Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Казимиров Ю.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:
председательствующего судьи Коротченковой И.И.
судей Хомяковой М.Е., Зубовой Т.Н.
при секретаре К.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Б.Т. к Управлению государственным имуществом Орловской области об обязании заключить договор аренды земельного участка по апелляционной жалобе Управления государственным имуществом Орловской области на решение Северного районного суда г. Орла от 20 марта 2014 года, которым в удовлетворении исковых требований Управлению государственным имуществом Орловской области отказано.
Заслушав доклад судьи Хомяковой М.Е., выслушав объяснения представителя ответчика Управления государственного имущества Орловской области, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения на жалобу представителя истца Б.Е., обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия
установила:
Б.Т. обратилась в суд с иском к Управлению государственного имущества Орловской области об обязании заключить договор аренды земельного участка.
Исковые требования мотивированы тем, что 04.11.2002 Б.Т. было выдано разрешение на строительство жилого дома с мансардой на земельном участке N по <адрес>. 20.02.2009 на основании приказа Департамента имущественной, промышленной и информационной политики Орловской области, правопреемником которого является Управление государственного имущества Орловской области, ФИО6 был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером <...>, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 805 кв. м. Срок действия договора установлен с 01.03.2009. по 28.02.2014. Данный договор является одновременно актом приема-передачи участка. Договор зарегистрирован в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области. 05.12.2012 на основании соглашения об уступке прав по договору аренды земельного участка, все права по договору аренды были переданы Б.Т. Данное соглашение также зарегистрировано в ЕГРП. В настоящее время на земельном участке имеется объект незавершенного строительства. Ответчик отказывается продлить договор аренды на новый срок.
Рассмотрев возникший спор, суд постановил указанное выше решение.
Управление государственным имуществом Орловской области не согласилось с постановленным решением, просило его отменить и вынести по делу новое решение.
В своей апелляционной жалобе указывает, что в соответствии с п. 1 ст. 30.1 Земельного кодекса РФ, положениями Порядка распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Орловской области - г. Орле земельные участки предоставляются на торгах (конкурсах, аукционах).
Считает, что согласно разъяснениям Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды", договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества, равно как и соглашение о продлении такого договора, могут быть заключены только по результатам проведения торгов, в противном случае сделки являются ничтожными (ст. 168 ГК РФ).
Выражает несогласие с доводом суда о том, что нормы указанного выше Порядка не подлежат применению к правовым отношениям сложившимся до его введения в действие, поскольку аналогичная норма установлена в Земельном кодексе.
Полагает, что письмо от 11 декабря 2013 г. N, которым Управление проинформировало Б.Т. о невозможности заключения договора аренды на новый срок, подтверждает намерение Управления прекратить договорные отношения с Б.Т.
Обращает внимание на то, что цель, в соответствии с которой Б.Т. предоставлялся в аренду земельный участок, не была достигнута, на спорном земельном участке отсутствует объект незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано в установленном порядке.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе (ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия считает, что оснований для отмены вынесенного судебного постановления не имеется, поскольку при разрешении спора судом первой инстанции правильно применены нормы материального и процессуального права, определены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда в судебном решении мотивированы.
Согласно ст. 35 ЗК РФ собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.
В соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
Статья 607 ГК РФ предусматривает передачу в аренду земельных участков, а также устанавливает, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков
В силу ст. Ст. 610, 621 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Материалами дела подтверждается и установлено судом, что на основании приказа Департамента от 20.02.2009 N между Департаментом имущественной, промышленной и информационной политики Орловской области и ФИО6, сыном истца, был заключен договор аренды земельного участка N от 20.02.2009, согласно п. 1 которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок: кадастровый номер <...>, местоположение - <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - строительство индивидуального жилого дома, площадь - 805 кв. м, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемого к договору и являющемся его неотъемлемой частью.
Согласно кадастровому паспорту земельного участка (выписка из государственного кадастра недвижимости) N от 16.12.2008 г., земельный участок, площадью 805 кв. м, с кадастровым номером <...>, расположен по адресу: <адрес>, имеет категорию земель: земли населенных пунктов и разрешенное использование - строительство индивидуального жилого дома (л.д. 37).
Срок аренды участка устанавливается 5 лет, с 01 марта 2009 г. по 28.02.2014 г. (п. 2.1) (л.д. 18 - 22). Договор надлежащим образом был зарегистрирован в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области.
По условиям договора аренды (п. 4.3.5) по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами арендатор имеет право заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока действия договора (л.д. 20).
05.12.2012 г. между ФИО6 и Б.Т. было заключено соглашение об уступке прав по договору аренды земельного участка N от 20.02.2009 г., зарегистрированное в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области. N (л.д. 26 - 28).
По условиям соглашения об уступке прав по договору аренды земельного участка от 05.12.2012 г., все права и обязанности ФИО6 по договору аренды перешли к Б.Т., в том числе и право на преимущественный порядок перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок.
Как установлено в суде апелляционной инстанции, спорный земельный участок ранее, а именно, 17.09.2001 на основании постановления администрации г. Орла N был предоставлен ФИО6 на основании личного заявления из земель запаса г. Орла в соответствии со схемой генерального плана в краткосрочную аренду под строительство индивидуального жилого дома земельный участок, площадью 805,0 кв. м. расположенный по адресу: <адрес>.
Право пользования земельным участком на условиях краткосрочной аренды неоднократно продлевалось.
Земельный участок предоставлялся без проведения торгов, что не оспаривалось представителем ответчика.
Как следует из материалов дела, на протяжении всего срока аренды, как ФИО6, так и Б.Т., исполняли обязательства по договору, провели ряд работ по строительству.
Согласно кадастровому паспорту на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, в отношении которого в настоящее время осуществляются регистрационные действия.
Б.Т., воспользовалась предоставленным ей правом и направила арендодателю заявление о продлении договора аренды земельного участка, однако Управлением государственного имущества Орловской области в письме N от 11.12.2013 ей было отказано в продлении договора аренды.
В то же время, Управлением государственного имущества Орловской области уведомлений о прекращении срока действия договора аренды земельного участка от 20.09.2009 г. N в адрес Б.Т. не направлялось.
Данное обстоятельство представителем ответчика опровергнуто не было.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции, разрешая спор по существу и, принимая во внимание, что ни одна из сторон договора аренды не заявила о его расторжении до окончания срока его действия, а Б.Т., напротив, выразила свое желание продлить договор, обратившись к ответчику с соответствующим заявлением, пришел к правильному выводу о том, что договор аренды считается продленным и оснований для отказа Б.Т. в его заключении не имеется.
Судебная коллегия не находит оснований усомниться в правильности выводов суда первой инстанции, поскольку полагает, что Б.Т., к которой перешли все права по договору аренды, как добросовестный арендатор, использующий земельный участок по целевому назначению и получивший ранее земельный участок без проведения торгов, а также создавший на земельном участке объект недвижимости, строительство которого не завершено, имеет преимущественное право заключить новый договор аренды на тех же условиях без торгов.
Доводы апелляционной жалобы о том, что заключение нового договора аренды возможно только на торгах, в противном случае, такой договор является ничтожным, основаны на ином толковании норм материального права, в связи с чем судебной коллегией отклоняются.
Иные доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований к отмене обжалуемого решения суда, фактически сводятся к несогласию с той оценкой, которая дана установленным по делу обстоятельствам судом первой инстанции, что само по себе не является оснований для отмены решения суда.
Нарушений норм процессуального права, установленных ст. 330 ГПК РФ, не имеется.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Северного районного суда г. Орла от 20 марта 2014 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Управления государственным имуществом Орловской области - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОРЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 03.06.2014 ПО ДЕЛУ N 33-1133/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОРЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 3 июня 2014 г. по делу N 33-1133/2014
Судья Казимиров Ю.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:
председательствующего судьи Коротченковой И.И.
судей Хомяковой М.Е., Зубовой Т.Н.
при секретаре К.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Б.Т. к Управлению государственным имуществом Орловской области об обязании заключить договор аренды земельного участка по апелляционной жалобе Управления государственным имуществом Орловской области на решение Северного районного суда г. Орла от 20 марта 2014 года, которым в удовлетворении исковых требований Управлению государственным имуществом Орловской области отказано.
Заслушав доклад судьи Хомяковой М.Е., выслушав объяснения представителя ответчика Управления государственного имущества Орловской области, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения на жалобу представителя истца Б.Е., обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия
установила:
Б.Т. обратилась в суд с иском к Управлению государственного имущества Орловской области об обязании заключить договор аренды земельного участка.
Исковые требования мотивированы тем, что 04.11.2002 Б.Т. было выдано разрешение на строительство жилого дома с мансардой на земельном участке N по <адрес>. 20.02.2009 на основании приказа Департамента имущественной, промышленной и информационной политики Орловской области, правопреемником которого является Управление государственного имущества Орловской области, ФИО6 был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером <...>, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 805 кв. м. Срок действия договора установлен с 01.03.2009. по 28.02.2014. Данный договор является одновременно актом приема-передачи участка. Договор зарегистрирован в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области. 05.12.2012 на основании соглашения об уступке прав по договору аренды земельного участка, все права по договору аренды были переданы Б.Т. Данное соглашение также зарегистрировано в ЕГРП. В настоящее время на земельном участке имеется объект незавершенного строительства. Ответчик отказывается продлить договор аренды на новый срок.
Рассмотрев возникший спор, суд постановил указанное выше решение.
Управление государственным имуществом Орловской области не согласилось с постановленным решением, просило его отменить и вынести по делу новое решение.
В своей апелляционной жалобе указывает, что в соответствии с п. 1 ст. 30.1 Земельного кодекса РФ, положениями Порядка распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Орловской области - г. Орле земельные участки предоставляются на торгах (конкурсах, аукционах).
Считает, что согласно разъяснениям Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды", договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества, равно как и соглашение о продлении такого договора, могут быть заключены только по результатам проведения торгов, в противном случае сделки являются ничтожными (ст. 168 ГК РФ).
Выражает несогласие с доводом суда о том, что нормы указанного выше Порядка не подлежат применению к правовым отношениям сложившимся до его введения в действие, поскольку аналогичная норма установлена в Земельном кодексе.
Полагает, что письмо от 11 декабря 2013 г. N, которым Управление проинформировало Б.Т. о невозможности заключения договора аренды на новый срок, подтверждает намерение Управления прекратить договорные отношения с Б.Т.
Обращает внимание на то, что цель, в соответствии с которой Б.Т. предоставлялся в аренду земельный участок, не была достигнута, на спорном земельном участке отсутствует объект незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано в установленном порядке.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе (ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия считает, что оснований для отмены вынесенного судебного постановления не имеется, поскольку при разрешении спора судом первой инстанции правильно применены нормы материального и процессуального права, определены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда в судебном решении мотивированы.
Согласно ст. 35 ЗК РФ собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.
В соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
Статья 607 ГК РФ предусматривает передачу в аренду земельных участков, а также устанавливает, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков
В силу ст. Ст. 610, 621 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Материалами дела подтверждается и установлено судом, что на основании приказа Департамента от 20.02.2009 N между Департаментом имущественной, промышленной и информационной политики Орловской области и ФИО6, сыном истца, был заключен договор аренды земельного участка N от 20.02.2009, согласно п. 1 которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок: кадастровый номер <...>, местоположение - <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - строительство индивидуального жилого дома, площадь - 805 кв. м, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемого к договору и являющемся его неотъемлемой частью.
Согласно кадастровому паспорту земельного участка (выписка из государственного кадастра недвижимости) N от 16.12.2008 г., земельный участок, площадью 805 кв. м, с кадастровым номером <...>, расположен по адресу: <адрес>, имеет категорию земель: земли населенных пунктов и разрешенное использование - строительство индивидуального жилого дома (л.д. 37).
Срок аренды участка устанавливается 5 лет, с 01 марта 2009 г. по 28.02.2014 г. (п. 2.1) (л.д. 18 - 22). Договор надлежащим образом был зарегистрирован в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области.
По условиям договора аренды (п. 4.3.5) по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами арендатор имеет право заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока действия договора (л.д. 20).
05.12.2012 г. между ФИО6 и Б.Т. было заключено соглашение об уступке прав по договору аренды земельного участка N от 20.02.2009 г., зарегистрированное в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области. N (л.д. 26 - 28).
По условиям соглашения об уступке прав по договору аренды земельного участка от 05.12.2012 г., все права и обязанности ФИО6 по договору аренды перешли к Б.Т., в том числе и право на преимущественный порядок перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок.
Как установлено в суде апелляционной инстанции, спорный земельный участок ранее, а именно, 17.09.2001 на основании постановления администрации г. Орла N был предоставлен ФИО6 на основании личного заявления из земель запаса г. Орла в соответствии со схемой генерального плана в краткосрочную аренду под строительство индивидуального жилого дома земельный участок, площадью 805,0 кв. м. расположенный по адресу: <адрес>.
Право пользования земельным участком на условиях краткосрочной аренды неоднократно продлевалось.
Земельный участок предоставлялся без проведения торгов, что не оспаривалось представителем ответчика.
Как следует из материалов дела, на протяжении всего срока аренды, как ФИО6, так и Б.Т., исполняли обязательства по договору, провели ряд работ по строительству.
Согласно кадастровому паспорту на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, в отношении которого в настоящее время осуществляются регистрационные действия.
Б.Т., воспользовалась предоставленным ей правом и направила арендодателю заявление о продлении договора аренды земельного участка, однако Управлением государственного имущества Орловской области в письме N от 11.12.2013 ей было отказано в продлении договора аренды.
В то же время, Управлением государственного имущества Орловской области уведомлений о прекращении срока действия договора аренды земельного участка от 20.09.2009 г. N в адрес Б.Т. не направлялось.
Данное обстоятельство представителем ответчика опровергнуто не было.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции, разрешая спор по существу и, принимая во внимание, что ни одна из сторон договора аренды не заявила о его расторжении до окончания срока его действия, а Б.Т., напротив, выразила свое желание продлить договор, обратившись к ответчику с соответствующим заявлением, пришел к правильному выводу о том, что договор аренды считается продленным и оснований для отказа Б.Т. в его заключении не имеется.
Судебная коллегия не находит оснований усомниться в правильности выводов суда первой инстанции, поскольку полагает, что Б.Т., к которой перешли все права по договору аренды, как добросовестный арендатор, использующий земельный участок по целевому назначению и получивший ранее земельный участок без проведения торгов, а также создавший на земельном участке объект недвижимости, строительство которого не завершено, имеет преимущественное право заключить новый договор аренды на тех же условиях без торгов.
Доводы апелляционной жалобы о том, что заключение нового договора аренды возможно только на торгах, в противном случае, такой договор является ничтожным, основаны на ином толковании норм материального права, в связи с чем судебной коллегией отклоняются.
Иные доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований к отмене обжалуемого решения суда, фактически сводятся к несогласию с той оценкой, которая дана установленным по делу обстоятельствам судом первой инстанции, что само по себе не является оснований для отмены решения суда.
Нарушений норм процессуального права, установленных ст. 330 ГПК РФ, не имеется.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Северного районного суда г. Орла от 20 марта 2014 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Управления государственным имуществом Орловской области - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)