Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "24" сентября 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен "26" сентября 2014 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шалкина В.Б.,
судей Борисовой Т.С., Жевак И.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Краевой Ю.Н.,
в отсутствие участников процесса, уведомленных надлежащим образом,
рассмотрев апелляционную жалобу Комитета земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 24 июля 2014 года по делу N А12-12677/2013 (судья Самсонов В.А.)
по исковому заявлению закрытого акционерного общества "Строй-магика" (г. Волгоград, ИНН 3442103791, ОГРН 1093459001680),
к муниципальному образованию городской округ - город Волжский Волгоградской области в лице Комитета земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (г. Волжский Волгоградской области, ИНН 3435111294, ОГРН 1073435002464),
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Администрация городского округа - город Волжский Волгоградской области (г. Волжский Волгоградской области),
о рассмотрении разногласий при заключении договора,
установил:
Закрытое акционерное общество "Строй-магика" (далее - истец, ЗАО "Строй-магика") обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области (далее - суд) с иском к муниципальному образованию городской округ - город Волжский Волгоградской области в лице Комитета земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (далее - ответчик, КЗР Администрации г. Волжского) об урегулировании преддоговорного спора при заключении договора аренды земельного участка, в котором просит урегулировать разногласия между ЗАО "Строй-магика" и муниципальным образованием городской округ - город Волжский Волгоградской области в лице Комитета земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области, возникшие при заключении договора аренды земельного участка площадью 12 177 кв. метров, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, на левом берегу р. Ахтуба (район городского пляжа), кадастровый номер 34:35:030115:129, изложив спорные пункты договора в следующей редакции:
- - п. п. 3.1. договора: "3.1. Срок действия настоящего договора 49 (сорок девять) лет с момента его государственной регистрации";
- - абз.1 п. п. 4.3. договора: "4.3. Годовая арендная плата с момента вступления в силу настоящего договора составляет: 18 048,8 руб. в год. Месячная арендная плата составляет - 1 504,1 руб.";
- - п. п. 5.2.2. договора: "5.2.2. требовать досрочного расторжения договора аренды в случае существенного нарушения арендатором условий договора".
Одновременно истец просил суд исключить из текста договора следующие пункты: п. п. 5.3.12., 5.3.13., 5.3.14., 5.3.15., 6.3. (включая пункты 6.3.1. - 6.3.3.), 6.5., 7.2.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 24 июля 2014 года иск ЗАО "Строй-магика" удовлетворен частично.
Урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 34:35:030115:129 площадью 12 177 кв. метров, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, на левом берегу р. Ахтуба (район городского пляжа), изложены спорные пункты договора:
- - пункт 3.1. договора в следующей редакции: "3.1. Срок действия настоящего договора 49 (сорок девять) лет с момента вступления решения суда по делу N А12-12677/2013 в законную силу";
- - пункт 4.3. договора в следующей редакции: 4.3. Годовая арендная плата составляет: 473 346, 78 руб. (23 667 338, 97 руб. х 2%) в год. Месячная арендная плата составляет 39 445, 56 руб.;
- - пункт 5.2.2. договора - в редакции истца;
- - пункты 5.3.12., 5.3.13., 5.3.14., 5.3.15., 6.3. (включая пункты 6.3.1. - 6.3.3.), 6.5. - исключить;
- - пункт 7.2. - в редакции ответчика.
В удовлетворении иска в остальной части отказано.
Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 19 августа 2014 года исправлены опечатки, допущенные в мотивировочной и резолютивных частях решения от 24.07.2014 по делу N А12-12677/2013.
На стр. 10 мотивировочной части решения абзацы 6 и 7 изложить в следующей редакции: "На этом основании доводы КЗР Администрации г. Волжского о том, что при расчете размера арендной платы необходимо использовать удельный показатель кадастровой стоимости, равный 8 337,05 руб. /кв. метр, судом принимаются в качестве обоснованных.
Следовательно, кадастровая стоимость спорного земельного участка составляет 101 520 257,85 руб. (8 337,05 руб. /кв. метр х 12 177,0 кв. метров)".
На стр. 13 мотивировочной части решения 1 абзац изложить в следующей редакции: "На этом основании суд считает необходимым спорный абзац 1 пункта 4.3. договора изложить в следующей редакции: "4.3. Годовая арендная плата составляет: 2 030 405,16 руб. (101 520 257,85 руб. х 2%) в год. Месячная арендная плата составляет 169 200,43 руб.".
В резолютивной части решения 4 абзац изложить в следующей редакции: "- пункт 4.3. договора в следующей редакции: "4.3. Годовая арендная плата составляет: 2 030 405,16 руб. (101 520 257,85 руб. х 2%) в год. Месячная арендная плата составляет 169 200,43 руб.".
Номером дела считать N А12-12677/2013.
Не согласившись с принятым судебным актом, КЗР Администрации г. Волжского обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит указанное решение отменить в части установленного размера арендной платы пунктом 4.3 договора, а также в части исключения из договора пунктов 5.3.14 и 5.3.15, принять по делу в обжалуемой части новый судебный акт, которым - изложить п. 4.3. договора в следующей редакции:
"4.3. Годовая арендная плата с момента вступления в силу настоящего договора составляет:
- 12 177 кв. м х 8337,05 руб. /кв. м х 0,015 х 1,0 х 1,185 = 1 804 522,58 руб., где 12 177 кв. м - площадь земельного участка;
- 8337,05 руб. /кв. м - кадастровая стоимость земельного участка (КСЗУ), согласно кадастровой выписки от 06.02.2013;
- 0,015 - значение коэффициента вида функционального использования земельного участка (согласно Приложению N 1 к Городскому Положению от 25.07.2008 N 367-ВГД),
1,0 - значение коэффициента дифференциации в зависимости от назначения объектов (согласно Приложению N 2 Городского Положения от 25.07.2008 N 367 ВГД),
1,185 - коэффициент индексации, применяемый при определении размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, на 2014 год, согласно Постановлению Губернатора Волгоградской области от 24.12.2013 N 1348.
Месячная плата за землю составляет 150 376,88 руб.".
- отказать в требованиях ЗАО "Строй-магика" об исключении из договора пунктов 5.3.14 и 5.3.15.
Заявитель жалобы указывает на то что, при расчете арендной платы суд должен был принять кадастровую стоимость спорного земельного участка, действующую на момент вынесения решения, кроме того при расчете арендной платы суд ошибочно применил двухпроцентный коэффициент кадастровой стоимости, поскольку ЗАО "Строй - магика" не относится к субъектам, на которые распространяет свое действие пункт 2 статьи 3 ФЗ от 25.10.2011 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ". Также, по мнению заявителя жалобы, судом первой инстанции необоснованно исключены из договора пункты 5.3.14 и 5.3.15, поскольку данные пункты включены в договор на основании Городского положения от 13.04.2007 N 150 ВГД "О правилах благоустройства и санитарного содержания территорий городского округа - город Волжский Волгоградской области" и являются законными.
Истец, в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) суду апелляционной инстанции письменный отзыв, не представил.
В соответствии с положениями части 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Согласно пункту 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 мая 2009 года N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" судам апелляционной инстанции указано, что при применении части 5 статьи 268 АПК РФ необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.
В силу изложенного Двенадцатый арбитражный апелляционный суд полагает необходимым в соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ проверить законность и обоснованность обжалованного судебного решения в пределах апелляционной жалобы.
Проверив законность вынесенного судебного акта в обжалуемой части, изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, ЗАО "Строй-магика" является собственником здания лодочной станции спортивно-оздоровительного комплекса общей площадью 61 кв. метр, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, на левом берегу р. Ахтуба (район городского пляжа), о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 31.10.2011 сделана запись регистрации N 34-34-03/066/2011-93.
Здание лодочной станции находится на земельном участке с кадастровым номером 34:35:030115:129 площадью 12 177 кв. метров, расположенном по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, на левом берегу р. Ахтуба (район городского пляжа).
24 февраля 2012 года ЗАО "Строй-магика" обратилось в администрацию городского округа город Волжский Волгоградской области с заявлением о предоставлении, в аренду земельного участка с кадастровым номером 34:35:030115:129 площадью 12 177 кв. метров, расположенном по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, на левом берегу р. Ахтуба (район городского пляжа).
Получив отказ, ЗАО "Строй-магика" обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением о признании незаконными действий администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области по отказу в предоставлении в аренду земельного участка площадью 12 177 кв. метров, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, на левом берегу р. Ахтуба (район городского пляжа), кадастровый номер: 34:35:030115:129, а также обязать администрацию городского округа-город Волжский Волгоградской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем заключения с ЗАО "Строй-магика" договора аренды земельного участка площадью 12 177 кв. метров, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, на левом берегу р. Ахтуба (район городского пляжа), с кадастровым номером 34:35:030115:129.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 30.07.2012 по делу N А12-13855/2012 действия администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области по отказу в предоставлении ЗАО "Строй-магика" в аренду под территорию лодочной станции земельного участка с кадастровым номером 34:35:030115:129 площадью 12 177 кв. метров, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, на левом берегу р. Ахтуба (район городского пляжа), признаны незаконными.
Также, суд обязал администрацию в месячный срок со дня вступления решения в законную силу предоставить ЗАО "Строй-магика" в долгосрочную аренду земельный участок с кадастровым номером 34:35:030115:129 площадью 12 177 кв. метров, расположенный по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, на левом берегу р. Ахтуба (район городского пляжа).
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2012 по делу N А12-13855/2012 данное решение суда изменено. Абзац второй резолютивной части решения изложен в следующей редакции: В порядке восстановления нарушенных прав обязать администрацию городского округа - город Волжский Волгоградской области в месячный срок со дня вступления решения в законную силу предоставить ЗАО "Строй-магика" в аренду земельный участок площадью 12 177 кв. метров, расположенный по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, на левом берегу р. Ахтуба (район городского пляжа), кадастровый номер 34:35:030115:129. В остальной части решение суда оставлено без изменения.
Постановлением ФАС Поволжского округа от 16.01.2013 по делу N А12-13855/2012 решение Арбитражного суда Волгоградской области от 30.07.2012 (в неизмененной части) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2012 по делу N А12-13855/2012 оставлены без изменения.
Определением ВАС РФ от 11.04.2013 N ВАС-3922/13 отказано в передаче дела N А12-13855/2012 в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
09 ноября 2012 года Администрация городского округа - город Волжский Волгоградской области вынесла постановление N 7271 "О предоставлении в аренду земельного участка ЗАО "Строй-магика", которым Комитету земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области предписывалось в месячный срок с момента вступления в силу настоящего постановления осуществить подготовку проекта договора аренды земельного участка и направить его ЗАО "Строй-магика" с предложением о заключении соответствующего договора.
06 декабря 2012 года ЗАО "Строй-магика" получило проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 34:35:030115:129 площадью 12 177 кв. метров, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, на левом берегу р. Ахтуба (район городского пляжа). От имени арендодателя по договору выступает муниципальное образование городской округ - город Волжский Волгоградской области в лице Комитета земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области.
09 января 2013 года ЗАО "Строй-магика" направило протокол разногласий к вышеуказанному проекту договора аренды, а также пояснительную записку, содержащую обоснование принятия протокола разногласий в редакции ЗАО "Строй-магика".
Протокол разногласий был получен Комитетом земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский 14.01.2013.
Письмом (исх. N 13/489 от 28.01.2013) Комитет земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский уведомил ЗАО "Строй-магика" о том, что им возвращается протокол разногласий без согласования.
Из материалов дела видно, что между сторонами возникли следующие разногласия при заключении договора аренды:
1) пункт 3.1. договора.
В редакции Комитета земельных ресурсов: "3.1. Срок действия договора с 02.10.2012 до 02.10.2014".
В редакции ЗАО "Строй-магика": "3.1. Срок действия настоящего договора 49 (сорок девять) лет с момента его государственной регистрации".
2) абзац 1 пункта 4.3. договора.
В редакции Комитета земельных ресурсов: "4.3. Годовая арендная плата с 02.10.2012 составляет: 12 177, 0 кв. метров, х 1 943, 61 руб. /м2 х 0,02 х 1,6 х 1,129= 855 053,62 руб. Месячная арендная плата с 02.10.2012 составляет - 71 254,47 руб.".
В редакции ЗАО "Строй-магика": "4.3. Годовая арендная плата с момента вступления в силу настоящего договора составляет: 12 177, 0 кв. метров, х 408, 24 руб. /кв. метр, х 0,02 х 1 х 1= 99 422,77 руб. в год. Месячная арендная плата составляет - 8285,23 руб.".
3) пункт 5.2.2. договора.
В редакции Комитета земельных ресурсов: "5.2.2. расторгнуть договор в случае неисполнения арендатором его условий и в других случаях, предусмотренных законодательством".
В редакции ЗАО "Строй-магика": "5.2.2. требовать досрочного расторжения договора аренды в случае существенного нарушения арендатором условий договора".
4) пункты 5.3.12., 5.3.13. договора.
В редакции Комитета земельных ресурсов:
"5.3.12. письменно уведомить арендодателя о передаче прав собственности на здание, строение, сооружение или на их часть, расположенных на участке, не позднее 10-и дней со дня подписания акта приема-передачи на передаваемые объекты новому собственнику.
5.3.13. письменно уведомить арендодателя о передаче в аренду или безвозмездное пользование расположенного на участке здания, строения, сооружения (либо временного сооружения) или их части, не позднее 10-и дней со дня заключения договора аренды или безвозмездного пользования".
В редакции ЗАО "Строй-магика" пункты 5.3.12., 5.3.13. предлагается исключить.
5) пункты 5.3.14.. 5.3.15. договора.
В редакции Комитета земельных ресурсов:
"5.3.14. Производить покос травы, в том числе сорной, при достижении травяным покровом высоты 15 сантиметров. Скошенная трава должна быть убрана в течение 3 суток.
5.3.15. В зимнее время производить уборку снега, льда с твердых покрытий и обработку их противогололедными материалами, очищать водостоки".
В редакции ЗАО "Строй-магика" пункты 5.3.14., 5.3.15. предлагается исключить.
6) пункт 6.3., включая пункты 6.3.1. -6.3.3.. п. п. 6.5. договора.
В редакции Комитета земельных ресурсов:
"6.3. Арендодатель вправе отказаться от исполнения договора аренды в случаях, когда арендатор:
- 6.3.1. использует земельный участок под цели, не предусмотренные п. 1.3. договора, в течение одного месяца после письменного предупреждения арендодателя;
- 6.3.2. не оплачивает арендную плату более 2-х месяцев;
- 6.3.3. не выполняет обязанности, предусмотренные пунктом 5.3. настоящего договора.
6.5. В случае отказа от исполнения договора в соответствии с пунктом 3 ст. 450 Гражданского кодекса РФ, договор считается расторгнутым с момента получения арендатором уведомления арендодателя об отказе от исполнения договора".
В редакции ЗАО "Строй-магика" пункт 6.3., включая пункты 6.3.1. - 6.3.3., пункты 6.5. предлагается исключить.
7) пункт 7.2. договора.
В редакции Комитета земельных ресурсов:
"7.2. За нарушение арендатором условий, предусмотренных п. 5.3 (кроме п. 5.3.11), он уплачивает арендодателю штраф в сумме 5000 (пять тысяч) рублей, за каждый установленный факт совершения нарушения".
В редакции ЗАО "Строй-магика" пункт 7.2. предлагается исключить.
Указанные обстоятельства и послужили причиной обращения истца в суд с соответствующим иском.
Разрешение преддоговорного спора осуществляется с учетом норм Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) об основных началах гражданского законодательства (статья 1), об отношениях, регулируемых гражданским законодательством (статья 2), свободе договора (статья 421), соотношении договора и закона (статья 422), задач судопроизводства в арбитражных судах (статья 2 АПК РФ).
Согласно части 1 статьи 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В соответствии с частью 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Поскольку в ходе заключения договора аренды между арендодателем (КЗР Администрации г. Волжского) и арендатором (ЗАО "Строй-магика") возникли разногласия, истец вправе передать их на разрешение суд в порядке ст. 446 ГК РФ.
Пунктом 1 статьи 446 ГК РФ предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ей редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В редакции ЗАО "Строй-магика" пункт 4.3. договора содержит следующий размер арендной платы, подлежащей внесению за пользование спорным земельным участком: "902 437,47 рублей х 2% = 18 048,8 руб. в год".
В качестве обоснования такого размера арендной платы истец ссылается на то, что Постановлением Губернатора Волгоградской обл. от 20.11.2012 N 1130 кадастровая стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером 34:35:030115:129 утверждена в размере 902 437,47 рублей.
Между тем, истцом, как правильно установлено судом первой инстанции, не учтены следующие обстоятельства.
Постановлением Администрации городского округа - город Волжский от 09.11.2012 N 7271 ЗАО "Строй-магика" предоставлен в аренду земельный участок площадью 12177 квадратных метров, расположенный по адресу: Волгоградская область, город Волжский, на левом берегу реки Ахтуба (район городского пляжа), кадастровый номер: 34:35:030115:129, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - земли под объектами рекреационного назначения (под здание лодочной станции спортивно - оздоровительного комплекса).
Постановлением администрации городского округа - город Волжский от 11.01.2013 N 80 в постановление администрации городского округа - город Волжский от 09.11.2012 N 7271 внесены изменения, согласно которым слова "земли под объектами рекреационного назначения" заменены словами "земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки и здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства и религии".
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 20.01.2014 по делу N А12-24695/2013, вступившим в законную силу, в удовлетворении заявленных ЗАО "Строй-магика" требований о признании недействительным постановления администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области от 11.01.2013 N 80 "О внесении изменений в постановление администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области от 09.11.2012 N 7271" отказано.
При этом судом установлено, что лодочная станция к объектам рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения не относится. Нахождение земельного участка в определенной территориальной зоне не означает обладание им статусом земельного участка рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения.
В соответствии с пунктом 1.2.17 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов земельные участки, занятые объектами физической культуры и спорта, относятся к виду разрешенного использования "земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии".
На этом основании доводы КЗР Администрации г. Волжского о том, что при расчете размера арендной платы необходимо использовать удельный показатель кадастровой стоимости, равный 8 337,05 руб. /кв. метр, обоснованно учтены судом первой инстанции.
Следовательно, кадастровая стоимость спорного земельного участка составляет 101 520 257,85 руб. (8 337,05 руб. /кв. метр х 12 177,0 кв. метров).
Вместе с тем, при определении размера арендной платы, подлежащей внесению за пользование спорным земельным участком, суд первой инстанции обоснованно учитывал следующее.
Здание лодочной станции приобретено ЗАО "Строй-магика" по договору купли-продажи от 24.10.2011, заключенному с обществом с ограниченной ответственностью "Техинвест" (далее - ООО "Техинвест").
ООО "Техинвест" приобрело указанный объект недвижимости у общества с ограниченной ответственностью "Лигатура" (далее - ООО "Лигатура") по договору купли-продажи от 18.04.2007. В свою очередь, ООО "Лигатура", приобрело здание лодочной станции у открытого акционерного общества "Волтайр" (далее - ОАО "Волтайр") по договору купли-продажи от 05.09.2006 N 2/а.
Первоначальному собственнику здания лодочной станции ОАО "Волтайр" земельный участок площадью 12 177 кв. метров под территорией лодочной станции был предоставлен в бессрочное пользование на основании постановления администрации города Волжского от 19.01.1999 N 108.
ОАО "Волтайр" 10.12.2008 исключено из Единого государственного реестра юридических лиц в связи с его ликвидацией. В настоящее время земельный участок не обременен правами каких-либо третьих лиц.
Как разъяснил Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
В силу пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137 - ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" следует, что такое переоформление права постоянного (бессрочного) пользования производится в порядке, предусмотренном статьей 36 ЗК РФ, т.е. путем подачи заявления о приобретении прав на земельный участок, что и было сделано ЗАО "Строй-магика".
Согласно статье 20 ЗК РФ в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.
Следовательно, истец, как правильно установлено судом первой инстанции, не входит в число лиц, которым земельный участок может принадлежать на праве постоянного (бессрочного) пользования, а значит, ЗАО "Строй-магика" может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность.
Доводы апелляционной жалобы о том, что суд ошибочно применил двухпроцентный коэффициент кадастровой стоимости, поскольку ЗАО "Строй - магика" не относится к субъектам, на которые распространяет свое действие пункт 2 статьи 3 ФЗ от 25.10.2011 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ", отклоняется судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.
Как правильно указал суд первой инстанции, согласно части 3 статьи 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Соответственно, правомочие на переоформление права постоянного (бессрочного) пользования в силу части 3 статьи 552 ГК РФ, пункта 1 статьи 35 ЗК РФ переходило от продавца объекта недвижимости, не воспользовавшегося своим правом на переоформление, к покупателю такого объекта недвижимости (данная позиция подтверждается, например, постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда от 11.05.2010 N 82/09 по делу N А55-1164/2008).
Таким образом, договор аренды земельного участка с ЗАО "Строй-магика" подлежит заключению в порядке переоформления права постоянного бессрочного пользования на основании пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
В соответствии с абзацем 3 пункта 2 статьи 3 указанного закона "О введении в действие Земельного кодекса РФ" предусмотрено, что при этом годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.
На этом основании, суд первой инстанции обоснованно спорный абзац 1 пункта 4.3. договора изложил в следующей редакции: "4.3. Годовая арендная плата с момента вступления в силу настоящего договора составляет: 2 030 405,16 руб. (101 520 257,85 руб. х 2%) в год. Месячная арендная плата составляет 169 200,43 руб.".
Пункты 5.3.14., 5.3.15. договора, закрепляющие обязанности Арендатора производить покос травы, в том числе сорной, при достижении травяным покровом высоты 15 сантиметров и убирать скошенную траву в течение 3 суток; а в зимнее время производить уборку снега, льда с твердых покрытий и обработку их противогололедными материалами, очищать водостоки, также судом первой инстанции обоснованно исключены из договора как не основанные на действующем законодательстве и нарушающие права Арендатора.
Судом первой инстанции обоснованно исключены из договора пункты 5.3.14 и 5.3.15, поскольку спорный земельный участок находится на берегу реки в зоне оздоровительного и рекреационного назначения, а потому наличие на участке растительности в виде травы, деревьев и кустарников, полностью соответствует назначению данной зоны.
Кроме того, эксплуатация лодочной станции носит сезонный характер и не подразумевает интенсивное использование земельного участка в зимний период. Земельный участок под лодочной станцией не относится к дорогам, тротуарам или площадям. Поэтому обязанность по уборке снега и льда на земельном участке, находящимся на берегу реки вдали от каких-либо жилых или нежилых построек, является безосновательной и приведет только к дополнительным необоснованным тратам Арендатора.
Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что обязанности, предусмотренные пунктами 5.3.14 и 5.3.15, включены в договор на основании Городского положения от 13.04.2007 N 150 ВГД "О правилах благоустройства и санитарного содержания территорий городского округа - город Волжский Волгоградской области" и являются законными, отклоняются судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).
Суд апелляционной инстанции, приходит к выводу о том, что возложение обязанностей, предусмотренных пунктами 5.3.14 и 5.3.15, при установленных судом первой инстанции обстоятельствах, свидетельствуют о злоупотреблении правом Комитетом земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области.
Апелляционный суд, изучив апелляционную жалобу, отмечает, что ее доводы, были предметом исследования арбитражного суда первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку, по существу направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, не опровергая их, сводится к несогласию с оценкой установленных обстоятельств по делу, что, в соответствии со статьей 270 АПК РФ, не может рассматриваться в качестве основания для отмены обжалуемого судебного акта.
Оснований к переоценке выводов, сделанных арбитражным судом первой инстанции, у апелляционного суда в силу положений статьи 268 АПК РФ полномочий не имеется.
Учитывая изложенное, оценив в совокупности материалы дела и доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что выводы, изложенные в обжалуемом решении, соответствуют обстоятельствам дела, судом применены нормы права, подлежащие применению, вследствие чего, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 24 июля 2014 года по делу N А12-12677/2013 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
В.Б.ШАЛКИН
Судьи
Т.С.БОРИСОВА
И.И.ЖЕВАК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.09.2014 ПО ДЕЛУ N А12-12677/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 сентября 2014 г. по делу N А12-12677/2013
Резолютивная часть постановления объявлена "24" сентября 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен "26" сентября 2014 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шалкина В.Б.,
судей Борисовой Т.С., Жевак И.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Краевой Ю.Н.,
в отсутствие участников процесса, уведомленных надлежащим образом,
рассмотрев апелляционную жалобу Комитета земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 24 июля 2014 года по делу N А12-12677/2013 (судья Самсонов В.А.)
по исковому заявлению закрытого акционерного общества "Строй-магика" (г. Волгоград, ИНН 3442103791, ОГРН 1093459001680),
к муниципальному образованию городской округ - город Волжский Волгоградской области в лице Комитета земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (г. Волжский Волгоградской области, ИНН 3435111294, ОГРН 1073435002464),
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Администрация городского округа - город Волжский Волгоградской области (г. Волжский Волгоградской области),
о рассмотрении разногласий при заключении договора,
установил:
Закрытое акционерное общество "Строй-магика" (далее - истец, ЗАО "Строй-магика") обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области (далее - суд) с иском к муниципальному образованию городской округ - город Волжский Волгоградской области в лице Комитета земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (далее - ответчик, КЗР Администрации г. Волжского) об урегулировании преддоговорного спора при заключении договора аренды земельного участка, в котором просит урегулировать разногласия между ЗАО "Строй-магика" и муниципальным образованием городской округ - город Волжский Волгоградской области в лице Комитета земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области, возникшие при заключении договора аренды земельного участка площадью 12 177 кв. метров, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, на левом берегу р. Ахтуба (район городского пляжа), кадастровый номер 34:35:030115:129, изложив спорные пункты договора в следующей редакции:
- - п. п. 3.1. договора: "3.1. Срок действия настоящего договора 49 (сорок девять) лет с момента его государственной регистрации";
- - абз.1 п. п. 4.3. договора: "4.3. Годовая арендная плата с момента вступления в силу настоящего договора составляет: 18 048,8 руб. в год. Месячная арендная плата составляет - 1 504,1 руб.";
- - п. п. 5.2.2. договора: "5.2.2. требовать досрочного расторжения договора аренды в случае существенного нарушения арендатором условий договора".
Одновременно истец просил суд исключить из текста договора следующие пункты: п. п. 5.3.12., 5.3.13., 5.3.14., 5.3.15., 6.3. (включая пункты 6.3.1. - 6.3.3.), 6.5., 7.2.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 24 июля 2014 года иск ЗАО "Строй-магика" удовлетворен частично.
Урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 34:35:030115:129 площадью 12 177 кв. метров, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, на левом берегу р. Ахтуба (район городского пляжа), изложены спорные пункты договора:
- - пункт 3.1. договора в следующей редакции: "3.1. Срок действия настоящего договора 49 (сорок девять) лет с момента вступления решения суда по делу N А12-12677/2013 в законную силу";
- - пункт 4.3. договора в следующей редакции: 4.3. Годовая арендная плата составляет: 473 346, 78 руб. (23 667 338, 97 руб. х 2%) в год. Месячная арендная плата составляет 39 445, 56 руб.;
- - пункт 5.2.2. договора - в редакции истца;
- - пункты 5.3.12., 5.3.13., 5.3.14., 5.3.15., 6.3. (включая пункты 6.3.1. - 6.3.3.), 6.5. - исключить;
- - пункт 7.2. - в редакции ответчика.
В удовлетворении иска в остальной части отказано.
Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 19 августа 2014 года исправлены опечатки, допущенные в мотивировочной и резолютивных частях решения от 24.07.2014 по делу N А12-12677/2013.
На стр. 10 мотивировочной части решения абзацы 6 и 7 изложить в следующей редакции: "На этом основании доводы КЗР Администрации г. Волжского о том, что при расчете размера арендной платы необходимо использовать удельный показатель кадастровой стоимости, равный 8 337,05 руб. /кв. метр, судом принимаются в качестве обоснованных.
Следовательно, кадастровая стоимость спорного земельного участка составляет 101 520 257,85 руб. (8 337,05 руб. /кв. метр х 12 177,0 кв. метров)".
На стр. 13 мотивировочной части решения 1 абзац изложить в следующей редакции: "На этом основании суд считает необходимым спорный абзац 1 пункта 4.3. договора изложить в следующей редакции: "4.3. Годовая арендная плата составляет: 2 030 405,16 руб. (101 520 257,85 руб. х 2%) в год. Месячная арендная плата составляет 169 200,43 руб.".
В резолютивной части решения 4 абзац изложить в следующей редакции: "- пункт 4.3. договора в следующей редакции: "4.3. Годовая арендная плата составляет: 2 030 405,16 руб. (101 520 257,85 руб. х 2%) в год. Месячная арендная плата составляет 169 200,43 руб.".
Номером дела считать N А12-12677/2013.
Не согласившись с принятым судебным актом, КЗР Администрации г. Волжского обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит указанное решение отменить в части установленного размера арендной платы пунктом 4.3 договора, а также в части исключения из договора пунктов 5.3.14 и 5.3.15, принять по делу в обжалуемой части новый судебный акт, которым - изложить п. 4.3. договора в следующей редакции:
"4.3. Годовая арендная плата с момента вступления в силу настоящего договора составляет:
- 12 177 кв. м х 8337,05 руб. /кв. м х 0,015 х 1,0 х 1,185 = 1 804 522,58 руб., где 12 177 кв. м - площадь земельного участка;
- 8337,05 руб. /кв. м - кадастровая стоимость земельного участка (КСЗУ), согласно кадастровой выписки от 06.02.2013;
- 0,015 - значение коэффициента вида функционального использования земельного участка (согласно Приложению N 1 к Городскому Положению от 25.07.2008 N 367-ВГД),
1,0 - значение коэффициента дифференциации в зависимости от назначения объектов (согласно Приложению N 2 Городского Положения от 25.07.2008 N 367 ВГД),
1,185 - коэффициент индексации, применяемый при определении размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, на 2014 год, согласно Постановлению Губернатора Волгоградской области от 24.12.2013 N 1348.
Месячная плата за землю составляет 150 376,88 руб.".
- отказать в требованиях ЗАО "Строй-магика" об исключении из договора пунктов 5.3.14 и 5.3.15.
Заявитель жалобы указывает на то что, при расчете арендной платы суд должен был принять кадастровую стоимость спорного земельного участка, действующую на момент вынесения решения, кроме того при расчете арендной платы суд ошибочно применил двухпроцентный коэффициент кадастровой стоимости, поскольку ЗАО "Строй - магика" не относится к субъектам, на которые распространяет свое действие пункт 2 статьи 3 ФЗ от 25.10.2011 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ". Также, по мнению заявителя жалобы, судом первой инстанции необоснованно исключены из договора пункты 5.3.14 и 5.3.15, поскольку данные пункты включены в договор на основании Городского положения от 13.04.2007 N 150 ВГД "О правилах благоустройства и санитарного содержания территорий городского округа - город Волжский Волгоградской области" и являются законными.
Истец, в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) суду апелляционной инстанции письменный отзыв, не представил.
В соответствии с положениями части 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Согласно пункту 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 мая 2009 года N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" судам апелляционной инстанции указано, что при применении части 5 статьи 268 АПК РФ необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.
В силу изложенного Двенадцатый арбитражный апелляционный суд полагает необходимым в соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ проверить законность и обоснованность обжалованного судебного решения в пределах апелляционной жалобы.
Проверив законность вынесенного судебного акта в обжалуемой части, изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, ЗАО "Строй-магика" является собственником здания лодочной станции спортивно-оздоровительного комплекса общей площадью 61 кв. метр, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, на левом берегу р. Ахтуба (район городского пляжа), о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 31.10.2011 сделана запись регистрации N 34-34-03/066/2011-93.
Здание лодочной станции находится на земельном участке с кадастровым номером 34:35:030115:129 площадью 12 177 кв. метров, расположенном по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, на левом берегу р. Ахтуба (район городского пляжа).
24 февраля 2012 года ЗАО "Строй-магика" обратилось в администрацию городского округа город Волжский Волгоградской области с заявлением о предоставлении, в аренду земельного участка с кадастровым номером 34:35:030115:129 площадью 12 177 кв. метров, расположенном по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, на левом берегу р. Ахтуба (район городского пляжа).
Получив отказ, ЗАО "Строй-магика" обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением о признании незаконными действий администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области по отказу в предоставлении в аренду земельного участка площадью 12 177 кв. метров, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, на левом берегу р. Ахтуба (район городского пляжа), кадастровый номер: 34:35:030115:129, а также обязать администрацию городского округа-город Волжский Волгоградской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем заключения с ЗАО "Строй-магика" договора аренды земельного участка площадью 12 177 кв. метров, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, на левом берегу р. Ахтуба (район городского пляжа), с кадастровым номером 34:35:030115:129.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 30.07.2012 по делу N А12-13855/2012 действия администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области по отказу в предоставлении ЗАО "Строй-магика" в аренду под территорию лодочной станции земельного участка с кадастровым номером 34:35:030115:129 площадью 12 177 кв. метров, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, на левом берегу р. Ахтуба (район городского пляжа), признаны незаконными.
Также, суд обязал администрацию в месячный срок со дня вступления решения в законную силу предоставить ЗАО "Строй-магика" в долгосрочную аренду земельный участок с кадастровым номером 34:35:030115:129 площадью 12 177 кв. метров, расположенный по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, на левом берегу р. Ахтуба (район городского пляжа).
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2012 по делу N А12-13855/2012 данное решение суда изменено. Абзац второй резолютивной части решения изложен в следующей редакции: В порядке восстановления нарушенных прав обязать администрацию городского округа - город Волжский Волгоградской области в месячный срок со дня вступления решения в законную силу предоставить ЗАО "Строй-магика" в аренду земельный участок площадью 12 177 кв. метров, расположенный по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, на левом берегу р. Ахтуба (район городского пляжа), кадастровый номер 34:35:030115:129. В остальной части решение суда оставлено без изменения.
Постановлением ФАС Поволжского округа от 16.01.2013 по делу N А12-13855/2012 решение Арбитражного суда Волгоградской области от 30.07.2012 (в неизмененной части) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2012 по делу N А12-13855/2012 оставлены без изменения.
Определением ВАС РФ от 11.04.2013 N ВАС-3922/13 отказано в передаче дела N А12-13855/2012 в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
09 ноября 2012 года Администрация городского округа - город Волжский Волгоградской области вынесла постановление N 7271 "О предоставлении в аренду земельного участка ЗАО "Строй-магика", которым Комитету земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области предписывалось в месячный срок с момента вступления в силу настоящего постановления осуществить подготовку проекта договора аренды земельного участка и направить его ЗАО "Строй-магика" с предложением о заключении соответствующего договора.
06 декабря 2012 года ЗАО "Строй-магика" получило проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 34:35:030115:129 площадью 12 177 кв. метров, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, на левом берегу р. Ахтуба (район городского пляжа). От имени арендодателя по договору выступает муниципальное образование городской округ - город Волжский Волгоградской области в лице Комитета земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области.
09 января 2013 года ЗАО "Строй-магика" направило протокол разногласий к вышеуказанному проекту договора аренды, а также пояснительную записку, содержащую обоснование принятия протокола разногласий в редакции ЗАО "Строй-магика".
Протокол разногласий был получен Комитетом земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский 14.01.2013.
Письмом (исх. N 13/489 от 28.01.2013) Комитет земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский уведомил ЗАО "Строй-магика" о том, что им возвращается протокол разногласий без согласования.
Из материалов дела видно, что между сторонами возникли следующие разногласия при заключении договора аренды:
1) пункт 3.1. договора.
В редакции Комитета земельных ресурсов: "3.1. Срок действия договора с 02.10.2012 до 02.10.2014".
В редакции ЗАО "Строй-магика": "3.1. Срок действия настоящего договора 49 (сорок девять) лет с момента его государственной регистрации".
2) абзац 1 пункта 4.3. договора.
В редакции Комитета земельных ресурсов: "4.3. Годовая арендная плата с 02.10.2012 составляет: 12 177, 0 кв. метров, х 1 943, 61 руб. /м2 х 0,02 х 1,6 х 1,129= 855 053,62 руб. Месячная арендная плата с 02.10.2012 составляет - 71 254,47 руб.".
В редакции ЗАО "Строй-магика": "4.3. Годовая арендная плата с момента вступления в силу настоящего договора составляет: 12 177, 0 кв. метров, х 408, 24 руб. /кв. метр, х 0,02 х 1 х 1= 99 422,77 руб. в год. Месячная арендная плата составляет - 8285,23 руб.".
3) пункт 5.2.2. договора.
В редакции Комитета земельных ресурсов: "5.2.2. расторгнуть договор в случае неисполнения арендатором его условий и в других случаях, предусмотренных законодательством".
В редакции ЗАО "Строй-магика": "5.2.2. требовать досрочного расторжения договора аренды в случае существенного нарушения арендатором условий договора".
4) пункты 5.3.12., 5.3.13. договора.
В редакции Комитета земельных ресурсов:
"5.3.12. письменно уведомить арендодателя о передаче прав собственности на здание, строение, сооружение или на их часть, расположенных на участке, не позднее 10-и дней со дня подписания акта приема-передачи на передаваемые объекты новому собственнику.
5.3.13. письменно уведомить арендодателя о передаче в аренду или безвозмездное пользование расположенного на участке здания, строения, сооружения (либо временного сооружения) или их части, не позднее 10-и дней со дня заключения договора аренды или безвозмездного пользования".
В редакции ЗАО "Строй-магика" пункты 5.3.12., 5.3.13. предлагается исключить.
5) пункты 5.3.14.. 5.3.15. договора.
В редакции Комитета земельных ресурсов:
"5.3.14. Производить покос травы, в том числе сорной, при достижении травяным покровом высоты 15 сантиметров. Скошенная трава должна быть убрана в течение 3 суток.
5.3.15. В зимнее время производить уборку снега, льда с твердых покрытий и обработку их противогололедными материалами, очищать водостоки".
В редакции ЗАО "Строй-магика" пункты 5.3.14., 5.3.15. предлагается исключить.
6) пункт 6.3., включая пункты 6.3.1. -6.3.3.. п. п. 6.5. договора.
В редакции Комитета земельных ресурсов:
"6.3. Арендодатель вправе отказаться от исполнения договора аренды в случаях, когда арендатор:
- 6.3.1. использует земельный участок под цели, не предусмотренные п. 1.3. договора, в течение одного месяца после письменного предупреждения арендодателя;
- 6.3.2. не оплачивает арендную плату более 2-х месяцев;
- 6.3.3. не выполняет обязанности, предусмотренные пунктом 5.3. настоящего договора.
6.5. В случае отказа от исполнения договора в соответствии с пунктом 3 ст. 450 Гражданского кодекса РФ, договор считается расторгнутым с момента получения арендатором уведомления арендодателя об отказе от исполнения договора".
В редакции ЗАО "Строй-магика" пункт 6.3., включая пункты 6.3.1. - 6.3.3., пункты 6.5. предлагается исключить.
7) пункт 7.2. договора.
В редакции Комитета земельных ресурсов:
"7.2. За нарушение арендатором условий, предусмотренных п. 5.3 (кроме п. 5.3.11), он уплачивает арендодателю штраф в сумме 5000 (пять тысяч) рублей, за каждый установленный факт совершения нарушения".
В редакции ЗАО "Строй-магика" пункт 7.2. предлагается исключить.
Указанные обстоятельства и послужили причиной обращения истца в суд с соответствующим иском.
Разрешение преддоговорного спора осуществляется с учетом норм Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) об основных началах гражданского законодательства (статья 1), об отношениях, регулируемых гражданским законодательством (статья 2), свободе договора (статья 421), соотношении договора и закона (статья 422), задач судопроизводства в арбитражных судах (статья 2 АПК РФ).
Согласно части 1 статьи 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В соответствии с частью 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Поскольку в ходе заключения договора аренды между арендодателем (КЗР Администрации г. Волжского) и арендатором (ЗАО "Строй-магика") возникли разногласия, истец вправе передать их на разрешение суд в порядке ст. 446 ГК РФ.
Пунктом 1 статьи 446 ГК РФ предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ей редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В редакции ЗАО "Строй-магика" пункт 4.3. договора содержит следующий размер арендной платы, подлежащей внесению за пользование спорным земельным участком: "902 437,47 рублей х 2% = 18 048,8 руб. в год".
В качестве обоснования такого размера арендной платы истец ссылается на то, что Постановлением Губернатора Волгоградской обл. от 20.11.2012 N 1130 кадастровая стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером 34:35:030115:129 утверждена в размере 902 437,47 рублей.
Между тем, истцом, как правильно установлено судом первой инстанции, не учтены следующие обстоятельства.
Постановлением Администрации городского округа - город Волжский от 09.11.2012 N 7271 ЗАО "Строй-магика" предоставлен в аренду земельный участок площадью 12177 квадратных метров, расположенный по адресу: Волгоградская область, город Волжский, на левом берегу реки Ахтуба (район городского пляжа), кадастровый номер: 34:35:030115:129, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - земли под объектами рекреационного назначения (под здание лодочной станции спортивно - оздоровительного комплекса).
Постановлением администрации городского округа - город Волжский от 11.01.2013 N 80 в постановление администрации городского округа - город Волжский от 09.11.2012 N 7271 внесены изменения, согласно которым слова "земли под объектами рекреационного назначения" заменены словами "земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки и здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства и религии".
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 20.01.2014 по делу N А12-24695/2013, вступившим в законную силу, в удовлетворении заявленных ЗАО "Строй-магика" требований о признании недействительным постановления администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области от 11.01.2013 N 80 "О внесении изменений в постановление администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области от 09.11.2012 N 7271" отказано.
При этом судом установлено, что лодочная станция к объектам рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения не относится. Нахождение земельного участка в определенной территориальной зоне не означает обладание им статусом земельного участка рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения.
В соответствии с пунктом 1.2.17 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов земельные участки, занятые объектами физической культуры и спорта, относятся к виду разрешенного использования "земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии".
На этом основании доводы КЗР Администрации г. Волжского о том, что при расчете размера арендной платы необходимо использовать удельный показатель кадастровой стоимости, равный 8 337,05 руб. /кв. метр, обоснованно учтены судом первой инстанции.
Следовательно, кадастровая стоимость спорного земельного участка составляет 101 520 257,85 руб. (8 337,05 руб. /кв. метр х 12 177,0 кв. метров).
Вместе с тем, при определении размера арендной платы, подлежащей внесению за пользование спорным земельным участком, суд первой инстанции обоснованно учитывал следующее.
Здание лодочной станции приобретено ЗАО "Строй-магика" по договору купли-продажи от 24.10.2011, заключенному с обществом с ограниченной ответственностью "Техинвест" (далее - ООО "Техинвест").
ООО "Техинвест" приобрело указанный объект недвижимости у общества с ограниченной ответственностью "Лигатура" (далее - ООО "Лигатура") по договору купли-продажи от 18.04.2007. В свою очередь, ООО "Лигатура", приобрело здание лодочной станции у открытого акционерного общества "Волтайр" (далее - ОАО "Волтайр") по договору купли-продажи от 05.09.2006 N 2/а.
Первоначальному собственнику здания лодочной станции ОАО "Волтайр" земельный участок площадью 12 177 кв. метров под территорией лодочной станции был предоставлен в бессрочное пользование на основании постановления администрации города Волжского от 19.01.1999 N 108.
ОАО "Волтайр" 10.12.2008 исключено из Единого государственного реестра юридических лиц в связи с его ликвидацией. В настоящее время земельный участок не обременен правами каких-либо третьих лиц.
Как разъяснил Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
В силу пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137 - ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" следует, что такое переоформление права постоянного (бессрочного) пользования производится в порядке, предусмотренном статьей 36 ЗК РФ, т.е. путем подачи заявления о приобретении прав на земельный участок, что и было сделано ЗАО "Строй-магика".
Согласно статье 20 ЗК РФ в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.
Следовательно, истец, как правильно установлено судом первой инстанции, не входит в число лиц, которым земельный участок может принадлежать на праве постоянного (бессрочного) пользования, а значит, ЗАО "Строй-магика" может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность.
Доводы апелляционной жалобы о том, что суд ошибочно применил двухпроцентный коэффициент кадастровой стоимости, поскольку ЗАО "Строй - магика" не относится к субъектам, на которые распространяет свое действие пункт 2 статьи 3 ФЗ от 25.10.2011 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ", отклоняется судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.
Как правильно указал суд первой инстанции, согласно части 3 статьи 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Соответственно, правомочие на переоформление права постоянного (бессрочного) пользования в силу части 3 статьи 552 ГК РФ, пункта 1 статьи 35 ЗК РФ переходило от продавца объекта недвижимости, не воспользовавшегося своим правом на переоформление, к покупателю такого объекта недвижимости (данная позиция подтверждается, например, постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда от 11.05.2010 N 82/09 по делу N А55-1164/2008).
Таким образом, договор аренды земельного участка с ЗАО "Строй-магика" подлежит заключению в порядке переоформления права постоянного бессрочного пользования на основании пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
В соответствии с абзацем 3 пункта 2 статьи 3 указанного закона "О введении в действие Земельного кодекса РФ" предусмотрено, что при этом годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.
На этом основании, суд первой инстанции обоснованно спорный абзац 1 пункта 4.3. договора изложил в следующей редакции: "4.3. Годовая арендная плата с момента вступления в силу настоящего договора составляет: 2 030 405,16 руб. (101 520 257,85 руб. х 2%) в год. Месячная арендная плата составляет 169 200,43 руб.".
Пункты 5.3.14., 5.3.15. договора, закрепляющие обязанности Арендатора производить покос травы, в том числе сорной, при достижении травяным покровом высоты 15 сантиметров и убирать скошенную траву в течение 3 суток; а в зимнее время производить уборку снега, льда с твердых покрытий и обработку их противогололедными материалами, очищать водостоки, также судом первой инстанции обоснованно исключены из договора как не основанные на действующем законодательстве и нарушающие права Арендатора.
Судом первой инстанции обоснованно исключены из договора пункты 5.3.14 и 5.3.15, поскольку спорный земельный участок находится на берегу реки в зоне оздоровительного и рекреационного назначения, а потому наличие на участке растительности в виде травы, деревьев и кустарников, полностью соответствует назначению данной зоны.
Кроме того, эксплуатация лодочной станции носит сезонный характер и не подразумевает интенсивное использование земельного участка в зимний период. Земельный участок под лодочной станцией не относится к дорогам, тротуарам или площадям. Поэтому обязанность по уборке снега и льда на земельном участке, находящимся на берегу реки вдали от каких-либо жилых или нежилых построек, является безосновательной и приведет только к дополнительным необоснованным тратам Арендатора.
Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что обязанности, предусмотренные пунктами 5.3.14 и 5.3.15, включены в договор на основании Городского положения от 13.04.2007 N 150 ВГД "О правилах благоустройства и санитарного содержания территорий городского округа - город Волжский Волгоградской области" и являются законными, отклоняются судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).
Суд апелляционной инстанции, приходит к выводу о том, что возложение обязанностей, предусмотренных пунктами 5.3.14 и 5.3.15, при установленных судом первой инстанции обстоятельствах, свидетельствуют о злоупотреблении правом Комитетом земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области.
Апелляционный суд, изучив апелляционную жалобу, отмечает, что ее доводы, были предметом исследования арбитражного суда первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку, по существу направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, не опровергая их, сводится к несогласию с оценкой установленных обстоятельств по делу, что, в соответствии со статьей 270 АПК РФ, не может рассматриваться в качестве основания для отмены обжалуемого судебного акта.
Оснований к переоценке выводов, сделанных арбитражным судом первой инстанции, у апелляционного суда в силу положений статьи 268 АПК РФ полномочий не имеется.
Учитывая изложенное, оценив в совокупности материалы дела и доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что выводы, изложенные в обжалуемом решении, соответствуют обстоятельствам дела, судом применены нормы права, подлежащие применению, вследствие чего, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 24 июля 2014 года по делу N А12-12677/2013 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
В.Б.ШАЛКИН
Судьи
Т.С.БОРИСОВА
И.И.ЖЕВАК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)