Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26.08.2014.
В полном объеме постановление изготовлено 02.09.2014.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Протасова Ю.В.,
судей Захаровой Т.А., Смирновой И.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем заседания Дмитриевой Ю.М.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью Промышленная компания "ВОЛНАКС" Мельниковой Светланы Сергеевны, Морозова Юрия Алексеевича и Уланова Вадима Борисовича
на определение Арбитражного суда Владимирской области от 17.06.2014
по делу N А11-9028/2011,
принятое судьей Гребневой И.С.
по заявлению Администрации г. Коврова Владимирской области (ИНН 3305005930, ОГРН 1033302200381)
к обществу с ограниченной ответственностью Промышленной компании "ВОЛНАКС" (ИНН 3305051774, ОГРН 1043302207684)
о возврате земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 33:20:000000:0007, находящегося по адресу: Владимирская область, г. Ковров, ул. Андреевская, к западу от д. д. NN 1-13, общей площадью 53 270 кв. м,
при участии:
от конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью Промышленная компания "ВОЛНАКС" Мельниковой Светланы Сергеевны - Пузанова Д.В. по доверенности от 18.06.2014 N 33 АА 0906332 сроком действия три года; Микулиной Н.Б. по доверенности от 14.02.2014 сроком действия один год.
- от администрации г. Коврова Владимирской области - Кузнецовой Е.Ю. по доверенности от 16.04.2014 N 01-41/557 сроком действия до 31.12.2014;
- от Подмастерьевой Л.В. - Подмастерьева М.Д. по доверенности от 04.12.2013 сроком действия один год.
Изучив материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд
следующее.
По заявлению общества с ограниченной ответственностью Промышленной компании "ВОЛНАКС" (далее - ООО ПК "ВОЛНАКС", должник) определением Арбитражного суда Владимирской области от 07.11.2011 возбуждено производство по делу N А11-9028/2011 о признании его несостоятельным (банкротом).
Определением от 11.01.2012 в отношении должника введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Жуков Игорь Владимирович.
Решением от 22.06.2012 ООО ПК "ВОЛНАКС" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Определением от 22.06.2012 конкурсным управляющим утвержден Щелчков Владимир Михайлович.
Определением от 10.02.2014 Щелчков В.М. отстранен от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО ПК "ВОЛНАКС", конкурсным управляющим утверждена Мельникова Светлана Сергеевна (далее - конкурсный управляющий Мельникова С.С.).
В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО ПК "ВОЛНАКС" администрация г. Коврова Владимирской области (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Владимирской области с заявлением об обязании должника вернуть администрации земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 33:20:00 00 00:0007, находящийся по адресу: Владимирская область, г. Ковров, ул. Андреевская, к западу от д. д. NN 1-13, общей площадью 53 270 кв. м, по акту приема-передачи.
Заявление администрации основано на положениях статей 610, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того администрация сообщила об отказе от договора аренды спорного земельного участка от 06.10.2006 N 8-01/6551.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, определением от 21.11.2013 привлечены: открытое акционерное общество "Владимирские коммунальные системы", общество с ограниченной ответственностью "Строительное управление N 10", гражданин Морозов Ю.А.; граждане (участники долевого строительства, собственники объектов завершенного и незавершенного строительства, находящихся на спорном земельном участке): Лаптев И.В., Морковкин А.М., Масленников А.А., Чернышов И.Л., Трушкова И.В., Переходнов А.С., Лукьянов Д.Ю., Мурашева И.А., Сударкина Д.О.
Определением от 17.06.2014 Арбитражный суд Владимирской области удовлетворил заявленные требования администрации.
Не согласившись с принятым судебным актом, конкурсный управляющего Мельникова С.С., Морозов Юрий Алексеевич (далее - Морозов Ю.А.) и Уланов Вадим Борисович (далее - Уланов В.Б.) обратились в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят отменить обжалуемое определение суда первой инстанции в связи с недоказанностью имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, несоответствием выводов, изложенных в определении, обстоятельствам дела, неправильным применением норм материального права и принять по делу новый судебный акт.
В судебном заседании представители конкурсного управляющего Мельникова С.С. поддержали апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам.
Представитель Подмастерьевой Л.В. в судебном заседании поддержал правовую позицию конкурсного управляющего Мельниковой С.С. относительно доводов апелляционной жалобы.
Представитель администрации просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, указывая на законность и обоснованность принятого арбитражным судом первой инстанции определения.
Масленников Александр Алексеевич и Трушкова Инна Васильевна в своих отзывах на апелляционные жалобы просили оставить обжалуемый судебный акт без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения, указывая на законность и обоснованность принятого арбитражным судом первой инстанции определения.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие участвующих в деле лиц.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Первого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу www.1aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции с учетом положений части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного разбирательства.
Законность и обоснованность судебного акта, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии с положениями статей 257 - 262, 266, 270, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, что 06.10.2006 между администрацией (арендодатель) и ООО ПК "ВОЛНАКС" (арендатор) заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 8-01/6551 (далее - договор аренды), при условии пункта 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений, с кадастровым номером 33:20:00 00 00:0007, находящийся по адресу: Владимирская обл., г. Ковров, ул. Андреевская, к западу от д. д. NN 1 - 13, для комплексного освоения в целях строительства квартала малоэтажной жилой застройки, общей площадью 53 270 кв. м (далее - земельный участок).
Пунктом 2.1 договора аренды срок аренды установлен с 08.10.2006 по 07.10.2009.
В соответствии с пункт 3.1 договора аренды размер арендной платы составляет 170 902 руб. 87 коп.
Условия внесения арендной платы установлены пунктами 3.2 - 3.4 договора аренды.
Пунктами 8.9, 8.10 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора подготовить проект планировки территории и проект межевания территории в границах участка, а также выполнить работы по обустройству территории посредством строительства инженерной инфраструктуры в течение одного года с момента подписания сторонами акта приема-передачи земельного участка.
В соответствии с пунктом 8.11 договора аренды возведенные на земельном участке объекты инженерной инфраструктуры подлежат безвозмездной передаче арендатором в муниципальную собственность.
Исходя из пункта 8.12 договора аренды жилищное и иное строительство в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков, сформированных по результатам межевания территории в границах участка, можно осуществлять только после утверждения документации по планировке территории, проведения государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного или иного строительства, ввода в эксплуатацию объектов инженерной инфраструктуры и их передачи в муниципальную собственность в порядке, предусмотренном пунктом 8.11 договора.
В соответствии с актом приема-передачи от 08.10.2006 арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок; в момент передачи земельный участок находится в удовлетворительном состоянии, является пригодным для использования его в соответствии с договором.
07.11.2006 сторонами договора аренды было подписано дополнительное соглашение к нему N 8-02/3708, изложившее в другой редакции пункт 8.11 договора.
Договор аренды и дополнительное соглашение 07.11.2006 N 8-02/3708 к нему 02.12.2006 были зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается уведомлением о проведенной государственной регистрации ограничения (обременения) права от 04.12.2006 N 24-1357, направленным Ковровским отделом Управления Федеральной регистрационной службы по Владимирской области.
Дополнительным соглашением от 26.11.2009 N 8-02/5524 к договору аренды срок договора аренды продлен с 08.10.2006 по 25.01.2010; дополнительным соглашением от 20.10.2010 N 8-02/6202 - срок договора аренды продлен с 09.10.2010 по 08.09.2011.
Названные дополнительные соглашения также зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23.12.2009 и 29.11.2010 соответственно (уведомления о проведенной государственной регистрации ограничения (обременения) права от 23.12.2009 N 08/091/2009-238 и от 29.11.2010 N 08/081/2010-159).
По истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться земельным участком в отсутствие возражений со стороны арендодателя, следовательно, договор возобновился на тех же условиях на неопределенный срок.
Письмом от 02.11.2011 N 01-27/1646 администрация, ссылаясь на пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, уведомила ООО ПК "ВОЛНАКС" об отказе от договора аренды спорного земельного участка и предложила подписать дополнительное соглашение к договору аренды, а также акт приема-передачи земельного участка.
Уведомление было вручено ООО ПК "ВОЛНАКС" 10.11.2011, что подтверждается уведомлением о вручении.
Полагая, что договор аренды прекратил свое действие, а объект найма не возвращен должником, администрация обратилась в Арбитражный суд Владимирской области с заявлением об обязании ООО ПК "ВОЛНАКС" возвратить спорный земельный участок.
Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Владимирской области от 15.05.2013 по делу N А11-2982/2012 данное исковое заявление было оставлено без рассмотрения, в связи с чем администрация обратилась с настоящим заявлением.
Рассмотрев имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд считает, что судебный акт подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) дела о банкротстве юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными настоящим Федеральным законом.
Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Кодекса).
В абзаце втором пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право каждой из сторон в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Как усматривается из материалов дела и установил суд первой инстанции, администрация 10.11.2011 (дата получения уведомления) информировала арендатора об отказе от договора аренды от 06.10.2006 N 8-01/6551 в одностороннем порядке. Таким образом, суд правильно посчитал, что договор расторгнут с 11.02.2012.
В соответствии с первым абзацем статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
При прекращении договора аренды недвижимого имущества арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поскольку ООО ПК "ВОЛНАКС" не исполнило названную обязанность после прекращения действия договора аренды, у него отсутствуют правовые основания пользоваться спорным имуществом. В связи с этим, суд правомерно удовлетворил заявленные требования.
Более того, в соответствии с пунктом 1 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации комплексное освоение земельных участков в целях жилищного строительства включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования.
Пунктом 3 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан выполнять требования, предусмотренные подпунктах 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 названного Кодекса.
В подпунктах 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации установлены требования, касающиеся комплексного освоения земельного участка, предусматривающие соблюдение максимальных сроков подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства; максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи; максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.
Собственник или арендатор указанных в пункте 5 настоящей статьи земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, обязан выполнить требования, предусмотренные подпунктом 8 пункта 3 статьи 38.2 настоящего Кодекса (пункт 6 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации).
В случае неисполнения обязанностей, указанных в пунктах 3, 4, 6 и 7 настоящей статьи, а также в случае ненадлежащего их исполнения права на земельные участки могут быть прекращены в соответствии с настоящим Кодексом и гражданским законодательством (пункт 8 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации).
Как установил суд, ООО ПК "ВОЛНАКС" до рассмотрения настоящего спора обязанности, предусмотренные договором аренды, а также пунктом 3 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (в том числе подготовку проекта планировки территории и проекта межевания территории; выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры; иные обязанности), не выполнило. Таким образом, арендодатель в силу пункта 8 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации вправе был прекратить договор аренды спорного земельного участка.
Суд первой инстанции, рассмотрев доводы Подмастерьевой Л.Е., Уланова В.Б., ряда иных третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, о необходимости применения в рассматриваемой ситуации пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, справедливо отклонил их на основании нижеследующего.
В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В данном случае договор аренды был заключен (даже с учетом дополнительных соглашений) на срок менее пяти лет, впоследствии возобновился на тех же условиях на неопределенный срок.
Судом первой инстанции, верно установлено, что к рассматриваемым правоотношениям применим абзац второй пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающий право каждой из сторон в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца, а не пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации. Вступившего в законную силу судебного решения о расторжении договора аренды в данном случае не требуется.
Что касается необходимости учета положений пункта 4 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, суд правомерно пришел к следующему.
Согласно указанной правовой норме арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, имеет право, предусмотренное пунктом 9 статьи 22 настоящего Кодекса, независимо от срока договора аренды такого земельного участка. При этом к новому правообладателю переходят обязанности по выполнению указанных в пункте 3 настоящей статьи требований, касающихся комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства.
Поскольку договор аренды спорного земельного участка прекращен 11.02.2012, то и право арендатора земельного участка передать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, в данном случае не может быть реализовано ввиду отсутствия самого договора аренды.
В то же время исходя из смысла статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", запись о государственной регистрации договора аренды носит правоподтверждающий, а не правоустанавливающий характер, внесение указанной записи предопределено наличием гражданско-правового основания возникновения, прекращения или обременения права. Поскольку договор аренды от 06.10.2006 N 8-01/6551, о государственной регистрации которого в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись N 33-33-08/084/2006-148, прекращен в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, отсутствие в названном реестре сведений о погашении вышеназванной записи, не свидетельствует о продолжении действия самого договора.
Факт регистрации за должником права собственности на объект незавершенного строительства, находящийся по адресу: Владимирская область, г. Ковров, ул. Симонова, д. 1, площадью застройки 204,6 кв. м, степенью готовности 70% (свидетельство о государственной регистрации права от 26.05.2014 серии 33 АЛ N 818329), не свидетельствует о необоснованности требований заявителя, в том числе с учетом того, что общая площадь спорного земельного участка составляет 53 270 кв. м, а также того, что должник не лишен возможности в установленном земельным законодательством порядке оформить соответствующее право под данным объектом недвижимости.
Согласно пункту 1 статьи 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. Следовательно, в конкурсную массу включается имущество (имущественные права), действительно принадлежащее должнику на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства.
Из материалов дела следует, что согласно отчету конкурсного управляющего от 28.02.2013 следует, что в конкурсную массу должника включено право аренды спорного земельного участка. При этом согласно инвентаризационной описи нематериальных активов N 2 инвентаризация права аренды спорного земельного участка конкурсным управляющим проведена лишь 10.05.2013.
Вместе с тем, как указывалось выше, договор аренды спорного земельного участка прекращен 11.02.2012, то есть еще до признания должника банкротом и открытия в отношении него конкурсного производства (22.06.2012).
При таких обстоятельствах факт включения конкурсным управляющим должника права аренды спорного земельного участка в конкурсную массу ООО ПК "ВОЛНАКС" также не свидетельствует о необоснованности требований заявителя и нарушении в случае его удовлетворения прав конкурсных кредиторов в связи с уменьшением конкурсной массы. Удовлетворение их требований возможно лишь за счет реализации имущества (имущественного права), действительно принадлежащего должнику на дату открытия конкурсного производства и выявленного в ходе конкурсного производства, а не за счет чужого имущества (имущественного права).
При этом суд обоснованно не принял во внимание утверждение представителя Подмастерьевой Л.Е. и Уланова В.Б. о наличии процессуального препятствия к рассмотрению данного обособленного спора до тех пор, пока конкурсный управляющий должника не проведет собрание участников строительства по вопросу создания жилищно-строительного кооператива и передачи ему права аренды на спорный земельный участок, арбитражный суд отклоняет как несостоятельное и не основанное на нормах права. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации, Закон о банкротстве подобных запретов не содержат. Кроме того судом первой инстанции установлено, что в материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства созыва и проведения такого собрания, равно как и доказательства осуществления реальных действий, направленных на создание жилищно-строительного кооператива и передачу ему прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок.
Доводы конкурсного управляющего ООО ПК "ВОЛНАКС", представителя Подмастерьевой Л.Е. и Уланова В.Б., ряда третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, о том, что администрация пытается злоупотребить правом и обойти нормы законодательства о банкротстве, в частности, статью 201.10 Закона о банкротстве, нарушив права иных конкурсных кредиторов и должника, также суд правомерно отклонил в силу следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.
Из содержания приведенной нормы следует, что под злоупотреблением правом понимается умышленное поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему гражданского права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 данного Кодекса пределов осуществления гражданских прав, причиняющее вред третьим лицам или создающее условия для наступления вреда.
Из смысла пункта 3 названной статьи следует, что на основании презумпции добросовестности и разумности участников гражданских правоотношений, а также общего принципа доказывания в арбитражном процессе, лицо, от которого требуются разумность или добросовестность при осуществлении права, признается действующим разумно и добросовестно, пока не доказано обратное. Бремя доказывания лежит на лице, утверждающем, что управомоченное лицо употребило свое право исключительно во вред другому лицу.
Однако, доказательств того, что предполагаемым причинителем вреда (администрацией г. Коврова) право использовано злонамеренно, с целью нанести вред должнику, конкурсным кредиторам, вопреки требованиям указанной нормы, конкурсный управляющий должника, представитель Подмастерьевой Л.Е. и Уланова В.Б., иные лица в материалы дела не представили.
Статьей 201.10 Закона о банкротстве регулируется порядок погашения требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства.
В силу пункта 1 указанной статьи в ходе финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства в случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства арбитражный управляющий не ранее чем через один месяц и не позднее чем через два месяца с даты его утверждения обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу (далее - передача объекта незавершенного строительства).
В соответствии с пунктом 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена при одновременном соблюдении следующих условий:
1) стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, либо тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц - участников строительства, принято решение о согласии на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 4 настоящей статьи;
2) имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди или на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 5 настоящей статьи.
3) в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, либо указанные кредиторы согласились на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи;
4) после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений (в том числе отсутствуют требования нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 7 настоящей статьи). С согласия участника строительства возможна передача ему жилого помещения, отличающегося по площади, планировке, расположению от жилого помещения, соответствующего условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения;
5) объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности;
6) земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве;
7) участниками строительства принято решение о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, соответствующего требованиям пункта 8 настоящей статьи.
Предметом данного обособленного спора не является рассмотрение указанного в пункте 1 статьи 201.10 Закона о банкротства ходатайства.
Вместе с тем, в связи с наличием соответствующих доводов, арбитражный суд считает необходимым отметить, что постановлением главы муниципального образования г. Ковров от 16.01.2007 N 21 утвержден градостроительный план земельного участка, согласно пункту 3 которого спорный земельный участок предназначен для строительства 1 - 2-этажных жилых домов усадебного типа: индивидуальных одноквартирных жилых домов - 25 участков, двухквартирных домов - 8 участков, магазина - 1 участок, КБО - 1 участок, земель общего пользования - 1 участок. Размещение объектов на земельном участке отображено в градостроительном чертеже (приложение к градостроительному плану).
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 25.01.2007 администрацией муниципального образования г. Ковров ООО ПК "ВОЛНАКС" выдано разрешение N RU33303000-02 на строительство квартала малоэтажной застройки одно- и двухэтажных индивидуальных жилых домов с подвалом, гаражом. Срок разрешения на строительство - до 25.01.2010.
Из материалов дела следует, что ООО ПК "ВОЛНАКС" заключило договоры на долевое строительство жилья с 9 участниками строительства на строительство лишь 10 объектов индивидуального жилищного строительства из планируемых 33. Таким образом, две трети земельного участка в настоящее время оказались неосвоенными.
За участниками строительства судом общей юрисдикции признано право собственности на объекты завершенного и незавершенного строительства.
Согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 13.11.2014, от 29.04.2014 в названный реестр внесены записи о государственной регистрации права собственности следующих граждан:
- - Мурашевой И.А. на незавершенный строительством объект площадью 170,6 кв. м, находящийся по адресу: Владимирская область, г. Ковров, ул. Носова, д. 2;
- - Сударкиной Д.О. на незавершенный строительством объект площадью 168,8 кв. м, находящийся по адресу: Владимирская область, г. Ковров, ул. Носова, д. 4;
- - Уланова В.Б. на жилой дом площадью 262,9 кв. м, находящийся по адресу: Владимирская область, г. Ковров, ул. Носова, д. 8;
- - Чернышова И.Л. на незавершенный строительством объект площадью 151,5 кв. м, находящийся по адресу: Владимирская область, г. Ковров, ул. Носова, д. 10;
- - Лаптева И.В. на жилой дом площадью 239,9 кв. м, находящийся по адресу: Владимирская область, г. Ковров, ул. Симонова, д. 3;
- - Переходнова А.С. на объект индивидуального жилищного строительства площадью 261,1 кв. м, находящийся по адресу: Владимирская область, г. Ковров, ул. Симонова, д. 5;
- - Подмастерьевой Л.Е. на незавершенный строительством объект площадью 189,4 кв. м, находящийся по адресу: Владимирская область, г. Ковров, ул. Андреевская, д. 9/1;
- - Трушковой И.В. на незавершенный строительством объект площадью 189,3 кв. м, находящийся по адресу: Владимирская область, г. Ковров, ул. Андреевская, д. 8/1;
- - Масленникова А.А. на незавершенный строительством объект площадью 176,5 кв. м, находящийся по адресу: Владимирская область, г. Ковров, ул. Носова, д. 6.
Кроме того, зарегистрировано право собственности должника на объект незавершенного строительства площадью застройки 204,6 кв. м, находящийся по адресу: Владимирская область, г. Ковров, ул. Симонова, д. 1.
Как усматривается из материалов дела и установил суд первой инстанции, что некоторые собственники строений, находящихся на спорном земельном участке, уже обращались в администрацию г. Коврова с заявлениями о формировании и приватизации земельных участков, расположенных под объектами недвижимости, принадлежащими этим гражданам.
Ряд привлеченных к участию в рассмотрении настоящего обособленного спора собственников объектов недвижимости желает создать жилищно-строительный кооператив, другие физические лица категорически возражают против его создания.
При этом в любом случае статья 201.10 Закона о банкротстве лишь предусматривает в качестве одного из обязательных условий передачи участникам строительства объекта незавершенного строительства наличие принадлежащего застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве земельного участка, на котором находится объект незавершенного строительства, и не затрагивает ситуацию, когда у застройщика такого права нет. Кроме того, указанная статья, равно как и иные статьи Закона о банкротстве, не содержит запрета на обращение собственника земельного участка с заявлением об обязании должника, в том числе застройщика, вернуть земельный участок по тем или иным мотивам.
Кроме того, суд правомерно учел и то, что именно администрация является лицом, уполномоченным произвести раздел земельного участка, органом местного самоуправления, который в силу закона обязан в равной степени учитывать интересы всех собственников объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке.
Оценив совокупность представленных по делу доказательств, дав им оценку в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об обоснованности заявленных требований администрации об обязании должника вернуть земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 33:20:00 00 00:0007, находящийся по адресу: Владимирская область, г. Ковров, ул. Андреевская, к западу от д. д. NN 1 - 13, общей площадью 53 270 кв. м, по акту приема-передачи.
Все доводы и аргументы заявителя апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции, они признаются несостоятельными, поскольку не опровергают законности принятого по делу судебного акта.
Доводы, указанные в апелляционных жалобах, проверены и отклоняются судом как необоснованные и не опровергающие законность принятого судебного акта.
Оспариваемый судебный акт принят при правильном применении норм права, содержащиеся в нем выводы не противоречат имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 258, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
определение Арбитражного суда Владимирской области от 17.06.2014 по делу N А11-9028/2011 оставить без изменения, апелляционные жалобы конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью Промышленная компания "ВОЛНАКС" Мельниковой Светланы Сергеевны, Морозова Юрия Алексеевича и Уланова Вадима Борисовича - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в месячный срок со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.09.2014 ПО ДЕЛУ N А11-9028/2011
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 сентября 2014 г. по делу N А11-9028/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 26.08.2014.
В полном объеме постановление изготовлено 02.09.2014.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Протасова Ю.В.,
судей Захаровой Т.А., Смирновой И.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем заседания Дмитриевой Ю.М.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью Промышленная компания "ВОЛНАКС" Мельниковой Светланы Сергеевны, Морозова Юрия Алексеевича и Уланова Вадима Борисовича
на определение Арбитражного суда Владимирской области от 17.06.2014
по делу N А11-9028/2011,
принятое судьей Гребневой И.С.
по заявлению Администрации г. Коврова Владимирской области (ИНН 3305005930, ОГРН 1033302200381)
к обществу с ограниченной ответственностью Промышленной компании "ВОЛНАКС" (ИНН 3305051774, ОГРН 1043302207684)
о возврате земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 33:20:000000:0007, находящегося по адресу: Владимирская область, г. Ковров, ул. Андреевская, к западу от д. д. NN 1-13, общей площадью 53 270 кв. м,
при участии:
от конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью Промышленная компания "ВОЛНАКС" Мельниковой Светланы Сергеевны - Пузанова Д.В. по доверенности от 18.06.2014 N 33 АА 0906332 сроком действия три года; Микулиной Н.Б. по доверенности от 14.02.2014 сроком действия один год.
- от администрации г. Коврова Владимирской области - Кузнецовой Е.Ю. по доверенности от 16.04.2014 N 01-41/557 сроком действия до 31.12.2014;
- от Подмастерьевой Л.В. - Подмастерьева М.Д. по доверенности от 04.12.2013 сроком действия один год.
Изучив материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд
установил:
следующее.
По заявлению общества с ограниченной ответственностью Промышленной компании "ВОЛНАКС" (далее - ООО ПК "ВОЛНАКС", должник) определением Арбитражного суда Владимирской области от 07.11.2011 возбуждено производство по делу N А11-9028/2011 о признании его несостоятельным (банкротом).
Определением от 11.01.2012 в отношении должника введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Жуков Игорь Владимирович.
Решением от 22.06.2012 ООО ПК "ВОЛНАКС" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Определением от 22.06.2012 конкурсным управляющим утвержден Щелчков Владимир Михайлович.
Определением от 10.02.2014 Щелчков В.М. отстранен от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО ПК "ВОЛНАКС", конкурсным управляющим утверждена Мельникова Светлана Сергеевна (далее - конкурсный управляющий Мельникова С.С.).
В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО ПК "ВОЛНАКС" администрация г. Коврова Владимирской области (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Владимирской области с заявлением об обязании должника вернуть администрации земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 33:20:00 00 00:0007, находящийся по адресу: Владимирская область, г. Ковров, ул. Андреевская, к западу от д. д. NN 1-13, общей площадью 53 270 кв. м, по акту приема-передачи.
Заявление администрации основано на положениях статей 610, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того администрация сообщила об отказе от договора аренды спорного земельного участка от 06.10.2006 N 8-01/6551.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, определением от 21.11.2013 привлечены: открытое акционерное общество "Владимирские коммунальные системы", общество с ограниченной ответственностью "Строительное управление N 10", гражданин Морозов Ю.А.; граждане (участники долевого строительства, собственники объектов завершенного и незавершенного строительства, находящихся на спорном земельном участке): Лаптев И.В., Морковкин А.М., Масленников А.А., Чернышов И.Л., Трушкова И.В., Переходнов А.С., Лукьянов Д.Ю., Мурашева И.А., Сударкина Д.О.
Определением от 17.06.2014 Арбитражный суд Владимирской области удовлетворил заявленные требования администрации.
Не согласившись с принятым судебным актом, конкурсный управляющего Мельникова С.С., Морозов Юрий Алексеевич (далее - Морозов Ю.А.) и Уланов Вадим Борисович (далее - Уланов В.Б.) обратились в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят отменить обжалуемое определение суда первой инстанции в связи с недоказанностью имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, несоответствием выводов, изложенных в определении, обстоятельствам дела, неправильным применением норм материального права и принять по делу новый судебный акт.
В судебном заседании представители конкурсного управляющего Мельникова С.С. поддержали апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам.
Представитель Подмастерьевой Л.В. в судебном заседании поддержал правовую позицию конкурсного управляющего Мельниковой С.С. относительно доводов апелляционной жалобы.
Представитель администрации просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, указывая на законность и обоснованность принятого арбитражным судом первой инстанции определения.
Масленников Александр Алексеевич и Трушкова Инна Васильевна в своих отзывах на апелляционные жалобы просили оставить обжалуемый судебный акт без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения, указывая на законность и обоснованность принятого арбитражным судом первой инстанции определения.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие участвующих в деле лиц.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Первого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу www.1aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции с учетом положений части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного разбирательства.
Законность и обоснованность судебного акта, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии с положениями статей 257 - 262, 266, 270, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, что 06.10.2006 между администрацией (арендодатель) и ООО ПК "ВОЛНАКС" (арендатор) заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 8-01/6551 (далее - договор аренды), при условии пункта 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений, с кадастровым номером 33:20:00 00 00:0007, находящийся по адресу: Владимирская обл., г. Ковров, ул. Андреевская, к западу от д. д. NN 1 - 13, для комплексного освоения в целях строительства квартала малоэтажной жилой застройки, общей площадью 53 270 кв. м (далее - земельный участок).
Пунктом 2.1 договора аренды срок аренды установлен с 08.10.2006 по 07.10.2009.
В соответствии с пункт 3.1 договора аренды размер арендной платы составляет 170 902 руб. 87 коп.
Условия внесения арендной платы установлены пунктами 3.2 - 3.4 договора аренды.
Пунктами 8.9, 8.10 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора подготовить проект планировки территории и проект межевания территории в границах участка, а также выполнить работы по обустройству территории посредством строительства инженерной инфраструктуры в течение одного года с момента подписания сторонами акта приема-передачи земельного участка.
В соответствии с пунктом 8.11 договора аренды возведенные на земельном участке объекты инженерной инфраструктуры подлежат безвозмездной передаче арендатором в муниципальную собственность.
Исходя из пункта 8.12 договора аренды жилищное и иное строительство в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков, сформированных по результатам межевания территории в границах участка, можно осуществлять только после утверждения документации по планировке территории, проведения государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного или иного строительства, ввода в эксплуатацию объектов инженерной инфраструктуры и их передачи в муниципальную собственность в порядке, предусмотренном пунктом 8.11 договора.
В соответствии с актом приема-передачи от 08.10.2006 арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок; в момент передачи земельный участок находится в удовлетворительном состоянии, является пригодным для использования его в соответствии с договором.
07.11.2006 сторонами договора аренды было подписано дополнительное соглашение к нему N 8-02/3708, изложившее в другой редакции пункт 8.11 договора.
Договор аренды и дополнительное соглашение 07.11.2006 N 8-02/3708 к нему 02.12.2006 были зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается уведомлением о проведенной государственной регистрации ограничения (обременения) права от 04.12.2006 N 24-1357, направленным Ковровским отделом Управления Федеральной регистрационной службы по Владимирской области.
Дополнительным соглашением от 26.11.2009 N 8-02/5524 к договору аренды срок договора аренды продлен с 08.10.2006 по 25.01.2010; дополнительным соглашением от 20.10.2010 N 8-02/6202 - срок договора аренды продлен с 09.10.2010 по 08.09.2011.
Названные дополнительные соглашения также зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23.12.2009 и 29.11.2010 соответственно (уведомления о проведенной государственной регистрации ограничения (обременения) права от 23.12.2009 N 08/091/2009-238 и от 29.11.2010 N 08/081/2010-159).
По истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться земельным участком в отсутствие возражений со стороны арендодателя, следовательно, договор возобновился на тех же условиях на неопределенный срок.
Письмом от 02.11.2011 N 01-27/1646 администрация, ссылаясь на пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, уведомила ООО ПК "ВОЛНАКС" об отказе от договора аренды спорного земельного участка и предложила подписать дополнительное соглашение к договору аренды, а также акт приема-передачи земельного участка.
Уведомление было вручено ООО ПК "ВОЛНАКС" 10.11.2011, что подтверждается уведомлением о вручении.
Полагая, что договор аренды прекратил свое действие, а объект найма не возвращен должником, администрация обратилась в Арбитражный суд Владимирской области с заявлением об обязании ООО ПК "ВОЛНАКС" возвратить спорный земельный участок.
Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Владимирской области от 15.05.2013 по делу N А11-2982/2012 данное исковое заявление было оставлено без рассмотрения, в связи с чем администрация обратилась с настоящим заявлением.
Рассмотрев имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд считает, что судебный акт подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) дела о банкротстве юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными настоящим Федеральным законом.
Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Кодекса).
В абзаце втором пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право каждой из сторон в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Как усматривается из материалов дела и установил суд первой инстанции, администрация 10.11.2011 (дата получения уведомления) информировала арендатора об отказе от договора аренды от 06.10.2006 N 8-01/6551 в одностороннем порядке. Таким образом, суд правильно посчитал, что договор расторгнут с 11.02.2012.
В соответствии с первым абзацем статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
При прекращении договора аренды недвижимого имущества арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поскольку ООО ПК "ВОЛНАКС" не исполнило названную обязанность после прекращения действия договора аренды, у него отсутствуют правовые основания пользоваться спорным имуществом. В связи с этим, суд правомерно удовлетворил заявленные требования.
Более того, в соответствии с пунктом 1 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации комплексное освоение земельных участков в целях жилищного строительства включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования.
Пунктом 3 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан выполнять требования, предусмотренные подпунктах 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 названного Кодекса.
В подпунктах 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации установлены требования, касающиеся комплексного освоения земельного участка, предусматривающие соблюдение максимальных сроков подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства; максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи; максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.
Собственник или арендатор указанных в пункте 5 настоящей статьи земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, обязан выполнить требования, предусмотренные подпунктом 8 пункта 3 статьи 38.2 настоящего Кодекса (пункт 6 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации).
В случае неисполнения обязанностей, указанных в пунктах 3, 4, 6 и 7 настоящей статьи, а также в случае ненадлежащего их исполнения права на земельные участки могут быть прекращены в соответствии с настоящим Кодексом и гражданским законодательством (пункт 8 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации).
Как установил суд, ООО ПК "ВОЛНАКС" до рассмотрения настоящего спора обязанности, предусмотренные договором аренды, а также пунктом 3 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (в том числе подготовку проекта планировки территории и проекта межевания территории; выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры; иные обязанности), не выполнило. Таким образом, арендодатель в силу пункта 8 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации вправе был прекратить договор аренды спорного земельного участка.
Суд первой инстанции, рассмотрев доводы Подмастерьевой Л.Е., Уланова В.Б., ряда иных третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, о необходимости применения в рассматриваемой ситуации пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, справедливо отклонил их на основании нижеследующего.
В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В данном случае договор аренды был заключен (даже с учетом дополнительных соглашений) на срок менее пяти лет, впоследствии возобновился на тех же условиях на неопределенный срок.
Судом первой инстанции, верно установлено, что к рассматриваемым правоотношениям применим абзац второй пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающий право каждой из сторон в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца, а не пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации. Вступившего в законную силу судебного решения о расторжении договора аренды в данном случае не требуется.
Что касается необходимости учета положений пункта 4 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, суд правомерно пришел к следующему.
Согласно указанной правовой норме арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, имеет право, предусмотренное пунктом 9 статьи 22 настоящего Кодекса, независимо от срока договора аренды такого земельного участка. При этом к новому правообладателю переходят обязанности по выполнению указанных в пункте 3 настоящей статьи требований, касающихся комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства.
Поскольку договор аренды спорного земельного участка прекращен 11.02.2012, то и право арендатора земельного участка передать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, в данном случае не может быть реализовано ввиду отсутствия самого договора аренды.
В то же время исходя из смысла статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", запись о государственной регистрации договора аренды носит правоподтверждающий, а не правоустанавливающий характер, внесение указанной записи предопределено наличием гражданско-правового основания возникновения, прекращения или обременения права. Поскольку договор аренды от 06.10.2006 N 8-01/6551, о государственной регистрации которого в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись N 33-33-08/084/2006-148, прекращен в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, отсутствие в названном реестре сведений о погашении вышеназванной записи, не свидетельствует о продолжении действия самого договора.
Факт регистрации за должником права собственности на объект незавершенного строительства, находящийся по адресу: Владимирская область, г. Ковров, ул. Симонова, д. 1, площадью застройки 204,6 кв. м, степенью готовности 70% (свидетельство о государственной регистрации права от 26.05.2014 серии 33 АЛ N 818329), не свидетельствует о необоснованности требований заявителя, в том числе с учетом того, что общая площадь спорного земельного участка составляет 53 270 кв. м, а также того, что должник не лишен возможности в установленном земельным законодательством порядке оформить соответствующее право под данным объектом недвижимости.
Согласно пункту 1 статьи 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. Следовательно, в конкурсную массу включается имущество (имущественные права), действительно принадлежащее должнику на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства.
Из материалов дела следует, что согласно отчету конкурсного управляющего от 28.02.2013 следует, что в конкурсную массу должника включено право аренды спорного земельного участка. При этом согласно инвентаризационной описи нематериальных активов N 2 инвентаризация права аренды спорного земельного участка конкурсным управляющим проведена лишь 10.05.2013.
Вместе с тем, как указывалось выше, договор аренды спорного земельного участка прекращен 11.02.2012, то есть еще до признания должника банкротом и открытия в отношении него конкурсного производства (22.06.2012).
При таких обстоятельствах факт включения конкурсным управляющим должника права аренды спорного земельного участка в конкурсную массу ООО ПК "ВОЛНАКС" также не свидетельствует о необоснованности требований заявителя и нарушении в случае его удовлетворения прав конкурсных кредиторов в связи с уменьшением конкурсной массы. Удовлетворение их требований возможно лишь за счет реализации имущества (имущественного права), действительно принадлежащего должнику на дату открытия конкурсного производства и выявленного в ходе конкурсного производства, а не за счет чужого имущества (имущественного права).
При этом суд обоснованно не принял во внимание утверждение представителя Подмастерьевой Л.Е. и Уланова В.Б. о наличии процессуального препятствия к рассмотрению данного обособленного спора до тех пор, пока конкурсный управляющий должника не проведет собрание участников строительства по вопросу создания жилищно-строительного кооператива и передачи ему права аренды на спорный земельный участок, арбитражный суд отклоняет как несостоятельное и не основанное на нормах права. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации, Закон о банкротстве подобных запретов не содержат. Кроме того судом первой инстанции установлено, что в материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства созыва и проведения такого собрания, равно как и доказательства осуществления реальных действий, направленных на создание жилищно-строительного кооператива и передачу ему прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок.
Доводы конкурсного управляющего ООО ПК "ВОЛНАКС", представителя Подмастерьевой Л.Е. и Уланова В.Б., ряда третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, о том, что администрация пытается злоупотребить правом и обойти нормы законодательства о банкротстве, в частности, статью 201.10 Закона о банкротстве, нарушив права иных конкурсных кредиторов и должника, также суд правомерно отклонил в силу следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.
Из содержания приведенной нормы следует, что под злоупотреблением правом понимается умышленное поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему гражданского права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 данного Кодекса пределов осуществления гражданских прав, причиняющее вред третьим лицам или создающее условия для наступления вреда.
Из смысла пункта 3 названной статьи следует, что на основании презумпции добросовестности и разумности участников гражданских правоотношений, а также общего принципа доказывания в арбитражном процессе, лицо, от которого требуются разумность или добросовестность при осуществлении права, признается действующим разумно и добросовестно, пока не доказано обратное. Бремя доказывания лежит на лице, утверждающем, что управомоченное лицо употребило свое право исключительно во вред другому лицу.
Однако, доказательств того, что предполагаемым причинителем вреда (администрацией г. Коврова) право использовано злонамеренно, с целью нанести вред должнику, конкурсным кредиторам, вопреки требованиям указанной нормы, конкурсный управляющий должника, представитель Подмастерьевой Л.Е. и Уланова В.Б., иные лица в материалы дела не представили.
Статьей 201.10 Закона о банкротстве регулируется порядок погашения требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства.
В силу пункта 1 указанной статьи в ходе финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства в случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства арбитражный управляющий не ранее чем через один месяц и не позднее чем через два месяца с даты его утверждения обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу (далее - передача объекта незавершенного строительства).
В соответствии с пунктом 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена при одновременном соблюдении следующих условий:
1) стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, либо тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц - участников строительства, принято решение о согласии на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 4 настоящей статьи;
2) имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди или на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 5 настоящей статьи.
3) в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, либо указанные кредиторы согласились на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи;
4) после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений (в том числе отсутствуют требования нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 7 настоящей статьи). С согласия участника строительства возможна передача ему жилого помещения, отличающегося по площади, планировке, расположению от жилого помещения, соответствующего условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения;
5) объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности;
6) земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве;
7) участниками строительства принято решение о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, соответствующего требованиям пункта 8 настоящей статьи.
Предметом данного обособленного спора не является рассмотрение указанного в пункте 1 статьи 201.10 Закона о банкротства ходатайства.
Вместе с тем, в связи с наличием соответствующих доводов, арбитражный суд считает необходимым отметить, что постановлением главы муниципального образования г. Ковров от 16.01.2007 N 21 утвержден градостроительный план земельного участка, согласно пункту 3 которого спорный земельный участок предназначен для строительства 1 - 2-этажных жилых домов усадебного типа: индивидуальных одноквартирных жилых домов - 25 участков, двухквартирных домов - 8 участков, магазина - 1 участок, КБО - 1 участок, земель общего пользования - 1 участок. Размещение объектов на земельном участке отображено в градостроительном чертеже (приложение к градостроительному плану).
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 25.01.2007 администрацией муниципального образования г. Ковров ООО ПК "ВОЛНАКС" выдано разрешение N RU33303000-02 на строительство квартала малоэтажной застройки одно- и двухэтажных индивидуальных жилых домов с подвалом, гаражом. Срок разрешения на строительство - до 25.01.2010.
Из материалов дела следует, что ООО ПК "ВОЛНАКС" заключило договоры на долевое строительство жилья с 9 участниками строительства на строительство лишь 10 объектов индивидуального жилищного строительства из планируемых 33. Таким образом, две трети земельного участка в настоящее время оказались неосвоенными.
За участниками строительства судом общей юрисдикции признано право собственности на объекты завершенного и незавершенного строительства.
Согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 13.11.2014, от 29.04.2014 в названный реестр внесены записи о государственной регистрации права собственности следующих граждан:
- - Мурашевой И.А. на незавершенный строительством объект площадью 170,6 кв. м, находящийся по адресу: Владимирская область, г. Ковров, ул. Носова, д. 2;
- - Сударкиной Д.О. на незавершенный строительством объект площадью 168,8 кв. м, находящийся по адресу: Владимирская область, г. Ковров, ул. Носова, д. 4;
- - Уланова В.Б. на жилой дом площадью 262,9 кв. м, находящийся по адресу: Владимирская область, г. Ковров, ул. Носова, д. 8;
- - Чернышова И.Л. на незавершенный строительством объект площадью 151,5 кв. м, находящийся по адресу: Владимирская область, г. Ковров, ул. Носова, д. 10;
- - Лаптева И.В. на жилой дом площадью 239,9 кв. м, находящийся по адресу: Владимирская область, г. Ковров, ул. Симонова, д. 3;
- - Переходнова А.С. на объект индивидуального жилищного строительства площадью 261,1 кв. м, находящийся по адресу: Владимирская область, г. Ковров, ул. Симонова, д. 5;
- - Подмастерьевой Л.Е. на незавершенный строительством объект площадью 189,4 кв. м, находящийся по адресу: Владимирская область, г. Ковров, ул. Андреевская, д. 9/1;
- - Трушковой И.В. на незавершенный строительством объект площадью 189,3 кв. м, находящийся по адресу: Владимирская область, г. Ковров, ул. Андреевская, д. 8/1;
- - Масленникова А.А. на незавершенный строительством объект площадью 176,5 кв. м, находящийся по адресу: Владимирская область, г. Ковров, ул. Носова, д. 6.
Кроме того, зарегистрировано право собственности должника на объект незавершенного строительства площадью застройки 204,6 кв. м, находящийся по адресу: Владимирская область, г. Ковров, ул. Симонова, д. 1.
Как усматривается из материалов дела и установил суд первой инстанции, что некоторые собственники строений, находящихся на спорном земельном участке, уже обращались в администрацию г. Коврова с заявлениями о формировании и приватизации земельных участков, расположенных под объектами недвижимости, принадлежащими этим гражданам.
Ряд привлеченных к участию в рассмотрении настоящего обособленного спора собственников объектов недвижимости желает создать жилищно-строительный кооператив, другие физические лица категорически возражают против его создания.
При этом в любом случае статья 201.10 Закона о банкротстве лишь предусматривает в качестве одного из обязательных условий передачи участникам строительства объекта незавершенного строительства наличие принадлежащего застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве земельного участка, на котором находится объект незавершенного строительства, и не затрагивает ситуацию, когда у застройщика такого права нет. Кроме того, указанная статья, равно как и иные статьи Закона о банкротстве, не содержит запрета на обращение собственника земельного участка с заявлением об обязании должника, в том числе застройщика, вернуть земельный участок по тем или иным мотивам.
Кроме того, суд правомерно учел и то, что именно администрация является лицом, уполномоченным произвести раздел земельного участка, органом местного самоуправления, который в силу закона обязан в равной степени учитывать интересы всех собственников объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке.
Оценив совокупность представленных по делу доказательств, дав им оценку в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об обоснованности заявленных требований администрации об обязании должника вернуть земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 33:20:00 00 00:0007, находящийся по адресу: Владимирская область, г. Ковров, ул. Андреевская, к западу от д. д. NN 1 - 13, общей площадью 53 270 кв. м, по акту приема-передачи.
Все доводы и аргументы заявителя апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции, они признаются несостоятельными, поскольку не опровергают законности принятого по делу судебного акта.
Доводы, указанные в апелляционных жалобах, проверены и отклоняются судом как необоснованные и не опровергающие законность принятого судебного акта.
Оспариваемый судебный акт принят при правильном применении норм права, содержащиеся в нем выводы не противоречат имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 258, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
определение Арбитражного суда Владимирской области от 17.06.2014 по делу N А11-9028/2011 оставить без изменения, апелляционные жалобы конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью Промышленная компания "ВОЛНАКС" Мельниковой Светланы Сергеевны, Морозова Юрия Алексеевича и Уланова Вадима Борисовича - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в месячный срок со дня его принятия.
Председательствующий судья
Ю.В.ПРОТАСОВ
Ю.В.ПРОТАСОВ
Судьи
И.А.СМИРНОВА
Т.А.ЗАХАРОВА
И.А.СМИРНОВА
Т.А.ЗАХАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)