Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04.03.2014
Постановление изготовлено в полном объеме 05.03.2014
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тимашковой Е.Н., судей Капустиной Л.А. и Каструбы М.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Никишкиной И.Ю., при участии от истца - управления имущественных отношений Брянской области (г. Брянск, ОГРН 1053244057085, ИНН 3250059309) - Соловьевой О.Б. (доверенность от 31.12.2013 N 01-18800) и ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Премиум проект" (г. Брянск, ОГРН 1053244089447, ИНН 3250059860) - Обыденникова А.В. (доверенность от 15.01.2014), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Премиум проект" на решение Арбитражного суда Брянской области от 19.12.2013 по делу N А09-5965/2013 (судья Артемьева О.А.),
установил:
следующее.
Управление имущественных отношений Брянской области (далее - истец, управление) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Премиум проект" (далее - ответчик, общество) о взыскании задолженности по договору аренды от 18.05.2011 N 2304 в размере 2 278 549 рублей 52 копеек, в том числе 2 031 380 рублей 51 копейки основного долга и 247 169 рублей 01 копейки пени.
Решением Арбитражного суда Брянской области от 19.12.2013 исковые требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы.
Не согласившись с решением суда, общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, ссылаясь на необходимость уменьшения размера арендной платы на основании части 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В отзыве на апелляционную жалобу истец, опровергая изложенные в ней доводы, просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда не подлежит отмене по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, 18.05.2011 между управлением (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор N 2304 аренды находящихся в областной собственности земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору земельный участок, находящийся в собственности Брянской области, с кадастровым номером 32:28:0015301:20, расположенный по адресу: г. Брянск, Бежицкий район, пойма реки Десна, ул. Флотская, площадью 200 589 кв. м, из земель населенных пунктов для комплексного освоения в целях жилищного строительства в соответствии с видом разрешенного использования участка и документацией по планировке территории в границах, указанным в кадастровом паспорте участка.
Согласно пункту 3.1 договора срок аренды участка устанавливается с 18.05.2011 по 27.03.2020.
Размер и условия внесения арендной платы определены в разделе 4 договора.
Так, согласно пункту 4.1 договора размер арендной платы за 1 кв. м в год составляет 15 рублей 94 копейки. Порядок изменения определяется в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
Расчет арендной платы определен в приложении к договору и является неотъемлемой частью договора (приложение 3) (пункт 4.2 договора).
Арендная плата начисляется со дня подписания акта приема-передачи участка (пункт 4.3 договора).
При этом согласно пункту 4.4 договора арендная плата вносится ежеквартально равными долями не позднее 15 числа последнего месяца квартала.
Договор прошел регистрацию в установленном законом порядке 05.07.2011.
Во исполнение условий договора по акту приема-передачи от 18.05.201 арендодатель передал арендатору земельный участок, расположенный по адресу: г. Брянск, Бежицкий район, пойма реки Десна, ул. Флотская, кадастровый номер 32:28:015301:20, площадью 200 589 кв. м, на условиях аренды сроком 9 лет 6 месяцев, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Между сторонами договора 11.04.2012 подписано дополнительное соглашение, в соответствии с которым площадь земельного участка, предоставленного в аренду, составляет 22 821 кв. м.
Дополнительное соглашение также прошло регистрацию в управлении Росреестра по Брянской области, о чем свидетельствует запись от 11.05.2012.
Свои обязательства в части внесения арендных платежей ответчик надлежащим образом не исполнял, в связи с чем за ним образовалась задолженность за период с 15.12.2011 по 15.06.2013 в размере 2 031 380 рублей 51 копейки.
Истец 30.04.2013 направил в адрес общества претензию за исх. N 52-6575 с требованием об уплате суммы долга и пени в связи с просрочкой оплаты по договору аренды от 18.05.2011 N 2304.
Поскольку в добровольном порядке сумма задолженности за пользование арендованным земельным участком погашена не была, управление обратилось в арбитражный суд с иском.
В силу пункта 7 статьи 1, пунктов 1, 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с частью 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с частью 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Обязательства по передаче арендатору имущества - земельного участка арендодатель исполнил надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона.
Факт передачи ответчику земельного участка подтверждается материалами дела, в частности, актом приема-передачи земельного участка от 18.05.2011.
Наличие у общества задолженности перед управлением по арендной плате за период с 15.12.2011 по 15.06.2013 в размере 2 031 380 рублей 51 копейки подтверждается материалами дела. Доказательств оплаты арендной платы за пользование земельным участком по договору аренды от 18.05.2013 N 2304 ответчиком не представлено.
Кроме того, истцом заявлены требования о взыскании с общества пени за невнесение арендных платежей в размере 247 169 рублей 01 копейки, начисленных на основании пункта 4.6 договора по состоянию на 30.06.2013.
В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Статьей 331 ГК РФ предусмотрено, что соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от основного обязательства.
Согласно пункту 4.6 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 от ставки рефинансирования за каждый календарный день просрочки.
Проверив расчет неустойки, суд первой инстанции посчитал его обоснованным, выполненным в соответствии с условиями договора.
В соответствии с частью 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.
Проверив расчеты задолженности и пени, начисленной за несвоевременное внесение арендной платы по договору, произведенных истцом, учитывая, что ответчиком в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств исполнения им обязательств по внесению арендных платежей по данному договору в установленных размере и сроках, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что исковые требования о взыскании с общества задолженности по арендной плате в сумме 2 031 380 рублей 51 копейки и пени в размере 247 169 рублей 01 копейки подлежат удовлетворению.
Довод апелляционной жалобы об обнаружении ответчиком недостатков предоставленного в аренду земельного участка, препятствующих его использованию по целевому назначению, а именно: необходимости проведения работ по его вертикальной планировке, что, по его мнению, в силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ является основанием для уменьшения размера арендной платы, не может быть принят во внимание судом.
В обоснование своей позиции истец ссылается на то, что о необходимости проведения значительного объема строительных работ по вертикальной планировке он узнал только после заключения договора аренды при получении подготовленной ООО "Фирма "Курский архитектурно-строительный проект" проектной документации, согласно которой финансовые затраты для осуществления подготовки земельного участка с кадастровым номером 32:28:0015301:20 к строительству составляют 14 160 253 рубля.
Согласно статье 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В соответствии с положениями части 4 статьи 614 ГК РФ, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Статьей 612 ГК РФ за недостатки сданного в аренду имущества установлена ответственность арендодателя, а также права арендатора. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Между тем, как правильно указал суд первой инстанции, в соответствии с положениями части 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества.
Согласно части 2 статьи 7 ЗК РФ земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
В силу пункта 2 статьи 38.2 ЗК РФ аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства проводится в соответствии со статьей 38.1 настоящего Кодекса с учетом положений настоящей статьи.
В извещении о проведении аукциона должны быть указаны, помимо прочего, предмет аукциона, в том числе сведения о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере земельного участка (подпункт 1 пункта 3 статьи 38.2 ЗК РФ).
Как установлено судом, управление в извещении о проведении аукциона на право заключение договора аренды в характеристике земельных участков указало место расположения земельного участка - пойма реки Десна, т.е. часть речной долины, низменные места, затопляемые в половодье или во время паводков.
В пункте 2.1.1 заключенного договора аренды и в дополнительном соглашении к нему также указано географическое месторасположение земельного участка - "пойма реки Десна".
Как следует из материалов дела, земельный участок, предоставленный в аренду, принят обществом по акту приема-передачи без замечаний, при этом географическое расположение спорного земельного участка в пойме реки и рельеф местности позволяют при визуальном осмотре установить необходимость проведения работ по подсыпке земельного участка.
Таким образом, проявляя должную степень осмотрительности и разумности, арендатор имел возможность при визуальном осмотре земельного участка установить необходимость проведения работ по осуществлению подсыпки земельного участка, учитывая рельеф местности и географическое расположение поименованного земельного участка в пойме реки.
Однако с претензиями и письмами по поводу невозможности использования земельного участка в связи с необходимостью проведения дополнительных работ и иными обстоятельствами по целевому назначению, а также с заявлением о расторжении договора истец к ответчику не обращался.
При этом письмо общества об уменьшении арендной платы таковой претензией не является.
Более того, апелляционный суд отмечает следующее.
В соответствии с условиями договора аренды целью аренды земельных участков является комплексное освоение в целях жилищного строительства.
В силу статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в аренду без предварительного согласования места размещения объекта предоставляются земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
По смыслу указанной материальной нормы осуществление жилищного строительства возможно лишь после проведения подготовительных работ, в состав которых входят работы по освоению территории.
Согласно пункту 5 статьи 42 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) вертикальная планировка относится к проекту планировки территорий, то есть к подготовительному этапу при разработке проектно-строительной документации. Подготовка документации по планировки территории является первым этапом комплексного освоения земельных участков в соответствии с пунктом 1 статьи 30.2 ЗК РФ.
В соответствии с пунктом 8.1 статьи 45 ГрК РФ в случае, если в отношении земельного участка заключен договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, подготовка документации по планировке территории в границах таких земельных участков осуществляется лицами, с которыми заключены соответствующие договоры.
Таким образом, из буквального толкования указанной нормы следует, что планировку территории возможно произвести только после заключения договора аренды земельного участка.
В связи с этим освоение территории требует определенных затрат, которыми в данном случае являются затраты истца по подсыпке песка.
Такой же вывод следует и из пункта 2.2.1 договора аренды земельного участка от 18.05.2011 N 2294, согласно которому под комплексным освоением участка в целях жилищного и иного строительства понимается деятельность по подготовке документации по планировке территории в составе проекта планировки территории, проекта межевания территории в границах участков.
Необходимость подготовки схемы вертикальной планировки определяется исходя из проекта планировки и застройки участка. Поэтому указанные затраты относятся к расходам по освоению земельного участка, которые являются предпринимательским риском, связанным с исполнением договора аренды.
Обращаясь с апелляционной жалобой, ответчик фактически просит об уменьшении арендной платы на стоимость затрат по освоению территории.
Гражданский кодекс Российской Федерации не предусматривает компенсации затрат, связанных с использованием земельного участка в соответствии с его целевым назначением, а значит, спорные затраты не могут быть отнесены к затратам по возмещению недостатков, обнаруженных после заключения договора аренды.
Данные расходы могут быть отнесены к улучшениям земельного участка, произведенными арендатором по собственной воле, в целях реализации собственного проекта по застройке земельного участка.
В свою очередь, истцом в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлены доказательства того, что необходимость проведения работ по вертикальной планировке препятствует пользованию земельным участком в соответствии с той целью, для которой он был предоставлен в аренду, а именно - комплексное освоение в целях жилищного строительства.
Следовательно, общество, как арендатор, не лишено возможности использовать предоставленный по договору аренды земельный участок.
Иных доводов, способных повлечь за собой отмену обжалуемого судебного акта, апелляционная жалоба не содержит.
Принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.
Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Брянской области от 19.12.2013 по делу N А09-5965/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.Н.ТИМАШКОВА
Судьи
Л.А.КАПУСТИНА
М.В.КАСТРУБА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.03.2014 N 20АП-750/2014 ПО ДЕЛУ N А09-5965/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 марта 2014 г. по делу N А09-5965/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 04.03.2014
Постановление изготовлено в полном объеме 05.03.2014
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тимашковой Е.Н., судей Капустиной Л.А. и Каструбы М.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Никишкиной И.Ю., при участии от истца - управления имущественных отношений Брянской области (г. Брянск, ОГРН 1053244057085, ИНН 3250059309) - Соловьевой О.Б. (доверенность от 31.12.2013 N 01-18800) и ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Премиум проект" (г. Брянск, ОГРН 1053244089447, ИНН 3250059860) - Обыденникова А.В. (доверенность от 15.01.2014), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Премиум проект" на решение Арбитражного суда Брянской области от 19.12.2013 по делу N А09-5965/2013 (судья Артемьева О.А.),
установил:
следующее.
Управление имущественных отношений Брянской области (далее - истец, управление) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Премиум проект" (далее - ответчик, общество) о взыскании задолженности по договору аренды от 18.05.2011 N 2304 в размере 2 278 549 рублей 52 копеек, в том числе 2 031 380 рублей 51 копейки основного долга и 247 169 рублей 01 копейки пени.
Решением Арбитражного суда Брянской области от 19.12.2013 исковые требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы.
Не согласившись с решением суда, общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, ссылаясь на необходимость уменьшения размера арендной платы на основании части 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В отзыве на апелляционную жалобу истец, опровергая изложенные в ней доводы, просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда не подлежит отмене по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, 18.05.2011 между управлением (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор N 2304 аренды находящихся в областной собственности земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору земельный участок, находящийся в собственности Брянской области, с кадастровым номером 32:28:0015301:20, расположенный по адресу: г. Брянск, Бежицкий район, пойма реки Десна, ул. Флотская, площадью 200 589 кв. м, из земель населенных пунктов для комплексного освоения в целях жилищного строительства в соответствии с видом разрешенного использования участка и документацией по планировке территории в границах, указанным в кадастровом паспорте участка.
Согласно пункту 3.1 договора срок аренды участка устанавливается с 18.05.2011 по 27.03.2020.
Размер и условия внесения арендной платы определены в разделе 4 договора.
Так, согласно пункту 4.1 договора размер арендной платы за 1 кв. м в год составляет 15 рублей 94 копейки. Порядок изменения определяется в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
Расчет арендной платы определен в приложении к договору и является неотъемлемой частью договора (приложение 3) (пункт 4.2 договора).
Арендная плата начисляется со дня подписания акта приема-передачи участка (пункт 4.3 договора).
При этом согласно пункту 4.4 договора арендная плата вносится ежеквартально равными долями не позднее 15 числа последнего месяца квартала.
Договор прошел регистрацию в установленном законом порядке 05.07.2011.
Во исполнение условий договора по акту приема-передачи от 18.05.201 арендодатель передал арендатору земельный участок, расположенный по адресу: г. Брянск, Бежицкий район, пойма реки Десна, ул. Флотская, кадастровый номер 32:28:015301:20, площадью 200 589 кв. м, на условиях аренды сроком 9 лет 6 месяцев, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Между сторонами договора 11.04.2012 подписано дополнительное соглашение, в соответствии с которым площадь земельного участка, предоставленного в аренду, составляет 22 821 кв. м.
Дополнительное соглашение также прошло регистрацию в управлении Росреестра по Брянской области, о чем свидетельствует запись от 11.05.2012.
Свои обязательства в части внесения арендных платежей ответчик надлежащим образом не исполнял, в связи с чем за ним образовалась задолженность за период с 15.12.2011 по 15.06.2013 в размере 2 031 380 рублей 51 копейки.
Истец 30.04.2013 направил в адрес общества претензию за исх. N 52-6575 с требованием об уплате суммы долга и пени в связи с просрочкой оплаты по договору аренды от 18.05.2011 N 2304.
Поскольку в добровольном порядке сумма задолженности за пользование арендованным земельным участком погашена не была, управление обратилось в арбитражный суд с иском.
В силу пункта 7 статьи 1, пунктов 1, 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с частью 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с частью 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Обязательства по передаче арендатору имущества - земельного участка арендодатель исполнил надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона.
Факт передачи ответчику земельного участка подтверждается материалами дела, в частности, актом приема-передачи земельного участка от 18.05.2011.
Наличие у общества задолженности перед управлением по арендной плате за период с 15.12.2011 по 15.06.2013 в размере 2 031 380 рублей 51 копейки подтверждается материалами дела. Доказательств оплаты арендной платы за пользование земельным участком по договору аренды от 18.05.2013 N 2304 ответчиком не представлено.
Кроме того, истцом заявлены требования о взыскании с общества пени за невнесение арендных платежей в размере 247 169 рублей 01 копейки, начисленных на основании пункта 4.6 договора по состоянию на 30.06.2013.
В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Статьей 331 ГК РФ предусмотрено, что соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от основного обязательства.
Согласно пункту 4.6 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 от ставки рефинансирования за каждый календарный день просрочки.
Проверив расчет неустойки, суд первой инстанции посчитал его обоснованным, выполненным в соответствии с условиями договора.
В соответствии с частью 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.
Проверив расчеты задолженности и пени, начисленной за несвоевременное внесение арендной платы по договору, произведенных истцом, учитывая, что ответчиком в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств исполнения им обязательств по внесению арендных платежей по данному договору в установленных размере и сроках, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что исковые требования о взыскании с общества задолженности по арендной плате в сумме 2 031 380 рублей 51 копейки и пени в размере 247 169 рублей 01 копейки подлежат удовлетворению.
Довод апелляционной жалобы об обнаружении ответчиком недостатков предоставленного в аренду земельного участка, препятствующих его использованию по целевому назначению, а именно: необходимости проведения работ по его вертикальной планировке, что, по его мнению, в силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ является основанием для уменьшения размера арендной платы, не может быть принят во внимание судом.
В обоснование своей позиции истец ссылается на то, что о необходимости проведения значительного объема строительных работ по вертикальной планировке он узнал только после заключения договора аренды при получении подготовленной ООО "Фирма "Курский архитектурно-строительный проект" проектной документации, согласно которой финансовые затраты для осуществления подготовки земельного участка с кадастровым номером 32:28:0015301:20 к строительству составляют 14 160 253 рубля.
Согласно статье 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В соответствии с положениями части 4 статьи 614 ГК РФ, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Статьей 612 ГК РФ за недостатки сданного в аренду имущества установлена ответственность арендодателя, а также права арендатора. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Между тем, как правильно указал суд первой инстанции, в соответствии с положениями части 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества.
Согласно части 2 статьи 7 ЗК РФ земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
В силу пункта 2 статьи 38.2 ЗК РФ аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства проводится в соответствии со статьей 38.1 настоящего Кодекса с учетом положений настоящей статьи.
В извещении о проведении аукциона должны быть указаны, помимо прочего, предмет аукциона, в том числе сведения о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере земельного участка (подпункт 1 пункта 3 статьи 38.2 ЗК РФ).
Как установлено судом, управление в извещении о проведении аукциона на право заключение договора аренды в характеристике земельных участков указало место расположения земельного участка - пойма реки Десна, т.е. часть речной долины, низменные места, затопляемые в половодье или во время паводков.
В пункте 2.1.1 заключенного договора аренды и в дополнительном соглашении к нему также указано географическое месторасположение земельного участка - "пойма реки Десна".
Как следует из материалов дела, земельный участок, предоставленный в аренду, принят обществом по акту приема-передачи без замечаний, при этом географическое расположение спорного земельного участка в пойме реки и рельеф местности позволяют при визуальном осмотре установить необходимость проведения работ по подсыпке земельного участка.
Таким образом, проявляя должную степень осмотрительности и разумности, арендатор имел возможность при визуальном осмотре земельного участка установить необходимость проведения работ по осуществлению подсыпки земельного участка, учитывая рельеф местности и географическое расположение поименованного земельного участка в пойме реки.
Однако с претензиями и письмами по поводу невозможности использования земельного участка в связи с необходимостью проведения дополнительных работ и иными обстоятельствами по целевому назначению, а также с заявлением о расторжении договора истец к ответчику не обращался.
При этом письмо общества об уменьшении арендной платы таковой претензией не является.
Более того, апелляционный суд отмечает следующее.
В соответствии с условиями договора аренды целью аренды земельных участков является комплексное освоение в целях жилищного строительства.
В силу статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в аренду без предварительного согласования места размещения объекта предоставляются земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
По смыслу указанной материальной нормы осуществление жилищного строительства возможно лишь после проведения подготовительных работ, в состав которых входят работы по освоению территории.
Согласно пункту 5 статьи 42 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) вертикальная планировка относится к проекту планировки территорий, то есть к подготовительному этапу при разработке проектно-строительной документации. Подготовка документации по планировки территории является первым этапом комплексного освоения земельных участков в соответствии с пунктом 1 статьи 30.2 ЗК РФ.
В соответствии с пунктом 8.1 статьи 45 ГрК РФ в случае, если в отношении земельного участка заключен договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, подготовка документации по планировке территории в границах таких земельных участков осуществляется лицами, с которыми заключены соответствующие договоры.
Таким образом, из буквального толкования указанной нормы следует, что планировку территории возможно произвести только после заключения договора аренды земельного участка.
В связи с этим освоение территории требует определенных затрат, которыми в данном случае являются затраты истца по подсыпке песка.
Такой же вывод следует и из пункта 2.2.1 договора аренды земельного участка от 18.05.2011 N 2294, согласно которому под комплексным освоением участка в целях жилищного и иного строительства понимается деятельность по подготовке документации по планировке территории в составе проекта планировки территории, проекта межевания территории в границах участков.
Необходимость подготовки схемы вертикальной планировки определяется исходя из проекта планировки и застройки участка. Поэтому указанные затраты относятся к расходам по освоению земельного участка, которые являются предпринимательским риском, связанным с исполнением договора аренды.
Обращаясь с апелляционной жалобой, ответчик фактически просит об уменьшении арендной платы на стоимость затрат по освоению территории.
Гражданский кодекс Российской Федерации не предусматривает компенсации затрат, связанных с использованием земельного участка в соответствии с его целевым назначением, а значит, спорные затраты не могут быть отнесены к затратам по возмещению недостатков, обнаруженных после заключения договора аренды.
Данные расходы могут быть отнесены к улучшениям земельного участка, произведенными арендатором по собственной воле, в целях реализации собственного проекта по застройке земельного участка.
В свою очередь, истцом в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлены доказательства того, что необходимость проведения работ по вертикальной планировке препятствует пользованию земельным участком в соответствии с той целью, для которой он был предоставлен в аренду, а именно - комплексное освоение в целях жилищного строительства.
Следовательно, общество, как арендатор, не лишено возможности использовать предоставленный по договору аренды земельный участок.
Иных доводов, способных повлечь за собой отмену обжалуемого судебного акта, апелляционная жалоба не содержит.
Принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.
Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Брянской области от 19.12.2013 по делу N А09-5965/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.Н.ТИМАШКОВА
Судьи
Л.А.КАПУСТИНА
М.В.КАСТРУБА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)