Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Истец указал, что несоответствие размера кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости нарушает его право на уплату земельного налога в установленном законом размере.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Челябинский областной суд в составе председательствующего судьи Кучина М.И. при секретаре Ш., рассмотрев гражданское дело по иску Е. об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,
установил:
Е. обратился в суд с иском об установлении кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности земельных участков, расположенных по адресу: Челябинская область, г. ***", равной их рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2010 года:
- - с кадастровым номером ***площадью 9 361 кв. метров - в размере ***рублей;
- - с кадастровым номером ***площадью 2 317 кв. метров - в размере ***рублей.
В обоснование указал, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ***составляет ***рубль, с кадастровым номером ***- ***рублей, что значительно превышает рыночную стоимость этих земельных участков, установленную отчетом оценщика N Н-422.01.14 от 23.01.2014 года в заявленном размере. Пункт 3 статьи 66 ЗК РФ предусматривает возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости. Завышенный размер кадастровой стоимости земельных участков непосредственно затрагивает его права как плательщика земельного налога.
Хотя заявление подано в порядке искового производства, дело рассмотрено судом в порядке, предусмотренном главой 23 ГПК РФ, на основании определения от 20 января 2015 года.
В судебном заседании представитель заявителя Е. К.Е. требования поддержала, представитель заинтересованного лица ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Челябинской области К.И., полагая, что кадастровая палата является ненадлежащим заинтересованным лицом, просила в удовлетворении заявления отказать, ссылаясь на то, что судебные расходы были понесены заявителем не по вине кадастровой палаты.
Сам заявитель Е., представители заинтересованных лиц Управления Росреестра по Челябинской области, Администрации Катав-Ивановского городского поселения, Правительства Челябинской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще. Дело в соответствии со ст. 167 ГПК РФ рассмотрено в их отсутствие.
Изучив материалы дела, письменные отзывы ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Челябинской области и Управления Росреестра по Челябинской области, суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 ЗК РФ).
Согласно статье 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года в редакции от 21 июля 2014 года под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.
Согласно пункту 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В силу пункта 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Как следует из материалов дела в соответствии с договором купли-продажи N 60 от 29.07.2010 года, заключенным на основании постановления Администрации Катав-Ивановского муниципального района N 841 от 08.07.2010 года, Е. является собственником земельного участка с кадастровым номером ***площадью 9 361 кв. метр, расположенного по адресу: Челябинская область, г. ***", предназначенного под коммунально-складскую деятельность. На земельном участке расположено здание - распределительный склад общей площадью 2300 кв. м, также находящийся в собственности заявителя.
В соответствии с договором купли-продажи N 61 от 29.07.2010 года, заключенным на основании постановления Администрации Катав-Ивановского муниципального района N 841 от 08.07.2010 года, Е. является собственником земельного участка с кадастровым номером ***площадью 2 317 кв. метров, расположенного по адресу: Челябинская область, г. ***", предназначенного под производственную деятельность. На земельном участке расположено здание - котельная общей площадью 93,7 кв. м, также находящееся в собственности заявителя.
Из кадастровых паспортов от 29.06.2010 года следует, что земельный участок с кадастровым номером ***площадью 9 361 кв. метр относится к категории земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: коммунально-складская деятельность; земельный участок с кадастровым номером ***площадью 2 317 кв. метров относится к категории земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: производственная деятельность.
Действующие результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области по состоянию на 01 января 2010 года утверждены постановлением Правительства Челябинской области от 17.08.2011 года N 284-П.
Из кадастровых справок и ответа ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Челябинской области на запрос суда следует, что указанные выше земельные участки поставлены на государственный кадастровый учет 13.04.2010 года, не вошли в перечень объектов массовой оценки по состоянию на 01 января 2010 года, утвержденный указанным выше нормативным правовым актом. Их кадастровая стоимость определена в соответствии с п. 2.4 Методических указаний, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ N 222 от 12.08.2006 г., и составляет: земельного участка с кадастровым номером ***- ***рубль, с кадастровым номером *** - ***рублей.
На основании части 1 статьи 24.18 Закона N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
В связи с тем, что Е. как собственник земельных участков в силу пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса РФ является плательщиком земельного налога, определением кадастровой стоимости этих земельных участков затрагиваются его права и обязанности.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (ч. 11 ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ).
С целью определения рыночной стоимости земельных участков по заказу Е. проведена их оценка.
Частью 1 статьи 11 Закона N 135-ФЗ предусмотрено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.
Оценивая с соблюдением положений статьи 67 ГПК РФ представленные в подтверждение заявленных требований доказательства - отчет об оценке N Н-422.01.14 от 23.01.2014 года, подготовленный ООО НПО "Оценка 5", согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ***составляет ***рублей, с кадастровым номером ***- ***рублей по состоянию на 01 января 2010 года, и экспертное заключение Некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация "Свод" (Свободный оценочный департамент) N 251/Н-14 от 15.12.2014 года, суд приходит к выводу о том, что они не устанавливают с достоверностью рыночную стоимость земельных участков заявителя по следующим основаниям.
Согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В силу части 1 статьи 20 указанного Федерального закона требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.
Приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 N 256 (ред. от 22 октября 2010) "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" разработаны федеральные стандарты оценки с учетом международных стандартов оценки и определяются общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности. Настоящий федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.
В соответствии с пунктом 18 ФСО N 1 оценщик должен осуществить сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки, и изучить основные количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности (пункт 19).
Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
В силу пункта 6 ФСО N 1 итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
Из отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка видно, что оценщиком стоимость объекта определялась с помощью сравнительного подхода (п. 8.3).
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами -аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.
Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 Приказа Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 N 256 (ред. от 22 октября 2010) "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО 1)".
Распоряжением Минимущества РФ от 6 марта 2002 года N 568-р утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, согласно которым рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования (раздел II).
Таким образом, как в ходе определения кадастровой стоимости методом массовой оценки, так и при определении индивидуальной рыночной стоимости земельных участков, одним из ценообразующих факторов стоимости является целевое назначение, разрешенное использование земель.
В нарушение названных норм в качестве аналогов для определения рыночной стоимости земельных участков оценщиком выбраны объекты не схожие по основным характеристикам, определяющим стоимость оцениваемых участков.
В задании на оценку оценщик исходил из того, что оцениваемые земельные участки являются свободными от застройки, в то время как материалы дела с достоверностью свидетельствуют о том, что на земельном участке с кадастровым номером ***расположено здание - распределительный склад, на земельном участке с кадастровым номером ***- котельная (лист отчета 4)
Установив, что все объекты аналоги являются свободными от застройки земельными участками, корректировку в связи с наличием на оцениваемых земельных участках зданий и сооружений оценщик не производил (лист отчета 50).
Между тем, наличие на земельном участке объектов недвижимости относится к его важной индивидуальной характеристике, указывающей на наличие улучшений на земельном участке, но в нарушение пункта 4 ФСО N 3 они не были учтены при определении рыночной стоимости объектов.
Оценщик, ошибочно посчитав, что объекты оценки, как и все выбранные им объекты аналоги, не имеют расположенных на участках инженерных сетей, коммуникаций, а лишь имеют возможность их подключения, корректировку на коммуникации, подведенные к участку, не производил.
Не производилась оценщиком и корректировка на назначение участка, поскольку виды разрешенного использования объектов оценки: "коммунально-складская деятельность" и "производственная деятельность", подразумевающие использование уже существующих объектов, ошибочно приравнены к предназначению объектов-аналогов "под строительство коммерческих объектов" (лист отчета 50).
Производя корректировку на местоположение, оценщик рассчитал ее на основании данных о сделках по продаже жилой недвижимости, в то время как жилой недвижимости на земельных участках, являющихся объектами оценки, не имеется (лист отчета 51).
Таким образом, физические характеристики объектов, влияющие на стоимость земельных участков не получили должной оценки, что не позволяет суду проверить правомерность использования этих земельных участков в качестве аналогов.
В связи с вышеизложенным суд считает, что информация, использованная оценщиком при проведении оценки, не удовлетворяет требованиям достаточности и достоверности. Примененный сравнительный подход к оценке не достиг цели определения достоверного результата рыночной стоимости объекта, поскольку в качестве объектов-аналогов использовались объекты не сходные по основным характеристикам.
В статье 3 Федерального закона N 135-ФЗ закреплено понятие рыночной стоимости объекта оценки - это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Аналогичное понятие рыночной стоимости приведено в пункте 6 Приказа Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 N 255 (ред. от 22 октября 2010) "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)".
Анализируя понятие государственной кадастровой оценки земель, данное в пункте 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства РФ от 08 апреля 2000 N 316 (ред. от 30 июня 2010), и понятие государственной кадастровой оценки, изложенное в статье 24.11 Федерального закона N 135-ФЗ, можно сделать вывод о том, что установление кадастровой стоимости в размере рыночной, определенной индивидуально, не является действием, входящим в состав процедур, реализуемых в рамках проведения государственной оценки.
По существу установление рыночной оценки, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено на уточнение массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.
Между тем, рыночная стоимость земельных участков, находящихся в собственности заявителя, и установленная в отчете об оценке, не учитывает индивидуальные характеристики оцениваемых объектов, а именно разрешенное использование земельных участков, экономические и физические характеристики объектов оценки, влияющие на их рыночную стоимость.
При таких обстоятельствах приведенная в отчете об оценке рыночная стоимость земельных участков не может быть признана достоверной.
В качестве безусловного подтверждения допустимости отчета об оценке, определившего рыночную стоимость объекта, заявитель представил экспертное заключение Некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация "Свод" (Свободный оценочный департамент) N 251/Н-14 от 15.14.2014 года, однако оно не подтверждает обоснованность определения рыночной цены земельного участка с кадастровым номером ***в размере ***рублей, с кадастровым номером ***-***рублей по состоянию на 01 января 2010 года.
Положительное заключение в силу пункта 11 ФСО N 1 призвано осуществить совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
Представленное заявителем положительное экспертное заключение изготовлено посредством анализа текста отчета, но оно не содержит выводов о достаточности и достоверности используемой оценщиком информации. В связи с этим данное доказательство не подтверждает достаточность, достоверность используемой информации (пункт 19 ФСО N 1), а также определенную в отчете об оценке рыночную стоимость земельных участков заявителя.
Оценивая представленные доказательства, суд учитывает положения части 2 статьи 67 ГПК РФ согласно которой никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы, в связи с этим суд оценивает относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Установленные в судебном заседании обстоятельства свидетельствуют о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ***- ***рублей, с кадастровым номером ***- ***рублей, определенная в отчете об оценке не может быть признана достоверной, что является основанием для отказа Е. в удовлетворении заявленных требований.
Руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд
решил:
Отказать Е. в удовлетворении требований об установлении кадастровой стоимости земельных участков, расположенных по адресу: Челябинская область, г. ***", равной их рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2010 года: с кадастровым номером *** - в размере ***рублей; с кадастровым номером *** - в размере ***рублей.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Российской Федерации в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Челябинский областной суд.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ ЧЕЛЯБИНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 25.02.2015 ПО ДЕЛУ N 3-75/2015
Требование: Об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Истец указал, что несоответствие размера кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости нарушает его право на уплату земельного налога в установленном законом размере.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕЛЯБИНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 25 февраля 2015 г. по делу N 3-75/2015
Челябинский областной суд в составе председательствующего судьи Кучина М.И. при секретаре Ш., рассмотрев гражданское дело по иску Е. об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,
установил:
Е. обратился в суд с иском об установлении кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности земельных участков, расположенных по адресу: Челябинская область, г. ***", равной их рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2010 года:
- - с кадастровым номером ***площадью 9 361 кв. метров - в размере ***рублей;
- - с кадастровым номером ***площадью 2 317 кв. метров - в размере ***рублей.
В обоснование указал, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ***составляет ***рубль, с кадастровым номером ***- ***рублей, что значительно превышает рыночную стоимость этих земельных участков, установленную отчетом оценщика N Н-422.01.14 от 23.01.2014 года в заявленном размере. Пункт 3 статьи 66 ЗК РФ предусматривает возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости. Завышенный размер кадастровой стоимости земельных участков непосредственно затрагивает его права как плательщика земельного налога.
Хотя заявление подано в порядке искового производства, дело рассмотрено судом в порядке, предусмотренном главой 23 ГПК РФ, на основании определения от 20 января 2015 года.
В судебном заседании представитель заявителя Е. К.Е. требования поддержала, представитель заинтересованного лица ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Челябинской области К.И., полагая, что кадастровая палата является ненадлежащим заинтересованным лицом, просила в удовлетворении заявления отказать, ссылаясь на то, что судебные расходы были понесены заявителем не по вине кадастровой палаты.
Сам заявитель Е., представители заинтересованных лиц Управления Росреестра по Челябинской области, Администрации Катав-Ивановского городского поселения, Правительства Челябинской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще. Дело в соответствии со ст. 167 ГПК РФ рассмотрено в их отсутствие.
Изучив материалы дела, письменные отзывы ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Челябинской области и Управления Росреестра по Челябинской области, суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 ЗК РФ).
Согласно статье 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года в редакции от 21 июля 2014 года под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.
Согласно пункту 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В силу пункта 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Как следует из материалов дела в соответствии с договором купли-продажи N 60 от 29.07.2010 года, заключенным на основании постановления Администрации Катав-Ивановского муниципального района N 841 от 08.07.2010 года, Е. является собственником земельного участка с кадастровым номером ***площадью 9 361 кв. метр, расположенного по адресу: Челябинская область, г. ***", предназначенного под коммунально-складскую деятельность. На земельном участке расположено здание - распределительный склад общей площадью 2300 кв. м, также находящийся в собственности заявителя.
В соответствии с договором купли-продажи N 61 от 29.07.2010 года, заключенным на основании постановления Администрации Катав-Ивановского муниципального района N 841 от 08.07.2010 года, Е. является собственником земельного участка с кадастровым номером ***площадью 2 317 кв. метров, расположенного по адресу: Челябинская область, г. ***", предназначенного под производственную деятельность. На земельном участке расположено здание - котельная общей площадью 93,7 кв. м, также находящееся в собственности заявителя.
Из кадастровых паспортов от 29.06.2010 года следует, что земельный участок с кадастровым номером ***площадью 9 361 кв. метр относится к категории земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: коммунально-складская деятельность; земельный участок с кадастровым номером ***площадью 2 317 кв. метров относится к категории земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: производственная деятельность.
Действующие результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области по состоянию на 01 января 2010 года утверждены постановлением Правительства Челябинской области от 17.08.2011 года N 284-П.
Из кадастровых справок и ответа ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Челябинской области на запрос суда следует, что указанные выше земельные участки поставлены на государственный кадастровый учет 13.04.2010 года, не вошли в перечень объектов массовой оценки по состоянию на 01 января 2010 года, утвержденный указанным выше нормативным правовым актом. Их кадастровая стоимость определена в соответствии с п. 2.4 Методических указаний, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ N 222 от 12.08.2006 г., и составляет: земельного участка с кадастровым номером ***- ***рубль, с кадастровым номером *** - ***рублей.
На основании части 1 статьи 24.18 Закона N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
В связи с тем, что Е. как собственник земельных участков в силу пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса РФ является плательщиком земельного налога, определением кадастровой стоимости этих земельных участков затрагиваются его права и обязанности.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (ч. 11 ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ).
С целью определения рыночной стоимости земельных участков по заказу Е. проведена их оценка.
Частью 1 статьи 11 Закона N 135-ФЗ предусмотрено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.
Оценивая с соблюдением положений статьи 67 ГПК РФ представленные в подтверждение заявленных требований доказательства - отчет об оценке N Н-422.01.14 от 23.01.2014 года, подготовленный ООО НПО "Оценка 5", согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ***составляет ***рублей, с кадастровым номером ***- ***рублей по состоянию на 01 января 2010 года, и экспертное заключение Некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация "Свод" (Свободный оценочный департамент) N 251/Н-14 от 15.12.2014 года, суд приходит к выводу о том, что они не устанавливают с достоверностью рыночную стоимость земельных участков заявителя по следующим основаниям.
Согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В силу части 1 статьи 20 указанного Федерального закона требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.
Приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 N 256 (ред. от 22 октября 2010) "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" разработаны федеральные стандарты оценки с учетом международных стандартов оценки и определяются общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности. Настоящий федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.
В соответствии с пунктом 18 ФСО N 1 оценщик должен осуществить сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки, и изучить основные количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности (пункт 19).
Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
В силу пункта 6 ФСО N 1 итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
Из отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка видно, что оценщиком стоимость объекта определялась с помощью сравнительного подхода (п. 8.3).
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами -аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.
Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 Приказа Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 N 256 (ред. от 22 октября 2010) "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО 1)".
Распоряжением Минимущества РФ от 6 марта 2002 года N 568-р утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, согласно которым рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования (раздел II).
Таким образом, как в ходе определения кадастровой стоимости методом массовой оценки, так и при определении индивидуальной рыночной стоимости земельных участков, одним из ценообразующих факторов стоимости является целевое назначение, разрешенное использование земель.
В нарушение названных норм в качестве аналогов для определения рыночной стоимости земельных участков оценщиком выбраны объекты не схожие по основным характеристикам, определяющим стоимость оцениваемых участков.
В задании на оценку оценщик исходил из того, что оцениваемые земельные участки являются свободными от застройки, в то время как материалы дела с достоверностью свидетельствуют о том, что на земельном участке с кадастровым номером ***расположено здание - распределительный склад, на земельном участке с кадастровым номером ***- котельная (лист отчета 4)
Установив, что все объекты аналоги являются свободными от застройки земельными участками, корректировку в связи с наличием на оцениваемых земельных участках зданий и сооружений оценщик не производил (лист отчета 50).
Между тем, наличие на земельном участке объектов недвижимости относится к его важной индивидуальной характеристике, указывающей на наличие улучшений на земельном участке, но в нарушение пункта 4 ФСО N 3 они не были учтены при определении рыночной стоимости объектов.
Оценщик, ошибочно посчитав, что объекты оценки, как и все выбранные им объекты аналоги, не имеют расположенных на участках инженерных сетей, коммуникаций, а лишь имеют возможность их подключения, корректировку на коммуникации, подведенные к участку, не производил.
Не производилась оценщиком и корректировка на назначение участка, поскольку виды разрешенного использования объектов оценки: "коммунально-складская деятельность" и "производственная деятельность", подразумевающие использование уже существующих объектов, ошибочно приравнены к предназначению объектов-аналогов "под строительство коммерческих объектов" (лист отчета 50).
Производя корректировку на местоположение, оценщик рассчитал ее на основании данных о сделках по продаже жилой недвижимости, в то время как жилой недвижимости на земельных участках, являющихся объектами оценки, не имеется (лист отчета 51).
Таким образом, физические характеристики объектов, влияющие на стоимость земельных участков не получили должной оценки, что не позволяет суду проверить правомерность использования этих земельных участков в качестве аналогов.
В связи с вышеизложенным суд считает, что информация, использованная оценщиком при проведении оценки, не удовлетворяет требованиям достаточности и достоверности. Примененный сравнительный подход к оценке не достиг цели определения достоверного результата рыночной стоимости объекта, поскольку в качестве объектов-аналогов использовались объекты не сходные по основным характеристикам.
В статье 3 Федерального закона N 135-ФЗ закреплено понятие рыночной стоимости объекта оценки - это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Аналогичное понятие рыночной стоимости приведено в пункте 6 Приказа Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 N 255 (ред. от 22 октября 2010) "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)".
Анализируя понятие государственной кадастровой оценки земель, данное в пункте 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства РФ от 08 апреля 2000 N 316 (ред. от 30 июня 2010), и понятие государственной кадастровой оценки, изложенное в статье 24.11 Федерального закона N 135-ФЗ, можно сделать вывод о том, что установление кадастровой стоимости в размере рыночной, определенной индивидуально, не является действием, входящим в состав процедур, реализуемых в рамках проведения государственной оценки.
По существу установление рыночной оценки, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено на уточнение массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.
Между тем, рыночная стоимость земельных участков, находящихся в собственности заявителя, и установленная в отчете об оценке, не учитывает индивидуальные характеристики оцениваемых объектов, а именно разрешенное использование земельных участков, экономические и физические характеристики объектов оценки, влияющие на их рыночную стоимость.
При таких обстоятельствах приведенная в отчете об оценке рыночная стоимость земельных участков не может быть признана достоверной.
В качестве безусловного подтверждения допустимости отчета об оценке, определившего рыночную стоимость объекта, заявитель представил экспертное заключение Некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация "Свод" (Свободный оценочный департамент) N 251/Н-14 от 15.14.2014 года, однако оно не подтверждает обоснованность определения рыночной цены земельного участка с кадастровым номером ***в размере ***рублей, с кадастровым номером ***-***рублей по состоянию на 01 января 2010 года.
Положительное заключение в силу пункта 11 ФСО N 1 призвано осуществить совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
Представленное заявителем положительное экспертное заключение изготовлено посредством анализа текста отчета, но оно не содержит выводов о достаточности и достоверности используемой оценщиком информации. В связи с этим данное доказательство не подтверждает достаточность, достоверность используемой информации (пункт 19 ФСО N 1), а также определенную в отчете об оценке рыночную стоимость земельных участков заявителя.
Оценивая представленные доказательства, суд учитывает положения части 2 статьи 67 ГПК РФ согласно которой никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы, в связи с этим суд оценивает относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Установленные в судебном заседании обстоятельства свидетельствуют о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ***- ***рублей, с кадастровым номером ***- ***рублей, определенная в отчете об оценке не может быть признана достоверной, что является основанием для отказа Е. в удовлетворении заявленных требований.
Руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд
решил:
Отказать Е. в удовлетворении требований об установлении кадастровой стоимости земельных участков, расположенных по адресу: Челябинская область, г. ***", равной их рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2010 года: с кадастровым номером *** - в размере ***рублей; с кадастровым номером *** - в размере ***рублей.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Российской Федерации в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Челябинский областной суд.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)