Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Истица указывает, что покупая земельный участок, не знала о том, что он расположен в охранной зоне магистрального трубопровода, в связи с чем его невозможно беспрепятственно использовать в целях, для которых он приобретен.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Гладких Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:
председательствующего Давыдовой В.Е.
судей Савельевой Л.А., Храмцовой О.Н.
при секретаре К.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам О., Ф.Я., ОАО "Сбербанк России" на решение Сосновского районного суда Челябинской области от 04 августа 2014 года.
Заслушав доклад судьи Давыдовой В.Е. об обстоятельствах дела, доводах апелляционных жалоб, объяснения истца Ф.С. его представителя П., поддержавших доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя ответчика М.А.А., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
Ф.Я. обратилась в суд с иском к О., в котором с учетом уточнений просит:
- - расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером *** площадью 1000 кв. м, категория земель, земли населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства, по адресу: ***, заключенный 15 февраля 2013 года между Ф.Я. и О.;
- - взыскать с О. *** руб. - цену договора, судебные расходы;
- - взыскать с О. убытки в виде процентов по целевому кредитному договору *** руб., расходы на кадастровые работы *** руб., расходы на государственную регистрацию перехода прав *** руб., указав в обоснование следующее.
15 февраля 2013 года между сторонами заключен договор купли-продажи, по условиям которого ответчик передает в собственность, а истец принимает земельный участок с кадастровым номером *** общей площадью *** кв. - по адресу: ***, категория земель: земли населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства. В соответствии с п. 1 договора ограничений не установлено. Спорный участок приобретен для летнего отдыха, садоводства, что подразумевало строительство загородного дома, подсобных хозяйственных сооружений, высадки деревьев и кустарника. 09 июля 2013 года из предупреждения ООО "Уралсибнефтепровод" (далее - ООО "Уралсибнефтепровод") она узнала, что на купленном участке запрещается возводить любые постройки и сооружения, высаживать деревья и кустарники всех видов, так как он находится в зоне минимально допустимых расстояний от оси магистрального трубопровода второго класса, а 28 октября 2013 года по указанной причине получила отказ в разрешении на строительство от администрации Сосновского муниципального района Челябинской области. 27 марта 2014 года она направила ответчику уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора купли-продажи от 15 февраля 2013 года, ответ на которое не получила. Покупая участок, не знала о том, что он расположен в охранной зоне магистрального трубопровода, в связи с чем его невозможно беспрепятственно использовать в целях, для которых он приобретен, а именно для строительства. Разумно предвидеть наступление данных последствий не могла, так как в договоре купли-продажи земельного участка наличие каких-либо обременении обозначено не было, равно как и сведений о расположении земельного участка в охранной зоне магистрального трубопровода. Истец, ответчик, представители третьих лиц - администрации Сосновского муниципального района Челябинской области, ОАО "Сбербанк России", ОАО "Уралсибнефтепровод" в суд первой инстанции не явились.
Представители истца Ф.С., П. в суде первой инстанции исковые требования поддержали в полном объеме.
Представитель ответчика М.А.Д. в суде первой инстанции иск не признал.Суд исковые требования удовлетворил в части:
- расторгнул договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером *** площадью *** кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства, по адресу: ***, заключенный 15 февраля 2013 года между Ф.Я. и О.;
- вернул земельный участок с кадастровым номером *** О.; взыскал с О. в пользу Ф.Я. *** руб. за приобретение земельного участка, расходы по уплате государственной пошлины *** руб., расходы на оплату услуг представителя *** руб., расходы на государственную регистрацию прав и получение информации о зарегистрированных правах 1000 руб., в остальной части в удовлетворении исковых требований отказал.
Определением Сосновского районного суда Челябинской области от 06 октября 2014 года удовлетворено заявление Ф.С. и произведена замена истца Ф.Я. по данному гражданскому делу на Ф.С.
В апелляционной жалобе О. об отмене решения суда. Указывает на то, что решение вынесено с нарушением действующего гражданского законодательства. Ссылается на то, что ни продавец, ни покупатель не знали о том, что существуют какие-либо ограничения в использовании данного земельного участка. Кроме того, суд никаким образом не отразил его доводы о том, что в договоре не было отражено, что указанный земельный участок покупатель намерен был использовать для строительства жилого дома. Согласно п. 4.2 Правил охраны магистральных трубопроводов, утвержденных Минтопэнерго РФ 29 апреля 1992 г., Постановлением Госгортехнадзора РФ от 22 апреля 1992 г. N 9, земельные участки, в охранные зоны трубопроводов, не изымаются у землепользователей и используются ими для проведения сельскохозяйственных и иных работ с обязательным соблюдением требований настоящих правил. Таким образом, разрешенное использование спорного земельного участка, предполагающее деятельность по ведению личного подсобного хозяйства, производству и переработке сельскохозяйственной продукции для личных целей, наличием охранной зоны нефтепровода не умаляется и ограничения по строительству жилого дома не могут квалифицироваться как существенное изменение обстоятельств и условий договора купли-продажи земельного участка.
В апелляционной жалобе Ф.Я. просит изменить решение суда в части, взыскав дополнительно с О. в пользу Ф.Я. причиненные ей убытки в виде процентов по целевому кредитному договору в размере *** руб. Указывает на то, что с даты направления истцом ответчику уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора купли-продажи, убытки в виде уплаты процентов по целевому кредитному договору связаны с действиями ответчика, а именно нежеланием в досудебном порядке удовлетворить законное требование истца о расторжении договора и возврате его цены. Таким образом, все убытки, то есть уплаченные истцом проценты по кредиту, начиная с апреля 2014 года, подлежат возмещению за счет ответчика, так как они являются прямым следствием неисполнения им требования о расторжении договора купли-продажи и возврате истцу цены этого договора.
В апелляционной жалобе ОАО "Сбербанк России" просит решение суда изменить, указав, что спорный земельный участок с кадастровым номером *** возвращается в собственность О. с обременением в виде ипотеки в пользу ОАО "Сбербанк России" в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору N 71905 от 15 февраля 2013 года, заключенному с Ф.Я.
В возражениях на апелляционную жалобу, поданную ответчиком О., Ф.Я. просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.
В суд апелляционной инстанции поступило заявление ОАО "Сбербанк России" об отказе от поданной апелляционной жалобы в связи с добровольным исполнением заемщиком обязательств по кредитному договору N 71905 от 15 февраля 2013 года.
Судебная коллегия приняла отказ ОАО "Сбербанк России" от жалобы и в соответствии ст. 326 ГПК РФ прекратила апелляционное производство по делу по данной жалобе.
Ответчик, представители третьих лиц - администрации Сосновского муниципального района Челябинской области, ОАО "Сбербанк России", ОАО "Уралсибнефтепровод" в суд апелляционной инстанции не явились, ответчик и третьи лица о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены (л.д. 158 - 159, 161 - 162, 163), об отложении дела слушанием не просили, в связи с чем судебная коллегия на основании ст. ст. 167, 327, Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации признала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Заслушав доклад судьи Давыдовой В.Е. об обстоятельствах дела, доводах апелляционных жалоб, объяснения истца Ф.С., его представителя П., поддержавших доводы апелляционной жалобы истца, возражавших против удовлетворения жалобы ответчика; объяснения представителя ответчика М.А.А., поддержавшего доводы апелляционной жалобы О. и возражавшего относительно доводов жалобы истца, изучив материалы дела, судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным.
Судом установлено и из материалов дела усматривается следующее.
15 февраля 2013 года между О. (продавец) и Ф.Я. (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка (спорного участка), по условиям которого продавец передает в собственность покупателя земельный участок площадью *** кв. м, кадастровый номер ***, категория земель: земли населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства, по адресу: ***.
Согласно условиям договора, ограничений на земельном участке не установлено, строений на участке нет. Цена договора *** руб. Объект недвижимости приобретается покупателем за счет собственных и кредитных средств, предоставляемых ОАО "Сбербанк России" по кредитному договору от 15 февраля 2013 года, заключенному между покупателем и банком.
Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 19 февраля 2013 года.
В ходе судебного разбирательства установлено, что ответчик продал истцу земельный участок, на котором строительство объектов запрещено, так как он находится в 150 метровой зоне минимально допустимых расстояний от оси магистрального трубопровода второго класса.
Указанное подтверждается:
- предупреждением ОАО "Уралсибнефтепровод" N 01-23-276, врученное Ф.Я. 09 июля 2013 года, которым сообщено, что на участке между п. Саргазы и п. Смолино находятся подземные сооружения магистральных трубопроводов и кабели связи: МН ТОН-1 Ду-500 мм, МН ТОН-2 Ду-700 мм, кабель связи, проведена сверка прохождения МН ТОН-2 532 км, ТОН-1 530 км. Трасса магистральных нефтепроводов обозначена специальными километровыми знаками. По нефтепроводу перекачивается нефть под высоким давлением до 60 кг/см. В целях обеспечения сохранности создания нормальных условий эксплуатации магистральных нефтепроводов, предотвращения несчастных случаев, обеспечения пожарной и экологической безопасности и в соответствии с требованиями СНиП 2.05.06-85* "Магистральные трубопроводы" п. 3.16 табл. 4* и "Правил охраны магистральных трубопроводов" установлены минимальные расстояния 150 метров от оси крайних нефтепроводов до объектов, зданий и сооружений. В соответствии с этими нормами и правилами в зоне безопасного приближения зданий и сооружений до нефтепровода запрещается производить любые постройки и сооружения, высаживать деревья и кустарники всех видов; сооружать проезды и переезды через трассы трубопроводов, устраивать стоянки автомобильного транспорта;
- письмом ОАО "Уралсибнефтепровод" от 27 сентября 2013 года, направленным Ф.Я., о том, что действующим законодательством не предусмотрена обязанность по регистрации охранных зон и зон минимально допустимых расстоянии, у собственников земельных участков возникают ограничения прав в связи с установлением охранных зон таких объектов;
- отказом администрации Сосновского муниципального района Челябинской области от 28.10.2013 г. в выдаче Ф.Я. разрешения на строительство на спорном земельном участке в связи с тем, что в соответствии со схемой территориального планирования Сосновского муниципального района Челябинской области, утвержденной решением Собрания депутатов Сосновского муниципального района Челябинской области N 747 от 15 октября 2008 года, земельный участок с кадастровым номером *** находится в 100 м от нефтетрубопровода.
Магистральный нефтепровод "Туймазы - Омск - Новосибирск-1" Челябинское ПУ протяженность *** м, введенный в эксплуатацию в 1955 году, и магистральный нефтепровод "Туймазы - Омск - Новосибирск-2".
Челябинское ПУ, протяженность *** м, введенный в эксплуатацию в 1959 году, принадлежат ОАО "Уралсибнефтепровод".
Согласно справке ООО "Инженерные изыскания" по результатам геодезических измерений расстояние от существующего нефтепровода до ближайшей границы земельного участка с кадастровым номером *** составляет *** кв. м, до дальней границы земельного участка - *** м с каждой стороны участка (л.д. 155 - 156 том I).
СНиП 2.05.06-85 "Магистральные трубопроводы", утвержденными Постановлением Государственного комитета Совета Министров СССР по делам строительства от 30 марта 1985 года N 30, установлены минимальные расстояния 150 метров от оси крайних нефтепроводов до объектов, зданий и сооружений.
В соответствии с ч. 4 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" указанные СНиП являются обязательными для применения, поскольку включены в Перечень национальных стандартов и сводов правил, утвержденный распоряжением Правительства Российской Федерации от 2! июня 2010 года N 1047-р, в соответствии с частью 3 статьи 42 данного Федерального закона.
Согласно п. 4.4 Правил охраны магистральных трубопроводов, утвержденных Минтопэнерго РФ 29 апреля 1992 года в охранных зонах трубопроводов без письменного разрешения предприятий трубопроводного транспорта запрещается не только возводить любые постройки и сооружения, но и высаживать деревья и кустарники всех видов.
В схеме территориального планирования Сосновского муниципального района Челябинской области, утвержденной решением Собрания депутатов Сосновского муниципального района Челябинской области N 747 от 15 октября 2008 года, специальная зона газопровода и нефтепровода учтена (л.д. 225 том 1).
В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 07.07.2003 N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве" для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок). Приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.
Учитывая, что земельный участок, приобретенный истцом, с разрешенным видом использования - для ведения личного подсобного хозяйства, невозможно использовать для возведения любых построек и сооружений, для посадки деревьев и кустарников всех видов; при заключении договора купли-продажи от 15 февраля 213 года Ф.Я. разумно предвидеть наступление последствий в виде ограничений в использовании участка (невозможность возведения строений и сооружений на участке) не могла, так как в договоре купли продажи не отражены обременения, как и сведения о расположении земельного участка в зоне минимальных расстояний от оси магистрального трубопровода, а О. о наличии данных ограничений при заключении договора не сообщал, поскольку, как пояснял его представитель, сам не был уведомлен о наличии ограничений, суд пришел к выводу о наличии оснований для расторжения договора купли-продажи от 15.02.2013 г., возврате земельного участка в собственность ответчика и о взыскании с него цены участка.
С указанными выводами судебная коллегия соглашается, так как они являются верными, при рассмотрении спора правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованы и оценены в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, в их совокупности и взаимной связи, с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, оснований для переоценки которых не имеется.
Доводы апелляционной жалобы ответчика об отсутствии правовых оснований для расторжения договора купли-продажи и о том, что вид разрешенного использования спорного земельного участка, предполагающий деятельность по ведению личного подсобного хозяйства, производству и переработке сельскохозяйственной продукции для личных целей, наличием охранной зоны нефтепровода не умаляется т ограничения по строительству жилого дома не могут квалифицироваться как существенное изменение обстоятельств и условий договора купли-продажи, не являются основанием для отмены решения суда.
В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно условий, перечисленных в п. п. 1 - 4 п. 2 ст. 451 ГК РФ.
Для истца невозможность строительства жилого дома и вспомогательных строений, высадка деревьев и кустарников на спорном земельном участке в связи с расположением его в 150 метровой зоне минимально допустимых расстояний от оси магистрального трубопровода второго класса, является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, в котором указано об отсутствии каких-либо ограничений в пользовании участком, так как истец в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.
Отсутствие в договоре указаний на то, что покупатель намерен использовать земельный участок для строительство дома, не является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований. Учитывая расположение земельного участка в границах населенного пункта, его целевое назначение - для ведения личного подсобного хозяйства - истец в силу закона был вправе возводить жилой дом, хозяйственные постройки, высаживать деревья и кустарники, выращивать сельскохозяйственную продукцию.
Невозможность строительства дома, хозяйственных построек, выращивание деревьев и кустарников, существенно ограничивает права истца на использование спорного земельного участка, так как с учетом имеющихся ограничений на нем возможно выращивать только овощи, ягоды, зерно, фактически использовать только для огородничества. Как следует из пояснений истца, его представителя в суде апелляционной инстанции, не опровергнутых ответчиком, и с которыми согласна судебная коллегия, земельный участок для выращивания такой сельскохозяйственной продукции
При приобретении земельного участка истец проявил определенную степень заботливости и осмотрительности, какая требовалась по характеру договора, участок был осмотрен, но определить расположение участка в зоне минимально допустимых расстояний от оси магистрального трубопровода визуальным было невозможно.
Доводы апелляционной жалобы истца о том, что с О. подлежат взысканию убытки в виде процентов по целевому кредитному договору в размере *** руб. уплаченные с даты направления истцом ответчику уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора купли-продажи (с апреля 2014 года), так как они являются прямым следствием неисполнения им требования о расторжении договора купли-продажи и возврате истцу цены этого договора, не состоятельны, повторяют доводы искового заявления, которые были предметом рассмотрения судом первой инстанции и им дана соответствующая правовая оценка.
В соответствии с п. 1 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (п. 2 ст. 15).
Для возмещения убытков истец должен представить доказательства их наличия в заявленном размере, доказать вину ответчика в причинении убытков, а также причинную связь между возникновением убытков и действиями ответчика.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что приобретение спорного земельного участка частично за счет целевых кредитных средств не влечет для ответчика обязанность по уплате процентов по указанному договору, так как обязанность по уплате процентов возникла у истца на основании заключенного истцом самостоятельно кредитного договора с ОАО "Сбербанк России", плата за пользование кредитными средствами является самостоятельным финансовым обязательством истца и не связана с действиями ответчика. Указанный вывод основан на правильном применении норм материального права и фактических обстоятельствах, установленных судом.
Судебная коллегия полагает, что материалами дела не доказан факт причинения истцу убытков по вине ответчика.
Судебные расходы судом правильно распределены в соответствии со ст. 98 ГПК РФ.
Оснований для изменения или отмены решения суда судебная коллегия не усматривает.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Сосновского районного суда Челябинской области от 04 августа 2014 года оставить без изменения, апелляционные жалобы О., Ф.Я. без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЧЕЛЯБИНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 15.12.2014 ПО ДЕЛУ N 11-12070/2014
Требование: О расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании цены договора, убытков.Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Истица указывает, что покупая земельный участок, не знала о том, что он расположен в охранной зоне магистрального трубопровода, в связи с чем его невозможно беспрепятственно использовать в целях, для которых он приобретен.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕЛЯБИНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 15 декабря 2014 г. по делу N 11-12070/2014
Судья: Гладких Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:
председательствующего Давыдовой В.Е.
судей Савельевой Л.А., Храмцовой О.Н.
при секретаре К.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам О., Ф.Я., ОАО "Сбербанк России" на решение Сосновского районного суда Челябинской области от 04 августа 2014 года.
Заслушав доклад судьи Давыдовой В.Е. об обстоятельствах дела, доводах апелляционных жалоб, объяснения истца Ф.С. его представителя П., поддержавших доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя ответчика М.А.А., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
Ф.Я. обратилась в суд с иском к О., в котором с учетом уточнений просит:
- - расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером *** площадью 1000 кв. м, категория земель, земли населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства, по адресу: ***, заключенный 15 февраля 2013 года между Ф.Я. и О.;
- - взыскать с О. *** руб. - цену договора, судебные расходы;
- - взыскать с О. убытки в виде процентов по целевому кредитному договору *** руб., расходы на кадастровые работы *** руб., расходы на государственную регистрацию перехода прав *** руб., указав в обоснование следующее.
15 февраля 2013 года между сторонами заключен договор купли-продажи, по условиям которого ответчик передает в собственность, а истец принимает земельный участок с кадастровым номером *** общей площадью *** кв. - по адресу: ***, категория земель: земли населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства. В соответствии с п. 1 договора ограничений не установлено. Спорный участок приобретен для летнего отдыха, садоводства, что подразумевало строительство загородного дома, подсобных хозяйственных сооружений, высадки деревьев и кустарника. 09 июля 2013 года из предупреждения ООО "Уралсибнефтепровод" (далее - ООО "Уралсибнефтепровод") она узнала, что на купленном участке запрещается возводить любые постройки и сооружения, высаживать деревья и кустарники всех видов, так как он находится в зоне минимально допустимых расстояний от оси магистрального трубопровода второго класса, а 28 октября 2013 года по указанной причине получила отказ в разрешении на строительство от администрации Сосновского муниципального района Челябинской области. 27 марта 2014 года она направила ответчику уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора купли-продажи от 15 февраля 2013 года, ответ на которое не получила. Покупая участок, не знала о том, что он расположен в охранной зоне магистрального трубопровода, в связи с чем его невозможно беспрепятственно использовать в целях, для которых он приобретен, а именно для строительства. Разумно предвидеть наступление данных последствий не могла, так как в договоре купли-продажи земельного участка наличие каких-либо обременении обозначено не было, равно как и сведений о расположении земельного участка в охранной зоне магистрального трубопровода. Истец, ответчик, представители третьих лиц - администрации Сосновского муниципального района Челябинской области, ОАО "Сбербанк России", ОАО "Уралсибнефтепровод" в суд первой инстанции не явились.
Представители истца Ф.С., П. в суде первой инстанции исковые требования поддержали в полном объеме.
Представитель ответчика М.А.Д. в суде первой инстанции иск не признал.Суд исковые требования удовлетворил в части:
- расторгнул договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером *** площадью *** кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства, по адресу: ***, заключенный 15 февраля 2013 года между Ф.Я. и О.;
- вернул земельный участок с кадастровым номером *** О.; взыскал с О. в пользу Ф.Я. *** руб. за приобретение земельного участка, расходы по уплате государственной пошлины *** руб., расходы на оплату услуг представителя *** руб., расходы на государственную регистрацию прав и получение информации о зарегистрированных правах 1000 руб., в остальной части в удовлетворении исковых требований отказал.
Определением Сосновского районного суда Челябинской области от 06 октября 2014 года удовлетворено заявление Ф.С. и произведена замена истца Ф.Я. по данному гражданскому делу на Ф.С.
В апелляционной жалобе О. об отмене решения суда. Указывает на то, что решение вынесено с нарушением действующего гражданского законодательства. Ссылается на то, что ни продавец, ни покупатель не знали о том, что существуют какие-либо ограничения в использовании данного земельного участка. Кроме того, суд никаким образом не отразил его доводы о том, что в договоре не было отражено, что указанный земельный участок покупатель намерен был использовать для строительства жилого дома. Согласно п. 4.2 Правил охраны магистральных трубопроводов, утвержденных Минтопэнерго РФ 29 апреля 1992 г., Постановлением Госгортехнадзора РФ от 22 апреля 1992 г. N 9, земельные участки, в охранные зоны трубопроводов, не изымаются у землепользователей и используются ими для проведения сельскохозяйственных и иных работ с обязательным соблюдением требований настоящих правил. Таким образом, разрешенное использование спорного земельного участка, предполагающее деятельность по ведению личного подсобного хозяйства, производству и переработке сельскохозяйственной продукции для личных целей, наличием охранной зоны нефтепровода не умаляется и ограничения по строительству жилого дома не могут квалифицироваться как существенное изменение обстоятельств и условий договора купли-продажи земельного участка.
В апелляционной жалобе Ф.Я. просит изменить решение суда в части, взыскав дополнительно с О. в пользу Ф.Я. причиненные ей убытки в виде процентов по целевому кредитному договору в размере *** руб. Указывает на то, что с даты направления истцом ответчику уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора купли-продажи, убытки в виде уплаты процентов по целевому кредитному договору связаны с действиями ответчика, а именно нежеланием в досудебном порядке удовлетворить законное требование истца о расторжении договора и возврате его цены. Таким образом, все убытки, то есть уплаченные истцом проценты по кредиту, начиная с апреля 2014 года, подлежат возмещению за счет ответчика, так как они являются прямым следствием неисполнения им требования о расторжении договора купли-продажи и возврате истцу цены этого договора.
В апелляционной жалобе ОАО "Сбербанк России" просит решение суда изменить, указав, что спорный земельный участок с кадастровым номером *** возвращается в собственность О. с обременением в виде ипотеки в пользу ОАО "Сбербанк России" в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору N 71905 от 15 февраля 2013 года, заключенному с Ф.Я.
В возражениях на апелляционную жалобу, поданную ответчиком О., Ф.Я. просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.
В суд апелляционной инстанции поступило заявление ОАО "Сбербанк России" об отказе от поданной апелляционной жалобы в связи с добровольным исполнением заемщиком обязательств по кредитному договору N 71905 от 15 февраля 2013 года.
Судебная коллегия приняла отказ ОАО "Сбербанк России" от жалобы и в соответствии ст. 326 ГПК РФ прекратила апелляционное производство по делу по данной жалобе.
Ответчик, представители третьих лиц - администрации Сосновского муниципального района Челябинской области, ОАО "Сбербанк России", ОАО "Уралсибнефтепровод" в суд апелляционной инстанции не явились, ответчик и третьи лица о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены (л.д. 158 - 159, 161 - 162, 163), об отложении дела слушанием не просили, в связи с чем судебная коллегия на основании ст. ст. 167, 327, Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации признала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Заслушав доклад судьи Давыдовой В.Е. об обстоятельствах дела, доводах апелляционных жалоб, объяснения истца Ф.С., его представителя П., поддержавших доводы апелляционной жалобы истца, возражавших против удовлетворения жалобы ответчика; объяснения представителя ответчика М.А.А., поддержавшего доводы апелляционной жалобы О. и возражавшего относительно доводов жалобы истца, изучив материалы дела, судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным.
Судом установлено и из материалов дела усматривается следующее.
15 февраля 2013 года между О. (продавец) и Ф.Я. (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка (спорного участка), по условиям которого продавец передает в собственность покупателя земельный участок площадью *** кв. м, кадастровый номер ***, категория земель: земли населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства, по адресу: ***.
Согласно условиям договора, ограничений на земельном участке не установлено, строений на участке нет. Цена договора *** руб. Объект недвижимости приобретается покупателем за счет собственных и кредитных средств, предоставляемых ОАО "Сбербанк России" по кредитному договору от 15 февраля 2013 года, заключенному между покупателем и банком.
Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 19 февраля 2013 года.
В ходе судебного разбирательства установлено, что ответчик продал истцу земельный участок, на котором строительство объектов запрещено, так как он находится в 150 метровой зоне минимально допустимых расстояний от оси магистрального трубопровода второго класса.
Указанное подтверждается:
- предупреждением ОАО "Уралсибнефтепровод" N 01-23-276, врученное Ф.Я. 09 июля 2013 года, которым сообщено, что на участке между п. Саргазы и п. Смолино находятся подземные сооружения магистральных трубопроводов и кабели связи: МН ТОН-1 Ду-500 мм, МН ТОН-2 Ду-700 мм, кабель связи, проведена сверка прохождения МН ТОН-2 532 км, ТОН-1 530 км. Трасса магистральных нефтепроводов обозначена специальными километровыми знаками. По нефтепроводу перекачивается нефть под высоким давлением до 60 кг/см. В целях обеспечения сохранности создания нормальных условий эксплуатации магистральных нефтепроводов, предотвращения несчастных случаев, обеспечения пожарной и экологической безопасности и в соответствии с требованиями СНиП 2.05.06-85* "Магистральные трубопроводы" п. 3.16 табл. 4* и "Правил охраны магистральных трубопроводов" установлены минимальные расстояния 150 метров от оси крайних нефтепроводов до объектов, зданий и сооружений. В соответствии с этими нормами и правилами в зоне безопасного приближения зданий и сооружений до нефтепровода запрещается производить любые постройки и сооружения, высаживать деревья и кустарники всех видов; сооружать проезды и переезды через трассы трубопроводов, устраивать стоянки автомобильного транспорта;
- письмом ОАО "Уралсибнефтепровод" от 27 сентября 2013 года, направленным Ф.Я., о том, что действующим законодательством не предусмотрена обязанность по регистрации охранных зон и зон минимально допустимых расстоянии, у собственников земельных участков возникают ограничения прав в связи с установлением охранных зон таких объектов;
- отказом администрации Сосновского муниципального района Челябинской области от 28.10.2013 г. в выдаче Ф.Я. разрешения на строительство на спорном земельном участке в связи с тем, что в соответствии со схемой территориального планирования Сосновского муниципального района Челябинской области, утвержденной решением Собрания депутатов Сосновского муниципального района Челябинской области N 747 от 15 октября 2008 года, земельный участок с кадастровым номером *** находится в 100 м от нефтетрубопровода.
Магистральный нефтепровод "Туймазы - Омск - Новосибирск-1" Челябинское ПУ протяженность *** м, введенный в эксплуатацию в 1955 году, и магистральный нефтепровод "Туймазы - Омск - Новосибирск-2".
Челябинское ПУ, протяженность *** м, введенный в эксплуатацию в 1959 году, принадлежат ОАО "Уралсибнефтепровод".
Согласно справке ООО "Инженерные изыскания" по результатам геодезических измерений расстояние от существующего нефтепровода до ближайшей границы земельного участка с кадастровым номером *** составляет *** кв. м, до дальней границы земельного участка - *** м с каждой стороны участка (л.д. 155 - 156 том I).
СНиП 2.05.06-85 "Магистральные трубопроводы", утвержденными Постановлением Государственного комитета Совета Министров СССР по делам строительства от 30 марта 1985 года N 30, установлены минимальные расстояния 150 метров от оси крайних нефтепроводов до объектов, зданий и сооружений.
В соответствии с ч. 4 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" указанные СНиП являются обязательными для применения, поскольку включены в Перечень национальных стандартов и сводов правил, утвержденный распоряжением Правительства Российской Федерации от 2! июня 2010 года N 1047-р, в соответствии с частью 3 статьи 42 данного Федерального закона.
Согласно п. 4.4 Правил охраны магистральных трубопроводов, утвержденных Минтопэнерго РФ 29 апреля 1992 года в охранных зонах трубопроводов без письменного разрешения предприятий трубопроводного транспорта запрещается не только возводить любые постройки и сооружения, но и высаживать деревья и кустарники всех видов.
В схеме территориального планирования Сосновского муниципального района Челябинской области, утвержденной решением Собрания депутатов Сосновского муниципального района Челябинской области N 747 от 15 октября 2008 года, специальная зона газопровода и нефтепровода учтена (л.д. 225 том 1).
В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 07.07.2003 N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве" для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок). Приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.
Учитывая, что земельный участок, приобретенный истцом, с разрешенным видом использования - для ведения личного подсобного хозяйства, невозможно использовать для возведения любых построек и сооружений, для посадки деревьев и кустарников всех видов; при заключении договора купли-продажи от 15 февраля 213 года Ф.Я. разумно предвидеть наступление последствий в виде ограничений в использовании участка (невозможность возведения строений и сооружений на участке) не могла, так как в договоре купли продажи не отражены обременения, как и сведения о расположении земельного участка в зоне минимальных расстояний от оси магистрального трубопровода, а О. о наличии данных ограничений при заключении договора не сообщал, поскольку, как пояснял его представитель, сам не был уведомлен о наличии ограничений, суд пришел к выводу о наличии оснований для расторжения договора купли-продажи от 15.02.2013 г., возврате земельного участка в собственность ответчика и о взыскании с него цены участка.
С указанными выводами судебная коллегия соглашается, так как они являются верными, при рассмотрении спора правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованы и оценены в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, в их совокупности и взаимной связи, с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, оснований для переоценки которых не имеется.
Доводы апелляционной жалобы ответчика об отсутствии правовых оснований для расторжения договора купли-продажи и о том, что вид разрешенного использования спорного земельного участка, предполагающий деятельность по ведению личного подсобного хозяйства, производству и переработке сельскохозяйственной продукции для личных целей, наличием охранной зоны нефтепровода не умаляется т ограничения по строительству жилого дома не могут квалифицироваться как существенное изменение обстоятельств и условий договора купли-продажи, не являются основанием для отмены решения суда.
В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно условий, перечисленных в п. п. 1 - 4 п. 2 ст. 451 ГК РФ.
Для истца невозможность строительства жилого дома и вспомогательных строений, высадка деревьев и кустарников на спорном земельном участке в связи с расположением его в 150 метровой зоне минимально допустимых расстояний от оси магистрального трубопровода второго класса, является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, в котором указано об отсутствии каких-либо ограничений в пользовании участком, так как истец в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.
Отсутствие в договоре указаний на то, что покупатель намерен использовать земельный участок для строительство дома, не является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований. Учитывая расположение земельного участка в границах населенного пункта, его целевое назначение - для ведения личного подсобного хозяйства - истец в силу закона был вправе возводить жилой дом, хозяйственные постройки, высаживать деревья и кустарники, выращивать сельскохозяйственную продукцию.
Невозможность строительства дома, хозяйственных построек, выращивание деревьев и кустарников, существенно ограничивает права истца на использование спорного земельного участка, так как с учетом имеющихся ограничений на нем возможно выращивать только овощи, ягоды, зерно, фактически использовать только для огородничества. Как следует из пояснений истца, его представителя в суде апелляционной инстанции, не опровергнутых ответчиком, и с которыми согласна судебная коллегия, земельный участок для выращивания такой сельскохозяйственной продукции
При приобретении земельного участка истец проявил определенную степень заботливости и осмотрительности, какая требовалась по характеру договора, участок был осмотрен, но определить расположение участка в зоне минимально допустимых расстояний от оси магистрального трубопровода визуальным было невозможно.
Доводы апелляционной жалобы истца о том, что с О. подлежат взысканию убытки в виде процентов по целевому кредитному договору в размере *** руб. уплаченные с даты направления истцом ответчику уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора купли-продажи (с апреля 2014 года), так как они являются прямым следствием неисполнения им требования о расторжении договора купли-продажи и возврате истцу цены этого договора, не состоятельны, повторяют доводы искового заявления, которые были предметом рассмотрения судом первой инстанции и им дана соответствующая правовая оценка.
В соответствии с п. 1 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (п. 2 ст. 15).
Для возмещения убытков истец должен представить доказательства их наличия в заявленном размере, доказать вину ответчика в причинении убытков, а также причинную связь между возникновением убытков и действиями ответчика.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что приобретение спорного земельного участка частично за счет целевых кредитных средств не влечет для ответчика обязанность по уплате процентов по указанному договору, так как обязанность по уплате процентов возникла у истца на основании заключенного истцом самостоятельно кредитного договора с ОАО "Сбербанк России", плата за пользование кредитными средствами является самостоятельным финансовым обязательством истца и не связана с действиями ответчика. Указанный вывод основан на правильном применении норм материального права и фактических обстоятельствах, установленных судом.
Судебная коллегия полагает, что материалами дела не доказан факт причинения истцу убытков по вине ответчика.
Судебные расходы судом правильно распределены в соответствии со ст. 98 ГПК РФ.
Оснований для изменения или отмены решения суда судебная коллегия не усматривает.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Сосновского районного суда Челябинской области от 04 августа 2014 года оставить без изменения, апелляционные жалобы О., Ф.Я. без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)