Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 июля 2014 г.,
Постановление в полном объеме изготовлено 23 июля 2014 г.,
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Рогалевой Е.М.,
судей Бажана П.В., Кувшинова В.Е.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Прокофьевым В.Н.,
с участием:
- от Общества с ограниченной ответственностью "Март-сервис" - Шалимов А.Ю., доверенность от 01.10.2013 г.;
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области - Старкова Ю.К., доверенность от 30.01.2014 г. N 12-519;
- от Министерства имущественных отношений Самарской области - Белоусова Е.М., доверенность от 26.12.2013 г. N 367;
- рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда дело по апелляционной жалобе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области
на решение Арбитражного суда Самарской области от 07 мая 2014 года по делу N А55-1022/2014 (судья Бойко С.А.)
по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Март-сервис", (ОГРН 1026301157761), г. Самара,
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,
с участием третьего лица - Министерства имущественных отношений Самарской области, г. Самара,
о признании незаконным отказа в государственной регистрации,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Март-сервис" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в государственной регистрации договора аренды земельного участка N 2197а-2012/2017 от 23.05.2012 между Министерством имущественных отношений Самарской области и ООО "Март-сервис", содержащегося в сообщении N 01/677/2013-857 от 25.11.2013, и об обязании устранить допущенные нарушения прав.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 07.05.2014 года заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с выводами суда, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, жалобу - удовлетворить.
В апелляционной жалобе указывает, что в данном случае арендатор не воспользовался своим преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ) по истечении срока действия договора аренды земельного участка от 02.02.2006 N 025331з, а продлил арендные отношения по указанному договору путем возобновления их на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ), тем самым лишил себя преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.
Податель жалобы ссылается на то, что заключению договора аренды на новый срок в порядке реализации преимущественного права предшествует прекращение арендных отношений по первоначальному договору по причине окончания его срока действия, а в данном случае договор аренды земельного участка от 02.02.2006 N 025331з был расторгнут по соглашению сторон, т.е. по основанию, предусмотренному гражданским законодательством (ст. 450 ГК РФ), а не по причине истечения срока действия договора аренды, как того требует ст. 621 ГК РФ и 22 ЗК РФ.
По мнению подателя жалобы, арбитражным судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права.
В судебном заседании представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области доводы апелляционной жалобы поддержал.
Представители Общества с ограниченной ответственностью "Март-сервис", Министерства имущественных отношений Самарской области считают решение суда законным и обоснованным.
Проверив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Распоряжением Администрации Куйбышевского района г. Самара от 19.12.2004 N 889 ООО "МАРТ-СЕРВИС" в аренду предоставлен земельный участок площадью 77 кв. м, расположенный по адресу г. Самара, ул. Белорусская, около дома N 136 корпус 2 под размещение временной одноэтажной станции техобслуживания.
На основании указанного ненормативного акта между Комитетом по управлению имуществом г. Самара и ООО "МАРТ-СЕРВИС" заключен договор аренды земельного участка N 025331з от 02.02.2006. Срок действия вышеназванного договора истек 31.10.2006. При отсутствии возражений со стороны арендодателя, в силу части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды был возобновлен на неопределенный срок.
В последующем между Министерством имущественных отношений Самарской области и ООО "МАРТ-СЕРВИС" был подписан договор аренды земельного участка N 2197а-2012/2017 от 23.05.2012, по условиям которого вышеназванный земельный участок предоставлялся заявителю сроком до 08.04.2017, а договор аренды земельного участка N 025331з от 02.02.2006 был расторгнут по соглашению сторон в тот же день.
Стороны вышеназванного договора обратились в Управление Росреестра по Самарской области на предмет его государственной регистрации. Однако сообщением N 01/677/2013857 от 25.11.2013 в государственной регистрации договора было отказано. Отказ мотивирован отсутствием у арендатора преимущественного права на заключение нового договора аренды.
При принятии решения об удовлетворении заявленных ООО "Март-сервис" требований о признании указанного решения об отказе в государственной регистрации незаконным суд первой инстанции правомерно исходил из следующих обстоятельств.
В силу пункта 1 статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны: принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Рассмотрению подлежат все заявки, поступившие до определенного указанными процедурами срока. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом; указанные органы обязаны уполномочить на управление и распоряжение земельными участками и иной недвижимостью специальный орган; обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информации.
В соответствии с частью 2 статьи 10 Закона Самарской области от 11.03.2005 N 94-ГД "О земле" юридические лица, заинтересованные в предоставлении или передаче земельных участков в собственность или в аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, подают заявления в соответствующий уполномоченный на управление и распоряжение земельными участками орган исполнительной власти Самарской области или орган местного самоуправления.
Орган местного самоуправления на основании указанного в части 2 настоящей статьи заявления либо обращения уполномоченного на управление и распоряжение земельными участками органа исполнительной власти Самарской области с учетом зонирования территорий в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Заявитель обеспечивает за свой счет выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости" (часть 4 указанной статьи).
Уполномоченный на управление и распоряжение земельными участками орган исполнительной власти Самарской области или орган местного самоуправления в двухнедельный срок со дня представления кадастрового паспорта испрашиваемого земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка в собственность за плату или бесплатно либо о передаче в аренду земельного участка заявителю, указанному в части 4 настоящей статьи, и направляет ему копию такого решения с приложением кадастрового паспорта этого земельного участка (часть 5 указанной статьи).
Договор купли-продажи или аренды земельного участка заключается в недельный срок со дня принятия указанного в части 5 настоящей статьи решения (часть 5 указанной статьи).
На основании Постановления Правительства Самарской области от 13.06.2006 N 67 "Об органах исполнительной власти Самарской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара" полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара для целей, не связанных со строительством, а также земельными участками, необходимыми для установки временных объектов, не предусматривающих наличие фундамента и не являющихся объектами недвижимого имущества, возложены на Министерство имущественных отношений Самарской области.
В соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
При этом действующим законодательством не установлен запрет на заключение договора аренды на новый срок, в случае, если арендатор изъявил желание продлить договорные отношения после истечения срока действия договора аренды, учитывая, что пункт 2 вышеназванной статьи предусматривает, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена в городском округе Самара, регламентирована постановлением Правительства Самарской области от 21.06.2006 N 74 "О порядке распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена в городском округе Самара" (далее - Порядок).
Абзацем 6 пункта 3.1 Порядка предусмотрена норма, позволяющая предоставлять земельные участки без проведения торгов в форме аукциона при условии расположения на таком земельном участке строений, сооружений, не подлежащих постановке на технический учет в качестве объектов капитального строительства (далее - временные объекты); наличии акта уполномоченного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для размещения временного объекта, принятый до 01.07.2006, или акта принятия в эксплуатацию временного объекта, выданного уполномоченным органом местного самоуправления после предоставления в установленном законодательством порядке земельного участка, на котором расположен временный объект; подачи заявления о предоставлении земельного участка лицом, права которого на временный объект возникли на основании сделок или по иным основаниям, предусмотренным действующим законодательством.
Судом верно отмечено в решении, что ООО "МАРТ-СЕРВИС" отвечает всем вышеперечисленным условиям, что подтверждается распоряжением Администрации Куйбышевского района г. Самара от 14.12.2004 N 889 и договором N 025331з от 02.02.2006.
Договор аренды земельного участка N 025331з заключен его сторонами 02.02.2006 сроком с 29.12.2004 до 31.10.2006.
Как разъяснено в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона 21.07.1997 N 122 -ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в случае, когда стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды.
С учетом вышеназванных разъяснений, договор аренды земельного участка N 025331з от 02.02.2006 был заключен на срок менее года, а, следовательно, государственной регистрации не подлежал.
Судом также правильно указано на то, что ни гражданским, ни земельным законодательством при продлении арендных отношений не предусмотрено принятие нового решения компетентного органа о предоставлении земельного участка, поскольку продление арендных отношений является безусловным правом сторон договора. Данное обстоятельство подтверждается судебной практикой (постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 28.01.2008 по делу N А55-5246/07, от 26.02.2009 по делу N А55-9473/2008).
С учетом изложенного судом сделан правильный вывод о том, что заявителем были предоставлены на регистрацию документы, достаточные для проведения регистрации спорного договора аренды, по форме и содержанию соответствующие требованиям закона, что обжалуемый отказ противоречит требованиям статей 18, 20 Федерального закона от 21 июня 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и нарушает права и законные интересы заявителя, что в силу статьей 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для признания его незаконным и возложения на ответчика обязанности устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.
Выводы суда подтверждаются также сложившейся судебной практикой.
Так, ФАС Поволжского округа в постановлениях по делу N А55-13362/2008 от 20 апреля 2009 года и по делу N А55-2196/2009 от 16 сентября 2009 года указал, что статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации определены гарантии прав арендаторов земельных участков, уже являющихся объектом правоотношений. В частности, пунктом 3 названной статьи 22 Кодекса установлено преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды земельного участка.
При этом во всех указанных выше делах имели место те же фактические обстоятельства, что и в рассматриваемом деле: наличие первоначального договора аренды земельного участка, его возобновление на неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, расторжение первоначального договора аренды по соглашению сторон, заключение нового договора аренды земельного участка с применением преимущественного права, предусмотренного пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, к арендатору по первоначальному договору аренды.
Таким образом, оснований для отмены решения суда не имеется.
Доводы, приведенные Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в апелляционной жалобе, основаны на ошибочном толковании закона и не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.
С позиции изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделав правильные выводы по существу требований заявителя, а потому решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Судебные расходы между лицами, участвующими в деле, распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 101, 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 07 мая 2014 года по делу N А55-1022/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.М.РОГАЛЕВА
Судьи
П.В.БАЖАН
В.Е.КУВШИНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.07.2014 ПО ДЕЛУ N А55-1022/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 июля 2014 г. по делу N А55-1022/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 16 июля 2014 г.,
Постановление в полном объеме изготовлено 23 июля 2014 г.,
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Рогалевой Е.М.,
судей Бажана П.В., Кувшинова В.Е.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Прокофьевым В.Н.,
с участием:
- от Общества с ограниченной ответственностью "Март-сервис" - Шалимов А.Ю., доверенность от 01.10.2013 г.;
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области - Старкова Ю.К., доверенность от 30.01.2014 г. N 12-519;
- от Министерства имущественных отношений Самарской области - Белоусова Е.М., доверенность от 26.12.2013 г. N 367;
- рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда дело по апелляционной жалобе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области
на решение Арбитражного суда Самарской области от 07 мая 2014 года по делу N А55-1022/2014 (судья Бойко С.А.)
по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Март-сервис", (ОГРН 1026301157761), г. Самара,
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,
с участием третьего лица - Министерства имущественных отношений Самарской области, г. Самара,
о признании незаконным отказа в государственной регистрации,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Март-сервис" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в государственной регистрации договора аренды земельного участка N 2197а-2012/2017 от 23.05.2012 между Министерством имущественных отношений Самарской области и ООО "Март-сервис", содержащегося в сообщении N 01/677/2013-857 от 25.11.2013, и об обязании устранить допущенные нарушения прав.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 07.05.2014 года заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с выводами суда, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, жалобу - удовлетворить.
В апелляционной жалобе указывает, что в данном случае арендатор не воспользовался своим преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ) по истечении срока действия договора аренды земельного участка от 02.02.2006 N 025331з, а продлил арендные отношения по указанному договору путем возобновления их на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ), тем самым лишил себя преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.
Податель жалобы ссылается на то, что заключению договора аренды на новый срок в порядке реализации преимущественного права предшествует прекращение арендных отношений по первоначальному договору по причине окончания его срока действия, а в данном случае договор аренды земельного участка от 02.02.2006 N 025331з был расторгнут по соглашению сторон, т.е. по основанию, предусмотренному гражданским законодательством (ст. 450 ГК РФ), а не по причине истечения срока действия договора аренды, как того требует ст. 621 ГК РФ и 22 ЗК РФ.
По мнению подателя жалобы, арбитражным судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права.
В судебном заседании представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области доводы апелляционной жалобы поддержал.
Представители Общества с ограниченной ответственностью "Март-сервис", Министерства имущественных отношений Самарской области считают решение суда законным и обоснованным.
Проверив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Распоряжением Администрации Куйбышевского района г. Самара от 19.12.2004 N 889 ООО "МАРТ-СЕРВИС" в аренду предоставлен земельный участок площадью 77 кв. м, расположенный по адресу г. Самара, ул. Белорусская, около дома N 136 корпус 2 под размещение временной одноэтажной станции техобслуживания.
На основании указанного ненормативного акта между Комитетом по управлению имуществом г. Самара и ООО "МАРТ-СЕРВИС" заключен договор аренды земельного участка N 025331з от 02.02.2006. Срок действия вышеназванного договора истек 31.10.2006. При отсутствии возражений со стороны арендодателя, в силу части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды был возобновлен на неопределенный срок.
В последующем между Министерством имущественных отношений Самарской области и ООО "МАРТ-СЕРВИС" был подписан договор аренды земельного участка N 2197а-2012/2017 от 23.05.2012, по условиям которого вышеназванный земельный участок предоставлялся заявителю сроком до 08.04.2017, а договор аренды земельного участка N 025331з от 02.02.2006 был расторгнут по соглашению сторон в тот же день.
Стороны вышеназванного договора обратились в Управление Росреестра по Самарской области на предмет его государственной регистрации. Однако сообщением N 01/677/2013857 от 25.11.2013 в государственной регистрации договора было отказано. Отказ мотивирован отсутствием у арендатора преимущественного права на заключение нового договора аренды.
При принятии решения об удовлетворении заявленных ООО "Март-сервис" требований о признании указанного решения об отказе в государственной регистрации незаконным суд первой инстанции правомерно исходил из следующих обстоятельств.
В силу пункта 1 статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны: принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Рассмотрению подлежат все заявки, поступившие до определенного указанными процедурами срока. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом; указанные органы обязаны уполномочить на управление и распоряжение земельными участками и иной недвижимостью специальный орган; обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информации.
В соответствии с частью 2 статьи 10 Закона Самарской области от 11.03.2005 N 94-ГД "О земле" юридические лица, заинтересованные в предоставлении или передаче земельных участков в собственность или в аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, подают заявления в соответствующий уполномоченный на управление и распоряжение земельными участками орган исполнительной власти Самарской области или орган местного самоуправления.
Орган местного самоуправления на основании указанного в части 2 настоящей статьи заявления либо обращения уполномоченного на управление и распоряжение земельными участками органа исполнительной власти Самарской области с учетом зонирования территорий в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Заявитель обеспечивает за свой счет выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости" (часть 4 указанной статьи).
Уполномоченный на управление и распоряжение земельными участками орган исполнительной власти Самарской области или орган местного самоуправления в двухнедельный срок со дня представления кадастрового паспорта испрашиваемого земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка в собственность за плату или бесплатно либо о передаче в аренду земельного участка заявителю, указанному в части 4 настоящей статьи, и направляет ему копию такого решения с приложением кадастрового паспорта этого земельного участка (часть 5 указанной статьи).
Договор купли-продажи или аренды земельного участка заключается в недельный срок со дня принятия указанного в части 5 настоящей статьи решения (часть 5 указанной статьи).
На основании Постановления Правительства Самарской области от 13.06.2006 N 67 "Об органах исполнительной власти Самарской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара" полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара для целей, не связанных со строительством, а также земельными участками, необходимыми для установки временных объектов, не предусматривающих наличие фундамента и не являющихся объектами недвижимого имущества, возложены на Министерство имущественных отношений Самарской области.
В соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
При этом действующим законодательством не установлен запрет на заключение договора аренды на новый срок, в случае, если арендатор изъявил желание продлить договорные отношения после истечения срока действия договора аренды, учитывая, что пункт 2 вышеназванной статьи предусматривает, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена в городском округе Самара, регламентирована постановлением Правительства Самарской области от 21.06.2006 N 74 "О порядке распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена в городском округе Самара" (далее - Порядок).
Абзацем 6 пункта 3.1 Порядка предусмотрена норма, позволяющая предоставлять земельные участки без проведения торгов в форме аукциона при условии расположения на таком земельном участке строений, сооружений, не подлежащих постановке на технический учет в качестве объектов капитального строительства (далее - временные объекты); наличии акта уполномоченного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для размещения временного объекта, принятый до 01.07.2006, или акта принятия в эксплуатацию временного объекта, выданного уполномоченным органом местного самоуправления после предоставления в установленном законодательством порядке земельного участка, на котором расположен временный объект; подачи заявления о предоставлении земельного участка лицом, права которого на временный объект возникли на основании сделок или по иным основаниям, предусмотренным действующим законодательством.
Судом верно отмечено в решении, что ООО "МАРТ-СЕРВИС" отвечает всем вышеперечисленным условиям, что подтверждается распоряжением Администрации Куйбышевского района г. Самара от 14.12.2004 N 889 и договором N 025331з от 02.02.2006.
Договор аренды земельного участка N 025331з заключен его сторонами 02.02.2006 сроком с 29.12.2004 до 31.10.2006.
Как разъяснено в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона 21.07.1997 N 122 -ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в случае, когда стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды.
С учетом вышеназванных разъяснений, договор аренды земельного участка N 025331з от 02.02.2006 был заключен на срок менее года, а, следовательно, государственной регистрации не подлежал.
Судом также правильно указано на то, что ни гражданским, ни земельным законодательством при продлении арендных отношений не предусмотрено принятие нового решения компетентного органа о предоставлении земельного участка, поскольку продление арендных отношений является безусловным правом сторон договора. Данное обстоятельство подтверждается судебной практикой (постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 28.01.2008 по делу N А55-5246/07, от 26.02.2009 по делу N А55-9473/2008).
С учетом изложенного судом сделан правильный вывод о том, что заявителем были предоставлены на регистрацию документы, достаточные для проведения регистрации спорного договора аренды, по форме и содержанию соответствующие требованиям закона, что обжалуемый отказ противоречит требованиям статей 18, 20 Федерального закона от 21 июня 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и нарушает права и законные интересы заявителя, что в силу статьей 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для признания его незаконным и возложения на ответчика обязанности устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.
Выводы суда подтверждаются также сложившейся судебной практикой.
Так, ФАС Поволжского округа в постановлениях по делу N А55-13362/2008 от 20 апреля 2009 года и по делу N А55-2196/2009 от 16 сентября 2009 года указал, что статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации определены гарантии прав арендаторов земельных участков, уже являющихся объектом правоотношений. В частности, пунктом 3 названной статьи 22 Кодекса установлено преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды земельного участка.
При этом во всех указанных выше делах имели место те же фактические обстоятельства, что и в рассматриваемом деле: наличие первоначального договора аренды земельного участка, его возобновление на неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, расторжение первоначального договора аренды по соглашению сторон, заключение нового договора аренды земельного участка с применением преимущественного права, предусмотренного пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, к арендатору по первоначальному договору аренды.
Таким образом, оснований для отмены решения суда не имеется.
Доводы, приведенные Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в апелляционной жалобе, основаны на ошибочном толковании закона и не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.
С позиции изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделав правильные выводы по существу требований заявителя, а потому решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Судебные расходы между лицами, участвующими в деле, распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 101, 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 07 мая 2014 года по делу N А55-1022/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.М.РОГАЛЕВА
Судьи
П.В.БАЖАН
В.Е.КУВШИНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)