Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2010 г.
Полный текст постановления изготовлен 27 января 2010 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Пивоваровой Л.В., судей Баканова В.В., Карпачевой М.И., при ведении протокола секретарем судебного заседания Абрамовой Н.И., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ПКФ Колос" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 18.09.2009 по делу N А76-9421/2009 (судья Гусев А.Г.), при участии: от муниципального образования "Город Снежинск" в лице Комитета по управлению имуществом г. Снежинска - Евсеева И.И. (доверенность от 23.04.2009 N к-1-40/37), от общества с ограниченной ответственностью "ПКФ Колос" - Малова Л.А. (доверенность от 17.03.2009 N 47), Бобылева А.А. (доверенность от 16.07.2009 N 46),
установил:
муниципальное образование "Город Снежинск" в лице Комитета по управлению имуществом г. Снежинска (далее - КУИ г. Снежинска, истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ПКФ Колос" (далее - общество "ПКФ Колос", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 70 059 руб. 33 коп., пеней в размере 37 645 руб. 40 коп. (л. д. 4, 5)
До принятия решения по существу спора истцом заявлено и судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), удовлетворено ходатайство об уменьшении исковых требований в части взыскании основного долга до 29 399 руб. 39 коп. за период с 01.01.2006 по 25.02.2007, в части взыскания пеней - до 24 956 руб. 42 коп. за период с 16.09.2006 по 01.03.2009 (л. д. 57).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 18.09.2009 (резолютивная часть от 17.09.2009) исковые требования КУИ г. Снежинска удовлетворены полностью: с ответчика в пользу истца взыскана задолженность в сумме 29 399 руб. 39 коп., пени в сумме 24 956 руб. 42 коп., всего - 54 355 руб. 81 коп.
В апелляционной жалобе общество "ПКФ Колос" (далее также - податель жалобы) просит решение суда изменить в части взыскания задолженности по арендной плате, удовлетворив исковые требования в указанной части в размере 2355 руб. 46 коп. (л. д. 43, 107).
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела. Ответчик считает, что в решении судом не дана надлежащая правовая оценка дополнительному соглашению от 03.09.2003 N 2 к договору аренды земельного участка от 03.02.2000 N 023-200, что привело к неправильному исчислению подлежащей взысканию с общества "ПКФ Колос" задолженности по арендным платежам. Ответчик указывает, что п. 3.4 договора от 03.02.2000 N 023-200 (в редакции дополнительного соглашения от 03.09.2003 N 2) сторонами закреплено обязательное подписание дополнительного соглашения к договору аренды в случае изменения размера арендной платы, между тем, такое соглашение между сторонами не заключалось. Уведомительный же порядок изменения размера арендной платы, которым руководствовался истец при расчете задолженности, действующей редакцией договора от 03.02.2000 N 023-200, по мнению ответчика, не предусмотрен. Также ответчик обращает внимание суда апелляционной инстанции на отсутствие в материалах дела доказательств уклонения общества "ПКФ Колос" от подписания дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы.
Отзыв на апелляционную жалобу от КУИ г. Снежинска не поступал.
В судебных заседаниях суда апелляционной инстанции представители общества "ПКФ Колос" поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Дополнительно пояснили, что договор аренды земельного участка от 03.02.2000 N 023-2000 был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) с учетом указанного выше дополнительного соглашения от 03.09.2003 N 2 к договору. В соответствии с соглашением об изменении арендатора в договоре аренды от 03.02.2000 N 023-2000, заключенным 12.01.2004 между арендодателем - КУИ г. Снежинска, первоначальным арендатором - открытым акционерным обществом "Оптово-розничное снабжение "Снежинск" (далее - ОАО "Оптово-розничное снабжение "Снежинск") и закрытым акционерным обществом "Производственно-коммерческая фирма "Колос" (далее - ЗАО "Производственно-коммерческая фирма "Колос"), размер годовой арендной платы был установлен в 2783 руб. 03 коп. Также представители подателя жалобы указали, что соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 03.02.2000 N 023-2000, на которое ссылается истец как на доказательство соблюдения арендодателем установленного порядка изменения размера арендной платы, составлено уже после того, как общество "ПКФ Колос" перестало быть пользователем земельного участка в связи с отчуждением расположенного на нем нежилого здания. Кроме того, представители подателя апелляционной жалобы настаивали и на пересчете подлежащей взысканию неустойки, исходя из суммы задолженности 2355 руб. 46 коп. (протокол судебного заседания от 17.12.2009).
Представитель КУИ г. Снежинска с указанными доводами не согласился, в удовлетворении жалобы просил отказать. Решение суда первой инстанции считает законным и обоснованным, с его правовым обоснованием согласен полностью. Указал, что соглашением об изменении размера арендной платы следует считать представленное в материалы дела соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 03.02.2000 N 023-2000, составленное арендодателем 28.10.2008 и направленное ответчику по делу, от подписания которого ответчик отказался.
Законность и обоснованность судебного акта проверены в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ.
Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст. ст. 268, 269, 271 АПК РФ, заслушав мнения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу о наличии оснований для изменения обжалованного судебного акта в силу следующего.
Как следует из материалов дела, 03.02.2000 на основании постановления главы администрации г. Снежинска от 03.02.2000 N 96 (л. д. 10) между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Снежинска (арендодатель) и ОАО "Оптово-розничное снабжение "Снежинск" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 023-2000 (л. д. 11, 12, 76, 77).
Согласно условиям названного договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование земельный участок площадью 357,9 кв. м по акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью договора (п. 1.1 договора). Местонахождение участка: г. Снежинск, п. Б.Береговой, ул. Центральная (п. 1.4 договора). Участок предоставляется для обслуживания и эксплуатации магазина N 3 (п. 1.3 договора).
Срок договора установлен сторонами с 03.02.2000 по 03.02.2005 (п. 4.1 договора).
В соответствии с 3.1 размер арендной платы в год составляет 773 руб.
Пунктом 3.4 договора установлено, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения ставки земельного налога, устанавливаемой в соответствии с законодательством Российской Федерации, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации и актами органов местного самоуправления. Исчисление и уплата арендной платы в ином размере начинается со дня, с которого в соответствии с нормативным актом предусматривается такое изменение.
13 марта 2002 г. стороны подписали дополнительное соглашение N 1 к договору аренды (л. д. 78), в соответствии с условиями которого величина арендной платы по договору составила 1546 руб. 13 коп. в год.
Также 03.09.2003 стороны подписали дополнительное соглашение N 2 к договору аренды (л. д. 47-49), которым текст договора изложен в новой редакции.
При этом в соответствии с новой редакцией п. 3.4 (с учетом дополнительного соглашения от 03.09.2003 N 2), на который ссылается податель апелляционной жалобы, размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору.
Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 25.09.2003, номер записи о регистрации 74.01/40/017/2003-0139 (л. д. 77).
Из документов, представленных Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (Снежинский отдел) в ответ на запрос суда апелляционной инстанции, следует, что указанный выше договор аренды от 03.02.2000 N 023-2000 зарегистрирован 25.09.2003 уже с учетом названных дополнительных соглашений к нему N N 1 и 2.
В соответствии с условиями соглашения об изменении арендатора в договоре аренды от 03.02.2000 N 023-2000 (л. д. 20-23), заключенного 12.01.2004 между арендодателем - КУИ г. Снежинска, первоначальным арендатором - ОАО "Оптово-розничное снабжение "Снежинск" и новым арендатором - ЗАО "Производственно-коммерческая фирма "Колос", земельный участок площадью 357,9 кв. м с кадастровым номером 74:40:0202001:0005, находящийся по адресу: Челябинская область, г. Снежинск, п. Б.Береговой, ул. Центральная, 3А, передан в аренду ЗАО "ПКФ Колос" с 20.11.2003.
Указанным соглашением изложен в новой редакции п. 3.1 договора аренды, согласно которой между первоначальным и новым арендаторами распределены суммы оплаты арендной платы за 2003 г. и имеется ссылка на расчет арендной платы в приложении к договору.
В соответствии с расчетом платы за аренду земли, являющимся приложением к указанному соглашению, размер арендной платы в год за земельный участок составляет 2783 руб. 03 коп. (л. д. 22).
Указанным соглашением также изложен в новой редакции п. 3.2 договора. Согласно указанному пункту в новой редакции арендная плата вносится равными долями в срок 15 сентября и 15 ноября каждого года.
Соглашение от 12.01.2004 зарегистрировано в установленном законом порядке 13.09.2004, что подтверждается штампом регистрационной надписи на соглашении (оборот л.д. 22).
Из выписки из Единого государственного реестра юридических лиц по состоянию на 17.09.2009 следует, что общество "ПКФ Колос" является правопреемником ЗАО "ПКФ Колос" (л. д. 90-92).
Ответчик производил уплату арендных платежей двумя платежными поручениями: от 20.09.2004 N 1 в размере 3381 руб. 36 коп. и от 14.11.2006 N 260 в размере 3367 руб. 12 коп. (л. д. 44, 45).
Согласно выписке из ЕГРП от 08.06.2009 N 40/019/2009-384 (л. д. 61) 26.02.2007 проведена государственная регистрация перехода права собственности на нежилое здание магазина N 3, для эксплуатации которого был предоставлен по исследуемому договору аренды земельный участок, от ответчика по делу к Маловой Э.Ф. и Бобылевой Н.И.
Истец письмом от 16.10.2008 N К-7-20/3318 (л. д. 23) направил ответчику претензию с требованием в целях досудебного урегулирования спора погасить задолженность по арендной плате за период с 01.01.2006 по 15.09.2008 в сумме 60 518 руб. 45 коп., а также пени в размере 27 314 руб. 15 коп. (л. д. 23).
Также КУИ г. Снежинска направило ответчику подписанное в одностороннем порядке соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 03.02.2000 N 023-2000, составленное арендодателем 28.10.2008 (л. д. 58-60). В указанном соглашении имеется условие о погашении арендатором задолженности по арендной плате за период с 01.01.2006 по 25.02.2007 в размере 29 399 руб. 39 коп.
Указанное соглашение ответчиком не подписывалось.
В связи с тем, что ответ на претензию не поступил, задолженность по арендной плате в установленный срок не погашена, акт сверки расчетов не подписан, возражения по задолженности не представлены, КУИ г. Снежинска обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно расчетам истца задолженность ответчика по арендной плате за период с 01.01.2006 по 25.02.2007 составляет 29 399 руб. 39 коп. (л. д. 63), по неустойке - 24 956 руб. 42 коп. за период с 16.09.2006 по 01.03.2009 (л. д. 62).
Согласно расчетам ответчика, в том числе контррасчету, представленному суду апелляционной инстанции, его задолженность по арендной плате составляет 2355 руб. 46 коп. за спорный период, при этом последним днем расчета ответчиком указана дата 26.02.2007, пени за период с 16.09.2009 по 21.01.2010 составляют 3695 руб. 56 коп. В указанных размерах ответчик исковые требования по делу признает (контррасчет, представленный суду апелляционной инстанции).
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции указал, что требования истца являются обоснованными, так как ответчик не вернул экземпляр подписанного и скрепленного печатью соглашения о расторжении договора аренды и не представил протокол разногласий. Также суд сослался на соответствие спорной суммы арендной платы постановлениям главы г. Снежинска от 03.02.2000 N 96, от 26.08.2003 N 533. Размер неустойки, испрашиваемой истцом к взысканию, судом также признан верным.
Суд апелляционной инстанции не считает возможным согласиться с выводами суда первой инстанции в силу следующего.
Поскольку предметом настоящего иска является взыскание задолженности по арендной плате и санкций за просрочку уплаты арендных платежей (ст. ст. 309, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)), суд обязан в числе прочих обстоятельств исследовать вопрос о заключенности и действительности спорного договора аренды, установить наличие факта неисполнения ответчиком принятых на себя договорных обязательств, а также проверить правильность и обоснованность расчета арендных платежей и пеней за спорный период.
Согласно ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Из материалов дела усматривается, что расчет суммы основного долга, представленный истцом и принятый судом первой инстанции как обоснованный, произведен на основании нормативного акта органа местного самоуправления г. Снежинска Челябинской области, а именно: постановления главы г. Снежинска Челябинской области от 30.12.2005 N 1515 "Об установлении базовых ставок арендной платы за землю" (л. д. 33).
Ответчик с указанным расчетом не согласился, ссылаясь на условие п. 3.4 договора от 03.02.2000 N 023-200 в редакции соглашения от 03.09.2003 N 2, в соответствии с которым сторонами закреплено обязательное подписание дополнительного соглашения к договору аренды в случае изменения размера арендной платы. Считает, что последним согласованным сторонами расчетом арендной платы является расчет платы за землю, составленный при подписании соглашения от 12.01.2004 об изменении арендатора в договоре аренды от 03.02.2000 N 023-2000. В данном расчете стороны указали на размер арендной платы - 2783 руб. 03 коп. в год (л. д. 22).
Суд апелляционной инстанции соглашается с изложенным доводом подателя жалобы в силу следующего.
Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а односторонние изменения условий обязательства не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.
В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, другими законами или договором.
В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
На основании п. 2 ст. 422 ГК РФ если после заключении договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
В соответствии с п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Порядок установления размера арендной платы и ее внесения арендатором устанавливается соглашением сторон с соблюдением требований ст. 614 того же Кодекса. При этом размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год.
Как указано выше, в соответствии с п. 3.4 договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 03.09.2003 N 2 размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору.
Условие о том, что арендодатель наделен правом на внесение в договор изменений в одностороннем порядке, в договоре аренды с учетом дополнительных соглашений к нему отсутствует.
Из указанного, по мнению суда апелляционной инстанции, следует, что сторонами согласован механизм (способ) определения размера арендной платы, но возможность одностороннего изменения арендодателем согласованного способа определения размера арендной платы в договоре не предусмотрена.
Доказательств, подтверждающих заключение сторонами соглашения об изменении условий названного договора о размере арендной платы, в том числе касающегося возможности одностороннего изменения способа определения размера арендной платы, в материалах дела не имеется.
С учетом изложенного в случае изменения базовых размеров арендной платы арендодатель вправе требовать внесения изменений в договор, но не может изменять условия договора в одностороннем порядке.
Истец по делу указал, что соглашением об изменении размера арендной платы следует считать представленное в материалы дела соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 03.02.2000 N 023-2000, составленное арендодателем 28.10.2008 и направленное ответчику по делу.
Между тем, данное соглашение ответчик не подписал. Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает, что названное соглашение составлено истцом уже после того, как ответчик перестал быть пользователем земельного участка в связи с отчуждением расположенного на нем объекта иным лицам (26.02.2007).
Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что при исчислении размера подлежащей уплате арендной платы за спорный период необходимо было руководствоваться ставкой арендной платы за год, указанной в расчете арендной платы к соглашению от 12.01.2004 об изменении арендатора в договоре аренды от 03.02.2000 N 023-2000 (л. д. 20-23), то есть 2783 руб. 03 коп. в год (л. д. 22).
С учетом указанного, а также представленного подателем жалобы контррасчета и доказательств уплаты арендных платежей двумя платежными поручениями: от 20.09.2004 N 1 в размере 3381 руб. 36 коп. и от 14.11.2006 N 260 в размере 3367 руб. 12 коп. (л. д. 44, 45), суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что размер задолженности по арендной плате за спорный период (с 01.01.2006 по 25.02.2007) составил 2347 руб. 84 коп. (с 20.11.2003 по 31.12.2003 (п. 2 соглашения от 12.01.2004) 320 руб. 24 коп. + с 01.01.2004 по 31.12.2006 (три года) 8349 руб. 09 коп. (2783 руб. 03 коп. х 3) + с 01.01.2007 по 25.02.2007 426 руб. 99 коп. - 6748 руб. 48 коп. (оплачено)).
Размер неустойки с учетом ставки, установленной в п. 6.2 договора аренды в редакции дополнительного соглашения N 2 и п. 3.2 договора в редакции соглашения от 12.01.2004 составил за спорный период (с 16.09.2006 по 01.03.2009) 1948 руб. 35 коп.:
- по сроку уплаты 15.09.2006 должно быть оплачено 1391 руб. 52 коп. (за 6 месяцев), оплачено фактически 14.11.2006 862 руб. 18 коп. (остаток оплаты по платежному поручению от 14.11.2006 N 260), период просрочки составил 59 дней, размер неустойки равен 82 руб. 10 коп. (59 х 1,39152);
- задолженность за первое полугодие 2006 г. (срок уплаты 15.09.2006) была равна 529 руб. 34 коп. (1391 руб. 52 коп. (за 6 месяцев) - 862 руб. 18 коп. (остаток оплаты по платежному поручению от 14.11.2006 N 260)), просрочка составила 898 дней, размер неустойки равен 475 руб. 35 коп. (898 х 0,52934);
- задолженность за второе полугодие 2006 г. (срок уплаты 15.11.2006) была равна 1391 руб. 52 коп. (за 6 месяцев), просрочка 836 дней, размер неустойки равен 1163 руб. 31 коп. (836 х 1,39152);
- задолженность за период с 01.01.2007 по 25.02.2007 равна 426 руб. 99 коп., просрочка составила 533 дня, размер неустойки равен 227 руб. 59 коп. (533 х 0,42699).
Суд апелляционной инстанции не принимает признание ответчиком исковых требований в части основного долга за 26.02.2007, а также в части неустойки за период после 01.03.2009 (контррасчет, представленный суду апелляционной инстанции), так как указанные платежи выходят за спорный период.
При таких обстоятельствах по делу с ответчика подлежит взысканию задолженность по арендной плате за период с 01.01.2006 по 25.02.2007 в размере 2347 руб. 84 коп., а также пени за период с 16.09.2006 по 01.03.2009 в размере 1948 руб. 35 коп., всего 4296 руб. 19 коп. Соответственно, решение суда первой инстанции подлежит изменению.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта в порядке ч. 4 ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ государственная пошлина по иску и по апелляционной жалобе распределяются пропорционально удовлетворенным требованиям: с общества "ПКФ Колос" в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина по иску в размере 500 руб.; обществу "ПКФ Колос" из федерального бюджета подлежит возврату государственная пошлина по апелляционной жалобе в размере 920 руб. 96 коп., уплаченная платежным поручением от 15.10.2009 N 67.
Руководствуясь ст. ст. 258, 268 - 271 АПК РФ, суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 18.09.2009 по делу N А76-9421/2009 изменить, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции:
"Исковые требования Комитета по управлению имуществом г. Снежинска к обществу с ограниченной ответственностью "ПКФ Колос" удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ПКФ Колос" в пользу Комитета по управлению имуществом г. Снежинска задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 03.02.2000 N 023-2000 за период с 01.01.2006 по 25.02.2007 в размере 2347 руб. 84 коп., а также пени за период с 16.09.2006 по 01.03.2009 в размере 1948 руб. 35 коп., всего 4296 руб. 19 коп.
В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ПКФ Колос" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 500 руб.".
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "ПКФ Колос" из федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 920 руб. 96 коп., уплаченную платежным поручением от 15.10.2009 N 67".
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.
Председательствующий судья
Л.В.ПИВОВАРОВА
Судьи
В.В.БАКАНОВ
М.И.КАРПАЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.01.2010 N 18АП-10273/2009 ПО ДЕЛУ N А76-9421/2009
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 января 2010 г. N 18АП-10273/2009
Дело N А76-9421/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2010 г.
Полный текст постановления изготовлен 27 января 2010 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Пивоваровой Л.В., судей Баканова В.В., Карпачевой М.И., при ведении протокола секретарем судебного заседания Абрамовой Н.И., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ПКФ Колос" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 18.09.2009 по делу N А76-9421/2009 (судья Гусев А.Г.), при участии: от муниципального образования "Город Снежинск" в лице Комитета по управлению имуществом г. Снежинска - Евсеева И.И. (доверенность от 23.04.2009 N к-1-40/37), от общества с ограниченной ответственностью "ПКФ Колос" - Малова Л.А. (доверенность от 17.03.2009 N 47), Бобылева А.А. (доверенность от 16.07.2009 N 46),
установил:
муниципальное образование "Город Снежинск" в лице Комитета по управлению имуществом г. Снежинска (далее - КУИ г. Снежинска, истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ПКФ Колос" (далее - общество "ПКФ Колос", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 70 059 руб. 33 коп., пеней в размере 37 645 руб. 40 коп. (л. д. 4, 5)
До принятия решения по существу спора истцом заявлено и судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), удовлетворено ходатайство об уменьшении исковых требований в части взыскании основного долга до 29 399 руб. 39 коп. за период с 01.01.2006 по 25.02.2007, в части взыскания пеней - до 24 956 руб. 42 коп. за период с 16.09.2006 по 01.03.2009 (л. д. 57).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 18.09.2009 (резолютивная часть от 17.09.2009) исковые требования КУИ г. Снежинска удовлетворены полностью: с ответчика в пользу истца взыскана задолженность в сумме 29 399 руб. 39 коп., пени в сумме 24 956 руб. 42 коп., всего - 54 355 руб. 81 коп.
В апелляционной жалобе общество "ПКФ Колос" (далее также - податель жалобы) просит решение суда изменить в части взыскания задолженности по арендной плате, удовлетворив исковые требования в указанной части в размере 2355 руб. 46 коп. (л. д. 43, 107).
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела. Ответчик считает, что в решении судом не дана надлежащая правовая оценка дополнительному соглашению от 03.09.2003 N 2 к договору аренды земельного участка от 03.02.2000 N 023-200, что привело к неправильному исчислению подлежащей взысканию с общества "ПКФ Колос" задолженности по арендным платежам. Ответчик указывает, что п. 3.4 договора от 03.02.2000 N 023-200 (в редакции дополнительного соглашения от 03.09.2003 N 2) сторонами закреплено обязательное подписание дополнительного соглашения к договору аренды в случае изменения размера арендной платы, между тем, такое соглашение между сторонами не заключалось. Уведомительный же порядок изменения размера арендной платы, которым руководствовался истец при расчете задолженности, действующей редакцией договора от 03.02.2000 N 023-200, по мнению ответчика, не предусмотрен. Также ответчик обращает внимание суда апелляционной инстанции на отсутствие в материалах дела доказательств уклонения общества "ПКФ Колос" от подписания дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы.
Отзыв на апелляционную жалобу от КУИ г. Снежинска не поступал.
В судебных заседаниях суда апелляционной инстанции представители общества "ПКФ Колос" поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Дополнительно пояснили, что договор аренды земельного участка от 03.02.2000 N 023-2000 был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) с учетом указанного выше дополнительного соглашения от 03.09.2003 N 2 к договору. В соответствии с соглашением об изменении арендатора в договоре аренды от 03.02.2000 N 023-2000, заключенным 12.01.2004 между арендодателем - КУИ г. Снежинска, первоначальным арендатором - открытым акционерным обществом "Оптово-розничное снабжение "Снежинск" (далее - ОАО "Оптово-розничное снабжение "Снежинск") и закрытым акционерным обществом "Производственно-коммерческая фирма "Колос" (далее - ЗАО "Производственно-коммерческая фирма "Колос"), размер годовой арендной платы был установлен в 2783 руб. 03 коп. Также представители подателя жалобы указали, что соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 03.02.2000 N 023-2000, на которое ссылается истец как на доказательство соблюдения арендодателем установленного порядка изменения размера арендной платы, составлено уже после того, как общество "ПКФ Колос" перестало быть пользователем земельного участка в связи с отчуждением расположенного на нем нежилого здания. Кроме того, представители подателя апелляционной жалобы настаивали и на пересчете подлежащей взысканию неустойки, исходя из суммы задолженности 2355 руб. 46 коп. (протокол судебного заседания от 17.12.2009).
Представитель КУИ г. Снежинска с указанными доводами не согласился, в удовлетворении жалобы просил отказать. Решение суда первой инстанции считает законным и обоснованным, с его правовым обоснованием согласен полностью. Указал, что соглашением об изменении размера арендной платы следует считать представленное в материалы дела соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 03.02.2000 N 023-2000, составленное арендодателем 28.10.2008 и направленное ответчику по делу, от подписания которого ответчик отказался.
Законность и обоснованность судебного акта проверены в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ.
Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст. ст. 268, 269, 271 АПК РФ, заслушав мнения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу о наличии оснований для изменения обжалованного судебного акта в силу следующего.
Как следует из материалов дела, 03.02.2000 на основании постановления главы администрации г. Снежинска от 03.02.2000 N 96 (л. д. 10) между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Снежинска (арендодатель) и ОАО "Оптово-розничное снабжение "Снежинск" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 023-2000 (л. д. 11, 12, 76, 77).
Согласно условиям названного договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование земельный участок площадью 357,9 кв. м по акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью договора (п. 1.1 договора). Местонахождение участка: г. Снежинск, п. Б.Береговой, ул. Центральная (п. 1.4 договора). Участок предоставляется для обслуживания и эксплуатации магазина N 3 (п. 1.3 договора).
Срок договора установлен сторонами с 03.02.2000 по 03.02.2005 (п. 4.1 договора).
В соответствии с 3.1 размер арендной платы в год составляет 773 руб.
Пунктом 3.4 договора установлено, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения ставки земельного налога, устанавливаемой в соответствии с законодательством Российской Федерации, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации и актами органов местного самоуправления. Исчисление и уплата арендной платы в ином размере начинается со дня, с которого в соответствии с нормативным актом предусматривается такое изменение.
13 марта 2002 г. стороны подписали дополнительное соглашение N 1 к договору аренды (л. д. 78), в соответствии с условиями которого величина арендной платы по договору составила 1546 руб. 13 коп. в год.
Также 03.09.2003 стороны подписали дополнительное соглашение N 2 к договору аренды (л. д. 47-49), которым текст договора изложен в новой редакции.
При этом в соответствии с новой редакцией п. 3.4 (с учетом дополнительного соглашения от 03.09.2003 N 2), на который ссылается податель апелляционной жалобы, размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору.
Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 25.09.2003, номер записи о регистрации 74.01/40/017/2003-0139 (л. д. 77).
Из документов, представленных Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (Снежинский отдел) в ответ на запрос суда апелляционной инстанции, следует, что указанный выше договор аренды от 03.02.2000 N 023-2000 зарегистрирован 25.09.2003 уже с учетом названных дополнительных соглашений к нему N N 1 и 2.
В соответствии с условиями соглашения об изменении арендатора в договоре аренды от 03.02.2000 N 023-2000 (л. д. 20-23), заключенного 12.01.2004 между арендодателем - КУИ г. Снежинска, первоначальным арендатором - ОАО "Оптово-розничное снабжение "Снежинск" и новым арендатором - ЗАО "Производственно-коммерческая фирма "Колос", земельный участок площадью 357,9 кв. м с кадастровым номером 74:40:0202001:0005, находящийся по адресу: Челябинская область, г. Снежинск, п. Б.Береговой, ул. Центральная, 3А, передан в аренду ЗАО "ПКФ Колос" с 20.11.2003.
Указанным соглашением изложен в новой редакции п. 3.1 договора аренды, согласно которой между первоначальным и новым арендаторами распределены суммы оплаты арендной платы за 2003 г. и имеется ссылка на расчет арендной платы в приложении к договору.
В соответствии с расчетом платы за аренду земли, являющимся приложением к указанному соглашению, размер арендной платы в год за земельный участок составляет 2783 руб. 03 коп. (л. д. 22).
Указанным соглашением также изложен в новой редакции п. 3.2 договора. Согласно указанному пункту в новой редакции арендная плата вносится равными долями в срок 15 сентября и 15 ноября каждого года.
Соглашение от 12.01.2004 зарегистрировано в установленном законом порядке 13.09.2004, что подтверждается штампом регистрационной надписи на соглашении (оборот л.д. 22).
Из выписки из Единого государственного реестра юридических лиц по состоянию на 17.09.2009 следует, что общество "ПКФ Колос" является правопреемником ЗАО "ПКФ Колос" (л. д. 90-92).
Ответчик производил уплату арендных платежей двумя платежными поручениями: от 20.09.2004 N 1 в размере 3381 руб. 36 коп. и от 14.11.2006 N 260 в размере 3367 руб. 12 коп. (л. д. 44, 45).
Согласно выписке из ЕГРП от 08.06.2009 N 40/019/2009-384 (л. д. 61) 26.02.2007 проведена государственная регистрация перехода права собственности на нежилое здание магазина N 3, для эксплуатации которого был предоставлен по исследуемому договору аренды земельный участок, от ответчика по делу к Маловой Э.Ф. и Бобылевой Н.И.
Истец письмом от 16.10.2008 N К-7-20/3318 (л. д. 23) направил ответчику претензию с требованием в целях досудебного урегулирования спора погасить задолженность по арендной плате за период с 01.01.2006 по 15.09.2008 в сумме 60 518 руб. 45 коп., а также пени в размере 27 314 руб. 15 коп. (л. д. 23).
Также КУИ г. Снежинска направило ответчику подписанное в одностороннем порядке соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 03.02.2000 N 023-2000, составленное арендодателем 28.10.2008 (л. д. 58-60). В указанном соглашении имеется условие о погашении арендатором задолженности по арендной плате за период с 01.01.2006 по 25.02.2007 в размере 29 399 руб. 39 коп.
Указанное соглашение ответчиком не подписывалось.
В связи с тем, что ответ на претензию не поступил, задолженность по арендной плате в установленный срок не погашена, акт сверки расчетов не подписан, возражения по задолженности не представлены, КУИ г. Снежинска обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно расчетам истца задолженность ответчика по арендной плате за период с 01.01.2006 по 25.02.2007 составляет 29 399 руб. 39 коп. (л. д. 63), по неустойке - 24 956 руб. 42 коп. за период с 16.09.2006 по 01.03.2009 (л. д. 62).
Согласно расчетам ответчика, в том числе контррасчету, представленному суду апелляционной инстанции, его задолженность по арендной плате составляет 2355 руб. 46 коп. за спорный период, при этом последним днем расчета ответчиком указана дата 26.02.2007, пени за период с 16.09.2009 по 21.01.2010 составляют 3695 руб. 56 коп. В указанных размерах ответчик исковые требования по делу признает (контррасчет, представленный суду апелляционной инстанции).
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции указал, что требования истца являются обоснованными, так как ответчик не вернул экземпляр подписанного и скрепленного печатью соглашения о расторжении договора аренды и не представил протокол разногласий. Также суд сослался на соответствие спорной суммы арендной платы постановлениям главы г. Снежинска от 03.02.2000 N 96, от 26.08.2003 N 533. Размер неустойки, испрашиваемой истцом к взысканию, судом также признан верным.
Суд апелляционной инстанции не считает возможным согласиться с выводами суда первой инстанции в силу следующего.
Поскольку предметом настоящего иска является взыскание задолженности по арендной плате и санкций за просрочку уплаты арендных платежей (ст. ст. 309, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)), суд обязан в числе прочих обстоятельств исследовать вопрос о заключенности и действительности спорного договора аренды, установить наличие факта неисполнения ответчиком принятых на себя договорных обязательств, а также проверить правильность и обоснованность расчета арендных платежей и пеней за спорный период.
Согласно ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Из материалов дела усматривается, что расчет суммы основного долга, представленный истцом и принятый судом первой инстанции как обоснованный, произведен на основании нормативного акта органа местного самоуправления г. Снежинска Челябинской области, а именно: постановления главы г. Снежинска Челябинской области от 30.12.2005 N 1515 "Об установлении базовых ставок арендной платы за землю" (л. д. 33).
Ответчик с указанным расчетом не согласился, ссылаясь на условие п. 3.4 договора от 03.02.2000 N 023-200 в редакции соглашения от 03.09.2003 N 2, в соответствии с которым сторонами закреплено обязательное подписание дополнительного соглашения к договору аренды в случае изменения размера арендной платы. Считает, что последним согласованным сторонами расчетом арендной платы является расчет платы за землю, составленный при подписании соглашения от 12.01.2004 об изменении арендатора в договоре аренды от 03.02.2000 N 023-2000. В данном расчете стороны указали на размер арендной платы - 2783 руб. 03 коп. в год (л. д. 22).
Суд апелляционной инстанции соглашается с изложенным доводом подателя жалобы в силу следующего.
Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а односторонние изменения условий обязательства не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.
В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, другими законами или договором.
В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
На основании п. 2 ст. 422 ГК РФ если после заключении договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
В соответствии с п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Порядок установления размера арендной платы и ее внесения арендатором устанавливается соглашением сторон с соблюдением требований ст. 614 того же Кодекса. При этом размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год.
Как указано выше, в соответствии с п. 3.4 договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 03.09.2003 N 2 размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору.
Условие о том, что арендодатель наделен правом на внесение в договор изменений в одностороннем порядке, в договоре аренды с учетом дополнительных соглашений к нему отсутствует.
Из указанного, по мнению суда апелляционной инстанции, следует, что сторонами согласован механизм (способ) определения размера арендной платы, но возможность одностороннего изменения арендодателем согласованного способа определения размера арендной платы в договоре не предусмотрена.
Доказательств, подтверждающих заключение сторонами соглашения об изменении условий названного договора о размере арендной платы, в том числе касающегося возможности одностороннего изменения способа определения размера арендной платы, в материалах дела не имеется.
С учетом изложенного в случае изменения базовых размеров арендной платы арендодатель вправе требовать внесения изменений в договор, но не может изменять условия договора в одностороннем порядке.
Истец по делу указал, что соглашением об изменении размера арендной платы следует считать представленное в материалы дела соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 03.02.2000 N 023-2000, составленное арендодателем 28.10.2008 и направленное ответчику по делу.
Между тем, данное соглашение ответчик не подписал. Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает, что названное соглашение составлено истцом уже после того, как ответчик перестал быть пользователем земельного участка в связи с отчуждением расположенного на нем объекта иным лицам (26.02.2007).
Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что при исчислении размера подлежащей уплате арендной платы за спорный период необходимо было руководствоваться ставкой арендной платы за год, указанной в расчете арендной платы к соглашению от 12.01.2004 об изменении арендатора в договоре аренды от 03.02.2000 N 023-2000 (л. д. 20-23), то есть 2783 руб. 03 коп. в год (л. д. 22).
С учетом указанного, а также представленного подателем жалобы контррасчета и доказательств уплаты арендных платежей двумя платежными поручениями: от 20.09.2004 N 1 в размере 3381 руб. 36 коп. и от 14.11.2006 N 260 в размере 3367 руб. 12 коп. (л. д. 44, 45), суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что размер задолженности по арендной плате за спорный период (с 01.01.2006 по 25.02.2007) составил 2347 руб. 84 коп. (с 20.11.2003 по 31.12.2003 (п. 2 соглашения от 12.01.2004) 320 руб. 24 коп. + с 01.01.2004 по 31.12.2006 (три года) 8349 руб. 09 коп. (2783 руб. 03 коп. х 3) + с 01.01.2007 по 25.02.2007 426 руб. 99 коп. - 6748 руб. 48 коп. (оплачено)).
Размер неустойки с учетом ставки, установленной в п. 6.2 договора аренды в редакции дополнительного соглашения N 2 и п. 3.2 договора в редакции соглашения от 12.01.2004 составил за спорный период (с 16.09.2006 по 01.03.2009) 1948 руб. 35 коп.:
- по сроку уплаты 15.09.2006 должно быть оплачено 1391 руб. 52 коп. (за 6 месяцев), оплачено фактически 14.11.2006 862 руб. 18 коп. (остаток оплаты по платежному поручению от 14.11.2006 N 260), период просрочки составил 59 дней, размер неустойки равен 82 руб. 10 коп. (59 х 1,39152);
- задолженность за первое полугодие 2006 г. (срок уплаты 15.09.2006) была равна 529 руб. 34 коп. (1391 руб. 52 коп. (за 6 месяцев) - 862 руб. 18 коп. (остаток оплаты по платежному поручению от 14.11.2006 N 260)), просрочка составила 898 дней, размер неустойки равен 475 руб. 35 коп. (898 х 0,52934);
- задолженность за второе полугодие 2006 г. (срок уплаты 15.11.2006) была равна 1391 руб. 52 коп. (за 6 месяцев), просрочка 836 дней, размер неустойки равен 1163 руб. 31 коп. (836 х 1,39152);
- задолженность за период с 01.01.2007 по 25.02.2007 равна 426 руб. 99 коп., просрочка составила 533 дня, размер неустойки равен 227 руб. 59 коп. (533 х 0,42699).
Суд апелляционной инстанции не принимает признание ответчиком исковых требований в части основного долга за 26.02.2007, а также в части неустойки за период после 01.03.2009 (контррасчет, представленный суду апелляционной инстанции), так как указанные платежи выходят за спорный период.
При таких обстоятельствах по делу с ответчика подлежит взысканию задолженность по арендной плате за период с 01.01.2006 по 25.02.2007 в размере 2347 руб. 84 коп., а также пени за период с 16.09.2006 по 01.03.2009 в размере 1948 руб. 35 коп., всего 4296 руб. 19 коп. Соответственно, решение суда первой инстанции подлежит изменению.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта в порядке ч. 4 ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ государственная пошлина по иску и по апелляционной жалобе распределяются пропорционально удовлетворенным требованиям: с общества "ПКФ Колос" в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина по иску в размере 500 руб.; обществу "ПКФ Колос" из федерального бюджета подлежит возврату государственная пошлина по апелляционной жалобе в размере 920 руб. 96 коп., уплаченная платежным поручением от 15.10.2009 N 67.
Руководствуясь ст. ст. 258, 268 - 271 АПК РФ, суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 18.09.2009 по делу N А76-9421/2009 изменить, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции:
"Исковые требования Комитета по управлению имуществом г. Снежинска к обществу с ограниченной ответственностью "ПКФ Колос" удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ПКФ Колос" в пользу Комитета по управлению имуществом г. Снежинска задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 03.02.2000 N 023-2000 за период с 01.01.2006 по 25.02.2007 в размере 2347 руб. 84 коп., а также пени за период с 16.09.2006 по 01.03.2009 в размере 1948 руб. 35 коп., всего 4296 руб. 19 коп.
В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ПКФ Колос" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 500 руб.".
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "ПКФ Колос" из федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 920 руб. 96 коп., уплаченную платежным поручением от 15.10.2009 N 67".
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.
Председательствующий судья
Л.В.ПИВОВАРОВА
Судьи
В.В.БАКАНОВ
М.И.КАРПАЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)