Судебные решения, арбитраж

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.12.2014 N 09АП-47311/2014 ПО ДЕЛУ N А40-115128/14

Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей

Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено



ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 декабря 2014 г. N 09АП-47311/2014

Дело N А40-115128/14

Резолютивная часть постановления объявлена 01 декабря 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 02 декабря 2014 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Савенкова О.В.,
судей Левиной Т.Ю., Тихонова А.П.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Далаковым А.М.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамент городского имущества города Москвы и Правительства Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от "19" сентября 2014 г. по делу N А40-115128/14, принятое судьей Д.С. Рыбиным, по иску ООО "Проектсервис холдинг" к Департамент городского имущества города Москвы, третье лицо - Правительство Москвы, о признании недействительной односторонней сделки
при участии в судебном заседании:
от истца: Федоряченко Д.В. по доверенности от 10.07.2014 г.
от ответчика: Зебелян С.А. по доверенности от 27.12.2013 г.
от третьего лица: Зебелян С.А. по доверенности от 27.12.2013 г.

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Проектсервис холдинг" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском о признании недействительной односторонней сделки Департамента городского имущества города Москвы (далее по тексту также - ответчик, департамент) по досрочному расторжению договора аренды земельного участка от 04.06.1996 N М-07-005591, выраженной в форме уведомлений от 15.04.2013 N ДГИ-И-8406/13 и от 29.01.2014 N ДГИ-И-1513/14; о применении последствий недействительности сделки по досрочному расторжению договора аренды земельного участка от 04.06.1996 N М-07-005591, выраженной в форме уведомлений от 15.04.2013 N ДГИ-И-8406/13 и от 29.01.2014 N ДГИ-И-1513/14; о признании договора аренды земельного участка от 04.06.1996 N М-07-005591 действующим.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 19 сентября 2014 г. по делу N А40-115128/14 требования иска удовлетворены. При этом суд первой инстанции исходил из обоснованности и доказанности заявленных исковых требований.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Департамент городского имущества города Москвы и Правительство Москвы обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просят решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. Заявитель апелляционной жалобы указывает на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела; неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение судом норм материального права.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы поддержал требования апелляционной жалобы по изложенным в ней мотивам.
Представитель истца требования апелляционной жалобы не признал. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, 04.06.1996 между Центральным Банком Российской Федерации (арендатором) и Москомземом (правопредшественник Департамента городского имущества города Москвы, арендодателем) был заключен договор долгосрочной аренды земельного участка N М-07-005591 (далее - Договор), предметом которого является земельный участок площадью 69.000 кв. м с кадастровым номером 77:07:02003:012, расположенный по адресу: г. Москва, Филевский бульвар (далее по тексту также - земельный участок). Договор заключен сроком на 49 лет и 13.03.2006 в установленном законом порядке прошел государственную регистрацию.
Права и обязанности арендатора по договору аренды были последовательно приобретены истцом на основании соглашения о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды от ЗАО "Тема" (прежний арендатор), в связи с чем между арендодателем (Департаментом городского имущества города Москвы), прежним арендатором (ЗАО "Тема") и новым арендатором (истцом) было заключено Дополнительное соглашение от 25.12.2006 к Договору, также прошедшее в установленном законом порядке государственную регистрацию 21.02.2007.
Разделом 4 Договора "Особые условия договора" установлена обязанность арендатора завершить строительство комплекса зданий.
Ответчик направил истцу уведомление от 15.04.2013 N ДГИ-И-8406/13 о расторжении Договора на основании п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федерального закона N 137-ФЗ), в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ, в связи с неосвоением арендатором земельного участка, на которое истец 08.05.2013 направил свои возражения.
Рассмотрев указанные возражения, Департамент городского имущества города Москвы подтвердил ранее принятое решение о расторжении договора аренды, уведомив об этом истца письмом от 29.01.2014 N ДГИ-И-1513/14, в котором также указал, что Договор считается расторгнутым со дня направления данного уведомления.
Истец, считая, что у ответчика не было правовых оснований для отказа от Договора, обратился в суд с иском о признании недействительной односторонней сделки по досрочному расторжению Договора.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции принял во внимание, что согласно п. 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, под которым признается нарушение договора, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу пп. 4 п. 2 ст. 46 ЗК РФ кроме указанных в п. 1 ст. 46 ЗК РФ случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя, в том числе в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в течение 3-х лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка (за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, времени, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование).
Согласно п. 22 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ заключенный до 01.01.2011 для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в следующих случаях: существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка; существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.
Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является: неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией; отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.
Расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора осуществляется в соответствии с гражданским и земельным законодательством.
Указанная норма является специальной нормой, нормой прямого действия в отношении земельных участков, переданных в аренду на территории города федерального значения - Москвы, помимо норм Гражданского кодекса РФ, норм Земельного кодекса Российской Федерации, на основании которых договор аренды земельных участков может быть досрочно расторгнут.
Таким образом, Федеральным законом N 137-ФЗ предусмотрены основания для досрочного расторжения в одностороннем порядке по требованию арендодателя инвестиционных контрактов и договоров аренды участков из государственных и муниципальных земель, находящихся на территориях Москвы и Санкт-Петербурга, а также указан момент, когда договор считается расторгнутым.
При этом суд первой инстанции правомерно посчитал, что давая правовую оценку факту расторжения договора на основании п. 22 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ в целях соблюдения баланса интересов обеих сторон, следует учитывать различные объективные факторы и принимать во внимание, имело ли место нарушение со стороны арендатора условий договора, является ли оно существенным для арендодателя в смысле общего гражданского понятия "существенное нарушение", а также имели ли место обстоятельства, препятствующие исполнению арендатором своих обязательств и использованию им участка в установленных договором целях и имеются ли обстоятельства, которые могли повлиять и повлияли на степень вины арендатора при выполнении условий договора.
Таким образом, суд указал, что арендатор должен обосновать в силу каких объективных причин, то есть не зависящих от его воли, освоение земельного участка не было произведено в установленные сроки.
Истец в данном случае сослался на то, что нарушение обязательств по договору аренды в части сроков строительства было обусловлено объективными обстоятельствами, не зависящими от истца.
Суд первой инстанции принял во внимание, что ООО "Проектсервис холдинг" было вовлечено в судебный спор, инициированный ФГУП "Государственный космический научно-производственный центр им. М.В. Хруничева" по делу N А40-66469/07, в рамках которого ФГУП "Государственный космический научно-производственный центр им. М.В. Хруничева" обратилось с иском о признании права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, являющегося предметом договора аренды. При этом судебное разбирательство в общей сложности заняло около двух лет, в течение которых ООО "Проектсервис холдинг" объективно не могло приступить к реализации проекта.
Впоследствии истец осуществлял действия, направленные на дальнейшую реализацию проекта на арендуемом земельном участке, что подтверждается представленной в материалы дела перепиской.
Так, истец 23.01.2009 подал заявление в Комитет по архитектуре и градостроительству г. Москвы о подготовке градостроительного плана земельного участка.
После проведения необходимых мероприятий и разработки обоснованных предпроектных решений по строительству многофункционального административно-торгового комплекса на земельном участке, истец подал повторно заявление в Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы на оформление градостроительного плана земельного участка.
При этом истец получил информационное письмо N 001-ГПЗУ-32/4-(0)-6, в котором сообщалось о подготовке проекта градостроительного плана земельного участка и направлении его для согласования на рабочую группу по вопросам градостроительной деятельности Градостроительно-земельной комиссии города Москвы для последующего направления на Градостроительно-земельную комиссию города Москвы.
При таких данных, суд первой инстанции, учитывая установленные обстоятельства, в частности, момент, когда истец стал арендатором по Договору, тот факт, что истец предпринимал активные действия по реализации проекта, а также длительность согласований, необходимых для последующего строительства, что подтверждается представленной в дело перепиской, пришел к выводу о том, что нарушение арендатором сроков исполнения обязательства по выполнению особых условий Договора было вызвано объективными причинами, в связи с чем односторонний отказ департамента от договора в данном случае не может быть признан правомерным.
В силу ч. 1 ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
На основании ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В соответствии с п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно посчитал, что оспариваемая в рамках настоящего дела односторонняя сделка Департамента городского имущества города Москвы по отказу от Договора не соответствует закону, следовательно, имеются правовые основания для признания ее недействительной, в связи с чем исковые требования ООО "Проектсервис холдинг" подлежат удовлетворению в полном объеме.
Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что как указано выше, спор, инициированный ФГУП "Государственный космический научно-производственный центр им. М.В. Хруничева" касался предмета спорного Договора. В случае удовлетворения исковых требований ФГУП "Государственный космический научно-производственный центр им. М.В. Хруничева" истец лишился бы прав аренды земельного участка и понес бы соответствующие убытки. Следовательно, довод апелляционной жалобы о не обращении истца за разработкой Акта разрешенного использования земельного участка в этом период подлежит отклонению как необоснованный, поскольку судебные разбирательства завершились лишь в 2009 году.
С 08.08.2008 вступил в законную силу Закон города Москвы от 25.06.2008 N 28 "Градостроительный кодекс города Москвы", в соответствии с которым вместо Акта разрешенного земельного участка истцу следовало получать градостроительный план земельного участка.
В связи с этим истец с 2009 года неоднократно обращался в службу "одного окна" Комитета по архитектуре и градостроительству г. Москвы за получением градостроительного плана земельного участка.
06.02.2014 г. Москомархитектура известила истца о подготовке проекта градостроительного плана земельного участка и направлении его для согласования на Рабочую группу Градостроительно-земельной комиссии города Москвы для последующего направления на Градостроительно-земельную комиссию города Москвы.
Однако, вместо ожидаемого одобрения Градостроительно-земельной комиссии города Москвы градостроительного плана земельного участка истец получил уведомление Департамента городского имущества г. Москвы о расторжении Договора в соответствии с принятым решением Градостроительно-земельной комиссии города Москвы от 21.02.2013 г. о прекращении реализации инвестиционного проекта.
Ссылка в апелляционной жалобе на то, что истец мог разработать проектную документацию и получить разрешение на строительство беспрепятственно, независимо от действий или бездействия ответчика и третьего лица. Между тем, в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также п. 4 ст. 47 Градостроительного кодекса города Москвы подготовка проектной документации осуществляется в соответствии с градостроительным планом земельного участка. Соответственно, без подготовленного и прошедшего согласования градостроительного плана земельного участка, без полученных затем технических условий по объектам инженерно-сетевого комплекса планируемого в проектированию Объекта от Правительства Москвы в лице соответствующего департамента (муниципального органа), невозможно разработать проектную документацию и получить положительное заключение государственной экспертизы по проектной документации, а затем получить разрешение на строительство.
При таких обстоятельствах, приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.
Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.
Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.
В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Руководствуясь ст. ст. 110, 176, 266 - 268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ,

постановил:

Решение Арбитражного суда города Москвы от "19" сентября 2014 г. по делу N А40-115128/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья
О.В.САВЕНКОВ

Судьи
Т.Ю.ЛЕВИНА
А.П.ТИХОНОВ




















© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)