Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2014 года
Постановление в полном объеме изготовлено 19 сентября 2014 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Усенко Н.А.,
судей: Кудряшевой Е.В., Фроловой Н.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Лютько Е.А.,
при участии:
от истца: Безрукова А.Е., доверенность от 22.07.2014,
от ответчика: Цапко А.Ю., доверенность от 21.07.2014,
от 3-его лица: без участия (извещено),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Главного управления имущественных отношений Алтайского края (рег. N 07АП-7595/2014) на решение Арбитражного суда Алтайского края от 01 июля 2014 года (судья Бояркова Т.В.) по делу N А03-533/2014 по иску общества с ограниченной ответственностью "Приобъе" (ОГРН 1112225007014, ИНН 2225121878) г. Барнаул к Главному управлению имущественных отношений Алтайского края (ОГРН 1022200918376, ИНН 2221017172), г. Барнаул, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - Главное управление природных ресурсов и экологии Алтайского края, г. Барнаул,
о признании недействительным уведомления об отказе от исполнения договора аренды земельного участка и об обязании продлить договор аренды на тех же условиях сроком на 20 месяцев,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Приобъе" (далее - ООО "Приобъе", истец) обратилось 17.01.2014 в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к Главному управлению имущественных отношений Алтайского края о признании недействительным уведомления N 1244 от 23.04.2013 об одностороннем отказе от исполнения договора аренды земельного участка N 13339 от 09.02.2007 и об обязании продлить договор аренды земельного участка N 13339 от 09.02.2007 на тех же условиях, сроком на 20 месяцев.
Исковое заявление мотивировано тем, что договор аренды земельного участка N 13339 от 09.02.2007 прекращен в связи с односторонним отказом от его исполнения арендодателем по мотиву неиспользования арендованного участка в целях, предусмотренных договором аренды; истцу необоснованно отказано в продлении срока договора аренды; Главное управление имущественных отношений Алтайского края злоупотребляет своим правом на односторонний отказ от исполнения договора, что существенно нарушает экономические права истца.
Определением арбитражного суда от 19.05.2014 по ходатайству ответчика к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Главное управление природных ресурсов и экологии Алтайского края.
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 01.07.2014 уведомление Главного управления имущественных отношений Алтайского края об одностороннем отказе от исполнения договора аренды земельного участка N 13339 от 09.02.2007 признано недействительным; на Главное управление имущественных отношений Алтайского края возложена обязанность продлить договор аренды земельного участка N 13339 от 09.02.2007 на тех же условиях на 20 месяцев.
Главное управление имущественных отношений Алтайского края не согласилось с решением Арбитражного суда Алтайского края от 01.07.2014, обратилось с апелляционной жалобой, в которой, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, односторонний отказ истца от исполнения договора аренды не противоречит закону и не нарушает права ответчика, поскольку с момента заключения договора аренды земельный участок не использовался по своему целевому назначению - для строительства гостиницы с объектами общественного назначения, при этом срок действия договора неоднократно продлевался, однако разрешение на строительство не было получено и строительство не начато, что свидетельствует о несоблюдении самим истцом обязанности по целевому использованию земельного участка и ненадлежащем исполнении своих обязательств по договору. Суд первой инстанции не учел, что проектная документация на проведение работ по берегоукреплению была подготовлена еще в 2006 году, а в 2007 году получено положительное заключение государственной экспертизы; суд не указал в решении, какие именно мероприятия проводит арендатор, и не учел, что для реализации арендатором преимущественного права заключения договора аренды на новый срок необходимо соблюдение условия о надлежащем исполнении арендатором своих обязательств по договору; истец не представил доказательства наличия каких-либо объективных обстоятельств, свидетельствующих о невозможности освоения арендатором земельного участка и его использования по целевому назначению в установленный договором срок, а также факт передачи арендодателем спорного земельного участка третьему лицу; в данном случае обязанность арендодателя продлить срок действия договора аренды не предусмотрена ни договором аренды, ни законом.
ООО "Приобъе" представило в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на апелляционную жалобу, в котором считает доводы ответчика не основанными на материалах дела, в связи с чем просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.
Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции своего представителя не направило, отзыв на апелляционную жалобу не представило.
Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившегося представителя третьего лица.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям, просил решение суда отменить и в удовлетворении иска отказать.
Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции от 01.07.2014, апелляционный суд приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, 09.02.2007 между администрацией города Барнаула (арендодателем) и Алтайским региональным отделением общероссийской организации "Федерация закаливания и спортивного зимнего плавания России" (арендатором) заключен договор аренды земельного участка N 13339, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду из земель населенных пунктов сроком до 14.02.2009 земельный участок площадью 2611 кв. м по адресу: г. Барнаул, ул. Приречная, 1а для строительства спортивно-оздоровительного комплекса.
По договору уступки права (требования) от 01.08.2007 и перехода долга по договору аренды земельного участка N 13339 от 09.02.2007, заключенному между Алтайским региональным отделением Общероссийской общественной организации "Федерации закаливания и спортивного зимнего плавания России" и обществом с ограниченной ответственностью "Компания ДМ", к последнему перешли права арендатора.
Соглашением от 09.12.2008 срок действия договора аренды установлен с 29.12.2006 по 30.12.2010.
В последующем между ООО "Компания ДМ" и Богуновой Инной Ивановной заключен договор от 24.12.2008 уступки права (требования) и перехода долга по договору аренды земельного участка N 13339 от 09.02.2007.
Дополнительным соглашением от 01.09.2010 к договору аренды земельного участка N 13339 от 09.02.2007 Главное управление имущественных отношений Алтайского края и Богунова И.И. изменили целевое назначение участка - для строительства гостиницы с объектами общественного назначения, установили срок аренды - с 29.12.2006 по 30.12.2010.
Дополнительным соглашением от 23.11.2010 к договору аренды земельного участка N 13339 от 09.02.2007 установлен новый срок аренды: с 29.12.2006 по 18.05.2013.
14.05.2012 между Богуновой И.И. и ООО "Приобье" заключен договор уступки права (требования) и перевода долга по договору аренды земельного участка N 13339 от 09.02.2007, о чем Богунова И.И. уведомила 16.05.2012 Главное Управление имущественных отношений Алтайского края.
На обращение ООО "Приобье" с заявкой от 23.04.2013 N 1244 на продление срока договора аренды N 13339 от 09.02.2007 Главное Управление имущественных отношений Алтайского края уведомлением 05.06.2013 сообщило об отказе в одностороннем порядке от исполнения договора аренды N 13339, продленного после 18.05.2013 на неопределенный срок, и о прекращении договора аренды по истечении одного месяца с момента направления настоящего уведомления. Уведомление получено истцом 10.06.2013.
ООО "Приобье", считая отказ Главного управления имущественных отношений Алтайского края от исполнения договора аренды недействительным, а отказ от продления срока аренды земельного участка на условиях договора N 13339 от 09.02.2007 на 20 месяцев - необоснованным, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, исходил из того, что в настоящее время на земельном участке по адресу: г. Барнаул, ул. Приречная, 1а обществом "Приобъе" продолжены работы по подготовке к осуществлению строительства, в том числе проведено берегоукрепление спорного земельного участка, строительство в указанный в договоре аренды срок не завершило, однако разрешение на строительство не может получить в связи с истечением срока договора аренды. Суд пришел к выводу о несоблюдении Главным управлением имущественных отношений Алтайского края положений п. 3 ст. 1 ГК РФ и злоупотреблении правом. Кроме того суд указал, что ООО "Приобъе", осуществляя строительство нежилого объекта на предоставленном в аренду земельном участке, имеет право на преимущественное заключение с ним нового договора аренды земельного участка.
Между тем, суд первой инстанции не учел следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации арбитражный суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.
Выбор способа защиты права и формулирование предмета иска являются правом истца, который в соответствии с пунктами 4, 5 части 2 статьи 125 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации формулирует в исковом заявлении исковое требование, вытекающее из спорного материального правоотношения (предмет иска), и фактическое обоснование заявленного требования - обстоятельства, с которыми истец связывает свои требования (основание иска).
Исходя из сформулированных требований истца, содержащихся в тексте искового заявления, предметом иска является признание недействительным уведомления N 1244 от 23.04.2013 об одностороннем отказе от исполнения договора аренды земельного участка N 13339 от 09.02.2007 и обязание ответчика продлить договор аренды земельного участка N 13339 от 09.02.2007 на тех же условиях сроком на 20 месяцев.
В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает требования исходя из указанного истцом предмета и основания иска.
Пунктом п. 2 ст. 621 ГК РФ предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 Кодекса).
Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Как следует из материалов дела, срок договора аренды N 13339 от 09.02.2007 истек 18.05.2013 и до указанной даты соглашение сторон о продлении его срока не было достигнуто. При отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным после 18.05.2013 на тех же условиях на неопределенный срок.
Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 этого Кодекса основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.
При этом в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Материалами дела такие обстоятельства не подтверждаются.
Договором аренды земельного участка от 09.02.2007 N 13339 (с дополнительными соглашениями к нему от 09.12.2008, от 01.09.2010, от 23.11.2010) подтверждается, что срок аренды истек 18.05.2013 и с указанной даты общество обладает правом аренды спорного земельного участка на неопределенный срок. Целью использования земельного участка в соответствии с договором аренды является завершение строительства объекта - гостиницы с объектами общественного назначения.
Доказательства того, что цель, в соответствии с которой обществу был предоставлен в аренду земельный участок, достигнута, материалы дела не содержат.
22.05.2013 специалистом отдела по предоставлению земельных участков для строительства и для целей, не связанных со строительством управления по земельным отношениям Главного управления имущественных отношений Алтайского края проведено обследование спорного земельного участка по ул. Приречная, 1а в г. Барнауле, составлен акт обследования, в котором зафиксирован факт того, что строительство не ведется и участок не осваивается (т. 2, л.д. 21).
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца также не отрицал тот факт, что обществом были нарушены существенные условия договора аренды, а именно, не получено по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешение на строительство и не исполнены обязательства по строительству объекта в срок, предусмотренный договором.
Доводы ООО "Приобье" о том, что в целях освоения земельного участка, подготовки к строительству объекта были заключены договоры N 112 от 10.11.2011, N 24-12 от 20.02.2012 на испытание грунтов сваями статистическими вдавливающими и нагрузками, договор N 162-11 на разработку проектной документации на строительство гостиницы, договор от 01.12.2011 на оказание услуг автотранспорта и спецтехники, договор N 383110255 поставки металлопродукции на 2012 год от 19.12.2011, договор поставки бетонной смеси от 06.01.2012, договор N 35 от 27.04.2012 на проведение проектных работ по выполнению разделов рабочей документации по объекту "Крышная газовая котельная для нужд отопления, вентиляции и горячего водоснабжения строящейся гостиницы по ул. Приречная, 1а, существенного значения для настоящего дела не имеют, так как не свидетельствуют ни о начале строительства, ни о его завершении, факт неполучения до настоящего времени разрешения на строительство объекта не опровергают.
Как указал истец, заявка вх. N 431 от 06.03.2013 на подготовку и выдачу градостроительного плана земельного участка обществом "Приобье" была подана за 2 месяца до окончания срока договора аренды.
Ссылка ООО "Приобье" на договор N ЕМС-060/0/12 БР от 09.06.2012 на поставку металлических изделий на общую сумму 2 425 876,10 рублей, договор N 13-2012 от 09.08.2012 на создание проектной документации на общую сумму 227 503, 54 рубля, договор N 12-02/12 от 13.11.2012 на проведение комплекса кадастровых работ, как на доказательства продолжения работ по подготовке к осуществлению строительства, надлежащими доказательствами использования земельного участка в соответствии с договором аренды с целью завершения строительства объекта также не являются.
Таким образом, на основании статей 22, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии обстоятельств, перечисленных в пункте 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", предоставляющие Главному управлению имущественных отношений Алтайского края право на одностороннее расторжение договора аренды земельного участка.
Вывод суда первой инстанции о злоупотреблении правом со стороны Главного управления имущественных отношений Алтайского края является необоснованным, поскольку не основан на доказательствах.
Кроме того, удовлетворяя требование истца об обязании ответчика продлить договор аренды земельного участка N 13339 от 09.02.2007 на тех же условиях сроком на 20 месяцев, суд неправильно истолковал положения статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или продлении договора аренды только в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
В рассматриваемом случае строительство объекта вообще не было начато в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Правовые основания для обязания арендодателя продлить договор аренды земельного участка N 13339 от 09.02.2007 на тех же условиях сроком на 20 месяцев в данном случае отсутствуют.
Довод ООО "Приобъе" о том, что в силу п. 1 ст. 621 ГК РФ общество имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, правового значения для данного дела не имеет, поскольку с таким заявлением к арендодателю о предоставлении земельного участка в аренду на новый срок истец не обращался и предметом настоящего иска решение арендодателя о заключении нового договора аренды или отказ в его заключении с истцом не является, а поэтому, исходя из требований ст. 49 АПК РФ данное обстоятельство находится за пределами предмета и оснований рассматриваемого иска, в связи с чем в настоящем судебном заседании указанный выше довод истца судом не оценивается на предмет его обоснованности.
Истец не лишен возможности решить вопрос о защите своего права другими, установленными законом способами.
С учетом вышеизложенного, суд апелляционной инстанции считает, что неправильное истолкование закона является основанием для отмены решения Арбитражного суда Алтайского края от 01 июля 2014 года по делу N А03-533/2014.
Недоказанность истцом обстоятельств, на которые он ссылается в обоснование своих требований, является достаточным основанием для отказа в удовлетворении иска.
В соответствии с частями 1 и 5 части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца - ООО "Приобье".
Руководствуясь статьями 110, 258, 268, 269 (п. 2), 270 (п. 3, п. 4 ч. 1, п. 3 ч. 2), 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Алтайского края от 01 июля 2014 года по делу N А03-533/2014 отменить.
В удовлетворении иска общества с ограниченной ответственностью "Приобъе" к Главному управлению имущественных отношений Алтайского края о признании недействительным уведомления об отказе от исполнения договора аренды земельного участка и об обязании продлить договор аренды на тех же условиях сроком на 20 месяцев отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Приобъе" в федеральный бюджет 2000 рублей госпошлины по апелляционной жалобе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
Н.А.УСЕНКО
Судьи
Е.В.КУДРЯШЕВА
Н.Н.ФРОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.09.2014 N 07АП-7595/2014 ПО ДЕЛУ N А03-533/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 сентября 2014 г. по делу N А03-533/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2014 года
Постановление в полном объеме изготовлено 19 сентября 2014 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Усенко Н.А.,
судей: Кудряшевой Е.В., Фроловой Н.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Лютько Е.А.,
при участии:
от истца: Безрукова А.Е., доверенность от 22.07.2014,
от ответчика: Цапко А.Ю., доверенность от 21.07.2014,
от 3-его лица: без участия (извещено),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Главного управления имущественных отношений Алтайского края (рег. N 07АП-7595/2014) на решение Арбитражного суда Алтайского края от 01 июля 2014 года (судья Бояркова Т.В.) по делу N А03-533/2014 по иску общества с ограниченной ответственностью "Приобъе" (ОГРН 1112225007014, ИНН 2225121878) г. Барнаул к Главному управлению имущественных отношений Алтайского края (ОГРН 1022200918376, ИНН 2221017172), г. Барнаул, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - Главное управление природных ресурсов и экологии Алтайского края, г. Барнаул,
о признании недействительным уведомления об отказе от исполнения договора аренды земельного участка и об обязании продлить договор аренды на тех же условиях сроком на 20 месяцев,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Приобъе" (далее - ООО "Приобъе", истец) обратилось 17.01.2014 в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к Главному управлению имущественных отношений Алтайского края о признании недействительным уведомления N 1244 от 23.04.2013 об одностороннем отказе от исполнения договора аренды земельного участка N 13339 от 09.02.2007 и об обязании продлить договор аренды земельного участка N 13339 от 09.02.2007 на тех же условиях, сроком на 20 месяцев.
Исковое заявление мотивировано тем, что договор аренды земельного участка N 13339 от 09.02.2007 прекращен в связи с односторонним отказом от его исполнения арендодателем по мотиву неиспользования арендованного участка в целях, предусмотренных договором аренды; истцу необоснованно отказано в продлении срока договора аренды; Главное управление имущественных отношений Алтайского края злоупотребляет своим правом на односторонний отказ от исполнения договора, что существенно нарушает экономические права истца.
Определением арбитражного суда от 19.05.2014 по ходатайству ответчика к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Главное управление природных ресурсов и экологии Алтайского края.
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 01.07.2014 уведомление Главного управления имущественных отношений Алтайского края об одностороннем отказе от исполнения договора аренды земельного участка N 13339 от 09.02.2007 признано недействительным; на Главное управление имущественных отношений Алтайского края возложена обязанность продлить договор аренды земельного участка N 13339 от 09.02.2007 на тех же условиях на 20 месяцев.
Главное управление имущественных отношений Алтайского края не согласилось с решением Арбитражного суда Алтайского края от 01.07.2014, обратилось с апелляционной жалобой, в которой, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, односторонний отказ истца от исполнения договора аренды не противоречит закону и не нарушает права ответчика, поскольку с момента заключения договора аренды земельный участок не использовался по своему целевому назначению - для строительства гостиницы с объектами общественного назначения, при этом срок действия договора неоднократно продлевался, однако разрешение на строительство не было получено и строительство не начато, что свидетельствует о несоблюдении самим истцом обязанности по целевому использованию земельного участка и ненадлежащем исполнении своих обязательств по договору. Суд первой инстанции не учел, что проектная документация на проведение работ по берегоукреплению была подготовлена еще в 2006 году, а в 2007 году получено положительное заключение государственной экспертизы; суд не указал в решении, какие именно мероприятия проводит арендатор, и не учел, что для реализации арендатором преимущественного права заключения договора аренды на новый срок необходимо соблюдение условия о надлежащем исполнении арендатором своих обязательств по договору; истец не представил доказательства наличия каких-либо объективных обстоятельств, свидетельствующих о невозможности освоения арендатором земельного участка и его использования по целевому назначению в установленный договором срок, а также факт передачи арендодателем спорного земельного участка третьему лицу; в данном случае обязанность арендодателя продлить срок действия договора аренды не предусмотрена ни договором аренды, ни законом.
ООО "Приобъе" представило в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на апелляционную жалобу, в котором считает доводы ответчика не основанными на материалах дела, в связи с чем просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.
Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции своего представителя не направило, отзыв на апелляционную жалобу не представило.
Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившегося представителя третьего лица.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям, просил решение суда отменить и в удовлетворении иска отказать.
Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции от 01.07.2014, апелляционный суд приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, 09.02.2007 между администрацией города Барнаула (арендодателем) и Алтайским региональным отделением общероссийской организации "Федерация закаливания и спортивного зимнего плавания России" (арендатором) заключен договор аренды земельного участка N 13339, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду из земель населенных пунктов сроком до 14.02.2009 земельный участок площадью 2611 кв. м по адресу: г. Барнаул, ул. Приречная, 1а для строительства спортивно-оздоровительного комплекса.
По договору уступки права (требования) от 01.08.2007 и перехода долга по договору аренды земельного участка N 13339 от 09.02.2007, заключенному между Алтайским региональным отделением Общероссийской общественной организации "Федерации закаливания и спортивного зимнего плавания России" и обществом с ограниченной ответственностью "Компания ДМ", к последнему перешли права арендатора.
Соглашением от 09.12.2008 срок действия договора аренды установлен с 29.12.2006 по 30.12.2010.
В последующем между ООО "Компания ДМ" и Богуновой Инной Ивановной заключен договор от 24.12.2008 уступки права (требования) и перехода долга по договору аренды земельного участка N 13339 от 09.02.2007.
Дополнительным соглашением от 01.09.2010 к договору аренды земельного участка N 13339 от 09.02.2007 Главное управление имущественных отношений Алтайского края и Богунова И.И. изменили целевое назначение участка - для строительства гостиницы с объектами общественного назначения, установили срок аренды - с 29.12.2006 по 30.12.2010.
Дополнительным соглашением от 23.11.2010 к договору аренды земельного участка N 13339 от 09.02.2007 установлен новый срок аренды: с 29.12.2006 по 18.05.2013.
14.05.2012 между Богуновой И.И. и ООО "Приобье" заключен договор уступки права (требования) и перевода долга по договору аренды земельного участка N 13339 от 09.02.2007, о чем Богунова И.И. уведомила 16.05.2012 Главное Управление имущественных отношений Алтайского края.
На обращение ООО "Приобье" с заявкой от 23.04.2013 N 1244 на продление срока договора аренды N 13339 от 09.02.2007 Главное Управление имущественных отношений Алтайского края уведомлением 05.06.2013 сообщило об отказе в одностороннем порядке от исполнения договора аренды N 13339, продленного после 18.05.2013 на неопределенный срок, и о прекращении договора аренды по истечении одного месяца с момента направления настоящего уведомления. Уведомление получено истцом 10.06.2013.
ООО "Приобье", считая отказ Главного управления имущественных отношений Алтайского края от исполнения договора аренды недействительным, а отказ от продления срока аренды земельного участка на условиях договора N 13339 от 09.02.2007 на 20 месяцев - необоснованным, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, исходил из того, что в настоящее время на земельном участке по адресу: г. Барнаул, ул. Приречная, 1а обществом "Приобъе" продолжены работы по подготовке к осуществлению строительства, в том числе проведено берегоукрепление спорного земельного участка, строительство в указанный в договоре аренды срок не завершило, однако разрешение на строительство не может получить в связи с истечением срока договора аренды. Суд пришел к выводу о несоблюдении Главным управлением имущественных отношений Алтайского края положений п. 3 ст. 1 ГК РФ и злоупотреблении правом. Кроме того суд указал, что ООО "Приобъе", осуществляя строительство нежилого объекта на предоставленном в аренду земельном участке, имеет право на преимущественное заключение с ним нового договора аренды земельного участка.
Между тем, суд первой инстанции не учел следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации арбитражный суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.
Выбор способа защиты права и формулирование предмета иска являются правом истца, который в соответствии с пунктами 4, 5 части 2 статьи 125 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации формулирует в исковом заявлении исковое требование, вытекающее из спорного материального правоотношения (предмет иска), и фактическое обоснование заявленного требования - обстоятельства, с которыми истец связывает свои требования (основание иска).
Исходя из сформулированных требований истца, содержащихся в тексте искового заявления, предметом иска является признание недействительным уведомления N 1244 от 23.04.2013 об одностороннем отказе от исполнения договора аренды земельного участка N 13339 от 09.02.2007 и обязание ответчика продлить договор аренды земельного участка N 13339 от 09.02.2007 на тех же условиях сроком на 20 месяцев.
В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает требования исходя из указанного истцом предмета и основания иска.
Пунктом п. 2 ст. 621 ГК РФ предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 Кодекса).
Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Как следует из материалов дела, срок договора аренды N 13339 от 09.02.2007 истек 18.05.2013 и до указанной даты соглашение сторон о продлении его срока не было достигнуто. При отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным после 18.05.2013 на тех же условиях на неопределенный срок.
Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 этого Кодекса основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.
При этом в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Материалами дела такие обстоятельства не подтверждаются.
Договором аренды земельного участка от 09.02.2007 N 13339 (с дополнительными соглашениями к нему от 09.12.2008, от 01.09.2010, от 23.11.2010) подтверждается, что срок аренды истек 18.05.2013 и с указанной даты общество обладает правом аренды спорного земельного участка на неопределенный срок. Целью использования земельного участка в соответствии с договором аренды является завершение строительства объекта - гостиницы с объектами общественного назначения.
Доказательства того, что цель, в соответствии с которой обществу был предоставлен в аренду земельный участок, достигнута, материалы дела не содержат.
22.05.2013 специалистом отдела по предоставлению земельных участков для строительства и для целей, не связанных со строительством управления по земельным отношениям Главного управления имущественных отношений Алтайского края проведено обследование спорного земельного участка по ул. Приречная, 1а в г. Барнауле, составлен акт обследования, в котором зафиксирован факт того, что строительство не ведется и участок не осваивается (т. 2, л.д. 21).
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца также не отрицал тот факт, что обществом были нарушены существенные условия договора аренды, а именно, не получено по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешение на строительство и не исполнены обязательства по строительству объекта в срок, предусмотренный договором.
Доводы ООО "Приобье" о том, что в целях освоения земельного участка, подготовки к строительству объекта были заключены договоры N 112 от 10.11.2011, N 24-12 от 20.02.2012 на испытание грунтов сваями статистическими вдавливающими и нагрузками, договор N 162-11 на разработку проектной документации на строительство гостиницы, договор от 01.12.2011 на оказание услуг автотранспорта и спецтехники, договор N 383110255 поставки металлопродукции на 2012 год от 19.12.2011, договор поставки бетонной смеси от 06.01.2012, договор N 35 от 27.04.2012 на проведение проектных работ по выполнению разделов рабочей документации по объекту "Крышная газовая котельная для нужд отопления, вентиляции и горячего водоснабжения строящейся гостиницы по ул. Приречная, 1а, существенного значения для настоящего дела не имеют, так как не свидетельствуют ни о начале строительства, ни о его завершении, факт неполучения до настоящего времени разрешения на строительство объекта не опровергают.
Как указал истец, заявка вх. N 431 от 06.03.2013 на подготовку и выдачу градостроительного плана земельного участка обществом "Приобье" была подана за 2 месяца до окончания срока договора аренды.
Ссылка ООО "Приобье" на договор N ЕМС-060/0/12 БР от 09.06.2012 на поставку металлических изделий на общую сумму 2 425 876,10 рублей, договор N 13-2012 от 09.08.2012 на создание проектной документации на общую сумму 227 503, 54 рубля, договор N 12-02/12 от 13.11.2012 на проведение комплекса кадастровых работ, как на доказательства продолжения работ по подготовке к осуществлению строительства, надлежащими доказательствами использования земельного участка в соответствии с договором аренды с целью завершения строительства объекта также не являются.
Таким образом, на основании статей 22, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии обстоятельств, перечисленных в пункте 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", предоставляющие Главному управлению имущественных отношений Алтайского края право на одностороннее расторжение договора аренды земельного участка.
Вывод суда первой инстанции о злоупотреблении правом со стороны Главного управления имущественных отношений Алтайского края является необоснованным, поскольку не основан на доказательствах.
Кроме того, удовлетворяя требование истца об обязании ответчика продлить договор аренды земельного участка N 13339 от 09.02.2007 на тех же условиях сроком на 20 месяцев, суд неправильно истолковал положения статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или продлении договора аренды только в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
В рассматриваемом случае строительство объекта вообще не было начато в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Правовые основания для обязания арендодателя продлить договор аренды земельного участка N 13339 от 09.02.2007 на тех же условиях сроком на 20 месяцев в данном случае отсутствуют.
Довод ООО "Приобъе" о том, что в силу п. 1 ст. 621 ГК РФ общество имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, правового значения для данного дела не имеет, поскольку с таким заявлением к арендодателю о предоставлении земельного участка в аренду на новый срок истец не обращался и предметом настоящего иска решение арендодателя о заключении нового договора аренды или отказ в его заключении с истцом не является, а поэтому, исходя из требований ст. 49 АПК РФ данное обстоятельство находится за пределами предмета и оснований рассматриваемого иска, в связи с чем в настоящем судебном заседании указанный выше довод истца судом не оценивается на предмет его обоснованности.
Истец не лишен возможности решить вопрос о защите своего права другими, установленными законом способами.
С учетом вышеизложенного, суд апелляционной инстанции считает, что неправильное истолкование закона является основанием для отмены решения Арбитражного суда Алтайского края от 01 июля 2014 года по делу N А03-533/2014.
Недоказанность истцом обстоятельств, на которые он ссылается в обоснование своих требований, является достаточным основанием для отказа в удовлетворении иска.
В соответствии с частями 1 и 5 части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца - ООО "Приобье".
Руководствуясь статьями 110, 258, 268, 269 (п. 2), 270 (п. 3, п. 4 ч. 1, п. 3 ч. 2), 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Алтайского края от 01 июля 2014 года по делу N А03-533/2014 отменить.
В удовлетворении иска общества с ограниченной ответственностью "Приобъе" к Главному управлению имущественных отношений Алтайского края о признании недействительным уведомления об отказе от исполнения договора аренды земельного участка и об обязании продлить договор аренды на тех же условиях сроком на 20 месяцев отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Приобъе" в федеральный бюджет 2000 рублей госпошлины по апелляционной жалобе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
Н.А.УСЕНКО
Судьи
Е.В.КУДРЯШЕВА
Н.Н.ФРОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)