Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11.06.2014
Постановление изготовлено в полном объеме 19.06.2014
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Волковой Ю.А., судей Капустиной Л.А. и Тимашковой Е.Н. при ведении протокола судебного заседания секретарем Толпыгиной Н.Г., при участии от истца по первоначальному иску - общества с ограниченной ответственностью "ГАММА" (г. Смоленск, ОГРН 1076731004954, ИНН 6731060711) - представителей Сашнева Ю.А. (доверенность от 04.07.2013) и Кузьмина А.В. (паспорт), в отсутствие ответчиков по первоначальному иску - департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области (г. Смоленск, ОГРН 1026701437212, ИНН 6730042526), Смоленской области в лице департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области (г. Смоленск, ОГРН 1026701437212, ИНН 6730042526), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ГАММА" на решение Арбитражного суда Смоленской области от 03.04.2014 по делу N А62-7064/2013 (судья Лукашенкова Т.В.),
установил:
следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "ГАММА" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с исковым заявлением к департаменту имущественных и земельных отношений Смоленской области (далее - ответчик, департамент) о взыскании суммы убытков в размере 105 650 рублей 40 копеек, уплаченную обществом по договору от 23.03.2009 N 681/з, а также о признании договора от 23.03.2009 N 681/з действующим (дело N А62-7064/2013) (с учетом уточнения исковых требований т. 2, л.д. 5-7).
Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области обратился в Арбитражный суд Смоленской области с исковым заявлением о взыскании с ООО "Гамма" задолженности по арендной плате за период с 01.01.2012 по 31.08.2013 в сумме 832 984 рублей 06 копеек и пеней за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 20.03.2012 по 16.08.2013 в сумме 539 975 рублей 62 копеек (дело N А62-10/2014).
Определением Арбитражного суда Смоленской области от 16.01.2014 по делу N А62-10/2014 дела N N А62-7064/2013 и А62-10/2014 объединены в одно производство с присвоением объединенному делу номера А62-7064/2013 (т. 1, л.д. 109-110).
В порядке части 5 статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве соответчика привлечена Смоленская область в лице департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области.
Решением Арбитражного суда Смоленской области от 03.04.2014 в удовлетворении исковых требований ООО "ГАММА" отказано. Удовлетворен встречный иск департамента. Взыскано с ООО "ГАММА" в пользу департамента 430 217 рублей 54 копейки, в том числе задолженность по арендной плате за период с 01.01.2012 по 31.08.2013 в размере 391 051 рубля 46 копеек, пени за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 20.03.2012 по 16.08.2013 в сумме 39 166 рублей 08 копеек. В остальной части в удовлетворении встречных исковых требований департамента отказано.
В апелляционной жалобе общество просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование своих требований ответчик (истец по первоначальному иску) ссылался на то, что при обследовании земельного участка общество не имело возможности визуально обнаружить нахождение на нем торгового павильона ИП Гринева С.И. Обращает внимание на то, что в качестве доказательства невозможности утверждения и получения градостроительного плана земельного участка была представлена переписка ИП Сашневой Л.Б. с администрацией г. Смоленска, что свидетельствует о невозможности общества приступить к получению градостроительного плана и разработке проекта. Указывает на то, что приступило к освоению спорного земельного участка, но по объективным причинам не имело возможности использовать земельный участок по целевому назначению. В обоснование позиции об отсутствии у департамента права на односторонний отказ от договора аренды земельного участка ссылается на правовую позицию, изложенную в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 21.02.2011 по делу N А28-7564/2010, Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 31.01.2011 по делу N А51-9847/2010, Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24.12.2010 по делу N А75-1367/2010 и от 20.04.2010 по делу N А70-8504/2009. Считает, что поскольку общество не могло использовать и не использовало земельный участок, департамент не имеет права требовать арендную плату.
Ответчики по первоначальному иску отзыв на апелляционную жалобу не представили, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в суд апелляционной инстанции своих представителей не направили.
В соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся представителей ответчиков.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 АПК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены или изменения судебного акта в силу следующего.
Из материалов дела следует, что 23.03.2009 между департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) подписан договор N 681/з аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена (т. 1, л.д. 20-25).
Договор зарегистрирован в установленном порядке 05.04.2010 (т. 1, л.д. 25).
В соответствии с пунктом 1.1 указанного договора арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 67:27:0031401:125 площадью 1461 кв. м, расположенный в городе Смоленске, по улице Петра Алексеева (напротив дома N 11), для строительства детского культурно-развлекательного центра.
Согласно пункту 2.1 договора земельный участок предоставлен сроком на 3 года.
Ввиду пользования истцом имуществом после истечения срока договора и отсутствия возражений со стороны арендодателя на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды земельного участка от 23.03.2009 N 681/з, считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях. Ссылаясь на неправомерность одностороннего отказа ответчика от договора, истец обратился в Арбитражный суд Смоленской области с иском о взыскании убытков в размере 105 650 рублей 40 копеек, составляющих арендную плату и признании договора от 23.03.2009 N 681/з действующим.
Отказывая в удовлетворении исковых требований ООО "ГАММА" суд первой инстанции обосновано руководствовался следующим.
В соответствии с пунктом 2 статьи 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.
К односторонним сделкам соответственно применяются общие положения об обязательствах и о договорах, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки (статья 156 ГК РФ).
В силу пункта 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Направленное департаментом в адрес общества уведомление от 26.04.2013 N 05878/09 о прекращении договора аренды земельного участка от 23.08.2009 N 681/з по истечении трех месяцев с момента получения уведомления, было получено последним 16.05.2013. Данное обстоятельство обществом не оспаривается.
Следовательно, договор аренды земельного участка является прекращенным с 16.08.2013.
Поскольку односторонний отказ от договора как гражданско - правовая сделка не был оспорен ответчиком и недействительным в установленном порядке судом не признавался, вывод суда первой инстанции о том, что общество, заявившее требование о признании договора N 681/з действующим, избрало ненадлежащий способ защиты своих прав, является правомерным.
Пунктом 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.
При этом статьей 35 ЗК РФ установлен запрет на продление договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Судом области установлено и не оспаривалось обществом, что до настоящего времени градостроительный план земельного участка утвержден не был, разрешение на строительство не получено.
В суде первой инстанции общество ссылалось на наличие обстоятельств, препятствующих целевому использованию земельного участка.
В частности, общество ссылалось на нахождение на земельном участке незаконно установленных торговых павильонов ОАО "Смолмясо" и ИП Гринева С.И., прокладку высоковольтного кабеля и тепловой трассы без согласования с ним, а также указало на принятое Смоленским городским Советом решения от 27.06.2008 N 922 "О приостановке строительства и расторжении договоров аренды земельных участков".
Суд области, признав перечисленные обществом обстоятельства не являющимися объективными условиями, исключающими использование арендуемого земельного участка для строительства, обоснованно исходил из следующего.
Процесс выбора спорного земельного участка и его последующее предоставление было инициировано самим обществом.
В силу статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Статьей 612 ГК РФ установлена ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, а также права арендатора.
В частности, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Из пункта 4 статьи 614 ГК РФ следует, что если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Как следует из материалов дела и не оспаривалось обществом, в период действия договора аренды ответчик не обращался к арендодателю с требованием о соразмерном уменьшении арендной платы или досрочном расторжении договора аренды в порядке положений статьи 612 ГК РФ.
Согласно части 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Отсутствие претензий в отношении качества и состояния принятого земельного участка, подтверждается актом приема-передачи от 23.03.2009, подписанного ответчиком без замечаний (т. 1, л.д. 26).
Проявляя должную степень осмотрительности, действуя разумно и добросовестно, общество должно было надлежаще обследовать земельный участок и обнаружить нахождение на нем торгового павильона ИП Гринева С.И., принятого в эксплуатацию 04.06.1998.
После заключения договора аренды и принятия арендуемого имущества земельный участок находился во владении ООО "Гамма", которое несло обязанности по его содержанию. При проявлении им надлежащей осмотрительности и заботливости последнее могло и должно было не допускать действия иных лиц, направленных на ухудшение состояния земельного участка (установка павильона, прокладка кабеля).
Кроме того, согласно статье 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.
Доказательств обращения общества (арендатора, законного владельца арендованного земельного участка) к ОАО "Смолмясо" и ИП Гриневу С.И. по истребованию из незаконного владения земельного участка, занятого торговыми павильонами представлено не было.
Необоснованное нахождение на земельном участке торговых павильонов и кабеля дает арендатору право в силу положений пунктов 2, 3 части 1 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 62 ЗК РФ самостоятельно осуществлять защиту своих нарушенных прав, требуя освобождения самовольно занятого земельного участка, а также возможность предъявления требований о взыскании убытков к виновной стороне.
Таких действий со стороны арендатора в течение действия договора аренды осуществлено не было. Его доводы в отношении того, что освобождением самовольно занятого земельного участка может и должен заниматься только департамент (собственник земельного участка), основаны на неправильном понимании вышеуказанным норм действующего законодательства.
При таких обстоятельствах суд области пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для возложения на арендодателя ответственности, за недостатки сданного в аренду участка (пункт 2 статьи 612 ГК РФ).
В апелляционной жалобе ООО "Гамма" указывало, что в случае, если земельный участок предоставлен для строительства объекта недвижимости, применение статьи 610 ГК РФ для отказа арендодателя от договора аренды земельного участка недопустимо и вопрос о прекращении арендных правоотношений может быть решен только в соответствии со статьей 46 ЗК РФ.
Суд апелляционной инстанции считает, что общество неверно толкует нормы действующего законодательства и судебную практику по данному вопросу.
Действительно, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 23.12.2008 N 8985/08 пришел к выводу, что в силу положений статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Вместе с тем, общество в период действия договора аренды земельного участка (с 05.04.2010) не предпринимало каких-либо действий по освоению земельного участка, не получило разрешение на строительство, каких-либо объектов незавершенного строительством на участке не возводило.
Доказательств подготовки проектной документации, обращения в органы местного самоуправления за выдачей градостроительного плана, получением разрешения на строительство культурно - развлекательного центра в материалах дела не имеется.
Ссылка ответчика на правовую позицию, изложенную в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 21.02.2011 по делу N А28-7564/2010, Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 31.01.2011 по делу N А51-9847/2010, Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24.12.2010 по делу N А75-1367/2010 и от 20.04.2010 по делу N А70-8504/2009 отклоняется судом апелляционной инстанции, так как в указанных судебных актах прекращение договора аренды оспаривалось в связи с началом строительства на арендованных земельных участках, тогда как истец каких-либо объектов капитального и незавершенного строительством на земельном участке не возводил.
Что же касается предъявленных к взысканию обществом убытков в размере 105 650 рублей 40 копеек, составляющих арендную плату по договору от 23.03.2009 N 681/з, то суд апелляционной инстанции также не усматривает оснований для удовлетворения названного требования.
Статья 15 ГК РФ предоставляет лицу, право которого нарушено, право требовать полного возмещения причиненных ему убытков. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать противоправность поведения, наличие и размер понесенных убытков, а также причинную связь между противоправностью поведения и наступившими убытками.
Недоказанность хотя бы одного из указанных условий исключает возможность применения ответственности в виде взыскания убытков.
Учитывая отсутствие доказательств противоправности действий (бездействия) истца, а также отсутствие причинно-следственная связь между действиями (бездействием) истца и наступившими неблагоприятными последствиями, в удовлетворении требования общества о взыскании убытков в размере 105 650 рублей 40 копеек, составляющих арендную плату по договору от 23.03.2009 отказано правомерно.
Удовлетворяя встречные исковые требования департамента о взыскании арендной платы, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
Статьями 309 и 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы, ее размер определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).
Учитывая доказанность материалами дела неисполнение ответчиком обязанности по внесению арендных платежей, суд первой инстанции правомерно признал требование истца о взыскании задолженности по арендной плате обоснованным и подлежащим удовлетворению.
Вместе с тем суд первой инстанции установил, что истец необоснованно произвел расчет арендной платы с применением ставки 3,255% от кадастровой стоимости земельного участка, утвержденной постановлением администрации Смоленской области от 14.04.2009 N 192 арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Смоленской области - городе-герое Смоленске.
Из буквального содержания названного постановления следует, что указанная ставка применяется при фактическом использовании земельного участка для деятельности, являющейся источником получения доходов. При этом потенциальная возможность использования земельного участка в дальнейшем для указанной деятельности основанием для применения указанной ставки до завершения строительства на указанном участке не является.
Судом области установлено, что нормативный срок строительства на земельном участке объекта капитального строительства истек 23.03.2012, в связи с чем с 01.04.2012 ставка в размере 0,3% для начисления арендной платы применению не подлежала.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 15837/11 от 17.04.2012, применение иных, более высоких ставок, фактически означает санкции за несвоевременное строительство, в целях которого предоставляется земельный участок.
Поскольку доказательств, свидетельствующих о том, что земельный участок, предоставленный ответчику, в рассматриваемый период использовался обществом в коммерческой деятельности либо являлся источником получения какого-либо дохода, истцом представлено не было, основания для применения повышенной ставки арендной платы в размере 3,255%, у департамента отсутствовали.
Таким образом, суд области правомерно произвел расчет задолженности исходя из ставки арендной платы в размере 1,5% от удельного показателя кадастровой стоимости, предназначенной для расчета платы в отношении прочих земельных участков, не используемых в коммерческих целях и не являющихся источником получения каких-либо доходов.
Что касается взыскания пени, то в этой части суд апелляционной инстанции также не усматривает оснований для отмены или изменения судебного акта.
Одним из способов обеспечения исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ является неустойка.
Пунктом 5.2. договора аренды установлено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,3% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Таким образом, допущенная обществом просрочка в исполнении принятых обязательств по внесению арендных платежей является основанием для взыскания с него договорной неустойки.
Поскольку размер и период просрочки исполнения обязательства установлен судом области правильно, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил иск в указанной части, взыскав с ответчика за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 20.03.2012 по 16.08.2013 пени в размере 39 166 рублей 08 копеек.
При этом суд первой инстанции, обоснованно руководствуясь положениями статьи 333 ГК, уменьшил размер подлежащей взысканию неустойки исходя из двукратной учетной ставки Банка России, действующей в период нарушения обязательства.
Департамент в этой части решение суда первой инстанции не обжалует.
Проверив правильность произведенного судом расчета суммы основного долга и пени, суд апелляционной инстанции находит его арифметически верным.
Общество расчет суммы долга и пени не опроверг, контррасчета не представил.
Судом области в полной мере исследованы все обстоятельства, имеющие правовое значение для настоящего дела, отношениям сторон дана правильная правовая квалификация.
Доводы апелляционной жалобы не влияют на законность и обоснованность обжалуемого решения, поскольку, не опровергая выводов суда первой инстанции, сводятся к несогласию с оценкой судом первой инстанции установленных обстоятельств по делу и имеющихся в деле доказательств, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.
С учетом изложенного, а также оценки в совокупности имеющихся в материалах дела доказательств и обстоятельств дела, исследованных в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда области и удовлетворения требований заявителя апелляционной жалобы, не имеется.
Неправильного применения норм процессуального права, в том числе влекущих отмену судебного акта в любом случае в силу части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.
В соответствии с частью 3 статьи 271 АПК РФ в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Таким образом, расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы в сумме 2 000 рублей (т. 2, л.д. 87) относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 АПК РФ, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Смоленской области от 03.04.2014 по делу N А62-7064/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Судьи
Ю.А.ВОЛКОВА
Е.Н.ТИМАШКОВА
Л.А.КАПУСТИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.06.2014 ПО ДЕЛУ N А62-7064/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 июня 2014 г. по делу N А62-7064/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 11.06.2014
Постановление изготовлено в полном объеме 19.06.2014
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Волковой Ю.А., судей Капустиной Л.А. и Тимашковой Е.Н. при ведении протокола судебного заседания секретарем Толпыгиной Н.Г., при участии от истца по первоначальному иску - общества с ограниченной ответственностью "ГАММА" (г. Смоленск, ОГРН 1076731004954, ИНН 6731060711) - представителей Сашнева Ю.А. (доверенность от 04.07.2013) и Кузьмина А.В. (паспорт), в отсутствие ответчиков по первоначальному иску - департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области (г. Смоленск, ОГРН 1026701437212, ИНН 6730042526), Смоленской области в лице департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области (г. Смоленск, ОГРН 1026701437212, ИНН 6730042526), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ГАММА" на решение Арбитражного суда Смоленской области от 03.04.2014 по делу N А62-7064/2013 (судья Лукашенкова Т.В.),
установил:
следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "ГАММА" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с исковым заявлением к департаменту имущественных и земельных отношений Смоленской области (далее - ответчик, департамент) о взыскании суммы убытков в размере 105 650 рублей 40 копеек, уплаченную обществом по договору от 23.03.2009 N 681/з, а также о признании договора от 23.03.2009 N 681/з действующим (дело N А62-7064/2013) (с учетом уточнения исковых требований т. 2, л.д. 5-7).
Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области обратился в Арбитражный суд Смоленской области с исковым заявлением о взыскании с ООО "Гамма" задолженности по арендной плате за период с 01.01.2012 по 31.08.2013 в сумме 832 984 рублей 06 копеек и пеней за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 20.03.2012 по 16.08.2013 в сумме 539 975 рублей 62 копеек (дело N А62-10/2014).
Определением Арбитражного суда Смоленской области от 16.01.2014 по делу N А62-10/2014 дела N N А62-7064/2013 и А62-10/2014 объединены в одно производство с присвоением объединенному делу номера А62-7064/2013 (т. 1, л.д. 109-110).
В порядке части 5 статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве соответчика привлечена Смоленская область в лице департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области.
Решением Арбитражного суда Смоленской области от 03.04.2014 в удовлетворении исковых требований ООО "ГАММА" отказано. Удовлетворен встречный иск департамента. Взыскано с ООО "ГАММА" в пользу департамента 430 217 рублей 54 копейки, в том числе задолженность по арендной плате за период с 01.01.2012 по 31.08.2013 в размере 391 051 рубля 46 копеек, пени за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 20.03.2012 по 16.08.2013 в сумме 39 166 рублей 08 копеек. В остальной части в удовлетворении встречных исковых требований департамента отказано.
В апелляционной жалобе общество просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование своих требований ответчик (истец по первоначальному иску) ссылался на то, что при обследовании земельного участка общество не имело возможности визуально обнаружить нахождение на нем торгового павильона ИП Гринева С.И. Обращает внимание на то, что в качестве доказательства невозможности утверждения и получения градостроительного плана земельного участка была представлена переписка ИП Сашневой Л.Б. с администрацией г. Смоленска, что свидетельствует о невозможности общества приступить к получению градостроительного плана и разработке проекта. Указывает на то, что приступило к освоению спорного земельного участка, но по объективным причинам не имело возможности использовать земельный участок по целевому назначению. В обоснование позиции об отсутствии у департамента права на односторонний отказ от договора аренды земельного участка ссылается на правовую позицию, изложенную в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 21.02.2011 по делу N А28-7564/2010, Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 31.01.2011 по делу N А51-9847/2010, Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24.12.2010 по делу N А75-1367/2010 и от 20.04.2010 по делу N А70-8504/2009. Считает, что поскольку общество не могло использовать и не использовало земельный участок, департамент не имеет права требовать арендную плату.
Ответчики по первоначальному иску отзыв на апелляционную жалобу не представили, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в суд апелляционной инстанции своих представителей не направили.
В соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся представителей ответчиков.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 АПК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены или изменения судебного акта в силу следующего.
Из материалов дела следует, что 23.03.2009 между департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) подписан договор N 681/з аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена (т. 1, л.д. 20-25).
Договор зарегистрирован в установленном порядке 05.04.2010 (т. 1, л.д. 25).
В соответствии с пунктом 1.1 указанного договора арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 67:27:0031401:125 площадью 1461 кв. м, расположенный в городе Смоленске, по улице Петра Алексеева (напротив дома N 11), для строительства детского культурно-развлекательного центра.
Согласно пункту 2.1 договора земельный участок предоставлен сроком на 3 года.
Ввиду пользования истцом имуществом после истечения срока договора и отсутствия возражений со стороны арендодателя на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды земельного участка от 23.03.2009 N 681/з, считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях. Ссылаясь на неправомерность одностороннего отказа ответчика от договора, истец обратился в Арбитражный суд Смоленской области с иском о взыскании убытков в размере 105 650 рублей 40 копеек, составляющих арендную плату и признании договора от 23.03.2009 N 681/з действующим.
Отказывая в удовлетворении исковых требований ООО "ГАММА" суд первой инстанции обосновано руководствовался следующим.
В соответствии с пунктом 2 статьи 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.
К односторонним сделкам соответственно применяются общие положения об обязательствах и о договорах, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки (статья 156 ГК РФ).
В силу пункта 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Направленное департаментом в адрес общества уведомление от 26.04.2013 N 05878/09 о прекращении договора аренды земельного участка от 23.08.2009 N 681/з по истечении трех месяцев с момента получения уведомления, было получено последним 16.05.2013. Данное обстоятельство обществом не оспаривается.
Следовательно, договор аренды земельного участка является прекращенным с 16.08.2013.
Поскольку односторонний отказ от договора как гражданско - правовая сделка не был оспорен ответчиком и недействительным в установленном порядке судом не признавался, вывод суда первой инстанции о том, что общество, заявившее требование о признании договора N 681/з действующим, избрало ненадлежащий способ защиты своих прав, является правомерным.
Пунктом 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.
При этом статьей 35 ЗК РФ установлен запрет на продление договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Судом области установлено и не оспаривалось обществом, что до настоящего времени градостроительный план земельного участка утвержден не был, разрешение на строительство не получено.
В суде первой инстанции общество ссылалось на наличие обстоятельств, препятствующих целевому использованию земельного участка.
В частности, общество ссылалось на нахождение на земельном участке незаконно установленных торговых павильонов ОАО "Смолмясо" и ИП Гринева С.И., прокладку высоковольтного кабеля и тепловой трассы без согласования с ним, а также указало на принятое Смоленским городским Советом решения от 27.06.2008 N 922 "О приостановке строительства и расторжении договоров аренды земельных участков".
Суд области, признав перечисленные обществом обстоятельства не являющимися объективными условиями, исключающими использование арендуемого земельного участка для строительства, обоснованно исходил из следующего.
Процесс выбора спорного земельного участка и его последующее предоставление было инициировано самим обществом.
В силу статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Статьей 612 ГК РФ установлена ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, а также права арендатора.
В частности, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Из пункта 4 статьи 614 ГК РФ следует, что если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Как следует из материалов дела и не оспаривалось обществом, в период действия договора аренды ответчик не обращался к арендодателю с требованием о соразмерном уменьшении арендной платы или досрочном расторжении договора аренды в порядке положений статьи 612 ГК РФ.
Согласно части 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Отсутствие претензий в отношении качества и состояния принятого земельного участка, подтверждается актом приема-передачи от 23.03.2009, подписанного ответчиком без замечаний (т. 1, л.д. 26).
Проявляя должную степень осмотрительности, действуя разумно и добросовестно, общество должно было надлежаще обследовать земельный участок и обнаружить нахождение на нем торгового павильона ИП Гринева С.И., принятого в эксплуатацию 04.06.1998.
После заключения договора аренды и принятия арендуемого имущества земельный участок находился во владении ООО "Гамма", которое несло обязанности по его содержанию. При проявлении им надлежащей осмотрительности и заботливости последнее могло и должно было не допускать действия иных лиц, направленных на ухудшение состояния земельного участка (установка павильона, прокладка кабеля).
Кроме того, согласно статье 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.
Доказательств обращения общества (арендатора, законного владельца арендованного земельного участка) к ОАО "Смолмясо" и ИП Гриневу С.И. по истребованию из незаконного владения земельного участка, занятого торговыми павильонами представлено не было.
Необоснованное нахождение на земельном участке торговых павильонов и кабеля дает арендатору право в силу положений пунктов 2, 3 части 1 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 62 ЗК РФ самостоятельно осуществлять защиту своих нарушенных прав, требуя освобождения самовольно занятого земельного участка, а также возможность предъявления требований о взыскании убытков к виновной стороне.
Таких действий со стороны арендатора в течение действия договора аренды осуществлено не было. Его доводы в отношении того, что освобождением самовольно занятого земельного участка может и должен заниматься только департамент (собственник земельного участка), основаны на неправильном понимании вышеуказанным норм действующего законодательства.
При таких обстоятельствах суд области пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для возложения на арендодателя ответственности, за недостатки сданного в аренду участка (пункт 2 статьи 612 ГК РФ).
В апелляционной жалобе ООО "Гамма" указывало, что в случае, если земельный участок предоставлен для строительства объекта недвижимости, применение статьи 610 ГК РФ для отказа арендодателя от договора аренды земельного участка недопустимо и вопрос о прекращении арендных правоотношений может быть решен только в соответствии со статьей 46 ЗК РФ.
Суд апелляционной инстанции считает, что общество неверно толкует нормы действующего законодательства и судебную практику по данному вопросу.
Действительно, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 23.12.2008 N 8985/08 пришел к выводу, что в силу положений статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Вместе с тем, общество в период действия договора аренды земельного участка (с 05.04.2010) не предпринимало каких-либо действий по освоению земельного участка, не получило разрешение на строительство, каких-либо объектов незавершенного строительством на участке не возводило.
Доказательств подготовки проектной документации, обращения в органы местного самоуправления за выдачей градостроительного плана, получением разрешения на строительство культурно - развлекательного центра в материалах дела не имеется.
Ссылка ответчика на правовую позицию, изложенную в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 21.02.2011 по делу N А28-7564/2010, Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 31.01.2011 по делу N А51-9847/2010, Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24.12.2010 по делу N А75-1367/2010 и от 20.04.2010 по делу N А70-8504/2009 отклоняется судом апелляционной инстанции, так как в указанных судебных актах прекращение договора аренды оспаривалось в связи с началом строительства на арендованных земельных участках, тогда как истец каких-либо объектов капитального и незавершенного строительством на земельном участке не возводил.
Что же касается предъявленных к взысканию обществом убытков в размере 105 650 рублей 40 копеек, составляющих арендную плату по договору от 23.03.2009 N 681/з, то суд апелляционной инстанции также не усматривает оснований для удовлетворения названного требования.
Статья 15 ГК РФ предоставляет лицу, право которого нарушено, право требовать полного возмещения причиненных ему убытков. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать противоправность поведения, наличие и размер понесенных убытков, а также причинную связь между противоправностью поведения и наступившими убытками.
Недоказанность хотя бы одного из указанных условий исключает возможность применения ответственности в виде взыскания убытков.
Учитывая отсутствие доказательств противоправности действий (бездействия) истца, а также отсутствие причинно-следственная связь между действиями (бездействием) истца и наступившими неблагоприятными последствиями, в удовлетворении требования общества о взыскании убытков в размере 105 650 рублей 40 копеек, составляющих арендную плату по договору от 23.03.2009 отказано правомерно.
Удовлетворяя встречные исковые требования департамента о взыскании арендной платы, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
Статьями 309 и 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы, ее размер определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).
Учитывая доказанность материалами дела неисполнение ответчиком обязанности по внесению арендных платежей, суд первой инстанции правомерно признал требование истца о взыскании задолженности по арендной плате обоснованным и подлежащим удовлетворению.
Вместе с тем суд первой инстанции установил, что истец необоснованно произвел расчет арендной платы с применением ставки 3,255% от кадастровой стоимости земельного участка, утвержденной постановлением администрации Смоленской области от 14.04.2009 N 192 арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Смоленской области - городе-герое Смоленске.
Из буквального содержания названного постановления следует, что указанная ставка применяется при фактическом использовании земельного участка для деятельности, являющейся источником получения доходов. При этом потенциальная возможность использования земельного участка в дальнейшем для указанной деятельности основанием для применения указанной ставки до завершения строительства на указанном участке не является.
Судом области установлено, что нормативный срок строительства на земельном участке объекта капитального строительства истек 23.03.2012, в связи с чем с 01.04.2012 ставка в размере 0,3% для начисления арендной платы применению не подлежала.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 15837/11 от 17.04.2012, применение иных, более высоких ставок, фактически означает санкции за несвоевременное строительство, в целях которого предоставляется земельный участок.
Поскольку доказательств, свидетельствующих о том, что земельный участок, предоставленный ответчику, в рассматриваемый период использовался обществом в коммерческой деятельности либо являлся источником получения какого-либо дохода, истцом представлено не было, основания для применения повышенной ставки арендной платы в размере 3,255%, у департамента отсутствовали.
Таким образом, суд области правомерно произвел расчет задолженности исходя из ставки арендной платы в размере 1,5% от удельного показателя кадастровой стоимости, предназначенной для расчета платы в отношении прочих земельных участков, не используемых в коммерческих целях и не являющихся источником получения каких-либо доходов.
Что касается взыскания пени, то в этой части суд апелляционной инстанции также не усматривает оснований для отмены или изменения судебного акта.
Одним из способов обеспечения исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ является неустойка.
Пунктом 5.2. договора аренды установлено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,3% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Таким образом, допущенная обществом просрочка в исполнении принятых обязательств по внесению арендных платежей является основанием для взыскания с него договорной неустойки.
Поскольку размер и период просрочки исполнения обязательства установлен судом области правильно, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил иск в указанной части, взыскав с ответчика за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 20.03.2012 по 16.08.2013 пени в размере 39 166 рублей 08 копеек.
При этом суд первой инстанции, обоснованно руководствуясь положениями статьи 333 ГК, уменьшил размер подлежащей взысканию неустойки исходя из двукратной учетной ставки Банка России, действующей в период нарушения обязательства.
Департамент в этой части решение суда первой инстанции не обжалует.
Проверив правильность произведенного судом расчета суммы основного долга и пени, суд апелляционной инстанции находит его арифметически верным.
Общество расчет суммы долга и пени не опроверг, контррасчета не представил.
Судом области в полной мере исследованы все обстоятельства, имеющие правовое значение для настоящего дела, отношениям сторон дана правильная правовая квалификация.
Доводы апелляционной жалобы не влияют на законность и обоснованность обжалуемого решения, поскольку, не опровергая выводов суда первой инстанции, сводятся к несогласию с оценкой судом первой инстанции установленных обстоятельств по делу и имеющихся в деле доказательств, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.
С учетом изложенного, а также оценки в совокупности имеющихся в материалах дела доказательств и обстоятельств дела, исследованных в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда области и удовлетворения требований заявителя апелляционной жалобы, не имеется.
Неправильного применения норм процессуального права, в том числе влекущих отмену судебного акта в любом случае в силу части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.
В соответствии с частью 3 статьи 271 АПК РФ в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Таким образом, расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы в сумме 2 000 рублей (т. 2, л.д. 87) относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 АПК РФ, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Смоленской области от 03.04.2014 по делу N А62-7064/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Судьи
Ю.А.ВОЛКОВА
Е.Н.ТИМАШКОВА
Л.А.КАПУСТИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)