Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07 февраля 2014 года
Постановление в полном объеме изготовлено 14 февраля 2014 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Мокроусовой Л.М.,
судей Суховой И.Б.,
Ушаковой И.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лямзиной К.А.,
при участии:
от общества с ограниченной ответственностью "Стройресурс": Лукьянчикова В.П., представителя по доверенности б/н от 10.09.2013,
от Комитета по управлению имуществом Курской области: Конева А.В., представителя по доверенности N 02.2-01-20/05 от 09.01.2014,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стройресурс" на решение Арбитражного суда Курской области от 15.11.2013 по делу N А35-3610/2013 (судья Хмелевской С.И.), по иску общества с ограниченной ответственностью "Стройресурс" к Комитету по управлению имуществом Курской области о признании недействительным одностороннего отказа комитета по управлению имуществом Курской области от договора аренды N 1586-08ю от 04.08.2008 земельного участка с кадастровым номером 46:29:102327:150, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Мирная, (в квартале N 170) в г. Курске, заключенного с ООО "Стройресурс",
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Стройресурс" (ООО "Стройресурс", истец) обратилось в Арбитражный суд Курской области с иском к Комитету по управлению имуществом Курской области (ответчик) о признании недействительным одностороннего отказа Комитета по управлению имуществом Курской области от договора аренды N 1586-08ю от 04.08.2008 земельного участка с кадастровым номером 46:29:102327:150, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Мирная, (в квартале N 170) в г. Курске, заключенного с ООО "Стройресурс".
Решением Арбитражного суда Курской области от 15.11.2013 в удовлетворении исковых требований было отказано.
Не согласившись с принятым решением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ООО "Стройресурс" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований полностью.
В судебном заседании представитель ООО "Стройресурс" поддержал доводы апелляционной жалобы, просил обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт.
Представитель Комитета по управлению имуществом Курской области возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Выслушав участвующих в судебном заседании лиц, исследовав материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене или изменению решения суда.
Как следует из материалов дела, на основании решения Комитета по управлению имуществом Курской области N 01-18/1696 от 24.07.2008 между Комитетом по управлению имуществом Курской области и обществом с ограниченной ответственностью "Стройресурс" был заключен договор аренды земельного участка N 1586-08ю от 04.08.2008 (далее - договор), в соответствии с которым арендатору был передан в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 46:29:102327:150, площадью 4 100 кв. м, находящийся по адресу: г. Курск, ул. Мирная (в квартале N 170) для проектирования жилого дома со встроено-пристроенными административными помещениями и подземной автостоянкой на срок с 24.07.2008 по 23.07.2009.
Договор исполнен, земельный участок передан арендатору по акту приема- передачи от 04.08.2008.
07.12.2009 стороны подписали соглашение о пролонгации договора N 1586-08ю от 04.07.2008, в соответствии с которым срок действия договора продлен до 23.07.2012. Также указанным соглашением стороны согласовали размер арендной платы за участок.
Поскольку по истечении срока действия договора, после 23.07.2012 возражений со стороны арендодателя не последовало, то в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка N 1586-08ю от 04.08.2008 был продлен на неопределенный срок.
Письмом N 02.2-01-20/2080 от 21.02.2013 арендодатель уведомил арендатора о прекращении договора аренды земельного участка N 1586-08ю от 04.08.2008 по истечении трех месяцев со дня получения настоящего уведомления на основании статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с его неиспользованием по назначению в течение трех лет.
Обращаясь с настоящим иском, ООО "Стройресурс" указало, что считает отказ ответчика от договора аренды спорного земельного участка необоснованным в связи с тем, что им не допущено нарушений условий договора.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
В соответствии со статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.
Согласно абзацу 3 пункта 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
В соответствии с Законом Курской области от 06.10.2006 N 65-ЗКО "О регулировании некоторых вопросов в сфере земельных отношений в Курской области", постановлением Губернатора Курской области от 17.10.2006 N 447, полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории города Курска, площадь которых составляет 200 кв. м и более, перешли к Администрации Курской области в лице комитета по управлению имуществом Курской области.
Статьей 4 Закона предусмотрено, что уполномоченный орган предоставляет земельные участки, находящиеся в собственности Курской области государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в границах города, заключает договоры аренды, купли-продажи, безвозмездного срочного пользования, дарения, мены, объектом которых являются такие земельные участки.
В соответствии с пунктами 3.7 - 3.9 Положения о комитете по управлению имуществом Курской области, утвержденного постановлением Губернатора Курской области от 25 июня 2007 N 286, комитет предоставляет земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в границах города Курска, за исключением случаев, когда предоставление указанных земельных участков отнесено Законом Курской области "О регулировании некоторых вопросов в сфере земельных отношений в Курской области" к компетенции органов местного самоуправления города Курска.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
Пунктами 2, 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 этого же Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.
Пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации также установлено, что если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Условиями договора аренды (пункт 4.3.3.) также предусмотрено право арендатора по истечении срока действия договора, в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю, не позднее, чем за 3 (три) месяца до истечения срока действия договора.
Как следует из условий договора аренды N 1586-08ю земельного участка с кадастровым номером 46:29:102327:150, площадью 4 100 кв. м, расположенного по адресу: г. Курск ул. Мирная (в квартале N 170), срок его действия был определен сторонами с 24.07.2007 по 23.07.2009, затем пролонгирован соглашением от 07.12.2009 до 23.07.2012.
С заявлением о повторном продлении срока действия договора истец обратился к ответчику 28.05.2012, что указывает на несоблюдение со стороны истца предусмотренного пунктом 4.3.3 договора трехмесячного срока.
Поскольку ответчик 21.02.2013 направил истцу уведомление о прекращении договора аренды земельного участка, то указанный договор аренды земельного участка N 1586-08ю от 04.08.2008 прекратил свое действие 21.05.2013.
Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.
Пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Обращаясь в арбитражный суд с настоящим заявлением, истец сослался на то, что в силу статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в продлении договора аренды земельного участка, предоставленного для целей строительства в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Как следует из пункта 1.1 договора аренды, спорный земельный участок был предоставлен истцу для проектирования жилого дома, при этом из материалов дела следует, что под этим подразумевалась стадия строительства.
В результате осмотра спорного земельного участка, ответчиком было установлено, что строительство не нем не осуществляется, объекты недвижимости отсутствуют, что подтверждается актом осмотра земельного участка от 21.06.2012.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что участок необходимо было осваивать материалами никакими доказательствами не подтвержден.
Согласно письму комитета архитектуры и градостроительства г. Курска N 2922/02101-11 от 28.05.2013, разрешение на строительство объектов недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 46:29:102327:150, площадью 4100 кв. м, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Мирная (в квартале N 170), не выдавалось.
Истцом в материалы дела была представлена копия положительного заключения государственной экспертизы объекта капитального строительства "Жилой дом с подземной автостоянкой по улице Мирная в городе Курске", полученное 15.05.2013, т.е. после того, как ответчик заявил о прекращении арендных отношений 21.02.2013.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации изложенной в постановлении от 19.07.2005 N 3440/05, преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.
Такие обстоятельства судом по настоящему делу установлены не были.
Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 610, пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также учитывая разъяснения, изложенные в абзаце 3 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", абзацах 4, 5 пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции от 18.12.2006), исходя из обстоятельств дела, суд пришел к выводу о том, что после 23.07.2012, когда истек срок договора аренды земли и арендатор продолжал пользоваться спорным земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды земли от 04.08.2008 N 1586-08ю считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Поскольку договор аренды земли от 04.08.2008 N 1586-08ю был продлен на неопределенный срок, Комитет как арендодатель на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации наделен правом в любое время отказаться от него, предупредив арендатора за три месяца.
Учитывая то, что ответчик 21.02.2013 направил истцу предупреждение о прекращении договора аренды, требования абзаца второго пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации суд правомерно счел соблюденными.
Кроме того, в Постановлении Пленума от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" Высший Арбитражный Суд Российской Федерации разъяснил, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.
В этой связи, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что отсутствуют правовые основания для признания уведомления от 21.02.2013 N 02.2-01/2080 о прекращении срока действия договора аренды N 1586-08ю от 04.08.2008 недействительным, поскольку в случае удовлетворения ответчиком заявления истца и продлении срока действия договора аренды заключенного на новый срок без проведения торгов договор или соглашение являлись бы ничтожными в силу статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к необходимости учета действия и затрат истца в процессе подготовки проектной документации.
При изложенных обстоятельствах они не могут свидетельствовать об отсутствии у ответчика права отказаться от договора аренды земельного участка, предоставленного для проектирования жилого дома, при том, что в установленный срок не было завершено проектирование, на участке нет объектов недвижимости или каких-либо признаков начала строительства.
Таким образом, суд первой инстанции правильно применил нормы материального права и не допустил нарушений норм процессуального права, являющихся, в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, безусловным основанием для отмены принятого судебного акта.
При таких обстоятельствах обжалуемое решение следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы относится на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежит.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Курской области от 15.11.2013 по делу N А35-3610/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стройресурс" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.М.МОКРОУСОВА
Судьи
И.Б.СУХОВА
И.В.УШАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.02.2014 ПО ДЕЛУ N А35-3610/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 февраля 2014 г. по делу N А35-3610/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 07 февраля 2014 года
Постановление в полном объеме изготовлено 14 февраля 2014 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Мокроусовой Л.М.,
судей Суховой И.Б.,
Ушаковой И.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лямзиной К.А.,
при участии:
от общества с ограниченной ответственностью "Стройресурс": Лукьянчикова В.П., представителя по доверенности б/н от 10.09.2013,
от Комитета по управлению имуществом Курской области: Конева А.В., представителя по доверенности N 02.2-01-20/05 от 09.01.2014,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стройресурс" на решение Арбитражного суда Курской области от 15.11.2013 по делу N А35-3610/2013 (судья Хмелевской С.И.), по иску общества с ограниченной ответственностью "Стройресурс" к Комитету по управлению имуществом Курской области о признании недействительным одностороннего отказа комитета по управлению имуществом Курской области от договора аренды N 1586-08ю от 04.08.2008 земельного участка с кадастровым номером 46:29:102327:150, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Мирная, (в квартале N 170) в г. Курске, заключенного с ООО "Стройресурс",
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Стройресурс" (ООО "Стройресурс", истец) обратилось в Арбитражный суд Курской области с иском к Комитету по управлению имуществом Курской области (ответчик) о признании недействительным одностороннего отказа Комитета по управлению имуществом Курской области от договора аренды N 1586-08ю от 04.08.2008 земельного участка с кадастровым номером 46:29:102327:150, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Мирная, (в квартале N 170) в г. Курске, заключенного с ООО "Стройресурс".
Решением Арбитражного суда Курской области от 15.11.2013 в удовлетворении исковых требований было отказано.
Не согласившись с принятым решением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ООО "Стройресурс" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований полностью.
В судебном заседании представитель ООО "Стройресурс" поддержал доводы апелляционной жалобы, просил обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт.
Представитель Комитета по управлению имуществом Курской области возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Выслушав участвующих в судебном заседании лиц, исследовав материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене или изменению решения суда.
Как следует из материалов дела, на основании решения Комитета по управлению имуществом Курской области N 01-18/1696 от 24.07.2008 между Комитетом по управлению имуществом Курской области и обществом с ограниченной ответственностью "Стройресурс" был заключен договор аренды земельного участка N 1586-08ю от 04.08.2008 (далее - договор), в соответствии с которым арендатору был передан в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 46:29:102327:150, площадью 4 100 кв. м, находящийся по адресу: г. Курск, ул. Мирная (в квартале N 170) для проектирования жилого дома со встроено-пристроенными административными помещениями и подземной автостоянкой на срок с 24.07.2008 по 23.07.2009.
Договор исполнен, земельный участок передан арендатору по акту приема- передачи от 04.08.2008.
07.12.2009 стороны подписали соглашение о пролонгации договора N 1586-08ю от 04.07.2008, в соответствии с которым срок действия договора продлен до 23.07.2012. Также указанным соглашением стороны согласовали размер арендной платы за участок.
Поскольку по истечении срока действия договора, после 23.07.2012 возражений со стороны арендодателя не последовало, то в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка N 1586-08ю от 04.08.2008 был продлен на неопределенный срок.
Письмом N 02.2-01-20/2080 от 21.02.2013 арендодатель уведомил арендатора о прекращении договора аренды земельного участка N 1586-08ю от 04.08.2008 по истечении трех месяцев со дня получения настоящего уведомления на основании статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с его неиспользованием по назначению в течение трех лет.
Обращаясь с настоящим иском, ООО "Стройресурс" указало, что считает отказ ответчика от договора аренды спорного земельного участка необоснованным в связи с тем, что им не допущено нарушений условий договора.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
В соответствии со статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.
Согласно абзацу 3 пункта 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
В соответствии с Законом Курской области от 06.10.2006 N 65-ЗКО "О регулировании некоторых вопросов в сфере земельных отношений в Курской области", постановлением Губернатора Курской области от 17.10.2006 N 447, полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории города Курска, площадь которых составляет 200 кв. м и более, перешли к Администрации Курской области в лице комитета по управлению имуществом Курской области.
Статьей 4 Закона предусмотрено, что уполномоченный орган предоставляет земельные участки, находящиеся в собственности Курской области государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в границах города, заключает договоры аренды, купли-продажи, безвозмездного срочного пользования, дарения, мены, объектом которых являются такие земельные участки.
В соответствии с пунктами 3.7 - 3.9 Положения о комитете по управлению имуществом Курской области, утвержденного постановлением Губернатора Курской области от 25 июня 2007 N 286, комитет предоставляет земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в границах города Курска, за исключением случаев, когда предоставление указанных земельных участков отнесено Законом Курской области "О регулировании некоторых вопросов в сфере земельных отношений в Курской области" к компетенции органов местного самоуправления города Курска.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
Пунктами 2, 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 этого же Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.
Пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации также установлено, что если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Условиями договора аренды (пункт 4.3.3.) также предусмотрено право арендатора по истечении срока действия договора, в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю, не позднее, чем за 3 (три) месяца до истечения срока действия договора.
Как следует из условий договора аренды N 1586-08ю земельного участка с кадастровым номером 46:29:102327:150, площадью 4 100 кв. м, расположенного по адресу: г. Курск ул. Мирная (в квартале N 170), срок его действия был определен сторонами с 24.07.2007 по 23.07.2009, затем пролонгирован соглашением от 07.12.2009 до 23.07.2012.
С заявлением о повторном продлении срока действия договора истец обратился к ответчику 28.05.2012, что указывает на несоблюдение со стороны истца предусмотренного пунктом 4.3.3 договора трехмесячного срока.
Поскольку ответчик 21.02.2013 направил истцу уведомление о прекращении договора аренды земельного участка, то указанный договор аренды земельного участка N 1586-08ю от 04.08.2008 прекратил свое действие 21.05.2013.
Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.
Пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Обращаясь в арбитражный суд с настоящим заявлением, истец сослался на то, что в силу статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в продлении договора аренды земельного участка, предоставленного для целей строительства в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Как следует из пункта 1.1 договора аренды, спорный земельный участок был предоставлен истцу для проектирования жилого дома, при этом из материалов дела следует, что под этим подразумевалась стадия строительства.
В результате осмотра спорного земельного участка, ответчиком было установлено, что строительство не нем не осуществляется, объекты недвижимости отсутствуют, что подтверждается актом осмотра земельного участка от 21.06.2012.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что участок необходимо было осваивать материалами никакими доказательствами не подтвержден.
Согласно письму комитета архитектуры и градостроительства г. Курска N 2922/02101-11 от 28.05.2013, разрешение на строительство объектов недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 46:29:102327:150, площадью 4100 кв. м, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Мирная (в квартале N 170), не выдавалось.
Истцом в материалы дела была представлена копия положительного заключения государственной экспертизы объекта капитального строительства "Жилой дом с подземной автостоянкой по улице Мирная в городе Курске", полученное 15.05.2013, т.е. после того, как ответчик заявил о прекращении арендных отношений 21.02.2013.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации изложенной в постановлении от 19.07.2005 N 3440/05, преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.
Такие обстоятельства судом по настоящему делу установлены не были.
Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 610, пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также учитывая разъяснения, изложенные в абзаце 3 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", абзацах 4, 5 пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции от 18.12.2006), исходя из обстоятельств дела, суд пришел к выводу о том, что после 23.07.2012, когда истек срок договора аренды земли и арендатор продолжал пользоваться спорным земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды земли от 04.08.2008 N 1586-08ю считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Поскольку договор аренды земли от 04.08.2008 N 1586-08ю был продлен на неопределенный срок, Комитет как арендодатель на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации наделен правом в любое время отказаться от него, предупредив арендатора за три месяца.
Учитывая то, что ответчик 21.02.2013 направил истцу предупреждение о прекращении договора аренды, требования абзаца второго пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации суд правомерно счел соблюденными.
Кроме того, в Постановлении Пленума от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" Высший Арбитражный Суд Российской Федерации разъяснил, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.
В этой связи, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что отсутствуют правовые основания для признания уведомления от 21.02.2013 N 02.2-01/2080 о прекращении срока действия договора аренды N 1586-08ю от 04.08.2008 недействительным, поскольку в случае удовлетворения ответчиком заявления истца и продлении срока действия договора аренды заключенного на новый срок без проведения торгов договор или соглашение являлись бы ничтожными в силу статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к необходимости учета действия и затрат истца в процессе подготовки проектной документации.
При изложенных обстоятельствах они не могут свидетельствовать об отсутствии у ответчика права отказаться от договора аренды земельного участка, предоставленного для проектирования жилого дома, при том, что в установленный срок не было завершено проектирование, на участке нет объектов недвижимости или каких-либо признаков начала строительства.
Таким образом, суд первой инстанции правильно применил нормы материального права и не допустил нарушений норм процессуального права, являющихся, в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, безусловным основанием для отмены принятого судебного акта.
При таких обстоятельствах обжалуемое решение следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы относится на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежит.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Курской области от 15.11.2013 по делу N А35-3610/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стройресурс" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.М.МОКРОУСОВА
Судьи
И.Б.СУХОВА
И.В.УШАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)