Судебные решения, арбитраж
Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 05 ноября 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 11 ноября 2013 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Н.Н. Анисимовой,
судей С.В. Гуцалюк, Е.Н. Номоконовой,
при ведении протокола секретарем судебного заседания М.В. Ждановой,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Усатова Сергея Юрьевича,
апелляционное производство N 05АП-12154/2013
на решение от 26.08.2013
судьи Е.И. Голуб
по делу N А51-15640/2013 Арбитражного суда Приморского края
по заявлению индивидуального предпринимателя Усатова Сергея Юрьевича (ИНН 254001128640, ОГРН 305253629000018, дата государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя 17.10.2005)
к Администрации г. Владивостока (ИНН 2504001783, ОГРН 1022501302955, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 12.12.2002), Управлению градостроительства и архитектуры Администрации г. Владивостока (ИНН 2536216076, ОГРН 1092536003812, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 20.05.2009)
третьи лица: департамент земельных и имущественных отношений Приморского края (ИНН 2538111008, ОГРН 1072540005724, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 21.06.2007), общество с ограниченной ответственностью "ПасификИнвестСтрой" (ИНН 2539068242, ОГРН 1052504094500), заместитель прокурора Приморского края в порядке статьи 52 АПК РФ,
об оспаривании решения,
при участии в заседании:
- от заявителя: представители В.М. Лунев (доверенность от 22.05.2013 N 2), А.В. Барса (доверенность от 22.05.2013 N 1);
- от администрации: представитель А.Н. Морошкин (доверенность от 03.12.2012);
- от УГА: представитель А.Н. Морошкин (доверенность от 19.12.2012);
- от департамента: представитель А.С. Подольский (доверенность от 09.01.2013);
- от ООО "ПасификИнвестСтрой": представитель Е.Л. Гостомыслов (доверенность от 20.09.2013);
- от заместителя прокурора Приморского края: не явился, уведомлен надлежаще;
- установил:
Индивидуальный предприниматель Усатов Сергей Юрьевич (далее по тексту - заявитель, предприниматель) обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения Администрации г. Владивостока (далее по тексту - администрация) от 07.05.2013 N 57949/1у, выраженного в форме отказа в обеспечении выбора земельного участка площадью 350 кв. м, расположенного по адресу: г. Владивосток, в районе ул. Тургенева, 11а, и об обязании Управление градостроительства и архитектуры Администрации г. Владивостока (далее по тексту - управление, УГА) утвердить и выдать заявителю акт выбора площадки земельного участка для строительства объекта розничной торговли с приложением утвержденной схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории площадью 350 кв. м, расположенного по адресу: г. Владивосток, в районе ул. Тургенева, 11а.
Определением Арбитражного суда Приморского края от 28.05.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены департамент земельных и имущественных отношений Приморского края (далее по тексту - третье лицо, департамент) и общество с ограниченной ответственностью "ПасификИнвестСтрой" (далее по тексту - третье лицо, общество).
Кроме того, в порядке статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) в дело вступил заместитель прокурора Приморского края.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 26.08.2013 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Обжалуя в апелляционном порядке решение суда от 26.08.2013, предприниматель считает, что земельные участки под строящимся объектом общества были сформированы в соответствии с действующими строительными нормами и правилами и достаточны для размещения и последующей эксплуатации многоквартирного жилого дома. Настаивает на том, что испрашиваемый им земельный участок не входит в границы придомовой территории указанного жилого дома, и у третьего лица отсутствует исключительное право на его приобретение, в связи с чем не усматривает оснований для отказа в оформлении акта выбора. Пояснил, что часть испрашиваемого им земельного участка площадью 130 кв. м находилась у него в аренде и использовалась для размещения торгового павильона.
Кроме того, предприниматель обращает внимание суда апелляционной инстанции на то, что спорный земельный участок примыкает к дороге внутриквартального значения, являющейся территорией общего пользования, что, по его мнению, свидетельствует о соблюдении правил землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа.
Представители администрации, УГА, департамента и общества по доводам апелляционной жалобы возразили. Оспариваемое решение суда первой инстанции считают законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.
Заместитель прокурора Приморского края в судебное заседание не явился, о дате и месте рассмотрения апелляционной жалобы уведомлен надлежащим образом. На основании статей 156, 266 АПК РФ судебная коллегия рассмотрела апелляционную жалобу в отсутствие указанного лица.
Заслушав доводы сторон и третьих лиц, исследовав материалы дела, коллегия установила следующее.
Распоряжением департамента от 09.08.2012 N 1797 предпринимателю предоставлен в аренду сроком на 11 месяцев земельный участок с кадастровым номером 25:28:010013:234 площадью 130 кв. м, расположенный примерно в 95 м по направлению на восток от ориентира - жилой дом, находящийся за пределами участка, адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, ул. Тургенева, д. 11а, для целей, не связанных со строительством (размещение павильона розничной торговли).
04.09.2012 между предпринимателем и департаментом заключен договор аренды указанного земельного участка на срок до 08.07.2013.
10.09.2012 предприниматель обратился в департамент с заявлением (вх. N 29-28174) о предоставлении в аренду сроком на 3 года земельного участка ориентировочной площадью 350 кв. м, расположенного в районе ул. Тургенева, 11а в г. Владивостоке, для строительства объекта розничной торговли с предварительным согласованием места размещения объекта. К заявлению предпринимателя были приложены регистрационные документы, топографическая съемка земельного участка, кадастровый план территории (на диске).
Заявление предпринимателя с пакетом документов направлены департаментом в администрацию для обеспечения выбора земельного участка.
Письмом от 07.05.2013 N 57949/1У администрация отказала предпринимателю в выдаче акта о выборе земельного участка для строительства. В обоснование отказа администрация указала на то, что земельный участок с указанным предпринимателем местоположением непосредственно примыкает к объекту незавершенного строительства - жилому дому готовностью 34% и входит в границы территории, необходимой для эксплуатации жилого дома после завершения строительства.
Полагая, что отказ администрации не соответствует Земельному кодексу Российской Федерации и нарушает его права и законные интересы, предприниматель обратился в суд с заявлением о признании данного отказа незаконным.
Оценив доводы лиц, участвующих в деле, и представленные в материалы дела документы, проверив в порядке, предусмотренном статьями 268, 270 АПК РФ, правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным ввиду следующего.
Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица наделены правом обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в силу статьи 29 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ, Кодекс) осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти и местного самоуправления, обладающих правом распоряжения землей, в порядке, установленном названным Кодексом.
Статьей 30 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: 1) без предварительного согласования мест размещения объектов; 2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.
Порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта установлен пунктом 5 данной статьи и включает в себя:
1) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 настоящего Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта;
2) выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета;
3) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 настоящего Кодекса.
Гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. В данном заявлении должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок. К заявлению могут прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчеты (пункт 1 статьи 31 Кодекса).
Орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица либо по обращению предусмотренного статьей 29 настоящего Кодекса исполнительного органа государственной власти обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями (пункт 2 статьи 31 Кодекса).
Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления схемы расположения каждого земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории в соответствии с возможными вариантами их выбора (пункт 5 статьи 31 Кодекса).
Как следует из материалов дела, предприниматель обратился в департамент с заявлением о согласовании места размещения объекта розничной торговли на земельном участке ориентировочной площадью 350 кв. м, расположенном в районе ул. Тургенева, 11а в г. Владивостоке. Заявление предпринимателя и представленный с ним пакет документов соответствовали требованиям статьи 31 ЗК РФ, в связи с чем правомерно направлены департаментом в администрацию.
Отказывая предпринимателю в выдаче акта о выборе земельного участка для строительства, администрация сослалась на то, что земельный участок с указанным предпринимателем местоположением непосредственно примыкает к объекту незавершенного строительства - жилому дому готовностью 34% и входит в границы территории, необходимой для эксплуатации жилого дома после завершения строительства.
Оценив оспариваемый отказ в порядке статьи 71 АПК РФ в совокупности с иными доказательствами, имеющимися в материалах дела, суд первой инстанции посчитал, что он соответствует закону. Данный вывод коллегия поддерживает в силу следующего.
Порядок образования земельных участков предусмотрен главой 1.1 Кодекса.
Согласно пункту 1 статьи 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Пунктом 6 статьи 11.9 ЗК РФ предусмотрен запрет на образование земельных участком, если их образование приводит к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушает требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
По правилам пункта 4 статьи 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации обязательным условием для образования земельного участка является наличие подходов и подъездов к нему.
Как следует из проекта схемы расположения, подготовленного ООО "Геоид", испрашиваемый заявителем земельный участок непосредственно примыкает к земельному участку с кадастровым номером 25:28:010013:52, занятому объектами - трехъярусной парковкой (2 яруса под землей) и строением, обозначенным на схеме как "стр. КН", и препятствует подходу и подъезду к нему.
Кроме того, коллегией установлено, что земельные участки с кадастровыми номерами 25:28:010013:52 и 25:28:010013:51 были сформированы для строительства жилого дома с инфраструктурой по ул. Грибоедова, 46 в г. Владивостоке и благоустройства прилегающей территории и на основании договоров аренды от 20.04.2004 N 01-001554-Ю-Д-1288 и N 01-001554-Ю-Д-1289 (с учетом соглашений о передаче прав и обязанностей от 05.09.2006) предоставлены ООО "ПасификИнвестСтрой" на срок до 19.04.2029.
15.08.2009 обществом получено разрешение на строительство NRU25304000-126/2007.
По состоянию на 26.03.2012 степень готовности строящегося жилого дома составила 94%. Из кадастрового паспорта незавершенного строительства от 14.05.2012 и иных представленных в материалы дела документов следует, что многоярусные парковки с подземными этажами, к которым непосредственно прилегает испрашиваемый заявителем земельный участок, возведены третьим лицом и являются неотъемлемой частью строящегося жилого дома.
Пунктом 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" предусмотрено, что, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЖК РФ).
В соответствии с частью 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размеры земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка (пункт 7 статьи 36 К РФ).
Размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий (пункт 4 статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Материалами дела подтверждается, что в окончательном виде земельный участок для размещения и эксплуатации многоквартирного жилого дома по адресу: г. Владивосток, ул. Грибоедова, 46 до настоящего времени не сформирован.
Согласно техническому заключению N 13/06-03-278 от 24.06.2013, подготовленному ООО "Монолит", с учетом требований СП 30-101-98 "Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах", СНиП 2.07.01-89 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений" общая площадь достаточного и необходимого земельного участка для строительства жилого дома, расположенного по ул. Грибоедова, 46 в г. Владивостоке, должна составлять 11685,1 кв. м при рекомендованном уровне застройки и 5715,54 кв. м при уплотненном уровне застройки.
В то же время для размещения и эксплуатации жилого дома ООО "ПасификИнвестСтрой" предоставлены два земельных участка, общая площадь которых составляет 4546 кв. м, что недостаточно для нормальной эксплуатации жилого дома.
Таким образом, после завершения строительства жилого дома у собственников помещений в нем возникнет преимущественное право на оформление земельного участка, необходимого для его эксплуатации, в порядке статьи 36 ЗК РФ и статьи 36 ЖК РФ. При этом администрацией правомерно принята во внимание достаточно плотная застройка территории в районе возводимого жилого дома, что ограничивает возможность формирования земельного участка в размере, необходимом и достаточном для его последующей эксплуатации.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что выбор и образование земельного участка для строительства объекта предпринимателя повлечет нарушение прав и законных интересов собственников помещений жилого дома.
Делая указанный вывод, коллегия также учитывает, что общество неоднократно обращалось в департамент за предоставлением земельного участка, прилегающего к строящемуся объекту. Так, начиная с марта 2012 года, указанным лицом ведется работа по получению в аренду земельного участка для организации придомовой детской спортивной площадки. С указанной целью распоряжением УГА от 21.06.2013 N 1141 (том N 2 л.д. 11-12) был сформирован земельный участок площадью 1540 кв. м, который полностью налагается на земельный участок, испрашиваемый заявителем для строительства.
Доводы заявителя об отсутствии в границах спорного земельного участка объектов недвижимости, принадлежащих заявителю, а также тот факт, что на момент обращения предпринимателя с заявлением о предоставлении земельного участка, участок был свободен от прав третьих лиц, не имеют значения для рассмотрения настоящего спора, поскольку собственники многоквартирного жилого дома имеют исключительное и преимущественное право на приобретение прав на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. Данный вывод согласуется с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 28.05.2010 N 12-П.
Оценивая возможность образования земельного участка на основании заявления предпринимателя и размещения на нем объекта розничной торговли, коллегия принимает во внимание, что согласно обзорной схеме расположения спорный земельный участок находится в зоне застройки многоэтажными домами (Ж-3).
Согласно пункту 2 статьи 25 Правил землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа, утвержденных решением Думы г. Владивостока от 07.04.2010 N 462, размещение объектов розничной торговли относится к основным либо к условно разрешенным видам использования указанной зоны. При этом такие объекты могут размещаться только на земельных участках, примыкающих:
- - к красным линиям улиц и дорог всех типов, являющихся территориями общего пользования;
- - к границам зоны объектов автомобильного транспорта;
- - к земельным участкам, отведенным для строительства дорог или их эксплуатации, но не более 15 м от красных линий улиц и дорог всех типов, являющихся территориями общего пользования;
- - к техническим зонам охраны инженерных сетей или к установленным для них сервитутам, идущим параллельно красным линиям улиц и дорог всех типов и границ объектов автомобильного транспорта, но не более 15 м от красных линий улиц и дорог всех типов, являющихся территориями общего пользования.
Из ситуационного плана, обзорной схемы, схем расположения спорного земельного участка и иных представленных в материалы дела картографических материалов следует, что данный земельный участок не примыкает к красным линиям улиц и дорог, являющихся территориями общего пользования, к границам зоны объектов автомобильного транспорта, земельным участкам, отведенным для строительства дорог или их эксплуатации, а также к техническим зонам охраны инженерных сетей или к установленным для них сервитутам, идущим параллельно красным линиям улиц и дорог всех типов и границ объектов автомобильного транспорта.
Таким образом, образование земельного участка в указанном заявителем районе и последующее размещение на нем объекта розничной торговли будет нарушать требования статьи 25 Правил землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа.
Доводы предпринимателя о том, что со стороны ул. Толстого к магазину имеется подъезд, который, по его мнению, относится к местам общего пользования, коллегией отклоняются как противоречащие представленным в материалы дела документам. Ситуационным планом подтверждается, что красные линии улиц и дорог, являющихся территориями общего пользования, а также иные проезды в месте нахождения испрашиваемого предпринимателем земельного участка отсутствуют, доказательства обратного предпринимателем в материалы дела не представлено.
С учетом изложенного, коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о наличии у администрации оснований для отказа в выборе земельного участка под размещение объекта розничной торговли.
Доводы предпринимателя о том, что у администрации отсутствуют полномочия на решение вопроса о предоставлении либо об отказе в предоставлении земельного участка коллегией рассмотрены и отклоняются.
Выбор земельного участка по смыслу статьи 31 ЗК РФ возможен при отсутствии к тому препятствий, которые могут быть выражены в объективной невозможности представления испрашиваемого земельного участка.
Поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела установлено, что основания для выбора земельного участка у администрации отсутствовали, она правомерно отказала в оформлении акта выбора. В данном случае администрация действовала в пределах предоставленных ей полномочий.
Принимая во внимание, что в ходе рассмотрения дела коллегией установлено отсутствие оснований для признания оспариваемого решения незаконным, суд первой инстанции правомерно в порядке части 3 статьи 201 АПК РФ отказал предпринимателю в удовлетворении заявленных требований.
Выводы суда сделаны на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу в соответствии со статьей 71 АПК РФ, с правильным применением норм материального и процессуального права.
Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.
Таким образом, основания для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины, связанной с подачей апелляционной жалобы, на основании статьи 110 АПК РФ относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 26.08.2013 по делу N А51-15640/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
Н.Н.АНИСИМОВА
Судьи
С.В.ГУЦАЛЮК
Е.Н.НОМОКОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.11.2013 N 05АП-12154/2013 ПО ДЕЛУ N А51-15640/2013
Разделы:Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 ноября 2013 г. N 05АП-12154/2013
Дело N А51-15640/2013
Резолютивная часть постановления оглашена 05 ноября 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 11 ноября 2013 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Н.Н. Анисимовой,
судей С.В. Гуцалюк, Е.Н. Номоконовой,
при ведении протокола секретарем судебного заседания М.В. Ждановой,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Усатова Сергея Юрьевича,
апелляционное производство N 05АП-12154/2013
на решение от 26.08.2013
судьи Е.И. Голуб
по делу N А51-15640/2013 Арбитражного суда Приморского края
по заявлению индивидуального предпринимателя Усатова Сергея Юрьевича (ИНН 254001128640, ОГРН 305253629000018, дата государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя 17.10.2005)
к Администрации г. Владивостока (ИНН 2504001783, ОГРН 1022501302955, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 12.12.2002), Управлению градостроительства и архитектуры Администрации г. Владивостока (ИНН 2536216076, ОГРН 1092536003812, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 20.05.2009)
третьи лица: департамент земельных и имущественных отношений Приморского края (ИНН 2538111008, ОГРН 1072540005724, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 21.06.2007), общество с ограниченной ответственностью "ПасификИнвестСтрой" (ИНН 2539068242, ОГРН 1052504094500), заместитель прокурора Приморского края в порядке статьи 52 АПК РФ,
об оспаривании решения,
при участии в заседании:
- от заявителя: представители В.М. Лунев (доверенность от 22.05.2013 N 2), А.В. Барса (доверенность от 22.05.2013 N 1);
- от администрации: представитель А.Н. Морошкин (доверенность от 03.12.2012);
- от УГА: представитель А.Н. Морошкин (доверенность от 19.12.2012);
- от департамента: представитель А.С. Подольский (доверенность от 09.01.2013);
- от ООО "ПасификИнвестСтрой": представитель Е.Л. Гостомыслов (доверенность от 20.09.2013);
- от заместителя прокурора Приморского края: не явился, уведомлен надлежаще;
- установил:
Индивидуальный предприниматель Усатов Сергей Юрьевич (далее по тексту - заявитель, предприниматель) обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения Администрации г. Владивостока (далее по тексту - администрация) от 07.05.2013 N 57949/1у, выраженного в форме отказа в обеспечении выбора земельного участка площадью 350 кв. м, расположенного по адресу: г. Владивосток, в районе ул. Тургенева, 11а, и об обязании Управление градостроительства и архитектуры Администрации г. Владивостока (далее по тексту - управление, УГА) утвердить и выдать заявителю акт выбора площадки земельного участка для строительства объекта розничной торговли с приложением утвержденной схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории площадью 350 кв. м, расположенного по адресу: г. Владивосток, в районе ул. Тургенева, 11а.
Определением Арбитражного суда Приморского края от 28.05.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены департамент земельных и имущественных отношений Приморского края (далее по тексту - третье лицо, департамент) и общество с ограниченной ответственностью "ПасификИнвестСтрой" (далее по тексту - третье лицо, общество).
Кроме того, в порядке статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) в дело вступил заместитель прокурора Приморского края.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 26.08.2013 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Обжалуя в апелляционном порядке решение суда от 26.08.2013, предприниматель считает, что земельные участки под строящимся объектом общества были сформированы в соответствии с действующими строительными нормами и правилами и достаточны для размещения и последующей эксплуатации многоквартирного жилого дома. Настаивает на том, что испрашиваемый им земельный участок не входит в границы придомовой территории указанного жилого дома, и у третьего лица отсутствует исключительное право на его приобретение, в связи с чем не усматривает оснований для отказа в оформлении акта выбора. Пояснил, что часть испрашиваемого им земельного участка площадью 130 кв. м находилась у него в аренде и использовалась для размещения торгового павильона.
Кроме того, предприниматель обращает внимание суда апелляционной инстанции на то, что спорный земельный участок примыкает к дороге внутриквартального значения, являющейся территорией общего пользования, что, по его мнению, свидетельствует о соблюдении правил землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа.
Представители администрации, УГА, департамента и общества по доводам апелляционной жалобы возразили. Оспариваемое решение суда первой инстанции считают законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.
Заместитель прокурора Приморского края в судебное заседание не явился, о дате и месте рассмотрения апелляционной жалобы уведомлен надлежащим образом. На основании статей 156, 266 АПК РФ судебная коллегия рассмотрела апелляционную жалобу в отсутствие указанного лица.
Заслушав доводы сторон и третьих лиц, исследовав материалы дела, коллегия установила следующее.
Распоряжением департамента от 09.08.2012 N 1797 предпринимателю предоставлен в аренду сроком на 11 месяцев земельный участок с кадастровым номером 25:28:010013:234 площадью 130 кв. м, расположенный примерно в 95 м по направлению на восток от ориентира - жилой дом, находящийся за пределами участка, адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, ул. Тургенева, д. 11а, для целей, не связанных со строительством (размещение павильона розничной торговли).
04.09.2012 между предпринимателем и департаментом заключен договор аренды указанного земельного участка на срок до 08.07.2013.
10.09.2012 предприниматель обратился в департамент с заявлением (вх. N 29-28174) о предоставлении в аренду сроком на 3 года земельного участка ориентировочной площадью 350 кв. м, расположенного в районе ул. Тургенева, 11а в г. Владивостоке, для строительства объекта розничной торговли с предварительным согласованием места размещения объекта. К заявлению предпринимателя были приложены регистрационные документы, топографическая съемка земельного участка, кадастровый план территории (на диске).
Заявление предпринимателя с пакетом документов направлены департаментом в администрацию для обеспечения выбора земельного участка.
Письмом от 07.05.2013 N 57949/1У администрация отказала предпринимателю в выдаче акта о выборе земельного участка для строительства. В обоснование отказа администрация указала на то, что земельный участок с указанным предпринимателем местоположением непосредственно примыкает к объекту незавершенного строительства - жилому дому готовностью 34% и входит в границы территории, необходимой для эксплуатации жилого дома после завершения строительства.
Полагая, что отказ администрации не соответствует Земельному кодексу Российской Федерации и нарушает его права и законные интересы, предприниматель обратился в суд с заявлением о признании данного отказа незаконным.
Оценив доводы лиц, участвующих в деле, и представленные в материалы дела документы, проверив в порядке, предусмотренном статьями 268, 270 АПК РФ, правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным ввиду следующего.
Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица наделены правом обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в силу статьи 29 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ, Кодекс) осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти и местного самоуправления, обладающих правом распоряжения землей, в порядке, установленном названным Кодексом.
Статьей 30 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: 1) без предварительного согласования мест размещения объектов; 2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.
Порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта установлен пунктом 5 данной статьи и включает в себя:
1) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 настоящего Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта;
2) выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета;
3) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 настоящего Кодекса.
Гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. В данном заявлении должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок. К заявлению могут прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчеты (пункт 1 статьи 31 Кодекса).
Орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица либо по обращению предусмотренного статьей 29 настоящего Кодекса исполнительного органа государственной власти обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями (пункт 2 статьи 31 Кодекса).
Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления схемы расположения каждого земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории в соответствии с возможными вариантами их выбора (пункт 5 статьи 31 Кодекса).
Как следует из материалов дела, предприниматель обратился в департамент с заявлением о согласовании места размещения объекта розничной торговли на земельном участке ориентировочной площадью 350 кв. м, расположенном в районе ул. Тургенева, 11а в г. Владивостоке. Заявление предпринимателя и представленный с ним пакет документов соответствовали требованиям статьи 31 ЗК РФ, в связи с чем правомерно направлены департаментом в администрацию.
Отказывая предпринимателю в выдаче акта о выборе земельного участка для строительства, администрация сослалась на то, что земельный участок с указанным предпринимателем местоположением непосредственно примыкает к объекту незавершенного строительства - жилому дому готовностью 34% и входит в границы территории, необходимой для эксплуатации жилого дома после завершения строительства.
Оценив оспариваемый отказ в порядке статьи 71 АПК РФ в совокупности с иными доказательствами, имеющимися в материалах дела, суд первой инстанции посчитал, что он соответствует закону. Данный вывод коллегия поддерживает в силу следующего.
Порядок образования земельных участков предусмотрен главой 1.1 Кодекса.
Согласно пункту 1 статьи 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Пунктом 6 статьи 11.9 ЗК РФ предусмотрен запрет на образование земельных участком, если их образование приводит к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушает требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
По правилам пункта 4 статьи 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации обязательным условием для образования земельного участка является наличие подходов и подъездов к нему.
Как следует из проекта схемы расположения, подготовленного ООО "Геоид", испрашиваемый заявителем земельный участок непосредственно примыкает к земельному участку с кадастровым номером 25:28:010013:52, занятому объектами - трехъярусной парковкой (2 яруса под землей) и строением, обозначенным на схеме как "стр. КН", и препятствует подходу и подъезду к нему.
Кроме того, коллегией установлено, что земельные участки с кадастровыми номерами 25:28:010013:52 и 25:28:010013:51 были сформированы для строительства жилого дома с инфраструктурой по ул. Грибоедова, 46 в г. Владивостоке и благоустройства прилегающей территории и на основании договоров аренды от 20.04.2004 N 01-001554-Ю-Д-1288 и N 01-001554-Ю-Д-1289 (с учетом соглашений о передаче прав и обязанностей от 05.09.2006) предоставлены ООО "ПасификИнвестСтрой" на срок до 19.04.2029.
15.08.2009 обществом получено разрешение на строительство NRU25304000-126/2007.
По состоянию на 26.03.2012 степень готовности строящегося жилого дома составила 94%. Из кадастрового паспорта незавершенного строительства от 14.05.2012 и иных представленных в материалы дела документов следует, что многоярусные парковки с подземными этажами, к которым непосредственно прилегает испрашиваемый заявителем земельный участок, возведены третьим лицом и являются неотъемлемой частью строящегося жилого дома.
Пунктом 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" предусмотрено, что, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЖК РФ).
В соответствии с частью 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размеры земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка (пункт 7 статьи 36 К РФ).
Размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий (пункт 4 статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Материалами дела подтверждается, что в окончательном виде земельный участок для размещения и эксплуатации многоквартирного жилого дома по адресу: г. Владивосток, ул. Грибоедова, 46 до настоящего времени не сформирован.
Согласно техническому заключению N 13/06-03-278 от 24.06.2013, подготовленному ООО "Монолит", с учетом требований СП 30-101-98 "Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах", СНиП 2.07.01-89 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений" общая площадь достаточного и необходимого земельного участка для строительства жилого дома, расположенного по ул. Грибоедова, 46 в г. Владивостоке, должна составлять 11685,1 кв. м при рекомендованном уровне застройки и 5715,54 кв. м при уплотненном уровне застройки.
В то же время для размещения и эксплуатации жилого дома ООО "ПасификИнвестСтрой" предоставлены два земельных участка, общая площадь которых составляет 4546 кв. м, что недостаточно для нормальной эксплуатации жилого дома.
Таким образом, после завершения строительства жилого дома у собственников помещений в нем возникнет преимущественное право на оформление земельного участка, необходимого для его эксплуатации, в порядке статьи 36 ЗК РФ и статьи 36 ЖК РФ. При этом администрацией правомерно принята во внимание достаточно плотная застройка территории в районе возводимого жилого дома, что ограничивает возможность формирования земельного участка в размере, необходимом и достаточном для его последующей эксплуатации.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что выбор и образование земельного участка для строительства объекта предпринимателя повлечет нарушение прав и законных интересов собственников помещений жилого дома.
Делая указанный вывод, коллегия также учитывает, что общество неоднократно обращалось в департамент за предоставлением земельного участка, прилегающего к строящемуся объекту. Так, начиная с марта 2012 года, указанным лицом ведется работа по получению в аренду земельного участка для организации придомовой детской спортивной площадки. С указанной целью распоряжением УГА от 21.06.2013 N 1141 (том N 2 л.д. 11-12) был сформирован земельный участок площадью 1540 кв. м, который полностью налагается на земельный участок, испрашиваемый заявителем для строительства.
Доводы заявителя об отсутствии в границах спорного земельного участка объектов недвижимости, принадлежащих заявителю, а также тот факт, что на момент обращения предпринимателя с заявлением о предоставлении земельного участка, участок был свободен от прав третьих лиц, не имеют значения для рассмотрения настоящего спора, поскольку собственники многоквартирного жилого дома имеют исключительное и преимущественное право на приобретение прав на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. Данный вывод согласуется с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 28.05.2010 N 12-П.
Оценивая возможность образования земельного участка на основании заявления предпринимателя и размещения на нем объекта розничной торговли, коллегия принимает во внимание, что согласно обзорной схеме расположения спорный земельный участок находится в зоне застройки многоэтажными домами (Ж-3).
Согласно пункту 2 статьи 25 Правил землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа, утвержденных решением Думы г. Владивостока от 07.04.2010 N 462, размещение объектов розничной торговли относится к основным либо к условно разрешенным видам использования указанной зоны. При этом такие объекты могут размещаться только на земельных участках, примыкающих:
- - к красным линиям улиц и дорог всех типов, являющихся территориями общего пользования;
- - к границам зоны объектов автомобильного транспорта;
- - к земельным участкам, отведенным для строительства дорог или их эксплуатации, но не более 15 м от красных линий улиц и дорог всех типов, являющихся территориями общего пользования;
- - к техническим зонам охраны инженерных сетей или к установленным для них сервитутам, идущим параллельно красным линиям улиц и дорог всех типов и границ объектов автомобильного транспорта, но не более 15 м от красных линий улиц и дорог всех типов, являющихся территориями общего пользования.
Из ситуационного плана, обзорной схемы, схем расположения спорного земельного участка и иных представленных в материалы дела картографических материалов следует, что данный земельный участок не примыкает к красным линиям улиц и дорог, являющихся территориями общего пользования, к границам зоны объектов автомобильного транспорта, земельным участкам, отведенным для строительства дорог или их эксплуатации, а также к техническим зонам охраны инженерных сетей или к установленным для них сервитутам, идущим параллельно красным линиям улиц и дорог всех типов и границ объектов автомобильного транспорта.
Таким образом, образование земельного участка в указанном заявителем районе и последующее размещение на нем объекта розничной торговли будет нарушать требования статьи 25 Правил землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа.
Доводы предпринимателя о том, что со стороны ул. Толстого к магазину имеется подъезд, который, по его мнению, относится к местам общего пользования, коллегией отклоняются как противоречащие представленным в материалы дела документам. Ситуационным планом подтверждается, что красные линии улиц и дорог, являющихся территориями общего пользования, а также иные проезды в месте нахождения испрашиваемого предпринимателем земельного участка отсутствуют, доказательства обратного предпринимателем в материалы дела не представлено.
С учетом изложенного, коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о наличии у администрации оснований для отказа в выборе земельного участка под размещение объекта розничной торговли.
Доводы предпринимателя о том, что у администрации отсутствуют полномочия на решение вопроса о предоставлении либо об отказе в предоставлении земельного участка коллегией рассмотрены и отклоняются.
Выбор земельного участка по смыслу статьи 31 ЗК РФ возможен при отсутствии к тому препятствий, которые могут быть выражены в объективной невозможности представления испрашиваемого земельного участка.
Поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела установлено, что основания для выбора земельного участка у администрации отсутствовали, она правомерно отказала в оформлении акта выбора. В данном случае администрация действовала в пределах предоставленных ей полномочий.
Принимая во внимание, что в ходе рассмотрения дела коллегией установлено отсутствие оснований для признания оспариваемого решения незаконным, суд первой инстанции правомерно в порядке части 3 статьи 201 АПК РФ отказал предпринимателю в удовлетворении заявленных требований.
Выводы суда сделаны на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу в соответствии со статьей 71 АПК РФ, с правильным применением норм материального и процессуального права.
Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.
Таким образом, основания для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины, связанной с подачей апелляционной жалобы, на основании статьи 110 АПК РФ относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 26.08.2013 по делу N А51-15640/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
Н.Н.АНИСИМОВА
Судьи
С.В.ГУЦАЛЮК
Е.Н.НОМОКОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)