Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 февраля 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 10 февраля 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Катерина Альпик-1" (ОГРН 1022302920067) - Юренева В.Ю. (доверенность от 10.01.2013), в отсутствие представителей ответчиков - администрации города Сочи (ОГРН 1022302934367), департамента имущественных отношений администрации города Сочи (ОГРН 1022302919374), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - товарищества собственников жилья "Катерина Альпик", территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи и департамента имущественных отношений администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.08.2013 (судья Савин Р.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2013 (судьи Чотчаев Б.Т., Величко М.Г., Еремина О.А.) по делу N А32-2397/2013, установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Катерина Альпик-1" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации города Сочи (далее - администрация) и департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент) со следующими требованиями:
- - признать прекращенным договор от 11.11.2011 N 4900007147 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды), заключенный между обществом (арендатор) и муниципальным образованием город-курорт Сочи (арендодатель) в отношении земельного участка площадью 4 994 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0420016:1017, из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, п. Красная Поляна, ул. Защитников Кавказа, 77/2, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, с видом разрешенного использования - жилой комплекс;
- - признать прекращенным договор от 26.06.2001 N 2063 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) в редакции дополнительных соглашений к нему от 25.01.2005, от 12.03.2007, от 23.03.2009, заключенный между обществом (арендатор) и муниципальным образованием город-курорт Сочи (арендодатель), в отношении земельного участка площадью 5 тыс. кв. м, с кадастровым номером 23:49:0420016:8, из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, п. Красная Поляна, ул. Защитников Кавказа, 77/2, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, с видом разрешенного использования - жилой комплекс (уточненные требования, т. 1, л.д. 191, т. 2, л.д. 250).
Определениями от 20.02.2013 и от 15.04.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены товарищество собственников жилья "Катерина Альпик" (далее - товарищество), территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (далее - управление Росимущества).
Решением от 12.08.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 16.11.2013, исковые требования удовлетворены частично. Договор от 11.11.2011 N 4900007147 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420016:1017, площадью 4 994 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, п. Красная Поляна, ул. Защитников Кавказа, 77/2, признан прекращенным. В остальной части иска отказано.
Судебные акты мотивированы тем, что с момента государственной регистрации (21.11.2008) права собственности первого лица на помещение в многоквартирном доме, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0420016:1017, договор аренды от 11.11.2011 N 4900007147, заключенный в отношении этого земельного участка площадью 4 994 кв. м, прекратился, участок в силу закона поступил в общую долевую собственность собственников помещений в названном доме (статья 413 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), часть 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ, Вводный закон), часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс), пункт 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73). Отказ в удовлетворении требований истца в части признания прекращенным договора от 26.06.2001 N 2063 аренды земельного участка площадью 5 тыс. кв. м, с кадастровым номером 23:49:0420016:8, обусловлен выводом судов о его недействительности (ничтожности), как заключенного в отношении объекта федеральной собственности (вторая зона округа санитарной охраны курорта Сочи) не уполномоченным на то лицом (статьи 168, 608 Гражданского кодекса).
В кассационной жалобе администрация и департамент просят решение от 12.08.2013 и апелляционное постановление от 16.11.2013 в части удовлетворения исковых требований общества отменить, принять в указанной части новый судебный акт об отказе в их удовлетворении. По мнению подателей жалобы, истец не представил доказательства того, что уполномоченным органом федеральной власти принимался специальный распорядительный акт о передаче земельных участков в аренду. На основании Федеральных законов от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон N 33-ФЗ, Закон об особо охраняемых территориях) и от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" (далее - Закон N 26-ФЗ, Закон о курортах) спорные земельные участки, расположенные в границах округа санитарной охраны курорта федерального значения, относятся к землям особо охраняемых природных территорий, имеющих федеральное значение. В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику либо лицам, управомоченным собственником или законом.
Письменные отзывы на кассационную жалобу не представлены. В судебном заседании представитель общества против удовлетворения жалобы возразил.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав в открытом судебном заседании представителя истца, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, во исполнение постановлений главы администрации города Сочи от 24.10.1996 N 742/4 и от 24.07.1998 N 639/4 общество с ограниченной ответственностью "Фирма "Динамо-Спорт" (арендатор) и администрация (арендодатель) подписали договор от 26.06.2001 N 2063 о предоставлении в пользование на условиях аренды (договор аренды) земельного участка площадью 5 тыс. кв. м, с кадастровым номером 23:49:004 020 0016:0008 в п. Красная Поляна в Адлерском районе г. Сочи. Названный договор, срок действия которого определен с 01.01.1997 по 01.01.2046, зарегистрирован в установленном законом порядке 24.07.2001, о чем имеется соответствующая отметка на нем (т. 1, л.д. 43, 44, 45-49).
В связи с реорганизацией общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Динамо-Спорт" в форме присоединения к обществу, дополнительным соглашением от 12.03.2007 N 3 в договор аренды от 26.06.2001 N 2063 внесены изменения в части наименования арендатора (т. 1, л.д. 15, 30-31, 52-53).
Пунктом 1.1 договора от 26.06.2001 N 2063, в редакции дополнительных соглашений к нему от 25.01.2005, от 23.03.2009, цель предоставления участка в аренду определена как "для жилого комплекса" (т. 1, л.д. 45, 50-51, 54-55).
Перечисленные дополнительные соглашения к договору аренды от 26.06.2001 N 2063 зарегистрированы в установленном порядке, что подтверждается отметками регистрирующего органа на них.
Во исполнение постановления главы города Сочи от 14.04.2008 N 468 и постановления администрации от 02.11.2011 N 2265, общество (арендатор) и администрация (арендодатель) подписали договор аренды от 11.11.2011 N 4900007147, по условиям которого арендодатель обязался предоставить во временное владение и пользование, а арендатор - принять на условиях договора земельный участок площадью 4 994 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0420016:1017, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Сочи, Адлерский район, п. Красная Поляна, ул. Защитников Кавказа, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, с видом разрешенного использования - жилой комплекс. Срок действия договора установлен с момента его государственной регистрации по 01.02.2054 (т. 1, л.д. 30-42).
Названная сделка зарегистрирована в установленном законом порядке (т. 1, л.д. 42).
01.11.2007 обществу выдано разрешение на ввод в эксплуатацию комплекса апартаментов "Катерина-Альпик" (литеры Л, Г, Г1, А, И, Б, В, Е, 3, Д, Ж, К) по адресу: г. Сочи, Адлерский район, п. Красная Поляна, ул. Защитников Кавказа (т. 1, л.д. 59-60).
18.12.2007 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) внесены записи о праве собственности общества на вновь построенные здания апартаментов (т. 1, л.д. 132-140).
В соответствии с протоколом от 31.03.2008 N 3 заседания городской межведомственной комиссии по переводу жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые, переустройству и (или) перепланировке помещений в жилых домах и нежилых зданиях на территории города Сочи, утвержденным постановлением главы города Сочи от 28.05.2008 N 608, апартаменты общей площадью 10 372,7 кв. м в нежилых зданиях по ул. Защитников Кавказа, 77/2, в п. Красная Поляна Адлерского района г. Сочи (корпуса NN 1, 2, 3, 4, 6, 7, 8, 9, 10: литеры: А, В, Д, К, Б, И, 3, Е, Ж) переведены в жилые помещения - квартиры, с присвоением им номеров (т. 1, л.д. 61-73).
Распоряжением главы города Сочи от 16.03.2009 N 236-р изменен вид разрешенного использования земельных участков по ул. Защитников Кавказа, 77/2, в п. Красная Поляна Адлерского района г. Сочи, в том числе спорных участков с кадастровыми номерами 23:49:0420016:8 и 23:49:0420016:1017 (образован из участка с кадастровым номером 23:49:0420016:23), на "жилой комплекс" (т. 1, л.д. 74-75).
Соответствующие изменения внесены в государственный кадастр недвижимости (т. 1, л.д. 76, 79).
Представленными в материалы дела свидетельствами о государственной регистрации и выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним подтверждается, что в 2008-2011 годах осуществлена государственная регистрация права собственности физических и юридических лиц на жилые помещения - квартиры в отдельных корпусах комплекса, расположенного по ул. Защитников Кавказа, 77/2, в п. Красная Поляна Адлерского района г. Сочи (т. 1, л.д. 82-131; т. 2, л.д. 8-226).
Из анализа свидетельств о государственной регистрации права, выписок из ЕГРП и заключений кадастрового инженера следует, что в спорный период осуществлена государственная регистрации права собственности на квартиры, в том числе в корпусах NN 3, 8, 9, 10, расположенных на земельных участках кадастровыми номерами 23:49:0420016:1017 и 23:49:0420016:8 (т. 2, л.д. 229-240).
Отдельными собственниками жилых помещений в вышеназванных корпусах создано товарищество собственников жилья "Катерина Альпик", зарегистрированное 16.12.2009 (т. 1, л.д. 151-156).
Указывая, что все помещения (жилые и нежилые), находящиеся в зданиях, расположенных на спорных земельных участках, отчуждены в пользу третьих лиц, у которых в силу статьи 36 Жилищного кодекса возникло право общей долевой собственности на эти участки, общество 28.06.2012 обратилось в департамент с предложением о расторжении договоров аренды от 26.06.2001 N 2063 (4900002063) и от 11.11.2011 N 4900007147 (т. 1, л.д. 141-142).
Письмом от 17.03.2012 департамент уведомил общество о том, что названные договоры будут расторгнуты после изменения кадастровых сведений о разрешенном использовании земельных участков на "многоквартирный дом" (т. 1, л.д. 143-144).
Ссылаясь на прекращение действия спорных договоров аренды, в связи с переходом земельных участков в общую долевую собственность собственников жилых (и нежилых) помещений в расположенных на этих участках зданиях, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс) кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Решение и апелляционное постановление в части отказа в удовлетворении иска сторонами не обжалуются, поэтому судебные акты в указанной части кассационной инстанцией не проверяются.
В соответствии с абзацем 2 пункта 6 статьи 2 Закона об особо охраняемых природных территориях (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) и статьей 1 Закона о курортах, курорты федерального значения, относящиеся к особо охраняемым природным территориям федерального значения, являлись федеральной собственностью и находились в ведении федеральных органов государственной власти.
Постановлением Президиума Верховного Совета Российской Федерации от 12.04.1993 N 4766-1 и Совета Министров Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" предусмотрено, что Сочинский курортный регион является курортом федерального значения и ему придан статус эколого-экономического района с элементами свободной экономической зоны рекреационного типа.
Границы округа санитарной (горно-санитарной) охраны утверждены решением Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 N 142 "О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта", а также решением от 02.09.1987 N 455 "О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи".
Из материалов дела видно и участвующими в деле лицами не оспаривается, что предоставленный обществу по договору аренды от 11.11.2011 N 4900007147 земельный участок площадью 4 994 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0420016:1017, расположен в пределах второй зоны округа санитарной (горно-санитарной) охраны курорта.
Согласно Федеральному закону от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" спорный земельный участок отнесен к муниципальной собственности (пункт 11 статьи 1).
В пункте 52 постановления от 29.04.2010 Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса и пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) закреплено, что договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации. На основании пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В соответствии с названными нормами в пункте 2.1 договора аренды от 11.11.20011 N 4900007147 предусмотрено, что срок действия договора устанавливается с момента его государственной регистрации.
13.12.2011 в ЕГРП были внесены записи о праве собственности муниципального образования город-курорт Сочи на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420016:1017 (запись N 23-23-22/128/2011-470) и об ограничении (обременении) права в пользу общества на основании договора аренды от 11.11.20011 N 4900007147 (запись N 23-23-22/128/2011-472, т. 1, л.д. 185).
По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса).
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, оснований для вывода о недействительности (ничтожности) договора аренды от 11.11.20011 N 4900007147 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420016:1017 суды не установили. В свою очередь, факт возникновения (21.11.2008) права общей долевой собственности на этот земельный участок у собственников жилых (и нежилых) помещений в расположенных на нем зданиях судебные инстанции признали документально подтвержденным, а спорный договор аренды - прекращенным на основании статьи 413 Гражданского кодекса. Аналогичный правовой подход сформулирован в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11.
Оснований для отмены решения от 12.08.2013 и апелляционного постановления от 16.11.2013 по доводам кассационной жалобы не имеется, поскольку они воспроизводят доводы администрации, изложенные ею ранее в апелляционной жалобе, не опровергают правильности сделанных судами выводов и сводятся к несогласию с ними. Переоценка исследованных судами первой и апелляционной инстанций доказательств и установленных по делу обстоятельств не входит в полномочия кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса, постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 16191/11, от 24.07.2012 N 17382/11 и от 22.01.2013 N 10924/10).
Нормы материального права судебные инстанции применили верно, представленные сторонами доказательства всесторонне исследовали и дали им надлежащую правовую оценку, изложенные в обжалуемых актах выводы соответствуют обстоятельствам спора.
Нарушения, предусмотренные частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса для отмены судебных актов, не установлены.
В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация и департамент (органы местного самоуправления) от уплаты государственной пошлины освобождены.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.08.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2013 по делу N А32-2397/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Н.С.МАЗУРОВА
Судьи
А.И.МЕЩЕРИН
И.В.СИДОРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 10.02.2014 ПО ДЕЛУ N А32-2397/2013
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 февраля 2014 г. по делу N А32-2397/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 05 февраля 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 10 февраля 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Катерина Альпик-1" (ОГРН 1022302920067) - Юренева В.Ю. (доверенность от 10.01.2013), в отсутствие представителей ответчиков - администрации города Сочи (ОГРН 1022302934367), департамента имущественных отношений администрации города Сочи (ОГРН 1022302919374), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - товарищества собственников жилья "Катерина Альпик", территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи и департамента имущественных отношений администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.08.2013 (судья Савин Р.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2013 (судьи Чотчаев Б.Т., Величко М.Г., Еремина О.А.) по делу N А32-2397/2013, установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Катерина Альпик-1" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации города Сочи (далее - администрация) и департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент) со следующими требованиями:
- - признать прекращенным договор от 11.11.2011 N 4900007147 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды), заключенный между обществом (арендатор) и муниципальным образованием город-курорт Сочи (арендодатель) в отношении земельного участка площадью 4 994 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0420016:1017, из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, п. Красная Поляна, ул. Защитников Кавказа, 77/2, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, с видом разрешенного использования - жилой комплекс;
- - признать прекращенным договор от 26.06.2001 N 2063 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) в редакции дополнительных соглашений к нему от 25.01.2005, от 12.03.2007, от 23.03.2009, заключенный между обществом (арендатор) и муниципальным образованием город-курорт Сочи (арендодатель), в отношении земельного участка площадью 5 тыс. кв. м, с кадастровым номером 23:49:0420016:8, из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, п. Красная Поляна, ул. Защитников Кавказа, 77/2, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, с видом разрешенного использования - жилой комплекс (уточненные требования, т. 1, л.д. 191, т. 2, л.д. 250).
Определениями от 20.02.2013 и от 15.04.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены товарищество собственников жилья "Катерина Альпик" (далее - товарищество), территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (далее - управление Росимущества).
Решением от 12.08.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 16.11.2013, исковые требования удовлетворены частично. Договор от 11.11.2011 N 4900007147 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420016:1017, площадью 4 994 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, п. Красная Поляна, ул. Защитников Кавказа, 77/2, признан прекращенным. В остальной части иска отказано.
Судебные акты мотивированы тем, что с момента государственной регистрации (21.11.2008) права собственности первого лица на помещение в многоквартирном доме, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0420016:1017, договор аренды от 11.11.2011 N 4900007147, заключенный в отношении этого земельного участка площадью 4 994 кв. м, прекратился, участок в силу закона поступил в общую долевую собственность собственников помещений в названном доме (статья 413 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), часть 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ, Вводный закон), часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс), пункт 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73). Отказ в удовлетворении требований истца в части признания прекращенным договора от 26.06.2001 N 2063 аренды земельного участка площадью 5 тыс. кв. м, с кадастровым номером 23:49:0420016:8, обусловлен выводом судов о его недействительности (ничтожности), как заключенного в отношении объекта федеральной собственности (вторая зона округа санитарной охраны курорта Сочи) не уполномоченным на то лицом (статьи 168, 608 Гражданского кодекса).
В кассационной жалобе администрация и департамент просят решение от 12.08.2013 и апелляционное постановление от 16.11.2013 в части удовлетворения исковых требований общества отменить, принять в указанной части новый судебный акт об отказе в их удовлетворении. По мнению подателей жалобы, истец не представил доказательства того, что уполномоченным органом федеральной власти принимался специальный распорядительный акт о передаче земельных участков в аренду. На основании Федеральных законов от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон N 33-ФЗ, Закон об особо охраняемых территориях) и от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" (далее - Закон N 26-ФЗ, Закон о курортах) спорные земельные участки, расположенные в границах округа санитарной охраны курорта федерального значения, относятся к землям особо охраняемых природных территорий, имеющих федеральное значение. В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику либо лицам, управомоченным собственником или законом.
Письменные отзывы на кассационную жалобу не представлены. В судебном заседании представитель общества против удовлетворения жалобы возразил.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав в открытом судебном заседании представителя истца, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, во исполнение постановлений главы администрации города Сочи от 24.10.1996 N 742/4 и от 24.07.1998 N 639/4 общество с ограниченной ответственностью "Фирма "Динамо-Спорт" (арендатор) и администрация (арендодатель) подписали договор от 26.06.2001 N 2063 о предоставлении в пользование на условиях аренды (договор аренды) земельного участка площадью 5 тыс. кв. м, с кадастровым номером 23:49:004 020 0016:0008 в п. Красная Поляна в Адлерском районе г. Сочи. Названный договор, срок действия которого определен с 01.01.1997 по 01.01.2046, зарегистрирован в установленном законом порядке 24.07.2001, о чем имеется соответствующая отметка на нем (т. 1, л.д. 43, 44, 45-49).
В связи с реорганизацией общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Динамо-Спорт" в форме присоединения к обществу, дополнительным соглашением от 12.03.2007 N 3 в договор аренды от 26.06.2001 N 2063 внесены изменения в части наименования арендатора (т. 1, л.д. 15, 30-31, 52-53).
Пунктом 1.1 договора от 26.06.2001 N 2063, в редакции дополнительных соглашений к нему от 25.01.2005, от 23.03.2009, цель предоставления участка в аренду определена как "для жилого комплекса" (т. 1, л.д. 45, 50-51, 54-55).
Перечисленные дополнительные соглашения к договору аренды от 26.06.2001 N 2063 зарегистрированы в установленном порядке, что подтверждается отметками регистрирующего органа на них.
Во исполнение постановления главы города Сочи от 14.04.2008 N 468 и постановления администрации от 02.11.2011 N 2265, общество (арендатор) и администрация (арендодатель) подписали договор аренды от 11.11.2011 N 4900007147, по условиям которого арендодатель обязался предоставить во временное владение и пользование, а арендатор - принять на условиях договора земельный участок площадью 4 994 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0420016:1017, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Сочи, Адлерский район, п. Красная Поляна, ул. Защитников Кавказа, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, с видом разрешенного использования - жилой комплекс. Срок действия договора установлен с момента его государственной регистрации по 01.02.2054 (т. 1, л.д. 30-42).
Названная сделка зарегистрирована в установленном законом порядке (т. 1, л.д. 42).
01.11.2007 обществу выдано разрешение на ввод в эксплуатацию комплекса апартаментов "Катерина-Альпик" (литеры Л, Г, Г1, А, И, Б, В, Е, 3, Д, Ж, К) по адресу: г. Сочи, Адлерский район, п. Красная Поляна, ул. Защитников Кавказа (т. 1, л.д. 59-60).
18.12.2007 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) внесены записи о праве собственности общества на вновь построенные здания апартаментов (т. 1, л.д. 132-140).
В соответствии с протоколом от 31.03.2008 N 3 заседания городской межведомственной комиссии по переводу жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые, переустройству и (или) перепланировке помещений в жилых домах и нежилых зданиях на территории города Сочи, утвержденным постановлением главы города Сочи от 28.05.2008 N 608, апартаменты общей площадью 10 372,7 кв. м в нежилых зданиях по ул. Защитников Кавказа, 77/2, в п. Красная Поляна Адлерского района г. Сочи (корпуса NN 1, 2, 3, 4, 6, 7, 8, 9, 10: литеры: А, В, Д, К, Б, И, 3, Е, Ж) переведены в жилые помещения - квартиры, с присвоением им номеров (т. 1, л.д. 61-73).
Распоряжением главы города Сочи от 16.03.2009 N 236-р изменен вид разрешенного использования земельных участков по ул. Защитников Кавказа, 77/2, в п. Красная Поляна Адлерского района г. Сочи, в том числе спорных участков с кадастровыми номерами 23:49:0420016:8 и 23:49:0420016:1017 (образован из участка с кадастровым номером 23:49:0420016:23), на "жилой комплекс" (т. 1, л.д. 74-75).
Соответствующие изменения внесены в государственный кадастр недвижимости (т. 1, л.д. 76, 79).
Представленными в материалы дела свидетельствами о государственной регистрации и выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним подтверждается, что в 2008-2011 годах осуществлена государственная регистрация права собственности физических и юридических лиц на жилые помещения - квартиры в отдельных корпусах комплекса, расположенного по ул. Защитников Кавказа, 77/2, в п. Красная Поляна Адлерского района г. Сочи (т. 1, л.д. 82-131; т. 2, л.д. 8-226).
Из анализа свидетельств о государственной регистрации права, выписок из ЕГРП и заключений кадастрового инженера следует, что в спорный период осуществлена государственная регистрации права собственности на квартиры, в том числе в корпусах NN 3, 8, 9, 10, расположенных на земельных участках кадастровыми номерами 23:49:0420016:1017 и 23:49:0420016:8 (т. 2, л.д. 229-240).
Отдельными собственниками жилых помещений в вышеназванных корпусах создано товарищество собственников жилья "Катерина Альпик", зарегистрированное 16.12.2009 (т. 1, л.д. 151-156).
Указывая, что все помещения (жилые и нежилые), находящиеся в зданиях, расположенных на спорных земельных участках, отчуждены в пользу третьих лиц, у которых в силу статьи 36 Жилищного кодекса возникло право общей долевой собственности на эти участки, общество 28.06.2012 обратилось в департамент с предложением о расторжении договоров аренды от 26.06.2001 N 2063 (4900002063) и от 11.11.2011 N 4900007147 (т. 1, л.д. 141-142).
Письмом от 17.03.2012 департамент уведомил общество о том, что названные договоры будут расторгнуты после изменения кадастровых сведений о разрешенном использовании земельных участков на "многоквартирный дом" (т. 1, л.д. 143-144).
Ссылаясь на прекращение действия спорных договоров аренды, в связи с переходом земельных участков в общую долевую собственность собственников жилых (и нежилых) помещений в расположенных на этих участках зданиях, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс) кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Решение и апелляционное постановление в части отказа в удовлетворении иска сторонами не обжалуются, поэтому судебные акты в указанной части кассационной инстанцией не проверяются.
В соответствии с абзацем 2 пункта 6 статьи 2 Закона об особо охраняемых природных территориях (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) и статьей 1 Закона о курортах, курорты федерального значения, относящиеся к особо охраняемым природным территориям федерального значения, являлись федеральной собственностью и находились в ведении федеральных органов государственной власти.
Постановлением Президиума Верховного Совета Российской Федерации от 12.04.1993 N 4766-1 и Совета Министров Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" предусмотрено, что Сочинский курортный регион является курортом федерального значения и ему придан статус эколого-экономического района с элементами свободной экономической зоны рекреационного типа.
Границы округа санитарной (горно-санитарной) охраны утверждены решением Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 N 142 "О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта", а также решением от 02.09.1987 N 455 "О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи".
Из материалов дела видно и участвующими в деле лицами не оспаривается, что предоставленный обществу по договору аренды от 11.11.2011 N 4900007147 земельный участок площадью 4 994 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0420016:1017, расположен в пределах второй зоны округа санитарной (горно-санитарной) охраны курорта.
Согласно Федеральному закону от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" спорный земельный участок отнесен к муниципальной собственности (пункт 11 статьи 1).
В пункте 52 постановления от 29.04.2010 Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса и пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) закреплено, что договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации. На основании пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В соответствии с названными нормами в пункте 2.1 договора аренды от 11.11.20011 N 4900007147 предусмотрено, что срок действия договора устанавливается с момента его государственной регистрации.
13.12.2011 в ЕГРП были внесены записи о праве собственности муниципального образования город-курорт Сочи на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420016:1017 (запись N 23-23-22/128/2011-470) и об ограничении (обременении) права в пользу общества на основании договора аренды от 11.11.20011 N 4900007147 (запись N 23-23-22/128/2011-472, т. 1, л.д. 185).
По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса).
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, оснований для вывода о недействительности (ничтожности) договора аренды от 11.11.20011 N 4900007147 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420016:1017 суды не установили. В свою очередь, факт возникновения (21.11.2008) права общей долевой собственности на этот земельный участок у собственников жилых (и нежилых) помещений в расположенных на нем зданиях судебные инстанции признали документально подтвержденным, а спорный договор аренды - прекращенным на основании статьи 413 Гражданского кодекса. Аналогичный правовой подход сформулирован в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11.
Оснований для отмены решения от 12.08.2013 и апелляционного постановления от 16.11.2013 по доводам кассационной жалобы не имеется, поскольку они воспроизводят доводы администрации, изложенные ею ранее в апелляционной жалобе, не опровергают правильности сделанных судами выводов и сводятся к несогласию с ними. Переоценка исследованных судами первой и апелляционной инстанций доказательств и установленных по делу обстоятельств не входит в полномочия кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса, постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 16191/11, от 24.07.2012 N 17382/11 и от 22.01.2013 N 10924/10).
Нормы материального права судебные инстанции применили верно, представленные сторонами доказательства всесторонне исследовали и дали им надлежащую правовую оценку, изложенные в обжалуемых актах выводы соответствуют обстоятельствам спора.
Нарушения, предусмотренные частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса для отмены судебных актов, не установлены.
В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация и департамент (органы местного самоуправления) от уплаты государственной пошлины освобождены.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.08.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2013 по делу N А32-2397/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Н.С.МАЗУРОВА
Судьи
А.И.МЕЩЕРИН
И.В.СИДОРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)