Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19.06.2014 года
Постановление в полном объеме изготовлено 26.06.2014 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Безбородова Е.А.
судей Барковой В.М.
Седуновой И.Г.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Якуниной О.В.,
при участии:
от КБ "ЮНИАСТРУМ БАНК" (ООО): Упшинский Д.В., доверенность от 13.04.2013 г., N 553, паспорт РФ,
конкурсный управляющий Сердюков Ю.В.,
от конкурсного управляющего Сердюкова Ю.В.: Лыжин С.В., доверенность от 01.08.2011 г., N б/н, паспорт РФ,
от иных лиц, участвующих в деле: представители не явились, извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу КБ "Юниаструм Банк" (ООО) на определение Арбитражного суда Липецкой области от 29.04.2014 года по делу N А36-246/2013 по заявлению КБ "Юниаструм Банк" (ООО) (ИНН 7707286100, ОГРН 1027739930998) о разрешении разногласий по вопросу утверждения порядка, условий и сроков продажи имущества должника и об установлении начальной продажной цены имущества должника в рамках дела, возбужденного по заявлению ООО "ФАЭТОН" (ОГРН 1094823004704, ИНН 4826067430) о признании его несостоятельным (банкротом),
установил:
ООО "ФАЭТОН" в лице ликвидатора Свинцовой О.А. обратилось в Арбитражный суд Липецкой области с заявлением о признании его несостоятельным (банкротом) в порядке статьи 224 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".
Решением суда от 20.02.2013 года ООО "ФАЭТОН" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, в упрощенном порядке, предусмотренном статьями 224 - 225 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (банкротство ликвидируемого должника), конкурсным управляющим утвержден Сердюков Ю.В., член Некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация арбитражных управляющих Центрального федерального округа".
28.02.2013 года в соответствии со статьей 68 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" в газете "Коммерсантъ" N 36 опубликовано сообщение конкурсного управляющего о признании ООО "ФАЭТОН" несостоятельным (банкротом) в упрощенном порядке.
22.07.2013 года Коммерческий Банк "Юниаструм Банк" (ООО) обратился в арбитражный суд с заявлением о разрешении разногласий по вопросу утверждения порядка, условий и сроков продажи залогового имущества ООО "ФАЭТОН" и об установлении начальной продажной цены залогового имущества ООО "ФАЭТОН".
Определением Арбитражного суда Липецкой области от 29.04.2014 года утверждена начальная продажная цена имущества ООО "ФАЭТОН":
- кафе быстрого питания, назначение: нежилое. Площадь: общая 1801,6 кв. м. Литер А. Адрес (местоположение): г. Липецк, ул. Валентина Скороходова, д. 1Б,
- земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов - для здания кафе (уч. 1). Площадь 352 кв. м. Адрес (местоположение): г. Липецк, ул. Валентина Скороходова, д. 1Б. Кадастровый номер: 48:20:014201:29.
- земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов - для здания кафе (уч. 2). Площадь: 529 кв. м. Адрес (местоположение): г. Липецк, ул. Валентина Скороходова, д. 1Б. Кадастровый номер: 48:20:014201:30) в размере 59 018 400 руб. 00 коп. (без НДС)".
Заявление Коммерческого Банка "Юниаструм Банк" (ООО) о разрешении разногласий по вопросу утверждения Положения от 15.07.2013 года о порядке, сроках и условиях продажи имущества, принадлежащего ООО "ФАЭТОН", удовлетворено частично, суд определил:
1. Пункт 1.7 Положения изложить в редакции Банка:
"Организатором торгов выступает конкурсный управляющий ООО "ФАЭТОН" - Сердюков Юрий Васильевич, действующий на основании решения Арбитражного суда Липецкой области по делу N А36-246/2013 от 20.02.2013".
2. Пункт 1.8 Положения исключить.
3. Пункт 2.1 Положения изложить в следующей редакции:
"Начальная продажная цена имущества:
- кафе быстрого питания, назначение: нежилое. Площадь: общая 1801,6 кв. м. Литер А. Адрес (местоположение): г. Липецк, ул. Валентина Скороходова, д. 1Б,
- земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов - для здания кафе (уч. 1). Площадь 352 кв. м. Адрес (местоположение): г. Липецк, ул. Валентина Скороходова, д. 1Б. Кадастровый номер: 48:20:014201:29,
- земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов - для здания кафе (уч. 2). Площадь: 529 кв. м. Адрес (местоположение): г. Липецк, ул. Валентина Скороходова, д. 1Б. Кадастровый номер: 48:20:014201:30) составляет 59 018 400 руб. 00 коп. (без НДС)".
Начальная цена лота, в рублях (НДС не облагается) составляет 59 018 400 руб. 00 коп.
Размер задатка, в процентном соотношении от начальной цены лота равен 10%.
4. Принять предложение Банка, изложенное в пункте 3 таблицы (л.д. 2 т. 3): организация торгов возлагается на конкурсного управляющего - пункт 1.7. Положения от 15.07.2013, обязанности определены в разделе 2 "Организация торгов".
5. Пункт 4.10 утвердить в редакции банка: "Сумма задатка устанавливается в размере 10 (десять) % от начальной цены Лота".
6. Принять предложение, изложенное в пункте 5 таблицы (л.д. 2 т. 3), раздел 3 Положения утвердить в редакции КБ "ЮНИАСТРУМ БАНК" (ООО):
"3.1. В сообщении о торгах, размещенном в газете "Коммерсантъ", в газете "Липецкие известия", Едином федеральном реестре сведений о банкротстве и иных средствах массовой информации по решению конкурсного управляющего должны содержаться следующие сведения...".
7. Отклонить предложение Банка, изложенное в пункте 6 таблицы (л.д. 2 т. 3).
8. Раздел 9 утвердить в редакции КБ "ЮНИАСТРУМ БАНК" (ООО).
9. Раздел 15 исключить.
10. Пункт 7.17. Положения изложить в следующей редакции: "Оплата приобретенного на торгах имущества, должна быть произведена в соответствии с условиями договора купли-продажи. Но не позднее тридцати дней со дня подписания этого договора".
11. Пункт 7.19. Положения изложить в следующей редакции: "Передача имущества конкурсным управляющим по договору купли-продажи имущества осуществляется согласно условиям такого договора".
Не согласившись с данным определением в части утверждения начальной цены продажи имущества, являющегося предметом залога КБ "Юниаструм Банк" (ООО), последний обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение суда первой инстанции в обжалуемой части отменить, установив начальную цену продажи недвижимого имущества и земельных участков ООО "ФАЭТОН", расположенных по адресу: г. Липецк, ул. Валентина Скороходова, д. 1Б, залогодержателем которых является КБ "Юниаструм Банк" (ООО), в размере 160 480 000 руб.
На основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом.
В электронном виде через сервис "Мой арбитр" от Варданян И.А. поступили письменные пояснения по делу, которые суд приобщил к материалам дела.
Представитель конкурсного управляющего ООО "ФАЭТОН" Сердюкова Ю.В. передал суду отзыв на апелляционную жалобу, который суд приобщил к материалам дела.
В судебном заседании представитель КБ "Юниаструм Банк" (ООО) доводы апелляционной жалобы поддержал, считает определение суда первой инстанции незаконным и необоснованным в части утверждения начальной цены продажи имущества, являющегося предметом залога КБ "Юниаструм Банк" (ООО), просил суд определение суда первой инстанции в обжалуемой части отменить.
Представитель конкурсного управляющего ООО "ФАЭТОН" Сердюкова Ю.В. и сам конкурсный управляющий Сердюков Ю.В. против доводов апелляционной жалобы возражали по основаниям, изложенным в приобщенном отзыве на апелляционную жалобу, считают определение суда первой инстанции в обжалуемой части законным и обоснованным, просили суд оставить определение суда первой инстанции в обжалуемой части без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Учитывая, что в материалах дела отсутствуют возражения лиц, участвующих в деле, по поводу проверки законности и обоснованности определения только в части утверждения начальной цены продажи имущества, являющегося предметом залога КБ "Юниаструм Банк" (ООО), суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность определения только в обжалуемой части.
Выслушав лиц, принимавших участие в судебном заседании, изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены судебного акта в обжалуемой части.
Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Липецкой области от 21.05.2013 года в реестр требования кредиторов ООО "ФАЭТОН" были включены требования КБ "Юниаструм Банк" (ООО) (далее - Банк) в размере 281 060 277 руб. 62 коп., из них: 227 054 165 руб. 73 коп. - как обеспеченные залогом имущества должника, 54 006 111 руб. 89 коп. - неустойка за просрочку уплаты основного долга и процентов.
При утверждении Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества ООО "ФАЭТОН", находящегося в залоге у КБ "Юниаструм Банк" (ООО), между конкурсным управляющим и залоговым кредитором возникли разногласия, в том числе и в определении начальной продажной цены имущества должника, находящегося в залоге у Банка.
Поскольку реализация предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется под контролем суда, кредитор в целях соблюдения законодательства о банкротстве обратился с настоящим заявлением в суд.
Принимая судебный акт в обжалуемой части, арбитражный суд первой инстанции исходил из следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).
Согласно пункту 1 статьи 60 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" заявления и ходатайства арбитражного управляющего, в том числе о разногласиях, возникших между ним и кредиторами, а в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, между ним и должником, жалобы кредиторов о нарушении их прав и законных интересов рассматриваются в заседании арбитражного суда не позднее чем через месяц с даты получения указанных заявлений, ходатайств и жалоб, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.
В силу пункта 3 статьи 139 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" после проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к его продаже.
Согласно пункту 1 статьи 130 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" арбитражный управляющий для проведения оценки предприятия должника, иного имущества должника привлекает оценщиков и производит оплату их услуг за счет имущества должника, если иной источник оплаты не установлен собранием кредиторов или комитетом кредиторов. Оценка имущества должника проводится оценщиком, который должен соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и не может являться заинтересованным лицом в отношении арбитражного управляющего, должника и его кредиторов.
Исходя из разъяснений, данных в пункте 11 Постановления Пленума ВАС РФ N 58 от 23.07.2009 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя", на основании абзаца 2 пункта 2 статьи 131 Закона о банкротстве в составе имущества должника отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога.
Полученная оценка заложенного имущества учитывается при определении начальной продажной цены предмета залога в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге, при этом порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.
В силу пункта 6 статьи 18.1. Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" продажа предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется в порядке, установленном статьей 138 настоящего Федерального закона.
В соответствии с абзацем 4 пункта 4 статьи 138 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" в случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого, выносится определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, в котором должна быть указана, в том числе начальная продажная цена предмета залога.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.
Из приведенных норм права следует, что приоритет в определении начальной продажной цены заложенного имущества в любом случае должен отдаваться залоговому кредитору, при этом, если указанная цена определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Согласно пункту 26 Приказа Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.
Пунктами 9, 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" разъяснено, что основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также, если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными.
Судом первой инстанции установлено, что согласно отчету, представленному залоговым кредитором, стоимость предмета оценки, а именно: кафе быстрого питания, общей пл. 1801,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Липецк, ул. Скороходова, 1Б, а также земельные участки составляет 200 600 000 руб.
Стоимость указанного предмета оценки, согласно представленному конкурсным управляющим отчету, составляет 71 293 202 руб. (с учетом НДС).
Экспертиза, проведенная в рамках судебного разбирательства экспертом Якуниной Н.В., показала, что рыночная стоимость спорного объекта без земельных участков составляет 67 917 000 руб. (без НДС), стоимость земельных участков составляет 2 389 000 руб. (без НДС) и 3 467 000 руб. (без НДС) соответственно.
Поскольку представитель Банка выразил категорическое несогласие с результатами данной экспертизы, судом первой инстанции на рассмотрение сторон был поставлен вопрос о возможности проведения повторной экспертизы.
Представители сторон возражали, настаивали на ранее заявленных позициях.
По смыслу статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Поэтому лицо, определившие права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами по усмотрению лица является одним из основополагающих принципов судопроизводства.
Поскольку представители сторон не воспользовались (отказались) от представленной им судом возможности провести дополнительную экспертизу, суд первой инстанции правомерно, руководствуясь частью 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценивал доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств с точки зрения их относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности.
Представленные Банком и конкурсным управляющим отчеты об оценке, суд первой инстанции обоснованно не рассматривал их в качестве доказательств, подтверждающих реальную стоимость недвижимого имущества, исходя из следующего.
Статья 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определяет доказательства как полученные в предусмотренном названным Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела (часть 1); в качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы, объяснения лиц, участвующих в деле, и иных участников арбитражного процесса, полученные путем использования систем видеоконференц-связи (часть 2); не допускается использование доказательств, полученных с нарушением федерального закона (часть 3).
Статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не исключает, а статья 89 названного Кодекса прямо допускает представление в суд любых документов и материалов в качестве доказательств, если они содержат сведения об обстоятельствах, имеющих значение для правильного разрешения спора.
В силу статей 71, 67 и 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению и с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности. В части 3 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указано, что доказательство признается достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.
При этом при наличии противоречий в различных доказательствах суд должен выяснить причины возникновения этих противоречий и признать одни доказательства достоверными, а другие нет. Иными словами, достоверность одного и недостоверность другого доказательства устанавливается судом путем их сопоставления с иными доказательствами, имеющимися в деле, или путем истребования дополнительных доказательств, способных разрешить противоречие.
18.02.2008 года между КБ "Юниаструм Банк" (ООО) и Овеяном С.Р. (Заемщик) заключен договор N 34-08/Кр о предоставлении кредитной линии с лимитом задолженности физическому лицу.
В соответствии с условиями данного договора Заемщику открыта кредитная линия с лимитом задолженности в размере 130 000 000 руб. с взиманием 15% годовых, со сроком погашения 14.03.2008 года.
18.02.2008 года Банк заключил с ООО "Торговый дом "ЭЛЛАДА" договор об ипотеке (залоге недвижимости) N 34-08/3, в соответствии с которым в качестве обеспечения исполнений обязательств Овеяна С.Р. по кредитному договору N 34-08/Кр от 18.02.2008 года в залог Банку были переданы трехэтажное здание кафе быстрого питания (Лит. А), общей площадью 1815,3 кв. м, расположенное по адресу: Липецкая область, г. Липецк, ул. Валентина Скороходова, д. 1 "Б" кадастровый номер 48:20-01 42 01:0023:1527н/01-1 и право аренды земельного участка, функционально обеспечивающего закладываемый объект, общей площадью 1742 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Липецк, ул. Валентина Скороходова, д. 1 "Б", принадлежащий залогодателю на праве аренды в соответствии с договором N 46-05-СЮ от 17.03.2005 года, зарегистрированным в Управлении федеральной регистрационной службы по Липецкой области 13.11.2007 года, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним 13.11.2007 года внесена запись регистрации 48-48-01/021/2007-1789.
В данном договоре ипотеки стороны согласовали стоимость переданного в залог имущества в размере 149 500 000 руб.
Согласно отчету N 002-01/08 от 2008 года об оценке рыночной стоимости указанного недвижимого имущества, проводимого для целей выдачи кредита, рыночная стоимость объекта была оценена в сумме 237 803 000 руб. (л.д. 44-49 т. 3).
Вместе с тем, суд первой инстанции правомерно указал на то обстоятельство, что кредит на сумму 130 000 000 руб., в обеспечение которого заключен договор ипотеки недвижимого имущества, выдавался физическому лицу Овеяну С.Р., что по своей правовой природе уже влечет предпринимательские риски Банка.
Из материалов дела следует, что в соответствии с дополнительным соглашением N 2 от 16.02.2010 года к договору об ипотеке (залоге недвижимости) N 34-08/3 от 18.02.2008 года залогодателем по данному договору стало ООО "ФАЭТОН". Другими словами, по договору купли-продажи N 1 здания и земельного участка от 24.06.2009 года ООО "ТД "Эллада" продало спорный объект ООО "ФАЭТОН" (л.д. 81 т. 3).
Из пункта 2.1. указанного договора следует, что здание продано за сумму 9 000 000 руб. 00 коп., земельные участки - за сумму 399 554 руб. 00 коп. и 600 446 руб. 00 коп., соответственно (л.д. 130 т. 3).
В силу законодательства, регулирующего нормы о купле-продаже имущества, находящегося в ипотеке у Банка, Банк не мог не знать об отчуждении данного имущества за указанную сумму, поскольку для заключения договора купли-продажи здания собственнику (в нашем случае ООО "ТД "Эллада") необходимо получить согласие банка.
Таким образом, исходя из совокупности указанных фактов, суд первой инстанции правомерно критически оценил представленный Банком отчет оценщика N 002-01/08, составленный по состоянию на 2008 год.
Отчет Банка N 04/06-13 по состоянию на 2013 год, суд первой инстанции также правомерно не принял в качестве допустимого доказательства ввиду следующего: неясна причина отказа оценщика в применении затратного метода, в заключении применен анализ рынка г. Твери, в отчете указана общая итоговая стоимость - 200 600 000 руб. 00 коп., отсутствует разбивка стоимости на 2 земельных участка и 1 здание (исходя из отчета непонятно, сколько по отдельности стоят земельные участки, а сколько здание), в разделе "Анализ рынка недвижимости г. Липецка" (л.д. 110 т. 1) указано, что цена продажи торговых объектов в центре города находится в диапазоне 30000 - 80000 рублей за 1 кв. м, оценщиком стоимость 1 кв. м объекта оценки, определенная в размере 111 345 руб. 00 коп., таким образом, оценщик определил рыночную стоимость объекта, которая является завышенной по сравнению с ситуацией на рынке, и т.п. (л.д. 33-42 т. 3).
Оценивая отчет об оценке ООО "Сирин" N 1-13 от 2013 года, представленный конкурсным управляющим, суд первой инстанции посчитал нецелесообразным рассматривать его в качестве единственного доказательства, подтверждающего стоимость залогового имущества при заявленных представителем Банка доводах и возражениях.
В отношении экспертного заключения, представленного Якуниной Н.В., суд первой инстанции указал следующее.
Представитель Банка в своем отзыве на результаты проведенной Якуниной Н.В. экспертизы указал, что данная экспертиза проведена с нарушением правил и требований, предъявляемых законодательством Российской Федерации к содержанию и форме экспертного заключения. В частности представитель Банка отметил, что:
- заключение Якуниной Н.В. по форме и содержанию не соответствует требованиям арбитражного процессуального законодательства Российской Федерации, а также законодательства, регулирующего экспертную и оценочную деятельности,
- расчеты стоимости выполнены с ошибками, принятые корректировки не обоснованы,
- величина определенной стоимости, исходя из предположения о достоверности итоговой величины стоимости, может существенно отличаться от реальной стоимости.
Указанные обстоятельства, по мнению представителя Банка, говорят о том, что рыночная стоимость, определенная в экспертном заключении Якуниной, не может быть признана рекомендуемой для использования при принятии процессуальных решений.
Оценив доводы Банка относительно недостоверности проведенной Якуниной Н.В. экспертизы, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об их неправомерности ввиду следующего.
Требования к заключению эксперта и его содержанию установлены статьей 25 Федерального закона Российской федерации "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и статьей 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми эксперт, будучи оценщиком, обязан руководствоваться требованиями, установленными законодательством Российской Федерацией и учебной и методической литературой в области оценочной деятельности к экспертному заключению, а не к отчету об оценке.
Ссылка Банка на отсутствие в заключении эксперта указания на доходный подход, указания на справочник укрупненных цен в строительстве, строительно-технические характеристики здания не нашла своего документального подтверждения, поскольку материалами экспертизы доказано иное (л.д. 104-149 т. 4).
Суд первой инстанции принял уточненные Якуниной Н.В. сведения о том, что на основании анализа рынка недвижимости, а также в соответствии со Справочником оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А., типичный уровень доходности бизнеса застройщиков (для аналогичного имущества) на рынке в 2013 году оценивается в 18% к строительным затратам, а не в 24%, как указывалось ранее, поскольку данная ошибка явилась фактически опечаткой, а не арифметической ошибкой, поскольку из расчета следует, что в основе была использована цифра 18, а не 24.
Также суд первой инстанции правомерно принял довод эксперта относительно применения при расчете региональных коэффициентов, а также относительно того, что согласно ФСО N 1 ("Требования к проведению оценки") оценщик вправе определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов самостоятельно, в связи с чем, в соответствии с поставленными вопросами, эксперт и определял рыночную стоимость зданий и земельных участков по отдельности.
Из существа возражений Банка следует, что иных убедительных доводов, относительно недостоверности данного экспертного исследования, представитель кредитора суду не представил. Возражая против утверждения начальной продажной цены согласно отчету независимого оценщика, заявитель не доказал обоснованность своих доводов о недостоверности и занижении рыночной стоимости объектов оценки и того, что имущество может быть продано по более высокой цене.
Представитель конкурсного управляющего по существу проведенного исследования несогласия не выразил.
Таким образом, оценив представленные сторонами отчеты, а также представленный Якуниной Н.В. отчет о рыночной стоимости имущества ООО "ФАЭТОН", находящегося в залоге у КБ "Юниаструм Банк" (ООО), арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке Якуниной Н.В. может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, при условии, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев. Из материалов дела следует, что на дату вынесения определения, указанный срок не истек.
Также суд первой инстанции обоснованно учел позицию арбитражного управляющего относительно того, что установление завышенной начальной продажной цены может ограничить доступ потенциальных покупателей к торгам, снизит привлекательность реализуемого объекта, сузит круг лиц, желающих приобрести объект, что с учетом установленного судом первой инстанции порядка реализации имущества (торги с пошаговым повышением цены) может негативно повлиять на результаты торгов.
Довод представителя Банка о готовности оставить имущество за собой суд первой инстанции оценил критически, поскольку в соответствии пунктом 4.1. статьи 138 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" право конкурсного кредитора по обязательствам, обеспеченным залогом, оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме на десять процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах возникает лишь в случае признания несостоявшимися повторных торгов.
Определяя начальную продажную цену имущества должника в соответствии с отчетом Якуниной Н.В., суд первой инстанции обоснованно принял во внимание совокупность сведений о рыночной стоимости аналогичных объектов недвижимого имущества. Так, согласно представленным конкурсным управляющим сведениям, диапазон цен на коммерческую недвижимость в г. Липецке по состоянию на 01.03.2014 года составляет на нежилые помещения офисного назначения и нежилые помещения, предназначенные для размещения мест общественного питания, площадью 500-1500 кв. м, расположенных на центральных улицах города (Ленина, Зегеля, Плеханова, Желябова, Советская, Неделина, Первомайская, Скороходова, Фрунзе и др.) от 38 000 до 77 000 тыс. руб. (л.д. 4-12 т. 6).
В свою очередь, представленные Банком сведения о стоимости одного квадратного метра на аналогичный объект не могут являться допустимыми доказательствами, поскольку указанные Банком объекты, в том числе в заключении оценщика, не являются идентичными ни по площади, ни по месту расположения, ни по обособленности от иных объектов, ни по иным другим критериям однородными со спорным объектом.
Суд первой инстанции также правомерно учел, что цены на аналогичную коммерческую недвижимость по состоянию на 2008 год являлись существенно иными (выше), нежели в 2013 - 2014 годах.
Из материалов дела следует, что ООО "ФАЭТОН" применяет упрощенную систему налогообложения.
В соответствии со статьей 346.11 Налогового кодекса Российской Федерации упрощенная система налогообложения, введенная Федеральным законом от 24.07.2002 N 104-ФЗ с 01.01.2003, применяется организациями и индивидуальными предпринимателями наряду с общей системой налогообложения, предусмотренной законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.
Применение упрощенной системы налогообложения организациями предусматривает замену уплаты налога на прибыль организаций, налога с продаж, налога на имущество организаций и единого социального налога уплатой единого налога, исчисляемого по результатам хозяйственной деятельности организаций за налоговый период (пункт 2 статьи 346.11 Налогового кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктами 2, 3 статьи 346.11 Налогового кодекса Российской Федерации организации и индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения, не признаются плательщиками НДС.
Поскольку согласно уведомлению N 3810 от 07.05.2009 года ООО "ФАЭТОН" применяет упрощенную систему налогообложения, анализ указанных выше норм, а также пункта 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 11 "Об уплате налога на добавленную стоимость при реализации имущества должника, признанного банкротом" суд первой инстанции правильно указал на то, что реализация залогового имущества ООО "ФАЭТОН" должна осуществляться по цене без учета НДС.
С учетом установленных обстоятельств, оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в материалах дела доказательства, исходя из подлежащих применению норм Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" и пункта 4 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что при определении начальной продажной цены в целях получения максимальной выручки в интересах должника и всех его кредиторов, необходимо установить начальную продажную цену заложенного имущества ООО "ФАЭТОН", находящегося в залоге у КБ "Юниаструм Банк" (ООО), равной восьмидесяти процентам стоимости предмета оценки, определенной в отчете индивидуального предпринимателя Якуниной Н.В. N 25/11/13-04/02/14 от 2014 года без учета НДС в сумме 59 018 400 руб. 00 коп. ((67 917 000 + 2 389 000 + 3 467 000) x 80%). При этом, как правильно отметил суд первой инстанции, данная цена является по своей сути стартовой, а в соответствии с требованиями Закона о банкротстве стартовая цена не может быть ниже начальной цены - цены отсечения, торги покажут реальную стоимость залогового объекта, при этом никто не лишен права оспорить данные торги в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации.
Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что экспертиза проведена с нарушением правил и требований, предъявляемых законодательством Российской Федерации к содержанию и форме экспертного заключения, ссылка на отсутствие в заключении эксперта указания на доходный подход, а также ссылка на то, что содержащаяся в договоре залога стоимость имущества выше той, которую установил суд первой инстанции, подлежат отклонению, поскольку были известны суду первой инстанции и им дана надлежащая оценка с учетом представленных и оцененных в совокупности доказательств по делу, при правильном применении норм материального права.
Доводы заявителя апелляционной жалобы о несогласии с выводами суда первой инстанции относительно начальной цены продажи имущества, являющегося предметом залога КБ "Юниаструм Банк" (ООО), подлежат отклонению, поскольку не опровергают законных и обоснованных выводов суда первой инстанции.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на то, что установление начальной продажной цены предложенной банком позволит обеспечить максимальное удовлетворение требований кредиторов, подлежит отклонению, поскольку установление завышенной начальной продажной цены может ограничить доступ потенциальных покупателей к торгам, снизить привлекательность реализуемого объекта и негативно повлиять на результаты торгов.
Суд апелляционной инстанции считает, что судебный акт в обжалуемой части принят в соответствии с нормами материального и процессуального права, и основания для отмены или изменения судебного акта в обжалуемой части отсутствуют.
Убедительных доводов, основанных на доказательствах и позволяющих отменить или изменить судебный акт в обжалуемой части, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем, удовлетворению не подлежит.
Нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции в любом случае, судом первой инстанции не нарушены.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Липецкой области от 29.04.2014 года по делу N А36-246/2013 в обжалуемой части оставить без изменения, а апелляционную жалобу КБ "Юниаструм Банк" (ООО) без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий месяца со дня вступления в законную силу, через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
Е.А.БЕЗБОРОДОВ
Судьи
В.М.БАРКОВА
И.Г.СЕДУНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.06.2014 ПО ДЕЛУ N А36-246/2013
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 июня 2014 г. по делу N А36-246/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 19.06.2014 года
Постановление в полном объеме изготовлено 26.06.2014 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Безбородова Е.А.
судей Барковой В.М.
Седуновой И.Г.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Якуниной О.В.,
при участии:
от КБ "ЮНИАСТРУМ БАНК" (ООО): Упшинский Д.В., доверенность от 13.04.2013 г., N 553, паспорт РФ,
конкурсный управляющий Сердюков Ю.В.,
от конкурсного управляющего Сердюкова Ю.В.: Лыжин С.В., доверенность от 01.08.2011 г., N б/н, паспорт РФ,
от иных лиц, участвующих в деле: представители не явились, извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу КБ "Юниаструм Банк" (ООО) на определение Арбитражного суда Липецкой области от 29.04.2014 года по делу N А36-246/2013 по заявлению КБ "Юниаструм Банк" (ООО) (ИНН 7707286100, ОГРН 1027739930998) о разрешении разногласий по вопросу утверждения порядка, условий и сроков продажи имущества должника и об установлении начальной продажной цены имущества должника в рамках дела, возбужденного по заявлению ООО "ФАЭТОН" (ОГРН 1094823004704, ИНН 4826067430) о признании его несостоятельным (банкротом),
установил:
ООО "ФАЭТОН" в лице ликвидатора Свинцовой О.А. обратилось в Арбитражный суд Липецкой области с заявлением о признании его несостоятельным (банкротом) в порядке статьи 224 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".
Решением суда от 20.02.2013 года ООО "ФАЭТОН" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, в упрощенном порядке, предусмотренном статьями 224 - 225 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (банкротство ликвидируемого должника), конкурсным управляющим утвержден Сердюков Ю.В., член Некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация арбитражных управляющих Центрального федерального округа".
28.02.2013 года в соответствии со статьей 68 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" в газете "Коммерсантъ" N 36 опубликовано сообщение конкурсного управляющего о признании ООО "ФАЭТОН" несостоятельным (банкротом) в упрощенном порядке.
22.07.2013 года Коммерческий Банк "Юниаструм Банк" (ООО) обратился в арбитражный суд с заявлением о разрешении разногласий по вопросу утверждения порядка, условий и сроков продажи залогового имущества ООО "ФАЭТОН" и об установлении начальной продажной цены залогового имущества ООО "ФАЭТОН".
Определением Арбитражного суда Липецкой области от 29.04.2014 года утверждена начальная продажная цена имущества ООО "ФАЭТОН":
- кафе быстрого питания, назначение: нежилое. Площадь: общая 1801,6 кв. м. Литер А. Адрес (местоположение): г. Липецк, ул. Валентина Скороходова, д. 1Б,
- земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов - для здания кафе (уч. 1). Площадь 352 кв. м. Адрес (местоположение): г. Липецк, ул. Валентина Скороходова, д. 1Б. Кадастровый номер: 48:20:014201:29.
- земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов - для здания кафе (уч. 2). Площадь: 529 кв. м. Адрес (местоположение): г. Липецк, ул. Валентина Скороходова, д. 1Б. Кадастровый номер: 48:20:014201:30) в размере 59 018 400 руб. 00 коп. (без НДС)".
Заявление Коммерческого Банка "Юниаструм Банк" (ООО) о разрешении разногласий по вопросу утверждения Положения от 15.07.2013 года о порядке, сроках и условиях продажи имущества, принадлежащего ООО "ФАЭТОН", удовлетворено частично, суд определил:
1. Пункт 1.7 Положения изложить в редакции Банка:
"Организатором торгов выступает конкурсный управляющий ООО "ФАЭТОН" - Сердюков Юрий Васильевич, действующий на основании решения Арбитражного суда Липецкой области по делу N А36-246/2013 от 20.02.2013".
2. Пункт 1.8 Положения исключить.
3. Пункт 2.1 Положения изложить в следующей редакции:
"Начальная продажная цена имущества:
- кафе быстрого питания, назначение: нежилое. Площадь: общая 1801,6 кв. м. Литер А. Адрес (местоположение): г. Липецк, ул. Валентина Скороходова, д. 1Б,
- земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов - для здания кафе (уч. 1). Площадь 352 кв. м. Адрес (местоположение): г. Липецк, ул. Валентина Скороходова, д. 1Б. Кадастровый номер: 48:20:014201:29,
- земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов - для здания кафе (уч. 2). Площадь: 529 кв. м. Адрес (местоположение): г. Липецк, ул. Валентина Скороходова, д. 1Б. Кадастровый номер: 48:20:014201:30) составляет 59 018 400 руб. 00 коп. (без НДС)".
Начальная цена лота, в рублях (НДС не облагается) составляет 59 018 400 руб. 00 коп.
Размер задатка, в процентном соотношении от начальной цены лота равен 10%.
4. Принять предложение Банка, изложенное в пункте 3 таблицы (л.д. 2 т. 3): организация торгов возлагается на конкурсного управляющего - пункт 1.7. Положения от 15.07.2013, обязанности определены в разделе 2 "Организация торгов".
5. Пункт 4.10 утвердить в редакции банка: "Сумма задатка устанавливается в размере 10 (десять) % от начальной цены Лота".
6. Принять предложение, изложенное в пункте 5 таблицы (л.д. 2 т. 3), раздел 3 Положения утвердить в редакции КБ "ЮНИАСТРУМ БАНК" (ООО):
"3.1. В сообщении о торгах, размещенном в газете "Коммерсантъ", в газете "Липецкие известия", Едином федеральном реестре сведений о банкротстве и иных средствах массовой информации по решению конкурсного управляющего должны содержаться следующие сведения...".
7. Отклонить предложение Банка, изложенное в пункте 6 таблицы (л.д. 2 т. 3).
8. Раздел 9 утвердить в редакции КБ "ЮНИАСТРУМ БАНК" (ООО).
9. Раздел 15 исключить.
10. Пункт 7.17. Положения изложить в следующей редакции: "Оплата приобретенного на торгах имущества, должна быть произведена в соответствии с условиями договора купли-продажи. Но не позднее тридцати дней со дня подписания этого договора".
11. Пункт 7.19. Положения изложить в следующей редакции: "Передача имущества конкурсным управляющим по договору купли-продажи имущества осуществляется согласно условиям такого договора".
Не согласившись с данным определением в части утверждения начальной цены продажи имущества, являющегося предметом залога КБ "Юниаструм Банк" (ООО), последний обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение суда первой инстанции в обжалуемой части отменить, установив начальную цену продажи недвижимого имущества и земельных участков ООО "ФАЭТОН", расположенных по адресу: г. Липецк, ул. Валентина Скороходова, д. 1Б, залогодержателем которых является КБ "Юниаструм Банк" (ООО), в размере 160 480 000 руб.
На основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом.
В электронном виде через сервис "Мой арбитр" от Варданян И.А. поступили письменные пояснения по делу, которые суд приобщил к материалам дела.
Представитель конкурсного управляющего ООО "ФАЭТОН" Сердюкова Ю.В. передал суду отзыв на апелляционную жалобу, который суд приобщил к материалам дела.
В судебном заседании представитель КБ "Юниаструм Банк" (ООО) доводы апелляционной жалобы поддержал, считает определение суда первой инстанции незаконным и необоснованным в части утверждения начальной цены продажи имущества, являющегося предметом залога КБ "Юниаструм Банк" (ООО), просил суд определение суда первой инстанции в обжалуемой части отменить.
Представитель конкурсного управляющего ООО "ФАЭТОН" Сердюкова Ю.В. и сам конкурсный управляющий Сердюков Ю.В. против доводов апелляционной жалобы возражали по основаниям, изложенным в приобщенном отзыве на апелляционную жалобу, считают определение суда первой инстанции в обжалуемой части законным и обоснованным, просили суд оставить определение суда первой инстанции в обжалуемой части без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Учитывая, что в материалах дела отсутствуют возражения лиц, участвующих в деле, по поводу проверки законности и обоснованности определения только в части утверждения начальной цены продажи имущества, являющегося предметом залога КБ "Юниаструм Банк" (ООО), суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность определения только в обжалуемой части.
Выслушав лиц, принимавших участие в судебном заседании, изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены судебного акта в обжалуемой части.
Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Липецкой области от 21.05.2013 года в реестр требования кредиторов ООО "ФАЭТОН" были включены требования КБ "Юниаструм Банк" (ООО) (далее - Банк) в размере 281 060 277 руб. 62 коп., из них: 227 054 165 руб. 73 коп. - как обеспеченные залогом имущества должника, 54 006 111 руб. 89 коп. - неустойка за просрочку уплаты основного долга и процентов.
При утверждении Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества ООО "ФАЭТОН", находящегося в залоге у КБ "Юниаструм Банк" (ООО), между конкурсным управляющим и залоговым кредитором возникли разногласия, в том числе и в определении начальной продажной цены имущества должника, находящегося в залоге у Банка.
Поскольку реализация предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется под контролем суда, кредитор в целях соблюдения законодательства о банкротстве обратился с настоящим заявлением в суд.
Принимая судебный акт в обжалуемой части, арбитражный суд первой инстанции исходил из следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).
Согласно пункту 1 статьи 60 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" заявления и ходатайства арбитражного управляющего, в том числе о разногласиях, возникших между ним и кредиторами, а в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, между ним и должником, жалобы кредиторов о нарушении их прав и законных интересов рассматриваются в заседании арбитражного суда не позднее чем через месяц с даты получения указанных заявлений, ходатайств и жалоб, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.
В силу пункта 3 статьи 139 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" после проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к его продаже.
Согласно пункту 1 статьи 130 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" арбитражный управляющий для проведения оценки предприятия должника, иного имущества должника привлекает оценщиков и производит оплату их услуг за счет имущества должника, если иной источник оплаты не установлен собранием кредиторов или комитетом кредиторов. Оценка имущества должника проводится оценщиком, который должен соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и не может являться заинтересованным лицом в отношении арбитражного управляющего, должника и его кредиторов.
Исходя из разъяснений, данных в пункте 11 Постановления Пленума ВАС РФ N 58 от 23.07.2009 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя", на основании абзаца 2 пункта 2 статьи 131 Закона о банкротстве в составе имущества должника отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога.
Полученная оценка заложенного имущества учитывается при определении начальной продажной цены предмета залога в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге, при этом порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.
В силу пункта 6 статьи 18.1. Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" продажа предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется в порядке, установленном статьей 138 настоящего Федерального закона.
В соответствии с абзацем 4 пункта 4 статьи 138 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" в случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого, выносится определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, в котором должна быть указана, в том числе начальная продажная цена предмета залога.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.
Из приведенных норм права следует, что приоритет в определении начальной продажной цены заложенного имущества в любом случае должен отдаваться залоговому кредитору, при этом, если указанная цена определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Согласно пункту 26 Приказа Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.
Пунктами 9, 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" разъяснено, что основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также, если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными.
Судом первой инстанции установлено, что согласно отчету, представленному залоговым кредитором, стоимость предмета оценки, а именно: кафе быстрого питания, общей пл. 1801,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Липецк, ул. Скороходова, 1Б, а также земельные участки составляет 200 600 000 руб.
Стоимость указанного предмета оценки, согласно представленному конкурсным управляющим отчету, составляет 71 293 202 руб. (с учетом НДС).
Экспертиза, проведенная в рамках судебного разбирательства экспертом Якуниной Н.В., показала, что рыночная стоимость спорного объекта без земельных участков составляет 67 917 000 руб. (без НДС), стоимость земельных участков составляет 2 389 000 руб. (без НДС) и 3 467 000 руб. (без НДС) соответственно.
Поскольку представитель Банка выразил категорическое несогласие с результатами данной экспертизы, судом первой инстанции на рассмотрение сторон был поставлен вопрос о возможности проведения повторной экспертизы.
Представители сторон возражали, настаивали на ранее заявленных позициях.
По смыслу статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Поэтому лицо, определившие права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами по усмотрению лица является одним из основополагающих принципов судопроизводства.
Поскольку представители сторон не воспользовались (отказались) от представленной им судом возможности провести дополнительную экспертизу, суд первой инстанции правомерно, руководствуясь частью 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценивал доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств с точки зрения их относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности.
Представленные Банком и конкурсным управляющим отчеты об оценке, суд первой инстанции обоснованно не рассматривал их в качестве доказательств, подтверждающих реальную стоимость недвижимого имущества, исходя из следующего.
Статья 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определяет доказательства как полученные в предусмотренном названным Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела (часть 1); в качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы, объяснения лиц, участвующих в деле, и иных участников арбитражного процесса, полученные путем использования систем видеоконференц-связи (часть 2); не допускается использование доказательств, полученных с нарушением федерального закона (часть 3).
Статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не исключает, а статья 89 названного Кодекса прямо допускает представление в суд любых документов и материалов в качестве доказательств, если они содержат сведения об обстоятельствах, имеющих значение для правильного разрешения спора.
В силу статей 71, 67 и 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению и с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности. В части 3 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указано, что доказательство признается достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.
При этом при наличии противоречий в различных доказательствах суд должен выяснить причины возникновения этих противоречий и признать одни доказательства достоверными, а другие нет. Иными словами, достоверность одного и недостоверность другого доказательства устанавливается судом путем их сопоставления с иными доказательствами, имеющимися в деле, или путем истребования дополнительных доказательств, способных разрешить противоречие.
18.02.2008 года между КБ "Юниаструм Банк" (ООО) и Овеяном С.Р. (Заемщик) заключен договор N 34-08/Кр о предоставлении кредитной линии с лимитом задолженности физическому лицу.
В соответствии с условиями данного договора Заемщику открыта кредитная линия с лимитом задолженности в размере 130 000 000 руб. с взиманием 15% годовых, со сроком погашения 14.03.2008 года.
18.02.2008 года Банк заключил с ООО "Торговый дом "ЭЛЛАДА" договор об ипотеке (залоге недвижимости) N 34-08/3, в соответствии с которым в качестве обеспечения исполнений обязательств Овеяна С.Р. по кредитному договору N 34-08/Кр от 18.02.2008 года в залог Банку были переданы трехэтажное здание кафе быстрого питания (Лит. А), общей площадью 1815,3 кв. м, расположенное по адресу: Липецкая область, г. Липецк, ул. Валентина Скороходова, д. 1 "Б" кадастровый номер 48:20-01 42 01:0023:1527н/01-1 и право аренды земельного участка, функционально обеспечивающего закладываемый объект, общей площадью 1742 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Липецк, ул. Валентина Скороходова, д. 1 "Б", принадлежащий залогодателю на праве аренды в соответствии с договором N 46-05-СЮ от 17.03.2005 года, зарегистрированным в Управлении федеральной регистрационной службы по Липецкой области 13.11.2007 года, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним 13.11.2007 года внесена запись регистрации 48-48-01/021/2007-1789.
В данном договоре ипотеки стороны согласовали стоимость переданного в залог имущества в размере 149 500 000 руб.
Согласно отчету N 002-01/08 от 2008 года об оценке рыночной стоимости указанного недвижимого имущества, проводимого для целей выдачи кредита, рыночная стоимость объекта была оценена в сумме 237 803 000 руб. (л.д. 44-49 т. 3).
Вместе с тем, суд первой инстанции правомерно указал на то обстоятельство, что кредит на сумму 130 000 000 руб., в обеспечение которого заключен договор ипотеки недвижимого имущества, выдавался физическому лицу Овеяну С.Р., что по своей правовой природе уже влечет предпринимательские риски Банка.
Из материалов дела следует, что в соответствии с дополнительным соглашением N 2 от 16.02.2010 года к договору об ипотеке (залоге недвижимости) N 34-08/3 от 18.02.2008 года залогодателем по данному договору стало ООО "ФАЭТОН". Другими словами, по договору купли-продажи N 1 здания и земельного участка от 24.06.2009 года ООО "ТД "Эллада" продало спорный объект ООО "ФАЭТОН" (л.д. 81 т. 3).
Из пункта 2.1. указанного договора следует, что здание продано за сумму 9 000 000 руб. 00 коп., земельные участки - за сумму 399 554 руб. 00 коп. и 600 446 руб. 00 коп., соответственно (л.д. 130 т. 3).
В силу законодательства, регулирующего нормы о купле-продаже имущества, находящегося в ипотеке у Банка, Банк не мог не знать об отчуждении данного имущества за указанную сумму, поскольку для заключения договора купли-продажи здания собственнику (в нашем случае ООО "ТД "Эллада") необходимо получить согласие банка.
Таким образом, исходя из совокупности указанных фактов, суд первой инстанции правомерно критически оценил представленный Банком отчет оценщика N 002-01/08, составленный по состоянию на 2008 год.
Отчет Банка N 04/06-13 по состоянию на 2013 год, суд первой инстанции также правомерно не принял в качестве допустимого доказательства ввиду следующего: неясна причина отказа оценщика в применении затратного метода, в заключении применен анализ рынка г. Твери, в отчете указана общая итоговая стоимость - 200 600 000 руб. 00 коп., отсутствует разбивка стоимости на 2 земельных участка и 1 здание (исходя из отчета непонятно, сколько по отдельности стоят земельные участки, а сколько здание), в разделе "Анализ рынка недвижимости г. Липецка" (л.д. 110 т. 1) указано, что цена продажи торговых объектов в центре города находится в диапазоне 30000 - 80000 рублей за 1 кв. м, оценщиком стоимость 1 кв. м объекта оценки, определенная в размере 111 345 руб. 00 коп., таким образом, оценщик определил рыночную стоимость объекта, которая является завышенной по сравнению с ситуацией на рынке, и т.п. (л.д. 33-42 т. 3).
Оценивая отчет об оценке ООО "Сирин" N 1-13 от 2013 года, представленный конкурсным управляющим, суд первой инстанции посчитал нецелесообразным рассматривать его в качестве единственного доказательства, подтверждающего стоимость залогового имущества при заявленных представителем Банка доводах и возражениях.
В отношении экспертного заключения, представленного Якуниной Н.В., суд первой инстанции указал следующее.
Представитель Банка в своем отзыве на результаты проведенной Якуниной Н.В. экспертизы указал, что данная экспертиза проведена с нарушением правил и требований, предъявляемых законодательством Российской Федерации к содержанию и форме экспертного заключения. В частности представитель Банка отметил, что:
- заключение Якуниной Н.В. по форме и содержанию не соответствует требованиям арбитражного процессуального законодательства Российской Федерации, а также законодательства, регулирующего экспертную и оценочную деятельности,
- расчеты стоимости выполнены с ошибками, принятые корректировки не обоснованы,
- величина определенной стоимости, исходя из предположения о достоверности итоговой величины стоимости, может существенно отличаться от реальной стоимости.
Указанные обстоятельства, по мнению представителя Банка, говорят о том, что рыночная стоимость, определенная в экспертном заключении Якуниной, не может быть признана рекомендуемой для использования при принятии процессуальных решений.
Оценив доводы Банка относительно недостоверности проведенной Якуниной Н.В. экспертизы, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об их неправомерности ввиду следующего.
Требования к заключению эксперта и его содержанию установлены статьей 25 Федерального закона Российской федерации "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и статьей 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми эксперт, будучи оценщиком, обязан руководствоваться требованиями, установленными законодательством Российской Федерацией и учебной и методической литературой в области оценочной деятельности к экспертному заключению, а не к отчету об оценке.
Ссылка Банка на отсутствие в заключении эксперта указания на доходный подход, указания на справочник укрупненных цен в строительстве, строительно-технические характеристики здания не нашла своего документального подтверждения, поскольку материалами экспертизы доказано иное (л.д. 104-149 т. 4).
Суд первой инстанции принял уточненные Якуниной Н.В. сведения о том, что на основании анализа рынка недвижимости, а также в соответствии со Справочником оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А., типичный уровень доходности бизнеса застройщиков (для аналогичного имущества) на рынке в 2013 году оценивается в 18% к строительным затратам, а не в 24%, как указывалось ранее, поскольку данная ошибка явилась фактически опечаткой, а не арифметической ошибкой, поскольку из расчета следует, что в основе была использована цифра 18, а не 24.
Также суд первой инстанции правомерно принял довод эксперта относительно применения при расчете региональных коэффициентов, а также относительно того, что согласно ФСО N 1 ("Требования к проведению оценки") оценщик вправе определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов самостоятельно, в связи с чем, в соответствии с поставленными вопросами, эксперт и определял рыночную стоимость зданий и земельных участков по отдельности.
Из существа возражений Банка следует, что иных убедительных доводов, относительно недостоверности данного экспертного исследования, представитель кредитора суду не представил. Возражая против утверждения начальной продажной цены согласно отчету независимого оценщика, заявитель не доказал обоснованность своих доводов о недостоверности и занижении рыночной стоимости объектов оценки и того, что имущество может быть продано по более высокой цене.
Представитель конкурсного управляющего по существу проведенного исследования несогласия не выразил.
Таким образом, оценив представленные сторонами отчеты, а также представленный Якуниной Н.В. отчет о рыночной стоимости имущества ООО "ФАЭТОН", находящегося в залоге у КБ "Юниаструм Банк" (ООО), арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке Якуниной Н.В. может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, при условии, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев. Из материалов дела следует, что на дату вынесения определения, указанный срок не истек.
Также суд первой инстанции обоснованно учел позицию арбитражного управляющего относительно того, что установление завышенной начальной продажной цены может ограничить доступ потенциальных покупателей к торгам, снизит привлекательность реализуемого объекта, сузит круг лиц, желающих приобрести объект, что с учетом установленного судом первой инстанции порядка реализации имущества (торги с пошаговым повышением цены) может негативно повлиять на результаты торгов.
Довод представителя Банка о готовности оставить имущество за собой суд первой инстанции оценил критически, поскольку в соответствии пунктом 4.1. статьи 138 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" право конкурсного кредитора по обязательствам, обеспеченным залогом, оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме на десять процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах возникает лишь в случае признания несостоявшимися повторных торгов.
Определяя начальную продажную цену имущества должника в соответствии с отчетом Якуниной Н.В., суд первой инстанции обоснованно принял во внимание совокупность сведений о рыночной стоимости аналогичных объектов недвижимого имущества. Так, согласно представленным конкурсным управляющим сведениям, диапазон цен на коммерческую недвижимость в г. Липецке по состоянию на 01.03.2014 года составляет на нежилые помещения офисного назначения и нежилые помещения, предназначенные для размещения мест общественного питания, площадью 500-1500 кв. м, расположенных на центральных улицах города (Ленина, Зегеля, Плеханова, Желябова, Советская, Неделина, Первомайская, Скороходова, Фрунзе и др.) от 38 000 до 77 000 тыс. руб. (л.д. 4-12 т. 6).
В свою очередь, представленные Банком сведения о стоимости одного квадратного метра на аналогичный объект не могут являться допустимыми доказательствами, поскольку указанные Банком объекты, в том числе в заключении оценщика, не являются идентичными ни по площади, ни по месту расположения, ни по обособленности от иных объектов, ни по иным другим критериям однородными со спорным объектом.
Суд первой инстанции также правомерно учел, что цены на аналогичную коммерческую недвижимость по состоянию на 2008 год являлись существенно иными (выше), нежели в 2013 - 2014 годах.
Из материалов дела следует, что ООО "ФАЭТОН" применяет упрощенную систему налогообложения.
В соответствии со статьей 346.11 Налогового кодекса Российской Федерации упрощенная система налогообложения, введенная Федеральным законом от 24.07.2002 N 104-ФЗ с 01.01.2003, применяется организациями и индивидуальными предпринимателями наряду с общей системой налогообложения, предусмотренной законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.
Применение упрощенной системы налогообложения организациями предусматривает замену уплаты налога на прибыль организаций, налога с продаж, налога на имущество организаций и единого социального налога уплатой единого налога, исчисляемого по результатам хозяйственной деятельности организаций за налоговый период (пункт 2 статьи 346.11 Налогового кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктами 2, 3 статьи 346.11 Налогового кодекса Российской Федерации организации и индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения, не признаются плательщиками НДС.
Поскольку согласно уведомлению N 3810 от 07.05.2009 года ООО "ФАЭТОН" применяет упрощенную систему налогообложения, анализ указанных выше норм, а также пункта 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 11 "Об уплате налога на добавленную стоимость при реализации имущества должника, признанного банкротом" суд первой инстанции правильно указал на то, что реализация залогового имущества ООО "ФАЭТОН" должна осуществляться по цене без учета НДС.
С учетом установленных обстоятельств, оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в материалах дела доказательства, исходя из подлежащих применению норм Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" и пункта 4 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что при определении начальной продажной цены в целях получения максимальной выручки в интересах должника и всех его кредиторов, необходимо установить начальную продажную цену заложенного имущества ООО "ФАЭТОН", находящегося в залоге у КБ "Юниаструм Банк" (ООО), равной восьмидесяти процентам стоимости предмета оценки, определенной в отчете индивидуального предпринимателя Якуниной Н.В. N 25/11/13-04/02/14 от 2014 года без учета НДС в сумме 59 018 400 руб. 00 коп. ((67 917 000 + 2 389 000 + 3 467 000) x 80%). При этом, как правильно отметил суд первой инстанции, данная цена является по своей сути стартовой, а в соответствии с требованиями Закона о банкротстве стартовая цена не может быть ниже начальной цены - цены отсечения, торги покажут реальную стоимость залогового объекта, при этом никто не лишен права оспорить данные торги в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации.
Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что экспертиза проведена с нарушением правил и требований, предъявляемых законодательством Российской Федерации к содержанию и форме экспертного заключения, ссылка на отсутствие в заключении эксперта указания на доходный подход, а также ссылка на то, что содержащаяся в договоре залога стоимость имущества выше той, которую установил суд первой инстанции, подлежат отклонению, поскольку были известны суду первой инстанции и им дана надлежащая оценка с учетом представленных и оцененных в совокупности доказательств по делу, при правильном применении норм материального права.
Доводы заявителя апелляционной жалобы о несогласии с выводами суда первой инстанции относительно начальной цены продажи имущества, являющегося предметом залога КБ "Юниаструм Банк" (ООО), подлежат отклонению, поскольку не опровергают законных и обоснованных выводов суда первой инстанции.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на то, что установление начальной продажной цены предложенной банком позволит обеспечить максимальное удовлетворение требований кредиторов, подлежит отклонению, поскольку установление завышенной начальной продажной цены может ограничить доступ потенциальных покупателей к торгам, снизить привлекательность реализуемого объекта и негативно повлиять на результаты торгов.
Суд апелляционной инстанции считает, что судебный акт в обжалуемой части принят в соответствии с нормами материального и процессуального права, и основания для отмены или изменения судебного акта в обжалуемой части отсутствуют.
Убедительных доводов, основанных на доказательствах и позволяющих отменить или изменить судебный акт в обжалуемой части, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем, удовлетворению не подлежит.
Нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции в любом случае, судом первой инстанции не нарушены.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Липецкой области от 29.04.2014 года по делу N А36-246/2013 в обжалуемой части оставить без изменения, а апелляционную жалобу КБ "Юниаструм Банк" (ООО) без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий месяца со дня вступления в законную силу, через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
Е.А.БЕЗБОРОДОВ
Судьи
В.М.БАРКОВА
И.Г.СЕДУНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)