Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 02.12.2014
Постановление изготовлено в полном объеме 09.12.2014
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тучковой О.Г., судей Капустиной Л.А., Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем Корнеевой Е.В., при участии от комитета по земельным и имущественным отношениям администрации муниципального образования Узловский район - Козловой О.И. (доверенность от 03.04.2014), от Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области - Московского В.М. (доверенность от 24.09.2014 N 02/1-36/26), в отсутствие представителя третьего лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу комитета по земельным и имущественным отношениям администрации муниципального образования Узловский район на решение Арбитражного суда Тульской области от 29.09.2014 по делу N А68-7228/2014 (судья Фрик Е.В.),
установил:
следующее.
Комитет по земельным и имущественным отношениям администрации муниципального образования Узловский район (далее - заявитель, Комитет) обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области (далее - Управление) от 04.07.2014 N 20/008/2014-085 об отказе в государственной регистрации договора аренды от 16.05.2014 N 33 и понуждении произвести государственную регистрацию указанного договора.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Стручков Сергей Анатольевич.
Решением арбитражного суда заявленные требования оставлены без удовлетворения.
Комитет по земельным и имущественным отношениям администрации муниципального образования Узловский район в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт. Полагает, что обжалуемый судебный акт вынесен с нарушением норм материального права, выраженным в неприменении норм подлежащих применению - ч. 3 ст. 30.1 ЗК РФ. Ссылается на п. 1.1, 1.2, 1.3, 1.4 раздела 1 Положения о регулировании отдельных земельных отношений на территории муниципального образования Узловский район, утвержденного Решением Собрания представителей муниципального образования Узловский район от 22.04.2008 N 45-339 "О регулировании земельных отношений на территории муниципального образования Узловский район", который регулирует порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в муниципальной собственности муниципального образования Узловский район, и из земель государственная собственность на которые не разграничена. Ссылается на то, что извещение о намечаемом предоставлении в аренду спорного земельного участка было опубликовано в газете "Знамя" ГУ ТО "Редакция газеты знамя" от 17.12.2013 N 142 и иных заявлений по спорному земельному участку в предусмотренный законом срок не поступало, в связи с этим администрацией МО Узловский район было принято постановление администрации МО Узловский район от 15.05.2014 N 717 "О предоставлении земельного участка в аренду Стручкову С.А.".
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителей сторон, суд апелляционной инстанции считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Как следует из материалов дела, постановлением администрации муниципального образования Узловский район от 15.05.2014 N 717 Стручкову Сергею Анатольевичу предоставлен в аренду сроком на пять лет земельный участок с кадастровым номером 71:20:031304:184, местоположение: Тульская область, р-н Узловский, д. Марьинка, по направлению на восток от дома N 52, категория земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: для ведения личного подробного хозяйства, площадью 5 000 кв. м.
Между Комитетом (арендодатель) и Стручковым С.А. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 16.05.2014 N 33 сроком на пять лет, подлежащий государственной регистрации.
Сообщением от 04.07.2014 N 20/008/2014-085 Управление отказало Комитету в государственной регистрации указанного выше договора.
Не согласившись с отказом Управления, Комитет обратился в суд с заявлением о признании его незаконным.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 и частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.
В силу пункта 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункта 5 статьи 2, пункта 3 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 137-ФЗ) заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав. Кроме того, право заинтересованного лица обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц предусмотрено главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В частности, гражданские права и обязанности возникают из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.
Согласно части 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ, Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Согласно части 1 статьи 13 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится в следующем порядке: прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов; правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с настоящим Федеральным законом; внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
В силу части 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
В силу пункта 1 статьи 18 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представленные на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
Правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки), проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на предмет установления отсутствия предусмотренных настоящим Федеральным законом оснований для отказа в государственной регистрации прав.
Согласно пункту 1 статьи 13 и пункту 1 статьи 17 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним к компетенции регистрирующего органа относятся правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов.
В пункте 38 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минюста Российской Федерации от 01.07.2002 N 184, разъяснено, что при проверке юридической силы правоустанавливающих документов регистрирующий орган проверяет: соответствие требованиям законодательства, действовавшего на момент издания и в месте издания документа, формы и содержания документа; обладал ли орган государственной власти (орган местного самоуправления) соответствующей компетенцией на издание акта, а также соблюден ли порядок издания таких актов, в том числе уполномоченное ли лицо подписало этот акт.
Аналогичные положения содержатся в пункте 93 Административного регламента исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденного приказом Минюста Российской Федерации от 14.09.2006 N 293.
Таким образом, проводя правовую экспертизу представленного в качестве правоустанавливающего документа договора аренды земельного участка, регистрирующий орган проверяет соответствие этого договора требованиям законодательства, устанавливающим форму и содержание указанных сделок, а также наличие соответствующих полномочий у подписавших его лиц.
В соответствии с пунктом 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если, в том числе: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Основанием для отказа Управления в государственной регистрации договора аренды послужило отсутствие сведений о проведении торгов права аренды спорного земельного участка.
Как установлено в части 3 статьи 20 Закона N 122-ФЗ, отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.
Согласно пункту 2 статьи 2 Федерального закона от 07.07.2003 N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве" (далее - Закон N 122-ФЗ) личное подсобное хозяйство ведется гражданином или гражданином и совместно проживающими с ним и (или) совместно осуществляющими с ним ведение личного подсобного хозяйства членами его семьи в целях удовлетворения личных потребностей на земельном участке, предоставленном и (или) приобретенном для ведения личного подсобного хозяйства.
Пунктом 2 статьи 4 Закона N 112-ФЗ предусмотрено, что приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.
В пункте 6 статьи 4 Закона N 112-ФЗ указано, что оборот земельных участков, предоставленных гражданам и (или) приобретенных ими для ведения личного подсобного хозяйства, осуществляется в соответствии с гражданским и земельным законодательством.
Согласно пункту 3 статьи 83 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности гражданам, изъявившим соответствующее желание, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предоставляются в соответствии с ЗК РФ, федеральным законом о крестьянском (фермерском) хозяйстве.
В соответствии с пунктом 1 статьи 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: без предварительного согласования мест размещения объектов; с предварительным согласованием мест размещения объектов.
Согласно пункту 11 статьи 30 ЗК РФ предварительное согласование места размещения объекта не проводится при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий), а также в случае предоставления земельного участка для нужд сельскохозяйственного производства или земельных участков из состава земель лесного фонда либо гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства.
Пунктом 2 статьи 30 ЗК РФ установлено, что предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьей 38 данного Кодекса, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2.1 указанной статьи.
Как следует из пункта 2 статьи 30.1 ЗК РФ, продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктами 2.1 и 2.4 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса, пунктом 4 настоящей статьи.
Данная норма устанавливает порядок предоставления земельных участков исключительно для жилищного строительства, действует с 01.10.2005 и является специальной по отношению к статье 30 ЗК РФ.
Согласно пунктам 1, 2 ст. 30.1 ЗК РФ предоставление земельного участка для целей жилищного строительства в собственность или в аренду осуществляется только на аукционах.
Комитетом по земельным и имущественным отношениям администрации МО Узловский район не был соблюден указанный порядок, что нарушает требования п. 2 ст. 30.1 ЗК РФ.
С учетом изложенного довод заявителя апелляционной жалобы о том, что судом неправильно применены нормы материального права и не применены нормы пункта 3 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не может принять во внимание, поскольку он основан на неверном толковании норм права.
Решением Собрания представителей муниципального образования Узловский район от 26.07.2006 N 17-128 "Об утверждении порядка организации и проведения торгов по продаже земельных участков, права аренды и размера арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в распоряжении (собственности) МО Узловский район" установлено, что предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предварительного согласования мест размещения объекта осуществляется на торгах.
Право возведения жилого дома предусмотрено Законом N 112-ФЗ на земельном участке для ведения личного подсобного хозяйства. Однако, поскольку Закон N 112-ФЗ, в котором установлено, что земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта может использоваться, в частности, для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений, а также предусмотрено, что оборот земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства установлен ЗК РФ, в котором прямо установлено, что предоставление земельных участков для строительства осуществляется исключительно на торгах, суд первой инстанции при вынесении решения справедливо исходил из того, что в данном случае предоставление земельного участка должно было производиться при проведении торгов.
Земельный кодекс Российской Федерации не устанавливает исключения из правила о предоставлении земельного участка для строительства жилого дома с проведением торгов в случае предоставления его для личного подсобного хозяйства (предусматривающего право возведения жилого дома).
Как указано в постановлении администрации муниципального образования Узловский район от 15.05.2014 N 717, Стручкову С.А. необходимо начать строительство жилого дома после получения разрешения на строительство (пункт 2.5).
В пункте 1.1 договора аренды указано, что земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства с правом возведения жилого дома. Кроме того, в договоре указано, что арендатор обязан завершить строительство объекта в течение срока договора (пункт 8.1.3). Вместе с тем, на момент заключения договора аренды спорного земельного участка вышеуказанный порядок предоставления земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства и для строительства жилого дома Комитетом соблюден не был.
Ссылка апеллянта на пункты 1.1, 1.2, 1.3, 1.4 раздела 1 Положения о регулировании отдельных земельных отношений на территории муниципального образования Узловский район, утвержденного Решением Собрания представителей муниципального образования Узловский район от 22.04.2008 N 45-339, отклоняется апелляционным судом, поскольку нормы Положения, на которые ссылается заявитель, не применимы в рассматриваемом споре, так как спорный земельный участок предоставлялся в аренду Стручкову С.А. на основании Постановления администрации МО Узловский район от 15.05.2014 N 717 для жилищного строительства. Земельные участки с видом использования "для строительства" предоставляются по правилам, предусмотренным п. 1.1, 1.2, 1.3, 1.4 раздела 1 Положения о регулировании отдельных земельных отношений на территории муниципального образования Узловский район, а земельные участки с видом использования "для жилищного строительства" предоставляются на торгах, по правилам, предусмотренным Порядком организации и проведения торгов по продаже земельных участков, утвержденным Решением Собрания представителей муниципального образования Узловский район от 26.07.2006 N 17-128, согласно п. 2 указанного Порядка - торги для целей жилищного строительства либо для комплексного освоения земель в целях жилищного строительства проводятся только в форме открытого аукциона.
Данная правовая позиция закреплена в Письме Минэкономразвития РФ от 15.02.2010 N Д 23-490 "По вопросу разъяснения норм земельного законодательства", согласно которому, в случае, если лицо, которому был предоставлен земельный участок для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта приобретало этот земельный участок с целью дальнейшего его использования для жилищного строительства, то такая сделка является притворной и в соответствии со статьей 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка признается ничтожной.
Таким образом, спорный земельный участок должен был предоставляться на торгах в форме открытого аукциона по правилам, предусмотренным Порядком организации и проведения торгов по продаже земельных участков, утвержденным Решением Собрания представителей муниципального образования Узловский район от 26.07.2006 N 17-128.
Также несостоятельна ссылка заявителя жалобы на то, что извещение о намечаемом предоставлении в аренду спорного земельного участка было опубликовано в газете "Знамя" ГУ ТО "Редакция газеты знамя" от 17.12.2013 N 142. Представленная Комитетом публикация в газете "Знамя" от 17.12.2013 о намечаемом предоставлении в аренду спорного земельного участка не может подменить обязанность проведения аукциона при предоставлении земельного участка для строительства жилого дома.
Таким образом, представленные Комитетом в Управление документы не могут служить основанием для государственной регистрации договора аренды от 16.05.2014 N 33. В связи с этим Управление обоснованно отказало Комитету в государственной регистрации договора аренды.
Ссылка Комитета на установленный вид разрешенного использования земельного участка "для ведения личного подсобного хозяйства", а не "для возведения жилого дома" не принимается судом, поскольку условия спорного договора аренды прямо предусматривают строительство жилого дома.
Нарушение прав и законных интересов Комитета оспариваемым отказом Управления судом не установлено, Комитетом в нарушение статьи 65 АПК РФ не доказано.
При указанных обстоятельства суд первой инстанции обоснованно оставил заявленные требования без удовлетворения.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, не подтверждают неправильное применение судом норм материального и процессуального права, в связи с этим не могут служить основанием для отмены судебного акта.
При таких обстоятельствах оснований для отмены судебного акта не имеется.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Тульской области от 29.09.2014 по делу N А68-7228/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
О.Г.ТУЧКОВА
Судьи
Л.А.КАПУСТИНА
Е.Н.ТИМАШКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 09.12.2014 N 20АП-6446/2014 ПО ДЕЛУ N А68-7228/2014
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 декабря 2014 г. по делу N А68-7228/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 02.12.2014
Постановление изготовлено в полном объеме 09.12.2014
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тучковой О.Г., судей Капустиной Л.А., Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем Корнеевой Е.В., при участии от комитета по земельным и имущественным отношениям администрации муниципального образования Узловский район - Козловой О.И. (доверенность от 03.04.2014), от Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области - Московского В.М. (доверенность от 24.09.2014 N 02/1-36/26), в отсутствие представителя третьего лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу комитета по земельным и имущественным отношениям администрации муниципального образования Узловский район на решение Арбитражного суда Тульской области от 29.09.2014 по делу N А68-7228/2014 (судья Фрик Е.В.),
установил:
следующее.
Комитет по земельным и имущественным отношениям администрации муниципального образования Узловский район (далее - заявитель, Комитет) обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области (далее - Управление) от 04.07.2014 N 20/008/2014-085 об отказе в государственной регистрации договора аренды от 16.05.2014 N 33 и понуждении произвести государственную регистрацию указанного договора.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Стручков Сергей Анатольевич.
Решением арбитражного суда заявленные требования оставлены без удовлетворения.
Комитет по земельным и имущественным отношениям администрации муниципального образования Узловский район в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт. Полагает, что обжалуемый судебный акт вынесен с нарушением норм материального права, выраженным в неприменении норм подлежащих применению - ч. 3 ст. 30.1 ЗК РФ. Ссылается на п. 1.1, 1.2, 1.3, 1.4 раздела 1 Положения о регулировании отдельных земельных отношений на территории муниципального образования Узловский район, утвержденного Решением Собрания представителей муниципального образования Узловский район от 22.04.2008 N 45-339 "О регулировании земельных отношений на территории муниципального образования Узловский район", который регулирует порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в муниципальной собственности муниципального образования Узловский район, и из земель государственная собственность на которые не разграничена. Ссылается на то, что извещение о намечаемом предоставлении в аренду спорного земельного участка было опубликовано в газете "Знамя" ГУ ТО "Редакция газеты знамя" от 17.12.2013 N 142 и иных заявлений по спорному земельному участку в предусмотренный законом срок не поступало, в связи с этим администрацией МО Узловский район было принято постановление администрации МО Узловский район от 15.05.2014 N 717 "О предоставлении земельного участка в аренду Стручкову С.А.".
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителей сторон, суд апелляционной инстанции считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Как следует из материалов дела, постановлением администрации муниципального образования Узловский район от 15.05.2014 N 717 Стручкову Сергею Анатольевичу предоставлен в аренду сроком на пять лет земельный участок с кадастровым номером 71:20:031304:184, местоположение: Тульская область, р-н Узловский, д. Марьинка, по направлению на восток от дома N 52, категория земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: для ведения личного подробного хозяйства, площадью 5 000 кв. м.
Между Комитетом (арендодатель) и Стручковым С.А. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 16.05.2014 N 33 сроком на пять лет, подлежащий государственной регистрации.
Сообщением от 04.07.2014 N 20/008/2014-085 Управление отказало Комитету в государственной регистрации указанного выше договора.
Не согласившись с отказом Управления, Комитет обратился в суд с заявлением о признании его незаконным.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 и частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.
В силу пункта 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункта 5 статьи 2, пункта 3 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 137-ФЗ) заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав. Кроме того, право заинтересованного лица обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц предусмотрено главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В частности, гражданские права и обязанности возникают из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.
Согласно части 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ, Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Согласно части 1 статьи 13 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится в следующем порядке: прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов; правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с настоящим Федеральным законом; внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
В силу части 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
В силу пункта 1 статьи 18 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представленные на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
Правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки), проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на предмет установления отсутствия предусмотренных настоящим Федеральным законом оснований для отказа в государственной регистрации прав.
Согласно пункту 1 статьи 13 и пункту 1 статьи 17 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним к компетенции регистрирующего органа относятся правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов.
В пункте 38 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минюста Российской Федерации от 01.07.2002 N 184, разъяснено, что при проверке юридической силы правоустанавливающих документов регистрирующий орган проверяет: соответствие требованиям законодательства, действовавшего на момент издания и в месте издания документа, формы и содержания документа; обладал ли орган государственной власти (орган местного самоуправления) соответствующей компетенцией на издание акта, а также соблюден ли порядок издания таких актов, в том числе уполномоченное ли лицо подписало этот акт.
Аналогичные положения содержатся в пункте 93 Административного регламента исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденного приказом Минюста Российской Федерации от 14.09.2006 N 293.
Таким образом, проводя правовую экспертизу представленного в качестве правоустанавливающего документа договора аренды земельного участка, регистрирующий орган проверяет соответствие этого договора требованиям законодательства, устанавливающим форму и содержание указанных сделок, а также наличие соответствующих полномочий у подписавших его лиц.
В соответствии с пунктом 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если, в том числе: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Основанием для отказа Управления в государственной регистрации договора аренды послужило отсутствие сведений о проведении торгов права аренды спорного земельного участка.
Как установлено в части 3 статьи 20 Закона N 122-ФЗ, отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.
Согласно пункту 2 статьи 2 Федерального закона от 07.07.2003 N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве" (далее - Закон N 122-ФЗ) личное подсобное хозяйство ведется гражданином или гражданином и совместно проживающими с ним и (или) совместно осуществляющими с ним ведение личного подсобного хозяйства членами его семьи в целях удовлетворения личных потребностей на земельном участке, предоставленном и (или) приобретенном для ведения личного подсобного хозяйства.
Пунктом 2 статьи 4 Закона N 112-ФЗ предусмотрено, что приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.
В пункте 6 статьи 4 Закона N 112-ФЗ указано, что оборот земельных участков, предоставленных гражданам и (или) приобретенных ими для ведения личного подсобного хозяйства, осуществляется в соответствии с гражданским и земельным законодательством.
Согласно пункту 3 статьи 83 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности гражданам, изъявившим соответствующее желание, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предоставляются в соответствии с ЗК РФ, федеральным законом о крестьянском (фермерском) хозяйстве.
В соответствии с пунктом 1 статьи 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: без предварительного согласования мест размещения объектов; с предварительным согласованием мест размещения объектов.
Согласно пункту 11 статьи 30 ЗК РФ предварительное согласование места размещения объекта не проводится при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий), а также в случае предоставления земельного участка для нужд сельскохозяйственного производства или земельных участков из состава земель лесного фонда либо гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства.
Пунктом 2 статьи 30 ЗК РФ установлено, что предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьей 38 данного Кодекса, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2.1 указанной статьи.
Как следует из пункта 2 статьи 30.1 ЗК РФ, продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктами 2.1 и 2.4 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса, пунктом 4 настоящей статьи.
Данная норма устанавливает порядок предоставления земельных участков исключительно для жилищного строительства, действует с 01.10.2005 и является специальной по отношению к статье 30 ЗК РФ.
Согласно пунктам 1, 2 ст. 30.1 ЗК РФ предоставление земельного участка для целей жилищного строительства в собственность или в аренду осуществляется только на аукционах.
Комитетом по земельным и имущественным отношениям администрации МО Узловский район не был соблюден указанный порядок, что нарушает требования п. 2 ст. 30.1 ЗК РФ.
С учетом изложенного довод заявителя апелляционной жалобы о том, что судом неправильно применены нормы материального права и не применены нормы пункта 3 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не может принять во внимание, поскольку он основан на неверном толковании норм права.
Решением Собрания представителей муниципального образования Узловский район от 26.07.2006 N 17-128 "Об утверждении порядка организации и проведения торгов по продаже земельных участков, права аренды и размера арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в распоряжении (собственности) МО Узловский район" установлено, что предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предварительного согласования мест размещения объекта осуществляется на торгах.
Право возведения жилого дома предусмотрено Законом N 112-ФЗ на земельном участке для ведения личного подсобного хозяйства. Однако, поскольку Закон N 112-ФЗ, в котором установлено, что земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта может использоваться, в частности, для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений, а также предусмотрено, что оборот земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства установлен ЗК РФ, в котором прямо установлено, что предоставление земельных участков для строительства осуществляется исключительно на торгах, суд первой инстанции при вынесении решения справедливо исходил из того, что в данном случае предоставление земельного участка должно было производиться при проведении торгов.
Земельный кодекс Российской Федерации не устанавливает исключения из правила о предоставлении земельного участка для строительства жилого дома с проведением торгов в случае предоставления его для личного подсобного хозяйства (предусматривающего право возведения жилого дома).
Как указано в постановлении администрации муниципального образования Узловский район от 15.05.2014 N 717, Стручкову С.А. необходимо начать строительство жилого дома после получения разрешения на строительство (пункт 2.5).
В пункте 1.1 договора аренды указано, что земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства с правом возведения жилого дома. Кроме того, в договоре указано, что арендатор обязан завершить строительство объекта в течение срока договора (пункт 8.1.3). Вместе с тем, на момент заключения договора аренды спорного земельного участка вышеуказанный порядок предоставления земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства и для строительства жилого дома Комитетом соблюден не был.
Ссылка апеллянта на пункты 1.1, 1.2, 1.3, 1.4 раздела 1 Положения о регулировании отдельных земельных отношений на территории муниципального образования Узловский район, утвержденного Решением Собрания представителей муниципального образования Узловский район от 22.04.2008 N 45-339, отклоняется апелляционным судом, поскольку нормы Положения, на которые ссылается заявитель, не применимы в рассматриваемом споре, так как спорный земельный участок предоставлялся в аренду Стручкову С.А. на основании Постановления администрации МО Узловский район от 15.05.2014 N 717 для жилищного строительства. Земельные участки с видом использования "для строительства" предоставляются по правилам, предусмотренным п. 1.1, 1.2, 1.3, 1.4 раздела 1 Положения о регулировании отдельных земельных отношений на территории муниципального образования Узловский район, а земельные участки с видом использования "для жилищного строительства" предоставляются на торгах, по правилам, предусмотренным Порядком организации и проведения торгов по продаже земельных участков, утвержденным Решением Собрания представителей муниципального образования Узловский район от 26.07.2006 N 17-128, согласно п. 2 указанного Порядка - торги для целей жилищного строительства либо для комплексного освоения земель в целях жилищного строительства проводятся только в форме открытого аукциона.
Данная правовая позиция закреплена в Письме Минэкономразвития РФ от 15.02.2010 N Д 23-490 "По вопросу разъяснения норм земельного законодательства", согласно которому, в случае, если лицо, которому был предоставлен земельный участок для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта приобретало этот земельный участок с целью дальнейшего его использования для жилищного строительства, то такая сделка является притворной и в соответствии со статьей 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка признается ничтожной.
Таким образом, спорный земельный участок должен был предоставляться на торгах в форме открытого аукциона по правилам, предусмотренным Порядком организации и проведения торгов по продаже земельных участков, утвержденным Решением Собрания представителей муниципального образования Узловский район от 26.07.2006 N 17-128.
Также несостоятельна ссылка заявителя жалобы на то, что извещение о намечаемом предоставлении в аренду спорного земельного участка было опубликовано в газете "Знамя" ГУ ТО "Редакция газеты знамя" от 17.12.2013 N 142. Представленная Комитетом публикация в газете "Знамя" от 17.12.2013 о намечаемом предоставлении в аренду спорного земельного участка не может подменить обязанность проведения аукциона при предоставлении земельного участка для строительства жилого дома.
Таким образом, представленные Комитетом в Управление документы не могут служить основанием для государственной регистрации договора аренды от 16.05.2014 N 33. В связи с этим Управление обоснованно отказало Комитету в государственной регистрации договора аренды.
Ссылка Комитета на установленный вид разрешенного использования земельного участка "для ведения личного подсобного хозяйства", а не "для возведения жилого дома" не принимается судом, поскольку условия спорного договора аренды прямо предусматривают строительство жилого дома.
Нарушение прав и законных интересов Комитета оспариваемым отказом Управления судом не установлено, Комитетом в нарушение статьи 65 АПК РФ не доказано.
При указанных обстоятельства суд первой инстанции обоснованно оставил заявленные требования без удовлетворения.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, не подтверждают неправильное применение судом норм материального и процессуального права, в связи с этим не могут служить основанием для отмены судебного акта.
При таких обстоятельствах оснований для отмены судебного акта не имеется.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Тульской области от 29.09.2014 по делу N А68-7228/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
О.Г.ТУЧКОВА
Судьи
Л.А.КАПУСТИНА
Е.Н.ТИМАШКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)