Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Мамаев В.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:
председательствующего Зинченко И.П.
судей Коренева А.С., Некрасовой А.С.,
при секретаре Максимовой М.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании 30.01.2014
гражданское дело по иску К., Е. к Администрации Белоярского городского округа, обществу с ограниченной ответственностью "УралЗемСтрой" о применении последствий недействительности сделки,
по апелляционной жалобе истцов на решение Белоярского районного суда Свердловской области от 31.10.2013, которым в удовлетворении иска отказано.
Заслушав доклад судьи Некрасовой А.С., объяснения представителя истцов - С., представителя ответчика ООО "УралЗемСтрой" - В., судебная коллегия
установила:
К., Е. на праве общедолевой собственности (по 1/2 доли у каждого) принадлежит объект недвижимости - сооружение-емкость для хранения силоса общей площадью <...> кв. м, расположенный по адресу: <...>.
Постановлением Главы Белоярского городского округа от <...> N утвержден акт о выборе, схема расположения земельного участка на кадастровой карте Белоярского городского округа для строительства производственно-складского комплекса с предварительным согласованием места размещения ООО "УралЗемСтрой". Местом расположения данного участка является - <...>, адресный ориентир - <...>, площадь участка составила <...> кв. м
<...> названный участок сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет с кадастровым номером <...>.
Постановлением Главы Белоярского городского округа от <...> N вышеуказанный земельный участок предоставлен в аренду ООО "УралЗемСтрой", сроком 49 лет.
<...> на основании названного Постановления с ООО "УралЗемСтрой" заключен договор аренды данного земельного участка.
Истцы, указывая на то, что данный договор заключен с нарушением их прав, в т.ч. исключительного права аренды, считают договор недействительной (ничтожной) сделкой, в связи с чем обратились в суд с иском, в котором просили применить последствия недействительности договора аренды земельного участка в виде признания отсутствующим права аренды ООО "УралЗемСтрой" на земельный участок.
<...> Белоярским районным судом Свердловской области постановлено названное выше решение.
В апелляционной жалобе истцы просят решение отменить, вынести новое решение об удовлетворении исковых требований. Ссылаются на неправильное применение судом норм материального права, а именно не согласны с выводами суда о недопустимости выбранного ими способа защиты права и о том, что выбранный способ защиты права не влечет его фактического восстановления. Полагают, что суд неверно применил нормы Гражданского кодекса Российской Федерации о недействительности сделок. Считают, что сделка является ничтожной, т.е. недействительной независимо от признания ее таковой судом, в связи с нарушением их исключительного права аренды и несоблюдением процедуры ее заключения. Претендуют на получение в дальнейшем в аренду не всего участка площадью <...> кв. м с кадастровым номером <...>, а участка, расположенного под принадлежащим им объектом недвижимости. Вынесенным решением суд лишил их возможности пользоваться данным объектом.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель истцов поддержал апелляционную жалобу, просил решение суда отменить как незаконное и необоснованное.
Представитель ответчика ООО "УралЗемСтрой" в судебном заседании суда второй инстанции просила решение суда оставить без изменения, считая его законным и обоснованным. Полагает, что у истцов не имеется исключительного права на заключение всего договора аренды, поскольку площадь их объекта недвижимого имущества составляет <...> кв. м, необходимость в использовании всего участка ими не доказана. В настоящее время истцы пользуются имуществом беспрепятственно, т.к. подъезд осуществляется с дороги. Также указала, что в настоящее время устраняется допущенная кадастровая ошибка. Признание договора недействительным приведет к нарушению нормального течения гражданского оборота.
Истцы, ответчик Администрация Белоярского городского округа в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились. О направлении апелляционной жалобы с делом в суд апелляционной инстанции они извещены судом первой инстанции <...>. В извещении содержатся сведения об электронном адресе сайта Свердловского областного суда. Извещения о дате и времени рассмотрения дела по апелляционной жалобе направлены им по указанным ими адресам по почте <...>. Кроме того, представитель Администрации Белоярского городского округа извещена о дате, времени и месте судебного заседания по телефону, что подтверждается телефонограммой от <...>.
Руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая, что неявившиеся стороны знали о направлении жалобы, имели сведения об электронном адресе сайта суда апелляционной инстанции, о дате и времени рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом и за срок, достаточный для обеспечения явки и подготовки к судебному заседанию, не сообщили суду о причинах неявки, не ходатайствовали об отложении судебного заседания, не представили доказательств уважительности причин неявки, участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью лица, участвующего в деле, суд не признавал обязательной их явку в судебное заседание, каждому гарантируется право на рассмотрение дела в разумные сроки, их отсутствие не препятствует рассмотрению дела, судебная коллегия определила о рассмотрении дела в отсутствие неявившихся сторон.
Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителя истцов и представителя ответчика ООО "УралЗемСтрой", проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия считает решение подлежащим отмене, при этом исходит из следующего.
Судом первой инстанции установлено и ответчиками подтверждено, что на спорном земельном участке, находящемся в муниципальной собственности, расположен принадлежащий истцам на праве общей долевой собственности объект недвижимости. Данный участок предоставлен в аренду ООО "УралЗемСтрой" сроком на 49 лет для строительства производственно-складского комплекса. Право аренды за данным лицом зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Разрешая исковое требование, суд правильно руководствовался п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающим наличие у собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности, исключительного права на приобретение права аренды данного участка.
При этом суд допустил нарушение ее применения, придя к неверному выводу о том, что истцами избран неверный способ защиты права. В этой части судебная коллегия соглашается с доводом жалобы о том, что такой способ защиты права как применение последствий недействительности ничтожной сделки является допустимым при данных обстоятельствах.
Так, суд первой инстанции со ссылкой на нормы п. 3 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации и п. 3 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации ошибочно посчитал, что единственным способом защиты права истцов является перевод прав и обязанностей арендатора по оспариваемой сделке на них.
В соответствии с п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Согласно п. 3 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.
Статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что граждане, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане - собственники зданий, строений, сооружений.
Таким образом, из анализа вышеназванных норм следует, что в случае нахождения земельного участка в государственной или муниципальной собственности применение положений о преимущественной покупке невозможно. В этом случае применению подлежат исключительно правила п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающее исключительное право на приобретение прав аренды земельных участков гражданами, в чьей собственности находятся здания, строения, расположенные на таких земельных участках.
Из содержания п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации не следует, что способ защиты исключительного права на приобретение права аренды идентичен способу защиты преимущественного права на приобретение права аренды собственником имущества, расположенного на чужом земельном участке, предусмотренному п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации.
Следовательно, вывод суда о том, что исключительное право истцов, предусмотренное п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, подлежит защите идентично преимущественному праву, предусмотренному п. 3 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации является ошибочным, из содержания названных норм не вытекает.
Исключительного способа защиты права в данном случае законом не установлено, в связи с чем утверждение суда о том, что нарушенное право истцов подлежит защите только путем заявления требования о переводе прав и обязанностей арендатора от ООО "УралЗемСтрой" к ним не основано на законе.
Право выбора способа защиты права принадлежит истцам, чем они в данном случае воспользовались.
Более того, истцы верно отметили, что с учетом площади их объекта <...> кв. м, перевод прав аренды на весь участок площадью <...> кв. м для них будет обременительным.
Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (действующей в редакции на момент заключения договора) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Как следует из материалов дела, ответчик Администрация Белоярского городского округа в лице КУМИ не оспаривает факт наличия у истцов исключительного права аренды земельного участка. В письме Главы Белоярского городского округа от <...> и отзыве на исковое заявление от <...> указано, что при межевании участка с кадастровым номером <...> была допущена кадастровая ошибка, а именно не было учтено, что на участке находится принадлежащий истцам объект недвижимости. Факт нахождения принадлежащего истцам недвижимого имущества на спорном участке установлен актом обследования земельного участка N, составленным КУМИ <...>.
Таким образом, передача земельного участка, включающего в себя объект недвижимого имущества, принадлежащего истцам, в аренду противоречит нормам действующего законодательства и нарушает права истцов, в т.ч. право беспрепятственного пользования своим имуществом.
Довод ответчика о наличии доступа к силосной яме материалами дела не подтверждается и в данном случае не имеет правового значения.
В результате передачи земельного участка в аренду иному лицу истцы лишились права пользования принадлежащим им недвижимым имуществом, предусмотренного ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, что является недопустимым.
Учитывая наличие у истцов исключительного права на приобретение права аренды земельного участка, расположенного под принадлежащим им объектом недвижимости и входящего в состав спорного земельного участка, наличие кадастровой ошибки при передаче его в аренду ООО "УралЗемСтрой" - включение данного объекта в массив участка, передаваемого в аренду ООО "УралЗемСтрой", судебная коллегия соглашается с позицией истцов о том, что передача в аренду ООО "УралЗемСтрой" земельного участка, находящегося под принадлежащим им объектом недвижимости противоречит нормам действующего законодательства и нарушает их права. В связи с этим требования апелляционной жалобы подлежат удовлетворению, а решение суда первой инстанции - отмене с вынесением нового решения.
Поскольку ответчиками не представлены доказательства размера площади земельного участка, необходимой для использования имущества истцов, а также учитывая нарушение их исключительного права на получение в аренду или собственность земельного участка, на котором расположено их недвижимое имущество, судебная коллегия считает возможным признать недействительным в силу ничтожности договор аренды в полном объеме.
При этом, доводы ответчика ООО "УралЗемСтрой" о том, что в настоящее время ведутся работы по устранению кадастровой ошибки, а для защиты прав истцов достаточно внесения изменений в договор аренды земельного участка при рассмотрении данного дела правового значения не имеют и могут являться лишь условиями мирового соглашения между сторонами.
Не является обоснованным также довод ответчика о наличии безусловной возможности формирования земельного участка под объект, принадлежащий истцам, поскольку такая возможность будет связана исключительно с волей арендатора и арендодателя на выделение из уже сформированного участка земельного участка для истцов.
Судебная коллегия соглашается с истцами о том, что ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом, вместе с тем с учетом конкретных обстоятельств данного дела, описанных выше, считает необходимым указать это в своем решение.
Таким образом, судебная коллегия признает договор аренды недействительным в полном объеме.
Применяя последствия недействительности договора, о которых истцами было заявлено, судебная коллегия отмечает, что в силу положения ч. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
Учитывая, что передача земельного участка состоялась, судебная коллегия считает возможным применить последствия недействительности договора аренды в виде возврата ООО "УралЗемСтрой" земельного участка Администрации Белоярского городского округа, что является достаточным для защиты нарушенного права истцов.
Доводы истцов, касающиеся нарушений в процедуре предоставления ответчику ООО "УралЗемСтрой" земельного участка судебной коллегией отклоняются, поскольку не имеют значения при разрешении данного дела. Истцы оспаривают сделку как собственники расположенного на земельном участке объекта недвижимости, а не как лица, претендующие на приобретение данного земельного участка на общих основаниях, требующих соблюдения упомянутой процедуры.
Довод жалобы о нарушении судом норм процессуального права судебная коллегия считает необоснованным, поскольку из материалов дела следует, что судом первой инстанции была проведена подготовка по делу, а именно у сторон истребованы необходимые документы, ответчикам предложено представить отзывы на иск, направлены судебные запросы. Для совершения данных действий установлен почти двухмесячный срок. Не назначение судом опроса сторон или предварительного судебного заседания не следует о нарушении требований ст. 149 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, т.к. подготовка по делу фактически была проведена. По делу были проведены два судебных заседания. Срок рассмотрения дела составил более двух месяцев. В связи с этим судебная коллегия приходит к выводу о том, что стороны не были лишены возможности сформировать свою позицию и представить подтверждающие ее доказательства.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Белоярского районного суда Свердловской области от 31.10.2013 отменить, вынести по делу новое решение, которым исковые требования К., Е. удовлетворить.
Признать недействительным договор аренды N от <...> земельного участка площадью <...> кв. м с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: <...>, заключенный между Белоярским городским округом в лице председателя Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Белоярского городского округа и обществом с ограниченной ответственностью "УралЗемСтрой". В порядке применения последствий недействительности сделки обязать общество с ограниченной ответственностью "УралЗемСтрой" возвратить Администрации Белоярского городского округа указанный земельный участок.
Председательствующий
И.П.ЗИНЧЕНКО
Судья
А.С.НЕКРАСОВА
А.С.КОРЕНЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СВЕРДЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 30.01.2014 ПО ДЕЛУ N 33-1046/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СВЕРДЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 30 января 2014 г. по делу N 33-1046/2014
Судья Мамаев В.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:
председательствующего Зинченко И.П.
судей Коренева А.С., Некрасовой А.С.,
при секретаре Максимовой М.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании 30.01.2014
гражданское дело по иску К., Е. к Администрации Белоярского городского округа, обществу с ограниченной ответственностью "УралЗемСтрой" о применении последствий недействительности сделки,
по апелляционной жалобе истцов на решение Белоярского районного суда Свердловской области от 31.10.2013, которым в удовлетворении иска отказано.
Заслушав доклад судьи Некрасовой А.С., объяснения представителя истцов - С., представителя ответчика ООО "УралЗемСтрой" - В., судебная коллегия
установила:
К., Е. на праве общедолевой собственности (по 1/2 доли у каждого) принадлежит объект недвижимости - сооружение-емкость для хранения силоса общей площадью <...> кв. м, расположенный по адресу: <...>.
Постановлением Главы Белоярского городского округа от <...> N утвержден акт о выборе, схема расположения земельного участка на кадастровой карте Белоярского городского округа для строительства производственно-складского комплекса с предварительным согласованием места размещения ООО "УралЗемСтрой". Местом расположения данного участка является - <...>, адресный ориентир - <...>, площадь участка составила <...> кв. м
<...> названный участок сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет с кадастровым номером <...>.
Постановлением Главы Белоярского городского округа от <...> N вышеуказанный земельный участок предоставлен в аренду ООО "УралЗемСтрой", сроком 49 лет.
<...> на основании названного Постановления с ООО "УралЗемСтрой" заключен договор аренды данного земельного участка.
Истцы, указывая на то, что данный договор заключен с нарушением их прав, в т.ч. исключительного права аренды, считают договор недействительной (ничтожной) сделкой, в связи с чем обратились в суд с иском, в котором просили применить последствия недействительности договора аренды земельного участка в виде признания отсутствующим права аренды ООО "УралЗемСтрой" на земельный участок.
<...> Белоярским районным судом Свердловской области постановлено названное выше решение.
В апелляционной жалобе истцы просят решение отменить, вынести новое решение об удовлетворении исковых требований. Ссылаются на неправильное применение судом норм материального права, а именно не согласны с выводами суда о недопустимости выбранного ими способа защиты права и о том, что выбранный способ защиты права не влечет его фактического восстановления. Полагают, что суд неверно применил нормы Гражданского кодекса Российской Федерации о недействительности сделок. Считают, что сделка является ничтожной, т.е. недействительной независимо от признания ее таковой судом, в связи с нарушением их исключительного права аренды и несоблюдением процедуры ее заключения. Претендуют на получение в дальнейшем в аренду не всего участка площадью <...> кв. м с кадастровым номером <...>, а участка, расположенного под принадлежащим им объектом недвижимости. Вынесенным решением суд лишил их возможности пользоваться данным объектом.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель истцов поддержал апелляционную жалобу, просил решение суда отменить как незаконное и необоснованное.
Представитель ответчика ООО "УралЗемСтрой" в судебном заседании суда второй инстанции просила решение суда оставить без изменения, считая его законным и обоснованным. Полагает, что у истцов не имеется исключительного права на заключение всего договора аренды, поскольку площадь их объекта недвижимого имущества составляет <...> кв. м, необходимость в использовании всего участка ими не доказана. В настоящее время истцы пользуются имуществом беспрепятственно, т.к. подъезд осуществляется с дороги. Также указала, что в настоящее время устраняется допущенная кадастровая ошибка. Признание договора недействительным приведет к нарушению нормального течения гражданского оборота.
Истцы, ответчик Администрация Белоярского городского округа в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились. О направлении апелляционной жалобы с делом в суд апелляционной инстанции они извещены судом первой инстанции <...>. В извещении содержатся сведения об электронном адресе сайта Свердловского областного суда. Извещения о дате и времени рассмотрения дела по апелляционной жалобе направлены им по указанным ими адресам по почте <...>. Кроме того, представитель Администрации Белоярского городского округа извещена о дате, времени и месте судебного заседания по телефону, что подтверждается телефонограммой от <...>.
Руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая, что неявившиеся стороны знали о направлении жалобы, имели сведения об электронном адресе сайта суда апелляционной инстанции, о дате и времени рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом и за срок, достаточный для обеспечения явки и подготовки к судебному заседанию, не сообщили суду о причинах неявки, не ходатайствовали об отложении судебного заседания, не представили доказательств уважительности причин неявки, участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью лица, участвующего в деле, суд не признавал обязательной их явку в судебное заседание, каждому гарантируется право на рассмотрение дела в разумные сроки, их отсутствие не препятствует рассмотрению дела, судебная коллегия определила о рассмотрении дела в отсутствие неявившихся сторон.
Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителя истцов и представителя ответчика ООО "УралЗемСтрой", проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия считает решение подлежащим отмене, при этом исходит из следующего.
Судом первой инстанции установлено и ответчиками подтверждено, что на спорном земельном участке, находящемся в муниципальной собственности, расположен принадлежащий истцам на праве общей долевой собственности объект недвижимости. Данный участок предоставлен в аренду ООО "УралЗемСтрой" сроком на 49 лет для строительства производственно-складского комплекса. Право аренды за данным лицом зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Разрешая исковое требование, суд правильно руководствовался п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающим наличие у собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности, исключительного права на приобретение права аренды данного участка.
При этом суд допустил нарушение ее применения, придя к неверному выводу о том, что истцами избран неверный способ защиты права. В этой части судебная коллегия соглашается с доводом жалобы о том, что такой способ защиты права как применение последствий недействительности ничтожной сделки является допустимым при данных обстоятельствах.
Так, суд первой инстанции со ссылкой на нормы п. 3 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации и п. 3 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации ошибочно посчитал, что единственным способом защиты права истцов является перевод прав и обязанностей арендатора по оспариваемой сделке на них.
В соответствии с п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Согласно п. 3 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.
Статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что граждане, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане - собственники зданий, строений, сооружений.
Таким образом, из анализа вышеназванных норм следует, что в случае нахождения земельного участка в государственной или муниципальной собственности применение положений о преимущественной покупке невозможно. В этом случае применению подлежат исключительно правила п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающее исключительное право на приобретение прав аренды земельных участков гражданами, в чьей собственности находятся здания, строения, расположенные на таких земельных участках.
Из содержания п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации не следует, что способ защиты исключительного права на приобретение права аренды идентичен способу защиты преимущественного права на приобретение права аренды собственником имущества, расположенного на чужом земельном участке, предусмотренному п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации.
Следовательно, вывод суда о том, что исключительное право истцов, предусмотренное п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, подлежит защите идентично преимущественному праву, предусмотренному п. 3 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации является ошибочным, из содержания названных норм не вытекает.
Исключительного способа защиты права в данном случае законом не установлено, в связи с чем утверждение суда о том, что нарушенное право истцов подлежит защите только путем заявления требования о переводе прав и обязанностей арендатора от ООО "УралЗемСтрой" к ним не основано на законе.
Право выбора способа защиты права принадлежит истцам, чем они в данном случае воспользовались.
Более того, истцы верно отметили, что с учетом площади их объекта <...> кв. м, перевод прав аренды на весь участок площадью <...> кв. м для них будет обременительным.
Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (действующей в редакции на момент заключения договора) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Как следует из материалов дела, ответчик Администрация Белоярского городского округа в лице КУМИ не оспаривает факт наличия у истцов исключительного права аренды земельного участка. В письме Главы Белоярского городского округа от <...> и отзыве на исковое заявление от <...> указано, что при межевании участка с кадастровым номером <...> была допущена кадастровая ошибка, а именно не было учтено, что на участке находится принадлежащий истцам объект недвижимости. Факт нахождения принадлежащего истцам недвижимого имущества на спорном участке установлен актом обследования земельного участка N, составленным КУМИ <...>.
Таким образом, передача земельного участка, включающего в себя объект недвижимого имущества, принадлежащего истцам, в аренду противоречит нормам действующего законодательства и нарушает права истцов, в т.ч. право беспрепятственного пользования своим имуществом.
Довод ответчика о наличии доступа к силосной яме материалами дела не подтверждается и в данном случае не имеет правового значения.
В результате передачи земельного участка в аренду иному лицу истцы лишились права пользования принадлежащим им недвижимым имуществом, предусмотренного ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, что является недопустимым.
Учитывая наличие у истцов исключительного права на приобретение права аренды земельного участка, расположенного под принадлежащим им объектом недвижимости и входящего в состав спорного земельного участка, наличие кадастровой ошибки при передаче его в аренду ООО "УралЗемСтрой" - включение данного объекта в массив участка, передаваемого в аренду ООО "УралЗемСтрой", судебная коллегия соглашается с позицией истцов о том, что передача в аренду ООО "УралЗемСтрой" земельного участка, находящегося под принадлежащим им объектом недвижимости противоречит нормам действующего законодательства и нарушает их права. В связи с этим требования апелляционной жалобы подлежат удовлетворению, а решение суда первой инстанции - отмене с вынесением нового решения.
Поскольку ответчиками не представлены доказательства размера площади земельного участка, необходимой для использования имущества истцов, а также учитывая нарушение их исключительного права на получение в аренду или собственность земельного участка, на котором расположено их недвижимое имущество, судебная коллегия считает возможным признать недействительным в силу ничтожности договор аренды в полном объеме.
При этом, доводы ответчика ООО "УралЗемСтрой" о том, что в настоящее время ведутся работы по устранению кадастровой ошибки, а для защиты прав истцов достаточно внесения изменений в договор аренды земельного участка при рассмотрении данного дела правового значения не имеют и могут являться лишь условиями мирового соглашения между сторонами.
Не является обоснованным также довод ответчика о наличии безусловной возможности формирования земельного участка под объект, принадлежащий истцам, поскольку такая возможность будет связана исключительно с волей арендатора и арендодателя на выделение из уже сформированного участка земельного участка для истцов.
Судебная коллегия соглашается с истцами о том, что ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом, вместе с тем с учетом конкретных обстоятельств данного дела, описанных выше, считает необходимым указать это в своем решение.
Таким образом, судебная коллегия признает договор аренды недействительным в полном объеме.
Применяя последствия недействительности договора, о которых истцами было заявлено, судебная коллегия отмечает, что в силу положения ч. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
Учитывая, что передача земельного участка состоялась, судебная коллегия считает возможным применить последствия недействительности договора аренды в виде возврата ООО "УралЗемСтрой" земельного участка Администрации Белоярского городского округа, что является достаточным для защиты нарушенного права истцов.
Доводы истцов, касающиеся нарушений в процедуре предоставления ответчику ООО "УралЗемСтрой" земельного участка судебной коллегией отклоняются, поскольку не имеют значения при разрешении данного дела. Истцы оспаривают сделку как собственники расположенного на земельном участке объекта недвижимости, а не как лица, претендующие на приобретение данного земельного участка на общих основаниях, требующих соблюдения упомянутой процедуры.
Довод жалобы о нарушении судом норм процессуального права судебная коллегия считает необоснованным, поскольку из материалов дела следует, что судом первой инстанции была проведена подготовка по делу, а именно у сторон истребованы необходимые документы, ответчикам предложено представить отзывы на иск, направлены судебные запросы. Для совершения данных действий установлен почти двухмесячный срок. Не назначение судом опроса сторон или предварительного судебного заседания не следует о нарушении требований ст. 149 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, т.к. подготовка по делу фактически была проведена. По делу были проведены два судебных заседания. Срок рассмотрения дела составил более двух месяцев. В связи с этим судебная коллегия приходит к выводу о том, что стороны не были лишены возможности сформировать свою позицию и представить подтверждающие ее доказательства.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Белоярского районного суда Свердловской области от 31.10.2013 отменить, вынести по делу новое решение, которым исковые требования К., Е. удовлетворить.
Признать недействительным договор аренды N от <...> земельного участка площадью <...> кв. м с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: <...>, заключенный между Белоярским городским округом в лице председателя Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Белоярского городского округа и обществом с ограниченной ответственностью "УралЗемСтрой". В порядке применения последствий недействительности сделки обязать общество с ограниченной ответственностью "УралЗемСтрой" возвратить Администрации Белоярского городского округа указанный земельный участок.
Председательствующий
И.П.ЗИНЧЕНКО
Судья
А.С.НЕКРАСОВА
А.С.КОРЕНЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)