Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 июня 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 02 июля 2014 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Коновалова С.А.,
судей Епифанцевой С.Ю., Огурцова Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания: Нетребской А.С.,
при участии в заседании:
от ЗАО "МегаполисСтрой": Фабричнова Ю.В., по доверенности от 17.02.2014; от Администрации городского округа Балашиха: Шмонин А.В., по доверенности от 21.04.2014 N 7,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ЗАО "МегаполисСтрой" на решение Арбитражного суда Московской области от 28 февраля 2014 года по делу N А41-44500/13, принятое судьей Шайдуллиной А.С. по заявлению ЗАО "МегаполисСтрой" к Администрации городского округа Балашиха о признании незаконным бездействия Администрации городского округа Балашиха и обязании заключить договор аренды земельного участка,
установил:
ЗАО "МегаполисСтрой" (далее - заявитель) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Администрации городского округа Балашиха (далее - заинтересованное лицо) с требованиями:
- 1. признать незаконным бездействие Администрации городского округа Балашиха, выразившееся в не заключении с ЗАО "МегаполисСтрой" договора аренды земельного участка площадью 2,80 га, кадастровый номер 50:15:0011002:50, расположенного по адресу: Московская область, г. Балашиха, мкр. Гагарина, входящего в состав земель населенных пунктов, на период проектирования и строительства многоэтажных жилых домов сроком на 1 год;
- 2. обязать Администрацию городского округа Балашиха, в двухнедельный срок с момента вступления решения суда в законную силу заключить с ЗАО "МегаполисСтрой" договор аренды земельного участка площадью 2, 80 га, кадастровый номер 50:15:0011002:50, расположенного по адресу: Московская область, г. Балашиха, мкр. Гагарина, входящего в состав земель населенных пунктов, на период проектирования и строительства многоэтажных жилых домов сроком на 1 год, содержащий все необходимые и существенные условии подобного договора.
Решением Арбитражного суда Московской области от 28 февраля 2014 года по настоящему делу в удовлетворении заявленных требований ЗАО "МегаполисСтрой" отказано.
Администрация представила в материалы дела отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения.
Стороны направили в судебное заседание своих представителей, которые поддержали доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее соответственно.
Десятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, изучив представленные в дело доказательства, заслушав представителей сторон, не находит оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, Главой Балашихинского района было принято постановление N 1440 от 28.09.2005 "О предоставлении в аренду земельного участка ЗАО "МегаполисСтрой".
В соответствии с п. 1 данного постановления Администрация г/о Балашиха обязуется предоставить ЗАО "МегаполисСтрой" в аренду земельный участок, площадью 2,80 га, расположенный по адресу: Московская область, г. Балашиха, мкр. Гагарина, входящий в состав земель населенных пунктов, на период проектирования и строительства многоэтажных жилых домов, сроком на 1 год. На ЗАО "МегаполисСтрой" была возложена обязанность оформить межевое дело.
Между заявителем и заинтересованным лицом 30.09.2005 был заключен договор аренды земельного участка N 1215.
Согласно п. 1 предметом договора являлся земельный участок, расположенный по адресу: Московская область, г. Балашиха, мкр. Гагарина, площадью 28 000 кв. м.
Срок договора аренды определен с 30.09.2005 г. по 29.09.2006 г.
Договор в установленном порядке не зарегистрирован.
Постановлением Главы городского округа Балашиха от 29.11.2006 г. N 1691/5 продлен срок договора аренды на 1 год. Указанным постановлением на ЗАО "МегаполисСтрой" возложена обязанность по оформлению кадастрового плана земельного участка и регистрации в УФРС по МО соглашения о продлении срока действия договора аренды земельного участка N 1215 от 30.09.2005 г.
Сторонами подписано дополнительное соглашение на 2006 г.
Соглашением от 16.04.20007 г. продлен срок действия договора N 1215 на один год.
Определением Арбитражного суда Московской области от 10.12.2009 г. по делу N А41-21105/09 утверждено мировое соглашение о порядке выплаты задолженности по договору аренды земельного участка по договору N 1215 за период с 4 квартала 2006 г. по 1 квартал 2009 г.
Согласно кадастровому паспорту от 25.07.2013 N МО-13/ЗВ-893508 земельный участок, являющийся предметом договора аренды, с кадастровым номером 50:15:0011002:50, расположенный по адресу: Московская область, г. Балашиха, мкр. Гагарина, площадью: 28000 +/- 59 кв. м, категория земель и вид разрешенного использования не установлены, поставлен на кадастровый учет 27.03.2013.
Заявитель обратился в Администрацию городского округа Балашиха с заявлением от 29.07.2013 о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:15:0011002:50 (том 1 л.д. 12).
К заявлению были приложены: заверенная надлежащим образом копия постановления от 28.09.2005 г. N 1440 и кадастровый паспорт земельного участка, а также уставные и регистрационные документы ЗАО "МегаполисСтрой", Кадастровый номер испрашиваемого участка 50:15:0011002:50.
Согласно представленной заинтересованным лицом выписке из протокола заседания комиссии при Администрации городского округа Балашиха по градостроительному регулированию и земельным отношениям N 23 от 15.08.2013 г. рассмотрение вопроса о предоставлении земельного участка под строительство многоэтажных жилых домов отложено до утверждения проекта корректировки генерального плана городского округа Балашиха.
Письмом от 23.08.2013 Администрация городского округа Балашиха направила в адрес ЗАО "МегаполисСтрой" уведомление о рассмотрений обращений на заседании комиссии при Администрации городского округа Балашиха по градостроительному регулированию и земельным отношениям.
Посчитав указанное бездействие Администрации незаконным, ЗАО "МегаполисСтрой" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, указал следующее.
В силу ст. 198 АПК РФ, Граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
По смыслу части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ для признания ненормативного акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие ненормативного правового акта, решений, действий (бездействия) закону и нарушение актом, решениями, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.
В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно совместному Постановлению Пленума ВАС РФ и Пленума ВС РФ от 01.07.1996 N 6/8, основанием для признания ненормативного правового акта недействительным, решений, действий (бездействия) незаконными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Пунктом 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса РФ" (далее - Федеральный закон N 191-ФЗ) Земельный кодекс РФ дополнен статьей 30.1 "Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности", в пунктах 1 и 2 которой установлено, что земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта; продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случая, установленного пунктом 27 статьи 38.1 ЗК РФ.
Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации внесен ряд изменений, в том числе изложен в новой редакции пункт 15 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в соответствии с которым до 30.12.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено соглашением, заключенным таким лицом с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления при одновременном соблюдении следующих условий: соглашение заключено с таким лицом до 30.12.2004; соглашением предусмотрены осуществление таким лицом передачи жилых помещений, снос объектов капитального строительства либо строительство объектов коммунальной или социальной инфраструктуры и на момент заключения договора аренды земельного участка в соответствии с настоящим пунктом указанные обязательства выполнены полностью (абзацы 1 - 3).
В своей апелляционной жалобе заявитель указывает, что Постановлением Администрации обществу до вступления вышеуказанных изменений в законодательство уже был предоставлен земельный участок. Соответственно, общество полагает, что вступившие в законную силу изменения в законодательство к правоотношениям по заключению договора аренды не применимы.
Однако, обществом не учтено, что до 01.03.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01.10.2005, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.
В случае, если в соответствии с Земельным кодексом РФ частично или полностью выполнены процедуры по выбору земельного участка для строительства, но до 01.10.2005 не принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, такой земельный участок не может быть предоставлен для жилищного строительства в аренду или собственность без проведения аукциона (абзацы 4 и 5).
Таким образом, предоставление земельного участка для жилищного строительства без проведения торгов после 01.10.2005 (даты вступления в силу статьи 30.1 ЗК РФ) возможно до 01.03.2007, если решение о предварительном согласовании места размещения объекта принято до 01.10.2005 либо до 30.12.2007 при наличии соглашения, заключенного до 30.12.2004.
Решение о предварительном согласовании места размещения объекта истцом в материалы дела не представлено, представитель истца затруднился пояснить наличие у ЗАО "МегаполисСтрой" данного документа.
В соответствии с пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 12.12.2011) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до 1 марта 2007. земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 1 октября 2005 года, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.
В данном случае земельный участок был предоставлен в аренду для строительства многоэтажного жилого дома на основании Постановления Главы городского округа от 28.09.2005 г.
Договор аренды земельного участка N 1215 заключен 30.09.2005.
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
На основании ч. 2 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
Согласно ст. 7, 14 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (в редакции, действовавшей на момент подписания договора от 22.08.2006) государственному кадастровому учету подлежат земельные участки, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков. Моментом возникновения или моментом прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель.
В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 04.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в п. 7 - 21 ч. 2 ст. 7 названного Закона сведений об объекте недвижимости.
Описание местоположения границ земельного участка является сведениями об уникальных характеристиках объекта недвижимости и вносится в государственный кадастр недвижимости. Исходя из смысла названных положений, земельный участок может выступать в качестве объекта аренды по договору при наличии в нем сведений о размере земельного участка и приложении к договору его кадастрового плана с описанием границ (п. 3 ч. 1 ст. 7 данного Закона).
Судом первой инстанции установлено, что договор аренды N 1215 от 30.09.2005 заключенный между сторонами в нарушение требований пункта 1 статьи 432 и пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, земельный участок не прошел кадастровый учет, соответственно, предмет договора является несогласованным, а договор - незаключенным.
С 01.10.2005 вступили в силу изменения, внесенные в Земельный кодекс РФ, статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации", в соответствии с которыми земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта (статья 30.1 Земельного кодекса РФ).
При этом в силу пункта 2 статьи 30.1 Земельного кодекса РФ продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 названного Кодекса.
Данное положение вступило в силу с 01 октября 2005 года.
Следовательно, после 01 октября 2005 года возможность приобретения земельного участка для жилищного строительства без торгов утрачена на основании статей 30.1 и 30.2 ЗК РФ.
Постановлениями Администрации городского округа Балашиха с 2005 года на заявителя возлагалась обязанность провести и кадастровый учет земельного участка и регистрацию договора. Указанные распоряжения заявителем своевременно не исполнялись.
Земельный участок, ранее предоставленный заявителю, был поставлен на кадастровый учет более 7 лет спустя.
Судом первой инстанции было истребовано кадастровое дело на земельный участок с кадастровым номером 50:15:0011002:50.
Письмом ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Московской области сообщило о том, что кадастровое дело на земельный участок с кадастровым номером 50:15:0011002:50 не формировалось.
Межевой план заявителем не представлен.
Таким образом, на момент обращения заявителя возможность приобретения земельного участка для жилищного строительства без торгов утрачена на основании статей 30.1 и 30.2 ЗК РФ, основания для возложения на заинтересованное лицо обязанности по предоставлению земельного участка под строительство без проведения торгов отсутствуют.
Таким образом, приведенные в апелляционной жалобе доводы не могут являться основанием к отмене принятого судом решения.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 28 февраля 2014 года по делу N А41-44500/13 оставить без изменения, апелляционную жалобу ЗАО "МегаполисСтрой" - без удовлетворения.
Председательствующий
С.А.КОНОВАЛОВ
Судьи
С.Ю.ЕПИФАНЦЕВА
Н.А.ОГУРЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.07.2014 ПО ДЕЛУ N А41-44500/13
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 июля 2014 г. по делу N А41-44500/13
Резолютивная часть постановления объявлена 26 июня 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 02 июля 2014 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Коновалова С.А.,
судей Епифанцевой С.Ю., Огурцова Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания: Нетребской А.С.,
при участии в заседании:
от ЗАО "МегаполисСтрой": Фабричнова Ю.В., по доверенности от 17.02.2014; от Администрации городского округа Балашиха: Шмонин А.В., по доверенности от 21.04.2014 N 7,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ЗАО "МегаполисСтрой" на решение Арбитражного суда Московской области от 28 февраля 2014 года по делу N А41-44500/13, принятое судьей Шайдуллиной А.С. по заявлению ЗАО "МегаполисСтрой" к Администрации городского округа Балашиха о признании незаконным бездействия Администрации городского округа Балашиха и обязании заключить договор аренды земельного участка,
установил:
ЗАО "МегаполисСтрой" (далее - заявитель) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Администрации городского округа Балашиха (далее - заинтересованное лицо) с требованиями:
- 1. признать незаконным бездействие Администрации городского округа Балашиха, выразившееся в не заключении с ЗАО "МегаполисСтрой" договора аренды земельного участка площадью 2,80 га, кадастровый номер 50:15:0011002:50, расположенного по адресу: Московская область, г. Балашиха, мкр. Гагарина, входящего в состав земель населенных пунктов, на период проектирования и строительства многоэтажных жилых домов сроком на 1 год;
- 2. обязать Администрацию городского округа Балашиха, в двухнедельный срок с момента вступления решения суда в законную силу заключить с ЗАО "МегаполисСтрой" договор аренды земельного участка площадью 2, 80 га, кадастровый номер 50:15:0011002:50, расположенного по адресу: Московская область, г. Балашиха, мкр. Гагарина, входящего в состав земель населенных пунктов, на период проектирования и строительства многоэтажных жилых домов сроком на 1 год, содержащий все необходимые и существенные условии подобного договора.
Решением Арбитражного суда Московской области от 28 февраля 2014 года по настоящему делу в удовлетворении заявленных требований ЗАО "МегаполисСтрой" отказано.
Администрация представила в материалы дела отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения.
Стороны направили в судебное заседание своих представителей, которые поддержали доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее соответственно.
Десятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, изучив представленные в дело доказательства, заслушав представителей сторон, не находит оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, Главой Балашихинского района было принято постановление N 1440 от 28.09.2005 "О предоставлении в аренду земельного участка ЗАО "МегаполисСтрой".
В соответствии с п. 1 данного постановления Администрация г/о Балашиха обязуется предоставить ЗАО "МегаполисСтрой" в аренду земельный участок, площадью 2,80 га, расположенный по адресу: Московская область, г. Балашиха, мкр. Гагарина, входящий в состав земель населенных пунктов, на период проектирования и строительства многоэтажных жилых домов, сроком на 1 год. На ЗАО "МегаполисСтрой" была возложена обязанность оформить межевое дело.
Между заявителем и заинтересованным лицом 30.09.2005 был заключен договор аренды земельного участка N 1215.
Согласно п. 1 предметом договора являлся земельный участок, расположенный по адресу: Московская область, г. Балашиха, мкр. Гагарина, площадью 28 000 кв. м.
Срок договора аренды определен с 30.09.2005 г. по 29.09.2006 г.
Договор в установленном порядке не зарегистрирован.
Постановлением Главы городского округа Балашиха от 29.11.2006 г. N 1691/5 продлен срок договора аренды на 1 год. Указанным постановлением на ЗАО "МегаполисСтрой" возложена обязанность по оформлению кадастрового плана земельного участка и регистрации в УФРС по МО соглашения о продлении срока действия договора аренды земельного участка N 1215 от 30.09.2005 г.
Сторонами подписано дополнительное соглашение на 2006 г.
Соглашением от 16.04.20007 г. продлен срок действия договора N 1215 на один год.
Определением Арбитражного суда Московской области от 10.12.2009 г. по делу N А41-21105/09 утверждено мировое соглашение о порядке выплаты задолженности по договору аренды земельного участка по договору N 1215 за период с 4 квартала 2006 г. по 1 квартал 2009 г.
Согласно кадастровому паспорту от 25.07.2013 N МО-13/ЗВ-893508 земельный участок, являющийся предметом договора аренды, с кадастровым номером 50:15:0011002:50, расположенный по адресу: Московская область, г. Балашиха, мкр. Гагарина, площадью: 28000 +/- 59 кв. м, категория земель и вид разрешенного использования не установлены, поставлен на кадастровый учет 27.03.2013.
Заявитель обратился в Администрацию городского округа Балашиха с заявлением от 29.07.2013 о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:15:0011002:50 (том 1 л.д. 12).
К заявлению были приложены: заверенная надлежащим образом копия постановления от 28.09.2005 г. N 1440 и кадастровый паспорт земельного участка, а также уставные и регистрационные документы ЗАО "МегаполисСтрой", Кадастровый номер испрашиваемого участка 50:15:0011002:50.
Согласно представленной заинтересованным лицом выписке из протокола заседания комиссии при Администрации городского округа Балашиха по градостроительному регулированию и земельным отношениям N 23 от 15.08.2013 г. рассмотрение вопроса о предоставлении земельного участка под строительство многоэтажных жилых домов отложено до утверждения проекта корректировки генерального плана городского округа Балашиха.
Письмом от 23.08.2013 Администрация городского округа Балашиха направила в адрес ЗАО "МегаполисСтрой" уведомление о рассмотрений обращений на заседании комиссии при Администрации городского округа Балашиха по градостроительному регулированию и земельным отношениям.
Посчитав указанное бездействие Администрации незаконным, ЗАО "МегаполисСтрой" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, указал следующее.
В силу ст. 198 АПК РФ, Граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
По смыслу части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ для признания ненормативного акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие ненормативного правового акта, решений, действий (бездействия) закону и нарушение актом, решениями, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.
В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно совместному Постановлению Пленума ВАС РФ и Пленума ВС РФ от 01.07.1996 N 6/8, основанием для признания ненормативного правового акта недействительным, решений, действий (бездействия) незаконными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Пунктом 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса РФ" (далее - Федеральный закон N 191-ФЗ) Земельный кодекс РФ дополнен статьей 30.1 "Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности", в пунктах 1 и 2 которой установлено, что земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта; продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случая, установленного пунктом 27 статьи 38.1 ЗК РФ.
Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации внесен ряд изменений, в том числе изложен в новой редакции пункт 15 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в соответствии с которым до 30.12.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено соглашением, заключенным таким лицом с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления при одновременном соблюдении следующих условий: соглашение заключено с таким лицом до 30.12.2004; соглашением предусмотрены осуществление таким лицом передачи жилых помещений, снос объектов капитального строительства либо строительство объектов коммунальной или социальной инфраструктуры и на момент заключения договора аренды земельного участка в соответствии с настоящим пунктом указанные обязательства выполнены полностью (абзацы 1 - 3).
В своей апелляционной жалобе заявитель указывает, что Постановлением Администрации обществу до вступления вышеуказанных изменений в законодательство уже был предоставлен земельный участок. Соответственно, общество полагает, что вступившие в законную силу изменения в законодательство к правоотношениям по заключению договора аренды не применимы.
Однако, обществом не учтено, что до 01.03.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01.10.2005, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.
В случае, если в соответствии с Земельным кодексом РФ частично или полностью выполнены процедуры по выбору земельного участка для строительства, но до 01.10.2005 не принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, такой земельный участок не может быть предоставлен для жилищного строительства в аренду или собственность без проведения аукциона (абзацы 4 и 5).
Таким образом, предоставление земельного участка для жилищного строительства без проведения торгов после 01.10.2005 (даты вступления в силу статьи 30.1 ЗК РФ) возможно до 01.03.2007, если решение о предварительном согласовании места размещения объекта принято до 01.10.2005 либо до 30.12.2007 при наличии соглашения, заключенного до 30.12.2004.
Решение о предварительном согласовании места размещения объекта истцом в материалы дела не представлено, представитель истца затруднился пояснить наличие у ЗАО "МегаполисСтрой" данного документа.
В соответствии с пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 12.12.2011) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до 1 марта 2007. земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 1 октября 2005 года, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.
В данном случае земельный участок был предоставлен в аренду для строительства многоэтажного жилого дома на основании Постановления Главы городского округа от 28.09.2005 г.
Договор аренды земельного участка N 1215 заключен 30.09.2005.
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
На основании ч. 2 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
Согласно ст. 7, 14 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (в редакции, действовавшей на момент подписания договора от 22.08.2006) государственному кадастровому учету подлежат земельные участки, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков. Моментом возникновения или моментом прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель.
В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 04.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в п. 7 - 21 ч. 2 ст. 7 названного Закона сведений об объекте недвижимости.
Описание местоположения границ земельного участка является сведениями об уникальных характеристиках объекта недвижимости и вносится в государственный кадастр недвижимости. Исходя из смысла названных положений, земельный участок может выступать в качестве объекта аренды по договору при наличии в нем сведений о размере земельного участка и приложении к договору его кадастрового плана с описанием границ (п. 3 ч. 1 ст. 7 данного Закона).
Судом первой инстанции установлено, что договор аренды N 1215 от 30.09.2005 заключенный между сторонами в нарушение требований пункта 1 статьи 432 и пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, земельный участок не прошел кадастровый учет, соответственно, предмет договора является несогласованным, а договор - незаключенным.
С 01.10.2005 вступили в силу изменения, внесенные в Земельный кодекс РФ, статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации", в соответствии с которыми земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта (статья 30.1 Земельного кодекса РФ).
При этом в силу пункта 2 статьи 30.1 Земельного кодекса РФ продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 названного Кодекса.
Данное положение вступило в силу с 01 октября 2005 года.
Следовательно, после 01 октября 2005 года возможность приобретения земельного участка для жилищного строительства без торгов утрачена на основании статей 30.1 и 30.2 ЗК РФ.
Постановлениями Администрации городского округа Балашиха с 2005 года на заявителя возлагалась обязанность провести и кадастровый учет земельного участка и регистрацию договора. Указанные распоряжения заявителем своевременно не исполнялись.
Земельный участок, ранее предоставленный заявителю, был поставлен на кадастровый учет более 7 лет спустя.
Судом первой инстанции было истребовано кадастровое дело на земельный участок с кадастровым номером 50:15:0011002:50.
Письмом ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Московской области сообщило о том, что кадастровое дело на земельный участок с кадастровым номером 50:15:0011002:50 не формировалось.
Межевой план заявителем не представлен.
Таким образом, на момент обращения заявителя возможность приобретения земельного участка для жилищного строительства без торгов утрачена на основании статей 30.1 и 30.2 ЗК РФ, основания для возложения на заинтересованное лицо обязанности по предоставлению земельного участка под строительство без проведения торгов отсутствуют.
Таким образом, приведенные в апелляционной жалобе доводы не могут являться основанием к отмене принятого судом решения.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 28 февраля 2014 года по делу N А41-44500/13 оставить без изменения, апелляционную жалобу ЗАО "МегаполисСтрой" - без удовлетворения.
Председательствующий
С.А.КОНОВАЛОВ
Судьи
С.Ю.ЕПИФАНЦЕВА
Н.А.ОГУРЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)