Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 мая 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 01 июня 2015 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Ананьева Р.В.,
судей Муравьева С.Ю., Карповой В.А.,
в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Ставропольского районного потребительского общества
на решение Арбитражного суда Самарской области от 18.12.2014 (судья Харламов А.Ю.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2015 (председательствующий судья Филиппова Е.Г., судьи Захарова Е.И., Юдкин А.А.)
по делу N А55-22317/2014
по заявлению Ставропольского районного потребительского общества (ИНН 6382000762, ОГРН 1026303943225), Самарская область, Ставропольский район, с. Ягодное, к администрации муниципального района Ставропольский Самарской области, Самарская область, г. Тольятти, о признании незаконным бездействия, выразившегося в непринятии решения о предоставлении в собственность за плату земельного участка и не направлении проекта договора купли-продажи, понуждении устранить допущенные нарушения,
установил:
Ставропольское районное потребительское общество (далее - Ставропольское РайПО, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконными бездействий администрации муниципального района Ставропольский Самарской области (далее - администрация), выразившихся в непринятии решения о предоставлении в собственность за плату и не направлении в адрес Ставропольского РайПО проекта договора купли-продажи земельных участков: площадью 529 +/- 17 кв. м с кадастровым номером 63:32:0101007:5162, категория земли: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под зданием магазина ТПС, расположенного по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Хрящевка, село Хрящевка, ул. Советская, участок 10/4; площадью 1 284 +/- 25 кв. м с кадастровым номером 63:32:0101007:5164, категория земли: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под зданием магазина ТПС, расположенного по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Хрящевка, село Хрящевка, ул. Советская, участок 10/3; понуждении администрации принять решение о предоставлении в собственность за плату и подготовить проекты договоров купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 63:32:0101007:5162, 63:32:0101007:5164; направить заявителю проекты договоров купли-продажи указанных земельных участков в месячный срок с момента вступления решения в законную силу; определить цену выкупа земельного участка с кадастровым номером 63:32:0101007:5162 в размере 49 984 руб. 15 коп., исходя из расчета Цв = Ск х 5%, где Цв - цена земельного участка, Ск - кадастровая стоимость земельного участка; определить цену выкупа земельного участка с кадастровым номером 63:32:0101007:5164 в размере 121 322 руб. 59 коп., исходя из расчета Цв = Ск х 5%, где Цв - цена земельного участка, Ск - кадастровая стоимость земельного участка.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 18.12.2014, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2015, в удовлетворении заявленных требований отказано.
Ставропольский РайПо, не согласившись с принятыми судебными актами, обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Как следует из материалов дела и установлено судами, Ставропольскому РайПО на праве собственности принадлежат объекты недвижимого имущества: нежилое здание, литера А, расположенное по адресу: Самарская область, Ставропольский район, с. Хрящевка, ул. Советская, 3 "А" на основании решения Арбитражного суда Самарской области от 18.12.2002 по делу N А55-18373/02-13, о чем 18.09.2003 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации; здание магазина "Товары повседневного спроса", Литера А, расположенное по адресу: Самарская область, Ставропольский район, с. Хрящевка, ул. Советская, 3 "Б" на основании решения Арбитражного суда Самарской области от 29.05.2003 по делу N А55-4505/03-12, о чем 26.08.2003 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны записи регистрации.
Указанные объекты недвижимости расположены на земельных участках площадью 1284 кв. м с кадастровым номером 63:32:0101007:5164 и площадью 529 кв. м с кадастровым номером 63:32:0101007:5162.
Ставропольское РайПО обратилось в администрацию муниципального района Ставропольский Самарской области с письмами от 03.04.2014 и от 02.04.2014, в которых просило направить в его адрес договоры купли-продажи вышеуказанных земельных участков, определив их выкупную цену в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 постановления Правительства Самарской области от 11.12.2013 N 746 в размере 5% кадастровой стоимости земельных участков.
Администрация письмами от 23.04.2014 исх. N 2159, N 2160 сообщила заявителю, что в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 постановления Правительства Самарской области от 11.12.2013 N 746 продажа земельных участков по цене в размере 5% от кадастровой стоимости земельного участка, осуществляется исключительно гражданам и некоммерческим организациям, если право собственности указанных лиц на здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, т.е. до 25.10.2001.
Поскольку право собственности Ставропольского РайПО на объекты недвижимого имущества, расположенные на спорных земельных участках, было зарегистрировано после 25.10.2001, администрация указала заявителю о том, что он имеет право на приобретение земельных участков в порядке, предусмотренном подпунктом 3 пункта 1 постановления Правительства Самарской области от 11.12.2013 N 746.
Ставропольское РайПО 25.06.2014 повторно обратилось в администрацию с заявлениями о принятии решений о предоставлении в собственность испрашиваемых земельных участков и заключении договоров купли-продажи земельных участков по цене 5% кадастровой стоимости земельных участков, приложив к заявлению решения Арбитражного суда Самарской области от 29.05.2003 по делу N А55-4505/03-12 и от 18.12.2002 N А55-18373/02-13, которыми, по мнению заявителя, подтверждается возникновение у него права собственности на объекты недвижимости, расположенные на спорных земельных участках, до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации.
Администрация письмами от 11.07.2014 N 4774 и N 4775 повторно сообщила заявителю, что испрашиваемые в собственность земельные участки могут быть предоставлены только в порядке, предусмотренном подпунктом 3 пункта 1 постановления Правительства Самарской области от 11.12.2013 N 746.
Ставропольское РайПО, полагая, что в нарушение действующего законодательства не приняла решение о предоставлении в собственность испрашиваемых земельных участков и не направила проекты договоров купли-продажи спорных земельных участков по цене 5% кадастровой стоимости, что нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что право собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные на спорных земельных участках, было зарегистрировано за Ставропольским РайПО после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, пришли к выводу, что у администрации отсутствовали основания для предоставления заявителю в собственность испрашиваемых земельных участков в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 постановления Правительства Самарской области от 11.12.2013 N 746, в связи с чем отказали Ставропольскому РайПО в удовлетворении заявленных требований.
При этом суды указали, что заявитель не лишен возможности обратиться в администрацию с заявлением о предоставлении спорных земельных участков с учетом подпункта 3 пункта 1 постановления Правительства Самарской области от 11.12.2013 N 746.
Между тем, судами первой и апелляционной инстанций не принято во внимание следующее.
Постановление Правительства Самарской области от 11.12.2013 N 746 "Об определении выкупной цены земельных участков, находящихся в собственности Самарской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, занятых зданиями, строениями, сооружениями" не регулирует порядок предоставления земельных участков, а устанавливает лишь порядок определения выкупной цены земельных участков.
Порядок и сроки рассмотрения заявлений на приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения на момент подачи заявлений Ставропольским РайПО регулировался статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.
В пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением.
Таким образом, Ставропольское РайПО в соответствии с указанной нормой права, действовавшей на момент возникновения спорных отношений, имеет исключительное право на предоставление в собственность или в аренду земельных участков с кадастровыми номерами 63:32:0101007:5162 и 63:32:0101007:5164, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие заявителю.
Как указывалось выше, Ставропольский РайПО обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении спорных земельных участков в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 настоящей статьи заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
В силу пункта 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным.
В тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Рассматривая такие дела, суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей (государственных или публичных нужд).
В нарушение положений пункта 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации администрацией в установленные законом сроки не были приняты решения о предоставлении либо об отказе в предоставлении испрашиваемых Ставропольским РайПО земельных участков, а также не был направлен проект договора купли-продажи указанных земельных участков, что и послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Администрация на поданные Ставропольским РайПО заявления не приняла решения об отказе в предоставлении спорных земельных участков, а предложило заключить договоры купли-продажи по иной цене, чем ту которую определил заявитель.
Суды, отказывая в удовлетворении заявленных требований, также согласились с доводами администрации о том, что испрашиваемые земельные участки не могут быть проданы по цене в размере 5% кадастровой стоимости, как предусмотрено подпунктом 1 пункта 1 постановления Правительства Самарской области от 11.12.2013 N 746, поскольку их цена должна быть определена в соответствии с подпунктом 3 пункта 1 постановления Правительства Самарской области от 11.12.2013 N 746.
Таким образом, суды фактически рассмотрели спор только по требованиям об определении выкупной цены земельных участков, не рассмотрев по существу требования о признании незаконными бездействий администрации по непринятию решений о предоставлении в собственность спорных земельных участков и не направлении проекта договоров купли-продажи в сроки, установленные пунктом 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшего на момент возникновения спорных правоотношений.
Согласно пункту 1.1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Порядок определения цены этих земельных участков, их оплаты устанавливается в отношении: земельных участков, которые находятся в собственности субъектов Российской Федерации или государственная собственность на которые не разграничена, - органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Постановлением Правительства Самарской области от 11.12.2013 N 746 утвержден порядок определения выкупной цены земельных участков, находящихся в собственности Самарской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, занятых зданиями, строениями, сооружениями.
Поскольку выкупная цена земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности либо земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, устанавливается нормативными актами, в данном случае постановлением Правительства Самарской области от 11.12.2013 N 746, суд, в случае признания незаконным бездействия органа местного самоуправления, может в порядке восстановления нарушенного права самостоятельно определить выкупную стоимость земельного участка на основании указанного нормативного акта.
Кроме того, судами не дано оценки доводам заявителя, что право собственности на объекты недвижимости, расположенные на спорных земельных участках, является ранее возникшим, что, по мнению Ставропольского РайПО, следует из решений Арбитражного суда Самарской области и от 18.12.2002 N А55-18373/02-13 и от 29.05.2003 по делу N А55-4505/03-12, которыми установлено, что объекты недвижимости были возведены хозяйственным способом Ставропольским РайПО в 1958 году на испрашиваемых земельных участках, предоставленных под строительство в период 1957 - 1958 годов.
Данные обстоятельства имеют существенное значение для правильного рассмотрения дела, поскольку в силу пункта 1 статьи 6 Федерального закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
Однако указанным обстоятельствам судами первой и апелляционной инстанций, правовая оценка дана не была.
Таким образом, выводы судов первой и апелляционной инстанций о том, что действия (бездействие) администрации соответствуют требованиям действующего законодательства, являются преждевременными.
При таких обстоятельствах судебная коллегия считает необходимым решение Арбитражного суда Самарской области от 18.12.2014 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2015 отменить.
Принимая во внимание, что для принятия законного и обоснованного решения требуется исследование и оценка доказательств, а также совершение иных действий процессуального характера, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, судебная коллегия считает необходимым направить дело N А55-22317/2014 на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.
При новом рассмотрении дела арбитражному суду первой инстанции следует учесть вышеизложенное, установить обстоятельства дела, имеющие значение для разрешения данного спора, в том числе установить были ли рассмотрены заявления Ставропольского РайПО о предоставлении испрашиваемых земельных участков в порядке и сроки, установленные статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных отношений; не изъяты ли или не ограничены в обороте земельные участки, не зарезервированы ли для государственных или муниципальных нужд; дать оценку доводам заявителя о том, что право собственности на объекты недвижимости, расположенные на спорных земельных участках, возникло до вступления в силу Федерального закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", и с учетом установленных обстоятельств, принять решение, правильно применив нормы материального и процессуального права.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Самарской области от 18.12.2014 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2015 по делу N А55-22317/2014 отменить.
Данное дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки установленные законом.
Председательствующий судья
Р.В.АНАНЬЕВ
Судьи
С.Ю.МУРАВЬЕВ
В.А.КАРПОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 01.06.2015 N Ф06-23248/2015 ПО ДЕЛУ N А55-22317/2014
Требование: О признании незаконным бездействия органа местного самоуправления, выразившегося в непринятии решения о предоставлении в собственность за плату земельных участков и ненаправлении обществу проекта договора купли-продажи участков, понуждении устранить допущенные нарушения.Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 июня 2015 г. N Ф06-23248/2015
Дело N А55-22317/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 26 мая 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 01 июня 2015 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Ананьева Р.В.,
судей Муравьева С.Ю., Карповой В.А.,
в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Ставропольского районного потребительского общества
на решение Арбитражного суда Самарской области от 18.12.2014 (судья Харламов А.Ю.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2015 (председательствующий судья Филиппова Е.Г., судьи Захарова Е.И., Юдкин А.А.)
по делу N А55-22317/2014
по заявлению Ставропольского районного потребительского общества (ИНН 6382000762, ОГРН 1026303943225), Самарская область, Ставропольский район, с. Ягодное, к администрации муниципального района Ставропольский Самарской области, Самарская область, г. Тольятти, о признании незаконным бездействия, выразившегося в непринятии решения о предоставлении в собственность за плату земельного участка и не направлении проекта договора купли-продажи, понуждении устранить допущенные нарушения,
установил:
Ставропольское районное потребительское общество (далее - Ставропольское РайПО, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконными бездействий администрации муниципального района Ставропольский Самарской области (далее - администрация), выразившихся в непринятии решения о предоставлении в собственность за плату и не направлении в адрес Ставропольского РайПО проекта договора купли-продажи земельных участков: площадью 529 +/- 17 кв. м с кадастровым номером 63:32:0101007:5162, категория земли: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под зданием магазина ТПС, расположенного по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Хрящевка, село Хрящевка, ул. Советская, участок 10/4; площадью 1 284 +/- 25 кв. м с кадастровым номером 63:32:0101007:5164, категория земли: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под зданием магазина ТПС, расположенного по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Хрящевка, село Хрящевка, ул. Советская, участок 10/3; понуждении администрации принять решение о предоставлении в собственность за плату и подготовить проекты договоров купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 63:32:0101007:5162, 63:32:0101007:5164; направить заявителю проекты договоров купли-продажи указанных земельных участков в месячный срок с момента вступления решения в законную силу; определить цену выкупа земельного участка с кадастровым номером 63:32:0101007:5162 в размере 49 984 руб. 15 коп., исходя из расчета Цв = Ск х 5%, где Цв - цена земельного участка, Ск - кадастровая стоимость земельного участка; определить цену выкупа земельного участка с кадастровым номером 63:32:0101007:5164 в размере 121 322 руб. 59 коп., исходя из расчета Цв = Ск х 5%, где Цв - цена земельного участка, Ск - кадастровая стоимость земельного участка.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 18.12.2014, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2015, в удовлетворении заявленных требований отказано.
Ставропольский РайПо, не согласившись с принятыми судебными актами, обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Как следует из материалов дела и установлено судами, Ставропольскому РайПО на праве собственности принадлежат объекты недвижимого имущества: нежилое здание, литера А, расположенное по адресу: Самарская область, Ставропольский район, с. Хрящевка, ул. Советская, 3 "А" на основании решения Арбитражного суда Самарской области от 18.12.2002 по делу N А55-18373/02-13, о чем 18.09.2003 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации; здание магазина "Товары повседневного спроса", Литера А, расположенное по адресу: Самарская область, Ставропольский район, с. Хрящевка, ул. Советская, 3 "Б" на основании решения Арбитражного суда Самарской области от 29.05.2003 по делу N А55-4505/03-12, о чем 26.08.2003 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны записи регистрации.
Указанные объекты недвижимости расположены на земельных участках площадью 1284 кв. м с кадастровым номером 63:32:0101007:5164 и площадью 529 кв. м с кадастровым номером 63:32:0101007:5162.
Ставропольское РайПО обратилось в администрацию муниципального района Ставропольский Самарской области с письмами от 03.04.2014 и от 02.04.2014, в которых просило направить в его адрес договоры купли-продажи вышеуказанных земельных участков, определив их выкупную цену в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 постановления Правительства Самарской области от 11.12.2013 N 746 в размере 5% кадастровой стоимости земельных участков.
Администрация письмами от 23.04.2014 исх. N 2159, N 2160 сообщила заявителю, что в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 постановления Правительства Самарской области от 11.12.2013 N 746 продажа земельных участков по цене в размере 5% от кадастровой стоимости земельного участка, осуществляется исключительно гражданам и некоммерческим организациям, если право собственности указанных лиц на здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, т.е. до 25.10.2001.
Поскольку право собственности Ставропольского РайПО на объекты недвижимого имущества, расположенные на спорных земельных участках, было зарегистрировано после 25.10.2001, администрация указала заявителю о том, что он имеет право на приобретение земельных участков в порядке, предусмотренном подпунктом 3 пункта 1 постановления Правительства Самарской области от 11.12.2013 N 746.
Ставропольское РайПО 25.06.2014 повторно обратилось в администрацию с заявлениями о принятии решений о предоставлении в собственность испрашиваемых земельных участков и заключении договоров купли-продажи земельных участков по цене 5% кадастровой стоимости земельных участков, приложив к заявлению решения Арбитражного суда Самарской области от 29.05.2003 по делу N А55-4505/03-12 и от 18.12.2002 N А55-18373/02-13, которыми, по мнению заявителя, подтверждается возникновение у него права собственности на объекты недвижимости, расположенные на спорных земельных участках, до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации.
Администрация письмами от 11.07.2014 N 4774 и N 4775 повторно сообщила заявителю, что испрашиваемые в собственность земельные участки могут быть предоставлены только в порядке, предусмотренном подпунктом 3 пункта 1 постановления Правительства Самарской области от 11.12.2013 N 746.
Ставропольское РайПО, полагая, что в нарушение действующего законодательства не приняла решение о предоставлении в собственность испрашиваемых земельных участков и не направила проекты договоров купли-продажи спорных земельных участков по цене 5% кадастровой стоимости, что нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что право собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные на спорных земельных участках, было зарегистрировано за Ставропольским РайПО после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, пришли к выводу, что у администрации отсутствовали основания для предоставления заявителю в собственность испрашиваемых земельных участков в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 постановления Правительства Самарской области от 11.12.2013 N 746, в связи с чем отказали Ставропольскому РайПО в удовлетворении заявленных требований.
При этом суды указали, что заявитель не лишен возможности обратиться в администрацию с заявлением о предоставлении спорных земельных участков с учетом подпункта 3 пункта 1 постановления Правительства Самарской области от 11.12.2013 N 746.
Между тем, судами первой и апелляционной инстанций не принято во внимание следующее.
Постановление Правительства Самарской области от 11.12.2013 N 746 "Об определении выкупной цены земельных участков, находящихся в собственности Самарской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, занятых зданиями, строениями, сооружениями" не регулирует порядок предоставления земельных участков, а устанавливает лишь порядок определения выкупной цены земельных участков.
Порядок и сроки рассмотрения заявлений на приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения на момент подачи заявлений Ставропольским РайПО регулировался статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.
В пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением.
Таким образом, Ставропольское РайПО в соответствии с указанной нормой права, действовавшей на момент возникновения спорных отношений, имеет исключительное право на предоставление в собственность или в аренду земельных участков с кадастровыми номерами 63:32:0101007:5162 и 63:32:0101007:5164, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие заявителю.
Как указывалось выше, Ставропольский РайПО обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении спорных земельных участков в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 настоящей статьи заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
В силу пункта 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным.
В тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Рассматривая такие дела, суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей (государственных или публичных нужд).
В нарушение положений пункта 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации администрацией в установленные законом сроки не были приняты решения о предоставлении либо об отказе в предоставлении испрашиваемых Ставропольским РайПО земельных участков, а также не был направлен проект договора купли-продажи указанных земельных участков, что и послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Администрация на поданные Ставропольским РайПО заявления не приняла решения об отказе в предоставлении спорных земельных участков, а предложило заключить договоры купли-продажи по иной цене, чем ту которую определил заявитель.
Суды, отказывая в удовлетворении заявленных требований, также согласились с доводами администрации о том, что испрашиваемые земельные участки не могут быть проданы по цене в размере 5% кадастровой стоимости, как предусмотрено подпунктом 1 пункта 1 постановления Правительства Самарской области от 11.12.2013 N 746, поскольку их цена должна быть определена в соответствии с подпунктом 3 пункта 1 постановления Правительства Самарской области от 11.12.2013 N 746.
Таким образом, суды фактически рассмотрели спор только по требованиям об определении выкупной цены земельных участков, не рассмотрев по существу требования о признании незаконными бездействий администрации по непринятию решений о предоставлении в собственность спорных земельных участков и не направлении проекта договоров купли-продажи в сроки, установленные пунктом 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшего на момент возникновения спорных правоотношений.
Согласно пункту 1.1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Порядок определения цены этих земельных участков, их оплаты устанавливается в отношении: земельных участков, которые находятся в собственности субъектов Российской Федерации или государственная собственность на которые не разграничена, - органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Постановлением Правительства Самарской области от 11.12.2013 N 746 утвержден порядок определения выкупной цены земельных участков, находящихся в собственности Самарской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, занятых зданиями, строениями, сооружениями.
Поскольку выкупная цена земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности либо земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, устанавливается нормативными актами, в данном случае постановлением Правительства Самарской области от 11.12.2013 N 746, суд, в случае признания незаконным бездействия органа местного самоуправления, может в порядке восстановления нарушенного права самостоятельно определить выкупную стоимость земельного участка на основании указанного нормативного акта.
Кроме того, судами не дано оценки доводам заявителя, что право собственности на объекты недвижимости, расположенные на спорных земельных участках, является ранее возникшим, что, по мнению Ставропольского РайПО, следует из решений Арбитражного суда Самарской области и от 18.12.2002 N А55-18373/02-13 и от 29.05.2003 по делу N А55-4505/03-12, которыми установлено, что объекты недвижимости были возведены хозяйственным способом Ставропольским РайПО в 1958 году на испрашиваемых земельных участках, предоставленных под строительство в период 1957 - 1958 годов.
Данные обстоятельства имеют существенное значение для правильного рассмотрения дела, поскольку в силу пункта 1 статьи 6 Федерального закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
Однако указанным обстоятельствам судами первой и апелляционной инстанций, правовая оценка дана не была.
Таким образом, выводы судов первой и апелляционной инстанций о том, что действия (бездействие) администрации соответствуют требованиям действующего законодательства, являются преждевременными.
При таких обстоятельствах судебная коллегия считает необходимым решение Арбитражного суда Самарской области от 18.12.2014 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2015 отменить.
Принимая во внимание, что для принятия законного и обоснованного решения требуется исследование и оценка доказательств, а также совершение иных действий процессуального характера, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, судебная коллегия считает необходимым направить дело N А55-22317/2014 на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.
При новом рассмотрении дела арбитражному суду первой инстанции следует учесть вышеизложенное, установить обстоятельства дела, имеющие значение для разрешения данного спора, в том числе установить были ли рассмотрены заявления Ставропольского РайПО о предоставлении испрашиваемых земельных участков в порядке и сроки, установленные статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных отношений; не изъяты ли или не ограничены в обороте земельные участки, не зарезервированы ли для государственных или муниципальных нужд; дать оценку доводам заявителя о том, что право собственности на объекты недвижимости, расположенные на спорных земельных участках, возникло до вступления в силу Федерального закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", и с учетом установленных обстоятельств, принять решение, правильно применив нормы материального и процессуального права.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Самарской области от 18.12.2014 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2015 по делу N А55-22317/2014 отменить.
Данное дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки установленные законом.
Председательствующий судья
Р.В.АНАНЬЕВ
Судьи
С.Ю.МУРАВЬЕВ
В.А.КАРПОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)