Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть объявлена 05 июня 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 11 июня 2014 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе председательствующего-судьи Волкова С.В.,
судей Комаровой О.И., Чучуновой Н.С.
при участии в заседании:
от истца - ЗАО "АНТИС-ФК" - Никитин А.Б., доверенность от 05.06.2014 г. сроком до 31.12.2014 г., Авдеева Ю.Е., доверенность от 10.03.2014 г. N 4 сроком на 1 год,
от ответчика - Департамента городского имущества города Москвы - Зебелян С.А., доверенность от 27.12.2013 г. N 33-д-955/13 сроком до 31.12.2014 г.
от третьих лиц: 1. Правительство Москвы - Зебелян С.А., доверенность от 27.12.2013 г. N 4-47-1322/3
2. Управление Росреестра по Москве - не явился, извещен,
рассмотрев 05 июня 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу ЗАО "АНТИС-ФК" (истец)
на решение Арбитражного суда города Москвы
от 17 октября 2013 года
принятое судьей Иевлевым П.А.
на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда
от 03 февраля 2014 года
принятое судьями Левиной Т.Ю., Савенковым О.В., Кораблевой М.С.
по иску закрытого акционерного общества "АНТИС-ФК" (ОГРН 1027739274573)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)
третьи лица: Правительство Москвы, Управление Росреестра по Москве
о признании одностороннего отказа от договора недействительным
установил:
Закрытое акционерное общество "АНТИС-ФК" (далее - ЗАО "АНТИС-ФК") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском о признании недействительным одностороннего отказа города Москвы в лице Департамента земельных ресурсов города Москвы от исполнения договора аренды земельного участка от 28 апреля 1994 года N М-06-000571, выраженного в уведомлениях от 07.08.2012 N РД5-1-23/12-10-(0) и 09.01.2013 N РД5-1-47/12-3-(0)-1.
Требование, предъявленное со ссылкой на нормы статей 167, 168, 401, 450, 615, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 22, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 12.12.2011 г. N 427-ФЗ, мотивировано тем, что отказ ответчика от договора аренды осуществлен при отсутствии объективных оснований, арендатором условия договора аренды выполнялись надлежащим образом и существенных нарушений договора не допущено.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Правительство Москвы, Управление Росреестра по Москве.
Решением от 17 октября 2013 года Арбитражный суд города Москвы в иске отказал.
Суд первой инстанции сделал вывод том, что истец существенно нарушил условия договора аренды, не начав до настоящего времени строительство объекта, для целей чего предоставлялся земельный участок.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 03 февраля 2014 года решение оставлено без изменения, с поддержанием выводов суда первой инстанции.
Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ЗАО "АНТИС-ФК", которое не согласно с судебными актами полагая, что они приняты при неправильном применении норм материального права и с нарушением норм процессуального права, просит судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении иска.
Заявитель кассационной жалобы, подробно излагая фактические обстоятельства получения градостроительного плана земельного участка, разработки предпроектного предложения о строительстве, считает, что причиной отсутствия разрешения на строительства в установленный договором аренды срок послужили обстоятельства, за которые арендатор не отвечает. Истец предпринимал все необходимые меры для исполнения условий договора.
Как полагает заявитель, суды должны были оценить наличие или отсутствие у истца уважительных причин, по которым разрешение на строительство не получено истцом в установленные сроки, поскольку само расторжение договора по пункту 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" представляет собой санкцию за нарушение обязательства по строительству, которая может применяться только при наличии вины лица, нарушившего обязательства.
Ввиду отсутствия объективных, по мнению заявителя, причин для отказа от договора действия ответчика расцениваются заявителем как злоупотребление правом.
Кроме того, как считает заявитель жалобы, Департамент земельных ресурсов г. Москвы не имел полномочий на совершение действий по расторжению в одностороннем порядке договора аренды земельного участка, а дата, с которой может исчисляться предусмотренный пунктом 22 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" пятилетний срок, по истечении которого в случае отсутствия разрешения на строительство допускается одностороннее расторжение договора аренды, должна определяться с момента государственной регистрации договора аренды, в данном случае с 09 июня 2009 года.
Помимо этого, заявитель указывает на преюдициальное значение обстоятельств, установленных при рассмотрении дела N А40-55361/03-57-542, где было отказано в удовлетворении иска Москомзема о расторжении договора аренды от 28 апреля 1994 года N М-06-000571, в котором Москомзем ссылался на длительное неиспользование земельного участка по назначению.
Представитель заявителя кассационной жалобы в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы, изложенные в жалобе, просил судебные акты отменить, иск удовлетворить.
Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения кассационной жалобы, просил судебные акты оставить без изменения.
Представитель Правительства Москвы в судебном заседании суда кассационной инстанции также возражал против доводов кассационной жалобы, просил в ее удовлетворении отказать.
Кассационным судом направлена в адрес Управления Росреестра по г. Москве копия определения о назначении судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы, однако его представители в суд не явились.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте суда. В деле имеется информация с сайта Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации о публикации судебного акта.
Суд кассационной инстанции, с учетом принятых судом мер по надлежащему извещению третьего лица, совещаясь на месте, вынес определение о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие его представителей.
Выслушав явившихся представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Федеральный арбитражный суд Московского округа не находит оснований для отмены судебных актов в связи со следующим.
Как установлено судами обеих инстанций на основании предоставленных в материалы дела доказательств, 28 апреля 1994 года между городом Москвой в лице Московского земельного комитета (арендодатель), функции которого в настоящее время осуществляет Департамент городского имущества города Москвы, и ЗАО "АНТИС-ФК" (арендатор) был заключен на срок 49 лет договор аренды земельного участка N М-06-000571, по условиям которого арендатору предоставлялся в пользование земельный участок площадью 0,22 га по адресу: г. Москва, ул. Островитянова, вл. 4 Теплый Стан, мкр. 9 для строительства здания под размещение пекарни с булочной, кафе и магазина и последующей его эксплуатации.
Договор прошел государственную регистрацию 09.06.2009 г. за N 77-77-22/019/2009-10.
Между тем, уведомлением от 07 августа 2012 года N РД5-1-23/12-10 (0) Департамент земельных ресурсов города Москвы уведомил ЗАО "АНТИС-ФК" о расторжении договора аренды на основании пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", поскольку у арендатора по истечении пяти лет со дня заключения договора отсутствовало разрешение на строительство объекта, предусмотренного договором.
Уведомлением от 09 января 2013 года Департамент земельных ресурсов города Москвы по итогам рассмотрения поступивших от ЗАО "АНТИС-ФК" возражений подтвердил ранее принятое решение о расторжении договора аренды.
В связи с несогласием с односторонним расторжением со стороны арендодателя договора аренды и указывая на отсутствие каких-либо нарушений условий договора аренды со стороны арендатора, ЗАО "АНТИС-ФК" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов, изложенными в обжалуемых судебных актах, и считает их правильными и сделанными на основании полного и всестороннего исследования обстоятельств дела.
По смыслу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю.
Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В соответствии с пунктом 22 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 г. "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.
Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.
До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.
Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:
- неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;
- отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.
Существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при заключении договора аренды земельного участка, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является расторжение иного договора, заключенного с органом государственной власти или органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием и предусматривающего строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества на таком земельном участке, арендованном в соответствии с данным договором. В этом случае договор аренды земельного участка считается расторгнутым со дня расторжения указанного договора, за исключением случаев, если продолжение действия договора аренды земельного участка предусмотрено в соглашении о расторжении указанного иного договора.
Расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора и (или) существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.
Пункт 22 введен в действие Федеральным законом от 12.12.2011 N 427-ФЗ. Положения пункта 22 статьи 3 распространяются на договоры, которые заключены до дня вступления в силу Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ и обязательства сторон по которым не исполнены на день его вступления в силу.
Указанная норма является специальной нормой, нормой прямого действия в отношении земельных участков, переданных в аренду на территории города федерального значения - Москвы, помимо норм Гражданского кодекса Российской Федерации, норм Земельного кодекса Российской Федерации, на основании которых договор аренды земельных участков может быть досрочно расторгнут.
При этом, договор аренды земельного участка в силу указанной нормы может быть расторгнут именно по перечисленным в ней существенным нарушениям договорных условий.
Как установили суды обеих инстанций, арендодатель реализовал свое право, предусмотренное законом, на досрочное расторжение договора аренды земельного участка, направив в адрес арендатора (истца) соответствующее уведомление о расторжении договора, а также уведомление о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.
В то же время, суды обеих инстанций также установили, что арендатор до настоящего времени объект не построил, разрешение на строительство объекта не получил, к строительству объекта на земельном участке не приступил.
Исследовав конкретные обстоятельства рассматриваемого дела, суд правильно в данном случае не усмотрел уважительных причин для нарушения истцом сроков строительства и не освоения земельного участка с момента заключения договора (1994 г.) и по настоящее время.
Предоставленные истцом документы (предпроектное предложение, протокол обсуждения с жителями вопроса о предполагаемом строительстве от 24.07.2008 г., заключение Москомархитектуры по рассмотрению предпроектных проработок от 20.08.2008 г., письмо ГУП НИиПи Генплана Москвы от 02.06.2008 г. "Расчет нормативной потребности машиномест", заключение ГУП НИиПи Генплана Москвы от 30.09.2008 г.) расцениваются как доказательства определенных действий истца по приготовлению к исполнению договора в рамках самостоятельной предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 2 ГК РФ).
Вместе с тем, при заключении договора аренды земельного участка собственник земельного участка - город Москва был вправе рассчитывать на освоение земельного участка арендатором исходя из тех сроков и целей, для которых он был предоставлен истцу в аренду.
Однако, поскольку длительное время арендатором земельный участок освоен так и не был, собственник земельного участка как любой участник гражданского оборота имеет право на изменение существующего положения.
В этой связи, отклоняются как несостоятельные доводы кассационной жалобы о том, что причиной отсутствия разрешения на строительство в установленный договором аренды срок послужили обстоятельства, за которые арендатор не отвечает.
Доказательств, свидетельствующих об объективной невозможности истца начать и завершить проектирование и строительство объекта, в том числе по вине государственных органов, не представлено, и данных обстоятельств судом не установлено.
Доводы кассационной жалобы в этой части направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судами обеих инстанций обстоятельств, что недопустимо в суде кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Ссылка кассационной жалобы на преюдициальное значение обстоятельств, установленных по делу N А0-55361/03-57-542, а именно установление решением Арбитражного суда города Москвы от 27 сентября 2004 года по названному делу того факта, что нарушение особых условий договора аренды арендатором допущено не было, также не может быть принята, поскольку с момента принятия указанного решения истцом разрешение на строительство так и не получено, к строительству объекта он не приступил.
Довод кассационной жалобы о том, что пятилетний срок на получение разрешения на строительство следует исчислять с 09 июня 2009 года, то есть с даты государственной регистрации договора аренды, несостоятелен.
Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" вступил в законную силу в январе 1998 года.
Договор аренды с истцом был заключен 28 апреля 1994 года.
Между тем, в соответствии с пунктом 6 статьи 33 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" настоящий Федеральный закон применяется к правоотношениям, возникшим после введения его в действие. По правоотношениям, возникшим до введения настоящего Федерального закона в действие, он применяется к тем правам и обязательствам, которые возникнут после введения его в действие.
Согласно пункту 1 статьи 6 названного Федерального закона N 122-ФЗ права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
Довод кассационной жалобы со ссылкой на Положение о Департаменте земельных ресурсов города Москвы, в редакции, действовавшей на момент направления уведомления о расторжении договора аренды, об отсутствии у Департамента земельных ресурсов города Москвы полномочий принимать решения о расторжении ранее заключенных договоров аренды земельных участков не может быть принят, поскольку Департамент земельных ресурсов города Москвы являлся уполномоченным органом власти и действовал в интересах собственника.
Кроме того, как видно из материалов дела, в силу постановления Правительства Москвы от 21 декабря 1993 года N 1161 "О предоставлении в пользование товариществу с ограниченной ответственностью закрытого типа "АНТИС" земельного участка по улице Островитянова, вл. 4, Теплый Стан, мкр. 9 (Юго-Западный административный округ) под строительство пекарни малой мощности по результатам городского конкурса", арендодателем по договору аренды от 28 апреля 194 года и дополнительным соглашениям к нему выступал Московский земельный комитет (л.д. 51, 52, 62 т. 2), правопреемником которого являлся Департамент земельных ресурсов города Москвы, следовательно, Департамент выступал в качестве стороны по сделке, обладающей соответствующими правами.
Таким образом, исходя из конкретных установленных судами обстоятельств по настоящему делу, суды пришли к обоснованному выводу о том, что арендодатель имел право на расторжение данного договора в одностороннем порядке, в силу пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного и всестороннего исследования доказательств, а обжалуемые судебные акты приняты при правильном применении норм процессуального и материального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для их отмены.
Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 17 октября 2013 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 03 февраля 2014 года по делу N А40-46761/13-49-190 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
- судья
С.В.ВОЛКОВ
Судьи
О.И.КОМАРОВА
Н.С.ЧУЧУНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 11.06.2014 N Ф05-5483/2014 ПО ДЕЛУ N А40-46761/13-49-190
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 июня 2014 г. по делу N А40-46761/13-49-190
Резолютивная часть объявлена 05 июня 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 11 июня 2014 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе председательствующего-судьи Волкова С.В.,
судей Комаровой О.И., Чучуновой Н.С.
при участии в заседании:
от истца - ЗАО "АНТИС-ФК" - Никитин А.Б., доверенность от 05.06.2014 г. сроком до 31.12.2014 г., Авдеева Ю.Е., доверенность от 10.03.2014 г. N 4 сроком на 1 год,
от ответчика - Департамента городского имущества города Москвы - Зебелян С.А., доверенность от 27.12.2013 г. N 33-д-955/13 сроком до 31.12.2014 г.
от третьих лиц: 1. Правительство Москвы - Зебелян С.А., доверенность от 27.12.2013 г. N 4-47-1322/3
2. Управление Росреестра по Москве - не явился, извещен,
рассмотрев 05 июня 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу ЗАО "АНТИС-ФК" (истец)
на решение Арбитражного суда города Москвы
от 17 октября 2013 года
принятое судьей Иевлевым П.А.
на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда
от 03 февраля 2014 года
принятое судьями Левиной Т.Ю., Савенковым О.В., Кораблевой М.С.
по иску закрытого акционерного общества "АНТИС-ФК" (ОГРН 1027739274573)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)
третьи лица: Правительство Москвы, Управление Росреестра по Москве
о признании одностороннего отказа от договора недействительным
установил:
Закрытое акционерное общество "АНТИС-ФК" (далее - ЗАО "АНТИС-ФК") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском о признании недействительным одностороннего отказа города Москвы в лице Департамента земельных ресурсов города Москвы от исполнения договора аренды земельного участка от 28 апреля 1994 года N М-06-000571, выраженного в уведомлениях от 07.08.2012 N РД5-1-23/12-10-(0) и 09.01.2013 N РД5-1-47/12-3-(0)-1.
Требование, предъявленное со ссылкой на нормы статей 167, 168, 401, 450, 615, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 22, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 12.12.2011 г. N 427-ФЗ, мотивировано тем, что отказ ответчика от договора аренды осуществлен при отсутствии объективных оснований, арендатором условия договора аренды выполнялись надлежащим образом и существенных нарушений договора не допущено.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Правительство Москвы, Управление Росреестра по Москве.
Решением от 17 октября 2013 года Арбитражный суд города Москвы в иске отказал.
Суд первой инстанции сделал вывод том, что истец существенно нарушил условия договора аренды, не начав до настоящего времени строительство объекта, для целей чего предоставлялся земельный участок.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 03 февраля 2014 года решение оставлено без изменения, с поддержанием выводов суда первой инстанции.
Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ЗАО "АНТИС-ФК", которое не согласно с судебными актами полагая, что они приняты при неправильном применении норм материального права и с нарушением норм процессуального права, просит судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении иска.
Заявитель кассационной жалобы, подробно излагая фактические обстоятельства получения градостроительного плана земельного участка, разработки предпроектного предложения о строительстве, считает, что причиной отсутствия разрешения на строительства в установленный договором аренды срок послужили обстоятельства, за которые арендатор не отвечает. Истец предпринимал все необходимые меры для исполнения условий договора.
Как полагает заявитель, суды должны были оценить наличие или отсутствие у истца уважительных причин, по которым разрешение на строительство не получено истцом в установленные сроки, поскольку само расторжение договора по пункту 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" представляет собой санкцию за нарушение обязательства по строительству, которая может применяться только при наличии вины лица, нарушившего обязательства.
Ввиду отсутствия объективных, по мнению заявителя, причин для отказа от договора действия ответчика расцениваются заявителем как злоупотребление правом.
Кроме того, как считает заявитель жалобы, Департамент земельных ресурсов г. Москвы не имел полномочий на совершение действий по расторжению в одностороннем порядке договора аренды земельного участка, а дата, с которой может исчисляться предусмотренный пунктом 22 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" пятилетний срок, по истечении которого в случае отсутствия разрешения на строительство допускается одностороннее расторжение договора аренды, должна определяться с момента государственной регистрации договора аренды, в данном случае с 09 июня 2009 года.
Помимо этого, заявитель указывает на преюдициальное значение обстоятельств, установленных при рассмотрении дела N А40-55361/03-57-542, где было отказано в удовлетворении иска Москомзема о расторжении договора аренды от 28 апреля 1994 года N М-06-000571, в котором Москомзем ссылался на длительное неиспользование земельного участка по назначению.
Представитель заявителя кассационной жалобы в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы, изложенные в жалобе, просил судебные акты отменить, иск удовлетворить.
Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения кассационной жалобы, просил судебные акты оставить без изменения.
Представитель Правительства Москвы в судебном заседании суда кассационной инстанции также возражал против доводов кассационной жалобы, просил в ее удовлетворении отказать.
Кассационным судом направлена в адрес Управления Росреестра по г. Москве копия определения о назначении судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы, однако его представители в суд не явились.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте суда. В деле имеется информация с сайта Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации о публикации судебного акта.
Суд кассационной инстанции, с учетом принятых судом мер по надлежащему извещению третьего лица, совещаясь на месте, вынес определение о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие его представителей.
Выслушав явившихся представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Федеральный арбитражный суд Московского округа не находит оснований для отмены судебных актов в связи со следующим.
Как установлено судами обеих инстанций на основании предоставленных в материалы дела доказательств, 28 апреля 1994 года между городом Москвой в лице Московского земельного комитета (арендодатель), функции которого в настоящее время осуществляет Департамент городского имущества города Москвы, и ЗАО "АНТИС-ФК" (арендатор) был заключен на срок 49 лет договор аренды земельного участка N М-06-000571, по условиям которого арендатору предоставлялся в пользование земельный участок площадью 0,22 га по адресу: г. Москва, ул. Островитянова, вл. 4 Теплый Стан, мкр. 9 для строительства здания под размещение пекарни с булочной, кафе и магазина и последующей его эксплуатации.
Договор прошел государственную регистрацию 09.06.2009 г. за N 77-77-22/019/2009-10.
Между тем, уведомлением от 07 августа 2012 года N РД5-1-23/12-10 (0) Департамент земельных ресурсов города Москвы уведомил ЗАО "АНТИС-ФК" о расторжении договора аренды на основании пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", поскольку у арендатора по истечении пяти лет со дня заключения договора отсутствовало разрешение на строительство объекта, предусмотренного договором.
Уведомлением от 09 января 2013 года Департамент земельных ресурсов города Москвы по итогам рассмотрения поступивших от ЗАО "АНТИС-ФК" возражений подтвердил ранее принятое решение о расторжении договора аренды.
В связи с несогласием с односторонним расторжением со стороны арендодателя договора аренды и указывая на отсутствие каких-либо нарушений условий договора аренды со стороны арендатора, ЗАО "АНТИС-ФК" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов, изложенными в обжалуемых судебных актах, и считает их правильными и сделанными на основании полного и всестороннего исследования обстоятельств дела.
По смыслу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю.
Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В соответствии с пунктом 22 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 г. "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.
Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.
До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.
Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:
- неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;
- отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.
Существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при заключении договора аренды земельного участка, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является расторжение иного договора, заключенного с органом государственной власти или органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием и предусматривающего строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества на таком земельном участке, арендованном в соответствии с данным договором. В этом случае договор аренды земельного участка считается расторгнутым со дня расторжения указанного договора, за исключением случаев, если продолжение действия договора аренды земельного участка предусмотрено в соглашении о расторжении указанного иного договора.
Расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора и (или) существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.
Пункт 22 введен в действие Федеральным законом от 12.12.2011 N 427-ФЗ. Положения пункта 22 статьи 3 распространяются на договоры, которые заключены до дня вступления в силу Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ и обязательства сторон по которым не исполнены на день его вступления в силу.
Указанная норма является специальной нормой, нормой прямого действия в отношении земельных участков, переданных в аренду на территории города федерального значения - Москвы, помимо норм Гражданского кодекса Российской Федерации, норм Земельного кодекса Российской Федерации, на основании которых договор аренды земельных участков может быть досрочно расторгнут.
При этом, договор аренды земельного участка в силу указанной нормы может быть расторгнут именно по перечисленным в ней существенным нарушениям договорных условий.
Как установили суды обеих инстанций, арендодатель реализовал свое право, предусмотренное законом, на досрочное расторжение договора аренды земельного участка, направив в адрес арендатора (истца) соответствующее уведомление о расторжении договора, а также уведомление о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.
В то же время, суды обеих инстанций также установили, что арендатор до настоящего времени объект не построил, разрешение на строительство объекта не получил, к строительству объекта на земельном участке не приступил.
Исследовав конкретные обстоятельства рассматриваемого дела, суд правильно в данном случае не усмотрел уважительных причин для нарушения истцом сроков строительства и не освоения земельного участка с момента заключения договора (1994 г.) и по настоящее время.
Предоставленные истцом документы (предпроектное предложение, протокол обсуждения с жителями вопроса о предполагаемом строительстве от 24.07.2008 г., заключение Москомархитектуры по рассмотрению предпроектных проработок от 20.08.2008 г., письмо ГУП НИиПи Генплана Москвы от 02.06.2008 г. "Расчет нормативной потребности машиномест", заключение ГУП НИиПи Генплана Москвы от 30.09.2008 г.) расцениваются как доказательства определенных действий истца по приготовлению к исполнению договора в рамках самостоятельной предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 2 ГК РФ).
Вместе с тем, при заключении договора аренды земельного участка собственник земельного участка - город Москва был вправе рассчитывать на освоение земельного участка арендатором исходя из тех сроков и целей, для которых он был предоставлен истцу в аренду.
Однако, поскольку длительное время арендатором земельный участок освоен так и не был, собственник земельного участка как любой участник гражданского оборота имеет право на изменение существующего положения.
В этой связи, отклоняются как несостоятельные доводы кассационной жалобы о том, что причиной отсутствия разрешения на строительство в установленный договором аренды срок послужили обстоятельства, за которые арендатор не отвечает.
Доказательств, свидетельствующих об объективной невозможности истца начать и завершить проектирование и строительство объекта, в том числе по вине государственных органов, не представлено, и данных обстоятельств судом не установлено.
Доводы кассационной жалобы в этой части направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судами обеих инстанций обстоятельств, что недопустимо в суде кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Ссылка кассационной жалобы на преюдициальное значение обстоятельств, установленных по делу N А0-55361/03-57-542, а именно установление решением Арбитражного суда города Москвы от 27 сентября 2004 года по названному делу того факта, что нарушение особых условий договора аренды арендатором допущено не было, также не может быть принята, поскольку с момента принятия указанного решения истцом разрешение на строительство так и не получено, к строительству объекта он не приступил.
Довод кассационной жалобы о том, что пятилетний срок на получение разрешения на строительство следует исчислять с 09 июня 2009 года, то есть с даты государственной регистрации договора аренды, несостоятелен.
Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" вступил в законную силу в январе 1998 года.
Договор аренды с истцом был заключен 28 апреля 1994 года.
Между тем, в соответствии с пунктом 6 статьи 33 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" настоящий Федеральный закон применяется к правоотношениям, возникшим после введения его в действие. По правоотношениям, возникшим до введения настоящего Федерального закона в действие, он применяется к тем правам и обязательствам, которые возникнут после введения его в действие.
Согласно пункту 1 статьи 6 названного Федерального закона N 122-ФЗ права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
Довод кассационной жалобы со ссылкой на Положение о Департаменте земельных ресурсов города Москвы, в редакции, действовавшей на момент направления уведомления о расторжении договора аренды, об отсутствии у Департамента земельных ресурсов города Москвы полномочий принимать решения о расторжении ранее заключенных договоров аренды земельных участков не может быть принят, поскольку Департамент земельных ресурсов города Москвы являлся уполномоченным органом власти и действовал в интересах собственника.
Кроме того, как видно из материалов дела, в силу постановления Правительства Москвы от 21 декабря 1993 года N 1161 "О предоставлении в пользование товариществу с ограниченной ответственностью закрытого типа "АНТИС" земельного участка по улице Островитянова, вл. 4, Теплый Стан, мкр. 9 (Юго-Западный административный округ) под строительство пекарни малой мощности по результатам городского конкурса", арендодателем по договору аренды от 28 апреля 194 года и дополнительным соглашениям к нему выступал Московский земельный комитет (л.д. 51, 52, 62 т. 2), правопреемником которого являлся Департамент земельных ресурсов города Москвы, следовательно, Департамент выступал в качестве стороны по сделке, обладающей соответствующими правами.
Таким образом, исходя из конкретных установленных судами обстоятельств по настоящему делу, суды пришли к обоснованному выводу о том, что арендодатель имел право на расторжение данного договора в одностороннем порядке, в силу пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного и всестороннего исследования доказательств, а обжалуемые судебные акты приняты при правильном применении норм процессуального и материального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для их отмены.
Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 17 октября 2013 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 03 февраля 2014 года по делу N А40-46761/13-49-190 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
- судья
С.В.ВОЛКОВ
Судьи
О.И.КОМАРОВА
Н.С.ЧУЧУНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)