Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 января 2015 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Бейтуганова З.А., судей Джамбулатова С.И. и Жукова Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Харатяном Г.Э., при участии представителя от истца - администрации муниципального образования г. Михайловска (ОГРН 1022603020550, ИНН 2623005593): Сидько В.И. по доверенности от 29.08.2014 и третьего лица - комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям муниципального образования г. Михайловска: Гоголевой М.В. по доверенности от 17.11.2014; в отсутствие представителей ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Деловой Центр" (г. Ставрополь, ОГРН 1072635020810, ИНН 2635106885), извещенного о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования г. Михайловска на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 21.10.2014 по делу N А63-8374/2014,
установил:
администрация муниципального образования г. Михайловска (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Деловой Центр" (далее - ответчик, общество) о досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 12.03.2008 N 689, заключенного между сторонами, прекращении записи о регистрации договора аренды земельного участка от 12.03.2008 N 689 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, о взыскании 484 549 рублей 05 копеек задолженности и 149 084 рублей 35 копеек пени.
Решением от 21.10.2014 исковые требования о расторжения договора аренды от 12.03.2008 N 689, заключенного между администрацией и обществом, оставлены без рассмотрения, в остальной части исковые требования оставлены без удовлетворения. Судебный акт мотивирован тем, что у администрации отсутствует право на обращение с иском о взыскании арендной платы за пользование спорным земельным участком, а также ею не соблюден досудебный порядок урегулирования спора о расторжении договора.
В апелляционной жалобе администрация просит отменить принятый по делу судебный акт. По мнению заявителя жалобы, судом первой инстанции неправильно применены нормы права, подлежащие применению, а также неполно выяснены обстоятельства по передаче полномочий по распоряжению спорным земельным участком.
В судебном заседании представители третьего лица и администрации поддержали доводы жалобы, просили решение суда отменить.
Общество своих представителей для участия в судебном заседании не направило, в связи с чем на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в их отсутствие. В отзыве на жалобу общество возражало против доводов жалобы, просило решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выслушав представителей третьего лица и администрации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, на основании соглашения о передаче полномочий органов местного самоуправления Шпаковского муниципального района Ставропольского края по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, органам местного самоуправления муниципальных образования поселений Шпаковского муниципального района Ставропольского края от 29.12.2007, протокола от 11.03.2008 по итогам поступления заявок постановлением главы города Михайловска от 12.03.2008 N 385 обществу на праве аренды сроком на 10 лет для строительства торгово-офисного центра с обустройством городской сцены был предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:11:020207:0215, площадью 456 кв. м, расположенный по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, г. Михайловск, ул. К. Маркса, 79/2 (далее - земельный участок).
Во исполнение названного постановления между администрацией (арендодателем) и обществом (арендатором) 12.03.2008 был заключен договор аренды земель населенного пункта N 689 (далее - договор) в отношении земельного участка сроком действия по 11.03.2018.
Пунктами 3.1, 3.4 договора стороны установили, что размер арендной платы составляет 64 426 рублей в год и может изменяться в соответствии с федеральными законами, а также арендодателем не чаще одного раза в год.
Арендатор уплачивает арендную плату в порядке и сроки, указанные в приложении к договору "Расчет арендной платы" (пункт 3.2 договора).
За нарушение арендатором срока внесения арендной платы стороны установили ответственность в виде пени из расчета 0,03% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 5.2 договора).
Пунктом 6.3 договора стороны предусмотрели возможность досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя, в частности при невнесении арендной платы в полном объеме более чем за 6 месяцев.
По акту приема-передачи от 12.03.2008 арендодатель передал арендатору в аренду земельный участок.
09 апреля 2008 года договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю, регистрационный номер 26-26-113/008/2008-598.
Дополнительным соглашением от 16.03.2009 стороны внесли изменения в пункты 3.1 и 3.4 договора, в частности, изменив размер арендной платы до 21 901 рубля в год (пункт 3.1 договора).
Однако, как пояснили представители сторон в ходе судебного заседания, указанное соглашение к договору не прошло государственную регистрацию в установленном законом порядке, в связи с чем в силу пункта 3 статьи 433 и пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) данное соглашение считается незаключенным.
Общество обязательства по внесению арендной платы исполняло ненадлежащим образом, в связи с чем за ним образовалась задолженность.
Постановлением от 15.07.2014 N 649 постановление от 12.03.2008 N 385 "О предоставлении на праве аренды земельного участка по адресу: г. Михайловск, ул. К. Маркса, 79/2" отменено в связи с существенными нарушениями арендатором условий договора аренды земель населенных пунктов от 12.03.2008 N 689.
В письмах от 11.07.2014 N 01-31/1014 и от 08.08.2014 N 01-31/1179 администрация, указывая на наличие у общества по состоянию на 01.07.2014 задолженности в размере 484 549 рублей 05 копеек, уведомила последнего о принятом решении о досрочном расторжении с обществом договора аренды и предложила ему явиться в комитет для подписания соглашения о расторжении договора аренды.
Поскольку претензии оставлены обществом без ответа, администрация обратилась в арбитражный суд.
В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 указанного Кодекса.
Таким образом, процедура расторжения договора складывается из следующих этапов: направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения); требование о расторжении договора в суде - после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения.
Несоблюдение сторонами досудебного порядка урегулирования спора влечет оставление искового заявления без рассмотрения (пункт 2 статьи 148 АПК РФ).
В подтверждение соблюдения досудебного порядка урегулирования спора в части требования о расторжении договора истцом представлены письма от 11.07.2014 N 01-31/1014 и от 08.08.2014 N 01-31/1179, в которых констатируется наличие задолженности общества по арендной плате по состоянию на 01.07.2014 в сумме 484 549 рублей 05 копеек (без указания периода образования долга). Названными письмами общество также уведомлено о принятом администрацией решении о досрочном расторжении договора от 12.03.2008 N 689 с предложением явиться в комитет в срок до 29.07.2014 и 12.08.2014, соответственно, для подписания соглашения о расторжении договора.
Вместе с тем судом первой инстанции установлено и заявителем жалобы не опровергнуто, что уведомление от 11.07.2014 N 01-31/1014 направлено в адрес общества простым письмом, в связи с чем доказательства, подтверждающие его вручение обществу, отсутствуют.
Таким образом, надлежащих доказательств, свидетельствующих о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора в части расторжения договора, истцом не представлено.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно счел необходимым оставить иск администрации в части расторжения договора аренды без рассмотрения на основании пункта 2 статьи 148 АПК РФ.
Отказывая в удовлетворении части требования о взыскании задолженности, суд первой инстанции правомерно указал следующее.
Согласно статье 608 указанного ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями также могут быть лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В силу абзаца 2 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.
Законом Ставропольского края от 04.10.2004 N 88-кз "О наделении муниципальных образований Ставропольского края статусом городского, сельского поселения, городского округа, муниципального района" статусом муниципального района наделен Шпаковский муниципальный район Ставропольского края с местоположением представительного органа местного самоуправления муниципального образования город Михайловск, а город Михайловск Шпаковского района Ставропольского края наделен статусом городского поселения.
Полномочия органов местного самоуправления урегулированы Федеральным законом от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 131-ФЗ).
Из содержания статей 15 и 15.1 Федерального закона N 131-ФЗ следует, что вопросы распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, не являются вопросами местного значения.
Частью 1 статьи 19 названного Федерального закона определено, что полномочия органов местного самоуправления, установленные федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации, по вопросам, не отнесенным указанным Федеральным законом к вопросам местного значения, являются отдельными государственными полномочиями, передаваемыми для осуществления органам местного самоуправления.
В соответствии с частью 2 данной статьи наделение органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями Российской Федерации осуществляется федеральными законами, отдельными полномочиями субъектов Российской Федерации - законами субъектов Российской Федерации. Наделение органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями иными нормативными правовыми актами не допускается.
Пунктом 3 указанной статьи определено, что отдельные государственные полномочия, передаваемые для осуществления органам местного самоуправления, осуществляются органами местного самоуправления муниципальных районов и органами местного самоуправления городских округов, если иное не установлено федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации.
В силу части 4 статьи 15 Федерального закона N 131-ФЗ органы местного самоуправления муниципального района вправе заключать соглашения с органами местного самоуправления отдельных поселений, входящих в состав муниципального района, о передаче им части своих полномочий по решению вопросов местного значения, перечисленных в статьях 14 и 15 указанного Закона.
Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, к числу полномочий органов местного самоуправления по решению вопросов местного значения статьями 14 и 15 Федерального закона N 131-ФЗ не отнесено.
С учетом изложенного полномочия органов местного самоуправления Шпаковского муниципального района Ставропольского края по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, не могли быть переданы органам местного самоуправления муниципальных образования поселений Шпаковского муниципального района Ставропольского края на основании Соглашения от 29.12.2007. Аналогичная правовая позиция отражена в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.02.2013 по делу N А63-9554/2012.
Отсутствуют также нормативные акты, федеральный закон или закон субъекта о наделении города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края отдельными государственными полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.
Поскольку спорный земельный участок не является собственностью муниципального образования города Михайловска и относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена, что признается сторонами, у администрации города отсутствовали и отсутствуют полномочия по распоряжению спорным земельным участком, в том числе как на момент заключения договора аренды от 12.03.2008 N 689, так и на момент обращения в суд с иском.
В силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу статьи 167 названного Кодекса недействительная (в том числе ничтожная) сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Поскольку администрация распорядилась земельным участком, государственная собственность на который не разграничена, не имея на это соответствующих полномочий, суд первой инстанции обоснованно указал о ничтожности договора аренды от 12.03.2008 N 689 в силу статьи 168 ГК РФ, как не соответствующего абзацу 2 пункта 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ и статьям 209, 608 ГК РФ, и отсутствие у администрации основания для обращения в суд с иском о взыскании платы за пользование спорным земельным участком, поскольку у нее отсутствуют доказательства, уполномочивающие ее собственником на распоряжение спорным земельным участком.
Администрация в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не обосновала свое право на обращение в суд с иском о взыскании долга в пользу правообладателя земельного участка, как и не представила доказательств того, что обществом нарушены ее права и охраняемые законом интересы.
При таких обстоятельствах в удовлетворении исковых требований в том виде, в каком они сформулированы, отказано обоснованно.
Ссылка заявителя жалобы о том, что соглашение о передачи полномочий заключено ранее выводов, изложенных в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.02.2013 по делу N А63-9554/2012, в данном случае не заслуживает внимания. Основанием для отказа в иске послужило отсутствие в деле доказательств того, что истец является заинтересованным по делу лицом, а вовсе не соглашение, на которое ссылается заявитель жалобы.
Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не усматривается.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 21.10.2014 по делу N А63-8374/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий
З.А.БЕЙТУГАНОВ
Судьи
С.И.ДЖАМБУЛАТОВ
Е.В.ЖУКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.01.2015 N 16АП-4733/2014 ПО ДЕЛУ N А63-8374/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 января 2015 г. по делу N А63-8374/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 января 2015 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Бейтуганова З.А., судей Джамбулатова С.И. и Жукова Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Харатяном Г.Э., при участии представителя от истца - администрации муниципального образования г. Михайловска (ОГРН 1022603020550, ИНН 2623005593): Сидько В.И. по доверенности от 29.08.2014 и третьего лица - комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям муниципального образования г. Михайловска: Гоголевой М.В. по доверенности от 17.11.2014; в отсутствие представителей ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Деловой Центр" (г. Ставрополь, ОГРН 1072635020810, ИНН 2635106885), извещенного о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования г. Михайловска на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 21.10.2014 по делу N А63-8374/2014,
установил:
администрация муниципального образования г. Михайловска (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Деловой Центр" (далее - ответчик, общество) о досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 12.03.2008 N 689, заключенного между сторонами, прекращении записи о регистрации договора аренды земельного участка от 12.03.2008 N 689 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, о взыскании 484 549 рублей 05 копеек задолженности и 149 084 рублей 35 копеек пени.
Решением от 21.10.2014 исковые требования о расторжения договора аренды от 12.03.2008 N 689, заключенного между администрацией и обществом, оставлены без рассмотрения, в остальной части исковые требования оставлены без удовлетворения. Судебный акт мотивирован тем, что у администрации отсутствует право на обращение с иском о взыскании арендной платы за пользование спорным земельным участком, а также ею не соблюден досудебный порядок урегулирования спора о расторжении договора.
В апелляционной жалобе администрация просит отменить принятый по делу судебный акт. По мнению заявителя жалобы, судом первой инстанции неправильно применены нормы права, подлежащие применению, а также неполно выяснены обстоятельства по передаче полномочий по распоряжению спорным земельным участком.
В судебном заседании представители третьего лица и администрации поддержали доводы жалобы, просили решение суда отменить.
Общество своих представителей для участия в судебном заседании не направило, в связи с чем на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в их отсутствие. В отзыве на жалобу общество возражало против доводов жалобы, просило решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выслушав представителей третьего лица и администрации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, на основании соглашения о передаче полномочий органов местного самоуправления Шпаковского муниципального района Ставропольского края по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, органам местного самоуправления муниципальных образования поселений Шпаковского муниципального района Ставропольского края от 29.12.2007, протокола от 11.03.2008 по итогам поступления заявок постановлением главы города Михайловска от 12.03.2008 N 385 обществу на праве аренды сроком на 10 лет для строительства торгово-офисного центра с обустройством городской сцены был предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:11:020207:0215, площадью 456 кв. м, расположенный по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, г. Михайловск, ул. К. Маркса, 79/2 (далее - земельный участок).
Во исполнение названного постановления между администрацией (арендодателем) и обществом (арендатором) 12.03.2008 был заключен договор аренды земель населенного пункта N 689 (далее - договор) в отношении земельного участка сроком действия по 11.03.2018.
Пунктами 3.1, 3.4 договора стороны установили, что размер арендной платы составляет 64 426 рублей в год и может изменяться в соответствии с федеральными законами, а также арендодателем не чаще одного раза в год.
Арендатор уплачивает арендную плату в порядке и сроки, указанные в приложении к договору "Расчет арендной платы" (пункт 3.2 договора).
За нарушение арендатором срока внесения арендной платы стороны установили ответственность в виде пени из расчета 0,03% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 5.2 договора).
Пунктом 6.3 договора стороны предусмотрели возможность досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя, в частности при невнесении арендной платы в полном объеме более чем за 6 месяцев.
По акту приема-передачи от 12.03.2008 арендодатель передал арендатору в аренду земельный участок.
09 апреля 2008 года договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю, регистрационный номер 26-26-113/008/2008-598.
Дополнительным соглашением от 16.03.2009 стороны внесли изменения в пункты 3.1 и 3.4 договора, в частности, изменив размер арендной платы до 21 901 рубля в год (пункт 3.1 договора).
Однако, как пояснили представители сторон в ходе судебного заседания, указанное соглашение к договору не прошло государственную регистрацию в установленном законом порядке, в связи с чем в силу пункта 3 статьи 433 и пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) данное соглашение считается незаключенным.
Общество обязательства по внесению арендной платы исполняло ненадлежащим образом, в связи с чем за ним образовалась задолженность.
Постановлением от 15.07.2014 N 649 постановление от 12.03.2008 N 385 "О предоставлении на праве аренды земельного участка по адресу: г. Михайловск, ул. К. Маркса, 79/2" отменено в связи с существенными нарушениями арендатором условий договора аренды земель населенных пунктов от 12.03.2008 N 689.
В письмах от 11.07.2014 N 01-31/1014 и от 08.08.2014 N 01-31/1179 администрация, указывая на наличие у общества по состоянию на 01.07.2014 задолженности в размере 484 549 рублей 05 копеек, уведомила последнего о принятом решении о досрочном расторжении с обществом договора аренды и предложила ему явиться в комитет для подписания соглашения о расторжении договора аренды.
Поскольку претензии оставлены обществом без ответа, администрация обратилась в арбитражный суд.
В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 указанного Кодекса.
Таким образом, процедура расторжения договора складывается из следующих этапов: направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения); требование о расторжении договора в суде - после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения.
Несоблюдение сторонами досудебного порядка урегулирования спора влечет оставление искового заявления без рассмотрения (пункт 2 статьи 148 АПК РФ).
В подтверждение соблюдения досудебного порядка урегулирования спора в части требования о расторжении договора истцом представлены письма от 11.07.2014 N 01-31/1014 и от 08.08.2014 N 01-31/1179, в которых констатируется наличие задолженности общества по арендной плате по состоянию на 01.07.2014 в сумме 484 549 рублей 05 копеек (без указания периода образования долга). Названными письмами общество также уведомлено о принятом администрацией решении о досрочном расторжении договора от 12.03.2008 N 689 с предложением явиться в комитет в срок до 29.07.2014 и 12.08.2014, соответственно, для подписания соглашения о расторжении договора.
Вместе с тем судом первой инстанции установлено и заявителем жалобы не опровергнуто, что уведомление от 11.07.2014 N 01-31/1014 направлено в адрес общества простым письмом, в связи с чем доказательства, подтверждающие его вручение обществу, отсутствуют.
Таким образом, надлежащих доказательств, свидетельствующих о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора в части расторжения договора, истцом не представлено.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно счел необходимым оставить иск администрации в части расторжения договора аренды без рассмотрения на основании пункта 2 статьи 148 АПК РФ.
Отказывая в удовлетворении части требования о взыскании задолженности, суд первой инстанции правомерно указал следующее.
Согласно статье 608 указанного ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями также могут быть лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В силу абзаца 2 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.
Законом Ставропольского края от 04.10.2004 N 88-кз "О наделении муниципальных образований Ставропольского края статусом городского, сельского поселения, городского округа, муниципального района" статусом муниципального района наделен Шпаковский муниципальный район Ставропольского края с местоположением представительного органа местного самоуправления муниципального образования город Михайловск, а город Михайловск Шпаковского района Ставропольского края наделен статусом городского поселения.
Полномочия органов местного самоуправления урегулированы Федеральным законом от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 131-ФЗ).
Из содержания статей 15 и 15.1 Федерального закона N 131-ФЗ следует, что вопросы распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, не являются вопросами местного значения.
Частью 1 статьи 19 названного Федерального закона определено, что полномочия органов местного самоуправления, установленные федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации, по вопросам, не отнесенным указанным Федеральным законом к вопросам местного значения, являются отдельными государственными полномочиями, передаваемыми для осуществления органам местного самоуправления.
В соответствии с частью 2 данной статьи наделение органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями Российской Федерации осуществляется федеральными законами, отдельными полномочиями субъектов Российской Федерации - законами субъектов Российской Федерации. Наделение органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями иными нормативными правовыми актами не допускается.
Пунктом 3 указанной статьи определено, что отдельные государственные полномочия, передаваемые для осуществления органам местного самоуправления, осуществляются органами местного самоуправления муниципальных районов и органами местного самоуправления городских округов, если иное не установлено федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации.
В силу части 4 статьи 15 Федерального закона N 131-ФЗ органы местного самоуправления муниципального района вправе заключать соглашения с органами местного самоуправления отдельных поселений, входящих в состав муниципального района, о передаче им части своих полномочий по решению вопросов местного значения, перечисленных в статьях 14 и 15 указанного Закона.
Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, к числу полномочий органов местного самоуправления по решению вопросов местного значения статьями 14 и 15 Федерального закона N 131-ФЗ не отнесено.
С учетом изложенного полномочия органов местного самоуправления Шпаковского муниципального района Ставропольского края по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, не могли быть переданы органам местного самоуправления муниципальных образования поселений Шпаковского муниципального района Ставропольского края на основании Соглашения от 29.12.2007. Аналогичная правовая позиция отражена в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.02.2013 по делу N А63-9554/2012.
Отсутствуют также нормативные акты, федеральный закон или закон субъекта о наделении города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края отдельными государственными полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.
Поскольку спорный земельный участок не является собственностью муниципального образования города Михайловска и относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена, что признается сторонами, у администрации города отсутствовали и отсутствуют полномочия по распоряжению спорным земельным участком, в том числе как на момент заключения договора аренды от 12.03.2008 N 689, так и на момент обращения в суд с иском.
В силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу статьи 167 названного Кодекса недействительная (в том числе ничтожная) сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Поскольку администрация распорядилась земельным участком, государственная собственность на который не разграничена, не имея на это соответствующих полномочий, суд первой инстанции обоснованно указал о ничтожности договора аренды от 12.03.2008 N 689 в силу статьи 168 ГК РФ, как не соответствующего абзацу 2 пункта 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ и статьям 209, 608 ГК РФ, и отсутствие у администрации основания для обращения в суд с иском о взыскании платы за пользование спорным земельным участком, поскольку у нее отсутствуют доказательства, уполномочивающие ее собственником на распоряжение спорным земельным участком.
Администрация в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не обосновала свое право на обращение в суд с иском о взыскании долга в пользу правообладателя земельного участка, как и не представила доказательств того, что обществом нарушены ее права и охраняемые законом интересы.
При таких обстоятельствах в удовлетворении исковых требований в том виде, в каком они сформулированы, отказано обоснованно.
Ссылка заявителя жалобы о том, что соглашение о передачи полномочий заключено ранее выводов, изложенных в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.02.2013 по делу N А63-9554/2012, в данном случае не заслуживает внимания. Основанием для отказа в иске послужило отсутствие в деле доказательств того, что истец является заинтересованным по делу лицом, а вовсе не соглашение, на которое ссылается заявитель жалобы.
Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не усматривается.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 21.10.2014 по делу N А63-8374/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий
З.А.БЕЙТУГАНОВ
Судьи
С.И.ДЖАМБУЛАТОВ
Е.В.ЖУКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)