Судебные решения, арбитраж
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 27 февраля 2015 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кудриной Е.Н.,
судей Грязниковой А.С., Солодкевич Ю.М.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ненашевой Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-14857/2014) общества с ограниченной ответственностью "Альянс-М" на решение Арбитражного суда Омской области от 17 ноября 2014 года по делу N А46-8483/2014 (судья Т.А. Воронов), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Сибирь Ойл Транс" (ИНН 5507040313, ОГРН 1035507003476) к обществу с ограниченной ответственностью "Альянс-М" (ИНН 5504081760, ОГРН 1035507010065) об установлении сервитута в отношении нежилого помещения,
при участии в судебном заседании представителей:
от общества с ограниченной ответственностью "Альянс-М" - представитель Рабецкий С.С. (паспорт, по доверенности от 15.09.2014),
от общества с ограниченной ответственностью "Сибирь Ойл Транс" - представитель Таллер Е.Ю. (паспорт, по доверенности от 17.02.2015),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Сибирь Ойл Транс" (далее - ООО "СОТ", истец) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Альянс-М" (далее - ООО "Альянс-М", ответчик) об установлении в пользу истца права ограниченного пользования (сервитута) в отношении нежилого помещения, обозначенного на поэтажном плане под N 12, площадью 36,1 кв. м, находящегося в нежилом помещении ответчика, номера на поэтажном плане 1-20, площадью 336,70 кв. м, литера А (3П), находящемся на третьем этаже кирпичного административного здания, расположенного по адресу: г. Омск, пр. К. Маркса, 20, на следующих условиях:
- - срок действия сервитута - 10 лет;
- - плата за сервитут - 8 000 рублей в месяц, оплата производится истцом ежемесячно до 15 числа месяца, следующего за расчетным, в безналичной форме на расчетный счет ответчика;
- - назначение сервитута: беспрепятственный проход в любое время сотрудников, арендаторов, контрагентов истца через нежилое помещение ответчика к нежилому помещению истца (номера на поэтажном плане 26П:1-8), общей площадью 152,5 кв. м, находящегося на третьем этаже четырехэтажного административно-производственного корпуса, литера А, расположенного по адресу: г. Омск, пр. К. Маркса, д. 18/1.
Решением от 17.11.2014 по делу N А46-8483/2014 Арбитражный суд Омской области исковые требования ООО "СОТ" удовлетворил в полном объеме, установив в пользу ООО "СОТ" право ограниченного пользования (сервитут) в отношении нежилого помещения, обозначенного на поэтажном плане под N 12, площадью 36,1 кв. м, находящегося в принадлежащем ООО "Альянс-М" нежилом помещении номера на поэтажном плане 1-20, площадью 336,70 кв. м, литера А (3П), расположенном на третьем этаже кирпичного административного здания, расположенного по адресу: г. Омск, пр. К. Маркса, 20, на следующих условиях:
- - срок действия сервитута - 10 лет;
- - плата за сервитут - 8 000 рублей 00 копеек в месяц, оплата производится ООО "СОТ" ежемесячно до 15 числа месяца, следующего за расчетным, в безналичной форме на расчетный счет ООО "Альянс-М";
- - назначение сервитута: беспрепятственный проход в любое время сотрудников, арендаторов, контрагентов ООО "СОТ" через нежилое помещение, обозначенное на поэтажном плане под N 12, площадью 36,1 кв. м, к принадлежащему ООО "СОТ" нежилому помещению номера на поэтажном плане 26П: 1-8, общей площадью 152,5 кв. м, находящемуся на третьем этаже четырехэтажного административно-производственного корпуса, литера А, расположенного по адресу: г. Омск, пр. К. Маркса, д. 18/1.
С ООО "Альянс-М" в пользу ООО "СОТ" взыскано 4 000 руб. расходов по государственной пошлине.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Альянс-М" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение арбитражного суда отменить, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование апелляционной жалобы ООО "Альянс-М" приводит следующие доводы: ссылка суда на Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.02.2012 N 11248/11 несостоятельна; из поступивших от Государственного предприятия Омской области "Омский центр технической инвентаризации и землеустройства" документов, а именно из технического и кадастрового паспортов нежилого помещения N 26П, принадлежащего истцу, следует, что указанное помещение имеет вход со стороны здания по пр. К.Маркса, 18/1, при этом, вход со стороны здания по пр.К.Маркса, 20 отсутствует; почтовые адреса помещений, принадлежащих ООО "Альянс-М" (г. Омск, пр.К.Маркса, 20), ООО "СОТ" (г. Омск, пр.К.Маркса, 18/1) различны; ответчик полагает возможным установление сервитута на срок не более одного года, поскольку в настоящий момент ООО "СОТ" осуществляет продажу принадлежащего ему нежилого помещения N 26П, что подтверждается размещением соответствующих объявлений в сети "Интернет"; иск не направлен на защиту нарушенных прав, требования истца не учитывают интересы второй стороны (ответчика), что нарушает баланс интересов сторон, из чего ответчик делает вывод о злоупотреблении правом со стороны ООО "СОТ"; ссылаясь на отчет N 899-10/11, ответчик считает, что стоимость платы за сервитут не может быть ниже 12 893 рублей в месяц.
В порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит суд апелляционной инстанции оставить обжалуемый судебный акт без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "Альянс-М" поддержал требования, заявленные в апелляционной жалобе.
Представитель ООО "СОТ" высказался согласно отзыву на апелляционную жалобу.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, выслушав лиц, явившихся в судебное заседание, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.
ООО "СОТ" на праве собственности принадлежит нежилое помещение, (номера на поэтажном плане 26П: 1-8), общей площадью 152,5 кв. м, находящееся на третьем этаже четырехэтажного административно-производственного корпуса, литера А, расположенного по адресу: г. Омск, пр-кт Маркса, д. 18/1, что подтверждается представленным в дело свидетельством о государственной регистрации права серии 55 АВ N 030155 от 12.05.2005.
В свою очередь, ООО "Альянс-М" на праве собственности принадлежит нежилое помещение, номера на поэтажном плане 1-20, площадью 336,70 кв. м, литера А (3П), находящееся на третьем этаже кирпичного административного здания, расположенного по адресу: г. Омск, пр-кт Маркса, д. 20, что подтверждается представленным в дело свидетельством о государственной регистрации права серии 55 АА N 635860 от 20.04.2004.
21.01.2014 ООО "Альянс-М" направило в адрес ООО "СОТ ЛАЙН" (арендатору нежилого помещения, принадлежащего истцу) письмо, в котором информировало последнего о том, что во втором полугодии 2014 года намерено произвести капитальный ремонт офисных помещений, расположенных по адресу: г. Омск, пр-кт. Маркса, д. 20, принадлежащих на праве собственности ООО "Альянс-М", с полным закрытием прохода по коридору третьего этажа, в связи с чем просило ООО "СОТ ЛАЙН" принять меры к организации доступа работников последнего в его офисные помещения.
17.03.2014 ООО "Альянс-М" повторно направило в адрес ООО "СОТ ЛАЙН" письмо, содержащее описание изложенных выше обстоятельств, и предложение дать официальный ответ, каким образом и когда общество планирует организовать другой вход в офисные помещения для своих работников.
28.04.2014 ООО "СОТ" направило в адрес ООО "Альянс-М" требование (исх.N 54) о предоставлении права ограниченного пользования (сервитут) недвижимым имуществом, в котором, сославшись на то, что доступ в принадлежащее истцу нежилое помещение возможен только через принадлежащее ответчику нежилое помещение, указанное на поэтажном плане под N 12, площадью 36,1 кв. м, расположенное в нежилом помещении литера А (3П), общей площадью 336,70 кв. м, находящемся на третьем этаже кирпичного административного здания, расположенного по адресу: г. Омск, пр-кт. Маркса, 20, потребовало предоставления ООО "СОТ" права ограниченного пользования (сервитут) этим помещением (N 12).
20.05.2014 ООО "СОТ" направило в адрес ООО "Альянс-М" повторное требование (исх.N 65) о предоставлении права ограниченного пользования (сервитут) недвижимым имуществом.
В качестве приложений к первому и второму требованиям ООО "СОТ" также направило в адрес ООО "Альянс-М" подписанное со своей стороны соглашение об установлении сервитута недвижимого имущества от 28.04.2014.
Поскольку ООО "Альянс-М" на адресованное ему предложение не ответило, то истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что использование истцом принадлежащего ему на праве собственности имущества (нежилого помещения) в настоящее время не может быть реально обеспечено иначе, как посредством установления сервитута на спорный участок объекта недвижимости ответчика.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения от 17.11.2014 по настоящему делу.
Фактические обстоятельства дела установлены судом первой инстанции в соответствии с представленными в дело доказательствами, основания для установления иных фактических обстоятельств у суда апелляционной инстанции отсутствуют.
Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы, изложенные в решении суда первой инстанции, в связи с чем отклоняет доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 216 Гражданского кодекса Российской Федерации вещными правами наряду с правом собственности, в частности, являются сервитуты.
Согласно пункту 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Пунктом 3 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка, подлежит регистрации в порядке для регистрации прав на недвижимое имущество.
Из приведенных норм права следует, что лицо, требующее установления сервитута, должно подтвердить необходимость предоставления ему права ограниченного пользования чужим имуществом для обеспечения своих нужд. Возможность установления сервитута допустима, если интересы лица не могут быть обеспечены иным способом.
Таким образом, условиями для установления сервитута в судебном порядке являются наличие между собственниками спора, препятствующего подписанию соглашения о сервитуте; выявленная судом в ходе рассмотрения этого спора объективная невозможность удовлетворения потребностей истца иным образом, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования чужим участком объекта недвижимости.
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства в соответствии с требованиями статей 71, 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции установил, что из кадастрового паспорта помещений истца N 55/201/14-215512 от 09.06.2014, плана этажа (акт обследования от 31.03.2014), поэтажного плата нежилого помещения ответчика (т. 1, л.д. 10-14) однозначно усматривается, что единственный проход к нежилому помещению истца, расположенному на 3 этаже четырехэтажного административно-производственного корпуса, литера А, расположенного по адресу: г. Омск, пр-кт. Маркса, д. 18/1, возможен только через примыкающее нежилое помещение ответчика - по коридору, обозначенному на поэтажном плане под N 12, площадью 36,1 кв. м, расположенному на третьем этаже кирпичного административного здания, расположенного по адресу: г. Омск, пр-кт. Маркса, д. 20. От иных помещений здания по адресу: пр-кт. Маркса, д. 18/1 помещения истца отгорожены глухой капитальной стеной.
Опровергая довод апеллянта о том, что из представленных в материалы дела Государственным предприятием Омской области "Омский центр технической инвентаризации и землеустройства" технического и кадастрового паспортов нежилого помещения N 26П, принадлежащего истцу, следует, что указанное помещение имеет вход со стороны здания по пр. К.Маркса, 18/1, при этом, вход со стороны здания по пр.К.Маркса, 20 отсутствует (т. 2, л.д. 17-18, 94), представитель истца в судебном заседании 18.02.2015 пояснил, что данные документы никоим образом не противоречат кадастровому паспорту помещений истца N 55/201/14-215512 от 09.06.2014 включая поэтажный план нежилого помещения ответчика (т. 1, л.д. 10-14). Так, при сопоставлении экспликаций третьего этажа технического и кадастрового паспортов нежилого помещения N 26П, исходя из конфигураций, размера (метража) примыкающих помещений, очевидно усматривается, что схемы нежилого помещения N 26П, содержащиеся в техническом паспорте по состоянию на 29.09.2009 и кадастровом паспорте от 02.12.2010 (т. 2, л.д. 17-18, 94) перевернуты на 180 градусов. При изготовлении кадастрового паспорта помещений истца N 55/201/14-215512 от 09.06.2014 данная техническая ошибка была устранена.
Эти обстоятельства ответчиком не оспорены. При этом следует указать, что в течение длительного времени, предшествовавшего обращению истца с требованием в суд об установлении сервитута, проход к помещению истца осуществлялся исключительно через спорное помещение ответчика. Существование иных проходов к помещениям истца материалами дела не подтверждается. Несостоятельным при этом является довод ответчика о том, что у истца есть иная возможность прохода к своему помещению.
Кроме того, из материалов дела видно, что истец неоднократно направлял ответчику письма с предложением заключения соглашения об установлении сервитута, но до рассмотрения спора соглашение об установлении сервитута между сторонами не достигнуто.
При этом, суд принимает во внимание, что целью установления сервитута по правилам статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации является создание на будущее необходимых правовых гарантий для нормальной эксплуатации истцом своего имущества. Возражения ответчика по существу основаны на игнорировании заслуживающего правовой защиты интереса истца в нормальной эксплуатации помещения в соответствии с его назначением и противоречат соображениям разумности.
С учетом изложенного апелляционный суд считает, что истец, не оспаривающий право собственности ответчика в отношении каких-либо помещений, вправе требовать установления сервитута для обеспечения прохода в помещение принадлежащее истцу.
При таких обстоятельствах, требование об установлении сервитута правомерно удовлетворено судом первой инстанции.
Как следует из искового заявления, истец просит установить сервитут сроком на 10 лет.
Позиция ООО "Альянс-М", изложенная суду первой инстанции и поддержанная в апелляционном суде, заключается в том, что ответчик полагает возможным установление сервитута на срок не более одного года, поскольку в настоящий момент ООО "СОТ" осуществляет продажу принадлежащего ему нежилого помещения N 26П, что подтверждается размещением соответствующих объявлений в сети "Интернет". В этой связи ответчик полагает, что иск не направлен на защиту нарушенных прав, требования истца не учитывают интересы второй стороны (ответчика), что нарушает баланс интересов сторон, из чего ответчик делает вывод о злоупотреблении правом со стороны ООО "СОТ".
Указанная позиция ответчика уже являлась предметом исследования и оценки арбитражного суда первой инстанции, ее необоснованность отражена в обжалуемом судебном акте с изложением соответствующих мотивов.
Судебная коллегия соглашается с непринятием указанной позиции ООО "Альянс-М" как несостоятельной и не нашедшей правового подтверждения.
Так, в силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации под злоупотреблением правом следует понимать осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав.
Очевидно, что внесение правовой определенности в отношения собственников смежных нежилых помещений и намерение правового урегулирования вопроса доступа сотрудников, арендаторов, клиентов к принадлежащему ему нежилому помещению со стороны ООО "Сибирь Ойл Транс" не может расцениваться как осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред в данном случае ответчику, даже если истец и намерен впоследствии осуществить продажу принадлежащего ему нежилого помещения.
Никаких иных возражений относительно срока установления сервитута ответчик ни в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, ни в ходе рассмотрения настоящего спора в порядке апелляционного производства не привел.
Судом обоснованно отмечено, что в силу статьи 276 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен (пункт 1).
В случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с целевым назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута (пункт 2).
Таким образом, в случае, если основания установления сервитута отпадут, или наличие сервитута сделает невозможным использования ответчиком принадлежащего ему нежилого помещения, последний будет вправе обратиться в суд с заявлением о прекращении сервитута.
При таких обстоятельствах суд правомерно счел предложенный истцом срок обоснованным.
Собственник объекта недвижимости, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование объектом.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.07.2010 N 2509/10, поскольку сервитут в силу статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации представляет собой право ограниченного пользования чужим земельным участком, в случае удовлетворения требования об установлении сервитута, суду необходимо определить точное содержание сервитута, указав конкретные условия, на которых собственник господствующего земельного участка вправе пользоваться чужим соседним земельным участком (порядок пользования), и определив иные взаимные права и обязанности собственников господствующего и служащего земельных участков, а также установив соразмерную плату за сервитут.
Согласно правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.02.2012 N 11248/11, плата за сервитут может быть соразмерна материальной выгоде, которую могло получить это лицо, если бы земельный участок не был обременен сервитутом (например, возможной выгоде от предоставления части участка, используемого для проезда и прохода, в аренду третьим лицам). На размер платы за сервитут влияют также характер и интенсивность использования земельного участка лицом, в интересах которого установлен сервитут.
Применительно к обстоятельствам данного дела плата за сервитут может быть соразмерна материальной выгоде, которую могло получить ООО "Альянс-М", если бы нежилое помещение, обозначенное на поэтажном плане под N 12, не было обременено сервитутом.
Согласно представленному в дело техническому паспорту нежилого помещения N 3П в доме N 20 по пр-кту Маркса, литера А, составленному по состоянию на 29.06.2012, назначение помещения, обозначенного на поэтажном плане под N 12 - коридор.
Иными словами, данное помещение и самим ответчиком используется для прохода к другим помещениям.
Согласно пункту 2.2 Временных Методических рекомендаций по оценке соразмерной платы за сервитут, утвержденных Росземкадастром 17.03.2004 (далее - Методические рекомендации), величина соразмерной платы за сервитут определяется как размер убытков, которые причинены собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута, и рассчитывается путем сложения:
- размера реального ущерба, рассчитываемого без учета размера реального ущерба, который причинен собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами (далее для целей настоящих Методических рекомендаций - реального ущерба);
- размера упущенной выгоды, рассчитываемого без учета размера упущенной выгоды, которая причинена собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами (далее для целей настоящих Методических рекомендаций - упущенной выгоды);
- размера убытков, которые причинены собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами.
В соответствии с пунктом 2.3 Методических рекомендаций в случае, когда пользование чужим земельным участком в результате установления сервитута имеет характер временного занятия земельного участка (например, при установлении публичных сервитутов для временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ; для проведения дренажных работ на земельном участке; при установлении частных сервитутов для прокладки линий электропередачи, связи, трубопроводов; обеспечения водоснабжения, мелиорации), соразмерная плата за сервитут определяется с учетом особенностей временного занятия земельного участка, а именно невозможности для собственника земельного участка, обремененного сервитутом, в течение определенного периода времени осуществлять свои права в отношении земельного участка.
Согласно пункту 3.1 Методических рекомендаций размер реального ущерба, который причинен собственникам незастроенных земельных участков или иного объекта недвижимости в результате установления сервитута, определяется в размере разницы между рыночной стоимостью земельного участка или иного объекта недвижимости без учета ограничений прав собственника в результате установления сервитута и рыночной стоимостью земельного участка или иного объекта недвижимости с учетом ограничений прав собственника в результате установления сервитута.
Рыночная стоимость земельного участка определяется на основании отчета об оценке, выполненного в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р. Рыночная стоимость иного объекта недвижимости определяется на основании отчета об оценке объекта недвижимости, выполненного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Согласно пункту 3.2 Методических рекомендаций размер реального ущерба, который причинен собственникам застроенных земельных участков в результате установления сервитута, определяется в размере разницы между рыночной стоимостью объекта недвижимости, состоящего из зданий, строений, сооружений, находящихся на земельном участке, и земельного участка, без учета ограничения прав собственника земельного участка в результате установления сервитута, и рыночной стоимостью объекта недвижимости с учетом этого ограничения прав в результате установления сервитута. Рыночная стоимость объекта недвижимости определяется на основании отчета об оценке объекта недвижимости, выполненного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Согласно разделу IV Методических рекомендаций под упущенной выгодой собственника земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, понимается неполученный доход, который собственник земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, получил бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его права не были нарушены.
Расчет размера упущенной выгоды осуществляется путем дисконтирования будущих неполученных за период восстановления нарушенного производства доходов, которые собственник земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, получил бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его права не были нарушены.
Согласно пункту 5.1 Методических рекомендаций размер убытков, которые причинены собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами в результате установления сервитута, определяется путем сложения:
- - сумм расходов, которые понес или должен понести собственник земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в соответствии с установленной законом и (или) договором ответственностью перед третьими лицами, возникающей в связи с досрочным прекращением обязательств (в том числе расходов по выплате третьим лицам штрафов, неустоек, пени, процентов за пользование чужими денежными средствами, потери сумм задатка, а также по выплате третьим лицам сумм понесенных ими убытков в связи с досрочным прекращением обязательств в порядке, предусмотренном действующим законодательством);
- - сумм недополученных доходов собственника земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, которые собственник земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, получил бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено, то есть если бы в отношении его земельного участка не был бы установлен сервитут.
Материалами дела подтверждено, что установление сервитута в рассматриваемом случае не влечет для ответчика убытков, связанных с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами.
Таким образом, при расчете платы за сервитут должны быть учтены размер реального ущерба и упущенная выгода.
При этом следует отметить, что, как уже отмечалось выше, согласно представленному в дело техническому паспорту нежилого помещения N 3П в доме N 20 по пр-кту Маркса, литера А, составленному по состоянию на 29.06.2012, назначение помещения, обозначенного на поэтажном плане под N 12, - коридор, в связи с чем не имеется оснований полагать, что оно могло бы самостоятельно сдаваться (и сдается) в аренду.
Утверждение ответчика о том, что в результате планируемой им перепланировки принадлежащего ему нежилого помещения N 3П спорный коридор изменит свое функциональное назначение и, соответственно, сможет быть сдан впоследствии в аренду, обоснованно отклонено судом, поскольку доказательств того, что на момент рассмотрения спора в арбитражном суде такая перепланировка завершена, в дело не представлено, в связи с чем возможность получения дохода от сдачи в аренду спорного коридора следует расценивать в качестве гипотетической и не подлежащей учету при определении размера упущенной выгоды.
Истец просит установить плату за сервитут в размере 8 000 рублей 00 копеек в месяц, исходя при этом из стоимости аренды других помещений ответчика (450 рублей за 1 кв. м), площади помещения, обремененного сервитутом (36,1 кв. м), соотношения площадей принадлежащего истцу нежилого помещения и принадлежащего ответчику нежилого помещения (152,5 кв. м и 336,7 кв. м соответственно), а также режима использования помещения (коридора), обремененного сервитутом.
Ответчик как при рассмотрении дела в суде первой инстанции, так и в апелляционной жалобе настаивает на том, что стоимость платы за сервитут не может быть ниже 12 893 рублей в месяц.
При этом ответчик ссылается на представленный в дело отчет N 899-10/11 об определении рыночной стоимости права ограниченного пользования (сервитута) недвижимым имуществом ООО "Альянс-М": нежилым помещением N 12 на поэтажном плане, площадью 36,1 кв. м, расположенным в нежилом помещении Литера А (3П), общей площадью 336,7 кв. м, находящимся на третьем этаже кирпичного административного здания по адресу: г. Омск, пр-кт Маркса, 20, составленный по состоянию 21.10.2014 ООО "Бюро судебных экспертиз".
В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.
В силу части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Согласно части 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами (часть 4 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, позиции сторон по делу, суд апелляционной инстанции поддерживает позицию суда об обоснованности возражения истца относительно обоснованности выводов, содержащихся в отчете N 899-10/11.
Так, оспаривая обоснованность возражений ответчика в этой части, истец сослался на то, что избранные оценщиком для расчета рыночной стоимости принадлежащего ООО "Альянс-М" нежилого помещения N 3П площадью 336,7 кв. м аналоги таковыми не являются, поскольку все пять аналогов, в отличие от помещения ответчика, оборудованы отдельными входами.
Кроме того, при определении доли стоимости, приходящейся на убытки вследствие установления сервитута при единовременной выплате оценщик никак не обосновал выбор того или иного дискретного диапазона изменения значений факторов.
Например, в отношении такого фактора, как степень ограничения пользования объектом недвижимости в результате установления сервитута оценщик пришел к выводу, что она является умеренной, то есть ниже среднего, составляющей незначительные препятствия для использования собственником (ООО "Альянс-М") объекта недвижимого имущества.
Однако, в чем именно заключаются эти незначительные препятствия оценщик в рассматриваемом отчете не указывает.
При этом в качестве высокой степени ограничения пользования объектом недвижимости в результате установления сервитута оценщик определяет утрату собственником возможности использования объекта недвижимого имущества.
Между тем, подобное ограничение пользования собственником принадлежащим ему имуществом в силу именно установления сервитута по смыслу пункта 2 статьи 276 Гражданского кодекса Российской Федерации будет являться основанием для обращения собственника за прекращением сервитута в судебном порядке.
Применительно к обстоятельствам данного дела, суд апелляционной инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что предложенный истцом расчет размера платы за сервитут вполне обоснован, не опровергнут ответчиком.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказыванию подлежат как требования, так и возражения. Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (пункт 1 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Каких-либо документальных доказательств, дающих основания достоверным образом полагать о необоснованности требований истца, ООО "Альянс-М" ни в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, ни в ходе рассмотрения настоящего спора в порядке апелляционного производства не представлено.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции законно и обоснованно удовлетворил исковые требования.
В целом доводы апелляционной жалобы не опровергают правильность выводов суда первой инстанции, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены судебного акта.
Различная оценка одних и тех же фактических обстоятельств и документов дела судом первой инстанции и апеллянтом, не является правовым основанием для отмены решения суда по настоящему делу, так как выводы суда первой инстанции, изложенные в решении, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и требованиям законодательства Российской Федерации.
Нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права при вынесении решения судом первой инстанции не допущено.
Учитывая изложенное, апелляционный суд считает, что оснований для отмены или изменения обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на подателя жалобы.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Омской области от 17 ноября 2014 года по делу N А46-8483/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Е.Н.КУДРИНА
Судьи
А.С.ГРЯЗНИКОВА
Ю.М.СОЛОДКЕВИЧ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.02.2015 N 08АП-14857/2014 ПО ДЕЛУ N А46-8483/2014
Разделы:Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 февраля 2015 г. N 08АП-14857/2014
Дело N А46-8483/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 27 февраля 2015 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кудриной Е.Н.,
судей Грязниковой А.С., Солодкевич Ю.М.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ненашевой Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-14857/2014) общества с ограниченной ответственностью "Альянс-М" на решение Арбитражного суда Омской области от 17 ноября 2014 года по делу N А46-8483/2014 (судья Т.А. Воронов), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Сибирь Ойл Транс" (ИНН 5507040313, ОГРН 1035507003476) к обществу с ограниченной ответственностью "Альянс-М" (ИНН 5504081760, ОГРН 1035507010065) об установлении сервитута в отношении нежилого помещения,
при участии в судебном заседании представителей:
от общества с ограниченной ответственностью "Альянс-М" - представитель Рабецкий С.С. (паспорт, по доверенности от 15.09.2014),
от общества с ограниченной ответственностью "Сибирь Ойл Транс" - представитель Таллер Е.Ю. (паспорт, по доверенности от 17.02.2015),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Сибирь Ойл Транс" (далее - ООО "СОТ", истец) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Альянс-М" (далее - ООО "Альянс-М", ответчик) об установлении в пользу истца права ограниченного пользования (сервитута) в отношении нежилого помещения, обозначенного на поэтажном плане под N 12, площадью 36,1 кв. м, находящегося в нежилом помещении ответчика, номера на поэтажном плане 1-20, площадью 336,70 кв. м, литера А (3П), находящемся на третьем этаже кирпичного административного здания, расположенного по адресу: г. Омск, пр. К. Маркса, 20, на следующих условиях:
- - срок действия сервитута - 10 лет;
- - плата за сервитут - 8 000 рублей в месяц, оплата производится истцом ежемесячно до 15 числа месяца, следующего за расчетным, в безналичной форме на расчетный счет ответчика;
- - назначение сервитута: беспрепятственный проход в любое время сотрудников, арендаторов, контрагентов истца через нежилое помещение ответчика к нежилому помещению истца (номера на поэтажном плане 26П:1-8), общей площадью 152,5 кв. м, находящегося на третьем этаже четырехэтажного административно-производственного корпуса, литера А, расположенного по адресу: г. Омск, пр. К. Маркса, д. 18/1.
Решением от 17.11.2014 по делу N А46-8483/2014 Арбитражный суд Омской области исковые требования ООО "СОТ" удовлетворил в полном объеме, установив в пользу ООО "СОТ" право ограниченного пользования (сервитут) в отношении нежилого помещения, обозначенного на поэтажном плане под N 12, площадью 36,1 кв. м, находящегося в принадлежащем ООО "Альянс-М" нежилом помещении номера на поэтажном плане 1-20, площадью 336,70 кв. м, литера А (3П), расположенном на третьем этаже кирпичного административного здания, расположенного по адресу: г. Омск, пр. К. Маркса, 20, на следующих условиях:
- - срок действия сервитута - 10 лет;
- - плата за сервитут - 8 000 рублей 00 копеек в месяц, оплата производится ООО "СОТ" ежемесячно до 15 числа месяца, следующего за расчетным, в безналичной форме на расчетный счет ООО "Альянс-М";
- - назначение сервитута: беспрепятственный проход в любое время сотрудников, арендаторов, контрагентов ООО "СОТ" через нежилое помещение, обозначенное на поэтажном плане под N 12, площадью 36,1 кв. м, к принадлежащему ООО "СОТ" нежилому помещению номера на поэтажном плане 26П: 1-8, общей площадью 152,5 кв. м, находящемуся на третьем этаже четырехэтажного административно-производственного корпуса, литера А, расположенного по адресу: г. Омск, пр. К. Маркса, д. 18/1.
С ООО "Альянс-М" в пользу ООО "СОТ" взыскано 4 000 руб. расходов по государственной пошлине.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Альянс-М" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение арбитражного суда отменить, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование апелляционной жалобы ООО "Альянс-М" приводит следующие доводы: ссылка суда на Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.02.2012 N 11248/11 несостоятельна; из поступивших от Государственного предприятия Омской области "Омский центр технической инвентаризации и землеустройства" документов, а именно из технического и кадастрового паспортов нежилого помещения N 26П, принадлежащего истцу, следует, что указанное помещение имеет вход со стороны здания по пр. К.Маркса, 18/1, при этом, вход со стороны здания по пр.К.Маркса, 20 отсутствует; почтовые адреса помещений, принадлежащих ООО "Альянс-М" (г. Омск, пр.К.Маркса, 20), ООО "СОТ" (г. Омск, пр.К.Маркса, 18/1) различны; ответчик полагает возможным установление сервитута на срок не более одного года, поскольку в настоящий момент ООО "СОТ" осуществляет продажу принадлежащего ему нежилого помещения N 26П, что подтверждается размещением соответствующих объявлений в сети "Интернет"; иск не направлен на защиту нарушенных прав, требования истца не учитывают интересы второй стороны (ответчика), что нарушает баланс интересов сторон, из чего ответчик делает вывод о злоупотреблении правом со стороны ООО "СОТ"; ссылаясь на отчет N 899-10/11, ответчик считает, что стоимость платы за сервитут не может быть ниже 12 893 рублей в месяц.
В порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит суд апелляционной инстанции оставить обжалуемый судебный акт без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "Альянс-М" поддержал требования, заявленные в апелляционной жалобе.
Представитель ООО "СОТ" высказался согласно отзыву на апелляционную жалобу.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, выслушав лиц, явившихся в судебное заседание, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.
ООО "СОТ" на праве собственности принадлежит нежилое помещение, (номера на поэтажном плане 26П: 1-8), общей площадью 152,5 кв. м, находящееся на третьем этаже четырехэтажного административно-производственного корпуса, литера А, расположенного по адресу: г. Омск, пр-кт Маркса, д. 18/1, что подтверждается представленным в дело свидетельством о государственной регистрации права серии 55 АВ N 030155 от 12.05.2005.
В свою очередь, ООО "Альянс-М" на праве собственности принадлежит нежилое помещение, номера на поэтажном плане 1-20, площадью 336,70 кв. м, литера А (3П), находящееся на третьем этаже кирпичного административного здания, расположенного по адресу: г. Омск, пр-кт Маркса, д. 20, что подтверждается представленным в дело свидетельством о государственной регистрации права серии 55 АА N 635860 от 20.04.2004.
21.01.2014 ООО "Альянс-М" направило в адрес ООО "СОТ ЛАЙН" (арендатору нежилого помещения, принадлежащего истцу) письмо, в котором информировало последнего о том, что во втором полугодии 2014 года намерено произвести капитальный ремонт офисных помещений, расположенных по адресу: г. Омск, пр-кт. Маркса, д. 20, принадлежащих на праве собственности ООО "Альянс-М", с полным закрытием прохода по коридору третьего этажа, в связи с чем просило ООО "СОТ ЛАЙН" принять меры к организации доступа работников последнего в его офисные помещения.
17.03.2014 ООО "Альянс-М" повторно направило в адрес ООО "СОТ ЛАЙН" письмо, содержащее описание изложенных выше обстоятельств, и предложение дать официальный ответ, каким образом и когда общество планирует организовать другой вход в офисные помещения для своих работников.
28.04.2014 ООО "СОТ" направило в адрес ООО "Альянс-М" требование (исх.N 54) о предоставлении права ограниченного пользования (сервитут) недвижимым имуществом, в котором, сославшись на то, что доступ в принадлежащее истцу нежилое помещение возможен только через принадлежащее ответчику нежилое помещение, указанное на поэтажном плане под N 12, площадью 36,1 кв. м, расположенное в нежилом помещении литера А (3П), общей площадью 336,70 кв. м, находящемся на третьем этаже кирпичного административного здания, расположенного по адресу: г. Омск, пр-кт. Маркса, 20, потребовало предоставления ООО "СОТ" права ограниченного пользования (сервитут) этим помещением (N 12).
20.05.2014 ООО "СОТ" направило в адрес ООО "Альянс-М" повторное требование (исх.N 65) о предоставлении права ограниченного пользования (сервитут) недвижимым имуществом.
В качестве приложений к первому и второму требованиям ООО "СОТ" также направило в адрес ООО "Альянс-М" подписанное со своей стороны соглашение об установлении сервитута недвижимого имущества от 28.04.2014.
Поскольку ООО "Альянс-М" на адресованное ему предложение не ответило, то истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что использование истцом принадлежащего ему на праве собственности имущества (нежилого помещения) в настоящее время не может быть реально обеспечено иначе, как посредством установления сервитута на спорный участок объекта недвижимости ответчика.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения от 17.11.2014 по настоящему делу.
Фактические обстоятельства дела установлены судом первой инстанции в соответствии с представленными в дело доказательствами, основания для установления иных фактических обстоятельств у суда апелляционной инстанции отсутствуют.
Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы, изложенные в решении суда первой инстанции, в связи с чем отклоняет доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 216 Гражданского кодекса Российской Федерации вещными правами наряду с правом собственности, в частности, являются сервитуты.
Согласно пункту 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Пунктом 3 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка, подлежит регистрации в порядке для регистрации прав на недвижимое имущество.
Из приведенных норм права следует, что лицо, требующее установления сервитута, должно подтвердить необходимость предоставления ему права ограниченного пользования чужим имуществом для обеспечения своих нужд. Возможность установления сервитута допустима, если интересы лица не могут быть обеспечены иным способом.
Таким образом, условиями для установления сервитута в судебном порядке являются наличие между собственниками спора, препятствующего подписанию соглашения о сервитуте; выявленная судом в ходе рассмотрения этого спора объективная невозможность удовлетворения потребностей истца иным образом, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования чужим участком объекта недвижимости.
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства в соответствии с требованиями статей 71, 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции установил, что из кадастрового паспорта помещений истца N 55/201/14-215512 от 09.06.2014, плана этажа (акт обследования от 31.03.2014), поэтажного плата нежилого помещения ответчика (т. 1, л.д. 10-14) однозначно усматривается, что единственный проход к нежилому помещению истца, расположенному на 3 этаже четырехэтажного административно-производственного корпуса, литера А, расположенного по адресу: г. Омск, пр-кт. Маркса, д. 18/1, возможен только через примыкающее нежилое помещение ответчика - по коридору, обозначенному на поэтажном плане под N 12, площадью 36,1 кв. м, расположенному на третьем этаже кирпичного административного здания, расположенного по адресу: г. Омск, пр-кт. Маркса, д. 20. От иных помещений здания по адресу: пр-кт. Маркса, д. 18/1 помещения истца отгорожены глухой капитальной стеной.
Опровергая довод апеллянта о том, что из представленных в материалы дела Государственным предприятием Омской области "Омский центр технической инвентаризации и землеустройства" технического и кадастрового паспортов нежилого помещения N 26П, принадлежащего истцу, следует, что указанное помещение имеет вход со стороны здания по пр. К.Маркса, 18/1, при этом, вход со стороны здания по пр.К.Маркса, 20 отсутствует (т. 2, л.д. 17-18, 94), представитель истца в судебном заседании 18.02.2015 пояснил, что данные документы никоим образом не противоречат кадастровому паспорту помещений истца N 55/201/14-215512 от 09.06.2014 включая поэтажный план нежилого помещения ответчика (т. 1, л.д. 10-14). Так, при сопоставлении экспликаций третьего этажа технического и кадастрового паспортов нежилого помещения N 26П, исходя из конфигураций, размера (метража) примыкающих помещений, очевидно усматривается, что схемы нежилого помещения N 26П, содержащиеся в техническом паспорте по состоянию на 29.09.2009 и кадастровом паспорте от 02.12.2010 (т. 2, л.д. 17-18, 94) перевернуты на 180 градусов. При изготовлении кадастрового паспорта помещений истца N 55/201/14-215512 от 09.06.2014 данная техническая ошибка была устранена.
Эти обстоятельства ответчиком не оспорены. При этом следует указать, что в течение длительного времени, предшествовавшего обращению истца с требованием в суд об установлении сервитута, проход к помещению истца осуществлялся исключительно через спорное помещение ответчика. Существование иных проходов к помещениям истца материалами дела не подтверждается. Несостоятельным при этом является довод ответчика о том, что у истца есть иная возможность прохода к своему помещению.
Кроме того, из материалов дела видно, что истец неоднократно направлял ответчику письма с предложением заключения соглашения об установлении сервитута, но до рассмотрения спора соглашение об установлении сервитута между сторонами не достигнуто.
При этом, суд принимает во внимание, что целью установления сервитута по правилам статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации является создание на будущее необходимых правовых гарантий для нормальной эксплуатации истцом своего имущества. Возражения ответчика по существу основаны на игнорировании заслуживающего правовой защиты интереса истца в нормальной эксплуатации помещения в соответствии с его назначением и противоречат соображениям разумности.
С учетом изложенного апелляционный суд считает, что истец, не оспаривающий право собственности ответчика в отношении каких-либо помещений, вправе требовать установления сервитута для обеспечения прохода в помещение принадлежащее истцу.
При таких обстоятельствах, требование об установлении сервитута правомерно удовлетворено судом первой инстанции.
Как следует из искового заявления, истец просит установить сервитут сроком на 10 лет.
Позиция ООО "Альянс-М", изложенная суду первой инстанции и поддержанная в апелляционном суде, заключается в том, что ответчик полагает возможным установление сервитута на срок не более одного года, поскольку в настоящий момент ООО "СОТ" осуществляет продажу принадлежащего ему нежилого помещения N 26П, что подтверждается размещением соответствующих объявлений в сети "Интернет". В этой связи ответчик полагает, что иск не направлен на защиту нарушенных прав, требования истца не учитывают интересы второй стороны (ответчика), что нарушает баланс интересов сторон, из чего ответчик делает вывод о злоупотреблении правом со стороны ООО "СОТ".
Указанная позиция ответчика уже являлась предметом исследования и оценки арбитражного суда первой инстанции, ее необоснованность отражена в обжалуемом судебном акте с изложением соответствующих мотивов.
Судебная коллегия соглашается с непринятием указанной позиции ООО "Альянс-М" как несостоятельной и не нашедшей правового подтверждения.
Так, в силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации под злоупотреблением правом следует понимать осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав.
Очевидно, что внесение правовой определенности в отношения собственников смежных нежилых помещений и намерение правового урегулирования вопроса доступа сотрудников, арендаторов, клиентов к принадлежащему ему нежилому помещению со стороны ООО "Сибирь Ойл Транс" не может расцениваться как осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред в данном случае ответчику, даже если истец и намерен впоследствии осуществить продажу принадлежащего ему нежилого помещения.
Никаких иных возражений относительно срока установления сервитута ответчик ни в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, ни в ходе рассмотрения настоящего спора в порядке апелляционного производства не привел.
Судом обоснованно отмечено, что в силу статьи 276 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен (пункт 1).
В случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с целевым назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута (пункт 2).
Таким образом, в случае, если основания установления сервитута отпадут, или наличие сервитута сделает невозможным использования ответчиком принадлежащего ему нежилого помещения, последний будет вправе обратиться в суд с заявлением о прекращении сервитута.
При таких обстоятельствах суд правомерно счел предложенный истцом срок обоснованным.
Собственник объекта недвижимости, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование объектом.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.07.2010 N 2509/10, поскольку сервитут в силу статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации представляет собой право ограниченного пользования чужим земельным участком, в случае удовлетворения требования об установлении сервитута, суду необходимо определить точное содержание сервитута, указав конкретные условия, на которых собственник господствующего земельного участка вправе пользоваться чужим соседним земельным участком (порядок пользования), и определив иные взаимные права и обязанности собственников господствующего и служащего земельных участков, а также установив соразмерную плату за сервитут.
Согласно правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.02.2012 N 11248/11, плата за сервитут может быть соразмерна материальной выгоде, которую могло получить это лицо, если бы земельный участок не был обременен сервитутом (например, возможной выгоде от предоставления части участка, используемого для проезда и прохода, в аренду третьим лицам). На размер платы за сервитут влияют также характер и интенсивность использования земельного участка лицом, в интересах которого установлен сервитут.
Применительно к обстоятельствам данного дела плата за сервитут может быть соразмерна материальной выгоде, которую могло получить ООО "Альянс-М", если бы нежилое помещение, обозначенное на поэтажном плане под N 12, не было обременено сервитутом.
Согласно представленному в дело техническому паспорту нежилого помещения N 3П в доме N 20 по пр-кту Маркса, литера А, составленному по состоянию на 29.06.2012, назначение помещения, обозначенного на поэтажном плане под N 12 - коридор.
Иными словами, данное помещение и самим ответчиком используется для прохода к другим помещениям.
Согласно пункту 2.2 Временных Методических рекомендаций по оценке соразмерной платы за сервитут, утвержденных Росземкадастром 17.03.2004 (далее - Методические рекомендации), величина соразмерной платы за сервитут определяется как размер убытков, которые причинены собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута, и рассчитывается путем сложения:
- размера реального ущерба, рассчитываемого без учета размера реального ущерба, который причинен собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами (далее для целей настоящих Методических рекомендаций - реального ущерба);
- размера упущенной выгоды, рассчитываемого без учета размера упущенной выгоды, которая причинена собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами (далее для целей настоящих Методических рекомендаций - упущенной выгоды);
- размера убытков, которые причинены собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами.
В соответствии с пунктом 2.3 Методических рекомендаций в случае, когда пользование чужим земельным участком в результате установления сервитута имеет характер временного занятия земельного участка (например, при установлении публичных сервитутов для временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ; для проведения дренажных работ на земельном участке; при установлении частных сервитутов для прокладки линий электропередачи, связи, трубопроводов; обеспечения водоснабжения, мелиорации), соразмерная плата за сервитут определяется с учетом особенностей временного занятия земельного участка, а именно невозможности для собственника земельного участка, обремененного сервитутом, в течение определенного периода времени осуществлять свои права в отношении земельного участка.
Согласно пункту 3.1 Методических рекомендаций размер реального ущерба, который причинен собственникам незастроенных земельных участков или иного объекта недвижимости в результате установления сервитута, определяется в размере разницы между рыночной стоимостью земельного участка или иного объекта недвижимости без учета ограничений прав собственника в результате установления сервитута и рыночной стоимостью земельного участка или иного объекта недвижимости с учетом ограничений прав собственника в результате установления сервитута.
Рыночная стоимость земельного участка определяется на основании отчета об оценке, выполненного в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р. Рыночная стоимость иного объекта недвижимости определяется на основании отчета об оценке объекта недвижимости, выполненного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Согласно пункту 3.2 Методических рекомендаций размер реального ущерба, который причинен собственникам застроенных земельных участков в результате установления сервитута, определяется в размере разницы между рыночной стоимостью объекта недвижимости, состоящего из зданий, строений, сооружений, находящихся на земельном участке, и земельного участка, без учета ограничения прав собственника земельного участка в результате установления сервитута, и рыночной стоимостью объекта недвижимости с учетом этого ограничения прав в результате установления сервитута. Рыночная стоимость объекта недвижимости определяется на основании отчета об оценке объекта недвижимости, выполненного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Согласно разделу IV Методических рекомендаций под упущенной выгодой собственника земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, понимается неполученный доход, который собственник земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, получил бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его права не были нарушены.
Расчет размера упущенной выгоды осуществляется путем дисконтирования будущих неполученных за период восстановления нарушенного производства доходов, которые собственник земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, получил бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его права не были нарушены.
Согласно пункту 5.1 Методических рекомендаций размер убытков, которые причинены собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами в результате установления сервитута, определяется путем сложения:
- - сумм расходов, которые понес или должен понести собственник земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в соответствии с установленной законом и (или) договором ответственностью перед третьими лицами, возникающей в связи с досрочным прекращением обязательств (в том числе расходов по выплате третьим лицам штрафов, неустоек, пени, процентов за пользование чужими денежными средствами, потери сумм задатка, а также по выплате третьим лицам сумм понесенных ими убытков в связи с досрочным прекращением обязательств в порядке, предусмотренном действующим законодательством);
- - сумм недополученных доходов собственника земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, которые собственник земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, получил бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено, то есть если бы в отношении его земельного участка не был бы установлен сервитут.
Материалами дела подтверждено, что установление сервитута в рассматриваемом случае не влечет для ответчика убытков, связанных с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами.
Таким образом, при расчете платы за сервитут должны быть учтены размер реального ущерба и упущенная выгода.
При этом следует отметить, что, как уже отмечалось выше, согласно представленному в дело техническому паспорту нежилого помещения N 3П в доме N 20 по пр-кту Маркса, литера А, составленному по состоянию на 29.06.2012, назначение помещения, обозначенного на поэтажном плане под N 12, - коридор, в связи с чем не имеется оснований полагать, что оно могло бы самостоятельно сдаваться (и сдается) в аренду.
Утверждение ответчика о том, что в результате планируемой им перепланировки принадлежащего ему нежилого помещения N 3П спорный коридор изменит свое функциональное назначение и, соответственно, сможет быть сдан впоследствии в аренду, обоснованно отклонено судом, поскольку доказательств того, что на момент рассмотрения спора в арбитражном суде такая перепланировка завершена, в дело не представлено, в связи с чем возможность получения дохода от сдачи в аренду спорного коридора следует расценивать в качестве гипотетической и не подлежащей учету при определении размера упущенной выгоды.
Истец просит установить плату за сервитут в размере 8 000 рублей 00 копеек в месяц, исходя при этом из стоимости аренды других помещений ответчика (450 рублей за 1 кв. м), площади помещения, обремененного сервитутом (36,1 кв. м), соотношения площадей принадлежащего истцу нежилого помещения и принадлежащего ответчику нежилого помещения (152,5 кв. м и 336,7 кв. м соответственно), а также режима использования помещения (коридора), обремененного сервитутом.
Ответчик как при рассмотрении дела в суде первой инстанции, так и в апелляционной жалобе настаивает на том, что стоимость платы за сервитут не может быть ниже 12 893 рублей в месяц.
При этом ответчик ссылается на представленный в дело отчет N 899-10/11 об определении рыночной стоимости права ограниченного пользования (сервитута) недвижимым имуществом ООО "Альянс-М": нежилым помещением N 12 на поэтажном плане, площадью 36,1 кв. м, расположенным в нежилом помещении Литера А (3П), общей площадью 336,7 кв. м, находящимся на третьем этаже кирпичного административного здания по адресу: г. Омск, пр-кт Маркса, 20, составленный по состоянию 21.10.2014 ООО "Бюро судебных экспертиз".
В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.
В силу части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Согласно части 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами (часть 4 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, позиции сторон по делу, суд апелляционной инстанции поддерживает позицию суда об обоснованности возражения истца относительно обоснованности выводов, содержащихся в отчете N 899-10/11.
Так, оспаривая обоснованность возражений ответчика в этой части, истец сослался на то, что избранные оценщиком для расчета рыночной стоимости принадлежащего ООО "Альянс-М" нежилого помещения N 3П площадью 336,7 кв. м аналоги таковыми не являются, поскольку все пять аналогов, в отличие от помещения ответчика, оборудованы отдельными входами.
Кроме того, при определении доли стоимости, приходящейся на убытки вследствие установления сервитута при единовременной выплате оценщик никак не обосновал выбор того или иного дискретного диапазона изменения значений факторов.
Например, в отношении такого фактора, как степень ограничения пользования объектом недвижимости в результате установления сервитута оценщик пришел к выводу, что она является умеренной, то есть ниже среднего, составляющей незначительные препятствия для использования собственником (ООО "Альянс-М") объекта недвижимого имущества.
Однако, в чем именно заключаются эти незначительные препятствия оценщик в рассматриваемом отчете не указывает.
При этом в качестве высокой степени ограничения пользования объектом недвижимости в результате установления сервитута оценщик определяет утрату собственником возможности использования объекта недвижимого имущества.
Между тем, подобное ограничение пользования собственником принадлежащим ему имуществом в силу именно установления сервитута по смыслу пункта 2 статьи 276 Гражданского кодекса Российской Федерации будет являться основанием для обращения собственника за прекращением сервитута в судебном порядке.
Применительно к обстоятельствам данного дела, суд апелляционной инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что предложенный истцом расчет размера платы за сервитут вполне обоснован, не опровергнут ответчиком.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказыванию подлежат как требования, так и возражения. Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (пункт 1 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Каких-либо документальных доказательств, дающих основания достоверным образом полагать о необоснованности требований истца, ООО "Альянс-М" ни в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, ни в ходе рассмотрения настоящего спора в порядке апелляционного производства не представлено.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции законно и обоснованно удовлетворил исковые требования.
В целом доводы апелляционной жалобы не опровергают правильность выводов суда первой инстанции, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены судебного акта.
Различная оценка одних и тех же фактических обстоятельств и документов дела судом первой инстанции и апеллянтом, не является правовым основанием для отмены решения суда по настоящему делу, так как выводы суда первой инстанции, изложенные в решении, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и требованиям законодательства Российской Федерации.
Нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права при вынесении решения судом первой инстанции не допущено.
Учитывая изложенное, апелляционный суд считает, что оснований для отмены или изменения обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на подателя жалобы.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Омской области от 17 ноября 2014 года по делу N А46-8483/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Е.Н.КУДРИНА
Судьи
А.С.ГРЯЗНИКОВА
Ю.М.СОЛОДКЕВИЧ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)