Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26.03.2015
Постановление изготовлено в полном объеме 31.03.2015
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Рыжовой Е.В., судей Капустиной Л.А. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем Феоктистовой Д.О., при участии от истца - гаражного кооператива "Строительный N 2" (поселок Рассвет Ленинского района Тульской области, ОГРН 1027101729313, ИНН 7130013557) - Стародубцевой Т.А. (доверенность от 29.12.2014), Писемского В.П. (выписка из ЕГРЮЛ от 31.07.2014 N 29716В/2014) и ответчика - Администрации муниципального образования город Тула (город Тула, ОГРН 1037101133552, ИНН 7107030032) - Осиповой Е.Г. (доверенность от 01.11.2013 N 87), в отсутствие третьего лица - Территориального управления администрации города Тулы по Ленинскому району (поселок Ленинский Тульской области, ОГРН 1147154022113, ИНН 7130507330), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу гаражного кооператива "Строительный N 2" на решение Арбитражного суда Тульской области от 19.11.2014 по делу N А68-8207/2014 (судья Андреева Е.В.),
установил:
следующее.
Гаражный кооператив "Строительный N 2" (далее - кооператив) обратился в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к Администрации муниципального образования город Тула (далее - администрация) о признании недействительной односторонней сделки по увеличению размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 71:14:000000:546 из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства кооперативных гаражей (л. д. 7-9).
Определением суда от 18.08.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Территориальное управление администрации города Тулы по Ленинскому району (далее - управление) (л. д. 1-3).
Решением Арбитражного суда Тульской области от 19.11.2014 в удовлетворении исковых требований отказано (л. д. 102-107).
Не согласившись с судебным актом, кооператив обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, удовлетворив заявленные требования (л. д. 115-117). Заявитель, обосновывая доводы апелляционной жалобы, указал на то, что в 2014 году размер арендной платы был увеличен ответчиком два раза: с 01.01.2014 и с 10.06.2014. Полагает, что повторное за 1 год изменение размера арендной платы не соответствует требованиям законодательства и условиям заключенного договора аренды.
В отзыве на апелляционную жалобу ответчик просит обжалуемый судебный акт оставить без изменения, а жалобу - без удовлетворения (л. д. 126-128). Ответчик полагает, что в спорном случае речь не идет об изменении условий договора аренды в части, касающейся размера арендной платы, применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора аренды, так как новый размер арендной платы в 2014 году изменился в связи с принятием соответствующих нормативных правовых актов. Отметил, что в результате изменений с 01.01.2014 кадастровой стоимости земельного участка и с 10.06.2014 коэффициента вида разрешенного использования земельного участка, годовой размер арендной платы составил 921 091 рубль 84 копейки.
От кооператива поступило пояснение к апелляционной жалобе (л. д. 152-153), в котором истец указал на то, что стороны договора, руководствуясь действующим законодательством, согласовали такие условия договора, которые исключают возможность более одного раза в год в одностороннем порядке менять любой из показателей формулы расчета арендной платы. Считает, что содержащееся в договоре аренды правило изменения размера арендной платы согласуется с пунктом 8 статьи 1 Закона Тульской области от 29.06.2011 N 1586-ЗТО "О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Тульской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" (далее - Закон Тульской области от 29.06.2011 N 1586-ЗТО), согласно которой договором аренды земельного участка должно быть предусмотрено изменение годового размера арендной платы при изменении хотя бы одного из следующих показателей: кадастровой стоимости земельного участка, коэффициента использования Ки; изменение годового размера арендной платы возможно не чаще одного раза в год.
В дополнении к отзыву на апелляционную жалобу (л. д. 146-148) ответчик пояснил то, что в течение 2014 года изменились две составляющие расчета арендной платы: кадастровая стоимость земельного участка и коэффициент вида его разрешенного использования. Ответчик, ссылаясь на постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11487/09 и судебную практику, указал на то, что в связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, устанавливающих либо изменяющих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном размере. Фактическое изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующих нормативно-правовых актов не является соглашением об изменении условий договора о размере арендной платы применительно к части 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
В заседании суда апелляционной инстанции представители истца поддержали доводы апелляционной жалобы с учетом дополнения, просил решение суда отменить, исковые требования удовлетворить.
Представитель ответчика не согласился с доводами апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве и дополнении к нему, просил решение суда оставить без изменения, а жалобу - без удовлетворения.
Третье лицо в судебное заседание не явилось.
Апелляционная жалоба, с учетом отсутствия возражений представителей истца и ответчика, рассматривалась в отсутствие третьего лица, не явившегося в судебное заседание, извещенного надлежащим образом о времени и месте его проведения, в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Тульской области от 19.11.2014 проверены судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва и дополнений к ним, заслушав представителей истца и ответчика, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения Арбитражного суда Тульской области от 19.11.2014 в силу следующих обстоятельств.
Как следует из материалов дела, между Комитетом имущественных отношений администрации муниципального образования Ленинский район (арендодатель) и кооперативом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 28.01.2011 N 14 (л. д. 24-27), предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 71:14:000000:546, местоположение: Тульская область, Ленинский район, сельское поселение Иншинское, поселок Рассвет, 500 м восточнее здания школы, из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства, общей площадью 23 800 кв. м
21.02.2011 данный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Тульской области.
Согласно пункту 2.1 договор заключен сроком на 49 лет, с 24.12.2010 по 23.12.2059.
Размер арендной платы за земельный участок на момент заключения договора определялся на основании независимой оценки и по состоянию на 10.07.2010 составлял 39 000 рублей за период с 24.12.2010 по 23.12.2011.
В соответствии с решением Собрания представителей муниципального образования Ленинский район от 26.12.2011 N 31-10, Комитет имущественных отношений администрации муниципального образования Ленинский район был реорганизован. Правопреемником комитета являлось Управление архитектуры, земельных и имущественных отношений администрации муниципального образования Ленинский район, которое стало осуществлять функции арендодателя.
На основании Закона Тульской области от 29.06.2011 N 1586-ЗТО с 01.01.2012 установлен новый порядок определения годового размера арендной платы на основании кадастровой стоимости земельного участка по формуле: Аг (годовой размер арендной платы) = КС (кадастровая стоимость земельного участка) х Ки (коэффициент вида разрешенного использования земельного участка).
Об изменении арендодателя и о существенных изменениях и дополнениях к договору аренды председатель кооператива был проинформирован уведомлением от 13.08.2012 N 901 (л. д. 75).
16.10.2012 между Управлением архитектуры, земельных и имущественных отношений администрации муниципального образования Ленинский район (арендодатель) и кооперативом (арендатор) заключено дополнительное соглашение от 16.10.2012 к договору аренды земельного участка от 28.01.2011 N 14 (л. д. 35-38).
В пункте 3.1.2 дополнительного соглашения к договору аренды стороны согласовали размер арендной платы на 2012 год, исходя из формулы расчета годовой арендной платы, который составил 110 249 рублей 18 копеек.
В соответствии с пунктом 3.4 дополнительного соглашения к договору аренды в каждом случае изменения кадастровой стоимости, корректирующих коэффициентов и нормативных правовых актов Российской Федерации, Тульской области, муниципального образования Ленинский район, регулирующих исчисление размера арендной платы, арендодатель вправе изменить размер арендной платы, сроки уплаты в одностороннем порядке без внесения изменений и дополнений в договор и без уведомления арендатора с даты принятия соответствующего изменения, но не чаще одного раза в год.
Постановлением Правительства Тульской области от 09.12.2013 N 740 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области (за исключением земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории города Тулы)", утверждена кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов.
Кадастровая стоимость спорного земельного участка с 01.01.2014 увеличена до 54 502 476 рублей (л. д. 76-78).
Так как изменилась кадастровая стоимость земельного участка, то коэффициент вида разрешенного использования земельного участка определялся, исходя из размера 0,28% (пункт таблицы "Земельные участки, предназначенные для хранения индивидуального автотранспорта (гаражи кооперативов и организаций)" более 1000,01) решения Собрания представителей муниципального образования Ленинский район от 26.12.2011 N 31-8 (в редакции от 29.10.2013 N 56-9, вступило в силу 12.11.2013, день опубликования в газете "Загородный вести" N 45).
Согласно решению Собрания представителей муниципального образования Ленинский район от 04.06.2014 N 64-5 "О внесении изменений в решение Собрания представителей муниципального образования Ленинский район от 26.12.2011 N 31-8" вступившего в силу 10.06.2014, с момента опубликования в газете "Загородные вести" N 23, коэффициент вида разрешенного использования земельного участка для земельных участков, предназначенных для размещения гаражей и автостоянок, в сельском поселении (графа от 2000,01 до 3000,00) был увеличен до 1,69%.
В результате изменений с 01.01.2014 кадастровой стоимости земельного участка, с 10.06.2014 коэффициента вида разрешенного использования земельного участка, годовой размер арендной платы составил 921 091 рубль 84 копейки.
Ссылаясь на то, что в нарушение условий договора ответчиком в 2014 году размер арендной платы был увеличен два раза, кооператив обратился с настоящим иском в арбитражный суд (л. д. 7-9).
Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу о том, что изменение размера арендной платы, обусловленное изменением повышающих или понижающих коэффициентов, а также размера кадастровой стоимости земельного участка, не является изменением условий договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора, так как новый размер арендной платы в 2014 году изменился в связи с принятием соответствующих нормативных правовых актов.
Проверив в порядке апелляционного производства решение Арбитражного суда Тульской области от 19.11.2014, правильность применения норм материального и норм процессуального права, а также соответствие выводов суда первой инстанции фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и тому подобное), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
Пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.
В соответствии с пунктом 8 статьи 1 Закона Тульской области от 29.06.2011 N 1586-ЗТО, если иное не установлено законодательством, договором аренды земельного участка должно быть предусмотрено изменение годового размера арендной платы при изменении хотя бы одного из следующих показателей: кадастровой стоимости земельного участка; коэффициента использования Ки.
Изменение годового размера арендной платы возможно не чаще одного раза в год.
Из материалов дела усматривается, что администрация увеличила размер арендной платы с 01.01.2014 в результате изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании Постановления Правительства Тульской области от 09.12.2013 N 740 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области (за исключением земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории города Тулы)" и с 10.06.2014 в результате изменения коэффициента вида разрешенного использования земельного участка на основании решения Собрания представителей муниципального образования Ленинский район от 04.06.2014 N 64-5 "О внесении изменений в решение Собрания представителей муниципального образования Ленинский район от 26.12.2011 N 31-8".
В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
В данном случае из дословного содержания пункта 3.4 дополнительного соглашения от 16.10.2012 к договору аренды следует, что в каждом случае изменения кадастровой стоимости, корректирующих коэффициентов и нормативных правовых актов Российской Федерации, Тульской области, муниципального образования Ленинский район, регулирующих исчисление размера арендной платы, арендодатель вправе изменить размер арендной платы, сроки уплаты в одностороннем порядке без внесения изменений и дополнений в настоящий договор и без уведомления арендатора с даты принятия соответствующего изменения, но не чаще одного раза в год.
Таким образом, изменение администрацией арендной платы в 2014 году дважды за год противоречит пункту 3.4 дополнительного соглашения от 16.10.2012 к договору аренды и пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Принимая во внимание изложенное, с учетом того, что повторное изменение арендодателем размера арендной платы до истечения года является нарушением условия договора аренды (пункт 3.4 дополнительного соглашения от 16.10.2012 к договору), пункта 8 статьи 1 Закона Тульской области от 29.06.2011 N 1586-ЗТО) и пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, выводы суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований суд апелляционной инстанции считает неправильными и необоснованными.
При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда Тульской области от 19.11.2014 подлежит отмене, а исковые требования кооператива - удовлетворению.
Указанные выводы соответствуют правовой позиции, изложенной в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 20.01.2011 по делу N А26-11484/2009.
В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Уплаченная государственная пошлина за подачу иска в сумме 4 000 рублей и апелляционной жалобы в сумме 2 000 рублей подлежат взысканию с администрации в пользу кооператива в порядке возмещения судебных расходов.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Тульской области от 19.11.2014 по делу N А68-8207/2014 отменить.
Признать недействительной совершенную Администрацией муниципального образования город Тула (город Тула, ОГРН 1037101133552, ИНН 7107030032) одностороннюю сделку по увеличению размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 71:14:000000:546 из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства кооперативных гаражей.
Взыскать с Администрации муниципального образования город Тула (город Тула, ОГРН 1037101133552, ИНН 7107030032) в пользу гаражного кооператива "Строительный N 2" (поселок Рассвет Ленинского района Тульской области, ОГРН 1027101729313, ИНН 7130013557) 6 000 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Е.В.РЫЖОВА
Судьи
Л.А.КАПУСТИНА
О.Г.ТУЧКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 31.03.2015 N 20АП-7942/2014 ПО ДЕЛУ N А68-8207/2014
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 марта 2015 г. по делу N А68-8207/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 26.03.2015
Постановление изготовлено в полном объеме 31.03.2015
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Рыжовой Е.В., судей Капустиной Л.А. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем Феоктистовой Д.О., при участии от истца - гаражного кооператива "Строительный N 2" (поселок Рассвет Ленинского района Тульской области, ОГРН 1027101729313, ИНН 7130013557) - Стародубцевой Т.А. (доверенность от 29.12.2014), Писемского В.П. (выписка из ЕГРЮЛ от 31.07.2014 N 29716В/2014) и ответчика - Администрации муниципального образования город Тула (город Тула, ОГРН 1037101133552, ИНН 7107030032) - Осиповой Е.Г. (доверенность от 01.11.2013 N 87), в отсутствие третьего лица - Территориального управления администрации города Тулы по Ленинскому району (поселок Ленинский Тульской области, ОГРН 1147154022113, ИНН 7130507330), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу гаражного кооператива "Строительный N 2" на решение Арбитражного суда Тульской области от 19.11.2014 по делу N А68-8207/2014 (судья Андреева Е.В.),
установил:
следующее.
Гаражный кооператив "Строительный N 2" (далее - кооператив) обратился в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к Администрации муниципального образования город Тула (далее - администрация) о признании недействительной односторонней сделки по увеличению размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 71:14:000000:546 из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства кооперативных гаражей (л. д. 7-9).
Определением суда от 18.08.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Территориальное управление администрации города Тулы по Ленинскому району (далее - управление) (л. д. 1-3).
Решением Арбитражного суда Тульской области от 19.11.2014 в удовлетворении исковых требований отказано (л. д. 102-107).
Не согласившись с судебным актом, кооператив обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, удовлетворив заявленные требования (л. д. 115-117). Заявитель, обосновывая доводы апелляционной жалобы, указал на то, что в 2014 году размер арендной платы был увеличен ответчиком два раза: с 01.01.2014 и с 10.06.2014. Полагает, что повторное за 1 год изменение размера арендной платы не соответствует требованиям законодательства и условиям заключенного договора аренды.
В отзыве на апелляционную жалобу ответчик просит обжалуемый судебный акт оставить без изменения, а жалобу - без удовлетворения (л. д. 126-128). Ответчик полагает, что в спорном случае речь не идет об изменении условий договора аренды в части, касающейся размера арендной платы, применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора аренды, так как новый размер арендной платы в 2014 году изменился в связи с принятием соответствующих нормативных правовых актов. Отметил, что в результате изменений с 01.01.2014 кадастровой стоимости земельного участка и с 10.06.2014 коэффициента вида разрешенного использования земельного участка, годовой размер арендной платы составил 921 091 рубль 84 копейки.
От кооператива поступило пояснение к апелляционной жалобе (л. д. 152-153), в котором истец указал на то, что стороны договора, руководствуясь действующим законодательством, согласовали такие условия договора, которые исключают возможность более одного раза в год в одностороннем порядке менять любой из показателей формулы расчета арендной платы. Считает, что содержащееся в договоре аренды правило изменения размера арендной платы согласуется с пунктом 8 статьи 1 Закона Тульской области от 29.06.2011 N 1586-ЗТО "О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Тульской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" (далее - Закон Тульской области от 29.06.2011 N 1586-ЗТО), согласно которой договором аренды земельного участка должно быть предусмотрено изменение годового размера арендной платы при изменении хотя бы одного из следующих показателей: кадастровой стоимости земельного участка, коэффициента использования Ки; изменение годового размера арендной платы возможно не чаще одного раза в год.
В дополнении к отзыву на апелляционную жалобу (л. д. 146-148) ответчик пояснил то, что в течение 2014 года изменились две составляющие расчета арендной платы: кадастровая стоимость земельного участка и коэффициент вида его разрешенного использования. Ответчик, ссылаясь на постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11487/09 и судебную практику, указал на то, что в связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, устанавливающих либо изменяющих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном размере. Фактическое изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующих нормативно-правовых актов не является соглашением об изменении условий договора о размере арендной платы применительно к части 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
В заседании суда апелляционной инстанции представители истца поддержали доводы апелляционной жалобы с учетом дополнения, просил решение суда отменить, исковые требования удовлетворить.
Представитель ответчика не согласился с доводами апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве и дополнении к нему, просил решение суда оставить без изменения, а жалобу - без удовлетворения.
Третье лицо в судебное заседание не явилось.
Апелляционная жалоба, с учетом отсутствия возражений представителей истца и ответчика, рассматривалась в отсутствие третьего лица, не явившегося в судебное заседание, извещенного надлежащим образом о времени и месте его проведения, в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Тульской области от 19.11.2014 проверены судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва и дополнений к ним, заслушав представителей истца и ответчика, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения Арбитражного суда Тульской области от 19.11.2014 в силу следующих обстоятельств.
Как следует из материалов дела, между Комитетом имущественных отношений администрации муниципального образования Ленинский район (арендодатель) и кооперативом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 28.01.2011 N 14 (л. д. 24-27), предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 71:14:000000:546, местоположение: Тульская область, Ленинский район, сельское поселение Иншинское, поселок Рассвет, 500 м восточнее здания школы, из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства, общей площадью 23 800 кв. м
21.02.2011 данный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Тульской области.
Согласно пункту 2.1 договор заключен сроком на 49 лет, с 24.12.2010 по 23.12.2059.
Размер арендной платы за земельный участок на момент заключения договора определялся на основании независимой оценки и по состоянию на 10.07.2010 составлял 39 000 рублей за период с 24.12.2010 по 23.12.2011.
В соответствии с решением Собрания представителей муниципального образования Ленинский район от 26.12.2011 N 31-10, Комитет имущественных отношений администрации муниципального образования Ленинский район был реорганизован. Правопреемником комитета являлось Управление архитектуры, земельных и имущественных отношений администрации муниципального образования Ленинский район, которое стало осуществлять функции арендодателя.
На основании Закона Тульской области от 29.06.2011 N 1586-ЗТО с 01.01.2012 установлен новый порядок определения годового размера арендной платы на основании кадастровой стоимости земельного участка по формуле: Аг (годовой размер арендной платы) = КС (кадастровая стоимость земельного участка) х Ки (коэффициент вида разрешенного использования земельного участка).
Об изменении арендодателя и о существенных изменениях и дополнениях к договору аренды председатель кооператива был проинформирован уведомлением от 13.08.2012 N 901 (л. д. 75).
16.10.2012 между Управлением архитектуры, земельных и имущественных отношений администрации муниципального образования Ленинский район (арендодатель) и кооперативом (арендатор) заключено дополнительное соглашение от 16.10.2012 к договору аренды земельного участка от 28.01.2011 N 14 (л. д. 35-38).
В пункте 3.1.2 дополнительного соглашения к договору аренды стороны согласовали размер арендной платы на 2012 год, исходя из формулы расчета годовой арендной платы, который составил 110 249 рублей 18 копеек.
В соответствии с пунктом 3.4 дополнительного соглашения к договору аренды в каждом случае изменения кадастровой стоимости, корректирующих коэффициентов и нормативных правовых актов Российской Федерации, Тульской области, муниципального образования Ленинский район, регулирующих исчисление размера арендной платы, арендодатель вправе изменить размер арендной платы, сроки уплаты в одностороннем порядке без внесения изменений и дополнений в договор и без уведомления арендатора с даты принятия соответствующего изменения, но не чаще одного раза в год.
Постановлением Правительства Тульской области от 09.12.2013 N 740 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области (за исключением земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории города Тулы)", утверждена кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов.
Кадастровая стоимость спорного земельного участка с 01.01.2014 увеличена до 54 502 476 рублей (л. д. 76-78).
Так как изменилась кадастровая стоимость земельного участка, то коэффициент вида разрешенного использования земельного участка определялся, исходя из размера 0,28% (пункт таблицы "Земельные участки, предназначенные для хранения индивидуального автотранспорта (гаражи кооперативов и организаций)" более 1000,01) решения Собрания представителей муниципального образования Ленинский район от 26.12.2011 N 31-8 (в редакции от 29.10.2013 N 56-9, вступило в силу 12.11.2013, день опубликования в газете "Загородный вести" N 45).
Согласно решению Собрания представителей муниципального образования Ленинский район от 04.06.2014 N 64-5 "О внесении изменений в решение Собрания представителей муниципального образования Ленинский район от 26.12.2011 N 31-8" вступившего в силу 10.06.2014, с момента опубликования в газете "Загородные вести" N 23, коэффициент вида разрешенного использования земельного участка для земельных участков, предназначенных для размещения гаражей и автостоянок, в сельском поселении (графа от 2000,01 до 3000,00) был увеличен до 1,69%.
В результате изменений с 01.01.2014 кадастровой стоимости земельного участка, с 10.06.2014 коэффициента вида разрешенного использования земельного участка, годовой размер арендной платы составил 921 091 рубль 84 копейки.
Ссылаясь на то, что в нарушение условий договора ответчиком в 2014 году размер арендной платы был увеличен два раза, кооператив обратился с настоящим иском в арбитражный суд (л. д. 7-9).
Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу о том, что изменение размера арендной платы, обусловленное изменением повышающих или понижающих коэффициентов, а также размера кадастровой стоимости земельного участка, не является изменением условий договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора, так как новый размер арендной платы в 2014 году изменился в связи с принятием соответствующих нормативных правовых актов.
Проверив в порядке апелляционного производства решение Арбитражного суда Тульской области от 19.11.2014, правильность применения норм материального и норм процессуального права, а также соответствие выводов суда первой инстанции фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и тому подобное), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
Пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.
В соответствии с пунктом 8 статьи 1 Закона Тульской области от 29.06.2011 N 1586-ЗТО, если иное не установлено законодательством, договором аренды земельного участка должно быть предусмотрено изменение годового размера арендной платы при изменении хотя бы одного из следующих показателей: кадастровой стоимости земельного участка; коэффициента использования Ки.
Изменение годового размера арендной платы возможно не чаще одного раза в год.
Из материалов дела усматривается, что администрация увеличила размер арендной платы с 01.01.2014 в результате изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании Постановления Правительства Тульской области от 09.12.2013 N 740 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области (за исключением земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории города Тулы)" и с 10.06.2014 в результате изменения коэффициента вида разрешенного использования земельного участка на основании решения Собрания представителей муниципального образования Ленинский район от 04.06.2014 N 64-5 "О внесении изменений в решение Собрания представителей муниципального образования Ленинский район от 26.12.2011 N 31-8".
В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
В данном случае из дословного содержания пункта 3.4 дополнительного соглашения от 16.10.2012 к договору аренды следует, что в каждом случае изменения кадастровой стоимости, корректирующих коэффициентов и нормативных правовых актов Российской Федерации, Тульской области, муниципального образования Ленинский район, регулирующих исчисление размера арендной платы, арендодатель вправе изменить размер арендной платы, сроки уплаты в одностороннем порядке без внесения изменений и дополнений в настоящий договор и без уведомления арендатора с даты принятия соответствующего изменения, но не чаще одного раза в год.
Таким образом, изменение администрацией арендной платы в 2014 году дважды за год противоречит пункту 3.4 дополнительного соглашения от 16.10.2012 к договору аренды и пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Принимая во внимание изложенное, с учетом того, что повторное изменение арендодателем размера арендной платы до истечения года является нарушением условия договора аренды (пункт 3.4 дополнительного соглашения от 16.10.2012 к договору), пункта 8 статьи 1 Закона Тульской области от 29.06.2011 N 1586-ЗТО) и пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, выводы суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований суд апелляционной инстанции считает неправильными и необоснованными.
При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда Тульской области от 19.11.2014 подлежит отмене, а исковые требования кооператива - удовлетворению.
Указанные выводы соответствуют правовой позиции, изложенной в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 20.01.2011 по делу N А26-11484/2009.
В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Уплаченная государственная пошлина за подачу иска в сумме 4 000 рублей и апелляционной жалобы в сумме 2 000 рублей подлежат взысканию с администрации в пользу кооператива в порядке возмещения судебных расходов.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Тульской области от 19.11.2014 по делу N А68-8207/2014 отменить.
Признать недействительной совершенную Администрацией муниципального образования город Тула (город Тула, ОГРН 1037101133552, ИНН 7107030032) одностороннюю сделку по увеличению размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 71:14:000000:546 из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства кооперативных гаражей.
Взыскать с Администрации муниципального образования город Тула (город Тула, ОГРН 1037101133552, ИНН 7107030032) в пользу гаражного кооператива "Строительный N 2" (поселок Рассвет Ленинского района Тульской области, ОГРН 1027101729313, ИНН 7130013557) 6 000 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Е.В.РЫЖОВА
Судьи
Л.А.КАПУСТИНА
О.Г.ТУЧКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)