Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 03 апреля 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 10 апреля 2014 года
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Сириной В.В.
судей Тамашакина С.Н. Шуйской С.И.
рассмотрел кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Томский автоцентр" на решение от 06.09.2013 Арбитражного суда Томской области (судья Сенникова И.Н.) и постановление от 31.10.2013 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Хайкина С.Н., Кривошеина С.В., Колупаева Л.А.) по делу N А67-430/2013 по заявлению закрытого акционерного общества "Томский автоцентр" (634015, г. Томск, ул. Айвазовского, 29, ОГРН 1027000765010, ИНН 7014037109) к администрации города Томска (634050, г. Томск, пр. Ленина, 73, ИНН 7017004461) о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка.
Другие лица, участвующие в деле: департамент архитектуры и градостроительства администрации города Томска.
Суд
установил:
закрытое акционерное общество "Томский автоцентр" (далее - ЗАО "Томский автоцентр", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Томской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о признании незаконным отказа администрации города Томска (далее - администрация, заинтересованное лицо), выраженного в письме от 11.01.2013 N 01-01-19/97, в предоставлении в собственность земельного участка, расположенного по адресу: г. Томск, ул. Айвазовского, 29, общей площадью 23 728,4 кв. м, кадастровый номер 70:21:010008:0068, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации зданий предприятия автосервиса, и обязании администрации в месячный срок со дня вступления решения в законную силу подготовить и направить ЗАО "Томский автоцентр" проект договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: г. Томск, ул. Айвазовского, 29, общей площадью 23 728,4 кв. м, кадастровый номер 70:21:010008:0068, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации зданий предприятия автосервиса.
Решением от 06.09.2013 Арбитражного суда Томской области, оставленным без изменения постановлением от 31.10.2013 Седьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении заявленных требований отказано.
Общество обратилось с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам, просит судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт.
Заявитель жалобы считает, что в материалы дела представлены достаточные доказательства, подтверждающие необходимость эксплуатации спорного земельного участка в испрашиваемом обществом размере; в рамках проведенной строительно-технической экспертизы установлено, что площадь спорного участка (23 728,4 кв. м) не превышает максимальный размер, необходимый для обслуживания и эксплуатации принадлежащих ЗАО "Томский автоцентр" на праве собственности объектов недвижимости.
По мнению кассатора, суды первой и апелляционной инстанций, принимая решение об отказе в удовлетворении заявления, неправомерно руководствовались расчетом УМП "Городское архитектурно-планировочное бюро", согласно которому площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации зданий, строений предприятия автосервиса, составляет 14 193,33 кв. м.
Изучив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286 - 288 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.
Как установлено судами и следует из материалов дела, ЗАО "Томский автоцентр" на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимости: нежилое здание по адресу: г. Томск, Айвазовского улица, 29, площадью 556,6 кв. м; нежилое здание по адресу: г. Томск, Айвазовского улица, 29, стр. 3, площадью 1 845,7 кв. м; нежилое здание по адресу: г. Томск, Айвазовского улица, 29, стр. 9, площадью 690,3 кв. м; нежилое строение по адресу: г. Томск, Айвазовского улица, 29, стр. 4, площадью 207,9 кв. м; нежилое строение по адресу: г. Томск, Айвазовского улица, 29, стр. 5, площадью 3 063,2 кв. м, что подтверждается копиями свидетельств о праве собственности от 29.10.2002 N 70АА 149071 и N 70АА 149074, от 03.11.2006 N 70 АБ 026973 и N 70АБ 026974, от 11.02.2010 N 70 АБ 425430.
Постановлением мэра г. Томска от 02.02.2004 N 242-з образован земельный участок по адресу: ул. Айвазовского, 29 (учетный номер 70:21:020813:86) площадью 24 643 кв. м для эксплуатации зданий предприятия транспорта, с предоставлением его в аренду ЗАО "Томский автоцентр" сроком на 7 лет.
Постановлением мэра г. Томска от 28.03.2005 N 1185з в пункты 1, 3 постановления от 02.02.2004 N 242-з внесены изменения в следующей редакции: образовать земельный участок по адресу: ул. Айвазовского, 29 (учетный номер 70:21:020813:86) площадью 23 728,4 кв. м для эксплуатации зданий и сооружений предприятия транспорта, объектов коммунального хозяйства и благоустройства; предоставить ЗАО "Томский автоцентр" в аренду сроком на 7 лет земельный участок по адресу: ул. Айвазовского, 29 (учетный номер 70:21:020813:86) площадью 23 728,4 кв. м для эксплуатации зданий и сооружений предприятия транспорта, объектов коммунального хозяйства и благоустройства, определив облагаемую платой площадь для эксплуатации зданий и сооружений предприятия транспорта - 9 997 кв. м, для эксплуатации объектов коммунального хозяйства - 5 857,1 кв. м, для благоустройства территории - 7 874,3 кв. м.
Постановлением мэра г. Томска от 06.07.2005 N 2471з внесены изменения в постановление от 28.03.2005 N 1185з, согласно которым образован земельный участок из земель поселений по адресу: г. Томск, ул. Айвазовского, 29 (учетный номер 70:21:020813:86) площадью 23 728,4 кв. м для эксплуатации зданий и сооружений предприятия транспорта, который предоставлен ЗАО "Томский автоцентр" в аренду сроком на 7 лет для эксплуатации зданий предприятия транспорта.
Между департаментом недвижимости администрации города Томска (арендодатель) и ЗАО "Томский автоцентр" (арендатор) 12.08.2005 заключен договор аренды земельного участка N ТО-21-15558, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 70:21:0100008:0068 общей площадью 23 728,4 кв. м, в том числе: для эксплуатации зданий предприятия транспорта площадью 8 575 кв. м, для эксплуатации и обслуживания инженерных коммуникаций площадью 6 485,1 кв. м, под благоустройство площадью 8 668,3 кв. м, находящийся по адресу: г. Томск, ул. Айвазовского, 29; участок предоставляется для эксплуатации зданий и предприятия транспорта.
В соответствии с кадастровым паспортом земельного участка по адресу: г. Томск, ул. Айвазовского, 29 (кадастровый номер 70:21:0100008:0068) его разрешенное использование - для эксплуатации зданий предприятия транспорта.
Общество 04.09.2012 обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении в собственность вышеуказанного земельного участка, указав, что нежилые здания, расположенные на нем, находятся в собственности ЗАО "Томский автоцентр".
Письмом департамента архитектуры и градостроительства администрации г. Томска от 11.01.2013 N 01-01-19/97 обществу отказано в предоставлении в собственность испрашиваемого земельного участка со ссылкой на несогласование проекта постановления департаментом правового обеспечения администрации г. Томска.
Из заключения департамента правового обеспечения, приложенного к указанному письму, следует, что причиной отказа в предоставлении земельного участка в собственность явилось существенное превышение размера испрашиваемого земельного участка над размером, необходимым для эксплуатации зданий предприятия автосервиса, находящихся в собственности ЗАО "Томский автоцентр".
Считая данный отказ незаконным и нарушающим права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, последний обратился в арбитражный суд с вышеуказанными требованиями.
Суд первой инстанции, руководствуясь пунктом 2 статьи 35, пунктами 1, 5, 6 статьи 36, пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), исходил из того, что объем прав на землю у приобретателя недвижимости ограничен положениями указанных норм, исключительное право на приобретение участка в собственность должно распространяться на экономически обоснованный размер участка, обязанность по доказыванию которого лежит на заявителе. Оценивая имеющиеся в материалах дела доказательства, суд пришел к выводу, что такие документы заявителем не представлены.
Отказ в удовлетворении требований суд мотивировал тем, что по договору аренды от 12.08.2005 N ТО-21-15558 непосредственно для эксплуатации зданий предприятия транспорта предоставлялась площадь лишь 8 575 кв. м из 23 726,4 кв. м, а расчет площади земельного участка, представленный истцом и выполненный ООО "ГеоТехническая Компания", заключение судебной строительно-технической экспертизы лишь констатируют, что земельный участок фактически используется заявителем, является устоявшимся, сбалансированным и необходимым для нормального функционирования ЗАО "Томский автоцентр". При этом суд указал, что эти документы не содержат каких-либо нормативов и расчетов, соответствующих положениям статей 33, 35 ЗК РФ, ссылок на нормы технологического проектирования предприятий, которые бы нормативно обосновывали необходимость стоянок, площадок для складирования, для размещения контейнеров, для разворота и проезда грузового автотранспорта именно в фактически используемых заявителем размерах.
Кроме того, ссылаясь на СНиП II-89-80 , суд счел, что в площадь застройки не включаются площади, занятые временными зданиями и сооружениями. Из доказательств заявителя не следует, что площадки для стоянки грузового автотранспорта, для складирования, для размещения контейнеров, для разворота и проезда автотранспорта являются капитальными, а не временными объектами (не предоставлены документы, подтверждающие, что указанные площадки поставлены на учет в Едином государственном реестре объектов капитального строительства, зарегистрировано право собственности на них).
Оценивая представленный заинтересованным лицом расчет УМП "Городское архитектурно-планировочное бюро", согласно которому нормативный (максимальный) размер площади земельного участка составляет 14 193,33 кв. м +/- 8 кв. м, суд счел его обоснованным.
Оставляя без изменения решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции с указанными мотивами и выводами согласился, отклонив выводы судебной строительно-технической экспертизы также на том основании, что экспертом не дан ответ на поставленный перед ним вопрос о том, каков предельный (максимальный) размер земельного участка, необходимого для обслуживания и эксплуатации принадлежащих ЗАО "Томский автоцентр" на праве собственности объектов недвижимости, вывод о предельном размере земельного участка в заключении эксперта по результатам судебной экспертизы отсутствует.
Доводы заявителя о том, что основание отказа в предоставлении в собственность земельного участка не предусмотрено статьями ЗК РФ, суд апелляционной инстанции отклонил, полагая, что отсутствие установленных статьей 28 ЗК РФ оснований для отказа в предоставлении в собственность земельного участка не исключает возможности отказа в предоставлении земельного участка в собственность при обращении в порядке статьи 36 ЗК РФ в случае необоснования размера площади испрашиваемого земельного участка.
Условия и порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, регламентируются ЗК РФ.
На основании пункта 5 статьи 36 ЗК РФ для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок.
Пунктом 6 статьи 36 ЗК РФ предусмотрено, что в месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 настоящей статьи заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
Согласно пункту 4 статьи 28 ЗК РФ не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев: изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.
Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц.
В пункте 2 статьи 35 ЗК РФ предусмотрено, что площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса.
Согласно пункту 3 статьи 33 ЗК РФ предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. Размеры площади земельного участка следует считать соответствующими требованиям статьи 33 ЗК РФ при наличии доказательств, подтверждающих необходимость использования земельного участка указанной площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10).
В соответствии с пунктом 7 статьи 36 ЗК РФ границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства; границы устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.
Мотивируя отказ в удовлетворении требований, суд первой инстанции сослался на то, что в соответствии с договором аренды от 12.08.2005 N ТО-21-15558 заявителю непосредственно для эксплуатации зданий предприятия транспорта предоставлялась площадь лишь 8 575 кв. м из 23 726,4 кв. м, остальная площадь - для эксплуатации и обслуживания инженерных коммуникаций и под благоустройство.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают, в том числе из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.
Указанное условие договора соответствует постановлению мэра г. Томска от 28.03.2005 N 1185з, которым были внесены изменения в ранее принятое постановление от 02.02.2004 N 242-з. Однако, как следует из материалов дела и установлено судами, постановление от 28.03.2005 N 1185з также впоследствии было изменено постановлением мэра г. Томска от 06.07.2005 N 2471з, в соответствии с которым весь спорный земельный участок был образован для эксплуатации зданий и сооружений предприятия транспорта. На основании данного постановления участок предоставлен заявителю в аренду сроком на 7 лет для эксплуатации зданий предприятия транспорта.
В преамбуле к договору аренды от 12.08.2005 N ТО-21-15558 также указано, что договор заключен на основании постановления мэра г. Томска от 06.07.2005 N 2471з.
Таким образом, суд не принял во внимание имеющееся противоречие между условием договора и действующим на момент его заключения ненормативным актом, не дал оценки тому, что условие о предоставлении для эксплуатации зданий предприятия транспорта площади 8 575 кв. м основано на недействующей редакции ненормативного акта, что привело к нарушению как норм материального права, так и норм процессуального права об оценке доказательств (части 1, 2 статьи 71 АПК РФ).
Однако на основании статьи 71 АПК РФ суд должен рассмотреть юридически значимые для дела факты, доводы и доказательства не в отдельности, а исследовать и оценить их в совокупности, в достаточности и взаимной связи.
Таким образом, выводы суда не соответствуют установленным им по делу обстоятельствам.
Кроме того, давая оценку проведенной судебной строительно-технической экспертизе, как суд первой инстанции, так и суд апелляционной инстанции, указали на отсутствие в экспертном заключении каких-либо нормативов и расчетов, пришли к выводу, что, по существу, экспертом не был дан ответ на поставленный перед ним вопрос, сочли отсутствующим вывод о предельном размере земельного участка, необходимого заявителю для обслуживания и эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости.
Согласно части 1 статьи 87 АПК РФ при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.
Указанной нормой регулируются действия суда в случае неполноты заключения эксперта. В этих случаях суд самостоятельно назначает дополнительную экспертизу.
Однако судом первой и апелляционной инстанций положения указанной нормы не были выполнены, что привело к принятию судебных актов по неполно выясненным обстоятельствам и является основанием для направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В соответствии с пунктом 2 Примечания к Приложению. Показатели минимальной плотности застройки площадок промышленных предприятий СНиП II-89-80 площадь застройки определяется как сумма площадей, занятых зданиями и сооружениями всех видов, включая открытые стоянки автомобилей, машин, механизмов и открытые склады различного назначения при условии, что размеры и оборудование стоянок и складов принимаются по нормам технологического проектирования предприятий.
В площадь застройки не включаются площади, занятые временными зданиями и сооружениями.
Таким образом, указанные объекты рассматриваются как различные. Для площадей открытых стоянок и складов предусмотрено правило об обязательном включении их площадей в площадь застройки. Для площадей временных зданий и сооружений предусмотрено обратное.
Признанный судами первой и апелляционной инстанций правильным расчет УМП "Городское архитектурно-планировочное бюро" обоснован тем, что открытые склады, площадки для стоянки грузового автотранспорта и площадки для хранения контейнеров являются временными объектами и не отвечают признакам капитального строительства.
Учитывая изложенное, указанный расчет УМП "Городское архитектурно-планировочное бюро", рассматривающий данные объекты как идентичные, не может быть признан соответствующим примененным заинтересованным лицом и судом строительным нормам и правилам. В указанном расчете не приведена площадь открытых стоянок автомобилей, машин, механизмов и открытых складов различного назначения со ссылкой на нормы технологического проектирования предприятий. Между тем, положения пункта 2 статьи 35 ЗК РФ обязывают определять площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением с учетом площади, необходимой для их использования.
Поддерживая выводы о том, что в соответствии со СНиП II-89-80 в площадь застройки не включаются площади, занятые временными зданиями и сооружениями, суд не установил фактических обстоятельств и не обосновал нормами гражданского законодательства возможность признания в настоящем деле стоянок, площадок для складирования, для размещения контейнеров, для разворота и проезда грузового автотранспорта временными зданиями и сооружениями, и соответственно, не установил наличие оснований для применения указанного условия СНиП II-89-80 .
С учетом изложенного судебные акты подлежат отмене на основании части 1 статьи 288 АПК РФ как принятые при неправильном применении норм материального права, ввиду неисследованности обстоятельств и доказательств по делу, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ.
При новом рассмотрении суду с целью определения предельного (максимального) размера земельного участка, который может быть предоставлен заявителю и учитывающего площадь, необходимую для эксплуатации объектов недвижимости, определенную в соответствии с подлежащими применению нормами и правилами, следует должным образом исследовать представленные сторонами доказательства, учесть все доводы и возражения сторон, обсудить вопрос о возможности и целесообразности назначения дополнительной экспертизы.
Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 АПК РФ, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение от 06.09.2013 Арбитражного суда Томской области и постановление от 31.10.2013 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А67-430/2013 отменить.
Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Томской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.В.СИРИНА
Судьи
С.Н.ТАМАШАКИН
С.И.ШУЙСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 10.04.2014 ПО ДЕЛУ N А67-430/2013
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 апреля 2014 г. по делу N А67-430/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 03 апреля 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 10 апреля 2014 года
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Сириной В.В.
судей Тамашакина С.Н. Шуйской С.И.
рассмотрел кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Томский автоцентр" на решение от 06.09.2013 Арбитражного суда Томской области (судья Сенникова И.Н.) и постановление от 31.10.2013 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Хайкина С.Н., Кривошеина С.В., Колупаева Л.А.) по делу N А67-430/2013 по заявлению закрытого акционерного общества "Томский автоцентр" (634015, г. Томск, ул. Айвазовского, 29, ОГРН 1027000765010, ИНН 7014037109) к администрации города Томска (634050, г. Томск, пр. Ленина, 73, ИНН 7017004461) о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка.
Другие лица, участвующие в деле: департамент архитектуры и градостроительства администрации города Томска.
Суд
установил:
закрытое акционерное общество "Томский автоцентр" (далее - ЗАО "Томский автоцентр", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Томской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о признании незаконным отказа администрации города Томска (далее - администрация, заинтересованное лицо), выраженного в письме от 11.01.2013 N 01-01-19/97, в предоставлении в собственность земельного участка, расположенного по адресу: г. Томск, ул. Айвазовского, 29, общей площадью 23 728,4 кв. м, кадастровый номер 70:21:010008:0068, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации зданий предприятия автосервиса, и обязании администрации в месячный срок со дня вступления решения в законную силу подготовить и направить ЗАО "Томский автоцентр" проект договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: г. Томск, ул. Айвазовского, 29, общей площадью 23 728,4 кв. м, кадастровый номер 70:21:010008:0068, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации зданий предприятия автосервиса.
Решением от 06.09.2013 Арбитражного суда Томской области, оставленным без изменения постановлением от 31.10.2013 Седьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении заявленных требований отказано.
Общество обратилось с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам, просит судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт.
Заявитель жалобы считает, что в материалы дела представлены достаточные доказательства, подтверждающие необходимость эксплуатации спорного земельного участка в испрашиваемом обществом размере; в рамках проведенной строительно-технической экспертизы установлено, что площадь спорного участка (23 728,4 кв. м) не превышает максимальный размер, необходимый для обслуживания и эксплуатации принадлежащих ЗАО "Томский автоцентр" на праве собственности объектов недвижимости.
По мнению кассатора, суды первой и апелляционной инстанций, принимая решение об отказе в удовлетворении заявления, неправомерно руководствовались расчетом УМП "Городское архитектурно-планировочное бюро", согласно которому площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации зданий, строений предприятия автосервиса, составляет 14 193,33 кв. м.
Изучив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286 - 288 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.
Как установлено судами и следует из материалов дела, ЗАО "Томский автоцентр" на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимости: нежилое здание по адресу: г. Томск, Айвазовского улица, 29, площадью 556,6 кв. м; нежилое здание по адресу: г. Томск, Айвазовского улица, 29, стр. 3, площадью 1 845,7 кв. м; нежилое здание по адресу: г. Томск, Айвазовского улица, 29, стр. 9, площадью 690,3 кв. м; нежилое строение по адресу: г. Томск, Айвазовского улица, 29, стр. 4, площадью 207,9 кв. м; нежилое строение по адресу: г. Томск, Айвазовского улица, 29, стр. 5, площадью 3 063,2 кв. м, что подтверждается копиями свидетельств о праве собственности от 29.10.2002 N 70АА 149071 и N 70АА 149074, от 03.11.2006 N 70 АБ 026973 и N 70АБ 026974, от 11.02.2010 N 70 АБ 425430.
Постановлением мэра г. Томска от 02.02.2004 N 242-з образован земельный участок по адресу: ул. Айвазовского, 29 (учетный номер 70:21:020813:86) площадью 24 643 кв. м для эксплуатации зданий предприятия транспорта, с предоставлением его в аренду ЗАО "Томский автоцентр" сроком на 7 лет.
Постановлением мэра г. Томска от 28.03.2005 N 1185з в пункты 1, 3 постановления от 02.02.2004 N 242-з внесены изменения в следующей редакции: образовать земельный участок по адресу: ул. Айвазовского, 29 (учетный номер 70:21:020813:86) площадью 23 728,4 кв. м для эксплуатации зданий и сооружений предприятия транспорта, объектов коммунального хозяйства и благоустройства; предоставить ЗАО "Томский автоцентр" в аренду сроком на 7 лет земельный участок по адресу: ул. Айвазовского, 29 (учетный номер 70:21:020813:86) площадью 23 728,4 кв. м для эксплуатации зданий и сооружений предприятия транспорта, объектов коммунального хозяйства и благоустройства, определив облагаемую платой площадь для эксплуатации зданий и сооружений предприятия транспорта - 9 997 кв. м, для эксплуатации объектов коммунального хозяйства - 5 857,1 кв. м, для благоустройства территории - 7 874,3 кв. м.
Постановлением мэра г. Томска от 06.07.2005 N 2471з внесены изменения в постановление от 28.03.2005 N 1185з, согласно которым образован земельный участок из земель поселений по адресу: г. Томск, ул. Айвазовского, 29 (учетный номер 70:21:020813:86) площадью 23 728,4 кв. м для эксплуатации зданий и сооружений предприятия транспорта, который предоставлен ЗАО "Томский автоцентр" в аренду сроком на 7 лет для эксплуатации зданий предприятия транспорта.
Между департаментом недвижимости администрации города Томска (арендодатель) и ЗАО "Томский автоцентр" (арендатор) 12.08.2005 заключен договор аренды земельного участка N ТО-21-15558, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 70:21:0100008:0068 общей площадью 23 728,4 кв. м, в том числе: для эксплуатации зданий предприятия транспорта площадью 8 575 кв. м, для эксплуатации и обслуживания инженерных коммуникаций площадью 6 485,1 кв. м, под благоустройство площадью 8 668,3 кв. м, находящийся по адресу: г. Томск, ул. Айвазовского, 29; участок предоставляется для эксплуатации зданий и предприятия транспорта.
В соответствии с кадастровым паспортом земельного участка по адресу: г. Томск, ул. Айвазовского, 29 (кадастровый номер 70:21:0100008:0068) его разрешенное использование - для эксплуатации зданий предприятия транспорта.
Общество 04.09.2012 обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении в собственность вышеуказанного земельного участка, указав, что нежилые здания, расположенные на нем, находятся в собственности ЗАО "Томский автоцентр".
Письмом департамента архитектуры и градостроительства администрации г. Томска от 11.01.2013 N 01-01-19/97 обществу отказано в предоставлении в собственность испрашиваемого земельного участка со ссылкой на несогласование проекта постановления департаментом правового обеспечения администрации г. Томска.
Из заключения департамента правового обеспечения, приложенного к указанному письму, следует, что причиной отказа в предоставлении земельного участка в собственность явилось существенное превышение размера испрашиваемого земельного участка над размером, необходимым для эксплуатации зданий предприятия автосервиса, находящихся в собственности ЗАО "Томский автоцентр".
Считая данный отказ незаконным и нарушающим права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, последний обратился в арбитражный суд с вышеуказанными требованиями.
Суд первой инстанции, руководствуясь пунктом 2 статьи 35, пунктами 1, 5, 6 статьи 36, пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), исходил из того, что объем прав на землю у приобретателя недвижимости ограничен положениями указанных норм, исключительное право на приобретение участка в собственность должно распространяться на экономически обоснованный размер участка, обязанность по доказыванию которого лежит на заявителе. Оценивая имеющиеся в материалах дела доказательства, суд пришел к выводу, что такие документы заявителем не представлены.
Отказ в удовлетворении требований суд мотивировал тем, что по договору аренды от 12.08.2005 N ТО-21-15558 непосредственно для эксплуатации зданий предприятия транспорта предоставлялась площадь лишь 8 575 кв. м из 23 726,4 кв. м, а расчет площади земельного участка, представленный истцом и выполненный ООО "ГеоТехническая Компания", заключение судебной строительно-технической экспертизы лишь констатируют, что земельный участок фактически используется заявителем, является устоявшимся, сбалансированным и необходимым для нормального функционирования ЗАО "Томский автоцентр". При этом суд указал, что эти документы не содержат каких-либо нормативов и расчетов, соответствующих положениям статей 33, 35 ЗК РФ, ссылок на нормы технологического проектирования предприятий, которые бы нормативно обосновывали необходимость стоянок, площадок для складирования, для размещения контейнеров, для разворота и проезда грузового автотранспорта именно в фактически используемых заявителем размерах.
Кроме того, ссылаясь на СНиП II-89-80 , суд счел, что в площадь застройки не включаются площади, занятые временными зданиями и сооружениями. Из доказательств заявителя не следует, что площадки для стоянки грузового автотранспорта, для складирования, для размещения контейнеров, для разворота и проезда автотранспорта являются капитальными, а не временными объектами (не предоставлены документы, подтверждающие, что указанные площадки поставлены на учет в Едином государственном реестре объектов капитального строительства, зарегистрировано право собственности на них).
Оценивая представленный заинтересованным лицом расчет УМП "Городское архитектурно-планировочное бюро", согласно которому нормативный (максимальный) размер площади земельного участка составляет 14 193,33 кв. м +/- 8 кв. м, суд счел его обоснованным.
Оставляя без изменения решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции с указанными мотивами и выводами согласился, отклонив выводы судебной строительно-технической экспертизы также на том основании, что экспертом не дан ответ на поставленный перед ним вопрос о том, каков предельный (максимальный) размер земельного участка, необходимого для обслуживания и эксплуатации принадлежащих ЗАО "Томский автоцентр" на праве собственности объектов недвижимости, вывод о предельном размере земельного участка в заключении эксперта по результатам судебной экспертизы отсутствует.
Доводы заявителя о том, что основание отказа в предоставлении в собственность земельного участка не предусмотрено статьями ЗК РФ, суд апелляционной инстанции отклонил, полагая, что отсутствие установленных статьей 28 ЗК РФ оснований для отказа в предоставлении в собственность земельного участка не исключает возможности отказа в предоставлении земельного участка в собственность при обращении в порядке статьи 36 ЗК РФ в случае необоснования размера площади испрашиваемого земельного участка.
Условия и порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, регламентируются ЗК РФ.
На основании пункта 5 статьи 36 ЗК РФ для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок.
Пунктом 6 статьи 36 ЗК РФ предусмотрено, что в месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 настоящей статьи заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
Согласно пункту 4 статьи 28 ЗК РФ не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев: изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.
Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц.
В пункте 2 статьи 35 ЗК РФ предусмотрено, что площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса.
Согласно пункту 3 статьи 33 ЗК РФ предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. Размеры площади земельного участка следует считать соответствующими требованиям статьи 33 ЗК РФ при наличии доказательств, подтверждающих необходимость использования земельного участка указанной площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10).
В соответствии с пунктом 7 статьи 36 ЗК РФ границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства; границы устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.
Мотивируя отказ в удовлетворении требований, суд первой инстанции сослался на то, что в соответствии с договором аренды от 12.08.2005 N ТО-21-15558 заявителю непосредственно для эксплуатации зданий предприятия транспорта предоставлялась площадь лишь 8 575 кв. м из 23 726,4 кв. м, остальная площадь - для эксплуатации и обслуживания инженерных коммуникаций и под благоустройство.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают, в том числе из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.
Указанное условие договора соответствует постановлению мэра г. Томска от 28.03.2005 N 1185з, которым были внесены изменения в ранее принятое постановление от 02.02.2004 N 242-з. Однако, как следует из материалов дела и установлено судами, постановление от 28.03.2005 N 1185з также впоследствии было изменено постановлением мэра г. Томска от 06.07.2005 N 2471з, в соответствии с которым весь спорный земельный участок был образован для эксплуатации зданий и сооружений предприятия транспорта. На основании данного постановления участок предоставлен заявителю в аренду сроком на 7 лет для эксплуатации зданий предприятия транспорта.
В преамбуле к договору аренды от 12.08.2005 N ТО-21-15558 также указано, что договор заключен на основании постановления мэра г. Томска от 06.07.2005 N 2471з.
Таким образом, суд не принял во внимание имеющееся противоречие между условием договора и действующим на момент его заключения ненормативным актом, не дал оценки тому, что условие о предоставлении для эксплуатации зданий предприятия транспорта площади 8 575 кв. м основано на недействующей редакции ненормативного акта, что привело к нарушению как норм материального права, так и норм процессуального права об оценке доказательств (части 1, 2 статьи 71 АПК РФ).
Однако на основании статьи 71 АПК РФ суд должен рассмотреть юридически значимые для дела факты, доводы и доказательства не в отдельности, а исследовать и оценить их в совокупности, в достаточности и взаимной связи.
Таким образом, выводы суда не соответствуют установленным им по делу обстоятельствам.
Кроме того, давая оценку проведенной судебной строительно-технической экспертизе, как суд первой инстанции, так и суд апелляционной инстанции, указали на отсутствие в экспертном заключении каких-либо нормативов и расчетов, пришли к выводу, что, по существу, экспертом не был дан ответ на поставленный перед ним вопрос, сочли отсутствующим вывод о предельном размере земельного участка, необходимого заявителю для обслуживания и эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости.
Согласно части 1 статьи 87 АПК РФ при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.
Указанной нормой регулируются действия суда в случае неполноты заключения эксперта. В этих случаях суд самостоятельно назначает дополнительную экспертизу.
Однако судом первой и апелляционной инстанций положения указанной нормы не были выполнены, что привело к принятию судебных актов по неполно выясненным обстоятельствам и является основанием для направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В соответствии с пунктом 2 Примечания к Приложению. Показатели минимальной плотности застройки площадок промышленных предприятий СНиП II-89-80 площадь застройки определяется как сумма площадей, занятых зданиями и сооружениями всех видов, включая открытые стоянки автомобилей, машин, механизмов и открытые склады различного назначения при условии, что размеры и оборудование стоянок и складов принимаются по нормам технологического проектирования предприятий.
В площадь застройки не включаются площади, занятые временными зданиями и сооружениями.
Таким образом, указанные объекты рассматриваются как различные. Для площадей открытых стоянок и складов предусмотрено правило об обязательном включении их площадей в площадь застройки. Для площадей временных зданий и сооружений предусмотрено обратное.
Признанный судами первой и апелляционной инстанций правильным расчет УМП "Городское архитектурно-планировочное бюро" обоснован тем, что открытые склады, площадки для стоянки грузового автотранспорта и площадки для хранения контейнеров являются временными объектами и не отвечают признакам капитального строительства.
Учитывая изложенное, указанный расчет УМП "Городское архитектурно-планировочное бюро", рассматривающий данные объекты как идентичные, не может быть признан соответствующим примененным заинтересованным лицом и судом строительным нормам и правилам. В указанном расчете не приведена площадь открытых стоянок автомобилей, машин, механизмов и открытых складов различного назначения со ссылкой на нормы технологического проектирования предприятий. Между тем, положения пункта 2 статьи 35 ЗК РФ обязывают определять площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением с учетом площади, необходимой для их использования.
Поддерживая выводы о том, что в соответствии со СНиП II-89-80 в площадь застройки не включаются площади, занятые временными зданиями и сооружениями, суд не установил фактических обстоятельств и не обосновал нормами гражданского законодательства возможность признания в настоящем деле стоянок, площадок для складирования, для размещения контейнеров, для разворота и проезда грузового автотранспорта временными зданиями и сооружениями, и соответственно, не установил наличие оснований для применения указанного условия СНиП II-89-80 .
С учетом изложенного судебные акты подлежат отмене на основании части 1 статьи 288 АПК РФ как принятые при неправильном применении норм материального права, ввиду неисследованности обстоятельств и доказательств по делу, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ.
При новом рассмотрении суду с целью определения предельного (максимального) размера земельного участка, который может быть предоставлен заявителю и учитывающего площадь, необходимую для эксплуатации объектов недвижимости, определенную в соответствии с подлежащими применению нормами и правилами, следует должным образом исследовать представленные сторонами доказательства, учесть все доводы и возражения сторон, обсудить вопрос о возможности и целесообразности назначения дополнительной экспертизы.
Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 АПК РФ, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение от 06.09.2013 Арбитражного суда Томской области и постановление от 31.10.2013 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А67-430/2013 отменить.
Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Томской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.В.СИРИНА
Судьи
С.Н.ТАМАШАКИН
С.И.ШУЙСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)