Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 июня 2009 года
Постановление в полном объеме изготовлено 19 июня 2009 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Рогалевой Е.М.,
судей Апаркина В.Н., Марчик Н.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Ивановой Л.В.,
с участием:
от заявителя - Тодорец Н.А. доверенность от 9 июня 2009 г.,
от Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области - не явился, извещен,
от третьего лица - Хайрулова Л.А. доверенность от 28 мая 2009 г. N Д05-01,2017,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Нива-Строй"
на решение Арбитражного суда Самарской области от 30 марта 2009 г. по делу N А55-400/2009 (судья Щетинина М.Н.)
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Нива-Строй", г. Самара,
к Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области, г. Самара,
третье лицо:
Департамент строительства и архитектуры городского округа Самара, г. Самара,
о признании незаконным решения об отказе в предоставлении в аренду земельного участка, обязании устранить допущенные нарушения,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Нива-Строй", г. Самара (далее - заявитель, ООО "Нива-Строй", общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области, г. Самара (далее - Министерство, заинтересованное лицо) о признании незаконным решения Министерства от 17 декабря 2008 года N Д-21/4873 об отказе заявителю в предоставлении земельного участка площадью 3654.8 кв. м в границах улиц Ленинской, Маяковского, братьев Коростелевых и Ярмарочной в квартале 120 Ленинского района г. Самары в аренду для строительства второй очереди жилой застройки.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 30 марта 2009 г. в удовлетворении заявленных требований отказано.
При принятии судебного акта суд первой инстанции исходил из того, что в отношении заявителя решение о предварительном согласовании места размещения объекта уполномоченным органом не принималось, поэтому заявитель не является субъектом ранее возникших правоотношений по предоставлению земельного участка для строительства на основании указанного постановления главы города Самары N 3229 от 01 октября 2004 года, из договора N 2 от 26 февраля 2004 года видно, что на департаменте лежала обязанность по оформлению отвода земельного участка под строительство, заключение договора аренды земельного участка и получение разрешения на строительство (п. 2.2. договора), поэтому Департаментом не передавались заявителю полномочия прав на земельный участок, заявителем не представлено доказательств незаконности оспариваемого акта.
Не согласившись с выводами суда, ООО "Нива-Строй" подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, жалобу - удовлетворить.
В апелляционной жалобе указывает, что в результате выполнения Заявителем обязательств по договору N 2 к нему перешли и остальные функции заказчика по строительству, в том числе право на заключение договора аренды земельного участка под строительство.
При вынесении решения суд не учел, что в процессе рассмотрения дела Департамент строительства и архитектуры городского округа Самара (далее - Департамент) в полном объеме признал требования заявителя, подтвердив тем самым фактическую передачу функций заказчика по строительству и переход соответствующих прав, в частности, самостоятельного права на заключение договора аренды на часть земельного участка, в отношении которого ранее было принято решение о предварительном согласовании места размещения жилой застройки.
Суд пришел к правильному выводу о том, что спорный земельный участок площадью 3654.8 кв. м является частью земельного участка, на котором предварительно согласовано место размещения жилой застройки и разрешено Департаменту проектирование жилой застройки. Однако вывод суда о невозможности последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства ошибочен. Поскольку факт перехода прав по Постановлению от 01 октября 2004 г. N 3229 в части предварительного согласования места размещения жилой застройки был подтвержден Департаментом строительства и архитектуры, заявитель обладал самостоятельным правом на обращение в Министерство с заявлением о предоставлении земельного участка под строительство.
Непредставление испрашиваемого участка нарушает имущественные права заявителя, поскольку именно общество понесло значительные материальные затраты, связанные с освоением строительной площадки.
В судебном заседании представитель ООО "Нива-Строй" доводы апелляционной жалобы поддержал.
Представитель Департамент строительства и архитектуры городского округа Самара считает апелляционную жалобу подлежащей удовлетворению.
В судебное заседание представитель Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области не явился, о дне и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
В соответствии со ст. 156 АПК РФ рассмотрение дела проводится в отсутствие его представителя.
Проверив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене по следующим основаниям.
Постановлением главы города Самары от 01 октября 2004 г. N 3229 утвержден акт о выборе земельного участка для строительства, предварительно согласовано место размещения жилой застройки и разрешено проектирование жилой застройки Департаменту строительства и архитектуры города Самары на земельном участке, расположенном в границах улиц Ленинской, Маяковского. Братьев Коростелевых и Ярмарочной в Ленинском районе города Самары общей площадью 21900,1 кв. м (л.д. 11, т. 1)
Департамент строительства и архитектуры городского округа Самара на основании договора о передаче части функций заказчика N 2 от 26 февраля 2004 г. (л.д. 15-19, т. 1) передал заявителю функции заказчика по строительству многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями, подземным паркингом, автостоянками и трансформаторной подстанцией на части земельного участка в границах улиц Ленинской, Маяковского, Братьев Коростелевых и Ярмарочной в квартале 120 Ленинского района города Самары общей площадью 9000 кв. м.
Пунктом 2.1 указанного договора предусматривалось, что до начала строительства ООО Нива-Строй" необходимо произвести поэтапное отселение проживающих в ветхом жилье граждан с выплатой соответствующих компенсаций и снос строений на участке, отведенном под строительство.
Как следует из письма Департамента строительства и архитектуры городского округа Самара N Д05-01/208, согласно этого договора произведено:
- - отселение граждан из сносимых малоценных домов, затрачены денежные средства в сумме 59 166 652 (пятьдесят девять миллионов сто шестьдесят шесть тысяч шестьсот пятьдесят два) руб., в том числе на отселение граждан для строительства второй очереди жилого дома - 14 822 612 (четырнадцать миллионов восемьсот двадцать две тысячи шестьсот двенадцать) руб.;
- - получены технические условия по инженерному обеспечению всей застройки;
- - профинансированы и выполнены проектные работы по первой очереди строительства;
- - получено положительное градостроительное заключение по ТЭО жилой застройки квартала;
- финансируются и ведутся строительно-монтажные работы по прокладке инженерных коммуникаций к указанному району жилой застройки;
- профинансированы и заканчиваются проектные работы по второй очереди строительства (л.д. 8-9, т. 1).
Таким образом, обязательства, возложенные постановлением N 3229 на Департамент строительства и архитектуры, фактически исполнялись заявителем на основании договора N 2 от 26 февраля 2004 г.
В соответствии с разработанной проектно-сметной документацией застройка предоставленного по постановлению N 3229 и договору N 2 земельного участка состояла из двух очередей строительства.
Постановлением главы города Самара от 29 июля 2005 г. N 1914 утвержден проект границ земельного участка и предоставлен Департаменту строительства и архитектуры администрации г. Самары земельный участок площадью 5 618,60 кв. м (в т.ч. за красной линией 727,8 кв. м) в постоянное (бессрочное) пользование (свидетельство о регистрации права от 21 декабря 2007 г. серия 63-АВ N 984284) для строительства первой очереди жилой застройки, расположенный по ул. Братьев Коростелевых в Ленинском районе г. Самары. В отношении остальной части земельного участка, продолжало свое действие постановление N 3229 и, соответственно, договор о передаче функций заказчика N 2 и велось проектирование второй очереди строительства.
Департамент строительства и архитектуры городского округа Самара обратился в Министерство с заявлением о продлении действия постановления главы г. Самары N 3229, разрешающего проектирование жилой застройки.
Письмом N Д05-01/208 Департамент строительства и архитектуры городского округа Самара на основании того, что ООО "Нива-Строй", выполняя свои обязательства по договору N 2 от 26.02.2004, производило отселение граждан, на что затрачено 59 166 652 руб., выполняло другие условия договора о передаче функций заказчика N 2 и постановления N 3229, а именно:
- - получило технические условия по инженерному обеспечению всей застройки;
- - профинансировало и выполнило проектные работы;
- - получило положительное градостроительное заключение по ТЭО жилой застройки квартала;
- - финансировало за свой счет и осуществляло строительно-монтажные работы по прокладке инженерных коммуникаций к указанному району жилой застройки, вторично обратился в Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области с просьбой о продлении срока действия предварительного согласования места размещения жилой застройки и разрешении проектирования жилой застройки с учетом того, что по первой очереди строительства земельный участок под строительство уже был Департаменту строительства и архитектуры городского округа Самара предоставлен постановлением главы города Самара от 29 июля 2005 г. N 1914.
Письмом N Д-21/308 от 29 февраля 2008 г. Министерство отказало Департаменту в продлении действия постановления, ссылаясь на то, что такое продление не предусмотрено действующим законодательством.
После чего в ноябре 2008 г. в связи с истечением срока действия постановления N 3229 и выполнением со стороны ООО "Нива-Строй" обязательств по проектированию на основании постановления N 3229, уже непосредственно ООО "Нива-Строй" обратилось в Министерство с заявлением о предоставлении земельного участка по данному адресу площадью 3654,8 кв. м в аренду для строительства второй очереди жилой застройки (л.д. 22-23, т. 1).
На указанное заявление Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области ответило отказом (письмо от 17 декабря 2008 года N Д-21/2081, л.д. 24-25, т. 1), в котором в обоснование в предоставлении участка под строительство второй очереди указало, что в адрес Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области не представлено документов, подтверждающих отсутствие строений, состоящих на техническом учете, не представлен кадастровый паспорт земельного участка, кроме того, указало, что Департамент строительства и архитектуры городского округа Самара не мог передать обществу права на земельный участок в связи с передачей функций заказчика, поскольку указанные права у него отсутствовали.
При принятии решения об отказе в удовлетворении заявленных требований общества о признании указанного отказа незаконным судом первой инстанции не учтено следующее.
В соответствии с пунктом 8 статьи 31 ЗК РФ решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием для последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства. Поэтому лицо, которому было предварительно согласовано место размещения объекта, вправе обращаться с заявлением о предоставлении земельного участка для строительства. Но, исходя из того, что между ООО "Нива-Строй" и Департаментом был заключен договор N 2 о передаче функций заказчика, то фактически к ООО "Нива-Строй" произошел переход прав по постановлению от 01 октября 2004 г. N 3229 в части акта выбора земельного участка и предварительного согласования места размещения жилой застройки в результате выполнения заявителем обязательств по договору N 2 к нему перешли и остальные функции заказчика по строительству, в том числе право на заключение договора аренды земельного участка под строительство, в связи с этим заявитель вправе обратиться с заявлением о предоставлении земельного участка под строительство. Данный подход соответствует практике ФАС Поволжского округа (постановление от 30 мая 2006 г. по делу А55-30799/2005-39, постановление от 09 сентября 2008 г. по делу N А55-6806/2007-43).
Кроме того, единственным способом защиты прав ООО "Нива-Строй" как лица, фактически получившего земельный участок, является его самостоятельное обращение с заявлением о предоставлении земельного участка под строительство.
Статья 7 Федерального закона Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ от 15 октября 2001 г. "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" устанавливает, что к земельным отношениям, возникшим до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
Пунктом 15 статьи 3 Федерального закона Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ от 15 октября 2001 г. "О введении в действие Земельного кодекса РФ" установлено, что до 1 марта 2007 г. земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 1 октября 2005 г., но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка. Рассматриваемые отношения по предоставлению земельного участка возникли до 1 октября 2005 г. и не позднее момента вынесения постановления Главы г. Самары от 01 октября 2004 г. N 3229. При этом в связи с тем, что до 1 марта 2007 г. были начаты процедуры по предоставлению данного земельного участка для строительства, к отношениям по предоставлению ООО "Нива-Строй" испрашиваемого земельного участка должен применяться п. 15 ст. 3 указанного закона.
Суд пришел к правильному выводу о том, что спорный земельный участок площадью 3654.8 кв. м является частью земельного участка, на котором предварительно согласовано место размещения жилой застройки и разрешено Департаменту проектирование жилой застройки. Однако вывод суда о невозможности последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства ошибочен. Поскольку факт перехода прав по Постановлению от 01 октября 2004 г. N 3229 в части предварительного согласования места размещения жилой застройки был подтвержден Департаментом строительства и архитектуры, заявитель обладал самостоятельным правом на обращение в Министерство с заявлением о предоставлении земельного участка под строительство.
Согласно Закона Самарской области "О земле" от 11 марта 2005 г. N 94-ГД, постановления Правительства Самарской области от 13 июня 2006 года N 67, полномочия по распоряжению земельными участками для целей строительства, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара возложены на Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области.
Непредставление испрашиваемого участка нарушает права общества как лица, которому переданы функции заказчика строительства второй очереди и исполнившего возложенные на него обязанности, а также понесшего значительные материальные затраты.
В заседании суда представитель департамента указал, что заявитель во исполнение договора N 2 о передаче функций заказчика до начала строительных работ производил отселение граждан, в связи с чем, действительно понес большие затраты, поскольку в связи с истечением срока действия постановления главы об утверждении проекта границ, Департаменту строительства и архитектуры городского округа Самара было отказано в продлении действия данного постановления, заявитель имеет право на приобретение земельного участка в аренду.
Ссылка Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области в оспариваемом решении об отказе в предоставлении земельного участка ООО "Нива-Строй" (письмо N Д-21/4873 от 17 декабря 2008 г.) на то обстоятельство, что Департамент не мог передать обществу какие-либо права на земельный участок для строительства при передаче функций заказчика, является неосновательной, так как сделана без учета положений п. 8 ст. 31 Земельного кодекса РФ, согласно которой решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием для последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства, в связи с чем у Департамента, а затем у общества возникло право на предоставление земельного участка для строительства.
Отсутствие кадастрового учета испрашиваемого земельного участка само по себе не может являться основанием для отказа в его предоставлении, поскольку в отношении испрашиваемого земельного участка площадью 3654,8 кв. м проводились работы по формированию: подготовлен проект границ земельного участка в соответствии с разработанной проектно-сметной документацией; установлены его границы на местности; определено разрешенное использование земельного участка (л.д. 20,21 т. 1, л.д. 16 т. 2)
В настоящее время для всех граждан, чьи дома находятся на указанном земельном участке, приобретены жилые помещения, и заключены соответствующие предварительные договоры, что подтверждается материалами дела (л.д. 58-145, т. 1)
Таким образом, указанные в письме Министерства причины отказа в предоставлении земельного участка являются несостоятельными.
С учетом изложенного, в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела согласно пп. 3 ч. 1 ст. 270 АПК РФ решение суда следует отменить и заявленные обществом требования удовлетворить.
В соответствии с частью 5 ст. 201 АПК РФ следует обязать Министерство устранить допущенные нарушения путем принятия решения о предоставлении земельного участка в аренду для строительства второй очереди жилой застройки на основании заявления ООО "Нива-Строй" от 28 ноября 2008 г. в порядке, предусмотренном статьей 32 Земельного кодекса РФ, а также подготовки и направления заявителю проекта договора аренды земельного участка.
Расходы по госпошлине распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии со ст. 110 АПК РФ.
Руководствуясь ст. ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 30 марта 2009 г. по делу N А55-400/2009 отменить.
Заявленные ООО "Нива-Строй" требования удовлетворить.
Признать незаконным решение Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области от 17 декабря 2008 г. N Д-21/4873 об отказе ООО "Нива-строй" в предоставлении земельного участка в границах улиц Ленинской, Маяковского, Братьев Коростелевых и Ярмарочной в квартале 120 Ленинского района г. Самары в аренду для строительства второй очереди жилой застройки.
Обязать Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области устранить допущенные нарушения путем принятия решения о предоставлении земельного участка в аренду для строительства второй очереди жилой застройки на основании заявления ООО "Нива-Строй" от 28 ноября 2008 г. в порядке, предусмотренном статьей 32 Земельного кодекса РФ, а также подготовки и направления заявителю проекта договора аренды земельного участка.
Возвратить ООО "Нива-Строй", г. Самара, из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 5000 руб.
Справку на возврат государственной пошлины выдать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.М.РОГАЛЕВА
Судьи
В.Н.АПАРКИН
Н.Ю.МАРЧИК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.06.2009 N 11АП-3438/2009 ПО ДЕЛУ N А55-400/2009
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 июня 2009 г. по делу N А55-400/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 17 июня 2009 года
Постановление в полном объеме изготовлено 19 июня 2009 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Рогалевой Е.М.,
судей Апаркина В.Н., Марчик Н.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Ивановой Л.В.,
с участием:
от заявителя - Тодорец Н.А. доверенность от 9 июня 2009 г.,
от Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области - не явился, извещен,
от третьего лица - Хайрулова Л.А. доверенность от 28 мая 2009 г. N Д05-01,2017,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Нива-Строй"
на решение Арбитражного суда Самарской области от 30 марта 2009 г. по делу N А55-400/2009 (судья Щетинина М.Н.)
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Нива-Строй", г. Самара,
к Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области, г. Самара,
третье лицо:
Департамент строительства и архитектуры городского округа Самара, г. Самара,
о признании незаконным решения об отказе в предоставлении в аренду земельного участка, обязании устранить допущенные нарушения,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Нива-Строй", г. Самара (далее - заявитель, ООО "Нива-Строй", общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области, г. Самара (далее - Министерство, заинтересованное лицо) о признании незаконным решения Министерства от 17 декабря 2008 года N Д-21/4873 об отказе заявителю в предоставлении земельного участка площадью 3654.8 кв. м в границах улиц Ленинской, Маяковского, братьев Коростелевых и Ярмарочной в квартале 120 Ленинского района г. Самары в аренду для строительства второй очереди жилой застройки.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 30 марта 2009 г. в удовлетворении заявленных требований отказано.
При принятии судебного акта суд первой инстанции исходил из того, что в отношении заявителя решение о предварительном согласовании места размещения объекта уполномоченным органом не принималось, поэтому заявитель не является субъектом ранее возникших правоотношений по предоставлению земельного участка для строительства на основании указанного постановления главы города Самары N 3229 от 01 октября 2004 года, из договора N 2 от 26 февраля 2004 года видно, что на департаменте лежала обязанность по оформлению отвода земельного участка под строительство, заключение договора аренды земельного участка и получение разрешения на строительство (п. 2.2. договора), поэтому Департаментом не передавались заявителю полномочия прав на земельный участок, заявителем не представлено доказательств незаконности оспариваемого акта.
Не согласившись с выводами суда, ООО "Нива-Строй" подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, жалобу - удовлетворить.
В апелляционной жалобе указывает, что в результате выполнения Заявителем обязательств по договору N 2 к нему перешли и остальные функции заказчика по строительству, в том числе право на заключение договора аренды земельного участка под строительство.
При вынесении решения суд не учел, что в процессе рассмотрения дела Департамент строительства и архитектуры городского округа Самара (далее - Департамент) в полном объеме признал требования заявителя, подтвердив тем самым фактическую передачу функций заказчика по строительству и переход соответствующих прав, в частности, самостоятельного права на заключение договора аренды на часть земельного участка, в отношении которого ранее было принято решение о предварительном согласовании места размещения жилой застройки.
Суд пришел к правильному выводу о том, что спорный земельный участок площадью 3654.8 кв. м является частью земельного участка, на котором предварительно согласовано место размещения жилой застройки и разрешено Департаменту проектирование жилой застройки. Однако вывод суда о невозможности последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства ошибочен. Поскольку факт перехода прав по Постановлению от 01 октября 2004 г. N 3229 в части предварительного согласования места размещения жилой застройки был подтвержден Департаментом строительства и архитектуры, заявитель обладал самостоятельным правом на обращение в Министерство с заявлением о предоставлении земельного участка под строительство.
Непредставление испрашиваемого участка нарушает имущественные права заявителя, поскольку именно общество понесло значительные материальные затраты, связанные с освоением строительной площадки.
В судебном заседании представитель ООО "Нива-Строй" доводы апелляционной жалобы поддержал.
Представитель Департамент строительства и архитектуры городского округа Самара считает апелляционную жалобу подлежащей удовлетворению.
В судебное заседание представитель Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области не явился, о дне и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
В соответствии со ст. 156 АПК РФ рассмотрение дела проводится в отсутствие его представителя.
Проверив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене по следующим основаниям.
Постановлением главы города Самары от 01 октября 2004 г. N 3229 утвержден акт о выборе земельного участка для строительства, предварительно согласовано место размещения жилой застройки и разрешено проектирование жилой застройки Департаменту строительства и архитектуры города Самары на земельном участке, расположенном в границах улиц Ленинской, Маяковского. Братьев Коростелевых и Ярмарочной в Ленинском районе города Самары общей площадью 21900,1 кв. м (л.д. 11, т. 1)
Департамент строительства и архитектуры городского округа Самара на основании договора о передаче части функций заказчика N 2 от 26 февраля 2004 г. (л.д. 15-19, т. 1) передал заявителю функции заказчика по строительству многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями, подземным паркингом, автостоянками и трансформаторной подстанцией на части земельного участка в границах улиц Ленинской, Маяковского, Братьев Коростелевых и Ярмарочной в квартале 120 Ленинского района города Самары общей площадью 9000 кв. м.
Пунктом 2.1 указанного договора предусматривалось, что до начала строительства ООО Нива-Строй" необходимо произвести поэтапное отселение проживающих в ветхом жилье граждан с выплатой соответствующих компенсаций и снос строений на участке, отведенном под строительство.
Как следует из письма Департамента строительства и архитектуры городского округа Самара N Д05-01/208, согласно этого договора произведено:
- - отселение граждан из сносимых малоценных домов, затрачены денежные средства в сумме 59 166 652 (пятьдесят девять миллионов сто шестьдесят шесть тысяч шестьсот пятьдесят два) руб., в том числе на отселение граждан для строительства второй очереди жилого дома - 14 822 612 (четырнадцать миллионов восемьсот двадцать две тысячи шестьсот двенадцать) руб.;
- - получены технические условия по инженерному обеспечению всей застройки;
- - профинансированы и выполнены проектные работы по первой очереди строительства;
- - получено положительное градостроительное заключение по ТЭО жилой застройки квартала;
- финансируются и ведутся строительно-монтажные работы по прокладке инженерных коммуникаций к указанному району жилой застройки;
- профинансированы и заканчиваются проектные работы по второй очереди строительства (л.д. 8-9, т. 1).
Таким образом, обязательства, возложенные постановлением N 3229 на Департамент строительства и архитектуры, фактически исполнялись заявителем на основании договора N 2 от 26 февраля 2004 г.
В соответствии с разработанной проектно-сметной документацией застройка предоставленного по постановлению N 3229 и договору N 2 земельного участка состояла из двух очередей строительства.
Постановлением главы города Самара от 29 июля 2005 г. N 1914 утвержден проект границ земельного участка и предоставлен Департаменту строительства и архитектуры администрации г. Самары земельный участок площадью 5 618,60 кв. м (в т.ч. за красной линией 727,8 кв. м) в постоянное (бессрочное) пользование (свидетельство о регистрации права от 21 декабря 2007 г. серия 63-АВ N 984284) для строительства первой очереди жилой застройки, расположенный по ул. Братьев Коростелевых в Ленинском районе г. Самары. В отношении остальной части земельного участка, продолжало свое действие постановление N 3229 и, соответственно, договор о передаче функций заказчика N 2 и велось проектирование второй очереди строительства.
Департамент строительства и архитектуры городского округа Самара обратился в Министерство с заявлением о продлении действия постановления главы г. Самары N 3229, разрешающего проектирование жилой застройки.
Письмом N Д05-01/208 Департамент строительства и архитектуры городского округа Самара на основании того, что ООО "Нива-Строй", выполняя свои обязательства по договору N 2 от 26.02.2004, производило отселение граждан, на что затрачено 59 166 652 руб., выполняло другие условия договора о передаче функций заказчика N 2 и постановления N 3229, а именно:
- - получило технические условия по инженерному обеспечению всей застройки;
- - профинансировало и выполнило проектные работы;
- - получило положительное градостроительное заключение по ТЭО жилой застройки квартала;
- - финансировало за свой счет и осуществляло строительно-монтажные работы по прокладке инженерных коммуникаций к указанному району жилой застройки, вторично обратился в Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области с просьбой о продлении срока действия предварительного согласования места размещения жилой застройки и разрешении проектирования жилой застройки с учетом того, что по первой очереди строительства земельный участок под строительство уже был Департаменту строительства и архитектуры городского округа Самара предоставлен постановлением главы города Самара от 29 июля 2005 г. N 1914.
Письмом N Д-21/308 от 29 февраля 2008 г. Министерство отказало Департаменту в продлении действия постановления, ссылаясь на то, что такое продление не предусмотрено действующим законодательством.
После чего в ноябре 2008 г. в связи с истечением срока действия постановления N 3229 и выполнением со стороны ООО "Нива-Строй" обязательств по проектированию на основании постановления N 3229, уже непосредственно ООО "Нива-Строй" обратилось в Министерство с заявлением о предоставлении земельного участка по данному адресу площадью 3654,8 кв. м в аренду для строительства второй очереди жилой застройки (л.д. 22-23, т. 1).
На указанное заявление Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области ответило отказом (письмо от 17 декабря 2008 года N Д-21/2081, л.д. 24-25, т. 1), в котором в обоснование в предоставлении участка под строительство второй очереди указало, что в адрес Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области не представлено документов, подтверждающих отсутствие строений, состоящих на техническом учете, не представлен кадастровый паспорт земельного участка, кроме того, указало, что Департамент строительства и архитектуры городского округа Самара не мог передать обществу права на земельный участок в связи с передачей функций заказчика, поскольку указанные права у него отсутствовали.
При принятии решения об отказе в удовлетворении заявленных требований общества о признании указанного отказа незаконным судом первой инстанции не учтено следующее.
В соответствии с пунктом 8 статьи 31 ЗК РФ решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием для последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства. Поэтому лицо, которому было предварительно согласовано место размещения объекта, вправе обращаться с заявлением о предоставлении земельного участка для строительства. Но, исходя из того, что между ООО "Нива-Строй" и Департаментом был заключен договор N 2 о передаче функций заказчика, то фактически к ООО "Нива-Строй" произошел переход прав по постановлению от 01 октября 2004 г. N 3229 в части акта выбора земельного участка и предварительного согласования места размещения жилой застройки в результате выполнения заявителем обязательств по договору N 2 к нему перешли и остальные функции заказчика по строительству, в том числе право на заключение договора аренды земельного участка под строительство, в связи с этим заявитель вправе обратиться с заявлением о предоставлении земельного участка под строительство. Данный подход соответствует практике ФАС Поволжского округа (постановление от 30 мая 2006 г. по делу А55-30799/2005-39, постановление от 09 сентября 2008 г. по делу N А55-6806/2007-43).
Кроме того, единственным способом защиты прав ООО "Нива-Строй" как лица, фактически получившего земельный участок, является его самостоятельное обращение с заявлением о предоставлении земельного участка под строительство.
Статья 7 Федерального закона Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ от 15 октября 2001 г. "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" устанавливает, что к земельным отношениям, возникшим до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
Пунктом 15 статьи 3 Федерального закона Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ от 15 октября 2001 г. "О введении в действие Земельного кодекса РФ" установлено, что до 1 марта 2007 г. земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 1 октября 2005 г., но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка. Рассматриваемые отношения по предоставлению земельного участка возникли до 1 октября 2005 г. и не позднее момента вынесения постановления Главы г. Самары от 01 октября 2004 г. N 3229. При этом в связи с тем, что до 1 марта 2007 г. были начаты процедуры по предоставлению данного земельного участка для строительства, к отношениям по предоставлению ООО "Нива-Строй" испрашиваемого земельного участка должен применяться п. 15 ст. 3 указанного закона.
Суд пришел к правильному выводу о том, что спорный земельный участок площадью 3654.8 кв. м является частью земельного участка, на котором предварительно согласовано место размещения жилой застройки и разрешено Департаменту проектирование жилой застройки. Однако вывод суда о невозможности последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства ошибочен. Поскольку факт перехода прав по Постановлению от 01 октября 2004 г. N 3229 в части предварительного согласования места размещения жилой застройки был подтвержден Департаментом строительства и архитектуры, заявитель обладал самостоятельным правом на обращение в Министерство с заявлением о предоставлении земельного участка под строительство.
Согласно Закона Самарской области "О земле" от 11 марта 2005 г. N 94-ГД, постановления Правительства Самарской области от 13 июня 2006 года N 67, полномочия по распоряжению земельными участками для целей строительства, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара возложены на Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области.
Непредставление испрашиваемого участка нарушает права общества как лица, которому переданы функции заказчика строительства второй очереди и исполнившего возложенные на него обязанности, а также понесшего значительные материальные затраты.
В заседании суда представитель департамента указал, что заявитель во исполнение договора N 2 о передаче функций заказчика до начала строительных работ производил отселение граждан, в связи с чем, действительно понес большие затраты, поскольку в связи с истечением срока действия постановления главы об утверждении проекта границ, Департаменту строительства и архитектуры городского округа Самара было отказано в продлении действия данного постановления, заявитель имеет право на приобретение земельного участка в аренду.
Ссылка Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области в оспариваемом решении об отказе в предоставлении земельного участка ООО "Нива-Строй" (письмо N Д-21/4873 от 17 декабря 2008 г.) на то обстоятельство, что Департамент не мог передать обществу какие-либо права на земельный участок для строительства при передаче функций заказчика, является неосновательной, так как сделана без учета положений п. 8 ст. 31 Земельного кодекса РФ, согласно которой решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием для последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства, в связи с чем у Департамента, а затем у общества возникло право на предоставление земельного участка для строительства.
Отсутствие кадастрового учета испрашиваемого земельного участка само по себе не может являться основанием для отказа в его предоставлении, поскольку в отношении испрашиваемого земельного участка площадью 3654,8 кв. м проводились работы по формированию: подготовлен проект границ земельного участка в соответствии с разработанной проектно-сметной документацией; установлены его границы на местности; определено разрешенное использование земельного участка (л.д. 20,21 т. 1, л.д. 16 т. 2)
В настоящее время для всех граждан, чьи дома находятся на указанном земельном участке, приобретены жилые помещения, и заключены соответствующие предварительные договоры, что подтверждается материалами дела (л.д. 58-145, т. 1)
Таким образом, указанные в письме Министерства причины отказа в предоставлении земельного участка являются несостоятельными.
С учетом изложенного, в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела согласно пп. 3 ч. 1 ст. 270 АПК РФ решение суда следует отменить и заявленные обществом требования удовлетворить.
В соответствии с частью 5 ст. 201 АПК РФ следует обязать Министерство устранить допущенные нарушения путем принятия решения о предоставлении земельного участка в аренду для строительства второй очереди жилой застройки на основании заявления ООО "Нива-Строй" от 28 ноября 2008 г. в порядке, предусмотренном статьей 32 Земельного кодекса РФ, а также подготовки и направления заявителю проекта договора аренды земельного участка.
Расходы по госпошлине распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии со ст. 110 АПК РФ.
Руководствуясь ст. ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 30 марта 2009 г. по делу N А55-400/2009 отменить.
Заявленные ООО "Нива-Строй" требования удовлетворить.
Признать незаконным решение Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области от 17 декабря 2008 г. N Д-21/4873 об отказе ООО "Нива-строй" в предоставлении земельного участка в границах улиц Ленинской, Маяковского, Братьев Коростелевых и Ярмарочной в квартале 120 Ленинского района г. Самары в аренду для строительства второй очереди жилой застройки.
Обязать Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области устранить допущенные нарушения путем принятия решения о предоставлении земельного участка в аренду для строительства второй очереди жилой застройки на основании заявления ООО "Нива-Строй" от 28 ноября 2008 г. в порядке, предусмотренном статьей 32 Земельного кодекса РФ, а также подготовки и направления заявителю проекта договора аренды земельного участка.
Возвратить ООО "Нива-Строй", г. Самара, из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 5000 руб.
Справку на возврат государственной пошлины выдать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.М.РОГАЛЕВА
Судьи
В.Н.АПАРКИН
Н.Ю.МАРЧИК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)