Судебные решения, арбитраж
Изъятие земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "16" сентября 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен "17" сентября 2015 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шалкина В.Б.,
судей Борисовой Т.С., Дубровиной О.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Барышниковой В.А.,
при участии в судебном заседании представителя Администрации города Астрахани - Зеленского А.Н. по доверенности от 23.03.2015 N 30-09-120,
в отсутствие иных участников процесса, уведомленных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "КВК" и Администрации города Астрахани на решение Арбитражного суда Астраханской области от 07 июля 2015 года по делу N А06-1170/2015 (судья Богатыренко С.В.) по исковому заявлению Администрации города Астрахани (ИНН 3015009178, ОГРН 1033000821809) к обществу с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "КВК" (ИНН 3016035371, ОГРН 1033000801800) о взыскании задолженности по арендной плате, третье лицо: индивидуальный предприниматель Голиков Сергей Феликсович,
установил:
Администрации города Астрахани (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Астраханской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "КВК" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 770 125 руб. 84 коп., пени в сумме 7 576 566 руб. 68 коп. и расторжении договора аренды земельного участка N 5868 от 27.09.1996 г.
В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Голиков С.Ф.
Решением Арбитражного суда Астраханской области суда от 7 июля 2015 года по делу N А06-1170/2015 исковые требования рассмотрены следующим образом: с общества с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма "КВК" в консолидированный бюджет муниципального образования "Город Астрахань" взыскана задолженность по арендной плате в сумме 270 319 руб. 95 коп., пени в сумме 86 774 руб. 06 коп.
В остальной части требований о взыскании задолженности и пени - в иске отказано.
Требования о расторжении договора аренды земельного участка N 5868 от 27.09.1996 г. оставлено без рассмотрения.
С общества с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма "КВК" в доход федерального бюджета Российской Федерации взыскана государственная пошлина в сумме 8826 руб. 33 коп. за рассмотрение дела в арбитражном суде первой инстанции.
Не согласившись с принятым судебным актом, общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "КВК" и Администрация города Астрахани обратились с апелляционными жалобами, в которых просят решение суда отменить, по основаниям, изложенным в жалобах.
Заявители апелляционных жалоб считают, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального и процессуального права, выводы, содержащиеся в решении, не соответствуют обстоятельствам дела.
Общество с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "КВК" полагает, что судом необоснованно отклонено в качестве доказательства нотариально заверенный договор от 30 сентября 2002 года.
Администрация города Астрахани считает, что суд неправомерно требование о расторжении договора аренды оставил без рассмотрения, снизил размер неустойки, поскольку ответчиком не доказана несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, требования статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации для расторжения договора аренды земельного участка от 27.09.1996 N 5868.
Истец, ответчик в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду апелляционной инстанции представили письменные отзывы.
Общество с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "КВК" обратилось с ходатайством о приостановлении производства по делу N А06-1170/2015 до вступления в силу судебного акта Арбитражного суда Астраханской области по исковому заявлению ООО ПКФ "КВК" от 10 сентября 2015 года об оспаривании действий Администрации муниципального образования г. Астрахань.
Заявитель ходатайства вопреки положениям статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не обосновал взаимосвязь между исковым заявлением ООО ПКФ "КВК" от 10 сентября 2015 года и обстоятельствами, рассматриваемыми в рамках настоящего дела, не представил безусловных доказательств невозможности рассмотрения настоящего спора до вступления в законную силу вышеуказанного судебного акта.
Кроме того, у суда апелляционной инстанции отсутствуют сведения о принятии судом искового заявления ООО ПКФ "КВК" от 10 сентября 2015 года об оспаривании действий Администрации муниципального образования г. Астрахань к производству.
Учитывая изложенное, а также исходя из требования о разумном сроке судебного разбирательства (пункт 3 статьи 2, статья 6.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) арбитражный апелляционный суд считает, что для приостановления производства по настоящему делу до вступления в законную силу судебного акта Арбитражного суда Астраханской области по исковому заявлению ООО ПКФ "КВК" от 10 сентября 2015 года об оспаривании действий Администрации муниципального образования г. Астрахань отсутствуют правовые основания, в связи с чем, ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу не подлежит удовлетворению.
Арбитражный апелляционный суд в порядке пункта 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционных жалобах, исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, между 27 сентября 1996 года Администрация города Астрахани (арендодатель) и ТОО фирма "КВК" (арендатор) на основании постановления Администрации города Астрахани от 05.08.1996 г. N 2673 заключили договор о предоставлении земельных участков в пользование на условиях аренды N 5868, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 1537,8 кв. м, расположенный по адресу: г. Астрахань, ул. Генерала Епишева, 2 в Советском районе для эксплуатации стоянки легкового транспорта.
Срок аренды на 25 лет с 05.08.1996 г. по 05.08.2021 г. (л. д. 9-10).
Пунктом 2.6 договора о предоставлении земельных участков в пользование на условиях аренды определено, что арендная плата вносится арендаторами в бюджет в размере 1/10 от общей годовой суммы в срок до 15 числа следующего месяца.
Согласно пункту 4. 5 договора за несвоевременное внесение арендной платы арендатором, начисляется пеня в размере 0,7% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
ТОО "КВК" (продавец) 17 декабря 1999 года заключило с ИП Голиковым С.Ф. (покупатель) договор N 991217-01, согласно которому продавец обязуется продать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить после оформления всех документов имущество: автостоянка для легкового автотранспорта, права на земельный участок, занимаемый указанной автостоянкой по адресу: г. Астрахань, ул. Генерала Епишева, 2.
Голиков С.Ф. обратился в Администрацию города Астрахани по вопросу переоформления документов землепользования на эксплуатацию стоянки легкового автотранспорта по ул. Генерала Епишева, 2.
Администрация письмом от 04.02.2000 г. сообщило о том, что в связи с переносом автовокзала, указанная автостоянка подлежит выносу. Однако, управление считает возможным разрешить переоформление документов землепользования на эксплуатацию стоянки сроком на один год при условии представления гарантийного письма о сносе стоянки по первому требованию Администрации города.
Товарищество с ограниченной ответственностью "КВК" реорганизовано в общество с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "КВК".
Постановлением Администрации города Астрахани от 07.02.2002 г. N 294 внесены изменения в постановление от 05.08.1996 г. N 673 в части наименования арендатора. Арендатором считается общество с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "КВК" (л. д. 15).
Администрацией города Астрахани 21 августа 2003 года вынесено постановление N 2316 "О внесении изменений в постановление Администрации города Астрахани от 05.08.1996 г. N 2673" согласно которому п. 1 изложен в следующей редакции: предоставить ООО ПКФ "КВК" в аренду земельный участок по ул. Ген. Епишкева, 2 в Советском районе в двадцать пятой территориально-экономической зоне из состава земель поселений для эксплуатации стоянки легкового автотранспорта в порядке: с 05.08.1996 г. сроком до 17.09.2002 г. площадью 1 537,8 кв. м; с 17.09.2002 г. сроком на 49 лет площадью 1 468 кв. м, согласно прилагаемому плану границ земельного участка".
ООО ПКФ "КВК" указано, что в течение месяца со дня принятия настоящего постановления заключить с Администрацией города договор аренды земельного участка (л.д. 16).
Согласно доводам истца ответчик, используя земельный участок, не производил оплату арендной платы с 15.10.2006 по 15.09.2014, в связи с чем, за ним образовалась задолженность в сумме 770 125 руб. 84 коп., исходя из ставок, установленных для использования земельных участков в целях эксплуатации платных автостоянок.
Невнесение ответчиком арендной платы за указанный период явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доводы сторон, обстоятельства по делу и доказательства, суд первой инстанции обоснованно пришел к следующему.
Из материалов дела следует, что между сторонами заключен договор аренды земельного участка от 27.09.2006 за N 5868 сроком с 05.05.08.96 по 05.08.2021.
Указанный договор является действующим.
Факт использования ответчиком земельного участка по указанному договору не отрицается ответчиком и подтверждается актом обследования земельного участка от 06.05.2015 и фотографиями, приложенными к акту.
В соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации, за пользование земельным участком уплачивается земельный налог или арендная плата.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование земельным участком (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В пункте 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
В силу того, что регулирование арендной платы за находящиеся в публичной собственности земли осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Из материалов арбитражного дела следует, что ответчиком нарушены условия договора аренды земельного участка в части своевременного исполнения обязательств по внесению арендной платы.
Согласно расчету истца, за ответчиком числится задолженность в сумме 770 125 руб. 84 коп. с 15.10.2006 по 15.09.2014.
При рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции представитель ответчика представил договор от 30.09.2002, заключенный между Администрацией г. Астрахани и ООО "ПКФ "КВК" согласно которому Администрация г. Астрахани обязуется предоставить ООО ПКФ "КВК" земельный участок для строительства и эксплуатации автостоянки автотранспорта, площадью 1468 кв. м, находящийся по адресу: г. Астрахань, ул. Ген. Епишева, и совершить необходимые действия по надлежащему оформлению документов на него в соответствии с письмом от 01.08.2002, а именно: внести изменения в постановления Администрации г. Астрахани от 05.08.1996 N 2673 в части площади земельного участка; заключить с ООО ПКФ "КВК" договор аренды предоставляемого земельного участка на 49 лет; в качестве компенсации за изымаемую часть земельного участка и в возмещение ООО "ПКФ "КВК" расходов, связанных с переносом автостоянки и освоением земельного участка, во исполнении абзаца 2 п. 3.4 договора аренды от 27.09.1996 г. N 5868, освободить ООО "ПКФ "КВК" от арендной платы в полном объеме за использование предоставляемого земельного участка площадью 1468 кв. м на 49 лет.
Истцом также представлен договор от 24.09.2002, заключенный между Администрацией г. Астрахани и ООО "ПКФ "КВК", согласно которому Администрация г. Астрахани обязуется предоставить ООО ПКФ "КВК" земельный участок для строительства и эксплуатации легкового автотранспорта, площадью 1523,0 кв. м, находящийся по адресу: г. Астрахань, ул. Ген. Епишева, и совершить необходимые действия по надлежащему оформлению документов на него в соответствии с письмом от 01.08.2002, а именно: внести изменения в постановления Администрации г. Астрахани от 05.08.1996 N 2673 в части площади земельного участка; заключить с ООО ПКФ "КВК" договор аренды предоставляемого земельного участка на 49 лет; оказать содействие ООО ПКФ "КВК" в переносе ограждения автостоянки и в качестве компенсации за изымаемую часть земельного участка и в возмещение ООО "ПКФ "КВК" расходов, связанных с переносом автостоянки и освоением земельного участка, во исполнении абзаца 2 п. 3.4 договора аренды от 27.09.1996 г. N 5868, плату за первый год аренды земельного участка уменьшить на 50%.
Общество с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "КВК" ошибочно полагает, что судом необоснованно отказано в принятии нотариально заверенного договора от 30 сентября 2002 года, представленный ответчиком, в качестве доказательства согласования между сторонами условий возмещения, на которых осуществляется изъятие земельного участка.
Как следует из материалов дела следует, что подлинники договоров сторонами не представлены.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отсутствии достоверных и убедительных доказательств заключения договора между сторонами как в редакции от 30.09.2002, так и в редакции от 24.09.2002.
Таким образом, сторонами не согласованы условия возмещения, на которых осуществляется изъятие земельного участка.
Статьей 279 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.
В результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется:
1) прекращение права собственности гражданина или юридического лица на такой земельный участок;
2) прекращение права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности;
3) досрочное прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или договора безвозмездного пользования таким земельным участком.
Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством.
Правообладатель земельного участка должен быть уведомлен о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с земельным законодательством. Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд. В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.
Как указывалось выше, в соответствии с выпиской из протокола заседания конкурсной комиссии от 17.09.2002 N 25, договором от 24.09.20012, планом границ земельного участка Администрацией города Астрахани 21 августа 2003 года вынесено постановление N 2316 "О внесении изменений в постановление Администрации города Астрахани от 05.08.1996 г. N 2673" согласно которому п. 1 постановления Администрации г. Астрахани от 05.08.1996 г. N 2673 изложен в следующей редакции: предоставить ООО ПКФ "КВК" в аренду земельный участок по ул. Ген. Епишева, 2 в Советском районе в двадцать пятой территориально-экономической зоне из состава земель поселений для эксплуатации стоянки легкового автотранспорта в порядке: с 05.08.1996 г. сроком до 17.09.2002 г. площадью 1 537,8 кв. м; с 17.09.2002 г. сроком на 49 лет площадью 1 468 кв. м, согласно прилагаемому плану границ земельного участка".
ООО ПКФ "КВК" в течение месяца со дня принятия настоящего постановления заключить с администрацией города договор аренды земельного участка (л.д. 16).
Однако, ответчик данный договор не заключил.
Администрацией г. Астрахани 05.06.2013 г. за N 4824 издано постановление "Об изъятии для муниципальных нужд МО "Город Астрахань" земельного участка и объекта недвижимого имущества по ул. Ген. Епишева, 2 в Советском районе".
Пунктом 1 указанного постановления предписано изъять для муниципальных нужд МО "Город Астрахань" находящийся в аренде у ООО ПКФ "КВК" земельный участок с кадастровым номером 30:12:030711:1 из состава земель населенных пунктов по ул. Ген. Епишева, в Советском районе, с расположенным на нем объектом недвижимого имущества (бетонное замощение), принадлежащим ООО ПКФ "КВК" на праве собственности.
В пункте 2.5 указано, что в случае согласия ООО ПКФ на изъятие земельного участка и объекта недвижимого имущества согласно проведенной оценке рыночной стоимости в месячный срок после проведения оценки заключить с ООО ПКФ "КВК" соглашение о выкупной цене.
В пункте 2.6. постановления указано, что в случае несогласия ООО ПКФ "КВК" с решением об изъятии земельного участка и объекта недвижимого имущества, либо недостижения с ним соглашения о выкупной цене, в установленном порядке по истечении года с момента государственной регистрации настоящего постановления в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области предъявить в суд о выкупе объекта недвижимого имущества (бетонное замощение) и расторжении договора аренды N 5868 от 27.09.1996.
Из материалов дела следует, что постановление Администрации г. Астрахани N 4824 от 05.06.2013 г. зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 13.06.2013.
Из материалов дела не следует, что между сторонами достигнуто соглашение о выкупной цене, а договор аренды земельного участка N 5868 от 27.08.1996.
Таким образом, фактически изъятие земельного участка, с расположенными на них объектами недвижимого имущества, на день рассмотрения спора не произведено, договор аренды земельного участка N 5868 от 27.09.1996 не прекращен.
Следовательно, ответчик обязан производить оплату аренды за использование земельного участка.
Согласно расчету истца, за ответчиком числится задолженность в сумме в сумме 770 125 руб. 84 коп. с 15.10.2006 по 15.09.2014, расчет арендной платы произведен исходя из площади земельного участка 1537,8 кв. м.
Между тем, согласно Выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним площадь земельного участка с кадастровым номером 30:12:030711:1 по адресу: г. Астрахань, Советский район, ул. Ген. Епишева, 2 с назначением: для эксплуатации стоянки легкового автотранспорта.
Учитывая изложенное, Арбитражный суд Астраханской области правомерно пришел к выводу, что арендная плата должна рассчитываться исходя из реальной площади земельного участка.
Поскольку ответчиком при рассмотрении дела в суде первой инстанции заявил о пропуске истцом срока исковой давности, то обоснованно отказано в удовлетворении исковых требований за период с 15.10.2006 по 19.02.2012, в связи с истечением срока исковой давности.
Таким образом, с учетом применения срока исковой давности, а также расчета арендной платы, исходя из площади земельного участка 1468 кв. м, базовой ставки арендной платы, установленной Администрацией муниципального образования "Город Астрахань" и кадастровой стоимости земельного участка задолженность по арендной плате за период 19.02.2012 по 15.09.2014 составляет 270 319 руб. 95 коп.
За неисполнение ответчиком обязательств по своевременному внесению арендных платежей истцом заявлена ко взысканию неустойка в сумме 7 576 566 руб. 68 коп. за период с 15.02.2006 по 18.09.2014.
Пунктом 2.6 договора аренды земельного участка определено, что арендная плата вносится арендаторами в бюджет в размере 1/10 от общей годовой суммы в срок до 15 числа следующего месяца.
Согласно пункту 4. 5 договора за несвоевременное внесение арендной платы арендатором, начисляется пеня в размере 0,7% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
Поскольку ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности, то пеня за период с 15.02.2006 по 19.02.2012 не подлежит взысканию.
Размер пени за период с 19.02.2012 по 18.09.2014 составляет 867 740 руб. 69 коп.
Заявитель апелляционной жалобы (Администрация г. Астрахани) считает, что арбитражным судом первой инстанции неправомерно снижена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение договорных обязательств до 86774 руб. 06 коп., поскольку ответчиком не представлены доказательства несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.
Одно из основных начал гражданского законодательства - свобода договора (пункт 1 статьи 1, статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), а одним из частных его проявлений, в свою очередь, является закрепленная параграфом 2 Гражданского кодекса Российской Федерации возможность сторон договора предусмотреть на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства неустойку, которой данный Кодекс называет определенную законом или договором денежную сумму, подлежащую уплате должником кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации) (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 15 января 2015 года N 6-О).
Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение.
Соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.
Статья 333 Гражданского кодекса Российской Федерации применяется судом в том случае, когда неустойка явно несоразмерна последствия нарушения обязательства.
В соответствии с пунктом 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 декабря 2011 года N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.
Ответчик при разрешении настоящего спора в суде первой инстанции заявлял о применении положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 3 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 декабря 2011 года N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" заявление ответчика о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства может быть сделано исключительно при рассмотрении судом дела по правилам суда первой инстанции.
Конституционный Суд Российской Федерации в своих судебных актах (Определения от 21 декабря 2000 года N 263-О, от 22 января 2004 года N 13-О, от 22 апреля 2004 года N 154-О) обратил внимание на то, что гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.
Возложение законодателем на суды решения вопроса об уменьшении размера неустойки при ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств вытекает из конституционных прерогатив правосудия, по существу, предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.
Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что не может рассматриваться как нарушение статьи 35 Конституции Российской Федерации.
В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 июля 1997 года N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.
К последствиям нарушения обязательства могут быть отнесены не полученные стороной имущество и денежные средства, понесенные убытки (в том числе упущенная выгода), другие имущественные или неимущественные права, на которые участники обязательства вправе рассчитывать в соответствии с законодательством и договором.
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13 января 2011 года N 11680/10 по делу N А41-13284/09 разъяснено, что правила статьи 333 Кодекса предусматривают право суда уменьшить подлежащую уплате неустойку в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.
Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданский кодекс Российской Федерации предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.
Снижение неустойки судом возможно только в одном случае - в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права.
Иные фактические обстоятельства (финансовые трудности должника, его тяжелое экономическое положение и т.п.) не могут быть рассмотрены судом в качестве таких оснований.
Явная несоразмерность неустойки должна быть очевидной.
Факт нарушения сроков внесения платы за электрическую энергию и оказанные услуги подтверждается материалами дела и ответчиком не опровергнут.
Уменьшение неустойки судом в рамках своих полномочий не должно допускаться, так как это вступает в противоречие с принципом осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Кодекса), а также с принципом состязательности (статья 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Кроме того, необоснованное уменьшение неустойки судами с экономической точки зрения позволяет должнику получить доступ к финансированию за счет другого лица на нерыночных условиях, что в целом может стимулировать недобросовестных должников к неплатежам и вызывать крайне негативные макроэкономические последствия.
Пунктом 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 декабря 2011 года N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).
Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.
Степень несоразмерности заявленной неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.
Суд первой инстанции, оценив имеющиеся в деле доказательства, характер сложившихся между сторонами правоотношений, размер начисленной истцом неустойки с учетом всех обстоятельств дела, в том числе компенсационную природу неустойки, крайне высокий размер неустойки (0,7%), правомерно применил нормы статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Условием для отказа в уменьшении неустойки могло бы являться только предоставление истцом доказательств наличия у него убытков, соизмеримых с заявленной им суммой неустойки, что им не было сделано.
В соответствии с частью 1 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Следовательно, непредставление доказательств должно квалифицироваться исключительно как отказ от опровержения того факта, на наличие которого аргументированно со ссылкой на конкретные документы указывает процессуальный оппонент, участвующее в деле лицо, не совершившее процессуальное действие, несет риск наступления последствий такого своего поведения (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 6 марта 2012 года N 12505/11).
Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (пункт 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Кроме того, истец просил досрочно расторгнуть договор о предоставлении земельных участков в пользование на условиях аренды N 5868 от 27.09.1996, указывая на то, что ответчиком допущены существенные условия договора аренды в части своевременного внесения арендной платы. Ответчик более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносил арендную плату.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В соответствии с пунктом 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
До обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора, арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.
Из приведенных правовых норм следует, что процедура расторжения договора складывается из следующих этапов:
- - направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок;
- - предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения);
- - требование о расторжения договора в суде - после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения.
Истцом в материалы дела представлена претензия от 08.10.2014 г. N 30-10-02-2438, согласно которой истец предложил ответчику в течение 5 дней с момента получения данного письма, расторгнуть договор аренды земельного участка.
Арбитражным судом первой инстанции необоснованно отказано в удовлетворении заявления о расторжении договора о предоставлении земельных участков в пользование на условиях аренды от 27.09.1996 N 5868 ошибочно полагая, что претензия направлялась ответчику не дважды, а один раз в нарушение Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 15.04.2005 N 221.
В соответствии с частью 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования, либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
Из указанных норм следует, что претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора подразумевает определенную четко прописанную процедуру, регламентирующую последовательность и конкретное содержание действий каждой из сторон правоотношений.
Под досудебным порядком урегулирования споров принято понимать закрепление в договоре или законе условий о направлении претензии или иного письменного уведомления одной из спорящих сторон другой стороне, а также установление сроков для ответа и других условий, позволяющих разрешить спор без обращения в судебные инстанции.
Таким образом, претензионный порядок урегулирования спора можно признать установленным только в случае, если в договоре определены конкретные требования к форме претензии, а также порядку и срокам ее предъявления и рассмотрения. Иной досудебный порядок можно признать установленным, если договор содержит четкую запись об установлении такого порядка.
Обязанность доказывания соблюдения досудебного претензионного порядка лежит на истце (статьи 65, 126 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Под претензией следует понимать требование стороны обязательства, направленное непосредственно контрагенту, об урегулировании спора между ними путем добровольного применения не противоречащего законодательству способа защиты нарушенного права. Из содержания претензии должны четко следовать суть, обоснование и объем претензионных требований, а также к кому они предъявляются. Доказательством соблюдения претензионного порядка урегулирования спора является претензия и документ, подтверждающий ее получение ответчиком.
Истцом направлена претензия ответчику по адресу, указанному в Выписке из ЕГРЮЛ (л.д. 5, 6, 26). Направленное ответчику письмо, возвращено с отметкой организации почтовой связи "Истек срок хранения".
Согласно абзацу 2 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 N 61 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридических лиц" юридическое лицо несет риск наступления последствий неполучения юридически значимых сообщений, поступивших по его адресу, указанному в Едином государственном реестре юридических лиц.
Ответчик, не получив направленное по его юридическому адресу требование, несет неблагоприятные последствия неполучения данного требования, а потому нельзя признать вывод суда первой инстанции о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора.
Суть досудебного порядка урегулирования спора состоит в том, что обязанная сторона удовлетворит законное требование другой стороны, не доводя бесспорное дело до судебного разбирательства, что в данном случае отсутствует.
Учитывая вышеизложенное, суд апелляционной инстанции считает подлежащим отмене решение Арбитражного суда Астраханской области от 7 июля 2015 года в части оставления искового заявления без рассмотрения и удовлетворении иска в данной части.
Таким образом, у арбитражного суда апелляционной инстанции имеются правовые основания для отмены обжалуемого судебного акта в части в соответствии с положениями статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Астраханской области от 7 июля 2015 года по делу N А06-1170/2015 в части оставления без рассмотрения требования о расторжении договора от 27 сентября 1996 года N 5868 отменить.
Расторгнуть договор о предоставлении земельных участков в пользование на условиях аренды от 27 сентября 1996 года N 5868.
В остальной части решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
В.Б.ШАЛКИН
Судьи
Т.С.БОРИСОВА
О.А.ДУБРОВИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.09.2015 N 12АП-8806/2015 ПО ДЕЛУ N А06-1170/2015
Разделы:Изъятие земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 сентября 2015 г. по делу N А06-1170/2015
Резолютивная часть постановления объявлена "16" сентября 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен "17" сентября 2015 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шалкина В.Б.,
судей Борисовой Т.С., Дубровиной О.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Барышниковой В.А.,
при участии в судебном заседании представителя Администрации города Астрахани - Зеленского А.Н. по доверенности от 23.03.2015 N 30-09-120,
в отсутствие иных участников процесса, уведомленных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "КВК" и Администрации города Астрахани на решение Арбитражного суда Астраханской области от 07 июля 2015 года по делу N А06-1170/2015 (судья Богатыренко С.В.) по исковому заявлению Администрации города Астрахани (ИНН 3015009178, ОГРН 1033000821809) к обществу с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "КВК" (ИНН 3016035371, ОГРН 1033000801800) о взыскании задолженности по арендной плате, третье лицо: индивидуальный предприниматель Голиков Сергей Феликсович,
установил:
Администрации города Астрахани (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Астраханской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "КВК" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 770 125 руб. 84 коп., пени в сумме 7 576 566 руб. 68 коп. и расторжении договора аренды земельного участка N 5868 от 27.09.1996 г.
В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Голиков С.Ф.
Решением Арбитражного суда Астраханской области суда от 7 июля 2015 года по делу N А06-1170/2015 исковые требования рассмотрены следующим образом: с общества с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма "КВК" в консолидированный бюджет муниципального образования "Город Астрахань" взыскана задолженность по арендной плате в сумме 270 319 руб. 95 коп., пени в сумме 86 774 руб. 06 коп.
В остальной части требований о взыскании задолженности и пени - в иске отказано.
Требования о расторжении договора аренды земельного участка N 5868 от 27.09.1996 г. оставлено без рассмотрения.
С общества с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма "КВК" в доход федерального бюджета Российской Федерации взыскана государственная пошлина в сумме 8826 руб. 33 коп. за рассмотрение дела в арбитражном суде первой инстанции.
Не согласившись с принятым судебным актом, общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "КВК" и Администрация города Астрахани обратились с апелляционными жалобами, в которых просят решение суда отменить, по основаниям, изложенным в жалобах.
Заявители апелляционных жалоб считают, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального и процессуального права, выводы, содержащиеся в решении, не соответствуют обстоятельствам дела.
Общество с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "КВК" полагает, что судом необоснованно отклонено в качестве доказательства нотариально заверенный договор от 30 сентября 2002 года.
Администрация города Астрахани считает, что суд неправомерно требование о расторжении договора аренды оставил без рассмотрения, снизил размер неустойки, поскольку ответчиком не доказана несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, требования статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации для расторжения договора аренды земельного участка от 27.09.1996 N 5868.
Истец, ответчик в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду апелляционной инстанции представили письменные отзывы.
Общество с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "КВК" обратилось с ходатайством о приостановлении производства по делу N А06-1170/2015 до вступления в силу судебного акта Арбитражного суда Астраханской области по исковому заявлению ООО ПКФ "КВК" от 10 сентября 2015 года об оспаривании действий Администрации муниципального образования г. Астрахань.
Заявитель ходатайства вопреки положениям статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не обосновал взаимосвязь между исковым заявлением ООО ПКФ "КВК" от 10 сентября 2015 года и обстоятельствами, рассматриваемыми в рамках настоящего дела, не представил безусловных доказательств невозможности рассмотрения настоящего спора до вступления в законную силу вышеуказанного судебного акта.
Кроме того, у суда апелляционной инстанции отсутствуют сведения о принятии судом искового заявления ООО ПКФ "КВК" от 10 сентября 2015 года об оспаривании действий Администрации муниципального образования г. Астрахань к производству.
Учитывая изложенное, а также исходя из требования о разумном сроке судебного разбирательства (пункт 3 статьи 2, статья 6.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) арбитражный апелляционный суд считает, что для приостановления производства по настоящему делу до вступления в законную силу судебного акта Арбитражного суда Астраханской области по исковому заявлению ООО ПКФ "КВК" от 10 сентября 2015 года об оспаривании действий Администрации муниципального образования г. Астрахань отсутствуют правовые основания, в связи с чем, ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу не подлежит удовлетворению.
Арбитражный апелляционный суд в порядке пункта 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционных жалобах, исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, между 27 сентября 1996 года Администрация города Астрахани (арендодатель) и ТОО фирма "КВК" (арендатор) на основании постановления Администрации города Астрахани от 05.08.1996 г. N 2673 заключили договор о предоставлении земельных участков в пользование на условиях аренды N 5868, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 1537,8 кв. м, расположенный по адресу: г. Астрахань, ул. Генерала Епишева, 2 в Советском районе для эксплуатации стоянки легкового транспорта.
Срок аренды на 25 лет с 05.08.1996 г. по 05.08.2021 г. (л. д. 9-10).
Пунктом 2.6 договора о предоставлении земельных участков в пользование на условиях аренды определено, что арендная плата вносится арендаторами в бюджет в размере 1/10 от общей годовой суммы в срок до 15 числа следующего месяца.
Согласно пункту 4. 5 договора за несвоевременное внесение арендной платы арендатором, начисляется пеня в размере 0,7% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
ТОО "КВК" (продавец) 17 декабря 1999 года заключило с ИП Голиковым С.Ф. (покупатель) договор N 991217-01, согласно которому продавец обязуется продать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить после оформления всех документов имущество: автостоянка для легкового автотранспорта, права на земельный участок, занимаемый указанной автостоянкой по адресу: г. Астрахань, ул. Генерала Епишева, 2.
Голиков С.Ф. обратился в Администрацию города Астрахани по вопросу переоформления документов землепользования на эксплуатацию стоянки легкового автотранспорта по ул. Генерала Епишева, 2.
Администрация письмом от 04.02.2000 г. сообщило о том, что в связи с переносом автовокзала, указанная автостоянка подлежит выносу. Однако, управление считает возможным разрешить переоформление документов землепользования на эксплуатацию стоянки сроком на один год при условии представления гарантийного письма о сносе стоянки по первому требованию Администрации города.
Товарищество с ограниченной ответственностью "КВК" реорганизовано в общество с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "КВК".
Постановлением Администрации города Астрахани от 07.02.2002 г. N 294 внесены изменения в постановление от 05.08.1996 г. N 673 в части наименования арендатора. Арендатором считается общество с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "КВК" (л. д. 15).
Администрацией города Астрахани 21 августа 2003 года вынесено постановление N 2316 "О внесении изменений в постановление Администрации города Астрахани от 05.08.1996 г. N 2673" согласно которому п. 1 изложен в следующей редакции: предоставить ООО ПКФ "КВК" в аренду земельный участок по ул. Ген. Епишкева, 2 в Советском районе в двадцать пятой территориально-экономической зоне из состава земель поселений для эксплуатации стоянки легкового автотранспорта в порядке: с 05.08.1996 г. сроком до 17.09.2002 г. площадью 1 537,8 кв. м; с 17.09.2002 г. сроком на 49 лет площадью 1 468 кв. м, согласно прилагаемому плану границ земельного участка".
ООО ПКФ "КВК" указано, что в течение месяца со дня принятия настоящего постановления заключить с Администрацией города договор аренды земельного участка (л.д. 16).
Согласно доводам истца ответчик, используя земельный участок, не производил оплату арендной платы с 15.10.2006 по 15.09.2014, в связи с чем, за ним образовалась задолженность в сумме 770 125 руб. 84 коп., исходя из ставок, установленных для использования земельных участков в целях эксплуатации платных автостоянок.
Невнесение ответчиком арендной платы за указанный период явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доводы сторон, обстоятельства по делу и доказательства, суд первой инстанции обоснованно пришел к следующему.
Из материалов дела следует, что между сторонами заключен договор аренды земельного участка от 27.09.2006 за N 5868 сроком с 05.05.08.96 по 05.08.2021.
Указанный договор является действующим.
Факт использования ответчиком земельного участка по указанному договору не отрицается ответчиком и подтверждается актом обследования земельного участка от 06.05.2015 и фотографиями, приложенными к акту.
В соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации, за пользование земельным участком уплачивается земельный налог или арендная плата.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование земельным участком (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В пункте 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
В силу того, что регулирование арендной платы за находящиеся в публичной собственности земли осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Из материалов арбитражного дела следует, что ответчиком нарушены условия договора аренды земельного участка в части своевременного исполнения обязательств по внесению арендной платы.
Согласно расчету истца, за ответчиком числится задолженность в сумме 770 125 руб. 84 коп. с 15.10.2006 по 15.09.2014.
При рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции представитель ответчика представил договор от 30.09.2002, заключенный между Администрацией г. Астрахани и ООО "ПКФ "КВК" согласно которому Администрация г. Астрахани обязуется предоставить ООО ПКФ "КВК" земельный участок для строительства и эксплуатации автостоянки автотранспорта, площадью 1468 кв. м, находящийся по адресу: г. Астрахань, ул. Ген. Епишева, и совершить необходимые действия по надлежащему оформлению документов на него в соответствии с письмом от 01.08.2002, а именно: внести изменения в постановления Администрации г. Астрахани от 05.08.1996 N 2673 в части площади земельного участка; заключить с ООО ПКФ "КВК" договор аренды предоставляемого земельного участка на 49 лет; в качестве компенсации за изымаемую часть земельного участка и в возмещение ООО "ПКФ "КВК" расходов, связанных с переносом автостоянки и освоением земельного участка, во исполнении абзаца 2 п. 3.4 договора аренды от 27.09.1996 г. N 5868, освободить ООО "ПКФ "КВК" от арендной платы в полном объеме за использование предоставляемого земельного участка площадью 1468 кв. м на 49 лет.
Истцом также представлен договор от 24.09.2002, заключенный между Администрацией г. Астрахани и ООО "ПКФ "КВК", согласно которому Администрация г. Астрахани обязуется предоставить ООО ПКФ "КВК" земельный участок для строительства и эксплуатации легкового автотранспорта, площадью 1523,0 кв. м, находящийся по адресу: г. Астрахань, ул. Ген. Епишева, и совершить необходимые действия по надлежащему оформлению документов на него в соответствии с письмом от 01.08.2002, а именно: внести изменения в постановления Администрации г. Астрахани от 05.08.1996 N 2673 в части площади земельного участка; заключить с ООО ПКФ "КВК" договор аренды предоставляемого земельного участка на 49 лет; оказать содействие ООО ПКФ "КВК" в переносе ограждения автостоянки и в качестве компенсации за изымаемую часть земельного участка и в возмещение ООО "ПКФ "КВК" расходов, связанных с переносом автостоянки и освоением земельного участка, во исполнении абзаца 2 п. 3.4 договора аренды от 27.09.1996 г. N 5868, плату за первый год аренды земельного участка уменьшить на 50%.
Общество с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "КВК" ошибочно полагает, что судом необоснованно отказано в принятии нотариально заверенного договора от 30 сентября 2002 года, представленный ответчиком, в качестве доказательства согласования между сторонами условий возмещения, на которых осуществляется изъятие земельного участка.
Как следует из материалов дела следует, что подлинники договоров сторонами не представлены.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отсутствии достоверных и убедительных доказательств заключения договора между сторонами как в редакции от 30.09.2002, так и в редакции от 24.09.2002.
Таким образом, сторонами не согласованы условия возмещения, на которых осуществляется изъятие земельного участка.
Статьей 279 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.
В результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется:
1) прекращение права собственности гражданина или юридического лица на такой земельный участок;
2) прекращение права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности;
3) досрочное прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или договора безвозмездного пользования таким земельным участком.
Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством.
Правообладатель земельного участка должен быть уведомлен о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с земельным законодательством. Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд. В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.
Как указывалось выше, в соответствии с выпиской из протокола заседания конкурсной комиссии от 17.09.2002 N 25, договором от 24.09.20012, планом границ земельного участка Администрацией города Астрахани 21 августа 2003 года вынесено постановление N 2316 "О внесении изменений в постановление Администрации города Астрахани от 05.08.1996 г. N 2673" согласно которому п. 1 постановления Администрации г. Астрахани от 05.08.1996 г. N 2673 изложен в следующей редакции: предоставить ООО ПКФ "КВК" в аренду земельный участок по ул. Ген. Епишева, 2 в Советском районе в двадцать пятой территориально-экономической зоне из состава земель поселений для эксплуатации стоянки легкового автотранспорта в порядке: с 05.08.1996 г. сроком до 17.09.2002 г. площадью 1 537,8 кв. м; с 17.09.2002 г. сроком на 49 лет площадью 1 468 кв. м, согласно прилагаемому плану границ земельного участка".
ООО ПКФ "КВК" в течение месяца со дня принятия настоящего постановления заключить с администрацией города договор аренды земельного участка (л.д. 16).
Однако, ответчик данный договор не заключил.
Администрацией г. Астрахани 05.06.2013 г. за N 4824 издано постановление "Об изъятии для муниципальных нужд МО "Город Астрахань" земельного участка и объекта недвижимого имущества по ул. Ген. Епишева, 2 в Советском районе".
Пунктом 1 указанного постановления предписано изъять для муниципальных нужд МО "Город Астрахань" находящийся в аренде у ООО ПКФ "КВК" земельный участок с кадастровым номером 30:12:030711:1 из состава земель населенных пунктов по ул. Ген. Епишева, в Советском районе, с расположенным на нем объектом недвижимого имущества (бетонное замощение), принадлежащим ООО ПКФ "КВК" на праве собственности.
В пункте 2.5 указано, что в случае согласия ООО ПКФ на изъятие земельного участка и объекта недвижимого имущества согласно проведенной оценке рыночной стоимости в месячный срок после проведения оценки заключить с ООО ПКФ "КВК" соглашение о выкупной цене.
В пункте 2.6. постановления указано, что в случае несогласия ООО ПКФ "КВК" с решением об изъятии земельного участка и объекта недвижимого имущества, либо недостижения с ним соглашения о выкупной цене, в установленном порядке по истечении года с момента государственной регистрации настоящего постановления в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области предъявить в суд о выкупе объекта недвижимого имущества (бетонное замощение) и расторжении договора аренды N 5868 от 27.09.1996.
Из материалов дела следует, что постановление Администрации г. Астрахани N 4824 от 05.06.2013 г. зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 13.06.2013.
Из материалов дела не следует, что между сторонами достигнуто соглашение о выкупной цене, а договор аренды земельного участка N 5868 от 27.08.1996.
Таким образом, фактически изъятие земельного участка, с расположенными на них объектами недвижимого имущества, на день рассмотрения спора не произведено, договор аренды земельного участка N 5868 от 27.09.1996 не прекращен.
Следовательно, ответчик обязан производить оплату аренды за использование земельного участка.
Согласно расчету истца, за ответчиком числится задолженность в сумме в сумме 770 125 руб. 84 коп. с 15.10.2006 по 15.09.2014, расчет арендной платы произведен исходя из площади земельного участка 1537,8 кв. м.
Между тем, согласно Выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним площадь земельного участка с кадастровым номером 30:12:030711:1 по адресу: г. Астрахань, Советский район, ул. Ген. Епишева, 2 с назначением: для эксплуатации стоянки легкового автотранспорта.
Учитывая изложенное, Арбитражный суд Астраханской области правомерно пришел к выводу, что арендная плата должна рассчитываться исходя из реальной площади земельного участка.
Поскольку ответчиком при рассмотрении дела в суде первой инстанции заявил о пропуске истцом срока исковой давности, то обоснованно отказано в удовлетворении исковых требований за период с 15.10.2006 по 19.02.2012, в связи с истечением срока исковой давности.
Таким образом, с учетом применения срока исковой давности, а также расчета арендной платы, исходя из площади земельного участка 1468 кв. м, базовой ставки арендной платы, установленной Администрацией муниципального образования "Город Астрахань" и кадастровой стоимости земельного участка задолженность по арендной плате за период 19.02.2012 по 15.09.2014 составляет 270 319 руб. 95 коп.
За неисполнение ответчиком обязательств по своевременному внесению арендных платежей истцом заявлена ко взысканию неустойка в сумме 7 576 566 руб. 68 коп. за период с 15.02.2006 по 18.09.2014.
Пунктом 2.6 договора аренды земельного участка определено, что арендная плата вносится арендаторами в бюджет в размере 1/10 от общей годовой суммы в срок до 15 числа следующего месяца.
Согласно пункту 4. 5 договора за несвоевременное внесение арендной платы арендатором, начисляется пеня в размере 0,7% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
Поскольку ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности, то пеня за период с 15.02.2006 по 19.02.2012 не подлежит взысканию.
Размер пени за период с 19.02.2012 по 18.09.2014 составляет 867 740 руб. 69 коп.
Заявитель апелляционной жалобы (Администрация г. Астрахани) считает, что арбитражным судом первой инстанции неправомерно снижена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение договорных обязательств до 86774 руб. 06 коп., поскольку ответчиком не представлены доказательства несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.
Одно из основных начал гражданского законодательства - свобода договора (пункт 1 статьи 1, статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), а одним из частных его проявлений, в свою очередь, является закрепленная параграфом 2 Гражданского кодекса Российской Федерации возможность сторон договора предусмотреть на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства неустойку, которой данный Кодекс называет определенную законом или договором денежную сумму, подлежащую уплате должником кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации) (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 15 января 2015 года N 6-О).
Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение.
Соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.
Статья 333 Гражданского кодекса Российской Федерации применяется судом в том случае, когда неустойка явно несоразмерна последствия нарушения обязательства.
В соответствии с пунктом 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 декабря 2011 года N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.
Ответчик при разрешении настоящего спора в суде первой инстанции заявлял о применении положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 3 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 декабря 2011 года N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" заявление ответчика о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства может быть сделано исключительно при рассмотрении судом дела по правилам суда первой инстанции.
Конституционный Суд Российской Федерации в своих судебных актах (Определения от 21 декабря 2000 года N 263-О, от 22 января 2004 года N 13-О, от 22 апреля 2004 года N 154-О) обратил внимание на то, что гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.
Возложение законодателем на суды решения вопроса об уменьшении размера неустойки при ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств вытекает из конституционных прерогатив правосудия, по существу, предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.
Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что не может рассматриваться как нарушение статьи 35 Конституции Российской Федерации.
В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 июля 1997 года N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.
К последствиям нарушения обязательства могут быть отнесены не полученные стороной имущество и денежные средства, понесенные убытки (в том числе упущенная выгода), другие имущественные или неимущественные права, на которые участники обязательства вправе рассчитывать в соответствии с законодательством и договором.
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13 января 2011 года N 11680/10 по делу N А41-13284/09 разъяснено, что правила статьи 333 Кодекса предусматривают право суда уменьшить подлежащую уплате неустойку в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.
Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданский кодекс Российской Федерации предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.
Снижение неустойки судом возможно только в одном случае - в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права.
Иные фактические обстоятельства (финансовые трудности должника, его тяжелое экономическое положение и т.п.) не могут быть рассмотрены судом в качестве таких оснований.
Явная несоразмерность неустойки должна быть очевидной.
Факт нарушения сроков внесения платы за электрическую энергию и оказанные услуги подтверждается материалами дела и ответчиком не опровергнут.
Уменьшение неустойки судом в рамках своих полномочий не должно допускаться, так как это вступает в противоречие с принципом осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Кодекса), а также с принципом состязательности (статья 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Кроме того, необоснованное уменьшение неустойки судами с экономической точки зрения позволяет должнику получить доступ к финансированию за счет другого лица на нерыночных условиях, что в целом может стимулировать недобросовестных должников к неплатежам и вызывать крайне негативные макроэкономические последствия.
Пунктом 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 декабря 2011 года N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).
Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.
Степень несоразмерности заявленной неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.
Суд первой инстанции, оценив имеющиеся в деле доказательства, характер сложившихся между сторонами правоотношений, размер начисленной истцом неустойки с учетом всех обстоятельств дела, в том числе компенсационную природу неустойки, крайне высокий размер неустойки (0,7%), правомерно применил нормы статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Условием для отказа в уменьшении неустойки могло бы являться только предоставление истцом доказательств наличия у него убытков, соизмеримых с заявленной им суммой неустойки, что им не было сделано.
В соответствии с частью 1 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Следовательно, непредставление доказательств должно квалифицироваться исключительно как отказ от опровержения того факта, на наличие которого аргументированно со ссылкой на конкретные документы указывает процессуальный оппонент, участвующее в деле лицо, не совершившее процессуальное действие, несет риск наступления последствий такого своего поведения (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 6 марта 2012 года N 12505/11).
Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (пункт 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Кроме того, истец просил досрочно расторгнуть договор о предоставлении земельных участков в пользование на условиях аренды N 5868 от 27.09.1996, указывая на то, что ответчиком допущены существенные условия договора аренды в части своевременного внесения арендной платы. Ответчик более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносил арендную плату.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В соответствии с пунктом 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
До обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора, арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.
Из приведенных правовых норм следует, что процедура расторжения договора складывается из следующих этапов:
- - направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок;
- - предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения);
- - требование о расторжения договора в суде - после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения.
Истцом в материалы дела представлена претензия от 08.10.2014 г. N 30-10-02-2438, согласно которой истец предложил ответчику в течение 5 дней с момента получения данного письма, расторгнуть договор аренды земельного участка.
Арбитражным судом первой инстанции необоснованно отказано в удовлетворении заявления о расторжении договора о предоставлении земельных участков в пользование на условиях аренды от 27.09.1996 N 5868 ошибочно полагая, что претензия направлялась ответчику не дважды, а один раз в нарушение Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 15.04.2005 N 221.
В соответствии с частью 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования, либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
Из указанных норм следует, что претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора подразумевает определенную четко прописанную процедуру, регламентирующую последовательность и конкретное содержание действий каждой из сторон правоотношений.
Под досудебным порядком урегулирования споров принято понимать закрепление в договоре или законе условий о направлении претензии или иного письменного уведомления одной из спорящих сторон другой стороне, а также установление сроков для ответа и других условий, позволяющих разрешить спор без обращения в судебные инстанции.
Таким образом, претензионный порядок урегулирования спора можно признать установленным только в случае, если в договоре определены конкретные требования к форме претензии, а также порядку и срокам ее предъявления и рассмотрения. Иной досудебный порядок можно признать установленным, если договор содержит четкую запись об установлении такого порядка.
Обязанность доказывания соблюдения досудебного претензионного порядка лежит на истце (статьи 65, 126 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Под претензией следует понимать требование стороны обязательства, направленное непосредственно контрагенту, об урегулировании спора между ними путем добровольного применения не противоречащего законодательству способа защиты нарушенного права. Из содержания претензии должны четко следовать суть, обоснование и объем претензионных требований, а также к кому они предъявляются. Доказательством соблюдения претензионного порядка урегулирования спора является претензия и документ, подтверждающий ее получение ответчиком.
Истцом направлена претензия ответчику по адресу, указанному в Выписке из ЕГРЮЛ (л.д. 5, 6, 26). Направленное ответчику письмо, возвращено с отметкой организации почтовой связи "Истек срок хранения".
Согласно абзацу 2 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 N 61 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридических лиц" юридическое лицо несет риск наступления последствий неполучения юридически значимых сообщений, поступивших по его адресу, указанному в Едином государственном реестре юридических лиц.
Ответчик, не получив направленное по его юридическому адресу требование, несет неблагоприятные последствия неполучения данного требования, а потому нельзя признать вывод суда первой инстанции о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора.
Суть досудебного порядка урегулирования спора состоит в том, что обязанная сторона удовлетворит законное требование другой стороны, не доводя бесспорное дело до судебного разбирательства, что в данном случае отсутствует.
Учитывая вышеизложенное, суд апелляционной инстанции считает подлежащим отмене решение Арбитражного суда Астраханской области от 7 июля 2015 года в части оставления искового заявления без рассмотрения и удовлетворении иска в данной части.
Таким образом, у арбитражного суда апелляционной инстанции имеются правовые основания для отмены обжалуемого судебного акта в части в соответствии с положениями статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Астраханской области от 7 июля 2015 года по делу N А06-1170/2015 в части оставления без рассмотрения требования о расторжении договора от 27 сентября 1996 года N 5868 отменить.
Расторгнуть договор о предоставлении земельных участков в пользование на условиях аренды от 27 сентября 1996 года N 5868.
В остальной части решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
В.Б.ШАЛКИН
Судьи
Т.С.БОРИСОВА
О.А.ДУБРОВИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)