Судебные решения, арбитраж

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.03.2015 N 05АП-842/2015 ПО ДЕЛУ N А51-24378/2014

Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью

Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено



ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 марта 2015 г. N 05АП-842/2015

Дело N А51-24378/2014

Резолютивная часть постановления оглашена 24 марта 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 30 марта 2015 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Д.А. Глебова,
судей А.В. Ветошкевич, С.М. Синицыной,
при ведении протокола секретарем судебного заседания А.О. Филипповой,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "КриМос",
апелляционное производство N 05АП-842/2015
на решение от 04.12.2014
судьи О.А. Жестилевской
по делу N А51-24378/2014 Арбитражного суда Приморского края
по иску Администрации Находкинского городского округа (ИНН 2508020000, ОГРН 1022500699704, дата государственной регистрации: 26.10.1999)
к обществу с ограниченной ответственностью "КриМос" (ИНН 2536250782, ОГРН 1122536001048, дата государственной регистрации: 15.02.2012)
о взыскании 1 230 179 рублей 89 копеек,
при участии: стороны не явились,

установил:

Администрация Находкинского городского округа (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "КриМос" о взыскании задолженности по арендной плате в размере 993 516 рублей 52 копейки за период с 19.04.2013 по 01.08.2014, и 236 663 рубля 37 копеек неустойки за период с 01.05.2013 по 19.08.2014.
Решением от 04.12.2014 исковые требования Администрации были удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, общество обжаловало его в апелляционном порядке. В обоснование своей правовой позиции ответчик указал, что в пункте 2.5 договора аренды стороны предусмотрели, что изменение размера арендной платы в одностороннем порядке без дополнительного согласования возможно в том случае, когда Находкинской городской Думой принято соответствующее решение об изменении базовых размеров арендной платы за земельные участки.
Вместе с тем, истец в одностороннем порядке изменил размер арендной платы с 15.06.2009 со ссылкой на Постановление Администрации Приморского края N 71-па "О порядке определения размера арендной платы, а также о порядке и условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края". Ответчик считает незаконным данное изменение размера арендной платы в соответствии с частью 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также ввиду отсутствия государственной регистрации соглашений об изменении условий договора в части порядка определения размера арендной платы.
В канцелярию Пятого арбитражного апелляционного суда от истца поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, приобщенный в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к материалам дела. Также от истца поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя, которое было удовлетворено коллегией на основании статей 156, 159, 184, 185, 258 АПК РФ.
Извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, в связи с чем апелляционная коллегия, руководствуясь статьей 156 АПК РФ, рассмотрела апелляционную жалобу в отсутствие лиц, участвующих в деле.
Как следует из материалов дела, 26.07.2005 между Администрацией (арендодатель) и Закрытым акционерным обществом "Энергострой" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 2836-05, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель поселения площадью 15269,31 кв. м, с кадастровым номером 25:31:01 04 06:0138, расположенный по адресу: г. Находка, ул. 1-я Промышленная, д. 11 в экономической зоне 40 под строительство производственной базы.
Срок действия договора в соответствии с пунктом 1.3 договора составил одиннадцать месяцев - с 11.07.2005 по 10.07.2008.
После окончания срока аренды по договору N 2836-05 ЗАО "Энергострой" при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжило владеть и пользоваться спорным земельным участком.
В пункте 2.1 договора аренды от N 2836-05 стороны предусмотрели, что арендная плата в соответствии с решением Находкинской городской думы устанавливается в 2005 году в размере 55380 рублей 82 копейки согласно расчету (приложение N 2).
В соответствии с пунктом 2.2 договора арендная плата вносится ежеквартально не позднее 1 числа первого месяца следующего квартала.
В силу пункта 2.4 договора аренды платежи считаются внесенными в счет арендной платы за текущий (или последующий) период только после погашения задолженности за предыдущие периоды.
Согласно пункту 2.5 договора изменение арендной платы происходит на основании принятого Находкинской городской думой соответствующего решения об изменении базовых размеров арендной платы за земельные участки без дополнительного согласования сторонами.
В пункте 4.1 договора стороны согласовали, что в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные настоящим договором, он выплачивает арендодателю неустойку в виде пени в размере 0,1% за каждый день просрочки от невнесенной в срок арендной платы.
Соглашением от 17.02.2009 стороны договора аренды от 26.07.2005 внесли в него изменения, а также решили установить срок действия данного договора по 01.01.2010, кроме того стороны решили: пункт 2.1. договора аренды изменить, изложив его в следующей редакции: "За указанный в пункте 1.1. настоящего договора земельный участок арендная плата определяется на основании постановления Администрации Приморского края от 07.07.2008 N 152-па "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края" по ставкам арендной платы за земельный участок, установленным муниципальными правовыми актами органа местного самоуправления Находкинского городского округа. Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельного участка, а также дальнейшие изменения размера арендной платы происходят на основании принимаемых актов уполномоченного органа без дополнительного соглашения сторонами. При подписании договора арендная плата устанавливается в 2009 году согласно расчету, являющемуся Приложением N 1".
Пункт 2.2. договора аренды изменить, изложив его в следующей редакции: "Арендная плата за указанные в пункте 1.1 настоящего договора земельный участок вносится ежемесячно, первого числа следующего месяца. Арендная плата должна поступить в указанный срок на счет N 40101810900000010002 в ГРКЦ ГУ Банка России по Приморскому краю г. Владивостока, БИК 040507001, код 99211105010040010120, ИНН 2508020000, КПП 250832001, ОКАТО 05414000000, получатель "Управление федерального казначейства по Приморскому краю" (финансовое управление Администрации Находкинского городского округа). В платежное поручение арендатор включает следующее назначение платежа: "за аренду земельного участка согласно договору аренды N 2836-05, заключенного администрацией Находкинского городского округа", а также исключить пункт 2.5.
ЗАО "Энергострой" (продавец) и ООО "КриМос" (покупатель) 04.03.2013 на основании протокола о результатах проведения торгов по продаже имущества ЗАО "Энергострой" от 19.02.2013 заключили договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно пункту 1.2.2 которого в соответствии с частью 3 статьи 552 ГК РФ к покупателю перешло право аренды земельного участка площадью 15269,31 кв. м под строительство производственной базы кадастровый номер 25:31:010406:0138, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира (здание), расположенного в границах участка, адрес ориентира: кр. Приморский, г. Находка, ул. 1-я Промышленная, д. 11, на основании договора аренды N 2836-05 от 26.07.2005 с учетом соглашения от 03.07.2007 об изменении договора аренды N 2836-05 от 26.07.2005, соглашения от 12.02.2010 о внесении изменений и дополнений в договор аренды земельного участка N 2836-05 от 26.07.2005 (договор аренды земельного участка N 836-05 от 26.07.2005 на основании пункта 5.4. возобновлен на неопределенный срок с 11.07.2012).
Указанные договоры и дополнительные соглашения к ним были зарегистрированы в установленном законом порядке.
Администрация была проинформирована о заключении 04.03.2013 между ЗАО "Энергострой" (продавец) и ООО "КриМос" (покупатель) уведомлением от 17.05.2013, а также письмом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю от 19.04.2013.
В нарушение принятых на себя обязательств по заключенному договору аренды ответчик вносил арендную плату несвоевременно и не в полном объеме, в результате чего у ответчика образовалась задолженность по договору аренды N 2836-05 от 26.07.2005 в размере 993516 рублей 52 копейки за период с 19.04.2013 по 01.08.2014. За несвоевременное внесение оплаты по договору за период с 01.05.2013 по 19.08.2014 в соответствии с пунктом 4.1 договора была начислена пеня в размере 236663 рубля 37 копеек.
Уведомлением от 19.05.2014 N 20-03-02/01934, полученным ответчиком 26.05.2014, истец предупредил ответчика о необходимости оплаты задолженности по арендной плате и неустойки по указанному договору аренды в срок до 31.05.2014.
В связи с неисполнением ответчиком требований указанной претензии в добровольном порядке, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение не подлежит отмене или изменению в силу следующих обстоятельств.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно части 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Частью 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу части 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).
В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В силу части 3 статьи 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Между тем, порядок определения размера арендной платы по договору регулировался в спорный период Постановлением Администрации Приморского края от 19.03.2009 N 71-па "О порядке определения размера арендной платы, а также о порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена на территории Приморского края".
Поскольку после истечения срока аренды по договору N 2836-05 арендатор при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжил владеть и пользоваться спорными земельными участками, этот договор согласно части 2 статьи 621 ГК РФ считается продленным на неопределенный срок после истечения срока аренды по данному договору.
В силу статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Согласно пункту 1.2.2 договора купли-продажи недвижимого имущества от 04.03.2013 к ООО "КриМос" (покупателю) перешло право аренды земельного участка площадью 15269,31 кв. м под строительство производственной базы кадастровый номер 25:31:010406:0138, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира (здание), расположенного в границах участка, адрес ориентира: кр. Приморский, г. Находка, ул. 1-я Промышленная, д. 11, на основании договора аренды N 2836-05 от 26.07.2005 с учетом соглашения от 03.07.2007 об изменении договора аренды N 2836-05 от 26.07.2005, соглашения от 12.02.2010 о внесении изменений и дополнений в договор аренды земельного участка N 2836-05 от 26.07.2005 (договор аренды земельного участка N 2836-05 от 26.07.2005 на основании пункта 5.4. возобновлен на неопределенный срок с 11.07.2012).
На основании вышеизложенного, права и обязанности арендатора по договору аренды N 2836-05 (в редакции соглашения от 17.02.2009) перешли к ООО "КриМос" (ответчику) с момента государственной регистрации договора купли-продажи имущества от 04.03.2013, то есть с 19.04.2013.
Доказательств возврата переданного в аренду имущества, а также расторжения (прекращения) договора аренды в спорный период в материалы дела обществом не было предоставлено. В связи с чем истец правомерно начислил ответчику плату за пользование арендованным имуществом.
Вместе с тем, ответчик в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил суду доказательств оплаты задолженности в размере 993516 рублей 52 копейки по арендным платежам за период с 19.04.2013 по 01.08.2014 по договору аренды N 2836-05, что свидетельствует об обоснованности заявленных исковых требований Администрации о взыскании основного долга.
При таких обстоятельствах, поскольку материалами дела подтверждается факт ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по внесению арендной платы за пользование имуществом, переданным по договору аренды N 2836-05, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате по указанному договору являются законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению в размере 993516 рублей 52 копейки.
Отклоняя довод ответчика о том, что Администрация неправомерно рассчитала размер арендной платы на основании Постановления Администрации Приморского края N 71-па, апелляционная коллегия исходит из того, что в соответствии с пунктом 2.1 договора аренды N 2836-05 (в редакции соглашения от 17.02.2009) арендная плата определяется на основании Постановления Администрации Приморского края от 07.07.2008 N 152-па "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края" по ставкам арендной платы за земельный участок, установленным муниципальными правовыми актами органа местного самоуправления Находкинского городского округа. Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельного участка, а также дальнейшие изменения размера арендной платы происходят на основании принимаемых актов уполномоченного органа без дополнительного соглашения сторонами.
Согласно положениям п. 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее.
Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.
Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 ГК РФ).
Между тем если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.
Поскольку стороны в пункте 2.1 договора аренды N 2836-05 (в редакции соглашения от 17.02.2009) согласовали условие о том, размер арендной платы может быть изменен на основании принимаемых актов уполномоченного органа без дополнительного соглашения сторонами, следовательно, истец правомерно производил расчет арендной платы в ином размере без внесения соответствующих изменений в договор.
Вместе с тем, Постановление Администрации Приморского края от 07.07.2008 N 152-па утратило свою силу в связи с принятием Постановления Администрации Приморского края от 19.03.2009 N 71-па, в соответствии с пунктом 4 которого органам местного самоуправления городских округов и муниципальных районов Приморского края было рекомендовано внести в установленном порядке соответствующие изменения в ранее заключенные договоры аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в части расчетов арендной платы и сроков ее внесения.
Таким образом, апелляционная коллегия считает, что суд первой инстанции обоснованно признал правомерным расчет Администрацией размера арендной платы за период 19.04.2013 по 01.08.2014 на основании Постановления Администрации Приморского края от 19.03.2009 N 71-па.
Вместе с тем, истцом было заявлено требование о взыскании неустойки за просрочку платежа в размере 236 663 рубля 37 копеек за период с 01.05.2013 по 19.08.2014.
В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В пункте 4.1 договора стороны согласовали, что в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные настоящим договором, он выплачивает арендодателю неустойку в виде пени в размере 0,1% за каждый день просрочки от невнесенной в срок арендной платы.
Поскольку материалами дела подтверждается просрочка внесения обществом арендной платы, истец правомерно начислил неустойку.
Суд первой инстанции, проверив расчет неустойки, обоснованно признал его арифметически верным.
При таких обстоятельствах, требование Администрации о взыскании неустойки является законным и обоснованным, в связи с чем было правомерно удовлетворено судом первой инстанции в размере 236 663 рубля 37 копеек.
Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. У арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда Приморского края.
С учетом результатов рассмотрения апелляционной жалобы ответчика, а также Определения суда апелляционной инстанции от 25.02.2015 о предоставлении обществу отсрочки уплаты государственной пошлины по апелляционной жалобе, с последнего в доход бюджета подлежит взысканию госпошлина в размере 2000 рублей.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 04.12.2014 по делу N А51-24378/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "КриМос" в доход федерального бюджета 2 000 (две тысячи) рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительный лист.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий
Д.А.ГЛЕБОВ

Судьи
А.В.ВЕТОШКЕВИЧ
С.М.СИНИЦЫНА















© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)