Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 июля 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 июля 2014 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ткаченко Э.В.,
судей Ячменева Г.Г., Желтоухова Е.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куклиной Ю.О., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Ильина Владимира Артемовича на не вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Иркутской области от 21 апреля 2014 года по делу N А19-640/2014 по заявлению Администрации Усть-Кутского муниципального образования к индивидуальному предпринимателю Ильину Владимиру Артемовичу о расторжении договора и взыскании 10 284 руб. 64 коп.
с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Открытого акционерного общества "Верхнечонскнефтегаз", Общества с ограниченной ответственностью "Байкальские ЭнергоСберегающие Технологии" (суд первой инстанции: Капустенская Е.Ф.)
при участии в судебном заседании:
от истца - Лысенко О.С., представителя по доверенности от 14.03.2014,
от ответчика - Кожеурова В.В., представителя по доверенности от 08.08.2013,
от третьих лиц - не было,
установил:
Администрация Усть-Кутского муниципального образования (ОГРН 1023802085053, ИНН 3818009263; место нахождения: 666793, Иркутская область, г. Усть-Кут, ул. Халтурина, 52; далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Иркутской области с иском к индивидуальному предпринимателю Ильину Владимиру Артемовичу (ОГРНИП 304380804300140, ИНН 380800502305, место нахождения: г. Иркутск; далее -ответчик, предприниматель Ильин В.А.) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N 174 от 24.07.2006 за период с 01.06.2012 по 30.11.2013 в размере 3 304 руб. 68 коп., пени за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 20.02.2013 по 15.11.2013 в размере 6 979 руб. 96 коп., о расторжении договора аренды земельного участка N 174 от 24.07.2006.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены: Открытое акционерное общество "Верхнечонскнефтегаз" (ОГРН 1023801017580, ИНН 3808079367, 664050, г. Иркутск, ул. Байкальская, 295), Общество с ограниченной ответственностью "Байкальские ЭнергоСберегающие Технологии" (ОГРН 1093801001392, ИНН 3801101775, 664540, Иркутская область, с. Хомутово, ул. Колхозная, 58).
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 21 апреля 2014 года исковые требования о расторжении договора удовлетворены. Производство по делу в частит требований о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.06.2012 по 30.11.2013 в размере 3 304 руб. 68 коп., пени за период с 20.02.2013 по 15.11.2013 в размере 6 979 руб. 96 коп. прекращено в связи с отказом истца от иска в данной части.
Основанием для удовлетворения исковых требований послужил вывод суда первой инстанции о доказанности истцом оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка в соответствии со статьей 450, пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса РФ, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ.
Суд установил, что ответчиком нарушались условия договора и арендная плата не оплачивалась на протяжении длительного времени, истец не получал доходов, на которые был вправе рассчитывать при заключении договора. При этом факт устранения арендатором нарушения (погашение задолженности по арендной плате) до принятия судом решения по делу, не лишает права арендодателя прав требовать расторжения договора аренды.
Суд также признал обоснованными доводы истца о наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка в связи с тем, что ответчик использует земельный участок не по целевому назначению.
Ответчик, не согласившись с решением суда первой инстанции, обжаловал его в апелляционном порядке, поставив вопрос об отмене решения суда первой инстанции и принятии по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка, по мотивам неправильного применения судом норм материального права, а также несоответствия выводов суда обстоятельствам дела.
Заявитель апелляционной жалобы, оспаривая вывод суда о допущенных арендатором существенных нарушениях условий договора, влекущих расторжение договора, указывает, что не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
По мнению ответчика, арендная плата в сумме 3 304 руб. 68 коп., за взысканием которой истец обратился в суд, не является значительной, чтобы предположить, что Администрация понесла весомый ущерб и в значительной степени лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Соразмерной ответственностью за нарушение срока внесения арендной платы в соответствии с условиями договора является начисление и уплата пени. Предприниматель в полном объеме уплатил арендную плату и неустойку по договору. Доказательств, в том числе, наличия ущерба в большем размере, истцом не представлено.
Вместе с тем, ответчик в связи с расторжением договора аренды земельного участка несет значительные убытки, связанные с осуществляемой на нем деятельностью. В материалы дела представлен договор N 0712 на поставку оборудования от 01.08.2013, согласно которому ЗАО "РЕОТЕК" (г. Москва) поставляет комплект оборудования "Установка нефтеперерабатывающая малогабаритная Н-60" на общую сумму 25 000 000 руб. Предприниматель Ильин В.А. имеет иные долгосрочные обязательства, связанные с оказанием услуг на спорном земельном участке.
Оспаривая выводы суда о недоказанности использования земельного участка в соответствии с целевым назначением, заявитель апелляционной жалобы указывает, что, исходя из целевого назначения земельного участка, получение каких-либо разрешений на строительство не требуется. При этом предприниматель представил в материалы дела доказательства использования земельного участка в соответствии с целевым назначением: договор подряда N 16/0505.05.2012, акт приемки выполненных работ по форме N КС-2 от 21.07.2012 N 1, справку о стоимости выполненных работ и затрат по форме КС-3 от 21.07.2012 N 1, договор аренды резервуаров и оказания услуг по хранению нефтепродуктов N 13/5 от 19.09.2013, акты приема-передачи отходов, хранение которых осуществляет ответчик. Данным доказательствам судом оценка не дана.
В отзыве на апелляционную жалобу Администрация доводы апелляционной жалобы оспорила, полагая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, подлежащим оставлению без изменения.
Третьи лица отзывы на апелляционную жалобу не представили.
О месте и времени судебного заседания стороны извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 20.06.2014.
Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте слушания дела, своих представителей для участия в судебном заседании не направили.
В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель ответчика доводы, приведенные в апелляционной жалобе, поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований Администрации о расторжении договора аренды земельного участка.
Представитель истца полагала апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по мотивам, приведенным в отзыве на апелляционную жалобу, просила решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Администрацией Усть-Кутского муниципального образования (арендодатель) и Открытым акционерным обществом "Верхнечонскнефтегаз" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 174 от 24.07.2006, в соответствии с в условиями которого, арендодатель предоставил по акту приема-передачи от 24.07.2006, а арендатор принял в аренду земельный участок, общей площадью 3, 12 га, кадастровый номер 38:18:080101:0019, под проектирование и строительство вспомогательных объектов нефтеналивного терминала.
Местоположение земельного участка: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Наименование ориентира ж/д мост через р. Лена, почтовый адрес ориентира Иркутская область, Усть-Кутский район, участки находятся примерно в 4 км и 3.6. км. от ориентира по направлению на восток (п. 1.1. договора).
В соответствии с п. 2.1. договора, срок аренды участка устанавливается на 10 лет, в связи с чем, договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной регистрационной службы по Иркутской области и Усть-Ордынскому Бурятскому автономному округу 23.11.2006 за N 38-38-14/011/2006-564.
10 сентября 2009 года между ОАО "Верхнечонскнефтегаз" и ООО "Байкальские ЭнергоСберегающие Технологии" был заключен договор уступки права аренды земельного участка общей площадью 3, 12 га, кадастровый номер 38:18:080101:0019.
Договор уступки права аренды земельного участка N 002/ВЧН-0426/09 от 10.09.2009 зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Иркутской области и Усть-Ордынскому Бурятскому автономному округу 27.10.2009 за N 38-38-14/003/2009-603.
Впоследствии, 29 марта 2012 года между ООО "Байкальские ЭнергоСберегающие Технологии" и предпринимателем Ильиным Владимиром Артемовичем заключен договор N 01 передачи прав и обязанностей по аренде земельного участка с кадастровым номером 38:18:080101:0019, в соответствии с условиями которого, ООО "Байкальские ЭнергоСберегающие Технологии" передало все права и обязанности, предусмотренные договором аренды земельного участка N 174 от 24.07.2006, заключенным между ОАО "Верхнечонскнефтегаз" и Администрацией Усть-Кутского муниципального образования, индивидуальному предпринимателю Ильину Владимиру Артемовичу.
Договор передачи прав и обязанностей по аренде земельного участка с кадастровым номером 38:18:080101:0019 от 29.03.2012 N 01 зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы кадастра и картографии по Иркутской области 21.04.2012 за N 38-38-14/003/2012-369.
Таким образом, арендатором по договору аренды земельного участка N 174 от 24.07.2006 является предприниматель Ильин Владимир Артемович.
В соответствии с условиями договора аренды земельного участка N 174 от 24.07.2006 арендатор принял на себя обязанности: 1) уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату; 2) использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.
Основанием для обращения в суд с иском послужили обстоятельства, связанные с тем, что ответчик данные обязательства по договору аренды земельного участка N 174 от 24.07.2006 не исполняет надлежаще, а именно, ответчик более года не вносил арендную плату, в связи с чем, у него образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.06.2012 по 30.11.2013 в размере 3 304 руб. 68 коп., а также использует земельный участок не по целевому назначению, что послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Иркутской области с исковыми требованиями о расторжении договора аренды земельного участка N 174 от 24.07.2006 (с учетом отказа в части требований о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.06.2012 по 30.11.2013 в размере 3 304 руб. 68 коп., пени за период с 20.02.2013 по 15.11.2013 в размере 6 979 руб. 96 коп.).
Суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции подлежащим оставлению без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, исходя из следующего.
Судом первой инстанции правильно установлены фактические обстоятельства по делу, верно применены нормы материального права.
Обязательственные правоотношения между истцом и ответчиком возникли из договора аренды земельного участка N 174 от 24.07.2006.
18 ноября 2013 года истцом в адрес ответчика было направлено уведомление о нарушении договорных обязательств по договору аренды земельного участка N 174 от 24.07.2006, в котором арендатор был извещен о необходимости оплаты задолженности по арендным платежам и пени, а также устранения нарушения, связанного с нецелевым использованием земельного участка в срок, не превышающий 15 дней с момента направления уведомления.
Уведомление о необходимости исполнения обязательств получено ответчиком 25.11.2013, что подтверждается представленным в материалы дела почтовым уведомлением.
5 декабря 2013 года истцом в адрес ответчика было направлено предложение о расторжении договора аренды земельного участка N 174 от 24.07.2006 в связи с нарушением обязательств по договору, в котором арендатору было предложено в добровольном порядке расторгнуть договор аренды.
Предложение о расторжении договора аренды земельного участка N 174 от 24.07.2006 получено ответчиком 10.12.2013, что подтверждается почтовым уведомлением.
Претензионный порядок и досудебный порядок предложения о расторжении договора, предусмотренный статьей 619, частью 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, истцом соблюден, из чего правильно исходил суд первой инстанции.
В силу статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации заключенный договор является основанием возникновения обязательства.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно положениям статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (пункты 1 и 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В обоснование исковых требований истец указал, что ответчик ненадлежаще исполняет принятые на себя обязательства, предусмотренные договором аренды: период просрочки внесения арендной платы составляет более 18 месяцев и земельный участок не используется в соответствии с целевым назначением, предусмотренным условиями договора аренды земельного участка N 174 от 24.07.2006.
Вывод суда первой инстанции о доказанности истцом оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка в связи с существенными нарушениями его условий ответчиком.
Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.
В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Пунктом 4.4.3. договора аренды N 174 от 24.07.2006 предусмотрено, что арендатор обязан уплачивать в размере и на условиях, установленных договором арендную плату.
Пункт 4.1.1. договора предусматривает право арендодателя досрочно расторгнуть договор аренды в случае не внесения арендной платы более чем за 6 месяцев.
Пунктом 4.4.2. договора аренды установлено, что арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.
В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
По смыслу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации нарушения условий договора арендатором, являющиеся основанием его расторжения, должны быть существенными.
Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Данное положение, как разъяснено в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса РФ и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Как следует из материалов дела и установлено судом, задолженность предпринимателя Ильина В.А. по арендной плате образовалась за период с 01.06.2012 по 30.11.2013 (то есть 18 месяцев) в размере 3 304 руб. 68 коп., пени за период с 20.02.2013 по 15.11.2013 в размере 6 979 руб. 96 коп. Задолженность оплачена ответчиком 03.02.2014.
Несмотря на незначительный размер арендной платы в год, составляющей 3 304 руб. 70 коп., (при этом, данная сумма разбита поквартальной оплатой) ответчик не представил какого-либо обоснования неоплаты арендной платы по договору аренды земельного участка N 174 от 24.07.2006 до подачи иска в суд. При этом, ответчик не отрицал, что в ноябре 2013 года им было получено предупреждение о добровольном исполнении договора, а, впоследствии, в декабре 2013 года - предложение о расторжении договора.
Арендная плата была оплачена ответчиком только в феврале 2014 года после обращения истца в Арбитражный суд Иркутской области с настоящими исковыми требованиями и принятия иска судом 23.01.2014 к производству.
Доказательства того, что ответчиком предпринимались меры по погашению задолженности сразу после получения уведомления арендодателя о необходимости погасить задолженность, в материалах дела отсутствуют.
Судом первой инстанции установлено систематическое нарушение ответчиком сроков по внесению арендной платы, что свидетельствует о недобросовестном отношении арендатора к своим обязанностям, в связи с чем суд пришел к правильному выводу о существенном нарушении предпринимателем Ильиным В.А. условий договора аренды N 174 от 24.06.2006.
Судом первой инстанции дана надлежащая оценка доводам ответчика, изложенным также в апелляционной жалобе, относительно того, что расторжение договора является крайней мерой, а неуплата 3 304 руб. 68 коп. не является значительной для Администрации, в связи с чем оснований для вывода о существенном нарушении ответчиком условий договора аренды земельного участка не имелось.
Учитывая категорическую позицию истца и поведение ответчика в ходе соблюдения истцом досудебного порядке урегулирования спора, суд первой инстанции исходил из необходимости установления баланса интересов сторон (продолжение договорных отношений существенно нарушает экономические интересы арендодателя) и того, что нарушение ответчиком договора является длительным и систематическим.
Принимая во внимание, что ответчиком нарушались условия договора и арендная плата не оплачивалась на протяжении длительного времени (при этом ответчик не отреагировал на предъявленные в его адрес претензии), истец не получал доходов, на которые вправе был рассчитывать при заключении договора.
Суд апелляционной инстанции соглашается с судом первой инстанции в том, что указанное нарушение условий договора является существенным, а потому достаточным основанием для расторжения договора в соответствии со статьей 450, пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ.
В соответствии с пунктом 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.01.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" судам следует учитывать, что даже после уплаты арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
При таких обстоятельствах, факт устранения арендатором нарушения (погашение им задолженности по арендной плате) до принятия судом решения по делу, не лишает арендодателя права требовать расторжении договора аренды.
Данная позиция соответствует правовым подходам, выраженным в постановлениях Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 21.10.2013 по делу N А19-2223/2013, Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 06.11.2013по делу N А65-2223/2013, Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11.07.2013 по делу N А67-1012/2012, Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2014 по делу N А157-15138/2013.
Доводы ответчика о возникновении у предпринимателя Ильина В.А. значительных убытков, связанных с невозможностью осуществления деятельности на спорном земельном участке, не имеют правового значения для рассмотрения настоящего спора и не подтверждают отсутствие оснований для расторжения договора.
Дополнительным основанием для расторжения договора истец указал то обстоятельство, что ответчик использует земельный участок не по его целевому назначению, в подтверждение чего представил акт осмотра б/н от 11.10.2013.
Пунктом 4.4.2. договора аренды установлено, что арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.
В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды N 174 земельный участок предоставлен под проектирование и строительство вспомогательных объектов нефтеналивного терминала.
Согласно акту осмотра от 11.10.2013 следует, что комиссией Администрации установлено, что на земельном участке, предоставленном под проектирование и строительство нефтеналивного терминала, работы не ведутся, инженерно-геологические, топогеодезические и земляные работы не проводились, здания и сооружения на участке отсутствуют, ограждение земельного участка отсутствует. Сооружения на участке: Приблизительно в центре участка расположено сооружение - наземный резервуар вертикальный из металла серого цвета, на внешний вид неэксплуатируемое долгое время; полуразрушенное нежилое строение ориентировочно из бетона, не имеющее дверей и окон, площадью примерно 9 кв. м; полуразрушенное нежилое строение из бруса, площадью ориентировочно 12 кв. м; полуразрушенное нежилое сооружение из досок площадью ориентировочно 1 кв. м. Ограждение земельного участка отсутствует, фундаменты, котлованы отсутствуют. Обваловывания грунта вокруг резервуара отсутствует. Нефтеналивное оборудование, необходимое для функционирования нефтеналивного терминала, отсутствует.
Судом первой инстанции обоснованно отклонены ссылки ответчика на то, что данный акт осмотра не отражает в полной мере фактические обстоятельства его использования по назначению.
Суд апелляционной инстанции, отклоняя доводы заявителя апелляционной жалобы относительно использования спорного земельного участка в соответствии с его целевым назначением, исходит из того, что данные обстоятельства в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации соответствующими доказательствами не подтверждены. Обстоятельства, установленные при осмотре земельного участка 11.10.2013, ответчиком не опровергнуты.
Доказательств в подтверждение фактов проектирования и строительства на земельном участке объектов в соответствии с договором аренды земельного участка N 174 от 24.07.2006 и видом разрешенного использования земельного участка ответчиком не представлено.
При этом нефтеналивной терминал является линейным объектом, строительство которого осуществляется в соответствии с требованиями законодательства. Из письма главы муниципального образования "город Усть-Кут" N ГП-2611 от 21.10.2013 следует, что предпринимателю Ильину В.А. разрешение на строительство не выдавалось. Доказательств того, что ответчик предпринимал меры для получения разрешения на строительство, не представлено.
Предприниматель, ссылаясь в подтверждение доводов о целевом использовании земельного участка, на договор N 0712 на поставку оборудования от 01.08.2013, согласно которому ЗАО "РЕОТЕК" (г. Москва) поставляет комплект оборудования "Установка нефтеперерабатывающая малогабаритная Н-60" на общую сумму 25 000 000 руб., документов, подтверждающих его фактическое исполнение, в материалы дела не представил.
Представленные в материал дела договор подряда N 16/0505.05.2012, акт приемки выполненных работ по форме N КС-2 от 21.07.2012 N 1, справка о стоимости выполненных работ и затрат по форме КС-3 от 21.07.2012 N 1, договор аренды резервуаров и оказания услуг по хранению нефтепродуктов N 13/5 от 19.09.2013, акты приема-передачи отходов не свидетельствуют о том, что предпринимателем земельный участок используется в соответствии с целевым назначением, в связи с чем ссылка на них судом апелляционной инстанции отклонятся.
При установленных по делу обстоятельствах и действующем правовом регулировании суд первой инстанции пришел к правильному выводу о доказанности истцом оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка, что послужило основанием для удовлетворения требования истца. Доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают правильных выводов суда первой инстанции.
Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка. Судом апелляционной инстанции оснований для признания выводов суда первой инстанции необоснованными не установлено.
Прекращение производства по делу в части требований о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.06.2012 по 30.11.2013 в размере 3304 руб. 68 коп., пени за период с 20.02.2013 по 15.11.2013 в размере 6 979 руб. 96 коп., в связи с отказом от иска в данной части, апелляционный суд полагает законным и обоснованным, доводов и возражений в данной части заявителем апелляционной жалобы не приведено.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены, но не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта.
Основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, для отмены или изменения решения суда первой инстанции отсутствуют.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 21 апреля 2014 года по делу N А19-640/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение 2-х месяцев с даты принятия.
Председательствующий
Э.В.ТКАЧЕНКО
Судьи
Г.Г.ЯЧМЕНЕВ
Е.В.ЖЕЛТОУХОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.07.2014 ПО ДЕЛУ N А19-640/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 июля 2014 г. по делу N А19-640/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 16 июля 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 июля 2014 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ткаченко Э.В.,
судей Ячменева Г.Г., Желтоухова Е.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куклиной Ю.О., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Ильина Владимира Артемовича на не вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Иркутской области от 21 апреля 2014 года по делу N А19-640/2014 по заявлению Администрации Усть-Кутского муниципального образования к индивидуальному предпринимателю Ильину Владимиру Артемовичу о расторжении договора и взыскании 10 284 руб. 64 коп.
с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Открытого акционерного общества "Верхнечонскнефтегаз", Общества с ограниченной ответственностью "Байкальские ЭнергоСберегающие Технологии" (суд первой инстанции: Капустенская Е.Ф.)
при участии в судебном заседании:
от истца - Лысенко О.С., представителя по доверенности от 14.03.2014,
от ответчика - Кожеурова В.В., представителя по доверенности от 08.08.2013,
от третьих лиц - не было,
установил:
Администрация Усть-Кутского муниципального образования (ОГРН 1023802085053, ИНН 3818009263; место нахождения: 666793, Иркутская область, г. Усть-Кут, ул. Халтурина, 52; далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Иркутской области с иском к индивидуальному предпринимателю Ильину Владимиру Артемовичу (ОГРНИП 304380804300140, ИНН 380800502305, место нахождения: г. Иркутск; далее -ответчик, предприниматель Ильин В.А.) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N 174 от 24.07.2006 за период с 01.06.2012 по 30.11.2013 в размере 3 304 руб. 68 коп., пени за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 20.02.2013 по 15.11.2013 в размере 6 979 руб. 96 коп., о расторжении договора аренды земельного участка N 174 от 24.07.2006.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены: Открытое акционерное общество "Верхнечонскнефтегаз" (ОГРН 1023801017580, ИНН 3808079367, 664050, г. Иркутск, ул. Байкальская, 295), Общество с ограниченной ответственностью "Байкальские ЭнергоСберегающие Технологии" (ОГРН 1093801001392, ИНН 3801101775, 664540, Иркутская область, с. Хомутово, ул. Колхозная, 58).
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 21 апреля 2014 года исковые требования о расторжении договора удовлетворены. Производство по делу в частит требований о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.06.2012 по 30.11.2013 в размере 3 304 руб. 68 коп., пени за период с 20.02.2013 по 15.11.2013 в размере 6 979 руб. 96 коп. прекращено в связи с отказом истца от иска в данной части.
Основанием для удовлетворения исковых требований послужил вывод суда первой инстанции о доказанности истцом оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка в соответствии со статьей 450, пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса РФ, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ.
Суд установил, что ответчиком нарушались условия договора и арендная плата не оплачивалась на протяжении длительного времени, истец не получал доходов, на которые был вправе рассчитывать при заключении договора. При этом факт устранения арендатором нарушения (погашение задолженности по арендной плате) до принятия судом решения по делу, не лишает права арендодателя прав требовать расторжения договора аренды.
Суд также признал обоснованными доводы истца о наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка в связи с тем, что ответчик использует земельный участок не по целевому назначению.
Ответчик, не согласившись с решением суда первой инстанции, обжаловал его в апелляционном порядке, поставив вопрос об отмене решения суда первой инстанции и принятии по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка, по мотивам неправильного применения судом норм материального права, а также несоответствия выводов суда обстоятельствам дела.
Заявитель апелляционной жалобы, оспаривая вывод суда о допущенных арендатором существенных нарушениях условий договора, влекущих расторжение договора, указывает, что не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
По мнению ответчика, арендная плата в сумме 3 304 руб. 68 коп., за взысканием которой истец обратился в суд, не является значительной, чтобы предположить, что Администрация понесла весомый ущерб и в значительной степени лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Соразмерной ответственностью за нарушение срока внесения арендной платы в соответствии с условиями договора является начисление и уплата пени. Предприниматель в полном объеме уплатил арендную плату и неустойку по договору. Доказательств, в том числе, наличия ущерба в большем размере, истцом не представлено.
Вместе с тем, ответчик в связи с расторжением договора аренды земельного участка несет значительные убытки, связанные с осуществляемой на нем деятельностью. В материалы дела представлен договор N 0712 на поставку оборудования от 01.08.2013, согласно которому ЗАО "РЕОТЕК" (г. Москва) поставляет комплект оборудования "Установка нефтеперерабатывающая малогабаритная Н-60" на общую сумму 25 000 000 руб. Предприниматель Ильин В.А. имеет иные долгосрочные обязательства, связанные с оказанием услуг на спорном земельном участке.
Оспаривая выводы суда о недоказанности использования земельного участка в соответствии с целевым назначением, заявитель апелляционной жалобы указывает, что, исходя из целевого назначения земельного участка, получение каких-либо разрешений на строительство не требуется. При этом предприниматель представил в материалы дела доказательства использования земельного участка в соответствии с целевым назначением: договор подряда N 16/0505.05.2012, акт приемки выполненных работ по форме N КС-2 от 21.07.2012 N 1, справку о стоимости выполненных работ и затрат по форме КС-3 от 21.07.2012 N 1, договор аренды резервуаров и оказания услуг по хранению нефтепродуктов N 13/5 от 19.09.2013, акты приема-передачи отходов, хранение которых осуществляет ответчик. Данным доказательствам судом оценка не дана.
В отзыве на апелляционную жалобу Администрация доводы апелляционной жалобы оспорила, полагая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, подлежащим оставлению без изменения.
Третьи лица отзывы на апелляционную жалобу не представили.
О месте и времени судебного заседания стороны извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 20.06.2014.
Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте слушания дела, своих представителей для участия в судебном заседании не направили.
В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель ответчика доводы, приведенные в апелляционной жалобе, поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований Администрации о расторжении договора аренды земельного участка.
Представитель истца полагала апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по мотивам, приведенным в отзыве на апелляционную жалобу, просила решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Администрацией Усть-Кутского муниципального образования (арендодатель) и Открытым акционерным обществом "Верхнечонскнефтегаз" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 174 от 24.07.2006, в соответствии с в условиями которого, арендодатель предоставил по акту приема-передачи от 24.07.2006, а арендатор принял в аренду земельный участок, общей площадью 3, 12 га, кадастровый номер 38:18:080101:0019, под проектирование и строительство вспомогательных объектов нефтеналивного терминала.
Местоположение земельного участка: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Наименование ориентира ж/д мост через р. Лена, почтовый адрес ориентира Иркутская область, Усть-Кутский район, участки находятся примерно в 4 км и 3.6. км. от ориентира по направлению на восток (п. 1.1. договора).
В соответствии с п. 2.1. договора, срок аренды участка устанавливается на 10 лет, в связи с чем, договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной регистрационной службы по Иркутской области и Усть-Ордынскому Бурятскому автономному округу 23.11.2006 за N 38-38-14/011/2006-564.
10 сентября 2009 года между ОАО "Верхнечонскнефтегаз" и ООО "Байкальские ЭнергоСберегающие Технологии" был заключен договор уступки права аренды земельного участка общей площадью 3, 12 га, кадастровый номер 38:18:080101:0019.
Договор уступки права аренды земельного участка N 002/ВЧН-0426/09 от 10.09.2009 зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Иркутской области и Усть-Ордынскому Бурятскому автономному округу 27.10.2009 за N 38-38-14/003/2009-603.
Впоследствии, 29 марта 2012 года между ООО "Байкальские ЭнергоСберегающие Технологии" и предпринимателем Ильиным Владимиром Артемовичем заключен договор N 01 передачи прав и обязанностей по аренде земельного участка с кадастровым номером 38:18:080101:0019, в соответствии с условиями которого, ООО "Байкальские ЭнергоСберегающие Технологии" передало все права и обязанности, предусмотренные договором аренды земельного участка N 174 от 24.07.2006, заключенным между ОАО "Верхнечонскнефтегаз" и Администрацией Усть-Кутского муниципального образования, индивидуальному предпринимателю Ильину Владимиру Артемовичу.
Договор передачи прав и обязанностей по аренде земельного участка с кадастровым номером 38:18:080101:0019 от 29.03.2012 N 01 зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы кадастра и картографии по Иркутской области 21.04.2012 за N 38-38-14/003/2012-369.
Таким образом, арендатором по договору аренды земельного участка N 174 от 24.07.2006 является предприниматель Ильин Владимир Артемович.
В соответствии с условиями договора аренды земельного участка N 174 от 24.07.2006 арендатор принял на себя обязанности: 1) уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату; 2) использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.
Основанием для обращения в суд с иском послужили обстоятельства, связанные с тем, что ответчик данные обязательства по договору аренды земельного участка N 174 от 24.07.2006 не исполняет надлежаще, а именно, ответчик более года не вносил арендную плату, в связи с чем, у него образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.06.2012 по 30.11.2013 в размере 3 304 руб. 68 коп., а также использует земельный участок не по целевому назначению, что послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Иркутской области с исковыми требованиями о расторжении договора аренды земельного участка N 174 от 24.07.2006 (с учетом отказа в части требований о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.06.2012 по 30.11.2013 в размере 3 304 руб. 68 коп., пени за период с 20.02.2013 по 15.11.2013 в размере 6 979 руб. 96 коп.).
Суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции подлежащим оставлению без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, исходя из следующего.
Судом первой инстанции правильно установлены фактические обстоятельства по делу, верно применены нормы материального права.
Обязательственные правоотношения между истцом и ответчиком возникли из договора аренды земельного участка N 174 от 24.07.2006.
18 ноября 2013 года истцом в адрес ответчика было направлено уведомление о нарушении договорных обязательств по договору аренды земельного участка N 174 от 24.07.2006, в котором арендатор был извещен о необходимости оплаты задолженности по арендным платежам и пени, а также устранения нарушения, связанного с нецелевым использованием земельного участка в срок, не превышающий 15 дней с момента направления уведомления.
Уведомление о необходимости исполнения обязательств получено ответчиком 25.11.2013, что подтверждается представленным в материалы дела почтовым уведомлением.
5 декабря 2013 года истцом в адрес ответчика было направлено предложение о расторжении договора аренды земельного участка N 174 от 24.07.2006 в связи с нарушением обязательств по договору, в котором арендатору было предложено в добровольном порядке расторгнуть договор аренды.
Предложение о расторжении договора аренды земельного участка N 174 от 24.07.2006 получено ответчиком 10.12.2013, что подтверждается почтовым уведомлением.
Претензионный порядок и досудебный порядок предложения о расторжении договора, предусмотренный статьей 619, частью 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, истцом соблюден, из чего правильно исходил суд первой инстанции.
В силу статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации заключенный договор является основанием возникновения обязательства.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно положениям статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (пункты 1 и 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В обоснование исковых требований истец указал, что ответчик ненадлежаще исполняет принятые на себя обязательства, предусмотренные договором аренды: период просрочки внесения арендной платы составляет более 18 месяцев и земельный участок не используется в соответствии с целевым назначением, предусмотренным условиями договора аренды земельного участка N 174 от 24.07.2006.
Вывод суда первой инстанции о доказанности истцом оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка в связи с существенными нарушениями его условий ответчиком.
Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.
В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Пунктом 4.4.3. договора аренды N 174 от 24.07.2006 предусмотрено, что арендатор обязан уплачивать в размере и на условиях, установленных договором арендную плату.
Пункт 4.1.1. договора предусматривает право арендодателя досрочно расторгнуть договор аренды в случае не внесения арендной платы более чем за 6 месяцев.
Пунктом 4.4.2. договора аренды установлено, что арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.
В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
По смыслу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации нарушения условий договора арендатором, являющиеся основанием его расторжения, должны быть существенными.
Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Данное положение, как разъяснено в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса РФ и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Как следует из материалов дела и установлено судом, задолженность предпринимателя Ильина В.А. по арендной плате образовалась за период с 01.06.2012 по 30.11.2013 (то есть 18 месяцев) в размере 3 304 руб. 68 коп., пени за период с 20.02.2013 по 15.11.2013 в размере 6 979 руб. 96 коп. Задолженность оплачена ответчиком 03.02.2014.
Несмотря на незначительный размер арендной платы в год, составляющей 3 304 руб. 70 коп., (при этом, данная сумма разбита поквартальной оплатой) ответчик не представил какого-либо обоснования неоплаты арендной платы по договору аренды земельного участка N 174 от 24.07.2006 до подачи иска в суд. При этом, ответчик не отрицал, что в ноябре 2013 года им было получено предупреждение о добровольном исполнении договора, а, впоследствии, в декабре 2013 года - предложение о расторжении договора.
Арендная плата была оплачена ответчиком только в феврале 2014 года после обращения истца в Арбитражный суд Иркутской области с настоящими исковыми требованиями и принятия иска судом 23.01.2014 к производству.
Доказательства того, что ответчиком предпринимались меры по погашению задолженности сразу после получения уведомления арендодателя о необходимости погасить задолженность, в материалах дела отсутствуют.
Судом первой инстанции установлено систематическое нарушение ответчиком сроков по внесению арендной платы, что свидетельствует о недобросовестном отношении арендатора к своим обязанностям, в связи с чем суд пришел к правильному выводу о существенном нарушении предпринимателем Ильиным В.А. условий договора аренды N 174 от 24.06.2006.
Судом первой инстанции дана надлежащая оценка доводам ответчика, изложенным также в апелляционной жалобе, относительно того, что расторжение договора является крайней мерой, а неуплата 3 304 руб. 68 коп. не является значительной для Администрации, в связи с чем оснований для вывода о существенном нарушении ответчиком условий договора аренды земельного участка не имелось.
Учитывая категорическую позицию истца и поведение ответчика в ходе соблюдения истцом досудебного порядке урегулирования спора, суд первой инстанции исходил из необходимости установления баланса интересов сторон (продолжение договорных отношений существенно нарушает экономические интересы арендодателя) и того, что нарушение ответчиком договора является длительным и систематическим.
Принимая во внимание, что ответчиком нарушались условия договора и арендная плата не оплачивалась на протяжении длительного времени (при этом ответчик не отреагировал на предъявленные в его адрес претензии), истец не получал доходов, на которые вправе был рассчитывать при заключении договора.
Суд апелляционной инстанции соглашается с судом первой инстанции в том, что указанное нарушение условий договора является существенным, а потому достаточным основанием для расторжения договора в соответствии со статьей 450, пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ.
В соответствии с пунктом 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.01.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" судам следует учитывать, что даже после уплаты арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
При таких обстоятельствах, факт устранения арендатором нарушения (погашение им задолженности по арендной плате) до принятия судом решения по делу, не лишает арендодателя права требовать расторжении договора аренды.
Данная позиция соответствует правовым подходам, выраженным в постановлениях Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 21.10.2013 по делу N А19-2223/2013, Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 06.11.2013по делу N А65-2223/2013, Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11.07.2013 по делу N А67-1012/2012, Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2014 по делу N А157-15138/2013.
Доводы ответчика о возникновении у предпринимателя Ильина В.А. значительных убытков, связанных с невозможностью осуществления деятельности на спорном земельном участке, не имеют правового значения для рассмотрения настоящего спора и не подтверждают отсутствие оснований для расторжения договора.
Дополнительным основанием для расторжения договора истец указал то обстоятельство, что ответчик использует земельный участок не по его целевому назначению, в подтверждение чего представил акт осмотра б/н от 11.10.2013.
Пунктом 4.4.2. договора аренды установлено, что арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.
В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды N 174 земельный участок предоставлен под проектирование и строительство вспомогательных объектов нефтеналивного терминала.
Согласно акту осмотра от 11.10.2013 следует, что комиссией Администрации установлено, что на земельном участке, предоставленном под проектирование и строительство нефтеналивного терминала, работы не ведутся, инженерно-геологические, топогеодезические и земляные работы не проводились, здания и сооружения на участке отсутствуют, ограждение земельного участка отсутствует. Сооружения на участке: Приблизительно в центре участка расположено сооружение - наземный резервуар вертикальный из металла серого цвета, на внешний вид неэксплуатируемое долгое время; полуразрушенное нежилое строение ориентировочно из бетона, не имеющее дверей и окон, площадью примерно 9 кв. м; полуразрушенное нежилое строение из бруса, площадью ориентировочно 12 кв. м; полуразрушенное нежилое сооружение из досок площадью ориентировочно 1 кв. м. Ограждение земельного участка отсутствует, фундаменты, котлованы отсутствуют. Обваловывания грунта вокруг резервуара отсутствует. Нефтеналивное оборудование, необходимое для функционирования нефтеналивного терминала, отсутствует.
Судом первой инстанции обоснованно отклонены ссылки ответчика на то, что данный акт осмотра не отражает в полной мере фактические обстоятельства его использования по назначению.
Суд апелляционной инстанции, отклоняя доводы заявителя апелляционной жалобы относительно использования спорного земельного участка в соответствии с его целевым назначением, исходит из того, что данные обстоятельства в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации соответствующими доказательствами не подтверждены. Обстоятельства, установленные при осмотре земельного участка 11.10.2013, ответчиком не опровергнуты.
Доказательств в подтверждение фактов проектирования и строительства на земельном участке объектов в соответствии с договором аренды земельного участка N 174 от 24.07.2006 и видом разрешенного использования земельного участка ответчиком не представлено.
При этом нефтеналивной терминал является линейным объектом, строительство которого осуществляется в соответствии с требованиями законодательства. Из письма главы муниципального образования "город Усть-Кут" N ГП-2611 от 21.10.2013 следует, что предпринимателю Ильину В.А. разрешение на строительство не выдавалось. Доказательств того, что ответчик предпринимал меры для получения разрешения на строительство, не представлено.
Предприниматель, ссылаясь в подтверждение доводов о целевом использовании земельного участка, на договор N 0712 на поставку оборудования от 01.08.2013, согласно которому ЗАО "РЕОТЕК" (г. Москва) поставляет комплект оборудования "Установка нефтеперерабатывающая малогабаритная Н-60" на общую сумму 25 000 000 руб., документов, подтверждающих его фактическое исполнение, в материалы дела не представил.
Представленные в материал дела договор подряда N 16/0505.05.2012, акт приемки выполненных работ по форме N КС-2 от 21.07.2012 N 1, справка о стоимости выполненных работ и затрат по форме КС-3 от 21.07.2012 N 1, договор аренды резервуаров и оказания услуг по хранению нефтепродуктов N 13/5 от 19.09.2013, акты приема-передачи отходов не свидетельствуют о том, что предпринимателем земельный участок используется в соответствии с целевым назначением, в связи с чем ссылка на них судом апелляционной инстанции отклонятся.
При установленных по делу обстоятельствах и действующем правовом регулировании суд первой инстанции пришел к правильному выводу о доказанности истцом оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка, что послужило основанием для удовлетворения требования истца. Доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают правильных выводов суда первой инстанции.
Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка. Судом апелляционной инстанции оснований для признания выводов суда первой инстанции необоснованными не установлено.
Прекращение производства по делу в части требований о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.06.2012 по 30.11.2013 в размере 3304 руб. 68 коп., пени за период с 20.02.2013 по 15.11.2013 в размере 6 979 руб. 96 коп., в связи с отказом от иска в данной части, апелляционный суд полагает законным и обоснованным, доводов и возражений в данной части заявителем апелляционной жалобы не приведено.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены, но не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта.
Основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, для отмены или изменения решения суда первой инстанции отсутствуют.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 21 апреля 2014 года по делу N А19-640/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение 2-х месяцев с даты принятия.
Председательствующий
Э.В.ТКАЧЕНКО
Судьи
Г.Г.ЯЧМЕНЕВ
Е.В.ЖЕЛТОУХОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)