Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 ноября 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 26 ноября 2014 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.,
судей Дербенева А.А., Комаровой О.И.
при участии в заседании:
от истца Комитета по управлению имуществом администрации Подольского муниципального района Московской области (ОГРН 1025007512815) Солопова А.С. дов. от 19.01.2014 N 33-Д
от ответчика ООО "САЙТЕК" (ОГРН 1047796321693) - Поляков А.И. дов. от 23.04.2014, Шевчук Е.М. дов. от 23.04.2014
рассмотрев 20 ноября 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "САЙТЕК"
на постановление Десятого арбитражного апелляционного суда
от 17 сентября 2014 года,
принятое судьями Н.Н. Катькиной, В.Ю. Бархатовым, С.А. Коноваловым,
иску Комитета по управлению имуществом администрации Подольского муниципального района Московской области
к обществу с ограниченной ответственностью "САЙТЕК"
о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды,
установил:
Комитет по управлению имуществом администрации Подольского муниципального района Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО "Сайтек" о:
- взыскании задолженности по арендной плате в сумме 8 303 800 рублей, пени в сумме 717 600 рублей 98 копеек,
- - расторжении договора аренды земельного участка N 250132-Z от 21.06.06 на земельный участок с кадастровым номером 50:27:0030703:0020, площадью 60 000 кв. м, категория земель: земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны и иного специального назначения, расположенный вблизи д. Алтухово на территории сельского поселения Лаговский Подольского муниципального района Московской области;
- - обязании ООО "Сайтек" освободить земельный участок с кадастровым номером 50:27:0030703:0020, площадью 60 000 кв. м, категория земель: земли промышленности, транспорта, связи. радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны и иного специального назначения, расположенный вблизи д. Алтухово на территории сельского поселения Лаговский Подольского муниципального района Московской области;
- - обязании ООО "Сайтек" возвратить по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 50:27:0030703:0020, площадью 60 000 кв. м, категория земель: земли промышленности, транспорта, связи. радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны и иного специального назначения, расположенный вблизи д. Алтухово на территории сельского поселения Лаговский Подольского муниципального района Московской области.
Решением Арбитражного суда Московской области от 24 июня 2014 года с ООО "Сайтек" в пользу Комитета по управлению имуществом администрации Подольского муниципального района Московской области было взыскано 8 303 800 рублей основного долга, 717 600 рублей 98 копеек пени. Требования о расторжении договора аренды N 250132-Z от 21.06.06 и обязании возвратить арендованный земельный участок были оставлены без рассмотрения.
При этом суд оставляя без рассмотрения требование о расторжении договора и возврате земельного участка, сослался на несоблюдение истцом обязательного досудебного порядка урегулирования спора.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2014 решение Арбитражного суда Московской области от 24 июня 2014 года отменено в части.
Договор аренды N 250132-Z от 21.06.06 расторгнут. ООО "Сайтек" обязано возвратить Комитету по управлению имуществом администрации Подольского муниципального района по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 50:27:0030703:0020, площадью 60 000 кв. м, расположенный вблизи д. Алтухово на территории сельского поселения Лаговский Подольского муниципального района Московской области.
В остальной части решение суда оставлено без изменения.
Суд апелляционной инстанции, изменяя решение суда первой инстанции в части оставления требований о расторжении договора аренды N 250132-Z от 21.06.06 и обязании возвратить арендованный земельный участок без рассмотрения, исходил из того, что истцом были приняты надлежащие меры для соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.
Не согласившись с принятым по делу постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 17 сентября 2014 года, ООО "САЙТЕК" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 17 сентября 2014 года отменить, решение Арбитражного суда Московской области от 24 июня 2014 года оставить в силе.
Как указывает заявитель кассационной жалобы, судом апелляционной инстанции установлено, что истец направил в адрес ответчика требование о совершении определенных действий, указывая при этом, что истец оставляет за собой право обратиться в арбитражный суд с заявлением о досрочном расторжении договора аренды в связи с существенным нарушением его условий (претензия от 13 января 2014 г. N 02-06).
По мнению заявителя, предложения ответчику о расторжении договора представленная в дело претензия не содержит.
Иных претензий, содержащих предложения арендодателя арендатору на расторжение договора аренды, истцом в материалы дела не представлено.
Заявитель согласен с выводами суда первой инстанции о том, что досудебный порядок урегулирования спора, установленный статьями 452, 619 ГК РФ, истцом не соблюден.
Ответчик не согласен с выводами суда апелляционной инстанции о том, что в деле имеются доказательства о предложении ответчику со стороны арендодателя расторгнуть договор.
Ссылка в письме истца на то, что при невыполнении ответчиком требований, изложенных в претензии, истец будет вынужден обратиться с иском о расторжении договора аренды, не может отождествляться с действием арендодателя, направленным на расторжение договора, с установлением арендатору срока для соответствующего ответа, а потому указание в претензии о праве на обращение в арбитражный суд с требованием о расторжении договора при неисполнении обязанности по внесению арендных платежей само по себе не свидетельствует о наличии выраженной арендодателем воли и не является предложением арендатору расторгнуть договор.
Предложение о расторжении договора должно выражать волю лица, направленную именно на прекращение обязательственных правоотношений на будущее время.
В материалах дела отсутствуют и истцом не представлены надлежащие доказательства направления ответчику до обращения в суд с иском уведомления о расторжении договора аренды.
По мнению заявителя, истец был вправе обратиться в суд только после направления ответчику предложения расторгнуть договор аренды и получения от него отказа на данное предложение, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В судебном заседании кассационной инстанции представитель ООО "САЙТЕК" поддержал заявленные в кассационной жалобе доводы.
Представитель Комитета по управлению имуществом администрации Подольского муниципального района Московской области в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения кассационной жалобы, полагает обжалуемое постановление законным и обоснованным.
Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, и, проверив в порядке статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражными судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых решении и постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, не находит оснований для отмены или изменения постановления суда апелляционной инстанции ввиду следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, 21.06.06 между Министерством имущественных отношений Московской области (арендодатель) и ООО "ИНТАЙМ" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, N 25013-Z, по условиям которого, арендодатель предоставил, а арендатор принял за плату во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 50:27:003 07 03:0020, площадью 60 000 кв. м, с категорией земель "земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны и иного специального назначения", с разрешенным видом использования "для строительства транспортно-складского комплекса", расположенным вблизи д. Алтухово, на территории сельского поселения Лаговский Подольского муниципального района Московской области, для строительства транспортно-складского комплекса.
На основании договора уступки права аренды земельного участка от 08.05.07, заключенного между ООО "ИНТАЙМ" и ООО "Сайтек", права и обязанности арендатора по договору аренды N 25013-Z от 21.06.06 перешли к ответчику.
В соответствии с дополнительным соглашением N 1 от 23.07.09 к договору аренды земельного участка N 25013-Z от 21.06.06, Министерство имущественных отношений Московской области передало права и обязанности арендодателя по договору Комитету по управлению имуществом администрации Подольского муниципального района Московской области.
Согласно п. 2.1 договора аренды срок действия договора аренды земельного участка - с 19.04.2006 по 18.04.2055.
Размер арендной платы за земельный участок на дату подписания установлен в приложении N 2, которое является неотъемлемой частью договора (п. 3.1 договора).
Пунктом 3.3 договора аренды N 25013-Z от 21.06.06 установлено, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально, в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала.
Пунктом 4.2.3 договора установлено арендатор принял обязательство своевременно вносить арендную плату за пользование земельным участком.
Судами установлено, что ООО "Сайтек" принятые на себя обязательства по внесению арендных платежей исполнило ненадлежащим образом, в результате чего за ним образовалась задолженность в размере 8 303 800 рублей.
13.01.14 Комитет по управлению имуществом администрации Подольского муниципального района Московской области направил в адрес ООО "Сайтек" претензию N 02-06, в которой указал на наличие задолженности по арендной плате и необходимость ее погашения до 22.01.14, в случае его неисполнения в арбитражный суд будет подан иск о расторжении договора аренды.
Оставление указанной претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что имущественные требования истца подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Между Комитетом по управлению имуществом администрации Подольского муниципального района Московской области (арендодатель) и ООО "Сайтек" (арендатор) действует договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, N 25013-Z от 21.06.06, по условиям которого, арендодатель предоставил, а арендатор принял за плату во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 50:27:0030703:0020, площадью 60 000 кв. м, с категорией земель "земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны и иного специального назначения", с разрешенным видом использования "для строительства транспортно-складского комплекса", расположенным вблизи д. Алтухово, на территории сельского поселения Лаговский Подольского муниципального района Московской области, для строительства транспортно-складского комплекса.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Пунктом 4.3.1 договора аренды N 25013-Z от 21.06.06 закреплено, что арендодатель имеет право досрочно расторгнуть настоящий договор в случае невнесения арендной платы более чем за 6 месяцев.
В соответствии с пунктом 3.3 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально, в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала.
Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, ООО "Сайтек" с декабря 2012 года арендные платежи не вносились надлежащим образом, в результате чего истец обратился в суд за взысканием образовавшейся задолженности.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11.01.02 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным.
Суд кассационной инстанции соглашается с выводами суда апелляционной инстанции о том, что с учетом незначительности сумм платежей, осуществляемых ООО "Сайтек" истцу, периодом неисполнения обязательства, ответчик нарушил существенные условия договора аренды N 25013-Z от 21.06.06 и таким образом имеются основания для расторжения указанного договора, предусмотренные пунктом 4.3.1.
Истцом был соблюден досудебный порядок урегулирования спора ввиду следующего.
В силу абзаца 7 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11.01.02 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 (в редакции Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.
Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В пункте 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11.01.02 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
13.01.14 Комитет по управлению имуществом администрации Подольского муниципального района Московской области направил в адрес ООО "Сайтек" претензию N 02-06, в которой указал на наличие задолженности по арендной плате и необходимость ее погашения до 22.01.14, в случае неисполнения чего в арбитражный суд будет подан иск о расторжении договора аренды.
Из материалов дела следует, что названная претензия была получена ответчиком.
Учитывая получение ответчиком требования о необходимости исполнения договорного обязательства, отсутствие со стороны ООО "Сайтек" ответа на названное требование, тот факт, что с настоящим иском Комитет по управлению имуществом администрации Подольского муниципального района Московской области обратился в арбитражный суд Московской области только 02.04.14, то есть общество имело достаточно времени для урегулирования настоящего спора, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что истцом были приняты надлежащие меры для соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.
Исходя из изложенного, судом апелляционной инстанции полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, правильно применены нормы материального и процессуального права.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, арбитражным судом апелляционной инстанции при вынесении обжалуемых судебных актов, не допущено.
Иные доводы, приведенные в кассационной жалобе, подлежат отклонению, поскольку основаны на неправильном толковании норм материального и процессуального права и по существу направлены на переоценку установленных судом апелляционной инстанции обстоятельств и представленных в материалы дела доказательств, которая в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда по делу N А41-19030/14 от 17 сентября 2014 года оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "САЙТЕК" - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Н.С.ЧУЧУНОВА
Судьи
А.А.ДЕРБЕНЕВ
О.И.КОМАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 26.11.2014 N Ф05-13147/2014 ПО ДЕЛУ N А41-19030/14
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 ноября 2014 г. по делу N А41-19030/14
Резолютивная часть постановления объявлена 20 ноября 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 26 ноября 2014 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.,
судей Дербенева А.А., Комаровой О.И.
при участии в заседании:
от истца Комитета по управлению имуществом администрации Подольского муниципального района Московской области (ОГРН 1025007512815) Солопова А.С. дов. от 19.01.2014 N 33-Д
от ответчика ООО "САЙТЕК" (ОГРН 1047796321693) - Поляков А.И. дов. от 23.04.2014, Шевчук Е.М. дов. от 23.04.2014
рассмотрев 20 ноября 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "САЙТЕК"
на постановление Десятого арбитражного апелляционного суда
от 17 сентября 2014 года,
принятое судьями Н.Н. Катькиной, В.Ю. Бархатовым, С.А. Коноваловым,
иску Комитета по управлению имуществом администрации Подольского муниципального района Московской области
к обществу с ограниченной ответственностью "САЙТЕК"
о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды,
установил:
Комитет по управлению имуществом администрации Подольского муниципального района Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО "Сайтек" о:
- взыскании задолженности по арендной плате в сумме 8 303 800 рублей, пени в сумме 717 600 рублей 98 копеек,
- - расторжении договора аренды земельного участка N 250132-Z от 21.06.06 на земельный участок с кадастровым номером 50:27:0030703:0020, площадью 60 000 кв. м, категория земель: земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны и иного специального назначения, расположенный вблизи д. Алтухово на территории сельского поселения Лаговский Подольского муниципального района Московской области;
- - обязании ООО "Сайтек" освободить земельный участок с кадастровым номером 50:27:0030703:0020, площадью 60 000 кв. м, категория земель: земли промышленности, транспорта, связи. радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны и иного специального назначения, расположенный вблизи д. Алтухово на территории сельского поселения Лаговский Подольского муниципального района Московской области;
- - обязании ООО "Сайтек" возвратить по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 50:27:0030703:0020, площадью 60 000 кв. м, категория земель: земли промышленности, транспорта, связи. радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны и иного специального назначения, расположенный вблизи д. Алтухово на территории сельского поселения Лаговский Подольского муниципального района Московской области.
Решением Арбитражного суда Московской области от 24 июня 2014 года с ООО "Сайтек" в пользу Комитета по управлению имуществом администрации Подольского муниципального района Московской области было взыскано 8 303 800 рублей основного долга, 717 600 рублей 98 копеек пени. Требования о расторжении договора аренды N 250132-Z от 21.06.06 и обязании возвратить арендованный земельный участок были оставлены без рассмотрения.
При этом суд оставляя без рассмотрения требование о расторжении договора и возврате земельного участка, сослался на несоблюдение истцом обязательного досудебного порядка урегулирования спора.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2014 решение Арбитражного суда Московской области от 24 июня 2014 года отменено в части.
Договор аренды N 250132-Z от 21.06.06 расторгнут. ООО "Сайтек" обязано возвратить Комитету по управлению имуществом администрации Подольского муниципального района по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 50:27:0030703:0020, площадью 60 000 кв. м, расположенный вблизи д. Алтухово на территории сельского поселения Лаговский Подольского муниципального района Московской области.
В остальной части решение суда оставлено без изменения.
Суд апелляционной инстанции, изменяя решение суда первой инстанции в части оставления требований о расторжении договора аренды N 250132-Z от 21.06.06 и обязании возвратить арендованный земельный участок без рассмотрения, исходил из того, что истцом были приняты надлежащие меры для соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.
Не согласившись с принятым по делу постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 17 сентября 2014 года, ООО "САЙТЕК" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 17 сентября 2014 года отменить, решение Арбитражного суда Московской области от 24 июня 2014 года оставить в силе.
Как указывает заявитель кассационной жалобы, судом апелляционной инстанции установлено, что истец направил в адрес ответчика требование о совершении определенных действий, указывая при этом, что истец оставляет за собой право обратиться в арбитражный суд с заявлением о досрочном расторжении договора аренды в связи с существенным нарушением его условий (претензия от 13 января 2014 г. N 02-06).
По мнению заявителя, предложения ответчику о расторжении договора представленная в дело претензия не содержит.
Иных претензий, содержащих предложения арендодателя арендатору на расторжение договора аренды, истцом в материалы дела не представлено.
Заявитель согласен с выводами суда первой инстанции о том, что досудебный порядок урегулирования спора, установленный статьями 452, 619 ГК РФ, истцом не соблюден.
Ответчик не согласен с выводами суда апелляционной инстанции о том, что в деле имеются доказательства о предложении ответчику со стороны арендодателя расторгнуть договор.
Ссылка в письме истца на то, что при невыполнении ответчиком требований, изложенных в претензии, истец будет вынужден обратиться с иском о расторжении договора аренды, не может отождествляться с действием арендодателя, направленным на расторжение договора, с установлением арендатору срока для соответствующего ответа, а потому указание в претензии о праве на обращение в арбитражный суд с требованием о расторжении договора при неисполнении обязанности по внесению арендных платежей само по себе не свидетельствует о наличии выраженной арендодателем воли и не является предложением арендатору расторгнуть договор.
Предложение о расторжении договора должно выражать волю лица, направленную именно на прекращение обязательственных правоотношений на будущее время.
В материалах дела отсутствуют и истцом не представлены надлежащие доказательства направления ответчику до обращения в суд с иском уведомления о расторжении договора аренды.
По мнению заявителя, истец был вправе обратиться в суд только после направления ответчику предложения расторгнуть договор аренды и получения от него отказа на данное предложение, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В судебном заседании кассационной инстанции представитель ООО "САЙТЕК" поддержал заявленные в кассационной жалобе доводы.
Представитель Комитета по управлению имуществом администрации Подольского муниципального района Московской области в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения кассационной жалобы, полагает обжалуемое постановление законным и обоснованным.
Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, и, проверив в порядке статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражными судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых решении и постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, не находит оснований для отмены или изменения постановления суда апелляционной инстанции ввиду следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, 21.06.06 между Министерством имущественных отношений Московской области (арендодатель) и ООО "ИНТАЙМ" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, N 25013-Z, по условиям которого, арендодатель предоставил, а арендатор принял за плату во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 50:27:003 07 03:0020, площадью 60 000 кв. м, с категорией земель "земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны и иного специального назначения", с разрешенным видом использования "для строительства транспортно-складского комплекса", расположенным вблизи д. Алтухово, на территории сельского поселения Лаговский Подольского муниципального района Московской области, для строительства транспортно-складского комплекса.
На основании договора уступки права аренды земельного участка от 08.05.07, заключенного между ООО "ИНТАЙМ" и ООО "Сайтек", права и обязанности арендатора по договору аренды N 25013-Z от 21.06.06 перешли к ответчику.
В соответствии с дополнительным соглашением N 1 от 23.07.09 к договору аренды земельного участка N 25013-Z от 21.06.06, Министерство имущественных отношений Московской области передало права и обязанности арендодателя по договору Комитету по управлению имуществом администрации Подольского муниципального района Московской области.
Согласно п. 2.1 договора аренды срок действия договора аренды земельного участка - с 19.04.2006 по 18.04.2055.
Размер арендной платы за земельный участок на дату подписания установлен в приложении N 2, которое является неотъемлемой частью договора (п. 3.1 договора).
Пунктом 3.3 договора аренды N 25013-Z от 21.06.06 установлено, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально, в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала.
Пунктом 4.2.3 договора установлено арендатор принял обязательство своевременно вносить арендную плату за пользование земельным участком.
Судами установлено, что ООО "Сайтек" принятые на себя обязательства по внесению арендных платежей исполнило ненадлежащим образом, в результате чего за ним образовалась задолженность в размере 8 303 800 рублей.
13.01.14 Комитет по управлению имуществом администрации Подольского муниципального района Московской области направил в адрес ООО "Сайтек" претензию N 02-06, в которой указал на наличие задолженности по арендной плате и необходимость ее погашения до 22.01.14, в случае его неисполнения в арбитражный суд будет подан иск о расторжении договора аренды.
Оставление указанной претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что имущественные требования истца подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Между Комитетом по управлению имуществом администрации Подольского муниципального района Московской области (арендодатель) и ООО "Сайтек" (арендатор) действует договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, N 25013-Z от 21.06.06, по условиям которого, арендодатель предоставил, а арендатор принял за плату во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 50:27:0030703:0020, площадью 60 000 кв. м, с категорией земель "земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны и иного специального назначения", с разрешенным видом использования "для строительства транспортно-складского комплекса", расположенным вблизи д. Алтухово, на территории сельского поселения Лаговский Подольского муниципального района Московской области, для строительства транспортно-складского комплекса.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Пунктом 4.3.1 договора аренды N 25013-Z от 21.06.06 закреплено, что арендодатель имеет право досрочно расторгнуть настоящий договор в случае невнесения арендной платы более чем за 6 месяцев.
В соответствии с пунктом 3.3 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально, в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала.
Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, ООО "Сайтек" с декабря 2012 года арендные платежи не вносились надлежащим образом, в результате чего истец обратился в суд за взысканием образовавшейся задолженности.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11.01.02 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным.
Суд кассационной инстанции соглашается с выводами суда апелляционной инстанции о том, что с учетом незначительности сумм платежей, осуществляемых ООО "Сайтек" истцу, периодом неисполнения обязательства, ответчик нарушил существенные условия договора аренды N 25013-Z от 21.06.06 и таким образом имеются основания для расторжения указанного договора, предусмотренные пунктом 4.3.1.
Истцом был соблюден досудебный порядок урегулирования спора ввиду следующего.
В силу абзаца 7 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11.01.02 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 (в редакции Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.
Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В пункте 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11.01.02 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
13.01.14 Комитет по управлению имуществом администрации Подольского муниципального района Московской области направил в адрес ООО "Сайтек" претензию N 02-06, в которой указал на наличие задолженности по арендной плате и необходимость ее погашения до 22.01.14, в случае неисполнения чего в арбитражный суд будет подан иск о расторжении договора аренды.
Из материалов дела следует, что названная претензия была получена ответчиком.
Учитывая получение ответчиком требования о необходимости исполнения договорного обязательства, отсутствие со стороны ООО "Сайтек" ответа на названное требование, тот факт, что с настоящим иском Комитет по управлению имуществом администрации Подольского муниципального района Московской области обратился в арбитражный суд Московской области только 02.04.14, то есть общество имело достаточно времени для урегулирования настоящего спора, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что истцом были приняты надлежащие меры для соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.
Исходя из изложенного, судом апелляционной инстанции полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, правильно применены нормы материального и процессуального права.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, арбитражным судом апелляционной инстанции при вынесении обжалуемых судебных актов, не допущено.
Иные доводы, приведенные в кассационной жалобе, подлежат отклонению, поскольку основаны на неправильном толковании норм материального и процессуального права и по существу направлены на переоценку установленных судом апелляционной инстанции обстоятельств и представленных в материалы дела доказательств, которая в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда по делу N А41-19030/14 от 17 сентября 2014 года оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "САЙТЕК" - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Н.С.ЧУЧУНОВА
Судьи
А.А.ДЕРБЕНЕВ
О.И.КОМАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)