Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Витер Л.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Нестеровой М.В.,
судей Алексеевой Е.Д., Озерова С.А.,
при секретаре Д.Ю.,
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе Г., Ш.Е., С.В., С.П., С.М. и апелляционной жалобе администрации МО "Агалатовское сельское поселение" на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 17 декабря 2012 года, которым подателям жалобы отказано в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на земельные участки.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Алексеевой Е.Д., объяснения представителя Г., Ш.Е., С.В., С.П., С.М. по доверенности Д.В., представителя администрации МО "Агалатовское сельское поселение" по доверенности В., поддержавших доводы своих апелляционных жалоб, пояснения представителя ЗАО "Родэкс Северо-Запад" по доверенности Ч., не подававшего апелляционную жалобу, но также не согласившегося с решением суда, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
- Г. обратился в суд с иском к ЗАО "Родэкс Северо-Запад", в котором просил признать право собственности на земельный участок площадью <...> кв. м, с кадастровым N, расположенный по адресу: <адрес> <адрес>, уч. N;
- С.М. обратился в суд с исковым заявлением к тому же ответчику, в котором просит признать право собственности на земельный участок N площадью <...> кв. м, с кадастровым N.
- С.В. обратился в суд с исковым заявлением к тому же ответчику, в котором просит признать право собственности на земельный участок площадью <...> кв. м, с кадастровым N, уч. N;
- С.П. обратился в суд с исковым заявлением к ЗАО "Родэкс Северо-Запад", в котором просит признать право собственности на земельный участок площадью <...> кв. м, с кадастровым N, уч. N;
- Ш.Е. обратилась в суд с исковым заявлением к тому же ответчику, в котором просит признать право собственности на земельный участок площадью <...> кв. м, с кадастровым N, уч. N.
В обоснование иска Г. указал, что <...> между ним и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка, обремененного ипотекой, которая возникла на основании договора залога между ЗАО "РОДЭКС Северо-Запад" и "ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ТОРГОВЫЙ БАНК". Обязательства по оплате цены договора в размере <...> руб. исполнены истцом путем передачи ответчику векселей ЗАО "РОДЭКС Северо-Запад" по акту приема-передачи, что также подтверждается п. 2.3, 2.4, 3.2.1 Договора купли-продажи. Договор купли-продажи земельного участка был заключен на условиях предварительного договора от <...>, по условиям которого истец также <...> заключил Договор об условиях членства в Некоммерческом партнерстве "Сторожевая гора". Размер целевого взноса составил <...> руб., на указанную сумму были переданы векселя. Также истец указал, что между ним и ООО "Тринити Групп" <...> с согласия ответчика был заключен Договор подряда на строительство индивидуального жилого дома стоимостью <...> руб. сумма оплачена, строительство находится на завершающей стадии.
В обоснование иска С.М. указал, что <...> между ним и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка, обремененного ипотекой, которая возникла на основании договора залога между ЗАО "РОДЭКС Северо-Запад" и "ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ТОРГОВЫЙ БАНК". Обязательства по оплате цены договора в размере <...> руб. исполнены истцом путем передачи ответчику векселей ЗАО "РОДЭКС Северо-Запад" по акту приема-передачи, что также подтверждается п. 2.3, 2.4, 3.2.1 Договора купли-продажи. Договор купли-продажи земельного участка был заключен на условиях предварительного договора от <...> купли-продажи земельного участка и жилого дома, который был изменен дополнительным соглашением в части обязательств сторон приобрести земельный участок по договору купли-продажи за <...> руб. и жилой дом за <...> руб. Истец <...> заключил Договор об условиях членства в Некоммерческом партнерстве "Сторожевая гора". Размер целевого взноса составил <...> руб., были переданы векселя. Истец пояснил, что передал ответчику приобретенные у него векселя на сумму <...> руб., на указанную сумму ответчик осуществляет строительство индивидуального жилого дома, строительство находится на завершающей стадии.
В обоснование иска С.В. указал, что <...> между ним и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка, обремененного ипотекой, которая возникла на основании договора залога между ЗАО "РОДЭКС Северо-Запад" и "ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ТОРГОВЫЙ БАНК". Обязательства по оплате цены договора в размере <...> руб. исполнены истцом путем передачи ответчику векселей ЗАО "РОДЭКС Северо-Запад" по акту приема-передачи, что также подтверждается п. 2.3, 2.4, 3.2.1 Договора купли-продажи. Договор купли-продажи земельного участка был заключен на условиях предварительного договора от <...> купли-продажи земельного участка и жилого дома, который был изменен дополнительным соглашением в части обязательств сторон приобрести земельный участок по договору купли-продажи за <...> руб. и жилой дом за <...> руб. Истец также <...> заключил Договор об условиях членства в Некоммерческом партнерстве "Сторожевая гора". Размер целевого взноса составил <...> руб., были переданы векселя. Указал, что передал ответчику приобретенные у него векселя на сумму <...> руб., на указанную сумму ответчик осуществляет строительство индивидуального жилого дома, строительство находится на завершающей стадии.
В обоснование иска С.П. указал, что <...> между ним и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка, обремененного ипотекой, которая возникла на основании договора залога между ЗАО "РОДЭКС Северо-Запад" и "ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ТОРГОВЫЙ БАНК". Обязательства по оплате цены договора в размере <...> руб. исполнены истцом путем передачи ответчику векселей ЗАО "РОДЭКС Северо-Запад" по акту приема-передачи, что также подтверждается п. 2.3, 2.4, 3.2.1 Договора купли-продажи. Договор купли-продажи земельного участка был заключен на условиях предварительного договора от <...> купли-продажи земельного участка и жилого дома, который был изменен дополнительным соглашением в части обязательств сторон приобрести земельный участок по договору купли-продажи за <...> руб. и жилой дом за <...> руб. Истец также <...> заключил Договор об условиях членства в Некоммерческом партнерстве "Сторожевая гора". Размер целевого взноса составил <...> руб., на указанную сумму были переданы векселя. Пояснил, что передал ответчику приобретенные у него векселя на сумму <...> руб., на указанную сумму ответчик осуществляет строительство индивидуального жилого дома, строительство находится на завершающей стадии.
В обоснование иска Ш.Е. указала, что <...> между ней и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка, обремененного ипотекой, которая возникла на основании договора залога между ЗАО "РОДЭКС Северо-Запад" и "ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ТОРГОВЫЙ БАНК". Обязательства по оплате цены договора в размере <...> руб. исполнены истцом путем передачи ответчику векселей ЗАО "РОДЭКС Северо-Запад" по акту приема-передачи, что также подтверждается п. 2.3, 2.4, 3.2.1 Договора купли-продажи. Договор купли-продажи земельного участка был заключен на условиях предварительного договора от <...> купли-продажи земельного участка и жилого дома, который был изменен дополнительным соглашением в части обязательств сторон приобрести земельный участок по договору купли-продажи за <...> руб. и жилой дом за <...> руб. Истец также <...> заключил Договор об условиях членства в Некоммерческом партнерстве "Сторожевая гора". Размер целевого взноса составил <...> руб., на указанную сумму были переданы векселя.
Истцы указали, что исполнили обязательства по Договору купли-продажи земельного участка, однако лишены возможности зарегистрировать договор, так как ответчик уклоняется от исполнения обязательств по снятию обременения и обращению в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации договора и перехода права на земельный участок. Дополнительно ссылаются на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N от <...> ЗАО "РОДЭКС Северо-Запад" признано несостоятельным (банкротом) и открыто конкурсное производство.
Полагают, что поскольку они исполнили обязательства по оплате договоров, строительство домов велось на основании проекта, банк включен в реестр требований кредиторов на сумму <...> руб., ипотека не распространяется на существующие правоотношения. Кроме того, указывают, что вступившим в законную силу решением Всеволожского городского суда от <...> года банку отказано в признании недействительным договоров купли-продажи земельных участков.
Представитель ответчика - ЗАО "РОДЭКС Северо-Запад с заявленными требованиями истцов согласился.
Представитель 3-го лица - "ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ТОРГОВЫЙ БАНК" с заявленными требованиями не согласился, указав, что банк включен в реестр кредиторов как залоговый кредитор, банк претендует на спорные земельные участки и исключение их из залогового имущества нарушит права банка, кроме того, просил обратить внимание на то, что в договорах купли-продажи земельных участков нет ссылки на расположенные на них строения.
Представитель 3-го лица - Администрации МО "Агалатовское сельское поселение", согласился с заявленными исковыми требованиями, полагает, что отказ нарушит жилищные права истцов.
Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 17 декабря 2012 года в удовлетворении исковых требований Г., Ш.Е., С.В., С.П., С.М. о признании права собственности на земельные участки отказано.
Г., Ш.Е., С.В., С.П., С.М. не согласились с законностью и обоснованностью постановленного судом решения, и представили апелляционную жалобу, в которой просят его отменить и принять новое решение об удовлетворении заявленных им исковых требований, в связи с нарушением норм материального и процессуального права, Указывают, что судом не дана правовая оценка обстоятельствам, реализующим их жилищные права. В качестве основания для отмены судебного решения ссылаются на неправильное установление судом обстоятельств, имеющих значение для дела.
Представитель Администрации МО "Агалатовское сельское поселение" также не согласился с законностью и обоснованностью постановленного судом решения, представил апелляционную жалобу, в которой просит его отменить и принять новое решение об удовлетворении заявленных исковых требований, в связи с нарушением норм материального и процессуального права. Указывает, что судом допущено нарушение жилищных прав истцов. Решение суда первой инстанции нарушает право на оформление права собственности относительно спорного строения, с учетом выполнения обязательств по оплате.
Проверив дело, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
В соответствии со ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.
Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Законом об ипотеке. При ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие (п. 1 ст. 340 ГК РФ).
В случае перехода права собственности на заложенное имущество либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу.
Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное (ст. 353 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 37 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
При этом, в силу п. 1 ст. 38 указанного закона лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.
Таким образом, как обоснованно указал суд первой инстанции, возможность отчуждения недвижимого имущества, находящегося в залоге поставлена законом в прямую зависимость от согласия залогодержателя.
Как следует из материалов дела, вышеуказанными датами между ЗАО "РОДЭКС Северо-Запад" и Г., Ш.Е., С.В., С.П. и С.М. (с каждым отдельно) заключены договоры купли-продажи конкретных вышеуказанных земельных участков, индивидуализированных, поставленных на кадастровый учет, в конкретных площадях, расположенных в <адрес> <адрес> с указанием адресов каждого участка, о чем между сторонами были подписаны вышеуказанные Акты приема-передачи земельных участков, согласно п. 3 которых оплата стоимости участков произведена в полном объеме до государственной регистрации перехода права собственности, а также Акты приема-передачи векселей на конкретные суммы в отношении каждого участка.
Из материалов дела также следует, что все спорные земельные участки принадлежат на праве собственности ЗАО "РОДЭКС Северо-Запад".
<...> между АКБ "ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ТОРГОВЫЙ БАНК" и ЗАО "РОДЭКС Северо-Запад" был заключен Договор залога недвижимости (ипотеки) N, предметом которого в редакции Дополнительного соглашения N от <...> является передача в залог вышеуказанных спорных земельных участков в обеспечение обязательств по Кредитному договору N от <...>, заключенному между залогодержателем (АКБ "ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ТОРГОВЫЙ БАНК") и ООО "ЕвроСтрой".
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N от <...> ЗАО "РОДЭКС Северо-Запад" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Ч., из пояснений которого следует, что обязательства по кредитному договору не исполнены.
Вступившим в законную силу Определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N от <...> в третью очередь реестра требований кредиторов ЗАО "РОДЭКС Северо-Запад" включено требование АКБ "Инвестторгбанк" в сумме <...> руб., обеспеченных залогом имущества должника по договору залога недвижимости (ипотеки) N от <...>.
При этом как следует из п. 3.1.2 вышеуказанных Договоров купли-продажи земельных участков, продавец уведомил покупателей о том, что между Акционерным коммерческим банком "ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ТОРГОВЫЙ БАНК" и ЗАО "РОДЭКС Северо-Запад" заключены Договор залога недвижимости (ипотеки) N от <...> и Дополнительное соглашение N от <...>, согласно которому на спорный участок существует ограничение (обременение) - ипотека. При этом, в силу п. 3.1.3 этих договоров ЗАО "РОДЭКС Северо-Запад" обязуется выполнить свои обязательства по Договору ипотеки перед банком на момент регистрации права собственности на земельный участок и снять существующее обременение. В случае неисполнения указанного обязательства продавец должен передать покупателю полномочия по уплате банку залоговой стоимости, которая должна быть возмещена продавцом покупателю в случае оплаты банку залоговой стоимости (п. п. 3.1.4., 3.1.5 Договоров). Размер залоговой стоимости, указанной в Договорах купли-продажи соответствует размеру залоговой стоимости земельных участков, определенных Дополнительным соглашением N от <...> к Договору залога недвижимости (ипотеки) N от <...>.
Таким образом, все истцы, приобретая земельные участки, были уведомлены о том, что спорные участки находятся в залоге.
Из материалов дела, а именно: пояснений ответчика следует, что векселя, которыми были оплачены договоры купли-продажи, не были предъявлены к оплате.
При указанных обстоятельствах, разрешая спор и отказывая истцам в иске, суд первой инстанции, с учетом приведенных в решении норм действующего законодательства, исследованных имеющихся в деле доказательств в их совокупности и установленных в ходе судебного разбирательства обстоятельств дела, пришел к обоснованному выводу о том, что требования заявителей являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда, считает, что судом первой инстанции правильно определены правоотношения, возникшие между сторонами по настоящему делу, применен закон, подлежащий применению, определены и установлены в полном объеме обстоятельства имеющие значение для дела, доводам сторон и представленным ими доказательствам дана правовая оценка в их совокупности.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе не содержат обстоятельств, свидетельствующих о нарушении судом норм материального и права, и сводятся фактически к несогласию с той оценкой, которую исследованным по делу доказательствам дал суд первой инстанции, в связи с чем не могут повлечь его отмену.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 327.1, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 17 декабря 2012 года оставить без изменения, апелляционные жалобы Г., Ш.Е., С.В., С.П., С.М. и Администрации МО "Агалатовское сельское поселение" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 13.03.2013 N 33-1079/2013
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 13 марта 2013 г. N 33-1079/2013
Судья Витер Л.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Нестеровой М.В.,
судей Алексеевой Е.Д., Озерова С.А.,
при секретаре Д.Ю.,
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе Г., Ш.Е., С.В., С.П., С.М. и апелляционной жалобе администрации МО "Агалатовское сельское поселение" на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 17 декабря 2012 года, которым подателям жалобы отказано в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на земельные участки.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Алексеевой Е.Д., объяснения представителя Г., Ш.Е., С.В., С.П., С.М. по доверенности Д.В., представителя администрации МО "Агалатовское сельское поселение" по доверенности В., поддержавших доводы своих апелляционных жалоб, пояснения представителя ЗАО "Родэкс Северо-Запад" по доверенности Ч., не подававшего апелляционную жалобу, но также не согласившегося с решением суда, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
- Г. обратился в суд с иском к ЗАО "Родэкс Северо-Запад", в котором просил признать право собственности на земельный участок площадью <...> кв. м, с кадастровым N, расположенный по адресу: <адрес> <адрес>, уч. N;
- С.М. обратился в суд с исковым заявлением к тому же ответчику, в котором просит признать право собственности на земельный участок N площадью <...> кв. м, с кадастровым N.
- С.В. обратился в суд с исковым заявлением к тому же ответчику, в котором просит признать право собственности на земельный участок площадью <...> кв. м, с кадастровым N, уч. N;
- С.П. обратился в суд с исковым заявлением к ЗАО "Родэкс Северо-Запад", в котором просит признать право собственности на земельный участок площадью <...> кв. м, с кадастровым N, уч. N;
- Ш.Е. обратилась в суд с исковым заявлением к тому же ответчику, в котором просит признать право собственности на земельный участок площадью <...> кв. м, с кадастровым N, уч. N.
В обоснование иска Г. указал, что <...> между ним и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка, обремененного ипотекой, которая возникла на основании договора залога между ЗАО "РОДЭКС Северо-Запад" и "ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ТОРГОВЫЙ БАНК". Обязательства по оплате цены договора в размере <...> руб. исполнены истцом путем передачи ответчику векселей ЗАО "РОДЭКС Северо-Запад" по акту приема-передачи, что также подтверждается п. 2.3, 2.4, 3.2.1 Договора купли-продажи. Договор купли-продажи земельного участка был заключен на условиях предварительного договора от <...>, по условиям которого истец также <...> заключил Договор об условиях членства в Некоммерческом партнерстве "Сторожевая гора". Размер целевого взноса составил <...> руб., на указанную сумму были переданы векселя. Также истец указал, что между ним и ООО "Тринити Групп" <...> с согласия ответчика был заключен Договор подряда на строительство индивидуального жилого дома стоимостью <...> руб. сумма оплачена, строительство находится на завершающей стадии.
В обоснование иска С.М. указал, что <...> между ним и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка, обремененного ипотекой, которая возникла на основании договора залога между ЗАО "РОДЭКС Северо-Запад" и "ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ТОРГОВЫЙ БАНК". Обязательства по оплате цены договора в размере <...> руб. исполнены истцом путем передачи ответчику векселей ЗАО "РОДЭКС Северо-Запад" по акту приема-передачи, что также подтверждается п. 2.3, 2.4, 3.2.1 Договора купли-продажи. Договор купли-продажи земельного участка был заключен на условиях предварительного договора от <...> купли-продажи земельного участка и жилого дома, который был изменен дополнительным соглашением в части обязательств сторон приобрести земельный участок по договору купли-продажи за <...> руб. и жилой дом за <...> руб. Истец <...> заключил Договор об условиях членства в Некоммерческом партнерстве "Сторожевая гора". Размер целевого взноса составил <...> руб., были переданы векселя. Истец пояснил, что передал ответчику приобретенные у него векселя на сумму <...> руб., на указанную сумму ответчик осуществляет строительство индивидуального жилого дома, строительство находится на завершающей стадии.
В обоснование иска С.В. указал, что <...> между ним и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка, обремененного ипотекой, которая возникла на основании договора залога между ЗАО "РОДЭКС Северо-Запад" и "ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ТОРГОВЫЙ БАНК". Обязательства по оплате цены договора в размере <...> руб. исполнены истцом путем передачи ответчику векселей ЗАО "РОДЭКС Северо-Запад" по акту приема-передачи, что также подтверждается п. 2.3, 2.4, 3.2.1 Договора купли-продажи. Договор купли-продажи земельного участка был заключен на условиях предварительного договора от <...> купли-продажи земельного участка и жилого дома, который был изменен дополнительным соглашением в части обязательств сторон приобрести земельный участок по договору купли-продажи за <...> руб. и жилой дом за <...> руб. Истец также <...> заключил Договор об условиях членства в Некоммерческом партнерстве "Сторожевая гора". Размер целевого взноса составил <...> руб., были переданы векселя. Указал, что передал ответчику приобретенные у него векселя на сумму <...> руб., на указанную сумму ответчик осуществляет строительство индивидуального жилого дома, строительство находится на завершающей стадии.
В обоснование иска С.П. указал, что <...> между ним и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка, обремененного ипотекой, которая возникла на основании договора залога между ЗАО "РОДЭКС Северо-Запад" и "ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ТОРГОВЫЙ БАНК". Обязательства по оплате цены договора в размере <...> руб. исполнены истцом путем передачи ответчику векселей ЗАО "РОДЭКС Северо-Запад" по акту приема-передачи, что также подтверждается п. 2.3, 2.4, 3.2.1 Договора купли-продажи. Договор купли-продажи земельного участка был заключен на условиях предварительного договора от <...> купли-продажи земельного участка и жилого дома, который был изменен дополнительным соглашением в части обязательств сторон приобрести земельный участок по договору купли-продажи за <...> руб. и жилой дом за <...> руб. Истец также <...> заключил Договор об условиях членства в Некоммерческом партнерстве "Сторожевая гора". Размер целевого взноса составил <...> руб., на указанную сумму были переданы векселя. Пояснил, что передал ответчику приобретенные у него векселя на сумму <...> руб., на указанную сумму ответчик осуществляет строительство индивидуального жилого дома, строительство находится на завершающей стадии.
В обоснование иска Ш.Е. указала, что <...> между ней и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка, обремененного ипотекой, которая возникла на основании договора залога между ЗАО "РОДЭКС Северо-Запад" и "ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ТОРГОВЫЙ БАНК". Обязательства по оплате цены договора в размере <...> руб. исполнены истцом путем передачи ответчику векселей ЗАО "РОДЭКС Северо-Запад" по акту приема-передачи, что также подтверждается п. 2.3, 2.4, 3.2.1 Договора купли-продажи. Договор купли-продажи земельного участка был заключен на условиях предварительного договора от <...> купли-продажи земельного участка и жилого дома, который был изменен дополнительным соглашением в части обязательств сторон приобрести земельный участок по договору купли-продажи за <...> руб. и жилой дом за <...> руб. Истец также <...> заключил Договор об условиях членства в Некоммерческом партнерстве "Сторожевая гора". Размер целевого взноса составил <...> руб., на указанную сумму были переданы векселя.
Истцы указали, что исполнили обязательства по Договору купли-продажи земельного участка, однако лишены возможности зарегистрировать договор, так как ответчик уклоняется от исполнения обязательств по снятию обременения и обращению в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации договора и перехода права на земельный участок. Дополнительно ссылаются на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N от <...> ЗАО "РОДЭКС Северо-Запад" признано несостоятельным (банкротом) и открыто конкурсное производство.
Полагают, что поскольку они исполнили обязательства по оплате договоров, строительство домов велось на основании проекта, банк включен в реестр требований кредиторов на сумму <...> руб., ипотека не распространяется на существующие правоотношения. Кроме того, указывают, что вступившим в законную силу решением Всеволожского городского суда от <...> года банку отказано в признании недействительным договоров купли-продажи земельных участков.
Представитель ответчика - ЗАО "РОДЭКС Северо-Запад с заявленными требованиями истцов согласился.
Представитель 3-го лица - "ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ТОРГОВЫЙ БАНК" с заявленными требованиями не согласился, указав, что банк включен в реестр кредиторов как залоговый кредитор, банк претендует на спорные земельные участки и исключение их из залогового имущества нарушит права банка, кроме того, просил обратить внимание на то, что в договорах купли-продажи земельных участков нет ссылки на расположенные на них строения.
Представитель 3-го лица - Администрации МО "Агалатовское сельское поселение", согласился с заявленными исковыми требованиями, полагает, что отказ нарушит жилищные права истцов.
Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 17 декабря 2012 года в удовлетворении исковых требований Г., Ш.Е., С.В., С.П., С.М. о признании права собственности на земельные участки отказано.
Г., Ш.Е., С.В., С.П., С.М. не согласились с законностью и обоснованностью постановленного судом решения, и представили апелляционную жалобу, в которой просят его отменить и принять новое решение об удовлетворении заявленных им исковых требований, в связи с нарушением норм материального и процессуального права, Указывают, что судом не дана правовая оценка обстоятельствам, реализующим их жилищные права. В качестве основания для отмены судебного решения ссылаются на неправильное установление судом обстоятельств, имеющих значение для дела.
Представитель Администрации МО "Агалатовское сельское поселение" также не согласился с законностью и обоснованностью постановленного судом решения, представил апелляционную жалобу, в которой просит его отменить и принять новое решение об удовлетворении заявленных исковых требований, в связи с нарушением норм материального и процессуального права. Указывает, что судом допущено нарушение жилищных прав истцов. Решение суда первой инстанции нарушает право на оформление права собственности относительно спорного строения, с учетом выполнения обязательств по оплате.
Проверив дело, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
В соответствии со ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.
Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Законом об ипотеке. При ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие (п. 1 ст. 340 ГК РФ).
В случае перехода права собственности на заложенное имущество либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу.
Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное (ст. 353 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 37 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
При этом, в силу п. 1 ст. 38 указанного закона лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.
Таким образом, как обоснованно указал суд первой инстанции, возможность отчуждения недвижимого имущества, находящегося в залоге поставлена законом в прямую зависимость от согласия залогодержателя.
Как следует из материалов дела, вышеуказанными датами между ЗАО "РОДЭКС Северо-Запад" и Г., Ш.Е., С.В., С.П. и С.М. (с каждым отдельно) заключены договоры купли-продажи конкретных вышеуказанных земельных участков, индивидуализированных, поставленных на кадастровый учет, в конкретных площадях, расположенных в <адрес> <адрес> с указанием адресов каждого участка, о чем между сторонами были подписаны вышеуказанные Акты приема-передачи земельных участков, согласно п. 3 которых оплата стоимости участков произведена в полном объеме до государственной регистрации перехода права собственности, а также Акты приема-передачи векселей на конкретные суммы в отношении каждого участка.
Из материалов дела также следует, что все спорные земельные участки принадлежат на праве собственности ЗАО "РОДЭКС Северо-Запад".
<...> между АКБ "ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ТОРГОВЫЙ БАНК" и ЗАО "РОДЭКС Северо-Запад" был заключен Договор залога недвижимости (ипотеки) N, предметом которого в редакции Дополнительного соглашения N от <...> является передача в залог вышеуказанных спорных земельных участков в обеспечение обязательств по Кредитному договору N от <...>, заключенному между залогодержателем (АКБ "ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ТОРГОВЫЙ БАНК") и ООО "ЕвроСтрой".
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N от <...> ЗАО "РОДЭКС Северо-Запад" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Ч., из пояснений которого следует, что обязательства по кредитному договору не исполнены.
Вступившим в законную силу Определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N от <...> в третью очередь реестра требований кредиторов ЗАО "РОДЭКС Северо-Запад" включено требование АКБ "Инвестторгбанк" в сумме <...> руб., обеспеченных залогом имущества должника по договору залога недвижимости (ипотеки) N от <...>.
При этом как следует из п. 3.1.2 вышеуказанных Договоров купли-продажи земельных участков, продавец уведомил покупателей о том, что между Акционерным коммерческим банком "ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ТОРГОВЫЙ БАНК" и ЗАО "РОДЭКС Северо-Запад" заключены Договор залога недвижимости (ипотеки) N от <...> и Дополнительное соглашение N от <...>, согласно которому на спорный участок существует ограничение (обременение) - ипотека. При этом, в силу п. 3.1.3 этих договоров ЗАО "РОДЭКС Северо-Запад" обязуется выполнить свои обязательства по Договору ипотеки перед банком на момент регистрации права собственности на земельный участок и снять существующее обременение. В случае неисполнения указанного обязательства продавец должен передать покупателю полномочия по уплате банку залоговой стоимости, которая должна быть возмещена продавцом покупателю в случае оплаты банку залоговой стоимости (п. п. 3.1.4., 3.1.5 Договоров). Размер залоговой стоимости, указанной в Договорах купли-продажи соответствует размеру залоговой стоимости земельных участков, определенных Дополнительным соглашением N от <...> к Договору залога недвижимости (ипотеки) N от <...>.
Таким образом, все истцы, приобретая земельные участки, были уведомлены о том, что спорные участки находятся в залоге.
Из материалов дела, а именно: пояснений ответчика следует, что векселя, которыми были оплачены договоры купли-продажи, не были предъявлены к оплате.
При указанных обстоятельствах, разрешая спор и отказывая истцам в иске, суд первой инстанции, с учетом приведенных в решении норм действующего законодательства, исследованных имеющихся в деле доказательств в их совокупности и установленных в ходе судебного разбирательства обстоятельств дела, пришел к обоснованному выводу о том, что требования заявителей являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда, считает, что судом первой инстанции правильно определены правоотношения, возникшие между сторонами по настоящему делу, применен закон, подлежащий применению, определены и установлены в полном объеме обстоятельства имеющие значение для дела, доводам сторон и представленным ими доказательствам дана правовая оценка в их совокупности.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе не содержат обстоятельств, свидетельствующих о нарушении судом норм материального и права, и сводятся фактически к несогласию с той оценкой, которую исследованным по делу доказательствам дал суд первой инстанции, в связи с чем не могут повлечь его отмену.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 327.1, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 17 декабря 2012 года оставить без изменения, апелляционные жалобы Г., Ш.Е., С.В., С.П., С.М. и Администрации МО "Агалатовское сельское поселение" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)