Судебные решения, арбитраж
Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 апреля 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 24 апреля 2015 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Сурмаляна Г.А.,
судей Соловьевой М.В., Смотровой Н.Н.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Саркисяном Д.С.,
при участии в судебном заседании:
- от заявителя: представитель по доверенности от 19.07.2014 г. Котянченко А.Н.; представитель по доверенности от 09.12.2014 г. Тарасенко И.В.; представитель по доверенности от 12 марта 2015 г. Гришунин О.В.;
- от Администрации муниципального образования город Краснодар: представитель по доверенности от 12.01.2015 г. Хилай В.В.;
- от Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар: представитель по доверенности от 30.12.2015 г. Хилай В.В.;
- от кадастрового инженера Багрич А.Д.: Багрич А.Д.,
- от третьих лиц: представители не явились, извещены надлежащим образом;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Русская логистика" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.11.2014 г. по делу N А32-22355/2014 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Русская логистика",
заинтересованные лица: Администрация муниципального образования город Краснодар; Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар,
третьи лица: Кочкалда А.И.; Ежов М.П.; Аргунов М.Я.; Аргунова Ольга Михайловна; Фролов Сергей Алексеевич; Измоденова Екатерина Юрьевна; Обухов Георгий Александрович; Обухова Светлана Андраниковна; Давыденко Наталья Николаевна; Айрапетов Роман Андреевич; Натаров Александр Сергеевич; Мухтаров Иннокентий Игоревич; Кутовая Светлана Викторовна; Нехорошая Александра Викторовна; Серегина Виктория Александровна; Бурняшов Евгений Борисович; Дзетль Мерем Муратовна; Джамалова Лариса Ашмезовна; Хамди Фатима Ашмизовна; Кушу Ирина Ашмезовна; Власова Евгения Михайловна; Власов Владимир Александрович; Власов Владимир Владимирович; Власов Сергей Александрович; Гарнис Любовь Владимировна; Жовно Флора Наумовна; Жовно-Стратиевский Альберт Эдуардович; Жовно Инесса Альбертовна; Жовно Софья Эдуардовна; Жовно Эдуард Альбертович; Жовно Эдуард Гарипович,
принятое в составе судьи Савина Р.Ю.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Русская логистика" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением, в котором с учетом уточнения требований просит:
- - признать незаконными действия администрации муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) и департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (далее - департамент), выразившиеся в отказе от принятия решения об образовании земельных участков из земельного участка площадью 11 020 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Красная между улицами Пашковской и Длинной, кадастровый номер 23:43:0207027:36;
- - обязать заинтересованных лиц устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем принятия решения о разделе земельного участка площадью 11020 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Красная между улицами Пашковской и Длинной, кадастровый номер 23:43:0207027:36 и об образовании двух земельных участков:
- - земельного участка площадью 2157 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Красная между улицами Пашковской и Длинной (кадастровый номер 23:43:0207027:143);
- - земельного участка площадью 8 863 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Красная, между улицами Пашковской и Длинной (кадастровый номер 23:43:0207027:36).
Заявленные требования мотивированы тем, что при отсутствии решения о разделе земельного участка у заявителя не имеется возможности его использовать в соответствии с условиями договора аренды.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.11.2014 г. в удовлетворении заявленных требований отказано.
Суд исходил из того, что при заключении в установленном порядке договора аренды земельного участка публично-правовые отношения по предоставлению участка прекратились (административный акт исполнен), а между сторонами договора аренды возникли иные (обязательственные) правоотношения по владению и пользованию спорным участком, которые основаны на самостоятельной гражданско-правовой сделке.
Суд первой инстанции указал, что заявителем избран ненадлежащий способ защиты, поскольку в сложившейся ситуации удовлетворение заявленных требований (признание незаконным отказа в разделе земельного участка и обязание заинтересованных лиц принять решение о разделе спорного земельного участка на два других земельных участка) само по себе, без внесения изменений в договор аренды (относительно его предмета) не восстановит нарушенные, по мнению заявителя, права.
Не согласившись с указанным судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Русская Логистика" обжаловало его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе общество просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование своей позиции общество указывает, что бездействие заинтересованного лица противоречит положениям статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации. Для раздела земельного участка, находящегося в государственной собственности, необходимо принятие соответствующего решения уполномоченным муниципальным органом, что также нашло свое отражение в постановлениях Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.12.2012 г. по делу N А53-9110/2012, от 31.05.2013 г. по делу N А32-20454/2012 и др. Общество также указывает, что собственники жилых домов, расположенных на спорном земельном участке, на основании решений судов общей юрисдикции признали право собственности на эти дома, следовательно, в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации (действовавшей в спорный период) фактически являются собственниками соответствующей части спорного земельного участка. С одной стороны общество не имеет возможности осваивать спорный земельный участок целиком в существующих границах, с другой стороны у общества отсутствуют какие-либо правовые основания принудить граждан освободить их дома и земельные участки против их воли, расселять этих граждан.
Определением и.о. председателя четвертого судебного состава судебной коллегии по рассмотрению споров, возникающих из административных правоотношений, от 20.04.2015 г. в связи с болезнью судьи Филимоновой С.С. произведена замена судьи Филимоновой С.С. на судью Смотрову Н.Н. в порядке статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии с частью 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение дела произведено с самого начала.
Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
Дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представители заявителя в судебном заседании пояснили доводы апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции отменить, требования апелляционной жалобы удовлетворить.
Представитель заинтересованных лиц в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, в удовлетворении требований апелляционной жалобы отказать.
Кадастровый инженер пояснил о том, что раздел земельного участка производился с учетом исторически сложившихся границ земельных участков в соответствии с нормативами необходимой площади для эксплуатации недвижимого имущества на данных земельных участках.
Как следует из материалов дела, постановлением главы администрации города Краснодара N 1647 от 02.10.2002 г. ООО "Стройинтеркомплекс" был предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок, общей площадью 14 254 кв. м для проектирования и строительства комплекса многоэтажных зданий административного, жилого и торгово-бытового назначения по улице Красной между улицами Пашковской и Длинной в Западном административном округе города Краснодара.
На основании указанного постановления между администрацией города Краснодара и ООО "Стройинтеркомплекс" подписан договор аренды земельного участка от 10.01.2003 г. N 4300008907 (л/с N 119430000007306) (далее - договор аренды).
В договор аренды при его заключении были включены особые условия (статья 8), согласно которым арендатор обязан, в том числе:
- - проектом строительства объекта предусмотреть мероприятия по сносу жилых домов, строений и сооружений граждан и предприятий, отселение жильцов со строительной площадки;
- - своими силами и средствами произвести снос строений и сооружений, расположенных на земельном участке со стороны улицы Красной;
- - представить соглашения на переселение в благоустроенное жилье семей с площадки строительства, заключенные с собственниками сносимого жилья и ответственными квартиросъемщиками.
На момент подписания договора на предоставленном в аренду земельном участке размещались принадлежащие третьим лицам объекты недвижимости (многоквартирные дома, частное домовладение по ул. Пашковская, 65-67).
27.12.2011 г. Администрация и ООО "Стройинтеркомплекс" во исполнение решения Ленинского районного суда г. Краснодара от 23.03.2011 г. заключили соглашение об уменьшении площади арендуемого участка до 13 925 кв. м.
На основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 07.03.2012 г. права и обязанности арендатора по договору перешли от ООО "Стройинтеркомплекс" к ООО "Кроус-Инвест".
На основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 18.07.2012 г. права и обязанности арендатора по договору перешли от ООО "Кроус-Инвест" к ООО "Русская логистика".
18.11.2013 г. Администрация и ООО "Русская логистика" во исполнение решения Ленинского районного суда г. Краснодара от 20.04.2011 г. заключили соглашение об уменьшении площади арендуемого участка до 11 020 кв. м.
В целях начала проектирования и строительства многофункционального комплекса, с учетом того, что на арендуемом земельном участке расположены принадлежащие третьим лицам объекты недвижимости, ООО "Русская логистика" в конце 2013 - начале 2014 года осуществило мероприятия по формированию и постановке на кадастровый учет земельного участка, занятого объектами недвижимого имущества третьих лиц по ул. Пашковской, 65-67, площадью 2157 кв. м (кадастровый номер 23:43:0207027:143), образуемого из состава арендуемого земельного участка (кадастровый номер 23:43:0207027:36).
23.01.2014 г. общество обратилось в адрес главы муниципального образования город Краснодар с заявлением о принятии решения по разделу указанного земельного участка (вх. N 08/723 от 23.01.2014 г.). Заявление общества было направлено администрацией город Краснодара на рассмотрение в Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (далее - департамент).
19.03.2014 г. общество обратилось в адрес департамента повторно с аналогичным заявлением (вх. N 14447 от 19.03.2014 г.).
По результатам рассмотрения заявлений департамент письменно сообщил обществу о том, что принять решение о разделе земельного участка не представляется возможным. Основанием для отказа явилось неисполнение ООО "Русская логистика" договорных обязательств по представлению соглашений на переселение в благоустроенное жилье семей с площадки строительства, заключенных с собственниками сносимого жилья и ответственными квартиросъемщиками в квартале 193 по ул. Пашковской, 65, 67 (пункт 8.4. договора аренды).
Полагая, что действия администрации и департамента, выразившиеся в отказе раздела земельного участка являются незаконными, заявитель обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с соответствующим заявлением.
Повторно исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
В обоснование нарушения своих прав и охраняемых законом интересов в сфере предпринимательской деятельности заявитель ссылается на то, что общество, надлежащим образом исполняя свои обязательства по договору аренды, не может в полной мере использовать земельный участок по назначению (для проектирования и строительства комплекса многоэтажных зданий административного, жилого и торгово-бытового назначения), поскольку отсутствует нормативная возможность по возведению строений на частях арендуемого земельного участка, занимаемых объектами недвижимости, принадлежащими третьим лицам. Основания для сноса принадлежащего третьим лицам недвижимого имущества исключительны и строго регламентированы действующим законодательством. Наличие договора аренды земельного участка не является достаточным основанием для законного осуществления сноса объектов. При этом без осуществления сноса строений в рамках законных процедур ООО "Русская логистика" не имеет возможности использовать арендуемый земельный участок площадью 11 020 кв. м по определенному договором назначению. В соответствии с предпроектными проработками предполагаемого обществом строительства многофункционального административно-делового комплекса на арендуемом земельном участке (после процедуры раздела) предполагается возведение здания площадью 59500 кв. м. При этом площадь застройки будет составлять 6580 кв. м, а предполагаемое пятно посадки здания на земельном участке площадью 8863 кв. м учитывает нормативные расстояния до границ окружающей застройки и красных линий проезжих частей, а также устройство пожарного проезда вокруг возводимого комплекса. Кроме того для стоянки автотранспорта в здании будет предусмотрен трехуровневый подземный паркинг для сотрудников и посетителей многофункционального комплекса. Общество не имеет правовых оснований арендовать (т.е. владеть и пользоваться) частью земельного участка, на которых располагаются объекты недвижимости, принадлежащие третьим лицам. В данном случае без раздела земельного участка нарушается основополагающий принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов (пункт 5 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации), также нарушаются безусловные права собственников объектов на приобретение прав на соответствующие участки (пункт 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации).
Заявитель полагает, что единственно возможным способом получения обществом правовой возможности для беспрепятственного использования свободной частью арендуемого им участка (8 863 кв. м из 11 020 кв. м) является раздел земельного участка с выделением из него земельного участка площадью 2157 кв. м, занятого объектами недвижимости (жилые дома по ул. Пашковская, 65, 67).
Заявитель также считает, что предусмотренное пунктом 8.4 договора аренды обязательство по представлению соглашений на переселение в благоустроенное жилье семей с площадки строительства, заключенных с собственниками сносимого жилья и ответственными квартиросъемщиками в квартале 193 по ул. Пашковской 65, 67 является ничтожным, т.к. выходит за рамки правоотношений сторон в сфере аренды и исполнение этих обязательств не зависит от воли сторон по договору аренды.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 названного Кодекса, за исключением случаев:
1) раздела земельных участков, предоставленных садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединениям граждан, а также земельных участков, предоставленных гражданам на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения;
2) образования земельных участков из земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства;
3) образования земельных участков из земельных участков, находящихся в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории;
4) перераспределения земельных участков в соответствии со статьей 11.7 названного Кодекса;
5) иных предусмотренных федеральными законами случаев.
Решения об образовании земельных участков, указанных в пункте 1 названной статьи, могут быть приняты на основании заявлений землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки. Для принятия решения об образовании земельных участков, указанных в пункте 1 названной статьи, необходимы следующие документы:
1) кадастровые паспорта образуемых земельных участков или кадастровый паспорт образуемого земельного участка;
2) правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на земельные участки, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки.
Согласно пункту 6 статьи 11.4. Земельного кодекса Российской Федерации при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.
Согласно статье 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 названного Кодекса.
Согласно части 3 статьи 20 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" с заявлениями об учете изменений земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных на праве аренды (если соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет), вправе обратиться лица, обладающие этими земельными участками на указанном праве.
Согласно части 2 названной статьи с заявлениями о постановке на учет объектов недвижимости вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости или любые иные лица.
Согласно части 4 статьи 24 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости носят временный характер. Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости. Если по истечении пяти лет со дня постановки на учет образованного объекта недвижимости не осуществлена государственная регистрация права на него (либо в указанном в части 3.1 названной статьи случае не осуществлена государственная регистрация аренды), такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости.
Таким образом, в целях раздела спорного земельного участка, для принятия соответствующего решения администрацией города Краснодар, ООО "Русская логистика" необходимо провести учет вновь образуемого земельного участка в государственном кадастре и получить на него кадастровый паспорт.
Постановка вновь образованных участков на кадастровый учет осуществляется на основании межевого плана земельного участка.
Как следует из материалов дела, для этого общество заключило договор с кадастровым инженером Багрич А.Д., который в дальнейшем выполнил кадастровые работы по изготовлению межевого плана в связи с выделом земельного участка площадью 2157 кв. м.
Как пояснил кадастровый инженер в письме от 12.02.2015 г. определение границ земельных участков осуществлялось путем инструментальных измерений с выходом на участок. Фактическая граница между вновь образованными участками была проложена по существующему между ними ограждению. Ограждение непрерывно на всем протяжении, сообщение между образованными участками на месте фактически отсутствует. Фактически каждому собственнику строения предоставлен земельный участок значительно больше установленного стандартами минимума.
В соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 24.11.2008 г.
N 412 "Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков", а также частью 11 статьи 38 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" межевой план был подготовлен в форме электронного документа в виде XML-документа, заверенного усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера.
В дальнейшем подготовленный межевой план в виде XML-документа был в установленном порядке (утвержденном Приказом Минэкономразвития России от 08.11.2013 г. N 662) по сети интернет передан в Филиал ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Краснодарскому краю. В результате были внесены соответствующие изменения в государственный кадастр. Вновь образованному участку земельному участку площадью 2157 (по ул. Пашковская 65. 67) был присвоен кадастровый номер 23:43:0207027:143 и выдан кадастровый паспорт на него. Оставшейся части земельному участку с площадью 8863 кв. м присвоен кадастровый номер 23:43:0207027:36 также выдан кадастровый паспорт.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции установлено, что ни администрация, ни собственники объектов недвижимости претензии по границам и площадям разделенных земельных участков не заявляли, несмотря на многократные письменные предложения суда апелляционной инстанции, изложенные в определениях об отложении судебного разбирательства, представить по этому вопросу письменные пояснения, возражения.
Суд первой инстанции сделал вывод о том, что заявитель преследует цель изменить предмет договора аренды, что свидетельствует о том, что заявителем избран ненадлежащий способ защиты, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
Между тем, указанный вывод суда является ошибочным, поскольку общество не обращалось в администрацию муниципального образования с предложениями о внесении изменений в договор аренды и не заявляло указанных требований в суде. Единственной целью общества, связанной с разделом земельного участка, является устранение препятствия для использования свободной части земельного участка (площадью 8 863 кв. м) по назначению.
Как следует из пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.
Таким образом, выбор варианта продолжения договорных отношений оставлен законодателем на усмотрение сторон.
Внесение изменений в договор будет зависеть от воли сторон этого договора в будущем и у суда на момент принятия решения по делу не было достаточных данных, свидетельствующих о том, что какая либо из сторон обратилась к другой стороне с предложением об изменении договора и у сторон возник по этому поводу спор, подлежащий урегулированию в порядке статей 450 - 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Более того, постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от 10.07.2012 г. N 5763 "Об утверждении административного регламента предоставления администрацией муниципального образования город Краснодар муниципальной услуги "Заключение дополнительного соглашения или внесение изменений в договор аренды земельного участка или договор безвозмездного срочного пользования земельным участком" четко регламентирована процедура внесения изменений в договор аренды земельного участка.
Реализация указанной процедуры осуществляется путем предоставления муниципальной услуги, предоставляемой органом местного самоуправления в пределах его полномочий по решению вопросов местного значения, установленных в соответствии с Федеральным законом от 6 октября 2003 года N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" и уставами муниципальных образований.
Таким образом, с точки зрения законодательства внесение изменений в договор аренды земельного участка, заключенного с органом местного самоуправления, является отдельной публичной процедурой.
Кроме того, судом первой инстанции не принято во внимание то обстоятельство что, предмет договора в части площади участка уже неоднократно менялся соглашением сторон договора. Однако поводом для заключения подобных соглашений являлись судебные акты судов общей юрисдикции. В результате площадь изначально переданного в аренду земельного участка уменьшилась с 14 254 кв. м до 11 020 кв. м. Обращение за разделом обусловлено практически теми же причинами, что послужили основанием для внесения прежних изменений в договор (изменения касались уменьшения площади арендуемого участка на те площади, которые заняты и используются объектами третьих лиц).
Само по себе обращение за разделом не предполагает исключения возможности заключения между сторонами договора соглашения о внесении очередных изменений в договор (предмет) аренды в части площади участка.
Таким образом, решение о разделе земельного участка 23:43:0207027:36 площадью 11 020 кв. м само по себе не означает внесения изменений в договор аренды от 10.01.2003 г.
В силу правовой позиции, высказанной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2011 г. N 2420/11, согласно одному из принципов ведения государственного кадастра недвижимости (пункт 9 статьи 4 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости") сведения, которые носят временный характер и внесены в государственный кадастр недвижимости, до утраты ими в установленном названным законом порядке временного характера не являются кадастровыми сведениями и используются только в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также с выполнением кадастровых работ.
Статья 25 указанного Закона в качестве особенности осуществления кадастрового учета земельного участка предусматривает, что внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о нем при постановке на учет носят временный характер.
Следовательно, сведения в ГКН о вновь образованных в результате раздела земельных участках кадастровыми не являются.
В соответствии с пунктом 2 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Как разъяснено в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.12.2012 г. по делу N А53-9110/2012, для раздела земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, необходимо принятие соответствующего решения уполномоченным государственным (муниципальным) органом.
Таким органом в рассматриваемом случае является Администрация муниципального образования г. Краснодар, которая и является надлежащим заинтересованным лицом по настоящему делу.
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что целью общества также является последующее уклонение от исполнения принятых на себя обязанностей (снос строений и сооружений, расположенных на земельном участке со стороны улицы Красной; заключение соглашений на переселение в благоустроенное жилье семей с площадки строительства с собственниками сносимого жилья и ответственными квартиросъемщиками) и усмотрел в действиях общества злоупотребление правом согласно пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Указанный вывод суда также не соответствует фактическим обстоятельствам дела.
Как следует из представленных схем и чертежей расположения земельных участок со стороны ул. Красной земельный участок уже свободен и сноса каких либо строений и сооружений не требуется. Кроме того, в договор уже неоднократно вносились изменения по уменьшению площади участка, однако это никоим образом не отменило Особых условий договора (статья 8 договора) в т.ч. о предоставлении соглашений на переселение с собственниками сносимого жилья, в связи с этим вывод суда первой инстанции о том, что возможные изменения площади участка при разделе каким-то образом скажутся на исполнении Особых условий (статья 8 Договора) является неверным.
Кроме этого, суд первой инстанции принимая обжалуемое решение исходил из того, что заявитель не доказал, что отсутствие решения о разделе препятствует исполнению обязательств по договору аренды. Между тем, препятствий по исполнению обязательств общества по договору не имеется, (общество должным образом вносит арендную плату), однако, права общества в связи с отсутствием решения о разделе нарушены.
Факт обременения земельного участка правами третьих лиц (собственников недвижимого имущества) никем не оспаривается и подтверждается представленными в материалы дела судебными актами судов общей юрисдикции. Отказ администрации в разделе участка не позволяет освободить от обременения свободную часть участка, что само по себе свидетельствует о нарушении прав и законных интересов общества в сфере экономической деятельности. В данном случае наличие обременений прав в пользовании имуществом само по себе нарушает интересы владельца этого имущества.
Общество поясняло в судебном заседании, что фактически земельные участки, которые должны образоваться в результате раздела, изначально существуют как самостоятельные объекты недвижимого имущества и имеют исторически сложившуюся границу - трехметровый кирпичный забор. Один из них занимает жилые дома жильцов по ул. Пашковская 65, 67, а другой свободен и может использоваться для строительства. Таким образом, учитывая сложившийся порядок пользования земельным участком, его раздел по существующей границе (кирпичному забору) не повлечет за собой нарушение прав и свобод вышеназванных собственников.
Таким образом, судебная коллегия исходит из того, что анализ действительной воли сторон при подписании договора аренды от 10.01.2003 г. сводился к тому, что и арендатор, и арендодатель подразумевали по существу две вещи в качестве предмета аренды: земельный участок N 1, площадью 11 985 кв. м и земельный участок N 2 площадью 2 236 кв. м.
Изложенное подтверждается приложением "План земельного участка" к договору аренды от 10.01.2003 г.
Из графической части данного приложения следует, что участок N 2 занят постройками.
Соотношение графики кадастрового паспорта земельного участка (части участка) 23:43:0207027:143 площадью 2 157 кв. м и графики земельного участка N 2 площадью 2 236 кв. м показывает, что в целом конфигурация и площадь совпадают. Отличие обусловлено более точным описанием (определением) земельного участка (части участка) 23:43:0207027:143 с учетом кадастровых работ и постановкой на учет в ГКН.
Это также подтверждается и намерениями самих собственников. В частности собственники жилого дома по ул. Пашковской 67 (семья Жовно) приступили к оформлению своих прав на земельный участок в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Ими была подготовлена схема расположения границ земельного участка на кадастровом плане территории. Испрашиваемый ими участок как раз проходит по той же границе (кирпичному забору), по которой общество намеревается осуществить раздел.
Решением Первомайского районного суда от 07.02.2014 г. по иску Жовно Ф.Н. суд признал незаконным отказ Администрации муниципального образования город Краснодар в оказании муниципальной услуги по утверждению схемы границ земельного участка по адресу: г. Краснодар, ул. Пашковская, 67, и обязал Администрацию утвердить названную схему расположения земельного участка на кадастровом плане.
В соответствии с правилами статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Следовательно, раздел участка обусловлен в том числе начальной волей сторон в договоре об определении отдельных предметов договора аренды (участки N 1 и N 2) с учетом особенностей их фактического использования.
Судебная коллегия исходит из того, что в данном случае приобретение прав на другую часть участка по ул. Пашковской, 65, будет зависеть от воли собственников расположенных на нем жилых домов.
Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что Администрация города злоупотребляет своими правами, поскольку создает искусственные препятствия для использования земельным участком по назначению, принимая при этом арендную плату (более 3 млн. рублей) как арендодатель, в том числе и за земельный участок, которым пользуются не общество, а иные лица - собственники строений, жилых домов. При этом администрация осознает, что часть земельного участка она будет вынуждена у общества изъять и предоставить этим лицам (решение Первомайского районного суда по иску Жовно, решения Ленинского районного суда от 02.09.2010 г. и решения Ленинского районного суда от 20.04.2011 г. по иску ЖК Наутилус), но вместе с тем в качестве оснований для отказа в разделе участка указывает на невыполнение обществом фактически ничтожных условий договора аренды - предоставить соглашения с собственниками об их расселении.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 названного Кодекса.
Решения об образовании земельных участков, указанных в пункте 1 названной статьи, могут быть приняты на основании заявлений землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки. Для принятия решения об образовании земельных участков, указанных в пункте 1 названной статьи, необходимы следующие документы:
- - кадастровые паспорта образуемых земельных участков или кадастровый паспорт образуемого земельного участка;
- - правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на земельные участки, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки.
Правовая конструкция указанных правовых норм предполагает право арендатора на обращение с заявлением о разделе земельного участка (инициировать раздел). Реализуется указанное право арендатора через принятие соответствующего решения публичным органом.
Судебной коллегией установлено и материалами дела подтверждается, что вся территория участка N 2 (часть участка 23:43:0207027:36 с кадастровым номером 23:43:0207027:143) по состоянию на дату заключения договора аренды была занята капитальными постройками.
На данное обстоятельство также прямо указано в разделе 8 "Особые условия договора" договора аренды от 10.01.2003 г.
В силу правил пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (действующей в спорный период) исключительное право на приобретение в собственность либо в аренду земельных участков имеют собственники зданий, строений и сооружений, расположенных на данных участках.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в своем постановлении от 06.09.2011 г. N 4275/11 указал о том, что статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, не собственнику этого объекта. Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости.
По смыслу статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута (часть 3 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что договор купли-продажи всего земельного участка, заключенный с собственником только одного из объектов недвижимости, расположенных на данном участке, ничтожен в части соответствующего земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимости иных лиц (при условии делимости земельного участка).
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.03.2013 г. по делу N А32-36476/2011, указанная выше правовая позиция распространяется и на оценку действительности договора аренды земельного участка.
Кассационный суд указал, что договор аренды земельного участка, заключенный с лицом, не являющимся собственником строений на данном участке, может быть оспорен с использованием механизма, предусмотренного постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 г. N 4275/11, то есть истец вправе ставить вопрос о признании договора аренды недействительным в отношении части земельного участка, находящейся под его объектом недвижимости.
Суд кассационной инстанции высказал позицию о том, что собственник отдельных строений на участке может требовать как вступления в арендное правоотношение со множественностью лиц в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, так и признавать данное правоотношение (договор аренды) в соответствующей части недействительным (ничтожным).
Часть земельного участка 23:43:0207027:36, имеющая кадастровый номер 23:43:0207027:143 площадью 2 157 кв. м может существовать как отдельная вещь, что подтверждается материалами межевания, составленными кадастровым инженером.
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу правил статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Вне зависимости от заявленных исковых требований, суд обязан во всяком случае дать оценку ничтожной сделке (части сделки) в спорном материальном правоотношении.
Учитывая, что соблюдение процедуры предоставления земельного участка на основании договора аренды от 10.01.2003 г. никем не оспаривается и подтверждается постановлением главы администрации муниципального образования г. Краснодар от 02.10.2002 г. N 1647 "О предоставлении ООО "Стройинтеркомплекс" земельного участка в Западном административном округе города Краснодара", актом выбора земельного участка от 08.08.2002 г., договор аренды от 10.01.2003 г. в остальной части (применительно к земельному массиву, составляющему участок N 1) является действительной сделкой.
К компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений относится признание в установленном порядке жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодным для проживания (подпункт 8 пункт 1 статьи 14 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества.
Вместе с тем, пункт 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливает, что признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 названной статьи.
В соответствии с пунктом 11 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае, если в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о развитии застроенной территории в соответствии с законодательством Российской Федерации градостроительной деятельности, орган, принявший решение о признании такого дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе или реконструкции и установить срок не менее шести месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома. В случае, если собственником или собственниками многоквартирного дома в течение установленного срока не будет подано в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию такого дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, и жилые помещения в указанном доме подлежат изъятию для муниципальных нужд в соответствии с частью 10 названной статьи.
Указанные нормы регулируют правовые отношения между органом, принявшим решение о признании многоквартирного дома аварийным и собственниками помещений в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, в том числе в случае принятия решения о развитии застроенной территории, на которой расположен многоквартирный дом.
Анализ пунктов 10 и 11 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации свидетельствует о том, что требование к собственникам помещений в аварийном доме о его сносе или реконструкции возможно только в том случае, если органом, принявшим решение об аварийности дома, одновременно принято решение о его сносе либо реконструкции.
В соответствии с разъяснением, которое дано в пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой, исходя из принадлежности жилого дома, федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.
В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, решение вопроса о выкупе жилого помещения либо предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения требует соблюдения предварительной процедуры, как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.
- Порядок подготовки и принятия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд определяется федеральным законодательством, в частности гражданским и земельным законодательством (статьи 279 - 283 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 9 - 11, 49, 55, 61, 63 Земельного кодекса Российской Федерации);
- Однако материалы дела не содержат сведений о соблюдении органом местного самоуправления до предоставления истцу земельного участка в аренду указанной процедуры.
Из содержания статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.
На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что возложение администрацией на хозяйствующий субъект обязанности по расселению жильцов из занимаемых жилых помещений не основано на нормах жилищного законодательства.
Таким образом, организационные вопросы расселения граждан в иные жилые помещения является исключительной прерогативой органов местного самоуправления и не могут быть возложены администрацией на коммерческую организацию путем включения соответствующего специального условия в договоре аренды земельного участка.
По мнению суда апелляционной инстанции в рассматриваемом случае администрация вправе заключить с обществом соглашение лишь о финансировании расселения граждан взамен предоставления ему земельного участка, уже свободного от обременений, но ни в коем случае решение организационных вопросов расселения граждан, тем более в принудительном порядке в отсутствие волеизъявления граждан - собственников жилых домов и помещений, что фактически означает возложение администрацией на общество выполнение функций публичных органов.
Таким образом, суд первой инстанции не учел, что нормы земельного законодательства, регламентирующие образование земельных участков государственной собственности (в том числе процедура их раздела) не увязываются с обязательствами сторон, основанными на сделке. Раздел участка в данном случае осуществляется на основании распорядительного акта (решения) уполномоченного органа местного самоуправления по инициативе землепользователя - арендатора. Таким образом, между обществом и заинтересованными лицами по делу вновь возникли публично-правовые отношения и защита нарушенных прав общества в этой связи осуществляется в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, через признание незаконным действий (бездействия) органа местного самоуправления и его обязании устранить допущенные нарушения.
В данных условиях принятие требуемого обществом решения является обязанностью администрации, а не его правом. Именно такая позиция высказана в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.12.2012 г. по делу N А53-9110/2012. По смыслу норм статей 11.3, 11.9 Земельного кодекса орган государственной власти (орган местного самоуправления), уполномоченный на принятие решения об образовании земельных участков из участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не вправе отказывать в принятии соответствующего решения исключительно по мотиву отсутствия у него такого волеизъявления.
С учетом изложенного, выводы суда первой инстанции о законности оспариваемого отказа администрации не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, что в силу пункта 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены обжалуемого решения.
В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
В силу части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться в том числе указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом.
В связи с изложенным требование общества обязать администрацию муниципального образования город Краснодар устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем принятия решения о разделе земельного участка является обоснованным и подлежит удовлетворению.
В связи с тем, что заявленные требования общества подлежат удовлетворению, то по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации фактически понесенные обществом судебные расходы по государственной пошлине подлежат возмещению и взысканию с администрации в пользу общества.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.11.2014 г. по делу N А32-22355/2014 отменить.
Признать незаконными действия администрации муниципального образования город Краснодар, выразившиеся в их отказе от принятия решения об образовании земельных участков из земельного участка площадью 11 020 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Красная, между улицами Пашковской и Длинной, с кадастровым номером 23:43:0207027:36.
Обязать администрацию муниципального образования город Краснодар устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем принятия решения о разделе земельного участка площадью 11020 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Красная между улицами Пашковской и Длинной, с кадастровым номером 23:43:0207027:36 и об образовании двух земельных участков: земельного участка площадью 2157 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0207027:143, и земельного участка площадью 8 863 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0207027:36.
Взыскать с Администрации г. Краснодара в пользу общества с ограниченной ответственностью "Русская логистика", ИНН 7709714992, судебные расходы по государственной пошлине всего в сумме 3000 рублей из них: 2000 рублей - уплаченной платежным поручением N 70 от 24.06.2014 г. за подачу заявления в Арбитражный суд Краснодарского края; 1000 рублей - уплаченной платежным поручением N 126 от 18.11.2014 г. за подачу апелляционной жалобы.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Г.А.СУРМАЛЯН
Судьи
М.В.СОЛОВЬЕВА
Н.Н.СМОТРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.04.2015 N 15АП-23180/2014 ПО ДЕЛУ N А32-22355/2014
Разделы:Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 апреля 2015 г. N 15АП-23180/2014
Дело N А32-22355/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 20 апреля 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 24 апреля 2015 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Сурмаляна Г.А.,
судей Соловьевой М.В., Смотровой Н.Н.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Саркисяном Д.С.,
при участии в судебном заседании:
- от заявителя: представитель по доверенности от 19.07.2014 г. Котянченко А.Н.; представитель по доверенности от 09.12.2014 г. Тарасенко И.В.; представитель по доверенности от 12 марта 2015 г. Гришунин О.В.;
- от Администрации муниципального образования город Краснодар: представитель по доверенности от 12.01.2015 г. Хилай В.В.;
- от Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар: представитель по доверенности от 30.12.2015 г. Хилай В.В.;
- от кадастрового инженера Багрич А.Д.: Багрич А.Д.,
- от третьих лиц: представители не явились, извещены надлежащим образом;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Русская логистика" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.11.2014 г. по делу N А32-22355/2014 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Русская логистика",
заинтересованные лица: Администрация муниципального образования город Краснодар; Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар,
третьи лица: Кочкалда А.И.; Ежов М.П.; Аргунов М.Я.; Аргунова Ольга Михайловна; Фролов Сергей Алексеевич; Измоденова Екатерина Юрьевна; Обухов Георгий Александрович; Обухова Светлана Андраниковна; Давыденко Наталья Николаевна; Айрапетов Роман Андреевич; Натаров Александр Сергеевич; Мухтаров Иннокентий Игоревич; Кутовая Светлана Викторовна; Нехорошая Александра Викторовна; Серегина Виктория Александровна; Бурняшов Евгений Борисович; Дзетль Мерем Муратовна; Джамалова Лариса Ашмезовна; Хамди Фатима Ашмизовна; Кушу Ирина Ашмезовна; Власова Евгения Михайловна; Власов Владимир Александрович; Власов Владимир Владимирович; Власов Сергей Александрович; Гарнис Любовь Владимировна; Жовно Флора Наумовна; Жовно-Стратиевский Альберт Эдуардович; Жовно Инесса Альбертовна; Жовно Софья Эдуардовна; Жовно Эдуард Альбертович; Жовно Эдуард Гарипович,
принятое в составе судьи Савина Р.Ю.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Русская логистика" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением, в котором с учетом уточнения требований просит:
- - признать незаконными действия администрации муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) и департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (далее - департамент), выразившиеся в отказе от принятия решения об образовании земельных участков из земельного участка площадью 11 020 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Красная между улицами Пашковской и Длинной, кадастровый номер 23:43:0207027:36;
- - обязать заинтересованных лиц устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем принятия решения о разделе земельного участка площадью 11020 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Красная между улицами Пашковской и Длинной, кадастровый номер 23:43:0207027:36 и об образовании двух земельных участков:
- - земельного участка площадью 2157 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Красная между улицами Пашковской и Длинной (кадастровый номер 23:43:0207027:143);
- - земельного участка площадью 8 863 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Красная, между улицами Пашковской и Длинной (кадастровый номер 23:43:0207027:36).
Заявленные требования мотивированы тем, что при отсутствии решения о разделе земельного участка у заявителя не имеется возможности его использовать в соответствии с условиями договора аренды.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.11.2014 г. в удовлетворении заявленных требований отказано.
Суд исходил из того, что при заключении в установленном порядке договора аренды земельного участка публично-правовые отношения по предоставлению участка прекратились (административный акт исполнен), а между сторонами договора аренды возникли иные (обязательственные) правоотношения по владению и пользованию спорным участком, которые основаны на самостоятельной гражданско-правовой сделке.
Суд первой инстанции указал, что заявителем избран ненадлежащий способ защиты, поскольку в сложившейся ситуации удовлетворение заявленных требований (признание незаконным отказа в разделе земельного участка и обязание заинтересованных лиц принять решение о разделе спорного земельного участка на два других земельных участка) само по себе, без внесения изменений в договор аренды (относительно его предмета) не восстановит нарушенные, по мнению заявителя, права.
Не согласившись с указанным судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Русская Логистика" обжаловало его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе общество просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование своей позиции общество указывает, что бездействие заинтересованного лица противоречит положениям статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации. Для раздела земельного участка, находящегося в государственной собственности, необходимо принятие соответствующего решения уполномоченным муниципальным органом, что также нашло свое отражение в постановлениях Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.12.2012 г. по делу N А53-9110/2012, от 31.05.2013 г. по делу N А32-20454/2012 и др. Общество также указывает, что собственники жилых домов, расположенных на спорном земельном участке, на основании решений судов общей юрисдикции признали право собственности на эти дома, следовательно, в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации (действовавшей в спорный период) фактически являются собственниками соответствующей части спорного земельного участка. С одной стороны общество не имеет возможности осваивать спорный земельный участок целиком в существующих границах, с другой стороны у общества отсутствуют какие-либо правовые основания принудить граждан освободить их дома и земельные участки против их воли, расселять этих граждан.
Определением и.о. председателя четвертого судебного состава судебной коллегии по рассмотрению споров, возникающих из административных правоотношений, от 20.04.2015 г. в связи с болезнью судьи Филимоновой С.С. произведена замена судьи Филимоновой С.С. на судью Смотрову Н.Н. в порядке статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии с частью 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение дела произведено с самого начала.
Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
Дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представители заявителя в судебном заседании пояснили доводы апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции отменить, требования апелляционной жалобы удовлетворить.
Представитель заинтересованных лиц в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, в удовлетворении требований апелляционной жалобы отказать.
Кадастровый инженер пояснил о том, что раздел земельного участка производился с учетом исторически сложившихся границ земельных участков в соответствии с нормативами необходимой площади для эксплуатации недвижимого имущества на данных земельных участках.
Как следует из материалов дела, постановлением главы администрации города Краснодара N 1647 от 02.10.2002 г. ООО "Стройинтеркомплекс" был предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок, общей площадью 14 254 кв. м для проектирования и строительства комплекса многоэтажных зданий административного, жилого и торгово-бытового назначения по улице Красной между улицами Пашковской и Длинной в Западном административном округе города Краснодара.
На основании указанного постановления между администрацией города Краснодара и ООО "Стройинтеркомплекс" подписан договор аренды земельного участка от 10.01.2003 г. N 4300008907 (л/с N 119430000007306) (далее - договор аренды).
В договор аренды при его заключении были включены особые условия (статья 8), согласно которым арендатор обязан, в том числе:
- - проектом строительства объекта предусмотреть мероприятия по сносу жилых домов, строений и сооружений граждан и предприятий, отселение жильцов со строительной площадки;
- - своими силами и средствами произвести снос строений и сооружений, расположенных на земельном участке со стороны улицы Красной;
- - представить соглашения на переселение в благоустроенное жилье семей с площадки строительства, заключенные с собственниками сносимого жилья и ответственными квартиросъемщиками.
На момент подписания договора на предоставленном в аренду земельном участке размещались принадлежащие третьим лицам объекты недвижимости (многоквартирные дома, частное домовладение по ул. Пашковская, 65-67).
27.12.2011 г. Администрация и ООО "Стройинтеркомплекс" во исполнение решения Ленинского районного суда г. Краснодара от 23.03.2011 г. заключили соглашение об уменьшении площади арендуемого участка до 13 925 кв. м.
На основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 07.03.2012 г. права и обязанности арендатора по договору перешли от ООО "Стройинтеркомплекс" к ООО "Кроус-Инвест".
На основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 18.07.2012 г. права и обязанности арендатора по договору перешли от ООО "Кроус-Инвест" к ООО "Русская логистика".
18.11.2013 г. Администрация и ООО "Русская логистика" во исполнение решения Ленинского районного суда г. Краснодара от 20.04.2011 г. заключили соглашение об уменьшении площади арендуемого участка до 11 020 кв. м.
В целях начала проектирования и строительства многофункционального комплекса, с учетом того, что на арендуемом земельном участке расположены принадлежащие третьим лицам объекты недвижимости, ООО "Русская логистика" в конце 2013 - начале 2014 года осуществило мероприятия по формированию и постановке на кадастровый учет земельного участка, занятого объектами недвижимого имущества третьих лиц по ул. Пашковской, 65-67, площадью 2157 кв. м (кадастровый номер 23:43:0207027:143), образуемого из состава арендуемого земельного участка (кадастровый номер 23:43:0207027:36).
23.01.2014 г. общество обратилось в адрес главы муниципального образования город Краснодар с заявлением о принятии решения по разделу указанного земельного участка (вх. N 08/723 от 23.01.2014 г.). Заявление общества было направлено администрацией город Краснодара на рассмотрение в Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (далее - департамент).
19.03.2014 г. общество обратилось в адрес департамента повторно с аналогичным заявлением (вх. N 14447 от 19.03.2014 г.).
По результатам рассмотрения заявлений департамент письменно сообщил обществу о том, что принять решение о разделе земельного участка не представляется возможным. Основанием для отказа явилось неисполнение ООО "Русская логистика" договорных обязательств по представлению соглашений на переселение в благоустроенное жилье семей с площадки строительства, заключенных с собственниками сносимого жилья и ответственными квартиросъемщиками в квартале 193 по ул. Пашковской, 65, 67 (пункт 8.4. договора аренды).
Полагая, что действия администрации и департамента, выразившиеся в отказе раздела земельного участка являются незаконными, заявитель обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с соответствующим заявлением.
Повторно исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
В обоснование нарушения своих прав и охраняемых законом интересов в сфере предпринимательской деятельности заявитель ссылается на то, что общество, надлежащим образом исполняя свои обязательства по договору аренды, не может в полной мере использовать земельный участок по назначению (для проектирования и строительства комплекса многоэтажных зданий административного, жилого и торгово-бытового назначения), поскольку отсутствует нормативная возможность по возведению строений на частях арендуемого земельного участка, занимаемых объектами недвижимости, принадлежащими третьим лицам. Основания для сноса принадлежащего третьим лицам недвижимого имущества исключительны и строго регламентированы действующим законодательством. Наличие договора аренды земельного участка не является достаточным основанием для законного осуществления сноса объектов. При этом без осуществления сноса строений в рамках законных процедур ООО "Русская логистика" не имеет возможности использовать арендуемый земельный участок площадью 11 020 кв. м по определенному договором назначению. В соответствии с предпроектными проработками предполагаемого обществом строительства многофункционального административно-делового комплекса на арендуемом земельном участке (после процедуры раздела) предполагается возведение здания площадью 59500 кв. м. При этом площадь застройки будет составлять 6580 кв. м, а предполагаемое пятно посадки здания на земельном участке площадью 8863 кв. м учитывает нормативные расстояния до границ окружающей застройки и красных линий проезжих частей, а также устройство пожарного проезда вокруг возводимого комплекса. Кроме того для стоянки автотранспорта в здании будет предусмотрен трехуровневый подземный паркинг для сотрудников и посетителей многофункционального комплекса. Общество не имеет правовых оснований арендовать (т.е. владеть и пользоваться) частью земельного участка, на которых располагаются объекты недвижимости, принадлежащие третьим лицам. В данном случае без раздела земельного участка нарушается основополагающий принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов (пункт 5 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации), также нарушаются безусловные права собственников объектов на приобретение прав на соответствующие участки (пункт 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации).
Заявитель полагает, что единственно возможным способом получения обществом правовой возможности для беспрепятственного использования свободной частью арендуемого им участка (8 863 кв. м из 11 020 кв. м) является раздел земельного участка с выделением из него земельного участка площадью 2157 кв. м, занятого объектами недвижимости (жилые дома по ул. Пашковская, 65, 67).
Заявитель также считает, что предусмотренное пунктом 8.4 договора аренды обязательство по представлению соглашений на переселение в благоустроенное жилье семей с площадки строительства, заключенных с собственниками сносимого жилья и ответственными квартиросъемщиками в квартале 193 по ул. Пашковской 65, 67 является ничтожным, т.к. выходит за рамки правоотношений сторон в сфере аренды и исполнение этих обязательств не зависит от воли сторон по договору аренды.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 названного Кодекса, за исключением случаев:
1) раздела земельных участков, предоставленных садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединениям граждан, а также земельных участков, предоставленных гражданам на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения;
2) образования земельных участков из земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства;
3) образования земельных участков из земельных участков, находящихся в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории;
4) перераспределения земельных участков в соответствии со статьей 11.7 названного Кодекса;
5) иных предусмотренных федеральными законами случаев.
Решения об образовании земельных участков, указанных в пункте 1 названной статьи, могут быть приняты на основании заявлений землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки. Для принятия решения об образовании земельных участков, указанных в пункте 1 названной статьи, необходимы следующие документы:
1) кадастровые паспорта образуемых земельных участков или кадастровый паспорт образуемого земельного участка;
2) правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на земельные участки, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки.
Согласно пункту 6 статьи 11.4. Земельного кодекса Российской Федерации при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.
Согласно статье 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 названного Кодекса.
Согласно части 3 статьи 20 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" с заявлениями об учете изменений земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных на праве аренды (если соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет), вправе обратиться лица, обладающие этими земельными участками на указанном праве.
Согласно части 2 названной статьи с заявлениями о постановке на учет объектов недвижимости вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости или любые иные лица.
Согласно части 4 статьи 24 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости носят временный характер. Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости. Если по истечении пяти лет со дня постановки на учет образованного объекта недвижимости не осуществлена государственная регистрация права на него (либо в указанном в части 3.1 названной статьи случае не осуществлена государственная регистрация аренды), такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости.
Таким образом, в целях раздела спорного земельного участка, для принятия соответствующего решения администрацией города Краснодар, ООО "Русская логистика" необходимо провести учет вновь образуемого земельного участка в государственном кадастре и получить на него кадастровый паспорт.
Постановка вновь образованных участков на кадастровый учет осуществляется на основании межевого плана земельного участка.
Как следует из материалов дела, для этого общество заключило договор с кадастровым инженером Багрич А.Д., который в дальнейшем выполнил кадастровые работы по изготовлению межевого плана в связи с выделом земельного участка площадью 2157 кв. м.
Как пояснил кадастровый инженер в письме от 12.02.2015 г. определение границ земельных участков осуществлялось путем инструментальных измерений с выходом на участок. Фактическая граница между вновь образованными участками была проложена по существующему между ними ограждению. Ограждение непрерывно на всем протяжении, сообщение между образованными участками на месте фактически отсутствует. Фактически каждому собственнику строения предоставлен земельный участок значительно больше установленного стандартами минимума.
В соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 24.11.2008 г.
N 412 "Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков", а также частью 11 статьи 38 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" межевой план был подготовлен в форме электронного документа в виде XML-документа, заверенного усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера.
В дальнейшем подготовленный межевой план в виде XML-документа был в установленном порядке (утвержденном Приказом Минэкономразвития России от 08.11.2013 г. N 662) по сети интернет передан в Филиал ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Краснодарскому краю. В результате были внесены соответствующие изменения в государственный кадастр. Вновь образованному участку земельному участку площадью 2157 (по ул. Пашковская 65. 67) был присвоен кадастровый номер 23:43:0207027:143 и выдан кадастровый паспорт на него. Оставшейся части земельному участку с площадью 8863 кв. м присвоен кадастровый номер 23:43:0207027:36 также выдан кадастровый паспорт.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции установлено, что ни администрация, ни собственники объектов недвижимости претензии по границам и площадям разделенных земельных участков не заявляли, несмотря на многократные письменные предложения суда апелляционной инстанции, изложенные в определениях об отложении судебного разбирательства, представить по этому вопросу письменные пояснения, возражения.
Суд первой инстанции сделал вывод о том, что заявитель преследует цель изменить предмет договора аренды, что свидетельствует о том, что заявителем избран ненадлежащий способ защиты, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
Между тем, указанный вывод суда является ошибочным, поскольку общество не обращалось в администрацию муниципального образования с предложениями о внесении изменений в договор аренды и не заявляло указанных требований в суде. Единственной целью общества, связанной с разделом земельного участка, является устранение препятствия для использования свободной части земельного участка (площадью 8 863 кв. м) по назначению.
Как следует из пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.
Таким образом, выбор варианта продолжения договорных отношений оставлен законодателем на усмотрение сторон.
Внесение изменений в договор будет зависеть от воли сторон этого договора в будущем и у суда на момент принятия решения по делу не было достаточных данных, свидетельствующих о том, что какая либо из сторон обратилась к другой стороне с предложением об изменении договора и у сторон возник по этому поводу спор, подлежащий урегулированию в порядке статей 450 - 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Более того, постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от 10.07.2012 г. N 5763 "Об утверждении административного регламента предоставления администрацией муниципального образования город Краснодар муниципальной услуги "Заключение дополнительного соглашения или внесение изменений в договор аренды земельного участка или договор безвозмездного срочного пользования земельным участком" четко регламентирована процедура внесения изменений в договор аренды земельного участка.
Реализация указанной процедуры осуществляется путем предоставления муниципальной услуги, предоставляемой органом местного самоуправления в пределах его полномочий по решению вопросов местного значения, установленных в соответствии с Федеральным законом от 6 октября 2003 года N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" и уставами муниципальных образований.
Таким образом, с точки зрения законодательства внесение изменений в договор аренды земельного участка, заключенного с органом местного самоуправления, является отдельной публичной процедурой.
Кроме того, судом первой инстанции не принято во внимание то обстоятельство что, предмет договора в части площади участка уже неоднократно менялся соглашением сторон договора. Однако поводом для заключения подобных соглашений являлись судебные акты судов общей юрисдикции. В результате площадь изначально переданного в аренду земельного участка уменьшилась с 14 254 кв. м до 11 020 кв. м. Обращение за разделом обусловлено практически теми же причинами, что послужили основанием для внесения прежних изменений в договор (изменения касались уменьшения площади арендуемого участка на те площади, которые заняты и используются объектами третьих лиц).
Само по себе обращение за разделом не предполагает исключения возможности заключения между сторонами договора соглашения о внесении очередных изменений в договор (предмет) аренды в части площади участка.
Таким образом, решение о разделе земельного участка 23:43:0207027:36 площадью 11 020 кв. м само по себе не означает внесения изменений в договор аренды от 10.01.2003 г.
В силу правовой позиции, высказанной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2011 г. N 2420/11, согласно одному из принципов ведения государственного кадастра недвижимости (пункт 9 статьи 4 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости") сведения, которые носят временный характер и внесены в государственный кадастр недвижимости, до утраты ими в установленном названным законом порядке временного характера не являются кадастровыми сведениями и используются только в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также с выполнением кадастровых работ.
Статья 25 указанного Закона в качестве особенности осуществления кадастрового учета земельного участка предусматривает, что внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о нем при постановке на учет носят временный характер.
Следовательно, сведения в ГКН о вновь образованных в результате раздела земельных участках кадастровыми не являются.
В соответствии с пунктом 2 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Как разъяснено в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.12.2012 г. по делу N А53-9110/2012, для раздела земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, необходимо принятие соответствующего решения уполномоченным государственным (муниципальным) органом.
Таким органом в рассматриваемом случае является Администрация муниципального образования г. Краснодар, которая и является надлежащим заинтересованным лицом по настоящему делу.
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что целью общества также является последующее уклонение от исполнения принятых на себя обязанностей (снос строений и сооружений, расположенных на земельном участке со стороны улицы Красной; заключение соглашений на переселение в благоустроенное жилье семей с площадки строительства с собственниками сносимого жилья и ответственными квартиросъемщиками) и усмотрел в действиях общества злоупотребление правом согласно пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Указанный вывод суда также не соответствует фактическим обстоятельствам дела.
Как следует из представленных схем и чертежей расположения земельных участок со стороны ул. Красной земельный участок уже свободен и сноса каких либо строений и сооружений не требуется. Кроме того, в договор уже неоднократно вносились изменения по уменьшению площади участка, однако это никоим образом не отменило Особых условий договора (статья 8 договора) в т.ч. о предоставлении соглашений на переселение с собственниками сносимого жилья, в связи с этим вывод суда первой инстанции о том, что возможные изменения площади участка при разделе каким-то образом скажутся на исполнении Особых условий (статья 8 Договора) является неверным.
Кроме этого, суд первой инстанции принимая обжалуемое решение исходил из того, что заявитель не доказал, что отсутствие решения о разделе препятствует исполнению обязательств по договору аренды. Между тем, препятствий по исполнению обязательств общества по договору не имеется, (общество должным образом вносит арендную плату), однако, права общества в связи с отсутствием решения о разделе нарушены.
Факт обременения земельного участка правами третьих лиц (собственников недвижимого имущества) никем не оспаривается и подтверждается представленными в материалы дела судебными актами судов общей юрисдикции. Отказ администрации в разделе участка не позволяет освободить от обременения свободную часть участка, что само по себе свидетельствует о нарушении прав и законных интересов общества в сфере экономической деятельности. В данном случае наличие обременений прав в пользовании имуществом само по себе нарушает интересы владельца этого имущества.
Общество поясняло в судебном заседании, что фактически земельные участки, которые должны образоваться в результате раздела, изначально существуют как самостоятельные объекты недвижимого имущества и имеют исторически сложившуюся границу - трехметровый кирпичный забор. Один из них занимает жилые дома жильцов по ул. Пашковская 65, 67, а другой свободен и может использоваться для строительства. Таким образом, учитывая сложившийся порядок пользования земельным участком, его раздел по существующей границе (кирпичному забору) не повлечет за собой нарушение прав и свобод вышеназванных собственников.
Таким образом, судебная коллегия исходит из того, что анализ действительной воли сторон при подписании договора аренды от 10.01.2003 г. сводился к тому, что и арендатор, и арендодатель подразумевали по существу две вещи в качестве предмета аренды: земельный участок N 1, площадью 11 985 кв. м и земельный участок N 2 площадью 2 236 кв. м.
Изложенное подтверждается приложением "План земельного участка" к договору аренды от 10.01.2003 г.
Из графической части данного приложения следует, что участок N 2 занят постройками.
Соотношение графики кадастрового паспорта земельного участка (части участка) 23:43:0207027:143 площадью 2 157 кв. м и графики земельного участка N 2 площадью 2 236 кв. м показывает, что в целом конфигурация и площадь совпадают. Отличие обусловлено более точным описанием (определением) земельного участка (части участка) 23:43:0207027:143 с учетом кадастровых работ и постановкой на учет в ГКН.
Это также подтверждается и намерениями самих собственников. В частности собственники жилого дома по ул. Пашковской 67 (семья Жовно) приступили к оформлению своих прав на земельный участок в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Ими была подготовлена схема расположения границ земельного участка на кадастровом плане территории. Испрашиваемый ими участок как раз проходит по той же границе (кирпичному забору), по которой общество намеревается осуществить раздел.
Решением Первомайского районного суда от 07.02.2014 г. по иску Жовно Ф.Н. суд признал незаконным отказ Администрации муниципального образования город Краснодар в оказании муниципальной услуги по утверждению схемы границ земельного участка по адресу: г. Краснодар, ул. Пашковская, 67, и обязал Администрацию утвердить названную схему расположения земельного участка на кадастровом плане.
В соответствии с правилами статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Следовательно, раздел участка обусловлен в том числе начальной волей сторон в договоре об определении отдельных предметов договора аренды (участки N 1 и N 2) с учетом особенностей их фактического использования.
Судебная коллегия исходит из того, что в данном случае приобретение прав на другую часть участка по ул. Пашковской, 65, будет зависеть от воли собственников расположенных на нем жилых домов.
Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что Администрация города злоупотребляет своими правами, поскольку создает искусственные препятствия для использования земельным участком по назначению, принимая при этом арендную плату (более 3 млн. рублей) как арендодатель, в том числе и за земельный участок, которым пользуются не общество, а иные лица - собственники строений, жилых домов. При этом администрация осознает, что часть земельного участка она будет вынуждена у общества изъять и предоставить этим лицам (решение Первомайского районного суда по иску Жовно, решения Ленинского районного суда от 02.09.2010 г. и решения Ленинского районного суда от 20.04.2011 г. по иску ЖК Наутилус), но вместе с тем в качестве оснований для отказа в разделе участка указывает на невыполнение обществом фактически ничтожных условий договора аренды - предоставить соглашения с собственниками об их расселении.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 названного Кодекса.
Решения об образовании земельных участков, указанных в пункте 1 названной статьи, могут быть приняты на основании заявлений землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки. Для принятия решения об образовании земельных участков, указанных в пункте 1 названной статьи, необходимы следующие документы:
- - кадастровые паспорта образуемых земельных участков или кадастровый паспорт образуемого земельного участка;
- - правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на земельные участки, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки.
Правовая конструкция указанных правовых норм предполагает право арендатора на обращение с заявлением о разделе земельного участка (инициировать раздел). Реализуется указанное право арендатора через принятие соответствующего решения публичным органом.
Судебной коллегией установлено и материалами дела подтверждается, что вся территория участка N 2 (часть участка 23:43:0207027:36 с кадастровым номером 23:43:0207027:143) по состоянию на дату заключения договора аренды была занята капитальными постройками.
На данное обстоятельство также прямо указано в разделе 8 "Особые условия договора" договора аренды от 10.01.2003 г.
В силу правил пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (действующей в спорный период) исключительное право на приобретение в собственность либо в аренду земельных участков имеют собственники зданий, строений и сооружений, расположенных на данных участках.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в своем постановлении от 06.09.2011 г. N 4275/11 указал о том, что статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, не собственнику этого объекта. Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости.
По смыслу статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута (часть 3 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что договор купли-продажи всего земельного участка, заключенный с собственником только одного из объектов недвижимости, расположенных на данном участке, ничтожен в части соответствующего земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимости иных лиц (при условии делимости земельного участка).
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.03.2013 г. по делу N А32-36476/2011, указанная выше правовая позиция распространяется и на оценку действительности договора аренды земельного участка.
Кассационный суд указал, что договор аренды земельного участка, заключенный с лицом, не являющимся собственником строений на данном участке, может быть оспорен с использованием механизма, предусмотренного постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 г. N 4275/11, то есть истец вправе ставить вопрос о признании договора аренды недействительным в отношении части земельного участка, находящейся под его объектом недвижимости.
Суд кассационной инстанции высказал позицию о том, что собственник отдельных строений на участке может требовать как вступления в арендное правоотношение со множественностью лиц в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, так и признавать данное правоотношение (договор аренды) в соответствующей части недействительным (ничтожным).
Часть земельного участка 23:43:0207027:36, имеющая кадастровый номер 23:43:0207027:143 площадью 2 157 кв. м может существовать как отдельная вещь, что подтверждается материалами межевания, составленными кадастровым инженером.
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу правил статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Вне зависимости от заявленных исковых требований, суд обязан во всяком случае дать оценку ничтожной сделке (части сделки) в спорном материальном правоотношении.
Учитывая, что соблюдение процедуры предоставления земельного участка на основании договора аренды от 10.01.2003 г. никем не оспаривается и подтверждается постановлением главы администрации муниципального образования г. Краснодар от 02.10.2002 г. N 1647 "О предоставлении ООО "Стройинтеркомплекс" земельного участка в Западном административном округе города Краснодара", актом выбора земельного участка от 08.08.2002 г., договор аренды от 10.01.2003 г. в остальной части (применительно к земельному массиву, составляющему участок N 1) является действительной сделкой.
К компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений относится признание в установленном порядке жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодным для проживания (подпункт 8 пункт 1 статьи 14 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества.
Вместе с тем, пункт 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливает, что признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 названной статьи.
В соответствии с пунктом 11 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае, если в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о развитии застроенной территории в соответствии с законодательством Российской Федерации градостроительной деятельности, орган, принявший решение о признании такого дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе или реконструкции и установить срок не менее шести месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома. В случае, если собственником или собственниками многоквартирного дома в течение установленного срока не будет подано в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию такого дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, и жилые помещения в указанном доме подлежат изъятию для муниципальных нужд в соответствии с частью 10 названной статьи.
Указанные нормы регулируют правовые отношения между органом, принявшим решение о признании многоквартирного дома аварийным и собственниками помещений в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, в том числе в случае принятия решения о развитии застроенной территории, на которой расположен многоквартирный дом.
Анализ пунктов 10 и 11 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации свидетельствует о том, что требование к собственникам помещений в аварийном доме о его сносе или реконструкции возможно только в том случае, если органом, принявшим решение об аварийности дома, одновременно принято решение о его сносе либо реконструкции.
В соответствии с разъяснением, которое дано в пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой, исходя из принадлежности жилого дома, федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.
В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, решение вопроса о выкупе жилого помещения либо предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения требует соблюдения предварительной процедуры, как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.
- Порядок подготовки и принятия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд определяется федеральным законодательством, в частности гражданским и земельным законодательством (статьи 279 - 283 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 9 - 11, 49, 55, 61, 63 Земельного кодекса Российской Федерации);
- Однако материалы дела не содержат сведений о соблюдении органом местного самоуправления до предоставления истцу земельного участка в аренду указанной процедуры.
Из содержания статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.
На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что возложение администрацией на хозяйствующий субъект обязанности по расселению жильцов из занимаемых жилых помещений не основано на нормах жилищного законодательства.
Таким образом, организационные вопросы расселения граждан в иные жилые помещения является исключительной прерогативой органов местного самоуправления и не могут быть возложены администрацией на коммерческую организацию путем включения соответствующего специального условия в договоре аренды земельного участка.
По мнению суда апелляционной инстанции в рассматриваемом случае администрация вправе заключить с обществом соглашение лишь о финансировании расселения граждан взамен предоставления ему земельного участка, уже свободного от обременений, но ни в коем случае решение организационных вопросов расселения граждан, тем более в принудительном порядке в отсутствие волеизъявления граждан - собственников жилых домов и помещений, что фактически означает возложение администрацией на общество выполнение функций публичных органов.
Таким образом, суд первой инстанции не учел, что нормы земельного законодательства, регламентирующие образование земельных участков государственной собственности (в том числе процедура их раздела) не увязываются с обязательствами сторон, основанными на сделке. Раздел участка в данном случае осуществляется на основании распорядительного акта (решения) уполномоченного органа местного самоуправления по инициативе землепользователя - арендатора. Таким образом, между обществом и заинтересованными лицами по делу вновь возникли публично-правовые отношения и защита нарушенных прав общества в этой связи осуществляется в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, через признание незаконным действий (бездействия) органа местного самоуправления и его обязании устранить допущенные нарушения.
В данных условиях принятие требуемого обществом решения является обязанностью администрации, а не его правом. Именно такая позиция высказана в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.12.2012 г. по делу N А53-9110/2012. По смыслу норм статей 11.3, 11.9 Земельного кодекса орган государственной власти (орган местного самоуправления), уполномоченный на принятие решения об образовании земельных участков из участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не вправе отказывать в принятии соответствующего решения исключительно по мотиву отсутствия у него такого волеизъявления.
С учетом изложенного, выводы суда первой инстанции о законности оспариваемого отказа администрации не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, что в силу пункта 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены обжалуемого решения.
В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
В силу части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться в том числе указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом.
В связи с изложенным требование общества обязать администрацию муниципального образования город Краснодар устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем принятия решения о разделе земельного участка является обоснованным и подлежит удовлетворению.
В связи с тем, что заявленные требования общества подлежат удовлетворению, то по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации фактически понесенные обществом судебные расходы по государственной пошлине подлежат возмещению и взысканию с администрации в пользу общества.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.11.2014 г. по делу N А32-22355/2014 отменить.
Признать незаконными действия администрации муниципального образования город Краснодар, выразившиеся в их отказе от принятия решения об образовании земельных участков из земельного участка площадью 11 020 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Красная, между улицами Пашковской и Длинной, с кадастровым номером 23:43:0207027:36.
Обязать администрацию муниципального образования город Краснодар устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем принятия решения о разделе земельного участка площадью 11020 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Красная между улицами Пашковской и Длинной, с кадастровым номером 23:43:0207027:36 и об образовании двух земельных участков: земельного участка площадью 2157 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0207027:143, и земельного участка площадью 8 863 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0207027:36.
Взыскать с Администрации г. Краснодара в пользу общества с ограниченной ответственностью "Русская логистика", ИНН 7709714992, судебные расходы по государственной пошлине всего в сумме 3000 рублей из них: 2000 рублей - уплаченной платежным поручением N 70 от 24.06.2014 г. за подачу заявления в Арбитражный суд Краснодарского края; 1000 рублей - уплаченной платежным поручением N 126 от 18.11.2014 г. за подачу апелляционной жалобы.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Г.А.СУРМАЛЯН
Судьи
М.В.СОЛОВЬЕВА
Н.Н.СМОТРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)