Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 мая 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 19 мая 2015 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Казаковой Г.В.,
судей: Луговой Ю.Б., Марченко О.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Михайловым В.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Пильтяй Александра Геннадьевича на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 11.02.2015 по делу N А63-9234/2014 (судья Капункин Ю.Б.),
по иску индивидуального предпринимателя Пильтяй Александра Геннадьевича, г. Ставрополь, (ОГРН 304263535900361, ИНН 263403446510),
к комитету по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя, г. Ставрополь, (ОГРН 1022601934486, ИНН 2636014845),
к администрации города Ставрополя, г. Ставрополь, (ОГРН 1022601931901, ИНН 2636019748),
- об обязании администрации города Ставрополя в течение 30 дней с момента вступления в законную силу судебного акта подготовить и издать постановление о предоставлении земельного участка, кадастровый номер 26:12:031002:414, площадью 2880 кв. м, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Серова (в районе жилого дома N 470/6), Пильтяй А.Г. в аренду на новый срок для целей продолжения строительства на территории коммерческой автостоянки;
- об обязании комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя в течение месяца со дня издания постановления администрации города Ставрополя заключить с Пильтяй А.Г. договор аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:031002:414, площадью 2880 кв. м, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Серова (в районе жилого дома N 470/6), для целей и на условиях, указанных в предложении (оферте) Пильтяй А.Г.,
с участием представителя Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя Моргуновой И.Е. по доверенности N 46 от 28.07.2014, в отсутствие представителей предпринимателя и администрации,
установил:
Индивидуальный предприниматель Пильтяй Александр Геннадьевич (далее - истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к комитету по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя (далее - комитет) и администрации (далее - администрация) об обязании администрации города Ставрополя в течение 30 дней с момента вступления в законную силу судебного акта подготовить и издать постановление о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 26:12:031002:414, площадью 2880 кв. м, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Серова (в районе жилого дома N 470/6), Пильтяй А.Г. в аренду на новый срок для целей продолжения строительства на территории коммерческой автостоянки и об обязании комитета в течение месяца со дня издания постановления администрации города Ставрополя заключить с Пильтяй А.Г. договор аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:031002:414, площадью 2880 кв. м, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Серова (в районе жилого дома N 470/6), для целей и на условиях, указанных в предложении (оферте) Пильтяй А.Г.
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 11.02.2015 по делу N А63-9234/2014 в удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя Пильтяй Александра Геннадьевича, г. Ставрополь отказано. Судебный акт мотивирован тем, что оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется, земельный участок предоставлялся во временное пользование, а объект незавершенного строительства 15% готовности для охраны является временным сооружением.
Не согласившись с принятым решением от 11.02.2015 по делу N А63-9234/2014, предприниматель обратился в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. Жалоба мотивирована тем, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства дела, выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, судом неправильно применены нормы материального права в связи, с чем принято незаконное и необоснованное решение. Судом первой инстанции не учтено, что на земельном участке расположен объект недвижимого имущества, принадлежащий предпринимателю на праве собственности.
Определением апелляционного суда от 24.03.2015 апелляционная жалоба принята к производству, дело назначено к судебному разбирательству в судебном заседании на 27.04.2015, которое определением суда от 27.04.2015 отложено на 13.05.2015 в связи с болезнью судьи.
В судебном заседании 13.05.2015 представитель комитета с доводами апелляционной жалобы не согласен, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Представители предпринимателя и администрации, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей не обеспечили, о причинах неявки суду не сообщили.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ дело по апелляционной жалобе рассмотрено в отсутствие представителей предпринимателя и администрации.
Проверив правильность решения Арбитражного суда Ставропольского края от 11.02.2015 по делу N А63-9234/2014 в апелляционном порядке в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд пришел к выводу, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 07.07.2003 на основании постановления от 30.06.2003 N 3872 между комитетом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка в границах земель г. Ставрополя N 3219 (далее - договор 2003 года), по условиям которого ответчику в аренду был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 26:12:031002:0414, площадью 2 880 кв. м, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Серова, в квартале 204 в районе жилого дома N 470/6 (далее - земельный участок), из земель города для организации коммерческой автостоянки, сроком на 3 года (том 1, л.д. 21-22, 23-31).
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Росреестра.
03 июля 2006 года на основании постановления главы города Ставрополя от 19.06.2006 N 2028 между комитетом (арендодателем) и предпринимателем (арендатором) был заключен договор N 5226 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:031002:0414, площадью 2 880 кв. м, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Серова, в квартале 204 в районе жилого дома N 470/6 под коммерческой автостоянкой (далее - договор 2006 года) сроком до 18.06.2009, который был зарегистрирован в установленном порядке (том 1, л.д. 32, 33-42).
На основании постановления главы города Ставрополя от 19.06.2006 N 2028 и договора аренды от 03.07.2006 N 5226 комитетом градостроительства администрации г. Ставрополя 17.04.2007 предпринимателю выдано разрешение N RU26309000-1/657 на строительство проходной на территории коммерческой автостоянки в районе жилого дома N 470/6, сроком действия разрешения до 17.09.2007 (том 1, л.д. 43).
Проектная документация на строительство проходной не составлялся, объект в эксплуатацию не вводился.
04 мая 2007 года по результатам инвентаризации составлен технический паспорт на объект незавершенного строительства - проходную, литера "П", кадастровый номер 26:12:031002:0414:32270/192:1000/П, площадью застройки 9,61 кв. м, 15% готовности (возведен фундамент), (том 1, л.д. 45-48).
22 мая 2007 года в ЕГРП зарегистрировано право собственности предпринимателя на указанный объект незавершенного строительства - проходную, литера П, 15% готовности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 22.05.2007 26 АЕ N 077355 (том 1, л.д. 44).
15 июня 2009 года на основании постановления главы города Ставрополя от 10.06.2009 N 1893 между комитетом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка в границах земель г. Ставрополя N 7245 (далее - договор 2009 года), по условиям которого арендатору был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 26:12:031002:0414, площадью 2 880 кв. м под коммерческой автостоянкой (без права капитального строительства) в районе жилого дома N 470/6 по ул. Серова, сроком на 5 лет по 09.06.2014 (том 1, л.д. 50-51, 52-55).
Договор зарегистрирован в установленном порядке Управлением Росреестра.
Письмом от 17.03.2014 N 08/06-1399с комитет уведомил предпринимателя о прекращении арендных отношений по договору аренды от 15.06.2009, предложил по истечении срока действия договора освободить земельный участок и возвратить его комитету.
20 мая 2014 года предприниматель обратился в администрацию с заявлением о предоставлении в аренду для продолжения строительства земельного участка, расположенного по адресу: г. Ставрополь, в районе жилого дома 470/6, кв. 204, площадью 2 880 кв. м, с предполагаемым видом использования под коммерческой стоянкой, объектом незавершенного строительства (с правом капитального строительства).
Уведомлением от 08.07.2014 N 06/1-03-2987 администрация отказала предпринимателю в предоставлении муниципальной услуги "Предоставление земельных участков на новый срок для продолжения строительства объекта, для строительства".
16 июля 2014 года предприниматель направил комитету предложение о заключении договора аренды земельного участка (оферту).
В письме от 11.08.2014 N 08/14-4426 комитет отказал в заключении договора, указывая на отсутствие оснований для предоставления земельного участка в аренду на новый срок, уведомил предпринимателя о прекращении арендных отношений и необходимости освобождения земельного участка, а также указал на наличие судебного спора об обязании предпринимателя освободить земельный участок.
Предприниматель, считая, что имеет преимущественное и исключительное право на получение земельного участка в аренду на новый срок для продолжения строительства, обратился в арбитражный суд с иском.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, правомерно исходил из следующих установленных обстоятельств и норм действующего законодательства.
Согласно статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.
Статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов вправе обратиться в арбитражный суд заинтересованное лицо.
Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами, которая также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе.
При этом избираемый способ защиты в случае удовлетворения заявленных требований должен привести к восстановлению нарушенных или оспариваемых прав истца (заинтересованного лица).
В данном случае, как правильно указал суд первой инстанции, предприниматель, обратился в суд с иском в целях получения земельного участка в аренду на новый срок, в том числе для продолжения строительства незавершенного строительством объекта - проходной, расположенной на земельном участке, предоставленном во временное пользование, следовательно, исковые требования о понуждении к заключению договора аренды земельного участка подлежат рассмотрению по правилам искового производства.
В силу части 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Согласно статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.
В соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ, если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания его действия. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса РФ также определяет, что по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 данного Кодекса.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в информационном письме от 11.01.2002 N 66, постановлении от 19.07.2005 N 3440/05 сформулировал правовую позицию, согласно которой преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, срок действия договора аренды земельного участка N 7245 от 15 июня 2009 года, сторонами которого являются комитет и предприниматель, истек 09.06.2014, при этом комитет уведомил предпринимателя письмом от 17.03.2014 N 08/06-1399с о прекращении арендных отношений по истечении срока действия договора и освободить земельный участок, а письмом от 11.08.2014 N 08/14-4426 комитет отказал предпринимателю в заключении договора, указывая на отсутствие оснований для предоставления земельного участка в аренду на новый срок.
Доказательства, подтверждающие наличие преимущественного право предпринимателя на заключение договора аренды на новый срок, в материалах дела отсутствуют и таких доказательств ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции не представлено.
Следовательно, в силу положений статей 209, 264, 421 и 621 Гражданского кодекса, статьи 22 Земельного кодекса намерение арендатора продлить арендные отношения, в том числе посредством заключения нового договора, не означает наличие у арендодателя обязанности предоставить земельный участок в аренду на новый срок.
Выводы суда первой инстанции соответствуют правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 N 17540/11.
Отклоняя доводы предпринимателя со ссылкой на нормы статей 35 и 36 Земельного кодекса, в их истолковании, приведенном в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, о запрете необоснованного отказа в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка, суд первой инстанции обоснованно учел отсутствие на испрашиваемом предпринимателем в аренду на новый срок земельном участке незавершенных строительством объектов, а также иных доказательств начала строительства, указав следующее.
В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.01.2012, имеет право приобрести земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений.
Такой порядок установлен статьей 36 Земельного кодекса РФ, согласно которой исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках.
Как видно из условий договоров аренды земельный участок предоставлялся во временное пользование для организации коммерческой автостоянки, а в договоре от 15.06.2009 прямо указано без права капитального строительства.
Более того, в градостроительном заключении N 478 от 30.05.2003 Управления архитектуры администрации г. Ставрополя на предоставление земельного участка с кадастровым номером 26:12:031002:0414 площадью 2 880 кв. м также указано о возможности предоставления земельного участка для размещения временной автостоянки до начала строительства детского сада.
Таким образом, предпринимателю было известно о том, что земельный участок предоставлен для временного размещения коммерческой автостоянки и об обязанности возвратить земельный участок по истечении срока действия договора аренды, а не для возведения объекта капитального строительства.
Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что предпринимателю было выдано разрешение на строительство проходной на территории коммерческой автостоянки, в связи с чем предпринимателем возведен фундамент, который зарегистрирован на праве собственности за предпринимателем как объект незавершенного строительства - проходная (15% готовности).
Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства в обоснование принадлежности объекта незавершенного строительства на праве собственности, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что поскольку земельный участок, на котором возводилась проходная, предоставлен для организации коммерческой автостоянки в порядке, предусмотренном статьей 34 Земельного кодекса РФ, доказательств, свидетельствующих о том, что земельный участок предоставлялся для строительства объекта недвижимости в порядке, предусмотренном статьями 30, 31, 32 ЗК РФ, или его целевое назначение было изменено, в материалах дела не имеется, поэтому у предпринимателя отсутствует исключительное право на приобретение в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:12:031002:0414, площадью 2 880 кв. м.
Более того, решением Арбитражного суда Ставропольского края от 14.10.2014 по делу N А63-6294/2014, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2015, удовлетворены исковые требования комитета и на предпринимателя возложена обязанность по освобождению земельного участка с кадастровым номером 26:12:031002:0414 площадью 2 880 кв. м путем сноса (демонтажа) объекта незавершенного строительства 15% готовности, литера П, площадью 9,61 кв. м, кадастровый номер 36:12:031002:0414:32270/192:1000/П, металлического забора и будки охранника и возврату указанного земельного участка комитету.
При принятии решения по делу N А63-6294/2014 суды первой и апелляционной инстанции пришли к выводу, что поскольку договор аренды прекращен, доказательства освобождения спорного земельного участка и его передачи в установленном порядке комитету отсутствуют, а по смыслу положений статьи 130 Гражданского кодекса РФ и с учетом позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в постановлении от 04.09.2012 N 3809/12, сам по себе факт регистрации объекта как недвижимого имущества, в отрыве от его физических характеристик, в едином государственном реестре прав не означает, что объект является недвижимой вещью.
Суды также пришли к выводу о том, что объект незавершенного строительства- фундамент проходной на территорию автостоянки и проходная, установленная на железобетонных блоках, являются вспомогательными объектами, которые в случае прекращения договорных отношений следуют судьбе главной вещи в соответствии со статьей 135 Гражданского кодекса РФ, тем самым в связи с прекращение использования земельного участка под коммерческую автомобильную стоянку (главная вещь) влечет прекращение использования на данном участке обслуживающих стоянку сооружений - проходной и фундамента (принадлежности), следовательно, заявленные требования об освобождении земельного участка и демонтаже фундамента и проходной являются законными и подлежащими удовлетворению.
С учетом установленных обстоятельств судом первой инстанции правильно указано о том, что поскольку на земельном участке отсутствуют возведенные в соответствии с требованиям законодательства объекты недвижимости, наличие которых образует законное владение земельным участком в силу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ними объектов (статья 35 ЗК РФ), основания для обязательного заключения договора аренды земельного участка в порядке, предусмотренном статьей 36 ЗК РФ, также отсутствуют, а поэтому оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.
При установленных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции всесторонне и полно исследованы все представленные сторонами доказательства в совокупности и в соответствии с заявленными требованиями, представленным доказательствам и установленным обстоятельствам дана надлежащая оценка, с которой суд апелляционной инстанции полностью согласен.
Доводы апелляционной жалобы были предметом судебного рассмотрения в суде первой инстанции, с выводами суда первой инстанции суд апелляционной инстанции согласен, доказательств обратного, суду апелляционной инстанции не представлено.
Других доказательств в обоснование своих доводов предпринимателем в суд апелляционной инстанции не представлено, поэтому доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты судом апелляционной инстанции на основании вышеизложенного и отклоняются за необоснованностью.
Суд апелляционной инстанции считает решение Арбитражного суда Ставропольского края от 11.02.2015 по делу N А63-9234/2014 законным и обоснованным, оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда первой инстанции, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется, а поэтому апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 11.02.2015 по делу N А63-9234/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий
Г.В.КАЗАКОВА
Судьи
Ю.Б.ЛУГОВАЯ
О.В.МАРЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.05.2015 N 16АП-1132/2015 ПО ДЕЛУ N А63-9234/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 мая 2015 г. по делу N А63-9234/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 13 мая 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 19 мая 2015 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Казаковой Г.В.,
судей: Луговой Ю.Б., Марченко О.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Михайловым В.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Пильтяй Александра Геннадьевича на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 11.02.2015 по делу N А63-9234/2014 (судья Капункин Ю.Б.),
по иску индивидуального предпринимателя Пильтяй Александра Геннадьевича, г. Ставрополь, (ОГРН 304263535900361, ИНН 263403446510),
к комитету по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя, г. Ставрополь, (ОГРН 1022601934486, ИНН 2636014845),
к администрации города Ставрополя, г. Ставрополь, (ОГРН 1022601931901, ИНН 2636019748),
- об обязании администрации города Ставрополя в течение 30 дней с момента вступления в законную силу судебного акта подготовить и издать постановление о предоставлении земельного участка, кадастровый номер 26:12:031002:414, площадью 2880 кв. м, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Серова (в районе жилого дома N 470/6), Пильтяй А.Г. в аренду на новый срок для целей продолжения строительства на территории коммерческой автостоянки;
- об обязании комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя в течение месяца со дня издания постановления администрации города Ставрополя заключить с Пильтяй А.Г. договор аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:031002:414, площадью 2880 кв. м, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Серова (в районе жилого дома N 470/6), для целей и на условиях, указанных в предложении (оферте) Пильтяй А.Г.,
с участием представителя Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя Моргуновой И.Е. по доверенности N 46 от 28.07.2014, в отсутствие представителей предпринимателя и администрации,
установил:
Индивидуальный предприниматель Пильтяй Александр Геннадьевич (далее - истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к комитету по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя (далее - комитет) и администрации (далее - администрация) об обязании администрации города Ставрополя в течение 30 дней с момента вступления в законную силу судебного акта подготовить и издать постановление о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 26:12:031002:414, площадью 2880 кв. м, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Серова (в районе жилого дома N 470/6), Пильтяй А.Г. в аренду на новый срок для целей продолжения строительства на территории коммерческой автостоянки и об обязании комитета в течение месяца со дня издания постановления администрации города Ставрополя заключить с Пильтяй А.Г. договор аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:031002:414, площадью 2880 кв. м, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Серова (в районе жилого дома N 470/6), для целей и на условиях, указанных в предложении (оферте) Пильтяй А.Г.
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 11.02.2015 по делу N А63-9234/2014 в удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя Пильтяй Александра Геннадьевича, г. Ставрополь отказано. Судебный акт мотивирован тем, что оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется, земельный участок предоставлялся во временное пользование, а объект незавершенного строительства 15% готовности для охраны является временным сооружением.
Не согласившись с принятым решением от 11.02.2015 по делу N А63-9234/2014, предприниматель обратился в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. Жалоба мотивирована тем, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства дела, выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, судом неправильно применены нормы материального права в связи, с чем принято незаконное и необоснованное решение. Судом первой инстанции не учтено, что на земельном участке расположен объект недвижимого имущества, принадлежащий предпринимателю на праве собственности.
Определением апелляционного суда от 24.03.2015 апелляционная жалоба принята к производству, дело назначено к судебному разбирательству в судебном заседании на 27.04.2015, которое определением суда от 27.04.2015 отложено на 13.05.2015 в связи с болезнью судьи.
В судебном заседании 13.05.2015 представитель комитета с доводами апелляционной жалобы не согласен, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Представители предпринимателя и администрации, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей не обеспечили, о причинах неявки суду не сообщили.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ дело по апелляционной жалобе рассмотрено в отсутствие представителей предпринимателя и администрации.
Проверив правильность решения Арбитражного суда Ставропольского края от 11.02.2015 по делу N А63-9234/2014 в апелляционном порядке в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд пришел к выводу, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 07.07.2003 на основании постановления от 30.06.2003 N 3872 между комитетом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка в границах земель г. Ставрополя N 3219 (далее - договор 2003 года), по условиям которого ответчику в аренду был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 26:12:031002:0414, площадью 2 880 кв. м, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Серова, в квартале 204 в районе жилого дома N 470/6 (далее - земельный участок), из земель города для организации коммерческой автостоянки, сроком на 3 года (том 1, л.д. 21-22, 23-31).
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Росреестра.
03 июля 2006 года на основании постановления главы города Ставрополя от 19.06.2006 N 2028 между комитетом (арендодателем) и предпринимателем (арендатором) был заключен договор N 5226 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:031002:0414, площадью 2 880 кв. м, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Серова, в квартале 204 в районе жилого дома N 470/6 под коммерческой автостоянкой (далее - договор 2006 года) сроком до 18.06.2009, который был зарегистрирован в установленном порядке (том 1, л.д. 32, 33-42).
На основании постановления главы города Ставрополя от 19.06.2006 N 2028 и договора аренды от 03.07.2006 N 5226 комитетом градостроительства администрации г. Ставрополя 17.04.2007 предпринимателю выдано разрешение N RU26309000-1/657 на строительство проходной на территории коммерческой автостоянки в районе жилого дома N 470/6, сроком действия разрешения до 17.09.2007 (том 1, л.д. 43).
Проектная документация на строительство проходной не составлялся, объект в эксплуатацию не вводился.
04 мая 2007 года по результатам инвентаризации составлен технический паспорт на объект незавершенного строительства - проходную, литера "П", кадастровый номер 26:12:031002:0414:32270/192:1000/П, площадью застройки 9,61 кв. м, 15% готовности (возведен фундамент), (том 1, л.д. 45-48).
22 мая 2007 года в ЕГРП зарегистрировано право собственности предпринимателя на указанный объект незавершенного строительства - проходную, литера П, 15% готовности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 22.05.2007 26 АЕ N 077355 (том 1, л.д. 44).
15 июня 2009 года на основании постановления главы города Ставрополя от 10.06.2009 N 1893 между комитетом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка в границах земель г. Ставрополя N 7245 (далее - договор 2009 года), по условиям которого арендатору был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 26:12:031002:0414, площадью 2 880 кв. м под коммерческой автостоянкой (без права капитального строительства) в районе жилого дома N 470/6 по ул. Серова, сроком на 5 лет по 09.06.2014 (том 1, л.д. 50-51, 52-55).
Договор зарегистрирован в установленном порядке Управлением Росреестра.
Письмом от 17.03.2014 N 08/06-1399с комитет уведомил предпринимателя о прекращении арендных отношений по договору аренды от 15.06.2009, предложил по истечении срока действия договора освободить земельный участок и возвратить его комитету.
20 мая 2014 года предприниматель обратился в администрацию с заявлением о предоставлении в аренду для продолжения строительства земельного участка, расположенного по адресу: г. Ставрополь, в районе жилого дома 470/6, кв. 204, площадью 2 880 кв. м, с предполагаемым видом использования под коммерческой стоянкой, объектом незавершенного строительства (с правом капитального строительства).
Уведомлением от 08.07.2014 N 06/1-03-2987 администрация отказала предпринимателю в предоставлении муниципальной услуги "Предоставление земельных участков на новый срок для продолжения строительства объекта, для строительства".
16 июля 2014 года предприниматель направил комитету предложение о заключении договора аренды земельного участка (оферту).
В письме от 11.08.2014 N 08/14-4426 комитет отказал в заключении договора, указывая на отсутствие оснований для предоставления земельного участка в аренду на новый срок, уведомил предпринимателя о прекращении арендных отношений и необходимости освобождения земельного участка, а также указал на наличие судебного спора об обязании предпринимателя освободить земельный участок.
Предприниматель, считая, что имеет преимущественное и исключительное право на получение земельного участка в аренду на новый срок для продолжения строительства, обратился в арбитражный суд с иском.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, правомерно исходил из следующих установленных обстоятельств и норм действующего законодательства.
Согласно статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.
Статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов вправе обратиться в арбитражный суд заинтересованное лицо.
Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами, которая также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе.
При этом избираемый способ защиты в случае удовлетворения заявленных требований должен привести к восстановлению нарушенных или оспариваемых прав истца (заинтересованного лица).
В данном случае, как правильно указал суд первой инстанции, предприниматель, обратился в суд с иском в целях получения земельного участка в аренду на новый срок, в том числе для продолжения строительства незавершенного строительством объекта - проходной, расположенной на земельном участке, предоставленном во временное пользование, следовательно, исковые требования о понуждении к заключению договора аренды земельного участка подлежат рассмотрению по правилам искового производства.
В силу части 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Согласно статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.
В соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ, если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания его действия. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса РФ также определяет, что по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 данного Кодекса.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в информационном письме от 11.01.2002 N 66, постановлении от 19.07.2005 N 3440/05 сформулировал правовую позицию, согласно которой преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, срок действия договора аренды земельного участка N 7245 от 15 июня 2009 года, сторонами которого являются комитет и предприниматель, истек 09.06.2014, при этом комитет уведомил предпринимателя письмом от 17.03.2014 N 08/06-1399с о прекращении арендных отношений по истечении срока действия договора и освободить земельный участок, а письмом от 11.08.2014 N 08/14-4426 комитет отказал предпринимателю в заключении договора, указывая на отсутствие оснований для предоставления земельного участка в аренду на новый срок.
Доказательства, подтверждающие наличие преимущественного право предпринимателя на заключение договора аренды на новый срок, в материалах дела отсутствуют и таких доказательств ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции не представлено.
Следовательно, в силу положений статей 209, 264, 421 и 621 Гражданского кодекса, статьи 22 Земельного кодекса намерение арендатора продлить арендные отношения, в том числе посредством заключения нового договора, не означает наличие у арендодателя обязанности предоставить земельный участок в аренду на новый срок.
Выводы суда первой инстанции соответствуют правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 N 17540/11.
Отклоняя доводы предпринимателя со ссылкой на нормы статей 35 и 36 Земельного кодекса, в их истолковании, приведенном в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, о запрете необоснованного отказа в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка, суд первой инстанции обоснованно учел отсутствие на испрашиваемом предпринимателем в аренду на новый срок земельном участке незавершенных строительством объектов, а также иных доказательств начала строительства, указав следующее.
В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.01.2012, имеет право приобрести земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений.
Такой порядок установлен статьей 36 Земельного кодекса РФ, согласно которой исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках.
Как видно из условий договоров аренды земельный участок предоставлялся во временное пользование для организации коммерческой автостоянки, а в договоре от 15.06.2009 прямо указано без права капитального строительства.
Более того, в градостроительном заключении N 478 от 30.05.2003 Управления архитектуры администрации г. Ставрополя на предоставление земельного участка с кадастровым номером 26:12:031002:0414 площадью 2 880 кв. м также указано о возможности предоставления земельного участка для размещения временной автостоянки до начала строительства детского сада.
Таким образом, предпринимателю было известно о том, что земельный участок предоставлен для временного размещения коммерческой автостоянки и об обязанности возвратить земельный участок по истечении срока действия договора аренды, а не для возведения объекта капитального строительства.
Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что предпринимателю было выдано разрешение на строительство проходной на территории коммерческой автостоянки, в связи с чем предпринимателем возведен фундамент, который зарегистрирован на праве собственности за предпринимателем как объект незавершенного строительства - проходная (15% готовности).
Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства в обоснование принадлежности объекта незавершенного строительства на праве собственности, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что поскольку земельный участок, на котором возводилась проходная, предоставлен для организации коммерческой автостоянки в порядке, предусмотренном статьей 34 Земельного кодекса РФ, доказательств, свидетельствующих о том, что земельный участок предоставлялся для строительства объекта недвижимости в порядке, предусмотренном статьями 30, 31, 32 ЗК РФ, или его целевое назначение было изменено, в материалах дела не имеется, поэтому у предпринимателя отсутствует исключительное право на приобретение в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:12:031002:0414, площадью 2 880 кв. м.
Более того, решением Арбитражного суда Ставропольского края от 14.10.2014 по делу N А63-6294/2014, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2015, удовлетворены исковые требования комитета и на предпринимателя возложена обязанность по освобождению земельного участка с кадастровым номером 26:12:031002:0414 площадью 2 880 кв. м путем сноса (демонтажа) объекта незавершенного строительства 15% готовности, литера П, площадью 9,61 кв. м, кадастровый номер 36:12:031002:0414:32270/192:1000/П, металлического забора и будки охранника и возврату указанного земельного участка комитету.
При принятии решения по делу N А63-6294/2014 суды первой и апелляционной инстанции пришли к выводу, что поскольку договор аренды прекращен, доказательства освобождения спорного земельного участка и его передачи в установленном порядке комитету отсутствуют, а по смыслу положений статьи 130 Гражданского кодекса РФ и с учетом позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в постановлении от 04.09.2012 N 3809/12, сам по себе факт регистрации объекта как недвижимого имущества, в отрыве от его физических характеристик, в едином государственном реестре прав не означает, что объект является недвижимой вещью.
Суды также пришли к выводу о том, что объект незавершенного строительства- фундамент проходной на территорию автостоянки и проходная, установленная на железобетонных блоках, являются вспомогательными объектами, которые в случае прекращения договорных отношений следуют судьбе главной вещи в соответствии со статьей 135 Гражданского кодекса РФ, тем самым в связи с прекращение использования земельного участка под коммерческую автомобильную стоянку (главная вещь) влечет прекращение использования на данном участке обслуживающих стоянку сооружений - проходной и фундамента (принадлежности), следовательно, заявленные требования об освобождении земельного участка и демонтаже фундамента и проходной являются законными и подлежащими удовлетворению.
С учетом установленных обстоятельств судом первой инстанции правильно указано о том, что поскольку на земельном участке отсутствуют возведенные в соответствии с требованиям законодательства объекты недвижимости, наличие которых образует законное владение земельным участком в силу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ними объектов (статья 35 ЗК РФ), основания для обязательного заключения договора аренды земельного участка в порядке, предусмотренном статьей 36 ЗК РФ, также отсутствуют, а поэтому оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.
При установленных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции всесторонне и полно исследованы все представленные сторонами доказательства в совокупности и в соответствии с заявленными требованиями, представленным доказательствам и установленным обстоятельствам дана надлежащая оценка, с которой суд апелляционной инстанции полностью согласен.
Доводы апелляционной жалобы были предметом судебного рассмотрения в суде первой инстанции, с выводами суда первой инстанции суд апелляционной инстанции согласен, доказательств обратного, суду апелляционной инстанции не представлено.
Других доказательств в обоснование своих доводов предпринимателем в суд апелляционной инстанции не представлено, поэтому доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты судом апелляционной инстанции на основании вышеизложенного и отклоняются за необоснованностью.
Суд апелляционной инстанции считает решение Арбитражного суда Ставропольского края от 11.02.2015 по делу N А63-9234/2014 законным и обоснованным, оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда первой инстанции, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется, а поэтому апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 11.02.2015 по делу N А63-9234/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий
Г.В.КАЗАКОВА
Судьи
Ю.Б.ЛУГОВАЯ
О.В.МАРЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)