Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Изъятие земли; Сделки с землей; Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве
Обстоятельства: Между истцами и третьим лицом был заключен договор об уступке права требования в отношении квартиры. Впоследствии строительство дома прекратилось. Между первым ответчиком и третьим лицом было заключено соглашение о перемене лиц в обязательстве. Дом сдан в эксплуатацию, в ЕГРП участником долевого строительства значится второй ответчик.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Соловьев Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:
Председательствующего: Ивановой О.Д.,
судей: Парамзиной И.М., Тихоновой Т.В.
при секретаре: В.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Парамзиной И.М.
гражданское дело по исковому заявлению Б.М. и Б.Е. к Некоммерческому партнерству по защите прав участников долевого строительства "Ботанический", Крючковой <данные изъяты> о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности на квартиру и возложении обязанности исполнить обязательства
по апелляционной жалобе Б.М., Б.Е.
на решение Октябрьского районного суда г. Красноярска от 12 мая 2014 года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований Б.Е. и Б.М. - отказать.
Отменить меры по обеспечению иска, принятые на основании определения Октябрьского районного суда г. Красноярска от 24 января 2013 года, в виде запрета Некоммерческому партнерству по защите прав участников долевого строительства "Ботанический" отчуждать, выдавать акт приема-передачи на квартира, и иным образом пользоваться и распоряжаться двухкомнатной квартирой N <данные изъяты>, площадью 75,00 кв. м, расположенной в 4-м подъезде, на 4-м этаже по адресу: г. <данные изъяты> по вступлению решения суда в окончательную силу".
Выслушав докладчика, судебная коллегия
установила:
Б.М., Б.Е. обратились в суд с исковым заявлением к НП "Ботанический", К., просили признать договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома (с обеспечением обязательств застройщика залогом N 116-К от 15 февраля 2012 года) в отношении квартиры N <данные изъяты>, площадью 75 кв. м, расположенной в 4-м подъезде (секции), на 4-м этаже в десятиэтажном многоквартирном жилом доме N <данные изъяты>, расположенном по строительному адресу: <данные изъяты> на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> заключенный между НП "Ботанический" и К., недействительным и применить последствия недействительности сделки; признать за истцами право общей долевой собственности (по <...> доли каждому) на двухкомнатную квартиру N <данные изъяты>, общей площадью с учетом лоджий 76,5 кв. м, площадью 72,8 кв. м, расположенную в 4-м подъезде, на 4-м этаже по адресу: г. <данные изъяты>; обязать НП "Ботанический" исполнить обязательства по передаче вышеуказанной квартиры.
Требования мотивированы тем, что 08 июня 2006 года между истцами и ООО "Стройтехника" был заключен договор N 4/14-бч-17-У об уступке права требования в отношении двухкомнатной квартиры N <данные изъяты>, общей площадью 75 кв. м (проектная с учетом балконов), расположенной в <данные изъяты> <данные изъяты>. Уступка права оценена в 1 500 000 рублей, которые были внесены следующим образом: 08 августа 2007 года - 200 000 рублей в кассу ООО "Стройтехника", 29 августа 2008 года - 100 000 рублей в кассу ООО "Стройтехника", 1 101 694 рубля 91 копейка в кассу ООО "Вест" в рамках договора согласования взаиморасчетов между ООО "Стройтехника" и 98 305 рублей 09 копеек были перечислены ООО "Вест" на счет ООО "Стройтехника". Впоследствии строительство дома прекратилось из-за отсутствия разрешения на строительство у ООО "Стройтехника", затем - ввиду банкротства данного предприятия. 08 июля 2011 года между ЗАО ПСК "Союз", ООО "Стройтехника" и, образованным для защиты прав обманутых дольщиков НП "Ботанический", было заключено соглашение о перемене лиц в обязательстве, согласно которому последнее приняло на себя права и обязанности ЗАО ПСК "Союз" по исполнению договоров, заключенных с дольщиками - инвесторами. Вместе с тем, истцы согласия на заключение соглашения о перемене лиц в обязательстве не давали. В настоящее время дом сдан в эксплуатацию и в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество участником долевого строительства значится К.
Судом постановлено вышеприведенное решение.
В апелляционной жалобе Б.М., Б.Е. просят отменить решение суда, ссылаясь на то, что истцы в связи с заключением договора об уступке права требования от 08 июня 2006 года с ООО "Стройтехника", передачей денежных средств в целях строительства многоквартирного дома, не должны отвечать за деятельность юридических лиц ЗАО ПСК "Союз" и ООО "Стройтехника", которые не получили своевременно разрешение на строительство, не оформили надлежащим образом документы. Полагает, что сам договор об уступке права требования от 08 июня 2006 года, заключенный истцами с ООО "Стройтехника", должен рассматриваться как договор участия в долевом строительстве, имеющий преимущественное право на признание права собственности за истцами. Указывают, что основанием для отказа в иске не может быть отсутствие информации об инвесторе (истцах) в реестре инвесторов, поименованном Приложение N 1. Они не могу нести ответственность за то, что вместо них в реестре указана фамилия "С.". Ссылаются, что в решении первой инстанции не отражено, что в декабре 2012 года истцы заявили НП "Ботанический" о своих правах на спорную квартиру. Указывают, что суд не исследовал и не дал оценку всем обстоятельствам и доказательствам. Полагают, что соразмерность внесенных денежных средств не имеет значение для дела, поскольку истцы внесли свои денежные средства в 2006, 2008 годах на строительство дома. Указывают, что НП "Ботанический" встречного иска о взыскании с истцов суммы достройки за спорную квартиру не предъявлял.
Стороны по делу о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду апелляционной инстанции не сообщили, причины неявки в судебное заседание признаны неуважительной и на основании п. 3 ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в их отсутствие.
Проверив материалы дела, решение суда, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснение представителя Б-вых Т., поддержавшей доводы жалобы, представителя НП "Ботанический" П., согласившегося с решением суда, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены принятого судом решения.
В соответствии со ст. 3 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов..." застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве, при этом ст. 11 названного Закона установлено, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Разрешая спор, дав надлежащую юридическую оценку представленным сторонами доказательствам и правильно применив нормы материального права, регулирующие спорное правоотношение, суд первой инстанции пришел к объективному выводу о том, что для удовлетворения исковых требований Б.М. и Б.Е. о признании недействительным договора от 14.08.2012 г. между НП "Ботанический" и К. и признании за истцами в равных долях права собственности на спорную квартиру не имеется, поскольку вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ не представлено доказательств, подтверждающих исполнение истцами обязательств по уплате цены договора на момент совершения ими сделок по уступке права требования в отношении спорного объекта долевого строительства.
Выводы суда первой инстанции об этом мотивированы, соответствуют фактическим обстоятельствам и материалам дела, из которых видно, что изначально между ЗАО ПСК "Союз" (заказчик) и ООО "Стройтехника" (генеральный подрядчик) был заключен договор генерального подряда N 04/225 от 22.07.2004 года на строительство многоквартирного жилого дома по адресу: <данные изъяты>
В приложении N 2 к этому договору указано, что ЗАО ПСК "Союз" в качестве оплаты за выполненные работы передает ООО "Стройтехника" помещения в строящемся жилом доме общей площадью, соответствующей 79,82% от общей площади помещений планировки квартир по данным паспортов БТИ.
Во исполнение данного договора между указанными лицами был заключен договор N Б-17 от 10.01.2005 на инвестирование строительства этого же жилого дома, в п. 1.5 которого указан конкретный перечень квартир, передаваемых заказчиком инвестору (генеральному подрядчику) в собственность, в том числе в этот перечень включены квартира N 126.
Как видно из материалов дела, строительные работы на спорном объекте выполнялись ООО "Стройтехника" в период с 01.03.2007 года и прекращены 30.11.2007 года в связи с банкротством ООО Стройтехника", в связи с чем, было возбуждено уголовное дело N 20057719, после чего для достройки данного жилого дома создано некоммерческое партнерство по защите прав участников долевого строительства - НП "Ботанический".
08.07.2011 г. между ЗАО ПСК "Союз" (цедент), ООО "Стройтехника" в лице арбитражного управляющего Г. и НП "Ботанический" (цессионарий) было заключено Соглашение о перемене лиц в обязательстве, в соответствии с которым Цедент уступил Цессионарию все права и обязанности, возникшие у него из Договора N Б-17 на инвестирование строительства Объекта от 10.01.2005 г., обязался передать всю документацию. В свою очередь, НП "Ботанический" обязался исполнить обязанности по договорам, заключенным с дольщиками - инвесторами, перезаключить с ними договоры в соответствии с положениями ФЗ "Об участии в долевом строительстве" с указанием доплаты для окончания строительства.
05.08.2011 г., между НП "Ботанический" и ООО "Стройтехника" было заключено Соглашение о расторжении договора генерального подряда N 04/225 от 22.07.2004 г. (в части) и договора на инвестирование строительства жилого дома N Б-17 от 10.01.2005 г., в соответствии с которым застройщиком и заказчиком по договору генерального подряда по достройке дома <данные изъяты>
Предъявляя требования о признании права собственности на спорную квартиру N <данные изъяты> истцы Б.М. и Б.Е., в обоснование требований представили договор уступки права требования N 4/14-БЧ-17-У от 08 июня 2006 г. с ООО "Стройтехника", по условиям которого общество уступило им право требования квартиры N 126 в строящемся доме <данные изъяты>, а также - доказательства внесения ими в ООО "Стройтехника" денежных средств в общей сумме 1 500 000 руб.
Между тем, в списке инвесторов помещений в жилом доме N <данные изъяты>, который был передан НП "Ботанический" в соответствии с Приложением N 1 к Соглашению о расторжении договора генерального подряда N 04/225 от 22.07.2004 (в части) и договора на инвестирование строительства жилого дома N Б-17 от 10.01.2005 г., инвестором спорной квартиры N <данные изъяты> был указан С., данные об инвесторах Б.М. и Б.Е. отсутствуют.
У НП "Ботанический", как нового застройщика отсутствовала информация об оплате стоимости квартиры N <данные изъяты> как со стороны прежних застройщиков (подрядчиков) - ЗАО ПСК "Союз", ООО "Стройтехника", так и со стороны С.
На общем собрании членов НП "Ботанический" 20.10.2011 г. было принято решение о размере доплат на достройку дома - всего в размере 8 807,53 руб. за 1 кв. м общей площади квартиры, также было принято решение об оформлении каждым из инвесторов договоров долевого участия в строительстве с НП "Ботанический", с последующей регистрацией договоров в государственной регистрационной службе.
Истцы не отрицали, что договор с НП "Ботанический" они не заключали, денежные средства - доплата на достройку жилого дома ими не вносилась.
Вместе с тем, ответчик К. 14.08.2012 г. оформила с НП "Ботанический" договор участия в долевом строительстве на квартиру N<данные изъяты> в строящемся жилом доме <данные изъяты>, внесла сумму 3 075 000 руб. и по акту приема-передачи от 24 января 2013 года приняла квартиру.
Наличие обеспечительных мер в отношении спорной квартиры не позволило ответчику К. завершить оформление права собственности в регистрирующем органе.
Согласно ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абз. 2, 3, 6 п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абз. 7 ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость. Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
По смыслу указанных разъяснений, если на объект недвижимости претендуют несколько покупателей, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, и при этом переход права собственности на спорный объект недвижимости не зарегистрирован не за одним из них, то преимуществом обладает тот покупатель, которому объект недвижимости передан в фактическое владение и пользование.
Разрешая спор по существу, суд первой инстанции, руководствуясь вышеприведенными нормами материального права, оценив в совокупности представленные сторонами в материалы дела доказательства, установив, что квартира N <данные изъяты> находится в фактическом владении у К., пришел к обоснованному выводу о том, что у Б.М. и Б.Е. отсутствуют правовые основания требовать передачи им спорной квартиры, отсутствуют также основания для признания недействительной сделки по передаче квартиры К.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе истца, не могут повлечь отмену решения суда, поскольку истцами не представлено доказательств того, что они фактически владели, пользовались спорным имуществом. По смыслу абз. 1 ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации при наличии нескольких претендующих на имущество лиц приоритет имеет тот покупатель, который фактически владеет и пользуется объектом недвижимости.
Поскольку у НП "Ботанический" отсутствовали данные в отношении Б.М. и Б.Е., соответственно, оснований для предъявления встречных исков о доплате на достройку жилого дома, у застройщика НП "Ботанический" не было, в этой части доводы жалобы судебной коллегией отклоняются.
Суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства по делу, выводы суда подробно мотивированы в решении, основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств, представленных сторонами в материалы дела, оценка которым дана судом по правилам ст. ст. 12, 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, соответствуют нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.
Доводы апелляционной жалобы по существу направлены на переоценку выводов суда о фактических обстоятельствах дела и имеющихся в деле доказательств, они не опровергают выводов суда, не содержат каких-либо обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда или опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судебной коллегией несостоятельными, и не могут повлечь отмену решения суда.
Каких-либо нарушений норм процессуального права, в том числе, являющихся в силу ч. 4 ст. 330 ГПК РФ безусловными основаниями для отмены решения, судом первой инстанции не допущено.
Руководствуясь ст. ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Октябрьского районного суда г. Красноярска от 12 мая 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Б.М., Б.Е. и представителя истцов Т. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КРАСНОЯРСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 22.09.2014 ПО ДЕЛУ N 33-9158/2014, А-34
Требование: О признании недействительным договора участия в долевом строительстве, применении последствий недействительности сделки, признании права общей долевой собственности на квартиру.Разделы:
Изъятие земли; Сделки с землей; Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве
Обстоятельства: Между истцами и третьим лицом был заключен договор об уступке права требования в отношении квартиры. Впоследствии строительство дома прекратилось. Между первым ответчиком и третьим лицом было заключено соглашение о перемене лиц в обязательстве. Дом сдан в эксплуатацию, в ЕГРП участником долевого строительства значится второй ответчик.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 сентября 2014 г. по делу N 33-9158/2014, А-34
Судья Соловьев Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:
Председательствующего: Ивановой О.Д.,
судей: Парамзиной И.М., Тихоновой Т.В.
при секретаре: В.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Парамзиной И.М.
гражданское дело по исковому заявлению Б.М. и Б.Е. к Некоммерческому партнерству по защите прав участников долевого строительства "Ботанический", Крючковой <данные изъяты> о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности на квартиру и возложении обязанности исполнить обязательства
по апелляционной жалобе Б.М., Б.Е.
на решение Октябрьского районного суда г. Красноярска от 12 мая 2014 года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований Б.Е. и Б.М. - отказать.
Отменить меры по обеспечению иска, принятые на основании определения Октябрьского районного суда г. Красноярска от 24 января 2013 года, в виде запрета Некоммерческому партнерству по защите прав участников долевого строительства "Ботанический" отчуждать, выдавать акт приема-передачи на квартира, и иным образом пользоваться и распоряжаться двухкомнатной квартирой N <данные изъяты>, площадью 75,00 кв. м, расположенной в 4-м подъезде, на 4-м этаже по адресу: г. <данные изъяты> по вступлению решения суда в окончательную силу".
Выслушав докладчика, судебная коллегия
установила:
Б.М., Б.Е. обратились в суд с исковым заявлением к НП "Ботанический", К., просили признать договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома (с обеспечением обязательств застройщика залогом N 116-К от 15 февраля 2012 года) в отношении квартиры N <данные изъяты>, площадью 75 кв. м, расположенной в 4-м подъезде (секции), на 4-м этаже в десятиэтажном многоквартирном жилом доме N <данные изъяты>, расположенном по строительному адресу: <данные изъяты> на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> заключенный между НП "Ботанический" и К., недействительным и применить последствия недействительности сделки; признать за истцами право общей долевой собственности (по <...> доли каждому) на двухкомнатную квартиру N <данные изъяты>, общей площадью с учетом лоджий 76,5 кв. м, площадью 72,8 кв. м, расположенную в 4-м подъезде, на 4-м этаже по адресу: г. <данные изъяты>; обязать НП "Ботанический" исполнить обязательства по передаче вышеуказанной квартиры.
Требования мотивированы тем, что 08 июня 2006 года между истцами и ООО "Стройтехника" был заключен договор N 4/14-бч-17-У об уступке права требования в отношении двухкомнатной квартиры N <данные изъяты>, общей площадью 75 кв. м (проектная с учетом балконов), расположенной в <данные изъяты> <данные изъяты>. Уступка права оценена в 1 500 000 рублей, которые были внесены следующим образом: 08 августа 2007 года - 200 000 рублей в кассу ООО "Стройтехника", 29 августа 2008 года - 100 000 рублей в кассу ООО "Стройтехника", 1 101 694 рубля 91 копейка в кассу ООО "Вест" в рамках договора согласования взаиморасчетов между ООО "Стройтехника" и 98 305 рублей 09 копеек были перечислены ООО "Вест" на счет ООО "Стройтехника". Впоследствии строительство дома прекратилось из-за отсутствия разрешения на строительство у ООО "Стройтехника", затем - ввиду банкротства данного предприятия. 08 июля 2011 года между ЗАО ПСК "Союз", ООО "Стройтехника" и, образованным для защиты прав обманутых дольщиков НП "Ботанический", было заключено соглашение о перемене лиц в обязательстве, согласно которому последнее приняло на себя права и обязанности ЗАО ПСК "Союз" по исполнению договоров, заключенных с дольщиками - инвесторами. Вместе с тем, истцы согласия на заключение соглашения о перемене лиц в обязательстве не давали. В настоящее время дом сдан в эксплуатацию и в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество участником долевого строительства значится К.
Судом постановлено вышеприведенное решение.
В апелляционной жалобе Б.М., Б.Е. просят отменить решение суда, ссылаясь на то, что истцы в связи с заключением договора об уступке права требования от 08 июня 2006 года с ООО "Стройтехника", передачей денежных средств в целях строительства многоквартирного дома, не должны отвечать за деятельность юридических лиц ЗАО ПСК "Союз" и ООО "Стройтехника", которые не получили своевременно разрешение на строительство, не оформили надлежащим образом документы. Полагает, что сам договор об уступке права требования от 08 июня 2006 года, заключенный истцами с ООО "Стройтехника", должен рассматриваться как договор участия в долевом строительстве, имеющий преимущественное право на признание права собственности за истцами. Указывают, что основанием для отказа в иске не может быть отсутствие информации об инвесторе (истцах) в реестре инвесторов, поименованном Приложение N 1. Они не могу нести ответственность за то, что вместо них в реестре указана фамилия "С.". Ссылаются, что в решении первой инстанции не отражено, что в декабре 2012 года истцы заявили НП "Ботанический" о своих правах на спорную квартиру. Указывают, что суд не исследовал и не дал оценку всем обстоятельствам и доказательствам. Полагают, что соразмерность внесенных денежных средств не имеет значение для дела, поскольку истцы внесли свои денежные средства в 2006, 2008 годах на строительство дома. Указывают, что НП "Ботанический" встречного иска о взыскании с истцов суммы достройки за спорную квартиру не предъявлял.
Стороны по делу о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду апелляционной инстанции не сообщили, причины неявки в судебное заседание признаны неуважительной и на основании п. 3 ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в их отсутствие.
Проверив материалы дела, решение суда, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснение представителя Б-вых Т., поддержавшей доводы жалобы, представителя НП "Ботанический" П., согласившегося с решением суда, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены принятого судом решения.
В соответствии со ст. 3 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов..." застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве, при этом ст. 11 названного Закона установлено, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Разрешая спор, дав надлежащую юридическую оценку представленным сторонами доказательствам и правильно применив нормы материального права, регулирующие спорное правоотношение, суд первой инстанции пришел к объективному выводу о том, что для удовлетворения исковых требований Б.М. и Б.Е. о признании недействительным договора от 14.08.2012 г. между НП "Ботанический" и К. и признании за истцами в равных долях права собственности на спорную квартиру не имеется, поскольку вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ не представлено доказательств, подтверждающих исполнение истцами обязательств по уплате цены договора на момент совершения ими сделок по уступке права требования в отношении спорного объекта долевого строительства.
Выводы суда первой инстанции об этом мотивированы, соответствуют фактическим обстоятельствам и материалам дела, из которых видно, что изначально между ЗАО ПСК "Союз" (заказчик) и ООО "Стройтехника" (генеральный подрядчик) был заключен договор генерального подряда N 04/225 от 22.07.2004 года на строительство многоквартирного жилого дома по адресу: <данные изъяты>
В приложении N 2 к этому договору указано, что ЗАО ПСК "Союз" в качестве оплаты за выполненные работы передает ООО "Стройтехника" помещения в строящемся жилом доме общей площадью, соответствующей 79,82% от общей площади помещений планировки квартир по данным паспортов БТИ.
Во исполнение данного договора между указанными лицами был заключен договор N Б-17 от 10.01.2005 на инвестирование строительства этого же жилого дома, в п. 1.5 которого указан конкретный перечень квартир, передаваемых заказчиком инвестору (генеральному подрядчику) в собственность, в том числе в этот перечень включены квартира N 126.
Как видно из материалов дела, строительные работы на спорном объекте выполнялись ООО "Стройтехника" в период с 01.03.2007 года и прекращены 30.11.2007 года в связи с банкротством ООО Стройтехника", в связи с чем, было возбуждено уголовное дело N 20057719, после чего для достройки данного жилого дома создано некоммерческое партнерство по защите прав участников долевого строительства - НП "Ботанический".
08.07.2011 г. между ЗАО ПСК "Союз" (цедент), ООО "Стройтехника" в лице арбитражного управляющего Г. и НП "Ботанический" (цессионарий) было заключено Соглашение о перемене лиц в обязательстве, в соответствии с которым Цедент уступил Цессионарию все права и обязанности, возникшие у него из Договора N Б-17 на инвестирование строительства Объекта от 10.01.2005 г., обязался передать всю документацию. В свою очередь, НП "Ботанический" обязался исполнить обязанности по договорам, заключенным с дольщиками - инвесторами, перезаключить с ними договоры в соответствии с положениями ФЗ "Об участии в долевом строительстве" с указанием доплаты для окончания строительства.
05.08.2011 г., между НП "Ботанический" и ООО "Стройтехника" было заключено Соглашение о расторжении договора генерального подряда N 04/225 от 22.07.2004 г. (в части) и договора на инвестирование строительства жилого дома N Б-17 от 10.01.2005 г., в соответствии с которым застройщиком и заказчиком по договору генерального подряда по достройке дома <данные изъяты>
Предъявляя требования о признании права собственности на спорную квартиру N <данные изъяты> истцы Б.М. и Б.Е., в обоснование требований представили договор уступки права требования N 4/14-БЧ-17-У от 08 июня 2006 г. с ООО "Стройтехника", по условиям которого общество уступило им право требования квартиры N 126 в строящемся доме <данные изъяты>, а также - доказательства внесения ими в ООО "Стройтехника" денежных средств в общей сумме 1 500 000 руб.
Между тем, в списке инвесторов помещений в жилом доме N <данные изъяты>, который был передан НП "Ботанический" в соответствии с Приложением N 1 к Соглашению о расторжении договора генерального подряда N 04/225 от 22.07.2004 (в части) и договора на инвестирование строительства жилого дома N Б-17 от 10.01.2005 г., инвестором спорной квартиры N <данные изъяты> был указан С., данные об инвесторах Б.М. и Б.Е. отсутствуют.
У НП "Ботанический", как нового застройщика отсутствовала информация об оплате стоимости квартиры N <данные изъяты> как со стороны прежних застройщиков (подрядчиков) - ЗАО ПСК "Союз", ООО "Стройтехника", так и со стороны С.
На общем собрании членов НП "Ботанический" 20.10.2011 г. было принято решение о размере доплат на достройку дома - всего в размере 8 807,53 руб. за 1 кв. м общей площади квартиры, также было принято решение об оформлении каждым из инвесторов договоров долевого участия в строительстве с НП "Ботанический", с последующей регистрацией договоров в государственной регистрационной службе.
Истцы не отрицали, что договор с НП "Ботанический" они не заключали, денежные средства - доплата на достройку жилого дома ими не вносилась.
Вместе с тем, ответчик К. 14.08.2012 г. оформила с НП "Ботанический" договор участия в долевом строительстве на квартиру N<данные изъяты> в строящемся жилом доме <данные изъяты>, внесла сумму 3 075 000 руб. и по акту приема-передачи от 24 января 2013 года приняла квартиру.
Наличие обеспечительных мер в отношении спорной квартиры не позволило ответчику К. завершить оформление права собственности в регистрирующем органе.
Согласно ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абз. 2, 3, 6 п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абз. 7 ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость. Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
По смыслу указанных разъяснений, если на объект недвижимости претендуют несколько покупателей, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, и при этом переход права собственности на спорный объект недвижимости не зарегистрирован не за одним из них, то преимуществом обладает тот покупатель, которому объект недвижимости передан в фактическое владение и пользование.
Разрешая спор по существу, суд первой инстанции, руководствуясь вышеприведенными нормами материального права, оценив в совокупности представленные сторонами в материалы дела доказательства, установив, что квартира N <данные изъяты> находится в фактическом владении у К., пришел к обоснованному выводу о том, что у Б.М. и Б.Е. отсутствуют правовые основания требовать передачи им спорной квартиры, отсутствуют также основания для признания недействительной сделки по передаче квартиры К.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе истца, не могут повлечь отмену решения суда, поскольку истцами не представлено доказательств того, что они фактически владели, пользовались спорным имуществом. По смыслу абз. 1 ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации при наличии нескольких претендующих на имущество лиц приоритет имеет тот покупатель, который фактически владеет и пользуется объектом недвижимости.
Поскольку у НП "Ботанический" отсутствовали данные в отношении Б.М. и Б.Е., соответственно, оснований для предъявления встречных исков о доплате на достройку жилого дома, у застройщика НП "Ботанический" не было, в этой части доводы жалобы судебной коллегией отклоняются.
Суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства по делу, выводы суда подробно мотивированы в решении, основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств, представленных сторонами в материалы дела, оценка которым дана судом по правилам ст. ст. 12, 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, соответствуют нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.
Доводы апелляционной жалобы по существу направлены на переоценку выводов суда о фактических обстоятельствах дела и имеющихся в деле доказательств, они не опровергают выводов суда, не содержат каких-либо обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда или опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судебной коллегией несостоятельными, и не могут повлечь отмену решения суда.
Каких-либо нарушений норм процессуального права, в том числе, являющихся в силу ч. 4 ст. 330 ГПК РФ безусловными основаниями для отмены решения, судом первой инстанции не допущено.
Руководствуясь ст. ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Октябрьского районного суда г. Красноярска от 12 мая 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Б.М., Б.Е. и представителя истцов Т. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)