Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 02 апреля 2015 года
В полном объеме постановление изготовлено 08 апреля 2015 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Николаевой С.Ю., судей Пышкиной Н.Ю., Романенко С.Ш., при ведении протокола секретарем судебного заседания Трифонкиной Н.В., рассмотрев 02 апреля 2015 года в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "РАА" и апелляционную жалобу Министерства имущественных отношений Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 22 декабря 2014 года, принятое по делу N А55-16510/2014 (судья Селиваткин П.В.)
по иску Общества с ограниченной ответственностью "РАА" (ОГРН 1026301520970)
к Муниципальному образованию городского округа Самара
об урегулировании разногласий,
при участии в судебном заседании:
- от истца - Галимов Ю.З. представитель по доверенности от 03.12.2014;
- от ответчика - не явились, извещены надлежащим образом,
установил:
Истец - Общество с ограниченной ответственностью "РАА" обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском к ответчику - Министерству имущественных отношений Самарской области об определении условий договора аренды земельного участка с кадастровым номером 63:01:0907003:603, площадью 50 кв. м, расположенного по адресу: гор. Самара, Советский район, ул. 22 Партсъезда, в районе жилого дома N 30, по которым возникли разногласия между Министерством имущественных отношений Самарской области и ООО "РАА" в следующей редакции:
Пункт 2.1. Настоящий договор заключается на срок с 14 апреля 2014 года по 14 апреля 2017 года.
Пункт 3.1. Расчет размера арендной платы за Участок производится в соответствии с подпунктом "г" пункта 2 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 года N 582 - на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности, а также в соответствии с пунктом 6 указанных Правил.
Пункт 3.4. исключить.
Пункт 3.5. Арендная плата исчисляется с 14 апреля 2014 года.
Пункт 8.1. Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Пункт 9.4. Неотъемлемой частью договора является кадастровый паспорт земельного участка и Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 22 декабря 2014 года суд урегулировал разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью "РАА" и Министерством имущественных отношений Самарской области при заключении договора аренды земельного участка, площадью 50 кв. м, расположенного по адресу: гор. Самара, Советский район, ул. 22 Партсъезда, в районе жилого дома N 30, с кадастровым номером 63:01:0907003:603 и изложил их в следующей редакции:
- Пункт 2.1 "настоящий договор заключается на срок с 14 апреля 2014 года по 14 апреля 2017 года и распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с 01 января 2011 года";
- Пункт 3.1 "Размер арендной платы за Участок составляет 134 836 (сто тридцать четыре тысячи восемьсот тридцать шесть) рублей 25 копеек в год.
- При этом за период с 01 января 2011 года по 31 декабря 2011 года размер арендной платы составляет 131 011 (сто тридцать одна тысяча одиннадцать) рублей 48 копеек;
- за период с 01 января 2012 года по 30 июня 2012 года размер арендной платы составляет 66 379 (шестьдесят шесть тысяч триста семьдесят девять) рублей 58 копеек;
- за период с 01 июля 2012 года по 31 декабря 2012 года размер арендной платы составляет 84 409 (восемьдесят четыре тысячи четыреста девять) рублей 20 копеек;
- за период с 01 января 2013 года по 31 декабря 2013 года размер арендной платы составляет 176 935 (сто семьдесят шесть тысяч девятьсот тридцать пять) рублей 43 копейки;
- за период с 01 января 2014 года по 31 декабря 2014 года размер арендной платы составляет 134 836 (сто тридцать четыре тысячи восемьсот тридцать шесть) рублей 25 копеек.
- НДС не предусмотрен.";
- Пункт 3.4 "Арендная плата за период с 01 января 2011 года до даты подписания уплачивается Арендатором в течение двадцати календарных дней с момента его государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.";
- Пункт 3.5 "Арендная плата исчисляется с 01 января 2011 года.".
Пункт 8.1. "Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.".
Пункт 9.4 "Неотъемлемой частью договора является кадастровый паспорт земельного участка.".
Суд взыскал с Министерства имущественных отношений Самарской области в пользу Общества с ограниченной ответственностью "РАА" расходы по госпошлине 4 000 руб.
Заявитель - Министерство имущественных отношений Самарской области, не согласившись с судебным актом, обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой на решение Арбитражного суда Самарской области от 22 декабря 2014 года, принятое по делу N А55-16510/2014.
Министерство ссылается на то, что суд не обоснованно применил п. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 года N 135-Фз "О защите конкуренции". Кроме того, заявитель указывает, что понуждение к заключению договора аренды на срок 3 года противоречит ст. ст. 421, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04 февраля 2015 года рассмотрение апелляционной жалобы назначено на 05 марта 2015 года на 12 час. 00 мин.
Также Общество с ограниченной ответственностью "РАА" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой на решение Арбитражного суда Самарской области от 22 декабря 2014 года, принятое по делу N А55-16510/2014.
В обоснование доводов общество ссылается на то, что категорически возражает против включения условия о распространении действия договора аренды на отношения, возникшие с 01 января 2011 года. Также заявитель не согласен в части расчета арендной платы (п. 3.1. и п. 3.4.).
Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 февраля 2015 года рассмотрение апелляционной жалобы назначено на 05 марта 2015 года на 12 час. 00 мин.
Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05 марта 2015 года, в составе председательствующего Николаевой С.Ю., судей Пышкиной Н.Ю., Терентьева Е.А., суд произвел замену ответчика - Министерства имущественных отношений Самарской области на его правопреемника - Муниципальное образование городского округа Самара. Рассмотрение дела в соответствии со статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отложено на 02 апреля 2015 года на 16 час. 30 мин.
В связи с отпуском судьи Терентьева Е.А., участвовавшего в составе суда, рассматривающего дело до отложения судебного разбирательства, в порядке статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена его замена на судью Романенко С.Ш., вследствие чего рассмотрение дела начато сначала.
Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы своей апелляционной жалобы, возражал против удовлетворения апелляционной жалобы ответчика.
Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 13 февраля 2014 года Арбитражный суд Самарской области принял решение по делу N А55-27149/2013.
Суд удовлетворил заявленные требования Общества с ограниченной ответственностью "РАА" и признал незаконным бездействие Министерства имущественных отношений Самарской области в предоставлении ООО "РАА" в аренду земельного участка с кадастровым номером 63:01:0907003:603, площадью 50 кв. м, расположенного по адресу: гор. Самара, Советский район, ул. 22 Партсъезда, в районе жилого дома N 30, и обязал Министерство имущественных отношений Самарской области в двухнедельный срок после вступления в законную силу решения суда устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества с ограниченной ответственностью "РАА" путем принятия решения о предоставлении Обществу с ограниченной ответственностью "РАА" в аренду указанного земельного участка.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 апреля 2014 года указанное решение суда оставлено без изменения.
Во исполнение указанного решения арбитражного суда 27 мая 2014 года Общество с ограниченной ответственностью "РАА" получило от Министерства имущественных отношений Самарской области по почте проект договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в городском округе Самара для целей, не связанных со строительством, без номера и без даты, направленный письмом от 20 мая 2014 года N 12-1/2714/13.
Предметом данного договора указана аренда земельного участка с номером 63:01:0907003:603, площадью 50 кв. м, расположенного по адресу: гор. Самара, Советский район, ул. 22 Партсъезда, в районе жилого дома N 30.
Общество с ограниченной ответственностью "РАА" не согласилось с некоторыми пунктами проекта договора аренды, сдало в канцелярию ответчика письмо от 10 июня 2014 года с подробным обоснованием позиции истца о изложении некоторых пунктов проекта договора в иной редакции.
Письмом от 27 июня 2014 года за N 12-1/27/4/13 ответчик отказал согласовывать протокол разногласий к проекту договора аренды. В качестве основания отказа министерство указало, что предлагаемые истцом к согласованию пункты в части расчета арендной платы не основаны на нормах действующего законодательства, а довод об установлении срока договора в три года не состоятелен.
Указанные обстоятельства явились основанием для передачи разногласий при заключении договора в суд.
Обосновывая решение, суд первой инстанции исходил из того, что фактически спорный земельный участок занят торговым павильоном с 01 января 2011 года.
Обжалуя решение, Общество указало, что суд первой инстанции вышел за рамки срока исковой давности и не учел разницу в кадастровой стоимости земельного участка в разные периоды; не дал оценку доводам истца о необходимости применения Постановления правительства РФ от 16 июля 2009 года N 582, а также правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в Постановлении от 17 апреля 2012 года N 15837/11.
Рассмотрев доводы апелляционных жалоб, заслушав пояснения представителя истца и изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Изучив представленные суду на рассмотрение разногласия, суд приходит к выводу, что они сводятся в три основные группы.
Первая (пункт 2.1 договора) - срок договора.
Вторая (пункты 3.1, 3.4, 3.5 договора) - размер арендной платы, порядок ее начисления и уплаты.
Третья (пункты 8.1, 9.4 договора) - редакционные изменения договора.
Оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле.
Оценив представленные сторонами требования и возражения относительно условий заключения договора, суд приходит к следующему.
В соответствии с часть 9 статьи 17.1 Федерального Закона "О защите конкуренции" от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий, в частности, минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора (п. 2).
В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Согласно пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Как следует из пояснений истца и подтверждается материалами дела, спорный земельный участок, фактически занят торговым павильоном с 01 января 2011 года, при этом плата за пользование не вносилась.
Суд первой инстанции полагая необходимым с учетом доводов истца о сроке действия договора равным трем годам, который с учетом баланса интересов сторон посчитал, что следует исчислять с 14 января 2014 года, распространив его действие на отношения сторон, возникшие с 01 января 2011 года, и указал, что пункт 2.1. договора следует изложить в следующей редакции, а именно: Пункт 2.1 "настоящий договор заключается на срок с 14 апреля 2014 года по 14 апреля 2017 года и распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с 01 января 2011 года".
В этой связи, пункт 3.1 договора следует принять в редакции ответчика: "Размер арендной платы за Участок составляет 134 836 (сто тридцать четыре тысячи восемьсот тридцать шесть) рублей 25 копеек в год.
- При этом за период с 01 января 2011 года по 31 декабря 2011 года размер арендной платы составляет 131 011 (сто тридцать одна тысяча одиннадцать) рублей 48 копеек;
- за период с 01 января 2012 года по 30 июня 2012 года размер арендной платы составляет 66 379 (шестьдесят шесть тысяч триста семьдесят девять) рублей 58 копеек;
- за период с 01 июля 2012 года по 31 декабря 2012 года размер арендной платы составляет 84 409 (восемьдесят четыре тысячи четыреста девять) рублей 20 копеек;
- за период с 01 января 2013 года по 31 декабря 2013 года размер арендной платы составляет 176 935 (сто семьдесят шесть тысяч девятьсот тридцать пять) рублей 43 копейки;
- за период с 01 января 2014 года по 31 декабря 2014 года размер арендной платы составляет 134 836 (сто тридцать четыре тысячи восемьсот тридцать шесть) рублей 25 копеек.
НДС не предусмотрен.", а пункт 3.4, 3.5 изложить в следующей редакции "Арендная плата за период с 01 января 2011 года до даты подписания уплачивается Арендатором в течение двадцати календарных дней с момента его государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.", "3.5.Арендная плата исчисляется с 01 января 2011 года.".
При этом суд первой инстанции не учел следующее.
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
Пунктом 2.1 проекта договора аренды Министерство просит применить условия настоящего договора к их отношениям, возникшим до заключения договора, с 01 января 2011 года.
Истец возражает против применения указанного условия, мотивируя отсутствием с его стороны согласия на распространение действия договора на отношения, предшествующие его заключению. К тому же, по мнению истца, данное обстоятельство не препятствует ответчику предъявить иск о взыскании неосновательного обогащения в виде сэкономленной арендной платы за период времени до заключения договора.
Министерство, настаивая на своей редакции данного пункта, ссылается на то, что распространение действия договора аренды с 01 января 2011 года основано на нормах статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающей платность использования земли.
По смыслу и содержанию пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации распространение действия договора на отношения, предшествующие его заключению, возможно лишь по соглашению сторон.
Из материалов дела следует, что истец возражает против распространения действия договора на предшествующий заключению договора аренды период времени, поэтому суд первой инстанции необоснованно включил условие о распространении отношений по договору на период с 01 января 2011 года.
С учетом того, что отношения данного договора не распространяются на отношения, возникшие до момента его заключения, пункт 3.1 договора следует изложить в следующей редакции: "Размер арендной платы за Участок составляет 134 836 (сто тридцать четыре тысячи восемьсот тридцать шесть) рублей 25 копеек в год. НДС не предусмотрен.".
Также, с учетом вышеизложенного, пункт 3.4 договора следует исключить, а пункт 3.5 договора изложить в следующей редакции: "Арендная плата исчисляется с 14 апреля 2014 года", то есть с момента заключения договора.
Разногласия в оставшейся части протокола разногласий, как обоснованно указал суд первой инстанции, носят редакционный характер, не противоречат действующему законодательству, не нарушают прав ответчика, учитывают интересы, как продавца, так и покупателя, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, поэтому суд первой инстанции правомерно посчитал возможным утвердить их в следующей редакции:
Пункт 8.1. "Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.".
Пункт 9.4 "Неотъемлемой частью договора является кадастровый паспорт земельного участка.".
В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
С учетом вышеизложенного Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд считает решение Арбитражного суда Самарской области от 22 декабря 2014 года, принятое по делу N А55-16510/2014, подлежащим изменению с принятием по делу нового судебного акта.
Расходы по государственной пошлине по иску и апелляционным жалобам подлежат отнесению на стороны в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 22 декабря 2014 года, принятое по делу N А55-16510/2014, изменить. Принять по делу новый судебный акт.
Урегулировать разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью "РАА" и Муниципальным образованием городского округа Самара при заключении договора аренды земельного участка, площадью 50 кв. м, расположенного по адресу: гор. Самара, Советский район, ул. 22 Партсъезда, в районе жилого дома N 30, с кадастровым номером 63:01:0907003:603 и изложить в следующей редакции:
Пункт 2.1 "настоящий договор заключается на срок с 14 апреля 2014 года по 14 апреля 2017 года".
Пункт 3.1 "Размер арендной платы за Участок составляет 134 836 (сто тридцать четыре тысячи восемьсот тридцать шесть) рублей 25 копеек в год. НДС не предусмотрен.".
Пункт 3.4 исключить.
Пункт 3.5 "Арендная плата исчисляется с 14 апреля 2014 года".
Пункт 8.1. "Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.".
Пункт 9.4 "Неотъемлемой частью договора является кадастровый паспорт земельного участка.".
Взыскать с Муниципального образования городского округа Самара в пользу Общества с ограниченной ответственностью "РАА" расходы по уплате государственной пошлины по иску в размере 2 000 руб.
Взыскать с Муниципального образования городского округа Самара в пользу Общества с ограниченной ответственностью "РАА" расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 1 000 руб.
Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в суд кассационной инстанции.
Председательствующий
С.Ю.НИКОЛАЕВА
Судьи
Н.Ю.ПЫШКИНА
С.Ш.РОМАНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.04.2015 N 11АП-1542/2015 ПО ДЕЛУ N А55-16510/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 апреля 2015 г. по делу N А55-16510/2014
Резолютивная часть постановления оглашена 02 апреля 2015 года
В полном объеме постановление изготовлено 08 апреля 2015 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Николаевой С.Ю., судей Пышкиной Н.Ю., Романенко С.Ш., при ведении протокола секретарем судебного заседания Трифонкиной Н.В., рассмотрев 02 апреля 2015 года в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "РАА" и апелляционную жалобу Министерства имущественных отношений Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 22 декабря 2014 года, принятое по делу N А55-16510/2014 (судья Селиваткин П.В.)
по иску Общества с ограниченной ответственностью "РАА" (ОГРН 1026301520970)
к Муниципальному образованию городского округа Самара
об урегулировании разногласий,
при участии в судебном заседании:
- от истца - Галимов Ю.З. представитель по доверенности от 03.12.2014;
- от ответчика - не явились, извещены надлежащим образом,
установил:
Истец - Общество с ограниченной ответственностью "РАА" обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском к ответчику - Министерству имущественных отношений Самарской области об определении условий договора аренды земельного участка с кадастровым номером 63:01:0907003:603, площадью 50 кв. м, расположенного по адресу: гор. Самара, Советский район, ул. 22 Партсъезда, в районе жилого дома N 30, по которым возникли разногласия между Министерством имущественных отношений Самарской области и ООО "РАА" в следующей редакции:
Пункт 2.1. Настоящий договор заключается на срок с 14 апреля 2014 года по 14 апреля 2017 года.
Пункт 3.1. Расчет размера арендной платы за Участок производится в соответствии с подпунктом "г" пункта 2 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 года N 582 - на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности, а также в соответствии с пунктом 6 указанных Правил.
Пункт 3.4. исключить.
Пункт 3.5. Арендная плата исчисляется с 14 апреля 2014 года.
Пункт 8.1. Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Пункт 9.4. Неотъемлемой частью договора является кадастровый паспорт земельного участка и Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 22 декабря 2014 года суд урегулировал разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью "РАА" и Министерством имущественных отношений Самарской области при заключении договора аренды земельного участка, площадью 50 кв. м, расположенного по адресу: гор. Самара, Советский район, ул. 22 Партсъезда, в районе жилого дома N 30, с кадастровым номером 63:01:0907003:603 и изложил их в следующей редакции:
- Пункт 2.1 "настоящий договор заключается на срок с 14 апреля 2014 года по 14 апреля 2017 года и распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с 01 января 2011 года";
- Пункт 3.1 "Размер арендной платы за Участок составляет 134 836 (сто тридцать четыре тысячи восемьсот тридцать шесть) рублей 25 копеек в год.
- При этом за период с 01 января 2011 года по 31 декабря 2011 года размер арендной платы составляет 131 011 (сто тридцать одна тысяча одиннадцать) рублей 48 копеек;
- за период с 01 января 2012 года по 30 июня 2012 года размер арендной платы составляет 66 379 (шестьдесят шесть тысяч триста семьдесят девять) рублей 58 копеек;
- за период с 01 июля 2012 года по 31 декабря 2012 года размер арендной платы составляет 84 409 (восемьдесят четыре тысячи четыреста девять) рублей 20 копеек;
- за период с 01 января 2013 года по 31 декабря 2013 года размер арендной платы составляет 176 935 (сто семьдесят шесть тысяч девятьсот тридцать пять) рублей 43 копейки;
- за период с 01 января 2014 года по 31 декабря 2014 года размер арендной платы составляет 134 836 (сто тридцать четыре тысячи восемьсот тридцать шесть) рублей 25 копеек.
- НДС не предусмотрен.";
- Пункт 3.4 "Арендная плата за период с 01 января 2011 года до даты подписания уплачивается Арендатором в течение двадцати календарных дней с момента его государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.";
- Пункт 3.5 "Арендная плата исчисляется с 01 января 2011 года.".
Пункт 8.1. "Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.".
Пункт 9.4 "Неотъемлемой частью договора является кадастровый паспорт земельного участка.".
Суд взыскал с Министерства имущественных отношений Самарской области в пользу Общества с ограниченной ответственностью "РАА" расходы по госпошлине 4 000 руб.
Заявитель - Министерство имущественных отношений Самарской области, не согласившись с судебным актом, обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой на решение Арбитражного суда Самарской области от 22 декабря 2014 года, принятое по делу N А55-16510/2014.
Министерство ссылается на то, что суд не обоснованно применил п. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 года N 135-Фз "О защите конкуренции". Кроме того, заявитель указывает, что понуждение к заключению договора аренды на срок 3 года противоречит ст. ст. 421, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04 февраля 2015 года рассмотрение апелляционной жалобы назначено на 05 марта 2015 года на 12 час. 00 мин.
Также Общество с ограниченной ответственностью "РАА" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой на решение Арбитражного суда Самарской области от 22 декабря 2014 года, принятое по делу N А55-16510/2014.
В обоснование доводов общество ссылается на то, что категорически возражает против включения условия о распространении действия договора аренды на отношения, возникшие с 01 января 2011 года. Также заявитель не согласен в части расчета арендной платы (п. 3.1. и п. 3.4.).
Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 февраля 2015 года рассмотрение апелляционной жалобы назначено на 05 марта 2015 года на 12 час. 00 мин.
Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05 марта 2015 года, в составе председательствующего Николаевой С.Ю., судей Пышкиной Н.Ю., Терентьева Е.А., суд произвел замену ответчика - Министерства имущественных отношений Самарской области на его правопреемника - Муниципальное образование городского округа Самара. Рассмотрение дела в соответствии со статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отложено на 02 апреля 2015 года на 16 час. 30 мин.
В связи с отпуском судьи Терентьева Е.А., участвовавшего в составе суда, рассматривающего дело до отложения судебного разбирательства, в порядке статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена его замена на судью Романенко С.Ш., вследствие чего рассмотрение дела начато сначала.
Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы своей апелляционной жалобы, возражал против удовлетворения апелляционной жалобы ответчика.
Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 13 февраля 2014 года Арбитражный суд Самарской области принял решение по делу N А55-27149/2013.
Суд удовлетворил заявленные требования Общества с ограниченной ответственностью "РАА" и признал незаконным бездействие Министерства имущественных отношений Самарской области в предоставлении ООО "РАА" в аренду земельного участка с кадастровым номером 63:01:0907003:603, площадью 50 кв. м, расположенного по адресу: гор. Самара, Советский район, ул. 22 Партсъезда, в районе жилого дома N 30, и обязал Министерство имущественных отношений Самарской области в двухнедельный срок после вступления в законную силу решения суда устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества с ограниченной ответственностью "РАА" путем принятия решения о предоставлении Обществу с ограниченной ответственностью "РАА" в аренду указанного земельного участка.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 апреля 2014 года указанное решение суда оставлено без изменения.
Во исполнение указанного решения арбитражного суда 27 мая 2014 года Общество с ограниченной ответственностью "РАА" получило от Министерства имущественных отношений Самарской области по почте проект договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в городском округе Самара для целей, не связанных со строительством, без номера и без даты, направленный письмом от 20 мая 2014 года N 12-1/2714/13.
Предметом данного договора указана аренда земельного участка с номером 63:01:0907003:603, площадью 50 кв. м, расположенного по адресу: гор. Самара, Советский район, ул. 22 Партсъезда, в районе жилого дома N 30.
Общество с ограниченной ответственностью "РАА" не согласилось с некоторыми пунктами проекта договора аренды, сдало в канцелярию ответчика письмо от 10 июня 2014 года с подробным обоснованием позиции истца о изложении некоторых пунктов проекта договора в иной редакции.
Письмом от 27 июня 2014 года за N 12-1/27/4/13 ответчик отказал согласовывать протокол разногласий к проекту договора аренды. В качестве основания отказа министерство указало, что предлагаемые истцом к согласованию пункты в части расчета арендной платы не основаны на нормах действующего законодательства, а довод об установлении срока договора в три года не состоятелен.
Указанные обстоятельства явились основанием для передачи разногласий при заключении договора в суд.
Обосновывая решение, суд первой инстанции исходил из того, что фактически спорный земельный участок занят торговым павильоном с 01 января 2011 года.
Обжалуя решение, Общество указало, что суд первой инстанции вышел за рамки срока исковой давности и не учел разницу в кадастровой стоимости земельного участка в разные периоды; не дал оценку доводам истца о необходимости применения Постановления правительства РФ от 16 июля 2009 года N 582, а также правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в Постановлении от 17 апреля 2012 года N 15837/11.
Рассмотрев доводы апелляционных жалоб, заслушав пояснения представителя истца и изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Изучив представленные суду на рассмотрение разногласия, суд приходит к выводу, что они сводятся в три основные группы.
Первая (пункт 2.1 договора) - срок договора.
Вторая (пункты 3.1, 3.4, 3.5 договора) - размер арендной платы, порядок ее начисления и уплаты.
Третья (пункты 8.1, 9.4 договора) - редакционные изменения договора.
Оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле.
Оценив представленные сторонами требования и возражения относительно условий заключения договора, суд приходит к следующему.
В соответствии с часть 9 статьи 17.1 Федерального Закона "О защите конкуренции" от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий, в частности, минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора (п. 2).
В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Согласно пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Как следует из пояснений истца и подтверждается материалами дела, спорный земельный участок, фактически занят торговым павильоном с 01 января 2011 года, при этом плата за пользование не вносилась.
Суд первой инстанции полагая необходимым с учетом доводов истца о сроке действия договора равным трем годам, который с учетом баланса интересов сторон посчитал, что следует исчислять с 14 января 2014 года, распространив его действие на отношения сторон, возникшие с 01 января 2011 года, и указал, что пункт 2.1. договора следует изложить в следующей редакции, а именно: Пункт 2.1 "настоящий договор заключается на срок с 14 апреля 2014 года по 14 апреля 2017 года и распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с 01 января 2011 года".
В этой связи, пункт 3.1 договора следует принять в редакции ответчика: "Размер арендной платы за Участок составляет 134 836 (сто тридцать четыре тысячи восемьсот тридцать шесть) рублей 25 копеек в год.
- При этом за период с 01 января 2011 года по 31 декабря 2011 года размер арендной платы составляет 131 011 (сто тридцать одна тысяча одиннадцать) рублей 48 копеек;
- за период с 01 января 2012 года по 30 июня 2012 года размер арендной платы составляет 66 379 (шестьдесят шесть тысяч триста семьдесят девять) рублей 58 копеек;
- за период с 01 июля 2012 года по 31 декабря 2012 года размер арендной платы составляет 84 409 (восемьдесят четыре тысячи четыреста девять) рублей 20 копеек;
- за период с 01 января 2013 года по 31 декабря 2013 года размер арендной платы составляет 176 935 (сто семьдесят шесть тысяч девятьсот тридцать пять) рублей 43 копейки;
- за период с 01 января 2014 года по 31 декабря 2014 года размер арендной платы составляет 134 836 (сто тридцать четыре тысячи восемьсот тридцать шесть) рублей 25 копеек.
НДС не предусмотрен.", а пункт 3.4, 3.5 изложить в следующей редакции "Арендная плата за период с 01 января 2011 года до даты подписания уплачивается Арендатором в течение двадцати календарных дней с момента его государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.", "3.5.Арендная плата исчисляется с 01 января 2011 года.".
При этом суд первой инстанции не учел следующее.
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
Пунктом 2.1 проекта договора аренды Министерство просит применить условия настоящего договора к их отношениям, возникшим до заключения договора, с 01 января 2011 года.
Истец возражает против применения указанного условия, мотивируя отсутствием с его стороны согласия на распространение действия договора на отношения, предшествующие его заключению. К тому же, по мнению истца, данное обстоятельство не препятствует ответчику предъявить иск о взыскании неосновательного обогащения в виде сэкономленной арендной платы за период времени до заключения договора.
Министерство, настаивая на своей редакции данного пункта, ссылается на то, что распространение действия договора аренды с 01 января 2011 года основано на нормах статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающей платность использования земли.
По смыслу и содержанию пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации распространение действия договора на отношения, предшествующие его заключению, возможно лишь по соглашению сторон.
Из материалов дела следует, что истец возражает против распространения действия договора на предшествующий заключению договора аренды период времени, поэтому суд первой инстанции необоснованно включил условие о распространении отношений по договору на период с 01 января 2011 года.
С учетом того, что отношения данного договора не распространяются на отношения, возникшие до момента его заключения, пункт 3.1 договора следует изложить в следующей редакции: "Размер арендной платы за Участок составляет 134 836 (сто тридцать четыре тысячи восемьсот тридцать шесть) рублей 25 копеек в год. НДС не предусмотрен.".
Также, с учетом вышеизложенного, пункт 3.4 договора следует исключить, а пункт 3.5 договора изложить в следующей редакции: "Арендная плата исчисляется с 14 апреля 2014 года", то есть с момента заключения договора.
Разногласия в оставшейся части протокола разногласий, как обоснованно указал суд первой инстанции, носят редакционный характер, не противоречат действующему законодательству, не нарушают прав ответчика, учитывают интересы, как продавца, так и покупателя, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, поэтому суд первой инстанции правомерно посчитал возможным утвердить их в следующей редакции:
Пункт 8.1. "Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.".
Пункт 9.4 "Неотъемлемой частью договора является кадастровый паспорт земельного участка.".
В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
С учетом вышеизложенного Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд считает решение Арбитражного суда Самарской области от 22 декабря 2014 года, принятое по делу N А55-16510/2014, подлежащим изменению с принятием по делу нового судебного акта.
Расходы по государственной пошлине по иску и апелляционным жалобам подлежат отнесению на стороны в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 22 декабря 2014 года, принятое по делу N А55-16510/2014, изменить. Принять по делу новый судебный акт.
Урегулировать разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью "РАА" и Муниципальным образованием городского округа Самара при заключении договора аренды земельного участка, площадью 50 кв. м, расположенного по адресу: гор. Самара, Советский район, ул. 22 Партсъезда, в районе жилого дома N 30, с кадастровым номером 63:01:0907003:603 и изложить в следующей редакции:
Пункт 2.1 "настоящий договор заключается на срок с 14 апреля 2014 года по 14 апреля 2017 года".
Пункт 3.1 "Размер арендной платы за Участок составляет 134 836 (сто тридцать четыре тысячи восемьсот тридцать шесть) рублей 25 копеек в год. НДС не предусмотрен.".
Пункт 3.4 исключить.
Пункт 3.5 "Арендная плата исчисляется с 14 апреля 2014 года".
Пункт 8.1. "Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.".
Пункт 9.4 "Неотъемлемой частью договора является кадастровый паспорт земельного участка.".
Взыскать с Муниципального образования городского округа Самара в пользу Общества с ограниченной ответственностью "РАА" расходы по уплате государственной пошлины по иску в размере 2 000 руб.
Взыскать с Муниципального образования городского округа Самара в пользу Общества с ограниченной ответственностью "РАА" расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 1 000 руб.
Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в суд кассационной инстанции.
Председательствующий
С.Ю.НИКОЛАЕВА
Судьи
Н.Ю.ПЫШКИНА
С.Ш.РОМАНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)