Судебные решения, арбитраж
Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 23 июня 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 27 июня 2014 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего О.Ю. Еремеевой,
судей Н.Н. Анисимовой, Е.Н. Номоконовой,
при ведении протокола секретарем судебного заседания И.В. Ауловой,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Южный квартал",
апелляционное производство N 05АП-6835/2014
на решение от 04.04.2014
судьи Д.А. Самофала
по делу N А51-35627/2013 Арбитражного суда Приморского края
по заявлению закрытого акционерного общества "Южный квартал" (ИНН 2539112759, ОГРН 1112539000969, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 18.02.2011)
к департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края (ИНН 2538111008, ОГРН 1072540005724, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 21.06.2007)
третье лицо: Управление градостроительства и архитектуры администрации г. Владивостока
о признании незаконным решения,
при участии в заседании:
- от заявителя: представитель А.В. Железный (паспорт, доверенность от 08.11.2013);
- от департамента: представитель С.В. Пламадяла (удостоверение N 1122, доверенность от 23.12.2013 N 20/36109);
- от УГА г. Владивостока: представитель Л.В. Салыкова (удостоверение N 2712, доверенность от 17.12.2013 N 27/1-1-4181);
- установил:
Закрытое акционерное общество "Южный квартал" (далее по тексту - "заявитель", "общество") обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения департамента земельных и имущественных отношений Приморского края (далее по тексту - "департамент"), оформленного письмами от 08.08.2013 N 20/03/03-02/19121 и от 22.11.2013 N 20/03/03-02/32604, об отказе в принятии решения об образовании земельного участка с кадастровым номером 25:28:040006:16121 путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 25:28:040006:232, 25:28:040006:231, 25:28:040006:230 и 25:28:040006:234 и последующем его предоставлении обществу в аренду для строительства и дальнейшей эксплуатации жилого комплекса с инфраструктурой, а также о понуждении департамента рассмотреть по существу заявление общества от 11.07.2013 N 20-26653 и принять по нему решение.
Определением Арбитражного суда Приморского края от 03.02.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено Управление градостроительства и архитектуры администрации г. Владивостока (далее по тексту - "УГА г. Владивостока").
Решением Арбитражного суда Приморского края от 04.04.2014 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Обжалуя решение от 04.04.2014 в апелляционном порядке, общество указывает на то, что земельный участок для размещения жилого комплекса с инфраструктурой в районе ул. Карбышева, 12 в г. Владивостоке первоначально был выбран органом местного самоуправления постановлением от 05.05.2004 N 1018, и спорные земельные участки сформированы в его границах. Настаивает на том, что разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 25:28:040006:234 не препятствует его объединению с остальными земельными участками
Кроме того, заявитель не согласен с необходимостью проведения торгов по предоставлению объединенного земельного участка в целях жилищного строительства, поскольку у заявителя на него уже возникло право аренды на входящие в его состав земельные участки сроком на 25 лет.
Департамент и УГА г. Владивостока в письменных отзывах, поддержанных представителями в судебном заседании, с доводами апелляционной жалобы не согласились. Оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не усматривают.
Заслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, коллегия установила следующее.
Общество является арендатором следующих земельных участков в районе ул. Карбышева, 12 в г. Владивостоке:
1) площадью 1132 кв. м с кадастровым номером 25:28:040006:232, разрешенное использование "для строительства и дальнейшей эксплуатации жилого комплекса с инфраструктурой";
2) площадью 558 кв. м с кадастровым номером 25:28:040006:231, разрешенное использование "для строительства и дальнейшей эксплуатации жилого комплекса с инфраструктурой";
3) площадью 552 кв. м с кадастровым номером 25:28:040006:230, разрешенное использование "для строительства и дальнейшей эксплуатации жилого комплекса с инфраструктурой";
4) площадью 32 948 кв. м с кадастровым номером 25:28:040006:234, разрешенное использование "для благоустройства прилегающей территории".
11.07.2013 общество обратилось в департамент с заявлением о принятии решения об образовании земельного участка с кадастровым номером 25:28:040006:16121 площадью 35 198 кв. м путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 25:28:040006:232, 25:28:040006:231, 25:28:040006:230 и 25:28:040006:234, расторжении договоров аренды объединяемых земельных участков и заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:040006:16121.
Письмом от 08.08.2013 N 20/03/03-02/19121 департамент отказал в объединении земельных участков, указав на необходимость принятия решения об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 25:28:040006:234 в соответствии с порядком, установленным ст. 7 Правил землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа.
Кроме того, письмом от 22.11.2013 N 20/03/03-02/32604 департамент дополнительно разъяснил обществу, что предоставление земельных участков для жилищного строительства может осуществляться исключительно посредством проведения аукциона.
Не согласившись с решениями департамента, общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.
Оценив доводы сторон и представленные в материалы дела документы, проверив в порядке, предусмотренном статьями 268, 270 АПК РФ, правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене ввиду следующего.
Согласно пункту 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица наделены правом обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Таким образом, для признания незаконным решения государственного органа, органа местного самоуправления, иного органа, должностного лица требуется наличие в совокупности двух условий: несоответствие обжалуемого решения закону и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
В силу пункта 1 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 настоящего Кодекса Решения об образовании земельных участков, указанных в пункте 1 настоящей статьи, могут быть приняты на основании заявлений землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки. Для принятия решения об образовании земельных участков, указанных в пункте 1 настоящей статьи, необходимы следующие документы:
1) кадастровые паспорта образуемых земельных участков или кадастровый паспорт образуемого земельного участка;
2) правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на земельные участки, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки (пункт 2 статьи 11.3 Кодекса).
При объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается (пункт 1 статьи 11.6 Кодекса).
Как следует из материалов дела, общество обратилось в департамент с заявлением о принятии решения об образовании земельного участка с кадастровым номером 25:28:040006:16121 площадью 35 198 кв. м путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 25:28:040006:232, 25:28:040006:231, 25:28:040006:230 и 25:28:040006:234.
Отказывая в объединении земельных участков, департамент сослался на то, что земельный участок с кадастровым номером 25:28:040006:234 имеет разрешенное использование, отличное от остальных, и указал на необходимость принятия решения об изменении вида разрешенного использования данного земельного участка.
Пунктом 3 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Как следует из материалов дела, постановлением главы муниципального образования г. Владивосток от 05.05.2004 N 1018 ООО "Аурум" предварительно согласовано место размещения жилого комплекса с инфраструктурой в районе ул. Карбышева, 12 в г. Владивостоке на земельном участке площадью 42 791 кв. м. То есть первоначально земельный участок был выбран и сформирован именно под строительство жилого комплекса.
Пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Согласно пунктам 8, 9 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются градостроительным регламентом в соответствии с правилами землепользования и застройки.
В силу части 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительным регламентом, исполнение которого обязательно для всех землепользователей, определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.
Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным и условно разрешенным видам использования и осуществляются совместно с ними.
Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (пункты 1, 3 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 1 статьи 5 Правил землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа, утвержденных решением Думы г. Владивостока от 07.04.2010 N 462, использование и застройка земельных участков на территории Владивостокского городского округа, на которые распространяется действие градостроительных регламентов, могут осуществляться правообладателями земельных участков, объектов капитального строительства с соблюдением их разрешенного использования, установленного настоящими Правилами.
На основании пункта 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 6 Правил землепользования и застройки основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований.
Арендуемые обществом земельные участки с кадастровыми номерами 25:28:040006:232, 25:28:040006:231, 25:28:040006:230 и 25:28:040006:234 сформированы из земельного участка, предварительно согласованного постановлением главы муниципального образования г. Владивосток от 05.05.2004 N 1018 под строительство, и предоставлены для целей строительства и дальнейшей эксплуатации жилого комплекса с инфраструктурой и благоустройства прилегающей территории.
Данные участки, относящиеся к землям населенных пунктов, входят в состав зоны застройки многоэтажными жилыми домами (Ж-3), что подтверждается сведениями Информационной системы обеспечения градостроительной деятельности от 24.03.2014.
Согласно пункту 2 статьи 25 Правил землепользования и застройки одними из основных видов разрешенного использования зоны застройки многоэтажными жилыми домами являются "многоквартирные жилые дома". Использование земельного участка в составе такой зоны под "элементы благоустройства" отнесено к вспомогательным видам использования.
Согласно правовой позиции, отраженной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 N 12919/11 и N 13016/11, правообладателям земельных участков и объектов капитального строительства предоставляется возможность выбора основного вида разрешенного использования из предусмотренных градостроительным регламентом для данной территориальной зоны в качестве основных видов разрешенного использования, а также право использования земельного участка наряду с основным видом использования по любому из вспомогательных видов.
Выбор вспомогательного вида разрешенного использования без выбора основного вида разрешенного использования не предусмотрен ни федеральными, ни местными нормативными актами.
Для любого земельного участка вспомогательный вид разрешенного использования не может быть единственным, а при включении его (их) в кадастр недвижимости в качестве второго и последующих видов использования (что допускается) кадастровая оценка земельного участка с несколькими видами разрешенного использования осуществляется исходя из того вида, по которому при расчете получаются наибольшие значения показателей (пункт 2.7.1 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15.02.2007 N 39).
Как следует из материалов дела земельный участок с кадастровым номером 25:28:040006:234 изначально сформирован и предоставлен для целей благоустройства в составе единого земельного участка, предварительно согласованного постановлением главы муниципального образования г. Владивосток от 05.05.2004 N 1018 под строительство, что свидетельствует о том, что изначально основным видом его разрешенного использования земельного участка было строительство и дальнейшая эксплуатация жилого комплекса с инфраструктурой.
Благоустройство прилегающей территории не является основным видом разрешенного использования зоны застройки многоэтажными жилыми домами по существующим градостроительным нормам.
Из материалов дела следует, что вид разрешенного использования спорного земельного участка с кадастровым номером 25:28:040006:234 приведен в соответствии с действующим градостроительным регламентом.
Кадастровый паспорт от 07.08.2013 содержит сведения о том, что разрешенным использованием земельного участка с кадастровым номером 25:28:040006:234 является строительство и дальнейшая эксплуатация жилого комплекса с инфраструктурой.
При таких обстоятельствах указание в договоре аренды от 25.09.2006 земельного участка с кадастровым номером 25:28:040006:234 такого вида разрешенного использования как "благоустройство" не влияет на возможность его объединения с земельными участками с кадастровыми номерами 25:28:040006:232, 25:28:040006:231, 25:28:040006:230 с разрешенным использованием "для строительства и дальнейшей эксплуатации жилого комплекса с инфраструктурой". Выводы суда первой инстанции об обратном основаны на неверном применении норм материального права.
Доводы департамента и третьего лица о том, что для осуществления государственного кадастрового учета изменений разрешенного использования земельного участка обществу было необходимо предоставление распорядительного документа органа, уполномоченного на распоряжение данными земельными участками, судом апелляционной инстанции отклоняются, так как вид разрешенного использования спорного земельного участка фактически не изменился, он соответствует цели выбора земельного участка под строительство, изначально определенного полномочным органом, и был приведен в соответствие с действующим градостроительным регламентом.
В силу изложенного отказ департамента в объединении земельных участков, изложенный в письме от 08.08.2013 N 20/03/03-02/19121, с указанием на необходимость принятия решения об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 25:28:040006:234 в соответствии с порядком, установленным ст. 7 Правил землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа, незаконен.
Иных оснований для отказа в объединении земельных участков департаментом не приведено и коллегией в ходе рассмотрения дела не установлено.
В статье 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации закреплены гарантии прав землевладельцев и землепользователей (в том числе арендаторов) исходных земельных участков в отношении вновь образованных земельных участков. Так, в случае образования земельных участков из участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды (пункт 4 статьи 11.8 Кодекса).
Поскольку объединяемые земельные участки принадлежат заявителю на праве аренды, о чем в материалах дела имеются соответствующие доказательства, коллегия приходит к выводу о том, что объединенный земельный участок подлежит предоставлению заявителю без проведения торгов.
Разъяснения, данные департаментом заявителю в письме от 22.11.2013 N 20/03/03-02/32604, прямо противоречат пункту 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для отказа в объединении земельных участков и предоставлении объединенного земельного участка заявителю.
Выводы суда первой инстанции об обратном основаны на неверном применении норм материального права и неполном исследовании обстоятельств спора, что привело к вынесению неправильного решения. По правилам пунктов 1, 4 части 1 статьи 270 АПК РФ решение, вынесенное при неполном исследовании обстоятельств, имеющих значение для дела, и с нарушением норм материального права, подлежит отмене с вынесением нового судебного акта.
Согласно пункту 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
Поскольку оспариваемое решение департамента противоречит требованиям Земельного кодекса Российской Федерации и нарушает права и законные интересы заявителя, коллегия признает данный отказ незаконным.
Согласно пункту 3 части 4 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться указание на обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.
По смыслу главы 24 АПК РФ возложение обязанности совершить определенные действия не является самостоятельным требованием, а рассматривается в качестве способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя и должно быть соразмерно нарушенному праву с учетом обстоятельств дела.
При выборе способа устранения нарушенного права арбитражный суд определяет, насколько испрашиваемый заявителем способ соответствует материальному требованию и фактическим обстоятельствам дела на момент его рассмотрения.
Принимая во внимание, что решение департамента является незаконным, иные основания для отказа в объединении земельных участков и последующего предоставления не установлены, коллегия считает возможным обязать департамент принять решение об объединении земельных участков и предоставлении объединенного земельного участка заявителю.
Указанный способ соразмерен допущенному нарушению, отвечает целям восстановления нарушенного права общества и не выходит за пределы, необходимые для его применения.
Кроме того, в связи с отменой решения суда первой инстанции коллегией распределяются судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины.
В связи с удовлетворением заявленных требований в силу положений статьи 110 АПК РФ коллегия относит на департамент 2000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение заявления судом первой инстанции и 1000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение заявления судом апелляционной инстанции, всего - 3000 руб.
В соответствии с частью 2 статьи 319 АПК РФ исполнительный лист подлежит выдаче Арбитражным судом Приморского края.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 04.04.2014 по делу N А51-35627/2013 отменить.
Признать незаконным решение департамента земельных и имущественных отношений Приморского края, оформленное письмом от 08.08.2013 N 20/03/03-02/19121, как несоответствующее Земельному кодексу Российской Федерации.
Обязать департамент земельных и имущественных отношений Приморского края в месячный срок с даты вынесения постановления принять решение об образовании земельного участка с кадастровым номером 25:28:040006:16121 площадью 35 198 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом, участок находится примерно в 30 м от ориентира по направлению на восток, почтовый адрес ориентира: г. Владивосток, ул. Карбышева, 12, путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 25:28:040006:230, 25:28:040006:231, 25:28:040006:232, 25:28:040006:234 и о предоставлении закрытому акционерному обществу "Южный квартал" земельного участка с кадастровым номером 25:28:040006:16121 площадью 35 198 кв. м для строительства и дальнейшей эксплуатации жилого комплекса с инфраструктурой.
Взыскать с департамента земельных и имущественных отношений Приморского края в пользу закрытого акционерного общества "Южный квартал" судебные расходы в размере 2000 (две тысячи) рублей по уплате государственной пошлины за подачу заявления и 1000 (одну тысячу) рублей по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.
Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительные листы.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
О.Ю.ЕРЕМЕЕВА
Судьи
Н.Н.АНИСИМОВА
Е.Н.НОМОКОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.06.2014 N 05АП-6835/2014 ПО ДЕЛУ N А51-35627/2013
Разделы:Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 июня 2014 г. N 05АП-6835/2014
Дело N А51-35627/2013
Резолютивная часть постановления оглашена 23 июня 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 27 июня 2014 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего О.Ю. Еремеевой,
судей Н.Н. Анисимовой, Е.Н. Номоконовой,
при ведении протокола секретарем судебного заседания И.В. Ауловой,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Южный квартал",
апелляционное производство N 05АП-6835/2014
на решение от 04.04.2014
судьи Д.А. Самофала
по делу N А51-35627/2013 Арбитражного суда Приморского края
по заявлению закрытого акционерного общества "Южный квартал" (ИНН 2539112759, ОГРН 1112539000969, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 18.02.2011)
к департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края (ИНН 2538111008, ОГРН 1072540005724, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 21.06.2007)
третье лицо: Управление градостроительства и архитектуры администрации г. Владивостока
о признании незаконным решения,
при участии в заседании:
- от заявителя: представитель А.В. Железный (паспорт, доверенность от 08.11.2013);
- от департамента: представитель С.В. Пламадяла (удостоверение N 1122, доверенность от 23.12.2013 N 20/36109);
- от УГА г. Владивостока: представитель Л.В. Салыкова (удостоверение N 2712, доверенность от 17.12.2013 N 27/1-1-4181);
- установил:
Закрытое акционерное общество "Южный квартал" (далее по тексту - "заявитель", "общество") обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения департамента земельных и имущественных отношений Приморского края (далее по тексту - "департамент"), оформленного письмами от 08.08.2013 N 20/03/03-02/19121 и от 22.11.2013 N 20/03/03-02/32604, об отказе в принятии решения об образовании земельного участка с кадастровым номером 25:28:040006:16121 путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 25:28:040006:232, 25:28:040006:231, 25:28:040006:230 и 25:28:040006:234 и последующем его предоставлении обществу в аренду для строительства и дальнейшей эксплуатации жилого комплекса с инфраструктурой, а также о понуждении департамента рассмотреть по существу заявление общества от 11.07.2013 N 20-26653 и принять по нему решение.
Определением Арбитражного суда Приморского края от 03.02.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено Управление градостроительства и архитектуры администрации г. Владивостока (далее по тексту - "УГА г. Владивостока").
Решением Арбитражного суда Приморского края от 04.04.2014 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Обжалуя решение от 04.04.2014 в апелляционном порядке, общество указывает на то, что земельный участок для размещения жилого комплекса с инфраструктурой в районе ул. Карбышева, 12 в г. Владивостоке первоначально был выбран органом местного самоуправления постановлением от 05.05.2004 N 1018, и спорные земельные участки сформированы в его границах. Настаивает на том, что разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 25:28:040006:234 не препятствует его объединению с остальными земельными участками
Кроме того, заявитель не согласен с необходимостью проведения торгов по предоставлению объединенного земельного участка в целях жилищного строительства, поскольку у заявителя на него уже возникло право аренды на входящие в его состав земельные участки сроком на 25 лет.
Департамент и УГА г. Владивостока в письменных отзывах, поддержанных представителями в судебном заседании, с доводами апелляционной жалобы не согласились. Оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не усматривают.
Заслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, коллегия установила следующее.
Общество является арендатором следующих земельных участков в районе ул. Карбышева, 12 в г. Владивостоке:
1) площадью 1132 кв. м с кадастровым номером 25:28:040006:232, разрешенное использование "для строительства и дальнейшей эксплуатации жилого комплекса с инфраструктурой";
2) площадью 558 кв. м с кадастровым номером 25:28:040006:231, разрешенное использование "для строительства и дальнейшей эксплуатации жилого комплекса с инфраструктурой";
3) площадью 552 кв. м с кадастровым номером 25:28:040006:230, разрешенное использование "для строительства и дальнейшей эксплуатации жилого комплекса с инфраструктурой";
4) площадью 32 948 кв. м с кадастровым номером 25:28:040006:234, разрешенное использование "для благоустройства прилегающей территории".
11.07.2013 общество обратилось в департамент с заявлением о принятии решения об образовании земельного участка с кадастровым номером 25:28:040006:16121 площадью 35 198 кв. м путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 25:28:040006:232, 25:28:040006:231, 25:28:040006:230 и 25:28:040006:234, расторжении договоров аренды объединяемых земельных участков и заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:040006:16121.
Письмом от 08.08.2013 N 20/03/03-02/19121 департамент отказал в объединении земельных участков, указав на необходимость принятия решения об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 25:28:040006:234 в соответствии с порядком, установленным ст. 7 Правил землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа.
Кроме того, письмом от 22.11.2013 N 20/03/03-02/32604 департамент дополнительно разъяснил обществу, что предоставление земельных участков для жилищного строительства может осуществляться исключительно посредством проведения аукциона.
Не согласившись с решениями департамента, общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.
Оценив доводы сторон и представленные в материалы дела документы, проверив в порядке, предусмотренном статьями 268, 270 АПК РФ, правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене ввиду следующего.
Согласно пункту 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица наделены правом обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Таким образом, для признания незаконным решения государственного органа, органа местного самоуправления, иного органа, должностного лица требуется наличие в совокупности двух условий: несоответствие обжалуемого решения закону и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
В силу пункта 1 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 настоящего Кодекса Решения об образовании земельных участков, указанных в пункте 1 настоящей статьи, могут быть приняты на основании заявлений землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки. Для принятия решения об образовании земельных участков, указанных в пункте 1 настоящей статьи, необходимы следующие документы:
1) кадастровые паспорта образуемых земельных участков или кадастровый паспорт образуемого земельного участка;
2) правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на земельные участки, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки (пункт 2 статьи 11.3 Кодекса).
При объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается (пункт 1 статьи 11.6 Кодекса).
Как следует из материалов дела, общество обратилось в департамент с заявлением о принятии решения об образовании земельного участка с кадастровым номером 25:28:040006:16121 площадью 35 198 кв. м путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 25:28:040006:232, 25:28:040006:231, 25:28:040006:230 и 25:28:040006:234.
Отказывая в объединении земельных участков, департамент сослался на то, что земельный участок с кадастровым номером 25:28:040006:234 имеет разрешенное использование, отличное от остальных, и указал на необходимость принятия решения об изменении вида разрешенного использования данного земельного участка.
Пунктом 3 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Как следует из материалов дела, постановлением главы муниципального образования г. Владивосток от 05.05.2004 N 1018 ООО "Аурум" предварительно согласовано место размещения жилого комплекса с инфраструктурой в районе ул. Карбышева, 12 в г. Владивостоке на земельном участке площадью 42 791 кв. м. То есть первоначально земельный участок был выбран и сформирован именно под строительство жилого комплекса.
Пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Согласно пунктам 8, 9 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются градостроительным регламентом в соответствии с правилами землепользования и застройки.
В силу части 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительным регламентом, исполнение которого обязательно для всех землепользователей, определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.
Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным и условно разрешенным видам использования и осуществляются совместно с ними.
Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (пункты 1, 3 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 1 статьи 5 Правил землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа, утвержденных решением Думы г. Владивостока от 07.04.2010 N 462, использование и застройка земельных участков на территории Владивостокского городского округа, на которые распространяется действие градостроительных регламентов, могут осуществляться правообладателями земельных участков, объектов капитального строительства с соблюдением их разрешенного использования, установленного настоящими Правилами.
На основании пункта 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 6 Правил землепользования и застройки основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований.
Арендуемые обществом земельные участки с кадастровыми номерами 25:28:040006:232, 25:28:040006:231, 25:28:040006:230 и 25:28:040006:234 сформированы из земельного участка, предварительно согласованного постановлением главы муниципального образования г. Владивосток от 05.05.2004 N 1018 под строительство, и предоставлены для целей строительства и дальнейшей эксплуатации жилого комплекса с инфраструктурой и благоустройства прилегающей территории.
Данные участки, относящиеся к землям населенных пунктов, входят в состав зоны застройки многоэтажными жилыми домами (Ж-3), что подтверждается сведениями Информационной системы обеспечения градостроительной деятельности от 24.03.2014.
Согласно пункту 2 статьи 25 Правил землепользования и застройки одними из основных видов разрешенного использования зоны застройки многоэтажными жилыми домами являются "многоквартирные жилые дома". Использование земельного участка в составе такой зоны под "элементы благоустройства" отнесено к вспомогательным видам использования.
Согласно правовой позиции, отраженной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 N 12919/11 и N 13016/11, правообладателям земельных участков и объектов капитального строительства предоставляется возможность выбора основного вида разрешенного использования из предусмотренных градостроительным регламентом для данной территориальной зоны в качестве основных видов разрешенного использования, а также право использования земельного участка наряду с основным видом использования по любому из вспомогательных видов.
Выбор вспомогательного вида разрешенного использования без выбора основного вида разрешенного использования не предусмотрен ни федеральными, ни местными нормативными актами.
Для любого земельного участка вспомогательный вид разрешенного использования не может быть единственным, а при включении его (их) в кадастр недвижимости в качестве второго и последующих видов использования (что допускается) кадастровая оценка земельного участка с несколькими видами разрешенного использования осуществляется исходя из того вида, по которому при расчете получаются наибольшие значения показателей (пункт 2.7.1 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15.02.2007 N 39).
Как следует из материалов дела земельный участок с кадастровым номером 25:28:040006:234 изначально сформирован и предоставлен для целей благоустройства в составе единого земельного участка, предварительно согласованного постановлением главы муниципального образования г. Владивосток от 05.05.2004 N 1018 под строительство, что свидетельствует о том, что изначально основным видом его разрешенного использования земельного участка было строительство и дальнейшая эксплуатация жилого комплекса с инфраструктурой.
Благоустройство прилегающей территории не является основным видом разрешенного использования зоны застройки многоэтажными жилыми домами по существующим градостроительным нормам.
Из материалов дела следует, что вид разрешенного использования спорного земельного участка с кадастровым номером 25:28:040006:234 приведен в соответствии с действующим градостроительным регламентом.
Кадастровый паспорт от 07.08.2013 содержит сведения о том, что разрешенным использованием земельного участка с кадастровым номером 25:28:040006:234 является строительство и дальнейшая эксплуатация жилого комплекса с инфраструктурой.
При таких обстоятельствах указание в договоре аренды от 25.09.2006 земельного участка с кадастровым номером 25:28:040006:234 такого вида разрешенного использования как "благоустройство" не влияет на возможность его объединения с земельными участками с кадастровыми номерами 25:28:040006:232, 25:28:040006:231, 25:28:040006:230 с разрешенным использованием "для строительства и дальнейшей эксплуатации жилого комплекса с инфраструктурой". Выводы суда первой инстанции об обратном основаны на неверном применении норм материального права.
Доводы департамента и третьего лица о том, что для осуществления государственного кадастрового учета изменений разрешенного использования земельного участка обществу было необходимо предоставление распорядительного документа органа, уполномоченного на распоряжение данными земельными участками, судом апелляционной инстанции отклоняются, так как вид разрешенного использования спорного земельного участка фактически не изменился, он соответствует цели выбора земельного участка под строительство, изначально определенного полномочным органом, и был приведен в соответствие с действующим градостроительным регламентом.
В силу изложенного отказ департамента в объединении земельных участков, изложенный в письме от 08.08.2013 N 20/03/03-02/19121, с указанием на необходимость принятия решения об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 25:28:040006:234 в соответствии с порядком, установленным ст. 7 Правил землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа, незаконен.
Иных оснований для отказа в объединении земельных участков департаментом не приведено и коллегией в ходе рассмотрения дела не установлено.
В статье 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации закреплены гарантии прав землевладельцев и землепользователей (в том числе арендаторов) исходных земельных участков в отношении вновь образованных земельных участков. Так, в случае образования земельных участков из участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды (пункт 4 статьи 11.8 Кодекса).
Поскольку объединяемые земельные участки принадлежат заявителю на праве аренды, о чем в материалах дела имеются соответствующие доказательства, коллегия приходит к выводу о том, что объединенный земельный участок подлежит предоставлению заявителю без проведения торгов.
Разъяснения, данные департаментом заявителю в письме от 22.11.2013 N 20/03/03-02/32604, прямо противоречат пункту 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для отказа в объединении земельных участков и предоставлении объединенного земельного участка заявителю.
Выводы суда первой инстанции об обратном основаны на неверном применении норм материального права и неполном исследовании обстоятельств спора, что привело к вынесению неправильного решения. По правилам пунктов 1, 4 части 1 статьи 270 АПК РФ решение, вынесенное при неполном исследовании обстоятельств, имеющих значение для дела, и с нарушением норм материального права, подлежит отмене с вынесением нового судебного акта.
Согласно пункту 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
Поскольку оспариваемое решение департамента противоречит требованиям Земельного кодекса Российской Федерации и нарушает права и законные интересы заявителя, коллегия признает данный отказ незаконным.
Согласно пункту 3 части 4 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться указание на обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.
По смыслу главы 24 АПК РФ возложение обязанности совершить определенные действия не является самостоятельным требованием, а рассматривается в качестве способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя и должно быть соразмерно нарушенному праву с учетом обстоятельств дела.
При выборе способа устранения нарушенного права арбитражный суд определяет, насколько испрашиваемый заявителем способ соответствует материальному требованию и фактическим обстоятельствам дела на момент его рассмотрения.
Принимая во внимание, что решение департамента является незаконным, иные основания для отказа в объединении земельных участков и последующего предоставления не установлены, коллегия считает возможным обязать департамент принять решение об объединении земельных участков и предоставлении объединенного земельного участка заявителю.
Указанный способ соразмерен допущенному нарушению, отвечает целям восстановления нарушенного права общества и не выходит за пределы, необходимые для его применения.
Кроме того, в связи с отменой решения суда первой инстанции коллегией распределяются судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины.
В связи с удовлетворением заявленных требований в силу положений статьи 110 АПК РФ коллегия относит на департамент 2000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение заявления судом первой инстанции и 1000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение заявления судом апелляционной инстанции, всего - 3000 руб.
В соответствии с частью 2 статьи 319 АПК РФ исполнительный лист подлежит выдаче Арбитражным судом Приморского края.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 04.04.2014 по делу N А51-35627/2013 отменить.
Признать незаконным решение департамента земельных и имущественных отношений Приморского края, оформленное письмом от 08.08.2013 N 20/03/03-02/19121, как несоответствующее Земельному кодексу Российской Федерации.
Обязать департамент земельных и имущественных отношений Приморского края в месячный срок с даты вынесения постановления принять решение об образовании земельного участка с кадастровым номером 25:28:040006:16121 площадью 35 198 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом, участок находится примерно в 30 м от ориентира по направлению на восток, почтовый адрес ориентира: г. Владивосток, ул. Карбышева, 12, путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 25:28:040006:230, 25:28:040006:231, 25:28:040006:232, 25:28:040006:234 и о предоставлении закрытому акционерному обществу "Южный квартал" земельного участка с кадастровым номером 25:28:040006:16121 площадью 35 198 кв. м для строительства и дальнейшей эксплуатации жилого комплекса с инфраструктурой.
Взыскать с департамента земельных и имущественных отношений Приморского края в пользу закрытого акционерного общества "Южный квартал" судебные расходы в размере 2000 (две тысячи) рублей по уплате государственной пошлины за подачу заявления и 1000 (одну тысячу) рублей по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.
Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительные листы.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
О.Ю.ЕРЕМЕЕВА
Судьи
Н.Н.АНИСИМОВА
Е.Н.НОМОКОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)