Судебные решения, арбитраж
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 февраля 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 12 февраля 2015 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "ППЦ Сальск" (ИНН 6153023101, ОГРН 1056153005369) - Шамшуры А.В. (доверенность от 25.11.2013), от ответчика - индивидуального предпринимателя Слатвинского В.В. (ИНН 615302620651, ОГРНИП 307615327700028) - Коханова М.Н. (доверенность от 06.11.2013), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ППЦ Сальск" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 23.06.2014 (судья Пипник Т.Д.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2014 (судьи Ильина М.В., Мисник Н.Н., Тимченко О.Х.) по делу N А53-22560/2013, установил следующее.
ООО "ППЦ Сальск" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Слатвинскому В.В. (далее - предприниматель) об установлении сервитута на часть земельного участка площадью 481 кв. м в следующих координатах: точка 1 Х 335051.55 У 243648.75, точка 2 Х335050.99 У 232581.07, точка 3 Х 335044.99 У 2342580.96, точка 4 Х 335045.61 У 2342660.96, точка 5 Х 335051,61 У 2342661.07, находящегося относительно следующих ориентиров: со стороны западной границы земельного участка с кадастровым номером 61:34:600012:1266 участок автодороги с покрытием бетонные плиты длиной 80 м шириной 6 м, начиная от въезда с дороги общего пользования по ул. Огородной, 7б и далее вдоль существующего бетонного забора в восточном направлении, и расположенного по адресу: Ростовская область, Сальский район, п. Рыбасово, ул. Огородная, 7-б, для постоянного беспрепятственного прохода и проезда к объектам недвижимости, расположенным на земельных участках с кадастровым номером 61:34:150101:047 по адресу: Ростовская область, Сальский район, п. Рыбасово, ул. Огородная, 7-а и кадастровым номером 61:34:0600012:1433 по адресу: Ростовская область, Сальский район, п. Рыбасово, ул. Огородная, 7, с единовременной соразмерной платой за установление сервитута 105 852 рубля (с учетом изменения предмета иска).
Решением от 23.06.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 09.10.2014, в удовлетворении заявленных требований отказано. Суды исходили из того, что установление сервитута в данном случае несоразмерно обременяет участок ответчика. Участок, в отношении которого общество требует установления сервитута, не является единственным, имеет доступ к землям общего пользования, не обремененным правами третьих лиц, ввиду чего истец не лишен возможности организовать проход или проезд к своему участку удобным для него способом. Общество имеет возможность устройства проезда к своей территории также с северной стороны, что следует из картографического и фотографического материалов (на указанных землях имеются постройки жилых домов и проезды общего пользования).
В кассационной жалобе общество просит судебные акты обеих инстанций отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на то, что обжалуемые решение и постановление не обеспечивают правовой определенности в отношении собственников соседних земельных участков, когда потребности одного из них, связанные с использованием принадлежащего имущества, не могут быть удовлетворены, не обеспечивают правовых гарантий для нормальной эксплуатации обществом своего имущества. Суды не учли компенсаторную функцию предложенной истцом платы за сервитут, восполняющей потери от возникновения ограничений прав собственника объекта недвижимости. У общества отсутствуют, как правовые основания, так и реальные возможности для использования исследуемого участка для проезда грузового автотранспорта к своим земельным участкам в целях осуществления производственной деятельности. Ответчик не доказал наличие менее обременительного способа доступа к участку, чем истребуемый истцом. Первоначально земельные участки, принадлежащие обеим сторонам, представляли собой единый участок; автодорога, на часть которой требуется установление сервитута, фактически использовалась как единственный заезд на территорию земельного участка и дальнейшего перемещения по нему. Суды не указали на наличие ни одной реально существующей автомобильной дороги, с которой истцу можно осуществлять проезд к своим земельным участкам, не привели ни единого адресного ориентира. Выводы судов о возможности устройства подъезда с северной и южной сторон, на основании картографических и фотоматериалов опровергаются актами обследования территорий. В заключении независимого оценщика, которое не оспорено, произведен расчет соразмерной единовременной выплаты за установление частного сервитута на земельном участке, принадлежащем предпринимателю на праве собственности по состоянию на 30.01.2014 (105 852 рубля). Заключение от 06.02.2014 N 2/01-14 соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, выводы оценщика являются объективными и соответствуют принципам достоверности и информативности; неясностей не имеется. Требования истца основаны на положениях пункта 1 статьи 98 Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности", в силу которого производственные площадки размером более 5 га должны иметь не менее двух въездов. У истца в собственности два смежных земельных участка площадью 51 312 кв. м и 8 тыс. кв. м, въезд пожарного автотранспорта на участок площадью 51 312 кв. м возможен только по автодороге, которая проходит через земельный участок предпринимателя. Ссылки на отказ истца от предложений ответчика о заключении мирового соглашении и выкупе земельного участка не являются основанием для отказа в установлении сервитута. Доводы о несении предпринимателем затрат по содержанию охраны и причинению вреда в результате проезда автотранспорта общества документально не подтверждены.
В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит оставить в силе состоявшиеся по делу судебные акты, а кассационную жалобу - без удовлетворения, считая выводы судебных инстанций соответствующими фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, подчеркнув, что эксплуатируемая ранее истцом автодорога заасфальтирована, оборудована знаками и стендами, по ней в настоящее время осуществляется движение автотранспорта к земельным участкам общества. Участки сторон сформированы с учетом самостоятельного доступа к землям общего пользования, без ограничений и обременений. Доказательства прерывания осуществления хозяйственной деятельности ввиду отсутствия доступа к земельным участкам истец не представил. Иные, приведенные в отзыве доводы, свидетельствуют о том, что судебные акты ответчик считает законными и обоснованными.
В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве. Осуществление проезда по грунтовой дороге, которая в настоящее время заасфальтирована, имеет знаки, представитель истца на вопрос коллегии окружного суда не отрицал (фотоматериалы обозрены в судебном заседании).
Изучив материалы дела, доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, истцу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 61:34:150101:0047 площадью 8 тыс. кв. м по адресу: Ростовская область, Сальский район, п. Рыбасово, ул. Огородная, 7-а, что подтверждается свидетельством о праве собственности от 05.09.2007 (т. 1, л.д. 18).
На участке расположена принадлежащая истцу производственная база - железнодорожный путь (свидетельство от 18.08.2006; т. 1, л.д. 134), производственные здания - пункт промывки цистерн (свидетельство от 22.06.2007; т. 1, л.д. 138), пункт водно-химической очистки и лабораторного анализа (свидетельство от 16.12.2008; т. 1, л.д. 141).
Истцу принадлежит также смежный участок с кадастровым номером 61:34:0600012:1433 площадью 51 312 кв. м по адресу: Ростовская область, Сальский район, п. Рыбасово, ул. Огородная, 7 (свидетельство о праве собственности от 21.10.2013), на котором расположены объекты недвижимости - склад центральный, склад, здание бытового корпуса с арматурным цехом и складом, сарай, подъездной железнодорожный путь (согласно договору купли-продажи от 07.10.2013, имеющему отметки о государственной регистрации перехода права на данные объекты) (т. 2, л.д. 37).
Ответчику принадлежит земельный участок с кадастровым номером 61:34:600012:1266:047 площадью 28 510 кв. м по адресу: Ростовская область, Сальский район, п. Рыбасово, ул. Огородная, 7-б, что подтверждается свидетельством о праве собственности от 31.07.2008.
Общество направило в адрес предпринимателя письмо от 17.09.2013 N 88 с предложением заключить соглашение о частном сервитуте (право ограниченного пользования) на часть земельного участка с кадастровым номером 61:34:600012:1266, для обеспечения прохода и проезда к производственной базе за ежегодную плату (т. 1, л.д. 27).
Отказ предпринимателя от подписания соглашения об установлении сервитута послужил основанием обращения общества в арбитражный суд.
В статье 23 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) закреплено, что частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством и его осуществление должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен (пункты 1 и 5).
Согласно пункту 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка), предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Таким образом, собственник недвижимого имущества вправе требовать предоставления ему как сервитута прохода (проезда), так и сервитута эксплуатации объекта недвижимого имущества.
В соответствии с положениями статьи 274 Гражданского кодекса при разрешении спора об установлении сервитута суд должен с учетом назначения господствующего земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости определить реальные потребности собственника господствующего земельного участка в пользовании соседним земельным участком, а также установить, могут ли эти потребности быть удовлетворены посредством установления соответствующего сервитута.
Сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости. Суды должны исследовать вопрос о том, на удовлетворение каких конкретно нужд направлено требование истца и относятся ли они к тем потребностям, которые могут быть обеспечены путем установления сервитута, учитывая его исключительный характер. Проезд и проход к недвижимому имуществу прямо отнесены к потребностям, при наличии которых возможно предоставление сервитута, поэтому судам следует определить, имеется ли у истца иная (альтернативная) возможность доступа к своему имуществу. Таким образом, Гражданский кодекс предполагает исследование судом по иску лица, требующего установления сервитута (пункт 3 статьи 274), всех возможных путей проезда к недвижимому имуществу (господствующей вещи). Возможность проезда к объекту недвижимости через другой земельный участок (альтернативный служащий земельный участок) не исключает оценки необходимости установления сервитута эксплуатации объекта недвижимости. Если из обстоятельств дела следует целесообразность установления сервитута проезда по одному земельному участку, а сервитута эксплуатации - на другом земельном участке, суд принимает решение об установлении двух сервитутов (проезда и эксплуатации) на соответствующих земельных участках (при условии привлечения собственников данных земельных участков к участию в деле качестве соответчиков).
Суд, пришедший к выводу о необходимости установления сервитута, при наличии спора не связан доводами его сторон, касающимися порядка использования участка, он может самостоятельно определить оптимальные условия сервитута. Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка. При необходимости разрешения судом вопросов, касающихся отдельных условий сервитута и возможных вариантов его установления, которые требуют специальных знаний (например, в области организации дорожного движения, оценочной деятельности), суд в соответствии с положениями статьи 82 Кодекса может назначить проведение экспертизы.
Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал на то, что статья 274 Гражданского кодекса направлена на поддержание баланса между интересами собственника земельного участка и нуждами других лиц, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 22.03.2012 N 510-О-О, от 24.09.2012 N 1562-О, от 02.07.2013 N 1046-О).
Обращаясь с требованием об установлении сервитута, истец должен доказать необходимость установления сервитута и невозможность использования принадлежащей ему недвижимости без установления права ограниченного пользования чужим имуществом (статьи 9, 65 Кодекса). Для установления факта отсутствия такой возможности у собственника недвижимого имущества суд исследует все варианты обеспечения нормальной эксплуатации объекта недвижимого имущества без установления сервитута.
Исследовав и оценив по правилам, предусмотренным статьей 71 Кодекса, представленные в материалы дела доказательства (фотографическое изображение местности, письмо отдела архитектуры администрации Сальского района от 01.10.2013 N 95.16/353, справку главы Рыбасовского сельского поселения от 03.12.2013 N 513, акт обследования производственной территории общества от 03.12.2013, постановление от 04.02.2014 N 23 "Об утверждении схемы размещения участка для размещения промышленных объектов по ул. Огородной, письмо Сальского филиала ГУПТИ РО от 04.04.2014), суды первой и апелляционной инстанций установили, что истец имеет иную возможность для доступа к своим участкам, не лишен возможности организовать проход или проезд к своему участку удобным для него способом, и отказали в удовлетворении заявленных требований.
Оценив аргумент истца о необходимости обеспечения противопожарной безопасности, суды пришли к верному выводу о том, что при возникновении чрезвычайной ситуации для проезда и прохода по смежным территориям сервитут не требуется, названные обстоятельства не свидетельствуют о существовании реальной потребности в установлении сервитута на заявленных обществом условиях.
Суды признали разумным довод ответчика о том, что фактически его территория будет местом постоянного движения крупногабаритного транспорта, что не просто затруднит ее использование, а лишит его как собственника возможности пользоваться участком по целевому назначению.
Доводы кассационной жалобы (о доказанности оснований для установления сервитута) сводятся к иной оценке имеющихся в деле доказательств. Однако у кассационной инстанции отсутствуют процессуальные основания для их переоценки. Иное привело бы к нарушению единообразия в толковании и применении арбитражным судом положений части 2 статьи 287 Кодекса.
Основания для изменения или отмены решения и постановления апелляционного суда, предусмотренные статьей 288 Кодекса, отсутствуют.
Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа,
решение Арбитражного суда Ростовской области от 23.06.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2014 по делу N А53-22560/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 12.02.2015 ПО ДЕЛУ N А53-22560/2013
Разделы:Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 февраля 2015 г. по делу N А53-22560/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 05 февраля 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 12 февраля 2015 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "ППЦ Сальск" (ИНН 6153023101, ОГРН 1056153005369) - Шамшуры А.В. (доверенность от 25.11.2013), от ответчика - индивидуального предпринимателя Слатвинского В.В. (ИНН 615302620651, ОГРНИП 307615327700028) - Коханова М.Н. (доверенность от 06.11.2013), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ППЦ Сальск" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 23.06.2014 (судья Пипник Т.Д.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2014 (судьи Ильина М.В., Мисник Н.Н., Тимченко О.Х.) по делу N А53-22560/2013, установил следующее.
ООО "ППЦ Сальск" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Слатвинскому В.В. (далее - предприниматель) об установлении сервитута на часть земельного участка площадью 481 кв. м в следующих координатах: точка 1 Х 335051.55 У 243648.75, точка 2 Х335050.99 У 232581.07, точка 3 Х 335044.99 У 2342580.96, точка 4 Х 335045.61 У 2342660.96, точка 5 Х 335051,61 У 2342661.07, находящегося относительно следующих ориентиров: со стороны западной границы земельного участка с кадастровым номером 61:34:600012:1266 участок автодороги с покрытием бетонные плиты длиной 80 м шириной 6 м, начиная от въезда с дороги общего пользования по ул. Огородной, 7б и далее вдоль существующего бетонного забора в восточном направлении, и расположенного по адресу: Ростовская область, Сальский район, п. Рыбасово, ул. Огородная, 7-б, для постоянного беспрепятственного прохода и проезда к объектам недвижимости, расположенным на земельных участках с кадастровым номером 61:34:150101:047 по адресу: Ростовская область, Сальский район, п. Рыбасово, ул. Огородная, 7-а и кадастровым номером 61:34:0600012:1433 по адресу: Ростовская область, Сальский район, п. Рыбасово, ул. Огородная, 7, с единовременной соразмерной платой за установление сервитута 105 852 рубля (с учетом изменения предмета иска).
Решением от 23.06.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 09.10.2014, в удовлетворении заявленных требований отказано. Суды исходили из того, что установление сервитута в данном случае несоразмерно обременяет участок ответчика. Участок, в отношении которого общество требует установления сервитута, не является единственным, имеет доступ к землям общего пользования, не обремененным правами третьих лиц, ввиду чего истец не лишен возможности организовать проход или проезд к своему участку удобным для него способом. Общество имеет возможность устройства проезда к своей территории также с северной стороны, что следует из картографического и фотографического материалов (на указанных землях имеются постройки жилых домов и проезды общего пользования).
В кассационной жалобе общество просит судебные акты обеих инстанций отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на то, что обжалуемые решение и постановление не обеспечивают правовой определенности в отношении собственников соседних земельных участков, когда потребности одного из них, связанные с использованием принадлежащего имущества, не могут быть удовлетворены, не обеспечивают правовых гарантий для нормальной эксплуатации обществом своего имущества. Суды не учли компенсаторную функцию предложенной истцом платы за сервитут, восполняющей потери от возникновения ограничений прав собственника объекта недвижимости. У общества отсутствуют, как правовые основания, так и реальные возможности для использования исследуемого участка для проезда грузового автотранспорта к своим земельным участкам в целях осуществления производственной деятельности. Ответчик не доказал наличие менее обременительного способа доступа к участку, чем истребуемый истцом. Первоначально земельные участки, принадлежащие обеим сторонам, представляли собой единый участок; автодорога, на часть которой требуется установление сервитута, фактически использовалась как единственный заезд на территорию земельного участка и дальнейшего перемещения по нему. Суды не указали на наличие ни одной реально существующей автомобильной дороги, с которой истцу можно осуществлять проезд к своим земельным участкам, не привели ни единого адресного ориентира. Выводы судов о возможности устройства подъезда с северной и южной сторон, на основании картографических и фотоматериалов опровергаются актами обследования территорий. В заключении независимого оценщика, которое не оспорено, произведен расчет соразмерной единовременной выплаты за установление частного сервитута на земельном участке, принадлежащем предпринимателю на праве собственности по состоянию на 30.01.2014 (105 852 рубля). Заключение от 06.02.2014 N 2/01-14 соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, выводы оценщика являются объективными и соответствуют принципам достоверности и информативности; неясностей не имеется. Требования истца основаны на положениях пункта 1 статьи 98 Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности", в силу которого производственные площадки размером более 5 га должны иметь не менее двух въездов. У истца в собственности два смежных земельных участка площадью 51 312 кв. м и 8 тыс. кв. м, въезд пожарного автотранспорта на участок площадью 51 312 кв. м возможен только по автодороге, которая проходит через земельный участок предпринимателя. Ссылки на отказ истца от предложений ответчика о заключении мирового соглашении и выкупе земельного участка не являются основанием для отказа в установлении сервитута. Доводы о несении предпринимателем затрат по содержанию охраны и причинению вреда в результате проезда автотранспорта общества документально не подтверждены.
В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит оставить в силе состоявшиеся по делу судебные акты, а кассационную жалобу - без удовлетворения, считая выводы судебных инстанций соответствующими фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, подчеркнув, что эксплуатируемая ранее истцом автодорога заасфальтирована, оборудована знаками и стендами, по ней в настоящее время осуществляется движение автотранспорта к земельным участкам общества. Участки сторон сформированы с учетом самостоятельного доступа к землям общего пользования, без ограничений и обременений. Доказательства прерывания осуществления хозяйственной деятельности ввиду отсутствия доступа к земельным участкам истец не представил. Иные, приведенные в отзыве доводы, свидетельствуют о том, что судебные акты ответчик считает законными и обоснованными.
В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве. Осуществление проезда по грунтовой дороге, которая в настоящее время заасфальтирована, имеет знаки, представитель истца на вопрос коллегии окружного суда не отрицал (фотоматериалы обозрены в судебном заседании).
Изучив материалы дела, доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, истцу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 61:34:150101:0047 площадью 8 тыс. кв. м по адресу: Ростовская область, Сальский район, п. Рыбасово, ул. Огородная, 7-а, что подтверждается свидетельством о праве собственности от 05.09.2007 (т. 1, л.д. 18).
На участке расположена принадлежащая истцу производственная база - железнодорожный путь (свидетельство от 18.08.2006; т. 1, л.д. 134), производственные здания - пункт промывки цистерн (свидетельство от 22.06.2007; т. 1, л.д. 138), пункт водно-химической очистки и лабораторного анализа (свидетельство от 16.12.2008; т. 1, л.д. 141).
Истцу принадлежит также смежный участок с кадастровым номером 61:34:0600012:1433 площадью 51 312 кв. м по адресу: Ростовская область, Сальский район, п. Рыбасово, ул. Огородная, 7 (свидетельство о праве собственности от 21.10.2013), на котором расположены объекты недвижимости - склад центральный, склад, здание бытового корпуса с арматурным цехом и складом, сарай, подъездной железнодорожный путь (согласно договору купли-продажи от 07.10.2013, имеющему отметки о государственной регистрации перехода права на данные объекты) (т. 2, л.д. 37).
Ответчику принадлежит земельный участок с кадастровым номером 61:34:600012:1266:047 площадью 28 510 кв. м по адресу: Ростовская область, Сальский район, п. Рыбасово, ул. Огородная, 7-б, что подтверждается свидетельством о праве собственности от 31.07.2008.
Общество направило в адрес предпринимателя письмо от 17.09.2013 N 88 с предложением заключить соглашение о частном сервитуте (право ограниченного пользования) на часть земельного участка с кадастровым номером 61:34:600012:1266, для обеспечения прохода и проезда к производственной базе за ежегодную плату (т. 1, л.д. 27).
Отказ предпринимателя от подписания соглашения об установлении сервитута послужил основанием обращения общества в арбитражный суд.
В статье 23 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) закреплено, что частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством и его осуществление должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен (пункты 1 и 5).
Согласно пункту 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка), предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Таким образом, собственник недвижимого имущества вправе требовать предоставления ему как сервитута прохода (проезда), так и сервитута эксплуатации объекта недвижимого имущества.
В соответствии с положениями статьи 274 Гражданского кодекса при разрешении спора об установлении сервитута суд должен с учетом назначения господствующего земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости определить реальные потребности собственника господствующего земельного участка в пользовании соседним земельным участком, а также установить, могут ли эти потребности быть удовлетворены посредством установления соответствующего сервитута.
Сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости. Суды должны исследовать вопрос о том, на удовлетворение каких конкретно нужд направлено требование истца и относятся ли они к тем потребностям, которые могут быть обеспечены путем установления сервитута, учитывая его исключительный характер. Проезд и проход к недвижимому имуществу прямо отнесены к потребностям, при наличии которых возможно предоставление сервитута, поэтому судам следует определить, имеется ли у истца иная (альтернативная) возможность доступа к своему имуществу. Таким образом, Гражданский кодекс предполагает исследование судом по иску лица, требующего установления сервитута (пункт 3 статьи 274), всех возможных путей проезда к недвижимому имуществу (господствующей вещи). Возможность проезда к объекту недвижимости через другой земельный участок (альтернативный служащий земельный участок) не исключает оценки необходимости установления сервитута эксплуатации объекта недвижимости. Если из обстоятельств дела следует целесообразность установления сервитута проезда по одному земельному участку, а сервитута эксплуатации - на другом земельном участке, суд принимает решение об установлении двух сервитутов (проезда и эксплуатации) на соответствующих земельных участках (при условии привлечения собственников данных земельных участков к участию в деле качестве соответчиков).
Суд, пришедший к выводу о необходимости установления сервитута, при наличии спора не связан доводами его сторон, касающимися порядка использования участка, он может самостоятельно определить оптимальные условия сервитута. Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка. При необходимости разрешения судом вопросов, касающихся отдельных условий сервитута и возможных вариантов его установления, которые требуют специальных знаний (например, в области организации дорожного движения, оценочной деятельности), суд в соответствии с положениями статьи 82 Кодекса может назначить проведение экспертизы.
Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал на то, что статья 274 Гражданского кодекса направлена на поддержание баланса между интересами собственника земельного участка и нуждами других лиц, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 22.03.2012 N 510-О-О, от 24.09.2012 N 1562-О, от 02.07.2013 N 1046-О).
Обращаясь с требованием об установлении сервитута, истец должен доказать необходимость установления сервитута и невозможность использования принадлежащей ему недвижимости без установления права ограниченного пользования чужим имуществом (статьи 9, 65 Кодекса). Для установления факта отсутствия такой возможности у собственника недвижимого имущества суд исследует все варианты обеспечения нормальной эксплуатации объекта недвижимого имущества без установления сервитута.
Исследовав и оценив по правилам, предусмотренным статьей 71 Кодекса, представленные в материалы дела доказательства (фотографическое изображение местности, письмо отдела архитектуры администрации Сальского района от 01.10.2013 N 95.16/353, справку главы Рыбасовского сельского поселения от 03.12.2013 N 513, акт обследования производственной территории общества от 03.12.2013, постановление от 04.02.2014 N 23 "Об утверждении схемы размещения участка для размещения промышленных объектов по ул. Огородной, письмо Сальского филиала ГУПТИ РО от 04.04.2014), суды первой и апелляционной инстанций установили, что истец имеет иную возможность для доступа к своим участкам, не лишен возможности организовать проход или проезд к своему участку удобным для него способом, и отказали в удовлетворении заявленных требований.
Оценив аргумент истца о необходимости обеспечения противопожарной безопасности, суды пришли к верному выводу о том, что при возникновении чрезвычайной ситуации для проезда и прохода по смежным территориям сервитут не требуется, названные обстоятельства не свидетельствуют о существовании реальной потребности в установлении сервитута на заявленных обществом условиях.
Суды признали разумным довод ответчика о том, что фактически его территория будет местом постоянного движения крупногабаритного транспорта, что не просто затруднит ее использование, а лишит его как собственника возможности пользоваться участком по целевому назначению.
Доводы кассационной жалобы (о доказанности оснований для установления сервитута) сводятся к иной оценке имеющихся в деле доказательств. Однако у кассационной инстанции отсутствуют процессуальные основания для их переоценки. Иное привело бы к нарушению единообразия в толковании и применении арбитражным судом положений части 2 статьи 287 Кодекса.
Основания для изменения или отмены решения и постановления апелляционного суда, предусмотренные статьей 288 Кодекса, отсутствуют.
Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа,
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 23.06.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2014 по делу N А53-22560/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
И.В.СИДОРОВА
И.В.СИДОРОВА
Судьи
В.Е.ЕПИФАНОВ
Н.С.МАЗУРОВА
В.Е.ЕПИФАНОВ
Н.С.МАЗУРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)