Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 июля 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 17 июля 2014 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.,
судей Калининой Н.С., Русаковой О.И.
при участии в заседании:
от истца Администрации городского округа Химки Московская области (ОГРН 1025006177525) - Пивоваров Н.Д. дов. от 22.04.2014 N 1725
от ответчика ООО "ИмэксСтрой" (ОГРН 1057747333313) - Комаров В.В. дов. от 17.01.2014 г.
рассмотрев 10 июля 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу Администрации городского округа Химки Московской области
на решение от 09 декабря 2013 года
Арбитражного суда Московской области
принятое судьей Лещенко А.И.
на постановление от 10 апреля 2014 года
Десятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Епифанцевой С.Ю., Коноваловым С.А., Коротковой Е.Н.
по иску Администрации городского округа Химки Московская область
к обществу с ограниченной ответственностью "ИмэксСтрой"
о взыскании задолженности по арендной плате,
установил:
Администрация городского округа Химки Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ИмэксСтрой" о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 037 082 руб. 22 коп., из которых сумма основного долга составляет 675 157 руб. 35 коп., пени в сумме 361 924 руб. 87 коп., а также о расторжении договора аренды земельного участка (с учетом принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом к рассмотрению изменений искового заявления).
Решением Арбитражного суда Московской области от 09 декабря 2013 года, исковые требования удовлетворены в полном объеме.
При этом суд исходил из того, что ответчиком не представлено доказательств надлежащего и своевременного исполнения обязательств по внесению арендной платы.
Десятый арбитражный апелляционный суд указанное решение суда первой инстанции отменил на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку дело рассмотрено в отсутствие ООО "ИмэксСтрой", не извещенного надлежащим образом о дате и месте рассмотрения дела.
В соответствии с частью 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционный суд рассмотрел дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 10 апреля 2014 года решение Арбитражного суда Московской области от 09 декабря 2013 года по делу N А41-45364/13 отменено. В удовлетворении иска отказано. С ООО "ИмэксСтрой" взыскано в доход федерального бюджета госпошлина в сумме 23 166 руб. 08 коп.
Апелляционный суд установил, что заявленная истцом ко взысканию задолженность полностью погашена ответчиком, а на иные нарушения условий договора аренды земельного участка истец в заявлении не ссылается, то в иске о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды земельного участка следует отказать.
Не согласившись с принятым судебным актом апелляционной инстанции, Администрация городского округа Химки Московской области обратилась с кассационной жалобой, в которой просит отменить постановление, решение суда первой инстанции в части отказа в расторжении договора аренды земельного участка от 14.06.2005 N 171 находящийся по адресу: Московская область, г. Химки, ул. Молодежная, в районе д. 6, общей площадью 1 197 кв. м, кадастровый N 50:10:010114:0010 и обязании ООО "ИмэксСтрой" вернуть данный земельный участок Администрации городского округа Химки Московской области.
В обоснование доводов кассационной жалобы заявитель указал, что согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ, на которое ссылается суд в части отказа истцу расторжении договора аренды, требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучение ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Направленная истцом претензия от 24.06.2013 содержит требования о погашении задолженности и расторжении договора аренды в срок 45 дней с момента отправки претензии. Таким образом, срок погашения задолженности истек 08.08.2013.
Согласно претензии истец предоставил ответчику 45 календарных дней для оплаты имеющейся задолженности.
Суд апелляционной инстанции ссылается на правовую позицию ВАС изложенную в п. 8 Информационного письма президиума от 05.05.1997 N 1 согласно которому, требование о расторжении договора аренды не подлежат удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.
В постановлении суд указывает на оплату задолженности ответчиком 28.02.2014 и 28.03.2014, то есть в полном объеме задолженность была погашена ответчиком лишь 28.03.2014, спустя 233 дня с момента истечения срока оплат задолженности установленного в претензии.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Администрации городского округа Химки Московской области поддержал доводы кассационной жалобы.
Представитель ООО "ИмэксСтрой" в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения кассационной жалобы, полагает обжалуемое постановление законным и обоснованным.
В обоснование возражений указывает, что в период действия договора аренды N 171 от 14.06.2005 г. земельного участка кадастровый номер 50:10:010114:0010 с учетом договора N 249 от 19.08.2005 г. передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, ответчик (арендатор) никаких уведомлений, связанных с наличием задолженности по арендной плате, от истца не получал.
В обоснование кассационной жалобы истец ссылается на претензию о погашении задолженности по арендным платежам и об одностороннем отказе от исполнения договора аренды, которую он направил ответчику.
Ответчик не получал вышеуказанной претензии истца, а также не был надлежащим образом уведомлен о возбуждении производства по делу N А41-45364/13, и о рассмотрении дела судом первой инстанции (что послужило основанием для перехода суда апелляционной инстанции к рассмотрению дела по правилам рассмотрения дел в суде первой инстанции), об имеющейся задолженности, ее сумме и периодах возникновения, ответчик узнал только после вынесения решения по делу судом первой инстанции.
На момент рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции задолженность ответчика по арендным платежам была полностью погашена.
Отказывая в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды, суд апелляционной инстанции принял во внимание, что арендные правоотношения между истцом и ответчиком длятся с 2005 года. Задолженность ответчика перед истцом по уплате арендных платежей на момент рассмотрения настоящего дела в суде апелляционной инстанции отсутствовала (оплачена в добровольно порядке), и при таких обстоятельствах расторжение договора не является соразмерной мерой ответственности за допущенное ранее нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон. Считаем, что сохранение договорных отношений между сторонами в данном случае не противоречит статьям 450 и 619 ГК РФ.
Суд апелляционной инстанции обоснованно применил к арендным правоотношениям истца и ответчика правовую позицию, изложенную в пункте 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 г. N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров".
Ответчик полагает, что никаких противоречий между примененной судом апелляционной инстанции к вышеназванным правоотношениям сторон правовой позиции ВАС РФ, изложенной в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 г. N 14 и положениями п. 2 ст. 452 ГК РФ - нет.
Земельный участок кадастровый номер 50:10:010114:0010 передавался в аренду ответчику на 49 лет для строительства торгово-делового центра (пункты 1.1, 1.3 договора аренды земельного участка N 171 от 14.06.2005 г.). В период срока действия договора аренды, на земельном участке был построен и введен в эксплуатацию объект недвижимости - торгово-деловой центр, собственником которого является ответчик. Данные обстоятельства подтверждаются: разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 07.10.2013 г., выданным истцом (Администрацией городского округа Химки Московской области), свидетельством о государственной регистрации права от 13.11.2013 г. Построенное здание расположено на всем арендуемом земельном участке, что подтверждается кадастровым паспортом здания. В соответствии со ст. 36 ЗК РФ, ответчик, как собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение права аренды земельного участка, на котором расположен этот объект.
Выслушав представителей истца и ответчика, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу постановления суда апелляционной инстанции, правильность применения арбитражным судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, соответствие его выводов установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия не находит оснований для отмены вынесенного по делу постановления суда апелляционной инстанции в связи со следующим.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 14 июня 2005 года между Администрацией городского округа Химки Московской области (арендодатель) и ОАО "Межрегиональная Девелоперская Компания" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 171, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений, с кадастровым номером 50:10:010114:0010, площадью 1197 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, город Химки, ул. Молодежная, в районе д. 6, категория земель - "земли поселений", разрешенное использование - "для строительства торгово-делового центра".
Срок аренды участка составляет 49 лет с момента передачи земельного участка арендатору (пункт 1.3 договора).
Порядок внесения арендной платы определен сторонами в разделе 3 договора.
Указанный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлением федеральной регистрационной службы по Московской области 08.08.2005 года за номером N 50-50-10/020/2005-162.
Согласно п. 5.1 договора арендодатель имеет право расторгнуть договор досрочно, в установленном законом порядке, в случае нарушения арендатором условий договора, в том числе:
- невнесения арендной платы в течение двух кварталов подряд,
- использования участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче,
- не освоение или не использование участка в течение трех лет.
Во исполнение обязательств по договору аренды земельного участка N 171 объект аренды был передан арендатору по акту приема-передачи от 01 июля 2005 года.
Из материалов дела следует, что 19 августа 2005 года между ООО "ИмэксСтрой", ОАО "Межрегиональная Девелоперская Компания" и Администрацией городского округа Химки Московской области подписан договор N 249 передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, в соответствии с которым к ООО "ИмэксСтрой" перешли все права и обязанности по договору земельного участка от 14 июня 2005 года N 171 в полном объеме.
Пунктом 2.1.3 названного договора предусмотрено, что ОАО "Межрегиональная Девелоперская Компания" в течение 7 дней с момента подписания договора обязано осуществить передачу земельного участка ООО "ИмэксСтрой" по акту приема-передачи имущества.
ООО "ИмэксСтрой" обязуется принять права и обязанности по договору аренды в полном объеме (п. 2.2.1 договора).
Договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 249 зарегистрирован Управлением федеральной регистрационной службы по Московской области 22.09.2005 года за N 50-50-10/2005-251.
Суды установили, что ответчик не исполнял надлежащим образом обязательство по уплате арендных платежей.
24.06.2013 истец направил ответчику претензию с требованием уплатить сумму задолженности по договору аренды, а также уведомил ответчика, что в случае не оплаты суммы задолженности в течение 30-ти календарных дней с момента получения претензии истец обратиться в суд с требованием о досрочном расторжении договора аренды. Претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, в результате чего за ним образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.01.2011 года по 30.09.2013 года в размере 1 037 082 руб. 22 коп., из которых сумма основного долга составляет 675 157 руб. 35 коп. и пени в сумме 361 924 руб. 87 коп., Администрация городского округа Химки Московской области обратилась в суд с настоящим иском.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, руководствуясь положениями действующего законодательства, а также принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, суд апелляционной инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований, исходя из следующего:
В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В силу п. 1 ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.
Из ч. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации вытекает, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом, либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Пунктом 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Согласно пункту 5.1 договора аренды земельного участка N 171, арендодатель имеет право расторгнуть договор досрочно, в случаях нарушения арендатором условий договора, в том числе: невнесения арендной платы в течение двух кварталов подряд.
На момент обращения Администрации городского округа Химки Московской области с иском в суд первой инстанции у ответчика перед истцом имелась непогашенная задолженность по арендным платежам за период с 01.01.2011 года по 30.09.2013 года, однако на момент рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции и вынесения постановления образовавшаяся задолженность по арендной плате ответчиком погашена в полном объеме, что подтверждается имеющимися в материалах дела платежными поручениями N 29 от 28.02.2014 и N 56 от 28.03.2014 (том 1, стр. 108, 109).
Суд апелляционной инстанции правомерно учел разъяснения о практике применения норм права, содержащихся в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" согласно которым, требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 (в редакции Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.
Отказывая в удовлетворении требований о расторжении договора аренды земельного участка, суд апелляционной инстанции правомерно исходил из того, что ООО "ИмэксСтрой" является собственником объекта недвижимости, торгово-делового центра, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 50:10:010114:0010, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 13 ноября 2013 года серии 50-АЕ N 226738 и имеет исключительное право на приобретение права аренды земельного участка, на котором расположен этот объект в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Поскольку на момент рассмотрения спора в суде апелляционной инстанции задолженность была погашена ответчиком, Десятый арбитражный апелляционный суд пришел к правильному выводу об отсутствии нарушений ответчиком существенных условий договора.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции сделал обоснованный вывод об отсутствии правовых оснований для расторжения спорного договора и правомерно отказал в удовлетворении иска.
Иные доводы кассационной жалобы направлены на переоценку обстоятельств, установленных нижестоящим судом, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации находится за пределами полномочий суда кассационной инстанции.
При принятии обжалуемого судебного акта нижестоящим апелляционным судом не было допущено нарушений норм материального и процессуального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам. Основания для отмены постановления суда апелляционной инстанции в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отсутствуют.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 10 апреля 2014 года по делу N А41-45364/13 оставить без изменения, кассационную жалобу Администрации городского округа Химки Московской области - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Н.С.ЧУЧУНОВА
Судьи
Н.С.КАЛИНИНА
О.И.РУСАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 17.07.2014 N Ф05-7047/2014 ПО ДЕЛУ N А41-45364/13
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 июля 2014 г. по делу N А41-45364/13
Резолютивная часть постановления объявлена 10 июля 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 17 июля 2014 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.,
судей Калининой Н.С., Русаковой О.И.
при участии в заседании:
от истца Администрации городского округа Химки Московская области (ОГРН 1025006177525) - Пивоваров Н.Д. дов. от 22.04.2014 N 1725
от ответчика ООО "ИмэксСтрой" (ОГРН 1057747333313) - Комаров В.В. дов. от 17.01.2014 г.
рассмотрев 10 июля 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу Администрации городского округа Химки Московской области
на решение от 09 декабря 2013 года
Арбитражного суда Московской области
принятое судьей Лещенко А.И.
на постановление от 10 апреля 2014 года
Десятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Епифанцевой С.Ю., Коноваловым С.А., Коротковой Е.Н.
по иску Администрации городского округа Химки Московская область
к обществу с ограниченной ответственностью "ИмэксСтрой"
о взыскании задолженности по арендной плате,
установил:
Администрация городского округа Химки Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ИмэксСтрой" о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 037 082 руб. 22 коп., из которых сумма основного долга составляет 675 157 руб. 35 коп., пени в сумме 361 924 руб. 87 коп., а также о расторжении договора аренды земельного участка (с учетом принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом к рассмотрению изменений искового заявления).
Решением Арбитражного суда Московской области от 09 декабря 2013 года, исковые требования удовлетворены в полном объеме.
При этом суд исходил из того, что ответчиком не представлено доказательств надлежащего и своевременного исполнения обязательств по внесению арендной платы.
Десятый арбитражный апелляционный суд указанное решение суда первой инстанции отменил на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку дело рассмотрено в отсутствие ООО "ИмэксСтрой", не извещенного надлежащим образом о дате и месте рассмотрения дела.
В соответствии с частью 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционный суд рассмотрел дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 10 апреля 2014 года решение Арбитражного суда Московской области от 09 декабря 2013 года по делу N А41-45364/13 отменено. В удовлетворении иска отказано. С ООО "ИмэксСтрой" взыскано в доход федерального бюджета госпошлина в сумме 23 166 руб. 08 коп.
Апелляционный суд установил, что заявленная истцом ко взысканию задолженность полностью погашена ответчиком, а на иные нарушения условий договора аренды земельного участка истец в заявлении не ссылается, то в иске о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды земельного участка следует отказать.
Не согласившись с принятым судебным актом апелляционной инстанции, Администрация городского округа Химки Московской области обратилась с кассационной жалобой, в которой просит отменить постановление, решение суда первой инстанции в части отказа в расторжении договора аренды земельного участка от 14.06.2005 N 171 находящийся по адресу: Московская область, г. Химки, ул. Молодежная, в районе д. 6, общей площадью 1 197 кв. м, кадастровый N 50:10:010114:0010 и обязании ООО "ИмэксСтрой" вернуть данный земельный участок Администрации городского округа Химки Московской области.
В обоснование доводов кассационной жалобы заявитель указал, что согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ, на которое ссылается суд в части отказа истцу расторжении договора аренды, требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучение ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Направленная истцом претензия от 24.06.2013 содержит требования о погашении задолженности и расторжении договора аренды в срок 45 дней с момента отправки претензии. Таким образом, срок погашения задолженности истек 08.08.2013.
Согласно претензии истец предоставил ответчику 45 календарных дней для оплаты имеющейся задолженности.
Суд апелляционной инстанции ссылается на правовую позицию ВАС изложенную в п. 8 Информационного письма президиума от 05.05.1997 N 1 согласно которому, требование о расторжении договора аренды не подлежат удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.
В постановлении суд указывает на оплату задолженности ответчиком 28.02.2014 и 28.03.2014, то есть в полном объеме задолженность была погашена ответчиком лишь 28.03.2014, спустя 233 дня с момента истечения срока оплат задолженности установленного в претензии.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Администрации городского округа Химки Московской области поддержал доводы кассационной жалобы.
Представитель ООО "ИмэксСтрой" в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения кассационной жалобы, полагает обжалуемое постановление законным и обоснованным.
В обоснование возражений указывает, что в период действия договора аренды N 171 от 14.06.2005 г. земельного участка кадастровый номер 50:10:010114:0010 с учетом договора N 249 от 19.08.2005 г. передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, ответчик (арендатор) никаких уведомлений, связанных с наличием задолженности по арендной плате, от истца не получал.
В обоснование кассационной жалобы истец ссылается на претензию о погашении задолженности по арендным платежам и об одностороннем отказе от исполнения договора аренды, которую он направил ответчику.
Ответчик не получал вышеуказанной претензии истца, а также не был надлежащим образом уведомлен о возбуждении производства по делу N А41-45364/13, и о рассмотрении дела судом первой инстанции (что послужило основанием для перехода суда апелляционной инстанции к рассмотрению дела по правилам рассмотрения дел в суде первой инстанции), об имеющейся задолженности, ее сумме и периодах возникновения, ответчик узнал только после вынесения решения по делу судом первой инстанции.
На момент рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции задолженность ответчика по арендным платежам была полностью погашена.
Отказывая в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды, суд апелляционной инстанции принял во внимание, что арендные правоотношения между истцом и ответчиком длятся с 2005 года. Задолженность ответчика перед истцом по уплате арендных платежей на момент рассмотрения настоящего дела в суде апелляционной инстанции отсутствовала (оплачена в добровольно порядке), и при таких обстоятельствах расторжение договора не является соразмерной мерой ответственности за допущенное ранее нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон. Считаем, что сохранение договорных отношений между сторонами в данном случае не противоречит статьям 450 и 619 ГК РФ.
Суд апелляционной инстанции обоснованно применил к арендным правоотношениям истца и ответчика правовую позицию, изложенную в пункте 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 г. N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров".
Ответчик полагает, что никаких противоречий между примененной судом апелляционной инстанции к вышеназванным правоотношениям сторон правовой позиции ВАС РФ, изложенной в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 г. N 14 и положениями п. 2 ст. 452 ГК РФ - нет.
Земельный участок кадастровый номер 50:10:010114:0010 передавался в аренду ответчику на 49 лет для строительства торгово-делового центра (пункты 1.1, 1.3 договора аренды земельного участка N 171 от 14.06.2005 г.). В период срока действия договора аренды, на земельном участке был построен и введен в эксплуатацию объект недвижимости - торгово-деловой центр, собственником которого является ответчик. Данные обстоятельства подтверждаются: разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 07.10.2013 г., выданным истцом (Администрацией городского округа Химки Московской области), свидетельством о государственной регистрации права от 13.11.2013 г. Построенное здание расположено на всем арендуемом земельном участке, что подтверждается кадастровым паспортом здания. В соответствии со ст. 36 ЗК РФ, ответчик, как собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение права аренды земельного участка, на котором расположен этот объект.
Выслушав представителей истца и ответчика, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу постановления суда апелляционной инстанции, правильность применения арбитражным судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, соответствие его выводов установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия не находит оснований для отмены вынесенного по делу постановления суда апелляционной инстанции в связи со следующим.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 14 июня 2005 года между Администрацией городского округа Химки Московской области (арендодатель) и ОАО "Межрегиональная Девелоперская Компания" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 171, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений, с кадастровым номером 50:10:010114:0010, площадью 1197 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, город Химки, ул. Молодежная, в районе д. 6, категория земель - "земли поселений", разрешенное использование - "для строительства торгово-делового центра".
Срок аренды участка составляет 49 лет с момента передачи земельного участка арендатору (пункт 1.3 договора).
Порядок внесения арендной платы определен сторонами в разделе 3 договора.
Указанный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлением федеральной регистрационной службы по Московской области 08.08.2005 года за номером N 50-50-10/020/2005-162.
Согласно п. 5.1 договора арендодатель имеет право расторгнуть договор досрочно, в установленном законом порядке, в случае нарушения арендатором условий договора, в том числе:
- невнесения арендной платы в течение двух кварталов подряд,
- использования участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче,
- не освоение или не использование участка в течение трех лет.
Во исполнение обязательств по договору аренды земельного участка N 171 объект аренды был передан арендатору по акту приема-передачи от 01 июля 2005 года.
Из материалов дела следует, что 19 августа 2005 года между ООО "ИмэксСтрой", ОАО "Межрегиональная Девелоперская Компания" и Администрацией городского округа Химки Московской области подписан договор N 249 передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, в соответствии с которым к ООО "ИмэксСтрой" перешли все права и обязанности по договору земельного участка от 14 июня 2005 года N 171 в полном объеме.
Пунктом 2.1.3 названного договора предусмотрено, что ОАО "Межрегиональная Девелоперская Компания" в течение 7 дней с момента подписания договора обязано осуществить передачу земельного участка ООО "ИмэксСтрой" по акту приема-передачи имущества.
ООО "ИмэксСтрой" обязуется принять права и обязанности по договору аренды в полном объеме (п. 2.2.1 договора).
Договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 249 зарегистрирован Управлением федеральной регистрационной службы по Московской области 22.09.2005 года за N 50-50-10/2005-251.
Суды установили, что ответчик не исполнял надлежащим образом обязательство по уплате арендных платежей.
24.06.2013 истец направил ответчику претензию с требованием уплатить сумму задолженности по договору аренды, а также уведомил ответчика, что в случае не оплаты суммы задолженности в течение 30-ти календарных дней с момента получения претензии истец обратиться в суд с требованием о досрочном расторжении договора аренды. Претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, в результате чего за ним образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.01.2011 года по 30.09.2013 года в размере 1 037 082 руб. 22 коп., из которых сумма основного долга составляет 675 157 руб. 35 коп. и пени в сумме 361 924 руб. 87 коп., Администрация городского округа Химки Московской области обратилась в суд с настоящим иском.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, руководствуясь положениями действующего законодательства, а также принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, суд апелляционной инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований, исходя из следующего:
В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В силу п. 1 ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.
Из ч. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации вытекает, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом, либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Пунктом 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Согласно пункту 5.1 договора аренды земельного участка N 171, арендодатель имеет право расторгнуть договор досрочно, в случаях нарушения арендатором условий договора, в том числе: невнесения арендной платы в течение двух кварталов подряд.
На момент обращения Администрации городского округа Химки Московской области с иском в суд первой инстанции у ответчика перед истцом имелась непогашенная задолженность по арендным платежам за период с 01.01.2011 года по 30.09.2013 года, однако на момент рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции и вынесения постановления образовавшаяся задолженность по арендной плате ответчиком погашена в полном объеме, что подтверждается имеющимися в материалах дела платежными поручениями N 29 от 28.02.2014 и N 56 от 28.03.2014 (том 1, стр. 108, 109).
Суд апелляционной инстанции правомерно учел разъяснения о практике применения норм права, содержащихся в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" согласно которым, требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 (в редакции Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.
Отказывая в удовлетворении требований о расторжении договора аренды земельного участка, суд апелляционной инстанции правомерно исходил из того, что ООО "ИмэксСтрой" является собственником объекта недвижимости, торгово-делового центра, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 50:10:010114:0010, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 13 ноября 2013 года серии 50-АЕ N 226738 и имеет исключительное право на приобретение права аренды земельного участка, на котором расположен этот объект в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Поскольку на момент рассмотрения спора в суде апелляционной инстанции задолженность была погашена ответчиком, Десятый арбитражный апелляционный суд пришел к правильному выводу об отсутствии нарушений ответчиком существенных условий договора.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции сделал обоснованный вывод об отсутствии правовых оснований для расторжения спорного договора и правомерно отказал в удовлетворении иска.
Иные доводы кассационной жалобы направлены на переоценку обстоятельств, установленных нижестоящим судом, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации находится за пределами полномочий суда кассационной инстанции.
При принятии обжалуемого судебного акта нижестоящим апелляционным судом не было допущено нарушений норм материального и процессуального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам. Основания для отмены постановления суда апелляционной инстанции в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отсутствуют.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 10 апреля 2014 года по делу N А41-45364/13 оставить без изменения, кассационную жалобу Администрации городского округа Химки Московской области - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Н.С.ЧУЧУНОВА
Судьи
Н.С.КАЛИНИНА
О.И.РУСАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)