменить решение арбитражного суда первой инстанции в части расторжения договора земельного участка несельскохозяйственного назначения от 07.08.2006 N 0900000381. В удовлетворении требований администрации о расторжении договора аренды отказать. Отзыв судом приобщен к материалам дела.
В материалы дела от банка поступил отзыв на апелляционную жалобу администрации, в котором банк просит отказать администрации в удовлетворении исковых требований, решение арбитражного суда первой инстанции от 02.02.2015 в части расторжения договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 07.08.2006 N 0900000381 отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований администрации в части расторжения договора. Отзыв судом приобщен к материалам дела.
Представители истца, ответчика и третьего лица в судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие указанных лиц, в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об удовлетворении апелляционной жалобы администрации и отказе в удовлетворении апелляционной жалобы банка по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 07.08.2006 между администрацией (арендодатель) и ООО "Сириус" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения N 0900000381 (далее - договор, т. 1 л.д. 14-16).
Согласно пункту 1.1 договора арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок площадью 40 498 кв. м категория земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:09:0802016:0208, расположенный по адресу: Краснодарский край, Кавказский район, ст. Кавказская, пер. Чапаева, 6 (далее - участок), в границах, указанных в кадастровом плане участка, прилагаемого к настоящему договору и являющемуся его неотъемлемой частью, предназначенный для обслуживания и эксплуатации зданий и сооружений (в редакции дополнительного соглашения).
Соглашением о передаче прав и обязанностей от 26.04.2011 ООО "Сириус" передало ответчику свои права и обязанности по договору аренды N 0900000381 земельного участка несельскохозяйственного назначения от 07.08.2006, площадью 40 498 кв. м, из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования "для обслуживания и эксплуатации зданий и сооружений", с кадастровым номером 23:09:0802016:208, расположенного по адресу: Краснодарский край, Кавказский район, ст. Кавказская, пер. Чапаева, 6 (далее - соглашение, т. 1 л.д. 22).
В соответствии с пунктом 1.3 договора участок, указанный в пункте 1.1 договора фактически передан арендатору с 20.06.2006.
Договор действует до 20 июня 2055 года (пункт 7.2. договора).
Договор и соглашение зарегистрированы в Управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 29.07.2014 N 25/062/2014-152 (т. 1 л.д. 1921).
Согласно указанной выписке на земельный участок с кадастровым номером 23:09:0802016:208, зарегистрировано ограничение (обременение) права в пользу ОАО "Россельхозбанк".
В соответствии с пунктом 2.4 договора арендная плата, подлежащая уплате, исчисляется от размера годовой арендной платы со дня фактической передачи земельного участка за каждый день фактического использования и вносится арендатором ежеквартально, не позднее 15 числа начала квартала.
За нарушение сроков внесения арендной платы, установленных договором, арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора).
Пунктом 3.2.4 договора установлено право арендодателя в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении в установленном порядке договора при следующих нарушениях его условий: - использование участка не по целевому назначению и разрешенному использованию, указанному в пункте 1.1 договора:
- - нарушение арендатором условий, указанных в разделе 10 договора, и невыполнение арендатором обязанностей, указанных в пунктах 4.1, 4.3 договора;
- - невнесение арендной платы в течение одного квартала;
- - использование участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку.
Администрацией в адрес общества направлена претензия от 26.06.2014 N 4251, согласно которой арендатору было предложено в добровольном порядке погасить сложившуюся задолженность по договору в течение 10 дней с момента получения претензии, а также указано на наличие права арендодателя принять решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении договора, отмечено, что при неисполнении требований претензии вопрос о расторжении договора будет рассмотрен в судебном порядке. Претензия получена ответчиком 30.06.2014, что подтверждается подписью руководителя и печатью общества (т. 1 л.д. 23).
Администрацией в адрес общества направлена претензия от 22.07.2014 N 4697 с требованием погасить задолженность по арендной плате в течение 10 дней с момента получения претензии (т. 1 л.д. 28).
В связи с тем, что в установленный срок обществом образовавшаяся задолженность по арендной плате не была погашена, администрация направила в адрес ответчика предложение от 04.08.2014 N 4898 о расторжении договора аренды. Указанное уведомление получено ответчиком 06.08.2014, что подтверждается копией почтового уведомления (т. 1 л.д. 29-31).
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.
Принимая решение и частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции установил, что истец произвел расчет арендной платы с последовательным перемножением индексов прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, что, по мнению суда не соответствует федеральному законодательству.
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что арендная плата подлежит определению без учета индекса инфляции и с ответчика в пользу истца за период с 101.04.2014 по 31.12.2014 следует взыскать 136 183 рубля 24 копейки задолженности по арендной плате, а также 3 485 рублей 68 копеек неустойки за период с 16.04.2014 по 20.10.2014.
Между тем, судом первой инстанции не учтено следующее.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В пункте 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ закреплено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Из пунктов 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13, размещенном на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 21.03.2013) следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.
Договор от 07.09.2006 был заключен после введения в действие Земельного кодекса, поэтому к договору применяется регулируемая арендная плата и изменение методики ее определения подлежит применению с момента вступления в силу этого нормативного правового акта и не требует дополнительного изменения договора.
Из пункта 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ следует, что установление порядка определения размера арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, отнесено к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.
Постановление N 582 подлежит применению в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, а также земель федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности в части утвержденных этим постановлением основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Утвержденные этим постановлением правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации.
Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2014 N 22-АПГ14-4, от 13.05.2015 по делу N 306-ЭС14-6558, А12-1426/2014.
Учитывая, что коэффициент индексации устанавливается Постановлением Главы Администрации Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 ежегодно в зависимости от прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного Федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год (пункт 5.2), оснований для неприменения его при расчете арендной платы у суда не имелось.
В соответствии с Федеральным законом от 02.12.2013 N 349-ФЗ (ред. от 26.12.2014) "О федеральном бюджете на 2014 год и на плановый период 2015 и 2016 годов" уровень инфляции составил 5%.
Таким образом, расчет арендной платы на 2014 год правомерно произведен истцом с учетом уровня инфляции на 2014 год и составил 145 549 рублей 52 копейки. Погашение указанной задолженности по арендной плате в указанный период не производилось.
Аналогичная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации по делу N А12-1426/2014.
Расчет размера арендной платы произведен истцом в соответствии с постановлением главы администрации (Губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края", судом апелляционной инстанции проверен и признан правомерным.
На основании изложенного с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по арендной плате за период с 01.04.2014 по 31.12.2014 в сумме 145 549 рублей 52 копейки.
Ненадлежащее исполнение ответчиком договорных обязательств в части внесения арендной платы также послужило основанием для требований истца о взыскании пени за период с 16.04.2014 по 22.10.2014 в сумме 3 869 рублей 32 копеек.
В соответствии с положениями статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойка является одним из способов защиты нарушенного права.
Согласно положениям статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В соответствии с пунктом 5.2 договора за нарушение сроков внесения арендной платы, установленных договором, арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки.
С учетом задолженности ответчика по арендной плате по договору, размер пени с 16.04.2014 по 22.10.2014 составил 3 869 рублей 32 копейки.
Расчет пени судом апелляционной инстанции проверен, ответчиком не оспорен, контррасчета не представлено, ввиду чего признан правомерным.
На основании изложенного с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по арендной плате за период с 01.04.2014 по 31.12.2014 в сумме 145 549 рублей 52 копеек, пени за период с 16.04.2014 по 22.10.2014 в сумме 3 869 рублей 32 копеек.
Истцом заявлено требование о расторжении договора аренды земельного участка.
Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Как указано в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено следующее. Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Истец обязан принять надлежащие меры, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения (вручение под расписку, направление заказным письмом или с уведомлением о вручении).
По смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Поскольку часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В соответствии с пунктом 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
Как указывалось ранее, администрацией в адрес общества направлена претензия от 26.06.2014 N 4251, согласно которой арендатору было предложено в добровольном порядке погасить сложившуюся задолженность по договору в течение 10 дней с момента получения претензии, а также указано на наличие права арендодателя принять решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении договора, отмечено, что при неисполнении требований претензии вопрос о расторжении договора будет рассмотрен в судебном порядке. Претензия получена ответчиком 30.06.2014, что подтверждается подписью руководителя и печатью общества (т. 1 л.д. 23).
Администрацией в адрес общества направлена претензия от 22.07.2014 N 4697 с требованием погасить задолженность по арендной плате в течение 10 дней с момента получения претензии (т. 1 л.д. 28).
В связи с тем, что в установленный срок обществом образовавшаяся задолженность по арендной плате не была погашена, администрация направила в адрес ответчика предложение от 04.08.2014 N 4898 о расторжении договора аренды. Указанное уведомление получено ответчиком 06.08.2014, что подтверждается копией почтового уведомления (т. 1 л.д. 29-31).
На основании изложенного, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование администрации о расторжении договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 07.08.2006 N 0900000381.
Довод Банка о том, что расторжение договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 07.08.2006 N 0900000381 нарушит права залогового кредитора ООО "Агрокомсервис" - ОАО "Российский Сельскохозяйственный банк", подлежит отклонению судом апелляционной инстанции, поскольку наличие договора залога арендных прав и, соответственно, обременение договора аренды земельного участка не лишает права арендодателя обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка при существенном его нарушении арендатором.
Из статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, абзаца 2 пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что действующее законодательство не предоставляет залогодержателю права аренды возможность ограничивать арендодателя вправе требовать расторжения договора аренды. Данное требование вытекает из взаимоотношений арендодателя и арендатора, основанных на соответствующем договоре, и направлено на защиту интересов арендодателя. В свою очередь, отношения ответчика и банка основаны на договоре залога арендных прав, участником которого арендодатель не является, его согласие на прекращение такого договора не требуется, в связи с чем, нарушений прав и законных интересов банка не имеется.
Установив, что волеизъявление сторон на прекращение договора аренды оформлено в соответствии с требованиями действующего законодательства и не противоречит закону, суд пришел к обоснованному выводу о том, что прекращение права аренды не может быть поставлено в зависимость от волеизъявления сторон договора ипотеки.
С учетом изложенного, суд пришел к обоснованному выводу о расторжении договора аренды.
Выводы суда первой инстанции в указанной части согласуются с правовой позицией, изложенной в определении Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 26.06.2013 N ВАС-7698/13 по делу N А74-3280/2012, постановлении Федерального арбитражного суда Центрального округа от 30.11.2012 по делу N А35-5395/2010.
Кроме того, в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.08.2014 по делу N 305-ЭС14-586 изложена правовая позиция, согласно которой согласия залогодержателя для расторжения договора не требуется, поскольку в случае расторжения договора аренды залог права аренды прекращается автоматически, наличие обременения не влияет на право сторон расторгнуть договор аренды в установленном порядке (пункты 1 и 3 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Кроме того, суд апелляционной инстанции разъясняет, что залогодержатель вправе обратиться в суд с требованием об обращении взыскания на заложенное имущество или реализацию иных прав залогодержателя.
Таким образом, решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.02.2015 подлежит изменению.
Расходы по оплате государственной пошлины подлежат распределению в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.02.2015 по делу N А32-30831/2014 изменить.
Абзац 2 резолютивной части решения изложить в следующей редакции:
"Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Агрокомсервис" (ОГРН 1072332000058 ИНН 2332017298) в пользу администрации муниципального образования Кавказский район (ОГРН 1022303884624 ИНН 2332011539) задолженность по арендной плате за период с 01.04.2014 по 31.12.2014 в сумме 145 549 рублей 52 копеек, пени за период с 16.04.2014 по 22.10.2014 в сумме 3 869 рублей 32 копеек".
Абзац 3 резолютивной части решения исключить.
Абзац 4 резолютивной части решения суда считать абзацем 3, изложив его в следующей редакции:
"Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Агрокомсервис" (ОГРН 1072332000058 ИНН 2332017298) в доход федерального бюджета 9 482 рубля 56 копеек государственной пошлины по исковому заявлению".
В остальной части решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.02.2015 по делу N А32-3081/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу ОАО "Российский Сельскохозяйственный банк" - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Агрокомсервис" (ОГРН 1072332000058 ИНН 2332017298) в доход федерального бюджета 3 000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 07.09.2015 N 15АП-5462/2015 ПО ДЕЛУ N А32-30831/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 сентября 2015 г. N 15АП-5462/2015
Дело N А32-30831/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 23 июня 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 07 сентября 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.
судей Величко М.Г., Ковалевой Н.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Юрченко Н.Н.
при участии:
от истца: представитель не явился, извещен, направлено ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя,
от ответчика: представитель не явился, извещен,
от третьего лица: представитель не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы администрации муниципального образования Кавказский район; открытого акционерного общества "Российский Сельскохозяйственный банк"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 02.02.2015 по делу N А32-30831/2014
по иску администрации муниципального образования Кавказский район (ОГРН 1022303884624 ИНН 2332011539)
к обществу с ограниченной ответственностью "Агрокомсервис" (ОГРН 1072332000058 ИНН 2332017298)
при участии третьего лица открытого акционерного общества "Российский Сельскохозяйственный банк"
о взыскании задолженности и пени и о расторжении договора,
принятое в составе судьи Левченко О.С.
установил:
администрация муниципального образования Кавказского района (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Агрокомсервис" (далее - ответчик, общество) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.04.2014 по 31.12.2014 в сумме 145 549 рублей 52 копеек, пени за период с 16.04.2014 по 22.10.2014 в сумме 3 869 рублей 32 копеек; о расторжении договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 07.08.2006 N 0900000381 (в порядке уточнения, принятого судом на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество "Российский Сельскохозяйственный банк" (далее - банк).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 02.02.2015 исковые требования удовлетворены частично, расторгнут договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 07.08.2006 N 0900000381. С общества в пользу администрации взыскана задолженность в сумме 139 668 рублей 92 копеек, из них: задолженность по арендной плате за период с 01.04.2014 по 31.12.2014 в сумме 136 183 рубля 24 копейки, пени за период с 16.04.2014 по 22.10.2014 в сумме 3 485 рублей 68 копеек. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Распределены расходы по оплате государственной пошлины.
Не согласившись с указанным судебным актом, администрация обжаловала его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе администрация просила решение суда первой инстанции от 02.02.2015 отменить.
В обоснование доводов жалобы администрация указывает на то, что расчет арендной платы истцом за спорный период произведен в соответствии с постановлением главы администрации Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края", а также в соответствии с кадастровой оценкой, утвержденной приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 22.11.2011 N 1756. Отказывая в удовлетворении исковых требований с учетом предусмотренного уровня инфляции, суд первой инстанции пришел к неправомерному выводу о том, что применение уровня инфляции не соответствует пункту 8 постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582.
Банк также не согласился с указанным судебным актом и обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе банк просил решение суда первой инстанции от 02.02.2015 отменить, в удовлетворении требований администрации о расторжении договора аренды отказать.
В обоснование доводов жалобы банк указывает на то, что имущество, являющее предметом договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 07.08.2006 N 0900000381, передано обществом в залог банку во исполнение обязательств по кредитным договорам, в связи с чем, расторжение договора ущемляет права банка как залогового кредитора.
В материалы дела от общества поступил отзыв на апелляционные жалобы, в котором общество просит решение арбитражного суда первой инстанции от 02.02.2015 в части взыскания с общества в пользу администрации задолженности оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации - без удовлетворения, отменить решение арбитражного суда первой инстанции в части расторжения договора земельного участка несельскохозяйственного назначения от 07.08.2006 N 0900000381. В удовлетворении требований администрации о расторжении договора аренды отказать. Отзыв судом приобщен к материалам дела.
В материалы дела от банка поступил отзыв на апелляционную жалобу администрации, в котором банк просит отказать администрации в удовлетворении исковых требований, решение арбитражного суда первой инстанции от 02.02.2015 в части расторжения договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 07.08.2006 N 0900000381 отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований администрации в части расторжения договора. Отзыв судом приобщен к материалам дела.
Представители истца, ответчика и третьего лица в судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие указанных лиц, в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об удовлетворении апелляционной жалобы администрации и отказе в удовлетворении апелляционной жалобы банка по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 07.08.2006 между администрацией (арендодатель) и ООО "Сириус" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения N 0900000381 (далее - договор, т. 1 л.д. 14-16).
Согласно пункту 1.1 договора арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок площадью 40 498 кв. м категория земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:09:0802016:0208, расположенный по адресу: Краснодарский край, Кавказский район, ст. Кавказская, пер. Чапаева, 6 (далее - участок), в границах, указанных в кадастровом плане участка, прилагаемого к настоящему договору и являющемуся его неотъемлемой частью, предназначенный для обслуживания и эксплуатации зданий и сооружений (в редакции дополнительного соглашения).
Соглашением о передаче прав и обязанностей от 26.04.2011 ООО "Сириус" передало ответчику свои права и обязанности по договору аренды N 0900000381 земельного участка несельскохозяйственного назначения от 07.08.2006, площадью 40 498 кв. м, из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования "для обслуживания и эксплуатации зданий и сооружений", с кадастровым номером 23:09:0802016:208, расположенного по адресу: Краснодарский край, Кавказский район, ст. Кавказская, пер. Чапаева, 6 (далее - соглашение, т. 1 л.д. 22).
В соответствии с пунктом 1.3 договора участок, указанный в пункте 1.1 договора фактически передан арендатору с 20.06.2006.
Договор действует до 20 июня 2055 года (пункт 7.2. договора).
Договор и соглашение зарегистрированы в Управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 29.07.2014 N 25/062/2014-152 (т. 1 л.д. 1921).
Согласно указанной выписке на земельный участок с кадастровым номером 23:09:0802016:208, зарегистрировано ограничение (обременение) права в пользу ОАО "Россельхозбанк".
В соответствии с пунктом 2.4 договора арендная плата, подлежащая уплате, исчисляется от размера годовой арендной платы со дня фактической передачи земельного участка за каждый день фактического использования и вносится арендатором ежеквартально, не позднее 15 числа начала квартала.
За нарушение сроков внесения арендной платы, установленных договором, арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора).
Пунктом 3.2.4 договора установлено право арендодателя в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении в установленном порядке договора при следующих нарушениях его условий: - использование участка не по целевому назначению и разрешенному использованию, указанному в пункте 1.1 договора:
- - нарушение арендатором условий, указанных в разделе 10 договора, и невыполнение арендатором обязанностей, указанных в пунктах 4.1, 4.3 договора;
- - невнесение арендной платы в течение одного квартала;
- - использование участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку.
Администрацией в адрес общества направлена претензия от 26.06.2014 N 4251, согласно которой арендатору было предложено в добровольном порядке погасить сложившуюся задолженность по договору в течение 10 дней с момента получения претензии, а также указано на наличие права арендодателя принять решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении договора, отмечено, что при неисполнении требований претензии вопрос о расторжении договора будет рассмотрен в судебном порядке. Претензия получена ответчиком 30.06.2014, что подтверждается подписью руководителя и печатью общества (т. 1 л.д. 23).
Администрацией в адрес общества направлена претензия от 22.07.2014 N 4697 с требованием погасить задолженность по арендной плате в течение 10 дней с момента получения претензии (т. 1 л.д. 28).
В связи с тем, что в установленный срок обществом образовавшаяся задолженность по арендной плате не была погашена, администрация направила в адрес ответчика предложение от 04.08.2014 N 4898 о расторжении договора аренды. Указанное уведомление получено ответчиком 06.08.2014, что подтверждается копией почтового уведомления (т. 1 л.д. 29-31).
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.
Принимая решение и частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции установил, что истец произвел расчет арендной платы с последовательным перемножением индексов прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, что, по мнению суда не соответствует федеральному законодательству.
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что арендная плата подлежит определению без учета индекса инфляции и с ответчика в пользу истца за период с 101.04.2014 по 31.12.2014 следует взыскать 136 183 рубля 24 копейки задолженности по арендной плате, а также 3 485 рублей 68 копеек неустойки за период с 16.04.2014 по 20.10.2014.
Между тем, судом первой инстанции не учтено следующее.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В пункте 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ закреплено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Из пунктов 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13, размещенном на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 21.03.2013) следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.
Договор от 07.09.2006 был заключен после введения в действие Земельного кодекса, поэтому к договору применяется регулируемая арендная плата и изменение методики ее определения подлежит применению с момента вступления в силу этого нормативного правового акта и не требует дополнительного изменения договора.
Из пункта 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ следует, что установление порядка определения размера арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, отнесено к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.
Постановление N 582 подлежит применению в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, а также земель федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности в части утвержденных этим постановлением основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Утвержденные этим постановлением правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации.
Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2014 N 22-АПГ14-4, от 13.05.2015 по делу N 306-ЭС14-6558, А12-1426/2014.
Учитывая, что коэффициент индексации устанавливается Постановлением Главы Администрации Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 ежегодно в зависимости от прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного Федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год (пункт 5.2), оснований для неприменения его при расчете арендной платы у суда не имелось.
В соответствии с Федеральным законом от 02.12.2013 N 349-ФЗ (ред. от 26.12.2014) "О федеральном бюджете на 2014 год и на плановый период 2015 и 2016 годов" уровень инфляции составил 5%.
Таким образом, расчет арендной платы на 2014 год правомерно произведен истцом с учетом уровня инфляции на 2014 год и составил 145 549 рублей 52 копейки. Погашение указанной задолженности по арендной плате в указанный период не производилось.
Аналогичная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации по делу N А12-1426/2014.
Расчет размера арендной платы произведен истцом в соответствии с постановлением главы администрации (Губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края", судом апелляционной инстанции проверен и признан правомерным.
На основании изложенного с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по арендной плате за период с 01.04.2014 по 31.12.2014 в сумме 145 549 рублей 52 копейки.
Ненадлежащее исполнение ответчиком договорных обязательств в части внесения арендной платы также послужило основанием для требований истца о взыскании пени за период с 16.04.2014 по 22.10.2014 в сумме 3 869 рублей 32 копеек.
В соответствии с положениями статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойка является одним из способов защиты нарушенного права.
Согласно положениям статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В соответствии с пунктом 5.2 договора за нарушение сроков внесения арендной платы, установленных договором, арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки.
С учетом задолженности ответчика по арендной плате по договору, размер пени с 16.04.2014 по 22.10.2014 составил 3 869 рублей 32 копейки.
Расчет пени судом апелляционной инстанции проверен, ответчиком не оспорен, контррасчета не представлено, ввиду чего признан правомерным.
На основании изложенного с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по арендной плате за период с 01.04.2014 по 31.12.2014 в сумме 145 549 рублей 52 копеек, пени за период с 16.04.2014 по 22.10.2014 в сумме 3 869 рублей 32 копеек.
Истцом заявлено требование о расторжении договора аренды земельного участка.
Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Как указано в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено следующее. Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Истец обязан принять надлежащие меры, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения (вручение под расписку, направление заказным письмом или с уведомлением о вручении).
По смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Поскольку часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В соответствии с пунктом 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
Как указывалось ранее, администрацией в адрес общества направлена претензия от 26.06.2014 N 4251, согласно которой арендатору было предложено в добровольном порядке погасить сложившуюся задолженность по договору в течение 10 дней с момента получения претензии, а также указано на наличие права арендодателя принять решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении договора, отмечено, что при неисполнении требований претензии вопрос о расторжении договора будет рассмотрен в судебном порядке. Претензия получена ответчиком 30.06.2014, что подтверждается подписью руководителя и печатью общества (т. 1 л.д. 23).
Администрацией в адрес общества направлена претензия от 22.07.2014 N 4697 с требованием погасить задолженность по арендной плате в течение 10 дней с момента получения претензии (т. 1 л.д. 28).
В связи с тем, что в установленный срок обществом образовавшаяся задолженность по арендной плате не была погашена, администрация направила в адрес ответчика предложение от 04.08.2014 N 4898 о расторжении договора аренды. Указанное уведомление получено ответчиком 06.08.2014, что подтверждается копией почтового уведомления (т. 1 л.д. 29-31).
На основании изложенного, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование администрации о расторжении договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 07.08.2006 N 0900000381.
Довод Банка о том, что расторжение договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 07.08.2006 N 0900000381 нарушит права залогового кредитора ООО "Агрокомсервис" - ОАО "Российский Сельскохозяйственный банк", подлежит отклонению судом апелляционной инстанции, поскольку наличие договора залога арендных прав и, соответственно, обременение договора аренды земельного участка не лишает права арендодателя обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка при существенном его нарушении арендатором.
Из статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, абзаца 2 пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что действующее законодательство не предоставляет залогодержателю права аренды возможность ограничивать арендодателя вправе требовать расторжения договора аренды. Данное требование вытекает из взаимоотношений арендодателя и арендатора, основанных на соответствующем договоре, и направлено на защиту интересов арендодателя. В свою очередь, отношения ответчика и банка основаны на договоре залога арендных прав, участником которого арендодатель не является, его согласие на прекращение такого договора не требуется, в связи с чем, нарушений прав и законных интересов банка не имеется.
Установив, что волеизъявление сторон на прекращение договора аренды оформлено в соответствии с требованиями действующего законодательства и не противоречит закону, суд пришел к обоснованному выводу о том, что прекращение права аренды не может быть поставлено в зависимость от волеизъявления сторон договора ипотеки.
С учетом изложенного, суд пришел к обоснованному выводу о расторжении договора аренды.
Выводы суда первой инстанции в указанной части согласуются с правовой позицией, изложенной в определении Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 26.06.2013 N ВАС-7698/13 по делу N А74-3280/2012, постановлении Федерального арбитражного суда Центрального округа от 30.11.2012 по делу N А35-5395/2010.
Кроме того, в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.08.2014 по делу N 305-ЭС14-586 изложена правовая позиция, согласно которой согласия залогодержателя для расторжения договора не требуется, поскольку в случае расторжения договора аренды залог права аренды прекращается автоматически, наличие обременения не влияет на право сторон расторгнуть договор аренды в установленном порядке (пункты 1 и 3 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Кроме того, суд апелляционной инстанции разъясняет, что залогодержатель вправе обратиться в суд с требованием об обращении взыскания на заложенное имущество или реализацию иных прав залогодержателя.
Таким образом, решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.02.2015 подлежит изменению.
Расходы по оплате государственной пошлины подлежат распределению в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.02.2015 по делу N А32-30831/2014 изменить.
Абзац 2 резолютивной части решения изложить в следующей редакции:
"Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Агрокомсервис" (ОГРН 1072332000058 ИНН 2332017298) в пользу администрации муниципального образования Кавказский район (ОГРН 1022303884624 ИНН 2332011539) задолженность по арендной плате за период с 01.04.2014 по 31.12.2014 в сумме 145 549 рублей 52 копеек, пени за период с 16.04.2014 по 22.10.2014 в сумме 3 869 рублей 32 копеек".
Абзац 3 резолютивной части решения исключить.
Абзац 4 резолютивной части решения суда считать абзацем 3, изложив его в следующей редакции:
"Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Агрокомсервис" (ОГРН 1072332000058 ИНН 2332017298) в доход федерального бюджета 9 482 рубля 56 копеек государственной пошлины по исковому заявлению".
В остальной части решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.02.2015 по делу N А32-3081/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу ОАО "Российский Сельскохозяйственный банк" - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Агрокомсервис" (ОГРН 1072332000058 ИНН 2332017298) в доход федерального бюджета 3 000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
Судьи
М.Г.ВЕЛИЧКО
Н.В.КОВАЛЕВА
М.Г.ВЕЛИЧКО
Н.В.КОВАЛЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)