Судебные решения, арбитраж

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН ОТ 02.06.2014 ПО ДЕЛУ N 7561

Требование: О понуждении заключить договор аренды земельного участка в редакции, предложенной истцом.

Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Разногласия сторон возникли по поводу условий договора, предусматривающих взимание неустойки за нарушение сторонами договорных обязательств.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено



ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 июня 2014 г. по делу N 7561


Судья Е.В. Зыбунова

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе председательствующего - судьи Р.В. Шакирьянова,
судей Л.И. Сибгатуллиной, А.Х. Хисамова,
при секретаре судебного заседания С.,
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Р.В. Шакирьянова гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" и Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани - Б. на решение Вахитовского районного суда города Казани Республики Татарстан от 21 марта 2014 года, которым постановлено:
иск удовлетворить.
Обязать Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования <адрес>" заключить с Е. договор N 17306 аренды земельного участка с кадастровым номером...., площадью 110 кв. м, занимаемый торговым павильоном по адресу: <адрес> в редакции Е. с учетом протокола разногласий от 05 декабря 2013 года: "п. 3.5 договора: В случае несвоевременного внесения арендатором арендной платы арендатор обязуется оплатить арендодателю неустойку (пени) в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Пени и задолженность по арендной плате по настоящему договору взыскиваются в установленном законом порядке.
Настоящим договором устанавливается, что в случае появления просроченной задолженности и начисленной неустойки (пени) в первую очередь погашается сумма начисленной неустойки (пени) за несвоевременную уплату платежа, затем сумма просроченной задолженности по арендной плате вне зависимости от назначения платежа, указанного в платежном поручении арендатора".
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы об отмене решения суда, выслушав представителя ИКМО г. Казани и МКУ "КЗИО г. Казани" - Б., поддержавшую жалобу, заслушав возражения представителя Е. - В. против удовлетворения жалобы, судебная коллегия

установила:

Е. обратилась в суд с иском к ответчику - Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани о понуждении заключить договор аренды земельного участка N 17306 в редакции Е. с учетом протокола разногласий от 05 декабря 2013 года:
"п. 3.5 договора: В случае несвоевременного внесения арендатором арендной платы арендатор обязуется оплатить арендодателю неустойку (пени) в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Пени и задолженность по арендной плате по настоящему договору взыскиваются в установленном законом порядке.
Настоящим договором устанавливается, что в случае появления просроченной задолженности и начисленной неустойки (пени) в первую очередь погашается сумма начисленной неустойки (пени) за несвоевременную уплату платежа, затем сумма просроченной задолженности по арендной плате вне зависимости от назначения платежа, указанного в платежном поручении арендатора".
В обоснование заявленных требований указывается, что она 21 декабря 2011 года приобрела в собственность торговый павильон, расположенный по адресу: <адрес> по договору купли-продажи недвижимости от 21 декабря 2011 года, что подтверждается свидетельством о праве собственности N <адрес> от 24 января 2012 года. В январе 2012 года истец подала заявление в Исполнительный комитет муниципального образования города Казани с просьбой предоставить ей земельный участок с кадастровым номером...., площадью 110 кв. м в аренду и заключить с ней договор аренды. Постановлением N 7360 от 14 августа 2013 года "О предоставлении гражданке Е. земельного участка по улице Петербургская" Исполнительный комитет муниципального образования города Казани постановил предоставить ей - гражданке Е. в аренду сроком на два года из земель населенных пунктов земельный участок кадастровый номер...., площадью 110 кв. м, занимаемый торговым павильоном по <адрес> 01 октября 2013 года ответчик предоставил истцу на подписание проект договора аренды земельного участка...., а также акт сверки взаимных расчетов по арендной плате за землю с требованием уплаты арендных платежей и неустойки начиная с 01 февраля 2012 года. Не согласившись с указанным актом сверки взаимных расчетов по арендной плате за землю, истец направила в адрес ответчика мотивированный ответ от 08 октября 2013 года, а также протокол разногласий к договору аренды земельного участка.... от 08 октября 2013 года. Рассмотрев мотивированный ответ истца, ответчик, направил письмо (исх. N 2473 от 11.11.2013) с отказом заключить договор аренды земельного участка.... с протоколом разногласий, представленным истцом. В ответ на письмо (исх. N 2473 от 11.11.2013) она - Е. 05 декабря 2013 года направила еще одно письмо с просьбой заключить договор аренды земельного участка.... с протоколом разногласий, в котором просила изменить только п. 3.5 договора о начислении пеней. Ответчик 13 января 2014 года в адрес истца направил ответ исх. N 48/КЗИО-исх/ог, в котором отказался вносить изменения в указанный договор аренды земельного участка.... и просил подписать договор на их условиях, указав при этом на наличие противоречий в позициях комитета и Е., которые могут быть разрешены в судебном порядке.
Представитель ответчика МКУ"КЗИО ИКМО г. Казани" - Б. в судебном заседании иск не признала.
Представитель ответчика ИК МО г. Казани в суд не явился, извещен.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по РТ в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствии.
Суд иск Е. удовлетворил в приведенной выше формулировке.
В апелляционной жалобе представителем ИКМО г. Казани и МКУ"КЗИО г. Казани" - Б. ставится вопрос об отмене решения. При этом указывается, что судом решение по делу принято без учета обстоятельств дела.
Кроме того, необоснованное изменение судом типовой формы договора аренды ведет к нарушению антимонопольного законодательства, ставит истцу в более выгодное по сравнению с другими хозяйствующими субъектами положение.
Рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, выслушав представителя ИКМО г. Казани и МКУ "КЗИО г. Казани" - Б., представителя Е. - В. суд апелляционной инстанции считает, что оснований для отмены решения суда не имеется и при этом исходит из следующего.
В силу п. 1 ст. 28 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 настоящего Кодекса.
В соответствии с ч. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
Частью 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В силу требований статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.
Статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Согласно п. 1 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
В соответствии со ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Согласно ч. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его государственной регистрации.
Из материалов дела видно, что на основании договора купли-продажи торгового павильона от 21 декабря 2011 года истец является собственником торгового павильона, расположенного по адресу: <адрес> (литер А), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N<адрес> от 24 января 2012 года (л.д. 8).
Истец обратился в ИКМО г. Казани с просьбой предоставить ей земельный участок с кадастровым номером 16:50:011505:2, площадью 110 кв. м в аренду и заключить с ней договор аренды.
Постановлением ИКМО г. Казани N 7360 от 14 августа 2013 года "О предоставлении гражданке Е. земельного участка по улице Петербургская" Е. в аренду сроком на два года из земель населенных пунктов предоставлен земельный участок кадастровый номер...., площадью 110 кв. м, занимаемый торговым павильоном по <адрес> (л.д. 9).
01 октября 2013 года МКУ"КЗИО ИКМО г. Казани" предоставил истцу на подписание проект договора аренды земельного участка.... (л.д. 16-24), а также акт сверки взаимных расчетов по арендной плате за землю с требованием уплаты арендных платежей и неустойки начиная с 01 февраля 2012 года (л.д. 10).
Не согласившись с указанным актом сверки взаимных расчетов по арендной плате за землю, истец направил в адрес ответчика мотивированный ответ от 08 октября 2013 года, а также протокол разногласий к договору аренды земельного участка.... от 08 октября 2013 года (л.д. 11-13).
МКУ"КЗИО ИКМО г. Казани", рассмотрев мотивированный ответ истца, направило письмо (исх. N 2473 от 11.11.2013) с отказом заключить договор аренды земельного участка.... с протоколом разногласий, представленным истцом (л.д. 14).
В ответ на письмо (исх. N 2473 от 11.11.2013) истец 05 декабря 2013 года направил письмо с просьбой заключить договор аренды земельного участка.... с протоколом разногласий, в котором просил изменить п. 3.5 договора о начислении пеней и изложить его в следующей редакции: "В случае несвоевременного внесения арендатором арендной платы арендатор обязуется оплатить арендодателю неустойку (пени) в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Пени и задолженность по арендной плате по настоящему договору взыскиваются в установленном законом порядке (л.д. 15). Настоящим договором устанавливается, что в случае появления просроченной задолженности и начисленной неустойки (пени) в первую очередь погашается сумма начисленной неустойки (пени) за несвоевременную уплату платежа, затем сумма просроченной задолженности по арендной плате вне зависимости от назначения платежа, указанного в платежном поручении арендатора".
МКУ"КЗИО ИК ИО г. Казани" 13 января 2014 года в адрес истца направил ответ исх. N 48/КЗИО-исх/ОГ, в котором отказался вносить изменения в указанный договор аренды земельного участка.... и просил подписать договор на их условиях, указав при этом на наличие противоречий в позициях комитета и Е., которые могут быть разрешены в судебном порядке (л.д. 26).
Разрешая спор, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований.
Так, пунктом 3.1 договора аренды земельного участка N 17306, предлагаемого МКУ"КЗИО ИКМО г. Казани" к подписанию истцу арендная плата исчисляется с 01 января 2012 года, согласно п. 3.5 договора аренды начисление пеней за несвоевременную уплату арендной платы за землю по договору производится с 01 февраля 2012 года.
В силу п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Согласно ч. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Судебная коллегия, как и суд первой инстанции, считает, что условия договора аренды земельного участка...., предлагаемого МКУ"КЗИО ИКМО г. Казани" к подписанию Е., в соответствии с которыми начисление пеней за несвоевременную уплату арендной платы за земельный участок производятся с 01 февраля 2012 года, являются необоснованными, поскольку до момента государственной регистрации договора аренды существуют правоотношения, на которые стороны распространяют обязанность по оплате арендной платы в силу п. 3 ст. 425 ГК РФ.
Соглашение сторон о том, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора. До государственной регистрации договора содержащееся в нем соглашение о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы, равно как и обязанность оплатить аренду после подписания договора, свидетельствует только о согласии оплатить фактическое использование земельного участка, в силу чего на данную сумму не может начисляться неустойка.
В этой связи судебная коллегия считает, что в договоре N 17306 аренды земельного участка с кадастровым номером.... площадью 110 кв. м, занимаемый торговым павильоном по адресу: <адрес> (литер А), предлагаемого к подписанию Е., не могут содержаться условия по оплате договорной неустойки за период фактического использования земельного участка.
С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что на МКУ "КЗИО ИКМО г. Казани" должна быть возложена обязанность по заключению с Е. договор N 17306 аренды земельного участка с кадастровым номером...., площадью 110 кв. м, занимаемый торговым павильоном по адресу: <адрес> в редакции Е. с учетом протокола разногласий от 05 декабря 2013 года: "п. 3.5. договора: В случае несвоевременного внесения арендатором арендной платы арендатор обязуется оплатить арендодателю неустойку (пени) в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Пени и задолженность по арендной плате по настоящему договору взыскиваются в установленном законом порядке.
Настоящим договором устанавливается, что в случае появления просроченной задолженности и начисленной неустойки (пени) в первую очередь погашается сумма начисленной неустойки (пени) за несвоевременную уплату платежа, затем сумма просроченной задолженности по арендной плате вне зависимости от назначения платежа, указанного в платежном поручении арендатора".
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе представителя ИКМО г. Казани и МКУ"КЗИО г. Казани" - Б. о том, что необоснованное изменение судом типовой формы договора аренды ведет к нарушению антимонопольного законодательства, ставит истцу в более выгодное по сравнению с другими хозяйствующими субъектами положение, не основаны на материалах дела и не могут послужить основанием для пересмотра дела. Эти утверждения не опровергают вышеизложенных выводов суда, основаны на неправильном толковании норм материального права, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции.
Так, судом решение по делу принято с учетом обстоятельств дела, решение по делу соответствует требованиям закона, оно Е. в более выгодное по сравнению с другими хозяйствующими субъектами положение не ставит, так как Е. свои обязательства по заключенному договору будет исполнять на основании и действующих законов.
При таких данных, суд, удовлетворив требования Е., вынес законное и обоснованное решение.
Дело судом рассмотрено с соблюдением требований закона, собранным по делу доказательствам дана надлежащая оценка, оснований для отмены решения суда не имеется.
Исходя из изложенного, руководствуясь ст. 327, п. 1 ст. 328, ст. 329, ст. 199 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Вахитовского районного суда города Казани Республики Татарстан от 21 марта 2014 года по данному гражданскому делу оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ИКМО г. Казани и МКУ"КЗИО г. Казани" - Б. - без удовлетворения.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в шестимесячный срок в кассационную инстанцию Верховного Суда Республики Татарстан.





















© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)