Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "14" октября 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен "15" октября 2015 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шалкина В.Б.,
судей Дубровиной О.А., Жевак И.И.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Барышниковой В.А.,
при участии в судебном заседании представителя комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области - Ребровой Л.Ю. по доверенности от 18.06.2015 N 150,
представителя индивидуального предпринимателя Мкртчяна Артака Тадевосовича - Карцева Т.Ю. по доверенности от 01.09.2015,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 24 июля 2015 года по делу N А12-19250/2015 (судья Чурикова Н.В.) по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Мкртчяна Артака Тадевосовича (ИНН 344407545739, ОГРНИП 307344419200044) к комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ИНН 3444054540, ОГРН 1053444031299) о признании недействительным расторжения договора аренды земельного участка, третье лицо: комитет земельных ресурсов администрации Волгограда,
установил:
Индивидуальный предприниматель Мкртчян Артак Тадевосович (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее - ответчик), с учетом ст. 49 АПК РФ, о признании недействительным отказа комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от договора N 3080 от 09.06.2000 г. аренды земельного участка площадью 1531,5 кв. м с кадастровым номером 34:34:050027:23 расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волгоград, ул. Новоузенская, выраженный в уведомлении от 12.09.2014 г. N 21-17/36365, а также признании действующим договора N 3080 от 09.06.2000 аренды земельного участка.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области суда от 24 июля 2015 года по делу N А12-19250/2015 признан недействительным отказ Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от договора N 3080 от 09.06.2000 г. аренды земельного участка площадью 1531,5 кв. м с кадастровым номером 34:34:050027:23 расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волгоград, ул. Новоузенская, выраженный в уведомлении от 12.09.2014 г. N 21-17/36365.
Признан действующим договор N 3080 от 09.06.2000 г. аренды земельного участка площадью 1531,5 кв. м с кадастровым номером 34:34:050027:23 расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волгоград, ул. Новоузенская.
С Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области в пользу индивидуального предпринимателя Мкртчяна Артака Тадевосовича взыскано 6000 руб. государственной пошлины.
Не согласившись с принятым судебным актом, комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, по основаниям, изложенным в жалобе, принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований.
В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает, что выводы суда первой инстанции о ненадлежащем уведомлении истца не соответствуют действительности, доказательства заключения сторонами единого договора аренды земельного участка площадью 1531,5 кв. м с кадастровым номером 34:34:050027:23, в котором был бы указан срок его заключения более пяти лет, суду не представлено, установление истцом кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости не освобождало его от обязанности по уплате арендной платы в установленные договором сроки и размере, исковые требования предъявлены к ненадлежащему ответчику.
Истец порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду апелляционной инстанции представил письменный отзыв.
Арбитражный апелляционный суд в порядке пункта 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционных жалобах, исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, между администрацией Волгограда (Арендодатель) и Оганесян С.С. (Арендатор) заключен договор аренды N 3080 от 09.06.2000 по условиям которого, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок, кадастровый номер 34:34:050027:23, общей площадью 1531,5 кв. м, расположенный по адресу: Волгоградская область, г. Волгоград, ул. Новоузенская, для автопарковки.
В соответствии со ст. 609 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Пунктом 2.1 договора срок аренды определен сторонами с 29.05.2000 по 29.05.2005.
01.03.2012 между Оганесян С.С. и ИП Мкртчян А.Т. подписан договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 09.06.2000 года N 3080.
С учетом дополнительного соглашения N 1 от 08.10.2012, срок аренды сторонами продлен до 07.10.2015 года.
28.03.2013 сторонами подписано дополнительное соглашение N 2, согласно которому, договор аренды N 3080 от 09.06.2000 изложен в новой редакции.
Удовлетворяя исковые требования судом первой инстанции учтено, что по условиям дополнительного соглашения N 2 срок аренды земельного участка определен сторонами по 07.10.2015 года.
В соответствии с разделом 4 договора, в редакции дополнительного соглашения N 2, арендодатель имеет право на односторонний отказ от исполнения договора в порядке и случаях, предусмотренных разделом 8 договора.
Учитывая раздел 8 договора, принимая во внимание редакцию дополнительного соглашения N 2, досрочное расторжение договора по инициативе арендодателя в одностороннем порядке возможно при невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока для внесения арендных платежей либо повторной задержке внесения арендной платы вне зависимости от срока задержки и ее последующего внесения.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора, договор считается расторгнутым со дня получения уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора.
Так, реализуя право предусмотренное договором, истец, уведомлением от 12.09.2014 г. N 21-17/25465, направленным ответчику по адресу: г. Волгоград, ул. Советская, д. 4, кв. 97, заявил о прекращении договора аренды от 09.06.2000 N 3080 в связи с невнесением арендатором более двух раз подряд по истечении установленного договором срока арендной платы и просил освободить арендуемый земельный участок.
Поскольку указанный отказ от договора арендатором получен не был, истец обратился с настоящим иском в суд с требованием о признании недействительным отказа ответчика от договора аренды земельного участка N 3080 от 09.06.2000 выразившегося в уведомлении от 12.09.2014 г. N 21-17/25465 и признании договора действующим.
Удовлетворяя иск суд первой инстанции учел следующее.
В соответствии со ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.
Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
Судом первой инстанции указано, что доказательств вручения истцу указанного уведомления направленного по адресу: г. Волгоград, ул. Советская, д. 4, кв. 97, органом почтовой связи о поступлении в адрес арендатора корреспонденции, содержащей отказ от договора, комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области не представлено.
В соответствии с пунктом 8.3 договора аренды в редакции дополнительного соглашения N 2 подписанного сторонами, уведомление направляется заказным письмом с уведомлением и считается полученным в день его получения стороной договора либо в день извещения почтовой связи об отсутствии стороны договора по всем адресам, указанным в договоре.
Поскольку в дополнительном соглашении N 2, адресом истца является г. Волгоград, ул. Советская, д. 4, уведомление по которому отправлено не было, в том числе и в период рассмотрения настоящего спора, суд приходит к выводу, что арендодатель не предпринял все необходимые меры для уведомления арендатора о прекращении договора, которые требовались от него по характеру обязательства и условиям оборота предусмотренного сторонами в договоре аренды.
Кроме того, отказываясь от договора N 3080 от 09.06.2000 г. в связи с невнесением арендатором в установленный срок арендных платежей, ответчик не учел следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 и пунктом 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.
Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В силу статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.
Таким образом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.
Согласно представленному в материалы дела дополнительному соглашению N 2 срок аренды был продлен сторонами по 07.10.2015, то есть общий срок действия договора составил более 5 лет.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены обстоятельства, которые являются основаниям для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" дано разъяснение, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
В соответствии со статьями 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату за переданное ему во временное владение и пользование имущество.
Длительная задержка арендной платы со стороны арендатора была обусловлена наличием судебного спора по делу N А12-18587/2014 в рамках установления кадастровой стоимости спорного земельного участка.
Из раздела 6 договоров аренды следует, что в случае неисполнения одной из сторон должным образом обязательств по договору другая сторона направляет письменное уведомление о нарушении обязательств и при его не устранении, вправе обратиться в суд.
Указанных доказательств, свидетельствующих об использовании ответчиком права на судебную защиту, судом первой инстанции не установлено.
Кроме того, платежным документом N 211 от 20.07.2015 истец оплатил задолженность по договору в размере 170 015 руб. 68 коп., обеспечив тем самым восстановление имущественных интересов арендодателя.
При изложенных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ответчик неправомерно отказался от исполнения договора, в связи с чем указанный договор аренды земельного участка N 3080 от 09.06.2000 является действующим.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции указал, что общий срок договора аренды N 3080 от 09.06.2000 с учетом дополнительного соглашения N 2 составил более пяти лет.
Однако, судом первой инстанции не учтено, что согласно пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).
Согласно представленному ответчиком апелляционному суду изменению от 22.06.2005 к договору аренды срок аренды был продлен до 17.06.2006 г.
Указанное продление состоялось 22.06.2005, то есть, после окончания 29.05.2005 срока действия договора аренды.
Следующее изменение срока аренды на один год состоялось на основании распоряжения Комитета земельных ресурсов г. Волгограда N 563-р3 только 07.10.2011.
Следующее изменение срока аренды на один год состоялось на основании дополнительного соглашения N 1 от 08.10.2012 срок аренды установлен по 07.10.2015.
Согласно дополнительного соглашения N 2 от 28.03.2013 срок аренды установлен по 07.10.2015.
Таким образом, судом первой инстанции не учтено, что договор прекратился в связи с истечением срока его действия 29.05.2005 и был возобновлен на неопределенный срок.
Исходя из правовой позиции, изложенной в п. 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при возобновлении действия договора на новый либо неопределенный срок по окончании первоначального срока аренды, отношения сторон регулируются новым договором аренды, условия которого идентичны условиям окончившегося договора.
Таким образом, отношения сторон после 29.05.2005 г. продолжились в рамках новых договоров, заключенных на неопределенный срок, условия которого в последующем были изменены дополнительными соглашениями, которым стороны определили сроки действия договора.
При этом, срок действия договора, после возобновления договора на тех же условиях на неопределенный срок не превысил пяти лет.
При изложенных обстоятельствах, у суда отсутствовали основания для вывода о наличии между сторонами на момент направления арендодателем уведомления об отказе от договора аренды, заключенного на срок более 5 лет.
Поскольку правило п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации распространяется на договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которые заключены на срок более чем пять лет; каких-либо специальных правил об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, заключенных на неопределенный срок или на срок не менее пяти лет, действующее законодательство не устанавливает, оснований для применения положений указанной нормы права к спорным правоотношениям и признания расторжения договора аренды путем одностороннего отказа от его исполнения незаконным, как нарушающего требования данной статьи, у суда первой инстанции не имелось.
В силу пункта 3 статье 450 ГК РФ (действующей в редакции в период спорных отношений) в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Пункт 2 статьи 154 ГК РФ предусматривает, что односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.
С учетом положений статьи 156 ГК РФ применяемых во взаимосвязи с правилом пункта 1 статьи 422 ГК РФ односторонняя сделка должна соответствовать императивным нормам.
Условия договора аренды земельного участка от 09.06.2000 N 3080 (раздел 7) предусматривают право арендодателя досрочного расторжения договора в случаях: по взаимному волеизъявлению сторон после письменного предупреждения за 30 дней, по решению суда, в случаях, предусмотренных действующим законодательством.
Реализуя свое право, арендодатель направил уведомление от 12.09.2014 г. N 21-17/25465 об отказе от договора по адресу: г. Волгоград, ул. Советская, д. 4, кв. 97.
Указанный адрес, содержащий сведения, в том числе, и о квартире, соответствует месту жительства ответчика.
В силу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ (действующей с 01.09.2013 года) заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю (пункт 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора").
Таким образом, нарушение порядка уведомления о расторжении не влечет последствий для сторон, связанных именно с расторжением договора, тогда как законность такого отказа со стороны арендодателя должно проверяться с учетом права на совершение такого заявления.
При этом, согласно содержанию иска уведомление от 12.09.2014 г. N 21-17/25465 об отказе от договора получено истцом 13.04.2015 в Министерстве по управлению государственным имуществом.
Учитывая раздел 8 договора, принимая во внимание редакцию дополнительного соглашения N 2, досрочное расторжение договора по инициативе арендодателя в одностороннем порядке возможно при невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока для внесения арендных платежей либо повторной задержке внесения арендной платы вне зависимости от срока задержки и ее последующего внесения, а также учитывая, что на момент отказа от договора у индивидуального предпринимателя Мкртчяна А.Т. имелась задолженность по арендной плате за период с 05.02.2013 по 08.09.2014, апелляционный суд приходит к выводу о правомерности отказа ответчика от договора аренды от 09.06.2000 N 3080.
Вопреки выводам суда первой инстанции наличие судебного спора об установлении новой кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости не освобождало арендатора от обязанности по уплате арендной платы в установленные договором сроки и размере.
Оплата арендатором задолженности по арендной плате 20.07.2015 также не влияет на правомерность совершенного 12.09.2014 г. отказа ответчика от договора аренды от 09.06.2000 N 3080.
Таким образом, у арбитражного суда апелляционной инстанции имеются правовые основания для отмены обжалуемого судебного акта в соответствии с положениями статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и отказа в иске.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Волгоградской области от 24 июля 2015 года по делу N А12-19250/2015 отменить.
В иске отказать.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
В.Б.ШАЛКИН
Судьи
О.А.ДУБРОВИНА
И.И.ЖЕВАК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.10.2015 N 12АП-9320/2015 ПО ДЕЛУ N А12-19250/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 октября 2015 г. по делу N А12-19250/2015
Резолютивная часть постановления объявлена "14" октября 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен "15" октября 2015 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шалкина В.Б.,
судей Дубровиной О.А., Жевак И.И.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Барышниковой В.А.,
при участии в судебном заседании представителя комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области - Ребровой Л.Ю. по доверенности от 18.06.2015 N 150,
представителя индивидуального предпринимателя Мкртчяна Артака Тадевосовича - Карцева Т.Ю. по доверенности от 01.09.2015,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 24 июля 2015 года по делу N А12-19250/2015 (судья Чурикова Н.В.) по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Мкртчяна Артака Тадевосовича (ИНН 344407545739, ОГРНИП 307344419200044) к комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ИНН 3444054540, ОГРН 1053444031299) о признании недействительным расторжения договора аренды земельного участка, третье лицо: комитет земельных ресурсов администрации Волгограда,
установил:
Индивидуальный предприниматель Мкртчян Артак Тадевосович (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее - ответчик), с учетом ст. 49 АПК РФ, о признании недействительным отказа комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от договора N 3080 от 09.06.2000 г. аренды земельного участка площадью 1531,5 кв. м с кадастровым номером 34:34:050027:23 расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волгоград, ул. Новоузенская, выраженный в уведомлении от 12.09.2014 г. N 21-17/36365, а также признании действующим договора N 3080 от 09.06.2000 аренды земельного участка.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области суда от 24 июля 2015 года по делу N А12-19250/2015 признан недействительным отказ Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от договора N 3080 от 09.06.2000 г. аренды земельного участка площадью 1531,5 кв. м с кадастровым номером 34:34:050027:23 расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волгоград, ул. Новоузенская, выраженный в уведомлении от 12.09.2014 г. N 21-17/36365.
Признан действующим договор N 3080 от 09.06.2000 г. аренды земельного участка площадью 1531,5 кв. м с кадастровым номером 34:34:050027:23 расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волгоград, ул. Новоузенская.
С Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области в пользу индивидуального предпринимателя Мкртчяна Артака Тадевосовича взыскано 6000 руб. государственной пошлины.
Не согласившись с принятым судебным актом, комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, по основаниям, изложенным в жалобе, принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований.
В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает, что выводы суда первой инстанции о ненадлежащем уведомлении истца не соответствуют действительности, доказательства заключения сторонами единого договора аренды земельного участка площадью 1531,5 кв. м с кадастровым номером 34:34:050027:23, в котором был бы указан срок его заключения более пяти лет, суду не представлено, установление истцом кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости не освобождало его от обязанности по уплате арендной платы в установленные договором сроки и размере, исковые требования предъявлены к ненадлежащему ответчику.
Истец порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду апелляционной инстанции представил письменный отзыв.
Арбитражный апелляционный суд в порядке пункта 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционных жалобах, исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, между администрацией Волгограда (Арендодатель) и Оганесян С.С. (Арендатор) заключен договор аренды N 3080 от 09.06.2000 по условиям которого, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок, кадастровый номер 34:34:050027:23, общей площадью 1531,5 кв. м, расположенный по адресу: Волгоградская область, г. Волгоград, ул. Новоузенская, для автопарковки.
В соответствии со ст. 609 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Пунктом 2.1 договора срок аренды определен сторонами с 29.05.2000 по 29.05.2005.
01.03.2012 между Оганесян С.С. и ИП Мкртчян А.Т. подписан договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 09.06.2000 года N 3080.
С учетом дополнительного соглашения N 1 от 08.10.2012, срок аренды сторонами продлен до 07.10.2015 года.
28.03.2013 сторонами подписано дополнительное соглашение N 2, согласно которому, договор аренды N 3080 от 09.06.2000 изложен в новой редакции.
Удовлетворяя исковые требования судом первой инстанции учтено, что по условиям дополнительного соглашения N 2 срок аренды земельного участка определен сторонами по 07.10.2015 года.
В соответствии с разделом 4 договора, в редакции дополнительного соглашения N 2, арендодатель имеет право на односторонний отказ от исполнения договора в порядке и случаях, предусмотренных разделом 8 договора.
Учитывая раздел 8 договора, принимая во внимание редакцию дополнительного соглашения N 2, досрочное расторжение договора по инициативе арендодателя в одностороннем порядке возможно при невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока для внесения арендных платежей либо повторной задержке внесения арендной платы вне зависимости от срока задержки и ее последующего внесения.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора, договор считается расторгнутым со дня получения уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора.
Так, реализуя право предусмотренное договором, истец, уведомлением от 12.09.2014 г. N 21-17/25465, направленным ответчику по адресу: г. Волгоград, ул. Советская, д. 4, кв. 97, заявил о прекращении договора аренды от 09.06.2000 N 3080 в связи с невнесением арендатором более двух раз подряд по истечении установленного договором срока арендной платы и просил освободить арендуемый земельный участок.
Поскольку указанный отказ от договора арендатором получен не был, истец обратился с настоящим иском в суд с требованием о признании недействительным отказа ответчика от договора аренды земельного участка N 3080 от 09.06.2000 выразившегося в уведомлении от 12.09.2014 г. N 21-17/25465 и признании договора действующим.
Удовлетворяя иск суд первой инстанции учел следующее.
В соответствии со ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.
Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
Судом первой инстанции указано, что доказательств вручения истцу указанного уведомления направленного по адресу: г. Волгоград, ул. Советская, д. 4, кв. 97, органом почтовой связи о поступлении в адрес арендатора корреспонденции, содержащей отказ от договора, комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области не представлено.
В соответствии с пунктом 8.3 договора аренды в редакции дополнительного соглашения N 2 подписанного сторонами, уведомление направляется заказным письмом с уведомлением и считается полученным в день его получения стороной договора либо в день извещения почтовой связи об отсутствии стороны договора по всем адресам, указанным в договоре.
Поскольку в дополнительном соглашении N 2, адресом истца является г. Волгоград, ул. Советская, д. 4, уведомление по которому отправлено не было, в том числе и в период рассмотрения настоящего спора, суд приходит к выводу, что арендодатель не предпринял все необходимые меры для уведомления арендатора о прекращении договора, которые требовались от него по характеру обязательства и условиям оборота предусмотренного сторонами в договоре аренды.
Кроме того, отказываясь от договора N 3080 от 09.06.2000 г. в связи с невнесением арендатором в установленный срок арендных платежей, ответчик не учел следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 и пунктом 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.
Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В силу статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.
Таким образом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.
Согласно представленному в материалы дела дополнительному соглашению N 2 срок аренды был продлен сторонами по 07.10.2015, то есть общий срок действия договора составил более 5 лет.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены обстоятельства, которые являются основаниям для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" дано разъяснение, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
В соответствии со статьями 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату за переданное ему во временное владение и пользование имущество.
Длительная задержка арендной платы со стороны арендатора была обусловлена наличием судебного спора по делу N А12-18587/2014 в рамках установления кадастровой стоимости спорного земельного участка.
Из раздела 6 договоров аренды следует, что в случае неисполнения одной из сторон должным образом обязательств по договору другая сторона направляет письменное уведомление о нарушении обязательств и при его не устранении, вправе обратиться в суд.
Указанных доказательств, свидетельствующих об использовании ответчиком права на судебную защиту, судом первой инстанции не установлено.
Кроме того, платежным документом N 211 от 20.07.2015 истец оплатил задолженность по договору в размере 170 015 руб. 68 коп., обеспечив тем самым восстановление имущественных интересов арендодателя.
При изложенных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ответчик неправомерно отказался от исполнения договора, в связи с чем указанный договор аренды земельного участка N 3080 от 09.06.2000 является действующим.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции указал, что общий срок договора аренды N 3080 от 09.06.2000 с учетом дополнительного соглашения N 2 составил более пяти лет.
Однако, судом первой инстанции не учтено, что согласно пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).
Согласно представленному ответчиком апелляционному суду изменению от 22.06.2005 к договору аренды срок аренды был продлен до 17.06.2006 г.
Указанное продление состоялось 22.06.2005, то есть, после окончания 29.05.2005 срока действия договора аренды.
Следующее изменение срока аренды на один год состоялось на основании распоряжения Комитета земельных ресурсов г. Волгограда N 563-р3 только 07.10.2011.
Следующее изменение срока аренды на один год состоялось на основании дополнительного соглашения N 1 от 08.10.2012 срок аренды установлен по 07.10.2015.
Согласно дополнительного соглашения N 2 от 28.03.2013 срок аренды установлен по 07.10.2015.
Таким образом, судом первой инстанции не учтено, что договор прекратился в связи с истечением срока его действия 29.05.2005 и был возобновлен на неопределенный срок.
Исходя из правовой позиции, изложенной в п. 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при возобновлении действия договора на новый либо неопределенный срок по окончании первоначального срока аренды, отношения сторон регулируются новым договором аренды, условия которого идентичны условиям окончившегося договора.
Таким образом, отношения сторон после 29.05.2005 г. продолжились в рамках новых договоров, заключенных на неопределенный срок, условия которого в последующем были изменены дополнительными соглашениями, которым стороны определили сроки действия договора.
При этом, срок действия договора, после возобновления договора на тех же условиях на неопределенный срок не превысил пяти лет.
При изложенных обстоятельствах, у суда отсутствовали основания для вывода о наличии между сторонами на момент направления арендодателем уведомления об отказе от договора аренды, заключенного на срок более 5 лет.
Поскольку правило п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации распространяется на договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которые заключены на срок более чем пять лет; каких-либо специальных правил об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, заключенных на неопределенный срок или на срок не менее пяти лет, действующее законодательство не устанавливает, оснований для применения положений указанной нормы права к спорным правоотношениям и признания расторжения договора аренды путем одностороннего отказа от его исполнения незаконным, как нарушающего требования данной статьи, у суда первой инстанции не имелось.
В силу пункта 3 статье 450 ГК РФ (действующей в редакции в период спорных отношений) в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Пункт 2 статьи 154 ГК РФ предусматривает, что односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.
С учетом положений статьи 156 ГК РФ применяемых во взаимосвязи с правилом пункта 1 статьи 422 ГК РФ односторонняя сделка должна соответствовать императивным нормам.
Условия договора аренды земельного участка от 09.06.2000 N 3080 (раздел 7) предусматривают право арендодателя досрочного расторжения договора в случаях: по взаимному волеизъявлению сторон после письменного предупреждения за 30 дней, по решению суда, в случаях, предусмотренных действующим законодательством.
Реализуя свое право, арендодатель направил уведомление от 12.09.2014 г. N 21-17/25465 об отказе от договора по адресу: г. Волгоград, ул. Советская, д. 4, кв. 97.
Указанный адрес, содержащий сведения, в том числе, и о квартире, соответствует месту жительства ответчика.
В силу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ (действующей с 01.09.2013 года) заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю (пункт 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора").
Таким образом, нарушение порядка уведомления о расторжении не влечет последствий для сторон, связанных именно с расторжением договора, тогда как законность такого отказа со стороны арендодателя должно проверяться с учетом права на совершение такого заявления.
При этом, согласно содержанию иска уведомление от 12.09.2014 г. N 21-17/25465 об отказе от договора получено истцом 13.04.2015 в Министерстве по управлению государственным имуществом.
Учитывая раздел 8 договора, принимая во внимание редакцию дополнительного соглашения N 2, досрочное расторжение договора по инициативе арендодателя в одностороннем порядке возможно при невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока для внесения арендных платежей либо повторной задержке внесения арендной платы вне зависимости от срока задержки и ее последующего внесения, а также учитывая, что на момент отказа от договора у индивидуального предпринимателя Мкртчяна А.Т. имелась задолженность по арендной плате за период с 05.02.2013 по 08.09.2014, апелляционный суд приходит к выводу о правомерности отказа ответчика от договора аренды от 09.06.2000 N 3080.
Вопреки выводам суда первой инстанции наличие судебного спора об установлении новой кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости не освобождало арендатора от обязанности по уплате арендной платы в установленные договором сроки и размере.
Оплата арендатором задолженности по арендной плате 20.07.2015 также не влияет на правомерность совершенного 12.09.2014 г. отказа ответчика от договора аренды от 09.06.2000 N 3080.
Таким образом, у арбитражного суда апелляционной инстанции имеются правовые основания для отмены обжалуемого судебного акта в соответствии с положениями статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и отказа в иске.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Волгоградской области от 24 июля 2015 года по делу N А12-19250/2015 отменить.
В иске отказать.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
В.Б.ШАЛКИН
Судьи
О.А.ДУБРОВИНА
И.И.ЖЕВАК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)