Судебные решения, арбитраж
Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 августа 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 13 августа 2015 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Карпачевой М.И.,
судей Богдановской Г.Н., Соколовой И.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Прокуратуры Челябинской области на решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.06.2015 по делу N А76-2755/2015 (судья Белякович Е.В.).
В заседании приняли участие представители:
- заявителя: Прокурора Челябинской области - Кашапова Римма Минивалеевна (служебное удостоверение);
- ответчика: общества с ограниченной ответственностью "Авангард" - Курбатова Наталья Олеговна (доверенность от 05.03.2015).
Прокурор Челябинской области (далее - Прокурор, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Администрации г. Челябинска (далее по тексту ответчик-1, Администрация), Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее по тексту ответчик-2, Комитет), обществу с ограниченной ответственностью "Авангард" (далее по тексту ответчик-3, ООО "Авангард", общество) о:
признании недействительными распоряжения главы администрации г. Челябинска от 30.07.2013 N 4320 "Об утверждении схемы N 009214-05-2013 расположения земельного участка на кадастровом плане территории по ул. Северной в Центральном районе города Челябинска ООО "Авангард" и от 22.10.2013 N 6463 "О предоставлении земельного участка в аренду для строительства комбината бытового обслуживания по ул. Северной в Центральном районе города Челябинска ООО "Авангард", а также о признании недействительным (ничтожным) договора УЗ N 012271-К-2013 краткосрочной аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:000000:48465, общей площадью 2 737 кв. м, расположенный по ул. Северной в Центральном районе г. Челябинска, заключенного 30.01.2014 между комитетом и ООО "Авангард", применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания ООО "Авангард" вернуть комитету указанный земельный участок по соответствующему акту приема-передачи и погашении записи регистрации N 74-74-01/089/2014-466 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.02.2014 о регистрации права аренды ООО "Авангард" на указанный земельный участок.
Определением суда от 17.03.2015 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Росреестр) и Главное управление архитектуры и градостроительства администрации г. Челябинска (далее - управление архитектуры).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 30.06.2015 (резолютивная часть от 23.06.2015) в удовлетворении требований отказано в полном объеме.
С указанным решением суда в части отказа в признании недействительным (ничтожным) договора УЗ N 012271-К-2013 краткосрочной аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:000000:48465, общей площадью 2 737 кв. м, применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания ООО "Авангард" вернуть комитету указанный земельный участок по соответствующему акту приема-передачи и погашении записи регистрации N 74-74-01/089/2014-466 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.02.2014 не согласился Прокурор (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в обжалуемой части.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также неправильное применение судом норм материального и норм процессуального права.
Апеллянт считает противоречащим ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ст. ст. 2, 4, 52, 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), ст. 35 Федерального закона от 17.01.1992 N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации" (далее - Закон о прокуратуре) выводы суда первой инстанции о об отсутствии у прокурора заинтересованности заявлять иск об оспаривании договора аренды публичных земель, поскольку в данном случае прокурор действует в защиту интересов муниципального образования и неопределенного круга лиц.
Считает, что судом в нарушение ст. ст. 30, 31, 32 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) сделан неправомерный вывод о соответствии порядка предоставления земельного участка обществу "Авангард" требованиям земельного законодательства, а также об отсутствии нарушенных публичных интересов при предоставлении земельного участка в аренду. Так, размещенное органом местного самоуправления информационное сообщение о предоставлении земельного участка не содержит сведений, достаточных для обеспечения реализации гражданами и заинтересованными лицами возможности участия в решении вопросов, касающихся прав на землю, поскольку не содержит информацию о приеме заявлений на предоставление данного земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов). Апеллянт также указывает, что Ненадлежащее содержание публикации противоречит п. п. 1 п. 4 ст. 30 ЗК РФ и приводит к ограничению конкуренции в силу создания незаконных преференций обществу "Авангард" при предоставлении земельного участка.
Кроме того, апеллянт указал на наличие утвержденной Постановлением администрации от 11.01.2013 N 9-П документации по планировке территории в границах: Новоградский проспект, ул. Салавата Юлаева, ул. Академика Макеева, ул. Университетская Набережная, река Миасс, ул. Худякова, Западное шоссе, граница города в Центральном и Калининском районах города Челябинска, в которой отсутствует информация о размещении комбината бытового обслуживания по ул. Северная в г. Челябинске.
К дате судебного заседания от ООО "Авангард" поступил отзыв, в котором общество просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
От иных лиц, участвующих в деле, отзывы на апелляционную жалобу Прокурора в суд апелляционной инстанции не поступили.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители Администрации, Комитета и третьих лиц не явились.
В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
В судебном заседании стороны поддержали свои правовые позиции, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 15.07.2013 общество обратилось в администрацию с заявлением о подготовке и утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории для размещения комбината бытового обслуживания населения по ул. Северной в Центральном районе, ориентировочной площадью 3 000-4 000 кв. м (л.д. 21) Распоряжением администрации от 30.07.2013 N 4320 утверждена схема N 009214-05-2013 расположения земельного участка на кадастровом плане территории площадью 0,2737 га из земель населенных пунктов (жилая территориальная застройка) для размещения комбината бытового обслуживания по ул. Северной в Центральном районе г. Челябинска (л.д. 17).
19.08.2013 на кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером 74:36:0000000:48465 площадью 2 737 кв. м, расположенный по адресу: г. Челябинск, Центральный район, ул. Северная, для размещения комбината бытового обслуживания, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка (л.д. 43).
23.08.2013 общество обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 74:36:0000000:48465 для проектирования и строительства комбината бытового обслуживания на основании статьи 30 ЗК РФ (л.д. 27).
Администрацией осуществлена публикация сообщения о поступивших заявлениях о сформированных земельных участках для строительства в газете "Вечерний Челябинск" от 06.09.2013, из которого следует, что поступило заявление о строительстве комбината бытового обслуживания в отношении земельного участка площадью 2 737 кв. м по ул. Северной в Центральном районе (кадастровый номер 74:36:0000000:48465) (л.д. 22-23).
Распоряжением администрации от 22.10.2013 N 6463 земельный участок с кадастровым номером 74:36:0000000:48465, площадью 0,2737 га, расположенный по ул. Северной в Центральном районе г. Челябинска, предоставлен обществу в аренду сроком на два года для строительства комбината бытового обслуживания без проведения торгов (л.д. 24).
Между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) 30.01.2014 заключен договор краткосрочной аренды земли УЗ N 012271-К-2013 (л.д. 30-40), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование на условиях краткосрочной аренды земельный участок площадью 2 737 кв. м, расположенный по ул. Северной в Центральном районе г. Челябинска, из земель населенных пунктов для строительства комбината бытового обслуживания. Договор заключен на основании распоряжения администрации от 22.10.2013 N 6463. Стороны согласовали, что договор применяется к правоотношениям, возникшим с 22.10.2013 по 22.10.2015. Земельный участок передан по акту приема-передачи от 30.01.2014 (л.д. 40).
Право аренды общества на указанный земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 19.02.2014, за номером государственной регистрации 74-74-01/089/2014-466 (л.д. 59).
Полагая, что при предоставлении спорного земельного участка было допущено нарушение земельного законодательства, органы местного самоуправления не проинформировали надлежащим образом население о месте и времени приема заявок о предоставлении земельного участка для строительства без торгов, Прокурор обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
Отказывая в удовлетворении требований Прокурора о признании недействительными ненормативных актов, принятых органом местного самоуправления, суд пришел к выводу о пропуске Прокурором срока на обжалование актов, установленного ч. 4 ст. 198 АПК РФ, и отсутствии уважительных причин пропуска срока. Кроме того, суд пришел к выводу о том, что при наличии договора аренды земельного участка оспаривание ненормативных актов, на основании которых договор был заключен, не является надлежащим способом защиты и не приведет к восстановлению каких-либо прав.
Отказывая в признании недействительным договора, применении последствий недействительности ничтожной сделки и о погашении записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, суд первой инстанции пришел к выводу о соблюдении Администрацией требований, предусмотренных пп. 3 п. 4 ст. 30 ЗК РФ в отношении спорного земельного участка, отсутствии доказательств что в период с момента публикации соответствующей информации о поступивших заявках до даты принятия распоряжения о предоставлении земельного участка в аренду ООО "Авангард", заявлений от иных претендентов на истребуемый земельный участок не поступало. Судом также не установлено фактов обращения граждан и заинтересованных лиц в орган местного самоуправления с заявлениями о разъяснения порядка предоставления земельного участка.
На основании части 5 статьи 268 АПК РФ и принимая во внимание разъяснения, изложенные в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", суд проверяет судебный акт в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ. Возражений относительно пересмотра судебного акта в оспариваемой части участвующими в деле лицами не заявлено.
При отсутствии возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с ч. 5 ст. 268 АПК РФ решение суда пересматривается на предмет его законности и обоснованности исключительно в обжалуемой части.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционных жалоб общества и Администрации, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.
В силу ст. 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент совершения оспариваемой сделки) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ).
Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п. 1 ст. 422 ГК РФ).
В данном случае в обоснование заявленных требований прокурор ссылается на нарушение при заключении договора УЗ N 012271-К-2013 краткосрочной аренды земельного участка требований земельного законодательства в части информирования неопределенного круга лиц о предоставлении земельного участка в аренду под строительство объекта недвижимости без торгов (пп. 3 п. 4 ст. 30 ЗК РФ) в силу ненадлежащего содержания публикации.
В соответствии со статьей 34 ЗК РФ органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков.
Согласно пункту 1 статьи 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: без предварительного согласования мест размещения объектов; с предварительным согласованием мест размещения объектов.
Наличие сформированного земельного участка исключает возможность повторного проведения процедуры предварительного согласования места размещения объекта на этом же земельном участке, то есть проведения в отношении земельного участка мероприятий, предусмотренных статьей 31 ЗК РФ.
Согласно положениям ЗК РФ и Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" земельный участок считается сформированным, если в отношении него проведен государственный кадастровый учет.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 19.08.2013 на кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером 74:36:0000000:48465 площадью 2 737 кв. м, расположенный по адресу: г. Челябинск, Центральный район, ул. Северная, для размещения комбината бытового обслуживания, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка. Следовательно, на момент обращения общества земельный участок уже был сформирован. В связи с этим предоставление в аренду спорного земельного участка должно осуществляться в порядке, определенном пунктом 6 статьи 30 ЗК РФ.
В пункте 6 статьи 30 ЗК РФ определено, что в случае, если земельный участок сформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом, его предоставление для строительства осуществляется в соответствии с подпунктами 3 и 4 пункта 4 указанной статьи, если иной порядок не установлен Кодексом.
В соответствии с подпунктами 3 и 4 пункта 4 статьи 30 ЗК РФ предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка; подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Таким образом, передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка.
Оценив представленные в материалы дела документы, апелляционный суд приходит к выводу о том, что Администрация нарушила установленный пунктом 4 статьи 30 ЗК РФ порядок предоставления под строительство земельного участка.
Согласно пункту 4 статьи 30 ЗК РФ информирование органами местного самоуправления о возможном и предстоящем предоставлении земельного участка имеет целью получение наибольшего числа заявок и проведения торгов с участием всех желающих приобрести его лиц, то есть оно должно одновременно обеспечивать возможность участия в торгах всем желающим и максимально выгодные условия заключения договора собственнику.
При этом по смыслу подпункта 1 пункта 4 статьи 30 ЗК РФ в объявлении должна содержаться информация о возможном предоставлении земельного участка для строительства без торгов, с предложением приобрести земельный участок и обратиться с соответствующим заявлением по определенному адресу.
Выводы суда первой инстанции о том, что основная информация, позволяющая идентифицировать земельный участок и определить процедуру предоставления земельного участка, в публикации имелась, а также о том, что в случае возникновения вопросов заинтересованные лица не были лишены возможности обратиться в орган местного самоуправления за дополнительной информацией, следует признать необоснованными.
Как следует из названной публикации (т. 1 л.д. 23), в ней изложена информация о поступивших заявлениях о сформированных земельных участков для строительства.
Согласно правовой позиции, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 4224/10 от 14.09.2010, публичное размещение информации о предстоящем предоставлении земельного участка для целей строительства призвано обеспечить реализацию гражданами в разумный срок принципов участия в решении вопросов, касающихся прав на землю, а также сочетания интересов общества и отдельных граждан. Следовательно, публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок.
Упомянутый в постановлении Президиума принцип сочетания интересов общества и отдельных граждан (п. п. 11 п. 1 ст. ЗК РФ) корреспондирует с принципом обеспечения эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков, установленным пунктом 1 статьи 34 ЗК РФ применительно к случаям предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством, ввиду чего названные цели публичного информирования одинаково применимы как в случае предоставления земельного участка для целей строительства, так и для целей, не связанных со строительством.
В силу этого, содержание размещенной органом местного самоуправления публикации не должно оставлять сомнений как у неопределенного круга лиц, так и потенциальных претендентов на земельный участок относительно предмета и целей такого информирования - сообщение о том, что земельный участок планируется к предоставлению в аренду для строительства без торгов.
Между тем в рассматриваемом случае содержание размещенной уполномоченным органом публикации не позволяет сделать такой вывод, поскольку из содержания публикации не усматривается сведений о намерении предоставить земельные участки в аренду, в то время как сама по себе информация о поступлении заявлений о сформированных участках не свидетельствует о наличии у муниципального образования такой цели.
Кроме того, в информационном сообщении не определены способ и порядок подачи заявлений о предоставлении участка, публикация не содержит сведений о принятии решения о проведении торгов (конкурса, аукциона) или о приеме заявлений о предоставлении земельного участка без проведения торгов.
Апелляционный суд полагает, что достаточным основанием для вывода о нарушении части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) является создание условий для наступления последствий в виде недопущения, ограничения либо устранения конкуренции.
В тех случаях, когда требуется проведение конкурса, подразумевающее состязательность хозяйствующих субъектов, его непроведение, за исключением случаев, допускаемых законом, не может не влиять на конкуренцию, поскольку лишь при публичном объявлении конкурса в установленном порядке могут быть выявлены потенциальные желающие получить товары, работы, услуги, доступ к соответствующему товарному рынку либо права ведения деятельности на нем.
Поскольку строительство комбината бытового обслуживания подразумевает использование земельного участка в целях осуществления предпринимательской деятельности и извлечения прибыли, в связи с чем его предоставление конкретному лицу без проведения торгов и надлежащего предварительного информирования о них нарушает права и интересы неопределенного круга лиц, создает преимущества отдельным лицам и ограничивает конкуренцию между субъектами предпринимательской деятельности в соответствующей сфере.
Кроме того, действиями Администрации были нарушены права и законные интересы граждан и юридических лиц в сфере землепользования, которые по смыслу подпунктов 4, 11 пункта 1 статьи 1, пункта 2 статьи 15, пункта 4 статьи 30 ЗК РФ считаются равными и предполагают обязанность органов местного самоуправления обеспечить гарантии доступа населения к участию в принятии решений о предоставлении прав на землю и к ее получению.
В силу изложенного, следует признать обоснованным доводы апеллянта о нарушении Администрацией части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции.
Нарушение порядка публичного информирования также нарушает права муниципального образования как распорядителя земельного участка на его максимально эффективное использование путем установления арендной платы за земельный участок на конкурсных началах (путем проведения торгов) в случае появления конкурентных заявок.
При этом следует отметить, что ни необходимость сохранения стабильности гражданского оборота, ни принцип правовой определенности, на что сослался суд первой инстанции, по смыслу п. 2 ст. 168 ГК РФ не могут исцелять сделку, совершенную в нарушение императивных требований законодательства и в нарушение публичных интересов.
По вышеизложенным мотивам апелляционный усматривает нарушения при заключении спорного договора краткосрочной аренды земли требований земельного законодательства в части информирования неопределенного круга лиц о предоставлении земельного участка в аренду под строительство объекта недвижимости (пп. 3 п. 4 ст. 30 ЗК РФ), что позволяет оценить оспариваемую сделку как ничтожную (ст. 168 ГК РФ).
Таким образом, требования Прокурора о признании недействительным (ничтожным) договора УЗ N 012271-К-2013 краткосрочной аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:000000:48465, общей площадью 2 737 кв. м, расположенный по ул. Северной в Центральном районе г. Челябинска, заключенного 30.01.2014 между комитетом и ООО "Авангард", в результате неправомерных действий Администрации, является обоснованным и подлежащим удовлетворению.
В части требования о применении последствий недействительности указанного выше договора в виде возврата Комитету спорного земельного участка, апелляционный суд отмечает следующее.
В силу п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно разъяснениям, содержащимся в абз. 2 п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в названный Реестр прав.
Применяя последствия недействительности сделки, суд преследует цель приведения сторон данной сделки в первоначальное положение, которое существовало до ее совершения.
Недействительность (ничтожность) договора аренды земельного участка в данном случае влечет отсутствие у общества законного основания для использования земельного участка (возникновения права аренды).
Учитывая, что на спорном земельном участке расположен принадлежащий обществу объект недвижимости (незавершенный строительством объект площадью 989,4 кв. м, степень готовности - 15% - Свидетельство о государственной регистрации права (л.д. 157 т. 1), фактический возврат этого земельного участка во владение Комитета в порядке реституции невозможен, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что при таких обстоятельствах последствием недействительности ничтожной сделки в данном случае будет являться прекращение обременения в виде аренды в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Принимая во внимание изложенное, апелляционный суд полагает подлежащими удовлетворению исковые требования прокурора Челябинской области о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде погашения записи регистрации N 74-74-01/089/2014-466 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.02.2014 о регистрации договора аренды спорного земельного участка.
В силу изложенного, решение суда первой инстанции подлежит отмене в части отказа в удовлетворения требований о признании недействительным (ничтожным) договора от 30.01.2014 УЗ N 012271-К-2013 краткосрочной аренды земли города Челябинска и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде погашения записи регистрации N 74-74-01/089/2014-466 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.02.2014 о регистрации договора аренды спорного земельного участка, в силу несоответствия выводов суда обстоятельствам дела (п. 3 ч. 1 ст. 270 АПК РФ). В указанной части исковые требования подлежат удовлетворению. В остальной части решение отмене или изменению не подлежит.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Государственная пошлина по иску и по апелляционной жалобе подлежит распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу того, что Администрация и Комитет освобождены от уплаты государственной пошлины (ст. 333.35 Налогового кодекса Российской Федерации), подлежат взысканию с учетом распределения суммы государственной пошлины между ответчиками по исковым требованиям с ООО "Авангард" в доход федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.06.2015 по делу N А76-2755/2015 отменить в части отказа в удовлетворении требований Прокурора Челябинской области к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска, обществу с ограниченной ответственностью "Авангард" о признании недействительным (ничтожным) сделки и применении последствий ее недействительности.
Признать недействительным (ничтожным) договор от 30.01.2014 УЗ N 012271-К-2013 краткосрочной аренды земли города Челябинска и применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде погашения записи регистрации N 74-74-01/089/2014-466 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.02.2014 о регистрации договора аренды.
В остальной части решение оставить без изменения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Авангард" в доход федерального бюджета 4500 рублей, в том числе 3000 рублей - государственная пошлина по иску, 1500 рублей - государственная пошлина по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
М.И.КАРПАЧЕВА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
И.Ю.СОКОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 13.08.2015 N 18АП-8833/2015 ПО ДЕЛУ N А76-2755/2015
Разделы:Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 августа 2015 г. N 18АП-8833/2015
Дело N А76-2755/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 12 августа 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 13 августа 2015 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Карпачевой М.И.,
судей Богдановской Г.Н., Соколовой И.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Прокуратуры Челябинской области на решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.06.2015 по делу N А76-2755/2015 (судья Белякович Е.В.).
В заседании приняли участие представители:
- заявителя: Прокурора Челябинской области - Кашапова Римма Минивалеевна (служебное удостоверение);
- ответчика: общества с ограниченной ответственностью "Авангард" - Курбатова Наталья Олеговна (доверенность от 05.03.2015).
Прокурор Челябинской области (далее - Прокурор, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Администрации г. Челябинска (далее по тексту ответчик-1, Администрация), Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее по тексту ответчик-2, Комитет), обществу с ограниченной ответственностью "Авангард" (далее по тексту ответчик-3, ООО "Авангард", общество) о:
признании недействительными распоряжения главы администрации г. Челябинска от 30.07.2013 N 4320 "Об утверждении схемы N 009214-05-2013 расположения земельного участка на кадастровом плане территории по ул. Северной в Центральном районе города Челябинска ООО "Авангард" и от 22.10.2013 N 6463 "О предоставлении земельного участка в аренду для строительства комбината бытового обслуживания по ул. Северной в Центральном районе города Челябинска ООО "Авангард", а также о признании недействительным (ничтожным) договора УЗ N 012271-К-2013 краткосрочной аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:000000:48465, общей площадью 2 737 кв. м, расположенный по ул. Северной в Центральном районе г. Челябинска, заключенного 30.01.2014 между комитетом и ООО "Авангард", применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания ООО "Авангард" вернуть комитету указанный земельный участок по соответствующему акту приема-передачи и погашении записи регистрации N 74-74-01/089/2014-466 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.02.2014 о регистрации права аренды ООО "Авангард" на указанный земельный участок.
Определением суда от 17.03.2015 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Росреестр) и Главное управление архитектуры и градостроительства администрации г. Челябинска (далее - управление архитектуры).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 30.06.2015 (резолютивная часть от 23.06.2015) в удовлетворении требований отказано в полном объеме.
С указанным решением суда в части отказа в признании недействительным (ничтожным) договора УЗ N 012271-К-2013 краткосрочной аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:000000:48465, общей площадью 2 737 кв. м, применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания ООО "Авангард" вернуть комитету указанный земельный участок по соответствующему акту приема-передачи и погашении записи регистрации N 74-74-01/089/2014-466 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.02.2014 не согласился Прокурор (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в обжалуемой части.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также неправильное применение судом норм материального и норм процессуального права.
Апеллянт считает противоречащим ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ст. ст. 2, 4, 52, 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), ст. 35 Федерального закона от 17.01.1992 N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации" (далее - Закон о прокуратуре) выводы суда первой инстанции о об отсутствии у прокурора заинтересованности заявлять иск об оспаривании договора аренды публичных земель, поскольку в данном случае прокурор действует в защиту интересов муниципального образования и неопределенного круга лиц.
Считает, что судом в нарушение ст. ст. 30, 31, 32 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) сделан неправомерный вывод о соответствии порядка предоставления земельного участка обществу "Авангард" требованиям земельного законодательства, а также об отсутствии нарушенных публичных интересов при предоставлении земельного участка в аренду. Так, размещенное органом местного самоуправления информационное сообщение о предоставлении земельного участка не содержит сведений, достаточных для обеспечения реализации гражданами и заинтересованными лицами возможности участия в решении вопросов, касающихся прав на землю, поскольку не содержит информацию о приеме заявлений на предоставление данного земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов). Апеллянт также указывает, что Ненадлежащее содержание публикации противоречит п. п. 1 п. 4 ст. 30 ЗК РФ и приводит к ограничению конкуренции в силу создания незаконных преференций обществу "Авангард" при предоставлении земельного участка.
Кроме того, апеллянт указал на наличие утвержденной Постановлением администрации от 11.01.2013 N 9-П документации по планировке территории в границах: Новоградский проспект, ул. Салавата Юлаева, ул. Академика Макеева, ул. Университетская Набережная, река Миасс, ул. Худякова, Западное шоссе, граница города в Центральном и Калининском районах города Челябинска, в которой отсутствует информация о размещении комбината бытового обслуживания по ул. Северная в г. Челябинске.
К дате судебного заседания от ООО "Авангард" поступил отзыв, в котором общество просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
От иных лиц, участвующих в деле, отзывы на апелляционную жалобу Прокурора в суд апелляционной инстанции не поступили.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители Администрации, Комитета и третьих лиц не явились.
В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
В судебном заседании стороны поддержали свои правовые позиции, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 15.07.2013 общество обратилось в администрацию с заявлением о подготовке и утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории для размещения комбината бытового обслуживания населения по ул. Северной в Центральном районе, ориентировочной площадью 3 000-4 000 кв. м (л.д. 21) Распоряжением администрации от 30.07.2013 N 4320 утверждена схема N 009214-05-2013 расположения земельного участка на кадастровом плане территории площадью 0,2737 га из земель населенных пунктов (жилая территориальная застройка) для размещения комбината бытового обслуживания по ул. Северной в Центральном районе г. Челябинска (л.д. 17).
19.08.2013 на кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером 74:36:0000000:48465 площадью 2 737 кв. м, расположенный по адресу: г. Челябинск, Центральный район, ул. Северная, для размещения комбината бытового обслуживания, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка (л.д. 43).
23.08.2013 общество обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 74:36:0000000:48465 для проектирования и строительства комбината бытового обслуживания на основании статьи 30 ЗК РФ (л.д. 27).
Администрацией осуществлена публикация сообщения о поступивших заявлениях о сформированных земельных участках для строительства в газете "Вечерний Челябинск" от 06.09.2013, из которого следует, что поступило заявление о строительстве комбината бытового обслуживания в отношении земельного участка площадью 2 737 кв. м по ул. Северной в Центральном районе (кадастровый номер 74:36:0000000:48465) (л.д. 22-23).
Распоряжением администрации от 22.10.2013 N 6463 земельный участок с кадастровым номером 74:36:0000000:48465, площадью 0,2737 га, расположенный по ул. Северной в Центральном районе г. Челябинска, предоставлен обществу в аренду сроком на два года для строительства комбината бытового обслуживания без проведения торгов (л.д. 24).
Между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) 30.01.2014 заключен договор краткосрочной аренды земли УЗ N 012271-К-2013 (л.д. 30-40), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование на условиях краткосрочной аренды земельный участок площадью 2 737 кв. м, расположенный по ул. Северной в Центральном районе г. Челябинска, из земель населенных пунктов для строительства комбината бытового обслуживания. Договор заключен на основании распоряжения администрации от 22.10.2013 N 6463. Стороны согласовали, что договор применяется к правоотношениям, возникшим с 22.10.2013 по 22.10.2015. Земельный участок передан по акту приема-передачи от 30.01.2014 (л.д. 40).
Право аренды общества на указанный земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 19.02.2014, за номером государственной регистрации 74-74-01/089/2014-466 (л.д. 59).
Полагая, что при предоставлении спорного земельного участка было допущено нарушение земельного законодательства, органы местного самоуправления не проинформировали надлежащим образом население о месте и времени приема заявок о предоставлении земельного участка для строительства без торгов, Прокурор обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
Отказывая в удовлетворении требований Прокурора о признании недействительными ненормативных актов, принятых органом местного самоуправления, суд пришел к выводу о пропуске Прокурором срока на обжалование актов, установленного ч. 4 ст. 198 АПК РФ, и отсутствии уважительных причин пропуска срока. Кроме того, суд пришел к выводу о том, что при наличии договора аренды земельного участка оспаривание ненормативных актов, на основании которых договор был заключен, не является надлежащим способом защиты и не приведет к восстановлению каких-либо прав.
Отказывая в признании недействительным договора, применении последствий недействительности ничтожной сделки и о погашении записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, суд первой инстанции пришел к выводу о соблюдении Администрацией требований, предусмотренных пп. 3 п. 4 ст. 30 ЗК РФ в отношении спорного земельного участка, отсутствии доказательств что в период с момента публикации соответствующей информации о поступивших заявках до даты принятия распоряжения о предоставлении земельного участка в аренду ООО "Авангард", заявлений от иных претендентов на истребуемый земельный участок не поступало. Судом также не установлено фактов обращения граждан и заинтересованных лиц в орган местного самоуправления с заявлениями о разъяснения порядка предоставления земельного участка.
На основании части 5 статьи 268 АПК РФ и принимая во внимание разъяснения, изложенные в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", суд проверяет судебный акт в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ. Возражений относительно пересмотра судебного акта в оспариваемой части участвующими в деле лицами не заявлено.
При отсутствии возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с ч. 5 ст. 268 АПК РФ решение суда пересматривается на предмет его законности и обоснованности исключительно в обжалуемой части.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционных жалоб общества и Администрации, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.
В силу ст. 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент совершения оспариваемой сделки) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ).
Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п. 1 ст. 422 ГК РФ).
В данном случае в обоснование заявленных требований прокурор ссылается на нарушение при заключении договора УЗ N 012271-К-2013 краткосрочной аренды земельного участка требований земельного законодательства в части информирования неопределенного круга лиц о предоставлении земельного участка в аренду под строительство объекта недвижимости без торгов (пп. 3 п. 4 ст. 30 ЗК РФ) в силу ненадлежащего содержания публикации.
В соответствии со статьей 34 ЗК РФ органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков.
Согласно пункту 1 статьи 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: без предварительного согласования мест размещения объектов; с предварительным согласованием мест размещения объектов.
Наличие сформированного земельного участка исключает возможность повторного проведения процедуры предварительного согласования места размещения объекта на этом же земельном участке, то есть проведения в отношении земельного участка мероприятий, предусмотренных статьей 31 ЗК РФ.
Согласно положениям ЗК РФ и Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" земельный участок считается сформированным, если в отношении него проведен государственный кадастровый учет.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 19.08.2013 на кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером 74:36:0000000:48465 площадью 2 737 кв. м, расположенный по адресу: г. Челябинск, Центральный район, ул. Северная, для размещения комбината бытового обслуживания, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка. Следовательно, на момент обращения общества земельный участок уже был сформирован. В связи с этим предоставление в аренду спорного земельного участка должно осуществляться в порядке, определенном пунктом 6 статьи 30 ЗК РФ.
В пункте 6 статьи 30 ЗК РФ определено, что в случае, если земельный участок сформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом, его предоставление для строительства осуществляется в соответствии с подпунктами 3 и 4 пункта 4 указанной статьи, если иной порядок не установлен Кодексом.
В соответствии с подпунктами 3 и 4 пункта 4 статьи 30 ЗК РФ предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка; подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Таким образом, передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка.
Оценив представленные в материалы дела документы, апелляционный суд приходит к выводу о том, что Администрация нарушила установленный пунктом 4 статьи 30 ЗК РФ порядок предоставления под строительство земельного участка.
Согласно пункту 4 статьи 30 ЗК РФ информирование органами местного самоуправления о возможном и предстоящем предоставлении земельного участка имеет целью получение наибольшего числа заявок и проведения торгов с участием всех желающих приобрести его лиц, то есть оно должно одновременно обеспечивать возможность участия в торгах всем желающим и максимально выгодные условия заключения договора собственнику.
При этом по смыслу подпункта 1 пункта 4 статьи 30 ЗК РФ в объявлении должна содержаться информация о возможном предоставлении земельного участка для строительства без торгов, с предложением приобрести земельный участок и обратиться с соответствующим заявлением по определенному адресу.
Выводы суда первой инстанции о том, что основная информация, позволяющая идентифицировать земельный участок и определить процедуру предоставления земельного участка, в публикации имелась, а также о том, что в случае возникновения вопросов заинтересованные лица не были лишены возможности обратиться в орган местного самоуправления за дополнительной информацией, следует признать необоснованными.
Как следует из названной публикации (т. 1 л.д. 23), в ней изложена информация о поступивших заявлениях о сформированных земельных участков для строительства.
Согласно правовой позиции, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 4224/10 от 14.09.2010, публичное размещение информации о предстоящем предоставлении земельного участка для целей строительства призвано обеспечить реализацию гражданами в разумный срок принципов участия в решении вопросов, касающихся прав на землю, а также сочетания интересов общества и отдельных граждан. Следовательно, публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок.
Упомянутый в постановлении Президиума принцип сочетания интересов общества и отдельных граждан (п. п. 11 п. 1 ст. ЗК РФ) корреспондирует с принципом обеспечения эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков, установленным пунктом 1 статьи 34 ЗК РФ применительно к случаям предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством, ввиду чего названные цели публичного информирования одинаково применимы как в случае предоставления земельного участка для целей строительства, так и для целей, не связанных со строительством.
В силу этого, содержание размещенной органом местного самоуправления публикации не должно оставлять сомнений как у неопределенного круга лиц, так и потенциальных претендентов на земельный участок относительно предмета и целей такого информирования - сообщение о том, что земельный участок планируется к предоставлению в аренду для строительства без торгов.
Между тем в рассматриваемом случае содержание размещенной уполномоченным органом публикации не позволяет сделать такой вывод, поскольку из содержания публикации не усматривается сведений о намерении предоставить земельные участки в аренду, в то время как сама по себе информация о поступлении заявлений о сформированных участках не свидетельствует о наличии у муниципального образования такой цели.
Кроме того, в информационном сообщении не определены способ и порядок подачи заявлений о предоставлении участка, публикация не содержит сведений о принятии решения о проведении торгов (конкурса, аукциона) или о приеме заявлений о предоставлении земельного участка без проведения торгов.
Апелляционный суд полагает, что достаточным основанием для вывода о нарушении части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) является создание условий для наступления последствий в виде недопущения, ограничения либо устранения конкуренции.
В тех случаях, когда требуется проведение конкурса, подразумевающее состязательность хозяйствующих субъектов, его непроведение, за исключением случаев, допускаемых законом, не может не влиять на конкуренцию, поскольку лишь при публичном объявлении конкурса в установленном порядке могут быть выявлены потенциальные желающие получить товары, работы, услуги, доступ к соответствующему товарному рынку либо права ведения деятельности на нем.
Поскольку строительство комбината бытового обслуживания подразумевает использование земельного участка в целях осуществления предпринимательской деятельности и извлечения прибыли, в связи с чем его предоставление конкретному лицу без проведения торгов и надлежащего предварительного информирования о них нарушает права и интересы неопределенного круга лиц, создает преимущества отдельным лицам и ограничивает конкуренцию между субъектами предпринимательской деятельности в соответствующей сфере.
Кроме того, действиями Администрации были нарушены права и законные интересы граждан и юридических лиц в сфере землепользования, которые по смыслу подпунктов 4, 11 пункта 1 статьи 1, пункта 2 статьи 15, пункта 4 статьи 30 ЗК РФ считаются равными и предполагают обязанность органов местного самоуправления обеспечить гарантии доступа населения к участию в принятии решений о предоставлении прав на землю и к ее получению.
В силу изложенного, следует признать обоснованным доводы апеллянта о нарушении Администрацией части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции.
Нарушение порядка публичного информирования также нарушает права муниципального образования как распорядителя земельного участка на его максимально эффективное использование путем установления арендной платы за земельный участок на конкурсных началах (путем проведения торгов) в случае появления конкурентных заявок.
При этом следует отметить, что ни необходимость сохранения стабильности гражданского оборота, ни принцип правовой определенности, на что сослался суд первой инстанции, по смыслу п. 2 ст. 168 ГК РФ не могут исцелять сделку, совершенную в нарушение императивных требований законодательства и в нарушение публичных интересов.
По вышеизложенным мотивам апелляционный усматривает нарушения при заключении спорного договора краткосрочной аренды земли требований земельного законодательства в части информирования неопределенного круга лиц о предоставлении земельного участка в аренду под строительство объекта недвижимости (пп. 3 п. 4 ст. 30 ЗК РФ), что позволяет оценить оспариваемую сделку как ничтожную (ст. 168 ГК РФ).
Таким образом, требования Прокурора о признании недействительным (ничтожным) договора УЗ N 012271-К-2013 краткосрочной аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:000000:48465, общей площадью 2 737 кв. м, расположенный по ул. Северной в Центральном районе г. Челябинска, заключенного 30.01.2014 между комитетом и ООО "Авангард", в результате неправомерных действий Администрации, является обоснованным и подлежащим удовлетворению.
В части требования о применении последствий недействительности указанного выше договора в виде возврата Комитету спорного земельного участка, апелляционный суд отмечает следующее.
В силу п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно разъяснениям, содержащимся в абз. 2 п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в названный Реестр прав.
Применяя последствия недействительности сделки, суд преследует цель приведения сторон данной сделки в первоначальное положение, которое существовало до ее совершения.
Недействительность (ничтожность) договора аренды земельного участка в данном случае влечет отсутствие у общества законного основания для использования земельного участка (возникновения права аренды).
Учитывая, что на спорном земельном участке расположен принадлежащий обществу объект недвижимости (незавершенный строительством объект площадью 989,4 кв. м, степень готовности - 15% - Свидетельство о государственной регистрации права (л.д. 157 т. 1), фактический возврат этого земельного участка во владение Комитета в порядке реституции невозможен, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что при таких обстоятельствах последствием недействительности ничтожной сделки в данном случае будет являться прекращение обременения в виде аренды в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Принимая во внимание изложенное, апелляционный суд полагает подлежащими удовлетворению исковые требования прокурора Челябинской области о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде погашения записи регистрации N 74-74-01/089/2014-466 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.02.2014 о регистрации договора аренды спорного земельного участка.
В силу изложенного, решение суда первой инстанции подлежит отмене в части отказа в удовлетворения требований о признании недействительным (ничтожным) договора от 30.01.2014 УЗ N 012271-К-2013 краткосрочной аренды земли города Челябинска и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде погашения записи регистрации N 74-74-01/089/2014-466 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.02.2014 о регистрации договора аренды спорного земельного участка, в силу несоответствия выводов суда обстоятельствам дела (п. 3 ч. 1 ст. 270 АПК РФ). В указанной части исковые требования подлежат удовлетворению. В остальной части решение отмене или изменению не подлежит.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Государственная пошлина по иску и по апелляционной жалобе подлежит распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу того, что Администрация и Комитет освобождены от уплаты государственной пошлины (ст. 333.35 Налогового кодекса Российской Федерации), подлежат взысканию с учетом распределения суммы государственной пошлины между ответчиками по исковым требованиям с ООО "Авангард" в доход федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.06.2015 по делу N А76-2755/2015 отменить в части отказа в удовлетворении требований Прокурора Челябинской области к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска, обществу с ограниченной ответственностью "Авангард" о признании недействительным (ничтожным) сделки и применении последствий ее недействительности.
Признать недействительным (ничтожным) договор от 30.01.2014 УЗ N 012271-К-2013 краткосрочной аренды земли города Челябинска и применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде погашения записи регистрации N 74-74-01/089/2014-466 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.02.2014 о регистрации договора аренды.
В остальной части решение оставить без изменения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Авангард" в доход федерального бюджета 4500 рублей, в том числе 3000 рублей - государственная пошлина по иску, 1500 рублей - государственная пошлина по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
М.И.КАРПАЧЕВА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
И.Ю.СОКОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)