Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Арендодатель направил арендатору уведомление о расторжении договора аренды земельного участка, указав на то, что последним не осуществлено строительство автомойки, в то время как срок действия разрешения на строительство истек.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08 июля 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 15 июля 2015 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Русаковой О.И.,
судей Крекотнева С.Н., Шишовой О.А.,
при участии в заседании:
от истца ООО "Фирма Марина-Ко" - Косинов К.Н. доверенность от 01.06.2015, Хилова М.С., доверенность от 01.06.2015,
от ответчика Департамента городского имущества г. Москвы - Бушуев Б.А., доверенность от 30.12.2014,
от третьих лиц: Правительства г. Москвы - Бушуев Б.А., доверенность от 17.02.2015, Ланде В.М., доверенность от 07.10.2013,
Госинспекция по недвижимости - представитель не явился, извещен
рассмотрев 08 июля 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества г. Москвы и Правительства г. Москвы
на решение от 29 декабря 2014 года
Арбитражного суда города Москвы
принятое судьей Коноваловой Е.В.,
на постановление от 27 апреля 2015 года
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Панкратовой Н.И., Сумароковой Т.Я., Савенковым О.В.,
по иску ООО "Фирма Марина-Ко" (ОГРН 1027700036539)
к Департаменту городского имущества г. Москвы (ОГРН 1037739510423)
третьи лица: Правительство г. Москвы, Госинспекция по недвижимости
о признании недействительным уведомления об одностороннем отказе от договора аренды земельного участка,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Фирма Марина-Ко" (далее - ООО "Фирма Марина-Ко", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик) о признании уведомления Департамента о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора аренды N ДГИ-И-6150/13 от 19.03.2013 г. недействительным.
Исковые требования мотивированы отсутствием у ответчика оснований для расторжения в порядке п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ договора долгосрочной аренды земельного участка от 30.03.2004 N М-07-026187.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Правительство Москвы и Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (далее - Инспекция по недвижимости г. Москвы).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 26.12.2013 в удовлетворении исковых требований отказано. Суд первой инстанции установил наличие существенного нарушения условий договора аренды, предусмотренное пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", предоставляющее право Департаменту в одностороннем порядке расторгнуть договор, указав на неисполнение истцом обязательства по завершению строительства автомойки в установленный разрешением на строительство срок (до 17.08.2008).
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2014 решение суда первой инстанции отменено, исковые требования удовлетворены.
Суд апелляционной инстанции, установив, что на момент отказа арендодателя от договора автомойка была полностью построена истцом, пришел к выводу об отсутствии у Департамента оснований, предусмотренных пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ для одностороннего расторжения договора долгосрочной аренды земельного участка от 30.03.2004 N М-07-026187.
Постановлением от 06.08.2014 Арбитражного суда Московского округа судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в первую инстанцию суда.
Передавая дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал, что законодатель ограничил право арендодателя на одностороннее расторжение договора наличием 40% общего объема строительства объекта на момент истечения срока действия разрешения, а не на дату отказа арендодателя от договора; судами первой и апелляционной инстанции не были установлены обстоятельства соблюдения данного требования по состоянию на дату истечения срока действия разрешения на строительство (17.08.2008), процентное соотношение построенного объема объекта на указанную дату к общему объему строительства автомойки; судами не были исследованы обстоятельства соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве объекта, прежде всего его соответствие утвержденной проектной документации, не дана оценка построенного объекта на предмет признаков самовольной постройки.
При новом рассмотрении дела решением суда от 29.12.2015, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 27.04.2015, исковые требования истца удовлетворены.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы обратились с кассационной жалобой, в которой просят решение и постановление отменить, в иске отказать, ссылаясь на несоответствие выводов судов, изложенных в решении и постановлении по соответствующим позициям, фактическим обстоятельствам дела, а также на неправильное применение судами норм материального права и нарушение норм процессуального права. По мнению заявителей кассационной жалобы, судами был неправомерно применен критерий сметной стоимости как объекта капиталовложений, процент освоения которых при возведении объекта свидетельствует о степени готовности объекта в процентах; неправомерно принято во внимание заключение Мосгосэкспертизы от 12.03.2014 г., согласно которой сметная стоимость строительства составила 475,93 тыс. руб., сметная стоимость по подготовительным, земляным и фундаментным работам - 207,22 тыс. руб., в связи с чем процентное соотношение готовности объекта по стоимости фактически выполненных работ до 17.08.2008 г. составила 43,54%, что исключает возможность расторжения договора по основаниям, указанным Департаментом в оспариваемом уведомлении о расторжении договора аренды.
В судебном заседании представители Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы поддержали доводы кассационной жалобы, представители общества возражали против доводов кассационной жалобы по мотивам, изложенным в обжалуемых судебных актах и представленном в порядке ст. 279 АПК РФ отзыве на кассационную жалобу.
Инспекция по недвижимости г. Москвы, извещенное в установленном законом порядке о месте и времени судебного разбирательства по кассационной жалобе, явку своих представителей в суд не обеспечила, отзыв на кассационную жалобу не представила.
Судом приняты все меры к надлежащему извещению лиц, участвующих в деле, с направлением по имеющимся в деле адресам судебных извещений. Информация о судебном заседании своевременно размещена судом кассационной инстанции в картотеке арбитражных дел на сайте http://kad.arbitr.ru в сети Интернет согласно отчету о публикации судебного акта.
Неявка лица, участвующего в деле, в судебное заседание при надлежащем его извещении не препятствует в силу ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрению дела в настоящем судебном заседании.
Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, и, проверив в порядке статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражными судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых решении и постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, не находит оснований для отмены или изменения судебных актов ввиду следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судами, 30.03.04 между ООО "Фирма Марина-Ко" (арендатор) и Департаментом (арендодатель) заключен договор долгосрочной аренды N М-07-026187 земельного участка площадью около 1400 кв. м, имеющего адресные ориентиры: г. Москва, ул. Горбунова, вл. 5, предоставленного в пользование на условиях аренды для проектирования, строительства и последующей эксплуатации автомойки замкнутого цикла.
Согласно п. 2.1. договор аренды заключен сроком на 15 лет и зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по г. Москве 24.09.2004 г. N 77-01/05-12/2004-84.
В соответствии с пунктами 4.2.2 - 4.2.5 договора арендатор обязуется разработать в полном объеме, согласовать и утвердить проектную документацию на строительство автомойки замкнутого цикла в соответствии с требованиями и сроками исходно-разрешительной документации ГУП ГлавАПУ Москомархитектуры от 08.12.2003 N 273-41/1525-2003, проектом предусмотреть благоустройство участка и прилегающей территории; выполнить благоустройство прилегающей территории в границах согласно эскизу N 1 исходно-разрешительной документации ГУП ГлавАПУ Москомархитектуры от 08.12.2003 N 273-41/1525-2003; выполнить строительство в соответствии с проектом застройки участка, в сроки, установленные ПОС, благоустройство завершить в те же сроки; после завершения строительства и благоустройства участка, в недельный срок, представить в Москомзем акт приемки в эксплуатацию и документы, подтверждающие права землепользователя на имущественный комплекс, для внесения необходимых изменений в договор.
17.05.2007 Комитетом государственного строительного надзора города Москвы истцу выдано разрешение на строительство автомойки замкнутого типа N RU77162000-000466 сроком до 17.08.2008 (с учетом его пролонгации).
27.09.2012 Департамент направил арендатору уведомление исх. N РД5-1-34/12-11-(0)-1 о расторжении договора аренды земельного участка от 30.03.2004 N М-07-026187, указав на существенное нарушением условий договора на основании пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.
В рамках настоящего дела истец оспаривает вышеназванное уведомление Арендодателя о досрочном расторжении договора аренды в одностороннем порядке.
Основанием для расторжения договора аренды указано на то, что арендатором не осуществлено строительство объекта, в то время как срок действия разрешения на строительство истек 17.08.2008.
Удовлетворяя исковые требования истца, суд на основании имеющихся в материалах дела доказательств установил, что подготовительные работы и работы по обустройству фундамента велись в 2007 - 2008 годах, работы по монтажу металлического каркаса из металлоизделий - в 2012 году, в связи с чем, с учетом общеизвестного обстоятельства удорожания работ, невозможно сопоставить стоимость бетонных работ по расценкам 2007 года и стоимость возведения металлоконструкции в 2012 году.
Оценивая представленные истцом акты по форме КС-2 и справки по форме КС-3 от 01.08.2007 и от 31.07.2008, суд установил, что истцом были выполнены бетонные работы на сумму 271899 руб., что оценено подрядчиком при сдаче заказчику в размере 45% бетонных работ, на 31.07.2008 были полностью выполнены бетонные работы на сумму 301784 руб., на 02.04.2008 на участке была возведена фундаментная плита площадью 250 кв. м, что также подтверждается письмом Департамента имущества города Москвы от 02.04.08 N 01/04-2395.
Таким образом, суд пришел к выводу, что еще до 17.08.2008 был полностью завершен объем подготовительных и фундаментных работ, что с учетом процентного соотношения готовности объекта по стоимости фактически выполненных до 17.08.2008 работ, исходя из единых (сопоставимых) цен, составило составила 207,22 / 475,93 x 100% = 43,54%.
Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В соответствии с пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.
Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.
До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.
Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:
- неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;
- отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.
Расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.
Пункт 22 статьи 3 введен в действие Федеральным законом от 12.12.2011 N 427-ФЗ и его положения распространяются на договоры, которые заключены до 01 января 2011 года и обязательства сторон по которым не исполнены на день вступления в силу Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ.
Таким образом, пункт 22 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ устанавливает не административное (властное) полномочие государственного органа по отношению к арендатору, а право арендодателя в лице государственного органа по досрочному расторжению договора аренды земельного участка в одностороннем порядке в указанных данной нормой случаях, что корреспондирует с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как следует из вышеприведенных норм права, перечень существенных нарушений арендатором условий договора аренды, дающих право арендодателю на расторжение договора в одностороннем порядке, является закрытым и включает в себя два основания: - неполучение арендатором разрешения на строительство по истечении пяти лет со дня заключения договора, не содержащего условия о сроке окончания строительства; - неисполнение обязательств по строительству в срок, указанный в договоре или разрешении, в случае, если строительная готовность объекта недвижимости на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией.
Заявляя требования о признании незаконным отказа ответчика от договора аренды, общество указало на отсутствие существенных нарушений условий договора, указанных в оспариваемом им уведомлении Департамента N РД5-1-34/12-11-(0)-1 о расторжении договора аренды земельного участка от 30.03.2004 N М-07-026187.
Как установлено в абзаце пятом пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ (в редакции Федерального закона от 12 декабря 2011 года N 427-ФЗ), право арендодателя в лице соответствующего государственного органа на расторжение договора аренды в одностороннем порядке возникает, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день срока строительства составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией.
Суд, принимая во внимание степень готовности объекта незавершенного строительства, пришел к правомерному выводу о том, что, что предусмотренные п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ) основания для досрочного одностороннего расторжения договора аренды земельного участка у ответчика отсутствовали, в связи с чем иск о признании недействительной сделки (досрочного одностороннего расторжения договора аренды земельного участка) на основании статьи 166 Гражданского кодекса РФ был признан судом обоснованным.
Отклоняя доводы Департамента и Правительства Москвы о неправомерном принятия судом заключения Мосгосэкспертизы и необоснованности критерия сметной стоимости как объема капиталовложений, суд обоснованно исходил из того обстоятельства, что ни Департаментом, ни Правительства Москвы не предложено иного единого показателя, позволяющего сопоставить объемы готовности объекта в процентах, не представлен суду контррасчет, в связи с чем апелляционный суд согласился с выводом суда первой инстанции о том, что на момент истечения срока продленного разрешения на строительство объект имел готовность 43,54%, то есть более 40 процентов.
Кроме того, суд установил, что на момент направления оспариваемого уведомления от 19.03.2013 строительство объекта было полностью завершено, что подтверждается представленными в материалы дела фотографиями, техническим заключением от 17.10.2014 с указанием на 2012 года постройки, письмом подрядчика от 01.02.2013.
Доказательств, опровергающих данные сведения, заявителями кассационной жалобы, не представлено, как и не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что арендодателем до направления отказа от договора аренды земельного участка проводилось обследование фактического состояния данного объекта и участка.
Проверен судами довод о том, что возведенный объект недвижимости имеет признаки самовольной постройки и правомерно отклонен, поскольку спорный участок был предоставлен в аренду именно для строительства автомойки, имеется разрешение на строительство данного объекта.
В данном случае истечение срока разрешения на строительство и завершение строительства после истечения срока разрешения не являются признаками самовольной постройки. Нарушений градостроительных норм и правил не установлено, что также следует из представленного истцом технического заключения.
Судом также рассматривался вопрос о проведении экспертизы возведенного на участке строения на предмет его соответствия градостроительным нормам и правилам. С ходатайством о назначении и проведении судебной экспертизы стороны не обращались, оснований ее проведения за счет федерального бюджета суд не усмотрел, а представленное истцом техническое заключение ФГБОУ ВПО "Московский Государственный Строительный Университет" принято судом как письменное доказательство на общих основаниях.
Из текста решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции усматривается, что все представленные в материалы дела доказательства были исследованы и оценены в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и по ним судом были сделаны соответствующие выводы. При том, что оценка какого-либо доказательства, сделанная судом не в пользу стороны, представившей это доказательства, не свидетельствует об отсутствии как таковой оценки доказательства со стороны суда.
Вопрос оценки доказательств в силу части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является компетенцией суда, рассматривающего спор по существу. В соответствии с частью 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими, о том, какая норма материального права, должна быть применена и какое решение, постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела.
Исходя из содержания названных норм, суд кассационной инстанции не вправе считать установленными обстоятельства, не признанные таковыми судами нижестоящих инстанций, и давать оценку документам, которые были отвергнуты судами.
Переоценка установленных судами первой или апелляционной инстанций обстоятельств и доказательств по делу находится за пределами компетенции и полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, определенных положениями вышеназванных норм права.
Учитывая, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены обжалованных судебных актов.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение от 29 декабря 2014 года Арбитражного суда города Москвы и постановление от 27 апреля 2015 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-77158/13-1-427 оставить без изменения, а кассационную жалобу Департамента городского имущества г. Москвы и Правительства г. Москвы - без удовлетворения.
Председательствующий судья
О.И.РУСАКОВА
Судьи
С.Н.КРЕКОТНЕВ
О.А.ШИШОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 15.07.2015 N Ф05-8173/2014 ПО ДЕЛУ N А40-77158/13-1-427
Требование: О признании недействительным уведомления об одностороннем отказе от договора.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Арендодатель направил арендатору уведомление о расторжении договора аренды земельного участка, указав на то, что последним не осуществлено строительство автомойки, в то время как срок действия разрешения на строительство истек.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 июля 2015 г. по делу N А40-77158/13-1-427
Резолютивная часть постановления объявлена 08 июля 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 15 июля 2015 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Русаковой О.И.,
судей Крекотнева С.Н., Шишовой О.А.,
при участии в заседании:
от истца ООО "Фирма Марина-Ко" - Косинов К.Н. доверенность от 01.06.2015, Хилова М.С., доверенность от 01.06.2015,
от ответчика Департамента городского имущества г. Москвы - Бушуев Б.А., доверенность от 30.12.2014,
от третьих лиц: Правительства г. Москвы - Бушуев Б.А., доверенность от 17.02.2015, Ланде В.М., доверенность от 07.10.2013,
Госинспекция по недвижимости - представитель не явился, извещен
рассмотрев 08 июля 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества г. Москвы и Правительства г. Москвы
на решение от 29 декабря 2014 года
Арбитражного суда города Москвы
принятое судьей Коноваловой Е.В.,
на постановление от 27 апреля 2015 года
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Панкратовой Н.И., Сумароковой Т.Я., Савенковым О.В.,
по иску ООО "Фирма Марина-Ко" (ОГРН 1027700036539)
к Департаменту городского имущества г. Москвы (ОГРН 1037739510423)
третьи лица: Правительство г. Москвы, Госинспекция по недвижимости
о признании недействительным уведомления об одностороннем отказе от договора аренды земельного участка,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Фирма Марина-Ко" (далее - ООО "Фирма Марина-Ко", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик) о признании уведомления Департамента о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора аренды N ДГИ-И-6150/13 от 19.03.2013 г. недействительным.
Исковые требования мотивированы отсутствием у ответчика оснований для расторжения в порядке п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ договора долгосрочной аренды земельного участка от 30.03.2004 N М-07-026187.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Правительство Москвы и Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (далее - Инспекция по недвижимости г. Москвы).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 26.12.2013 в удовлетворении исковых требований отказано. Суд первой инстанции установил наличие существенного нарушения условий договора аренды, предусмотренное пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", предоставляющее право Департаменту в одностороннем порядке расторгнуть договор, указав на неисполнение истцом обязательства по завершению строительства автомойки в установленный разрешением на строительство срок (до 17.08.2008).
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2014 решение суда первой инстанции отменено, исковые требования удовлетворены.
Суд апелляционной инстанции, установив, что на момент отказа арендодателя от договора автомойка была полностью построена истцом, пришел к выводу об отсутствии у Департамента оснований, предусмотренных пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ для одностороннего расторжения договора долгосрочной аренды земельного участка от 30.03.2004 N М-07-026187.
Постановлением от 06.08.2014 Арбитражного суда Московского округа судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в первую инстанцию суда.
Передавая дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал, что законодатель ограничил право арендодателя на одностороннее расторжение договора наличием 40% общего объема строительства объекта на момент истечения срока действия разрешения, а не на дату отказа арендодателя от договора; судами первой и апелляционной инстанции не были установлены обстоятельства соблюдения данного требования по состоянию на дату истечения срока действия разрешения на строительство (17.08.2008), процентное соотношение построенного объема объекта на указанную дату к общему объему строительства автомойки; судами не были исследованы обстоятельства соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве объекта, прежде всего его соответствие утвержденной проектной документации, не дана оценка построенного объекта на предмет признаков самовольной постройки.
При новом рассмотрении дела решением суда от 29.12.2015, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 27.04.2015, исковые требования истца удовлетворены.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы обратились с кассационной жалобой, в которой просят решение и постановление отменить, в иске отказать, ссылаясь на несоответствие выводов судов, изложенных в решении и постановлении по соответствующим позициям, фактическим обстоятельствам дела, а также на неправильное применение судами норм материального права и нарушение норм процессуального права. По мнению заявителей кассационной жалобы, судами был неправомерно применен критерий сметной стоимости как объекта капиталовложений, процент освоения которых при возведении объекта свидетельствует о степени готовности объекта в процентах; неправомерно принято во внимание заключение Мосгосэкспертизы от 12.03.2014 г., согласно которой сметная стоимость строительства составила 475,93 тыс. руб., сметная стоимость по подготовительным, земляным и фундаментным работам - 207,22 тыс. руб., в связи с чем процентное соотношение готовности объекта по стоимости фактически выполненных работ до 17.08.2008 г. составила 43,54%, что исключает возможность расторжения договора по основаниям, указанным Департаментом в оспариваемом уведомлении о расторжении договора аренды.
В судебном заседании представители Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы поддержали доводы кассационной жалобы, представители общества возражали против доводов кассационной жалобы по мотивам, изложенным в обжалуемых судебных актах и представленном в порядке ст. 279 АПК РФ отзыве на кассационную жалобу.
Инспекция по недвижимости г. Москвы, извещенное в установленном законом порядке о месте и времени судебного разбирательства по кассационной жалобе, явку своих представителей в суд не обеспечила, отзыв на кассационную жалобу не представила.
Судом приняты все меры к надлежащему извещению лиц, участвующих в деле, с направлением по имеющимся в деле адресам судебных извещений. Информация о судебном заседании своевременно размещена судом кассационной инстанции в картотеке арбитражных дел на сайте http://kad.arbitr.ru в сети Интернет согласно отчету о публикации судебного акта.
Неявка лица, участвующего в деле, в судебное заседание при надлежащем его извещении не препятствует в силу ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрению дела в настоящем судебном заседании.
Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, и, проверив в порядке статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражными судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых решении и постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, не находит оснований для отмены или изменения судебных актов ввиду следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судами, 30.03.04 между ООО "Фирма Марина-Ко" (арендатор) и Департаментом (арендодатель) заключен договор долгосрочной аренды N М-07-026187 земельного участка площадью около 1400 кв. м, имеющего адресные ориентиры: г. Москва, ул. Горбунова, вл. 5, предоставленного в пользование на условиях аренды для проектирования, строительства и последующей эксплуатации автомойки замкнутого цикла.
Согласно п. 2.1. договор аренды заключен сроком на 15 лет и зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по г. Москве 24.09.2004 г. N 77-01/05-12/2004-84.
В соответствии с пунктами 4.2.2 - 4.2.5 договора арендатор обязуется разработать в полном объеме, согласовать и утвердить проектную документацию на строительство автомойки замкнутого цикла в соответствии с требованиями и сроками исходно-разрешительной документации ГУП ГлавАПУ Москомархитектуры от 08.12.2003 N 273-41/1525-2003, проектом предусмотреть благоустройство участка и прилегающей территории; выполнить благоустройство прилегающей территории в границах согласно эскизу N 1 исходно-разрешительной документации ГУП ГлавАПУ Москомархитектуры от 08.12.2003 N 273-41/1525-2003; выполнить строительство в соответствии с проектом застройки участка, в сроки, установленные ПОС, благоустройство завершить в те же сроки; после завершения строительства и благоустройства участка, в недельный срок, представить в Москомзем акт приемки в эксплуатацию и документы, подтверждающие права землепользователя на имущественный комплекс, для внесения необходимых изменений в договор.
17.05.2007 Комитетом государственного строительного надзора города Москвы истцу выдано разрешение на строительство автомойки замкнутого типа N RU77162000-000466 сроком до 17.08.2008 (с учетом его пролонгации).
27.09.2012 Департамент направил арендатору уведомление исх. N РД5-1-34/12-11-(0)-1 о расторжении договора аренды земельного участка от 30.03.2004 N М-07-026187, указав на существенное нарушением условий договора на основании пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.
В рамках настоящего дела истец оспаривает вышеназванное уведомление Арендодателя о досрочном расторжении договора аренды в одностороннем порядке.
Основанием для расторжения договора аренды указано на то, что арендатором не осуществлено строительство объекта, в то время как срок действия разрешения на строительство истек 17.08.2008.
Удовлетворяя исковые требования истца, суд на основании имеющихся в материалах дела доказательств установил, что подготовительные работы и работы по обустройству фундамента велись в 2007 - 2008 годах, работы по монтажу металлического каркаса из металлоизделий - в 2012 году, в связи с чем, с учетом общеизвестного обстоятельства удорожания работ, невозможно сопоставить стоимость бетонных работ по расценкам 2007 года и стоимость возведения металлоконструкции в 2012 году.
Оценивая представленные истцом акты по форме КС-2 и справки по форме КС-3 от 01.08.2007 и от 31.07.2008, суд установил, что истцом были выполнены бетонные работы на сумму 271899 руб., что оценено подрядчиком при сдаче заказчику в размере 45% бетонных работ, на 31.07.2008 были полностью выполнены бетонные работы на сумму 301784 руб., на 02.04.2008 на участке была возведена фундаментная плита площадью 250 кв. м, что также подтверждается письмом Департамента имущества города Москвы от 02.04.08 N 01/04-2395.
Таким образом, суд пришел к выводу, что еще до 17.08.2008 был полностью завершен объем подготовительных и фундаментных работ, что с учетом процентного соотношения готовности объекта по стоимости фактически выполненных до 17.08.2008 работ, исходя из единых (сопоставимых) цен, составило составила 207,22 / 475,93 x 100% = 43,54%.
Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В соответствии с пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.
Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.
До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.
Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:
- неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;
- отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.
Расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.
Пункт 22 статьи 3 введен в действие Федеральным законом от 12.12.2011 N 427-ФЗ и его положения распространяются на договоры, которые заключены до 01 января 2011 года и обязательства сторон по которым не исполнены на день вступления в силу Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ.
Таким образом, пункт 22 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ устанавливает не административное (властное) полномочие государственного органа по отношению к арендатору, а право арендодателя в лице государственного органа по досрочному расторжению договора аренды земельного участка в одностороннем порядке в указанных данной нормой случаях, что корреспондирует с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как следует из вышеприведенных норм права, перечень существенных нарушений арендатором условий договора аренды, дающих право арендодателю на расторжение договора в одностороннем порядке, является закрытым и включает в себя два основания: - неполучение арендатором разрешения на строительство по истечении пяти лет со дня заключения договора, не содержащего условия о сроке окончания строительства; - неисполнение обязательств по строительству в срок, указанный в договоре или разрешении, в случае, если строительная готовность объекта недвижимости на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией.
Заявляя требования о признании незаконным отказа ответчика от договора аренды, общество указало на отсутствие существенных нарушений условий договора, указанных в оспариваемом им уведомлении Департамента N РД5-1-34/12-11-(0)-1 о расторжении договора аренды земельного участка от 30.03.2004 N М-07-026187.
Как установлено в абзаце пятом пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ (в редакции Федерального закона от 12 декабря 2011 года N 427-ФЗ), право арендодателя в лице соответствующего государственного органа на расторжение договора аренды в одностороннем порядке возникает, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день срока строительства составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией.
Суд, принимая во внимание степень готовности объекта незавершенного строительства, пришел к правомерному выводу о том, что, что предусмотренные п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ) основания для досрочного одностороннего расторжения договора аренды земельного участка у ответчика отсутствовали, в связи с чем иск о признании недействительной сделки (досрочного одностороннего расторжения договора аренды земельного участка) на основании статьи 166 Гражданского кодекса РФ был признан судом обоснованным.
Отклоняя доводы Департамента и Правительства Москвы о неправомерном принятия судом заключения Мосгосэкспертизы и необоснованности критерия сметной стоимости как объема капиталовложений, суд обоснованно исходил из того обстоятельства, что ни Департаментом, ни Правительства Москвы не предложено иного единого показателя, позволяющего сопоставить объемы готовности объекта в процентах, не представлен суду контррасчет, в связи с чем апелляционный суд согласился с выводом суда первой инстанции о том, что на момент истечения срока продленного разрешения на строительство объект имел готовность 43,54%, то есть более 40 процентов.
Кроме того, суд установил, что на момент направления оспариваемого уведомления от 19.03.2013 строительство объекта было полностью завершено, что подтверждается представленными в материалы дела фотографиями, техническим заключением от 17.10.2014 с указанием на 2012 года постройки, письмом подрядчика от 01.02.2013.
Доказательств, опровергающих данные сведения, заявителями кассационной жалобы, не представлено, как и не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что арендодателем до направления отказа от договора аренды земельного участка проводилось обследование фактического состояния данного объекта и участка.
Проверен судами довод о том, что возведенный объект недвижимости имеет признаки самовольной постройки и правомерно отклонен, поскольку спорный участок был предоставлен в аренду именно для строительства автомойки, имеется разрешение на строительство данного объекта.
В данном случае истечение срока разрешения на строительство и завершение строительства после истечения срока разрешения не являются признаками самовольной постройки. Нарушений градостроительных норм и правил не установлено, что также следует из представленного истцом технического заключения.
Судом также рассматривался вопрос о проведении экспертизы возведенного на участке строения на предмет его соответствия градостроительным нормам и правилам. С ходатайством о назначении и проведении судебной экспертизы стороны не обращались, оснований ее проведения за счет федерального бюджета суд не усмотрел, а представленное истцом техническое заключение ФГБОУ ВПО "Московский Государственный Строительный Университет" принято судом как письменное доказательство на общих основаниях.
Из текста решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции усматривается, что все представленные в материалы дела доказательства были исследованы и оценены в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и по ним судом были сделаны соответствующие выводы. При том, что оценка какого-либо доказательства, сделанная судом не в пользу стороны, представившей это доказательства, не свидетельствует об отсутствии как таковой оценки доказательства со стороны суда.
Вопрос оценки доказательств в силу части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является компетенцией суда, рассматривающего спор по существу. В соответствии с частью 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими, о том, какая норма материального права, должна быть применена и какое решение, постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела.
Исходя из содержания названных норм, суд кассационной инстанции не вправе считать установленными обстоятельства, не признанные таковыми судами нижестоящих инстанций, и давать оценку документам, которые были отвергнуты судами.
Переоценка установленных судами первой или апелляционной инстанций обстоятельств и доказательств по делу находится за пределами компетенции и полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, определенных положениями вышеназванных норм права.
Учитывая, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены обжалованных судебных актов.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение от 29 декабря 2014 года Арбитражного суда города Москвы и постановление от 27 апреля 2015 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-77158/13-1-427 оставить без изменения, а кассационную жалобу Департамента городского имущества г. Москвы и Правительства г. Москвы - без удовлетворения.
Председательствующий судья
О.И.РУСАКОВА
Судьи
С.Н.КРЕКОТНЕВ
О.А.ШИШОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)