Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 31 марта 2015 года.
В полном объеме постановление изготовлено 7 апреля 2015 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Романовой А.В., судей Зориной Ю.В. и Шадриной А.Н.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Макаровской Т.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Рояль-Кино" на решение Арбитражного суда Вологодской области от 4 декабря 2014 года по делу N А13-12603/2014 (судья Шумкова И.В.),
общество с ограниченной ответственностью "Рояль-Кино" (место нахождения: 162602, Вологодская обл., г. Череповец, ул. Милютина, д. 7; ОГРН 1123528005150, ИНН 3528189920; далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом города Череповца (место нахождения: 162608, Вологодская обл., г. Череповец, пр-т Строителей, д. 4а; ОГРН 1023501247440, ИНН 3528008860; далее - Комитет) о признании недействительным записи об ипотеке на нежилое здание - площадью 865,1 кв. м, инвентарный номер 4171, лит. А, А1, с кадастровым номером 35:21:0401010:425, расположенное по адресу: Вологодская обл., г. Череповец, ул. Милютина, д. 7.
Решением Арбитражного суда Вологодской области от 04.12.2014 в удовлетворении исковых требований отказано.
Общество с решением не согласилось, в апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. Податель жалобы считает, что судом первой инстанции не учтены в достаточной степени доводы, изложенные в исковом заявлении.
Комитет в отзыве на жалобу против ее удовлетворения возражал.
Стороны надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили. Общество направило ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие его представителя. В связи с чем дело рассмотрено в отсутствие представителей сторон в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, апелляционная инстанция находит жалобу не подлежащей удовлетворению.
Как следует из материалов дела, Комитет передал по договору купли-продажи от 28.01.2010 в собственность предпринимателя Соловьева А.Н. 739/1000 доли в праве собственности на здание (кинотеатр "Рояль-Вио"), находящееся по адресу: г. Череповец, ул. Милютина, д. 7.
По условиям договора имущество обременено ипотекой до полной оплаты его стоимости.
Предприниматель Соловьев А.Н. по договору купли-продажи от 15.10.2010 произвел отчуждение 739/1000 доли в праве собственности на указанное выше имущество обществу с ограниченной ответственностью "Рояль-Синема", которое с согласия ответчика 02.08.2012 продало указанное имущество истцу (договор купли-продажи от 02.08.2012).
При государственной регистрации перехода права собственности Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области произведена государственная регистрация ипотеки.
Комитет по договору купли-продажи от 28.01.2010 передал в собственность общества с ограниченной ответственностью "Рояль-Вио" 261/1000 долю в праве собственности на нежилое здание - кинотеатр "Рояль-Вио", расположенный по адресу: г. Череповец, ул. Милютина, д. 7.
По условиям договора имущество обременено ипотекой до полной оплаты его стоимости.
Общество с ограниченной ответственностью "Рояль-Вио" и Общество 26.06.2012 заключили договор купли-продажи 261/1000 доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание - кинотеатр "Рояль-Вио", находящийся по адресу: г. Череповец, ул. Милютина, д. 7.
Между истцом и ответчиком 02.09.2013 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 35:21:0401010:50 площадью 1221 кв. м. Право собственности истца зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области 30.10.2013.
Обременения права аренды земельного участка за период с 28.01.2010 по настоящее время зарегистрировано не было.
Полагая, что договор, по которому в ипотеку переданы только здания, без земельного участка, является ничтожным на основании статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), залогодатель обратился в суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции признал требования необоснованными и отказал в их удовлетворении.
Арбитражный суд апелляционной инстанции не может не согласиться с выводами суда первой инстанции.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из следующих норм права и материалов дела.
Комитет (арендодатель), Соловьев А.Н. и общество с ограниченной ответственностью "Рояль-Вио" (арендаторы) 01.10.2009 заключили договор аренды земельного участка N 11755 с кадастровым номером 35:21:0401010:50 площадью 1221 кв. м с разрешенным использованием - эксплуатация кафе и бара (ООО "Рояль-Вио"), эксплуатация кинотеатра (Соловьев А.Н.) сроком с 25.06.2009 по 22.06.2010 (л.д. 35 - 37).
По окончании срока действия договора арендаторы при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжали пользоваться земельным участком, вследствие чего в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ договор аренды продлен на неопределенный срок и не нуждался в государственной регистрации (пункт 11 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
С 01.01.2011 арендаторами земельного участка являлись ООО "Рояль-Вио" и ООО "Рояль-Синема", с 08.11.2012 вышеуказанный земельный участок передан в аренду Обществу, вид разрешенного использования - эксплуатация кинотеатра "Рояль-Вио".
Общество и Комитет 02.09.2013 заключили договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 35:21:0401010:50 площадью 1221 кв. м.
Право собственности истца зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области 30.10.2013.
Обременения права аренды земельного участка за период с 28.01.2010 по настоящее время зарегистрировано не было.
Таким образом, на момент заключения договора об ипотеке залогодатель не обладал зарегистрированным правом аренды земельного участка.
Согласно пункту 1 статьи 5 Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ (в том числе, земельные участки и здания), права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
То есть предметом ипотеки могут быть только права на недвижимое имущество, зарегистрированные в установленном порядке.
В соответствии с пунктом 5 статьи 5 Закона об ипотеке правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.
В пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" разъяснено, что, когда права арендатора вытекают из договора аренды, не требующего государственной регистрации, они не могут служить предметом договора об ипотеке.
Правила пункта 3 статьи 340 ГК РФ, части 2 статьи 69 Закона об ипотеке следует применять при условии, если у залогодателя имеется возможность с соблюдением требований закона передать в ипотеку право аренды на земельный участок, расположенный под переданным в ипотеку зданием.
Поскольку зарегистрированными правами на земельный участок истец не обладал, договор ипотеки принадлежащих ему объектов недвижимости, заключенный без одновременной передачи в ипотеку прав на земельный участок, не может быть признан недействительным.
На основании изложенного, у суда первой инстанции не имелось правовых оснований для удовлетворения искового заявления.
Изложенные в апелляционной жалобе доводы не опровергают правильность выводов суда первой инстанции, по существу направлены на переоценку установленных обстоятельств по делу при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, подлежат отклонению.
Апелляционная инстанция считает, что судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства дела, выводы суда им соответствуют. Нормы материального и процессуального права применены правильно. Оснований для отмены решения суда не имеется.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы за ее рассмотрение возмещению не подлежат.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Вологодской области от 4 декабря 2014 года по делу N А13-12603/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Рояль-Кино" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 07.04.2015 ПО ДЕЛУ N А13-12603/2014
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 апреля 2015 г. по делу N А13-12603/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 31 марта 2015 года.
В полном объеме постановление изготовлено 7 апреля 2015 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Романовой А.В., судей Зориной Ю.В. и Шадриной А.Н.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Макаровской Т.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Рояль-Кино" на решение Арбитражного суда Вологодской области от 4 декабря 2014 года по делу N А13-12603/2014 (судья Шумкова И.В.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Рояль-Кино" (место нахождения: 162602, Вологодская обл., г. Череповец, ул. Милютина, д. 7; ОГРН 1123528005150, ИНН 3528189920; далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом города Череповца (место нахождения: 162608, Вологодская обл., г. Череповец, пр-т Строителей, д. 4а; ОГРН 1023501247440, ИНН 3528008860; далее - Комитет) о признании недействительным записи об ипотеке на нежилое здание - площадью 865,1 кв. м, инвентарный номер 4171, лит. А, А1, с кадастровым номером 35:21:0401010:425, расположенное по адресу: Вологодская обл., г. Череповец, ул. Милютина, д. 7.
Решением Арбитражного суда Вологодской области от 04.12.2014 в удовлетворении исковых требований отказано.
Общество с решением не согласилось, в апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. Податель жалобы считает, что судом первой инстанции не учтены в достаточной степени доводы, изложенные в исковом заявлении.
Комитет в отзыве на жалобу против ее удовлетворения возражал.
Стороны надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили. Общество направило ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие его представителя. В связи с чем дело рассмотрено в отсутствие представителей сторон в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, апелляционная инстанция находит жалобу не подлежащей удовлетворению.
Как следует из материалов дела, Комитет передал по договору купли-продажи от 28.01.2010 в собственность предпринимателя Соловьева А.Н. 739/1000 доли в праве собственности на здание (кинотеатр "Рояль-Вио"), находящееся по адресу: г. Череповец, ул. Милютина, д. 7.
По условиям договора имущество обременено ипотекой до полной оплаты его стоимости.
Предприниматель Соловьев А.Н. по договору купли-продажи от 15.10.2010 произвел отчуждение 739/1000 доли в праве собственности на указанное выше имущество обществу с ограниченной ответственностью "Рояль-Синема", которое с согласия ответчика 02.08.2012 продало указанное имущество истцу (договор купли-продажи от 02.08.2012).
При государственной регистрации перехода права собственности Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области произведена государственная регистрация ипотеки.
Комитет по договору купли-продажи от 28.01.2010 передал в собственность общества с ограниченной ответственностью "Рояль-Вио" 261/1000 долю в праве собственности на нежилое здание - кинотеатр "Рояль-Вио", расположенный по адресу: г. Череповец, ул. Милютина, д. 7.
По условиям договора имущество обременено ипотекой до полной оплаты его стоимости.
Общество с ограниченной ответственностью "Рояль-Вио" и Общество 26.06.2012 заключили договор купли-продажи 261/1000 доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание - кинотеатр "Рояль-Вио", находящийся по адресу: г. Череповец, ул. Милютина, д. 7.
Между истцом и ответчиком 02.09.2013 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 35:21:0401010:50 площадью 1221 кв. м. Право собственности истца зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области 30.10.2013.
Обременения права аренды земельного участка за период с 28.01.2010 по настоящее время зарегистрировано не было.
Полагая, что договор, по которому в ипотеку переданы только здания, без земельного участка, является ничтожным на основании статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), залогодатель обратился в суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции признал требования необоснованными и отказал в их удовлетворении.
Арбитражный суд апелляционной инстанции не может не согласиться с выводами суда первой инстанции.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из следующих норм права и материалов дела.
Комитет (арендодатель), Соловьев А.Н. и общество с ограниченной ответственностью "Рояль-Вио" (арендаторы) 01.10.2009 заключили договор аренды земельного участка N 11755 с кадастровым номером 35:21:0401010:50 площадью 1221 кв. м с разрешенным использованием - эксплуатация кафе и бара (ООО "Рояль-Вио"), эксплуатация кинотеатра (Соловьев А.Н.) сроком с 25.06.2009 по 22.06.2010 (л.д. 35 - 37).
По окончании срока действия договора арендаторы при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжали пользоваться земельным участком, вследствие чего в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ договор аренды продлен на неопределенный срок и не нуждался в государственной регистрации (пункт 11 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
С 01.01.2011 арендаторами земельного участка являлись ООО "Рояль-Вио" и ООО "Рояль-Синема", с 08.11.2012 вышеуказанный земельный участок передан в аренду Обществу, вид разрешенного использования - эксплуатация кинотеатра "Рояль-Вио".
Общество и Комитет 02.09.2013 заключили договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 35:21:0401010:50 площадью 1221 кв. м.
Право собственности истца зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области 30.10.2013.
Обременения права аренды земельного участка за период с 28.01.2010 по настоящее время зарегистрировано не было.
Таким образом, на момент заключения договора об ипотеке залогодатель не обладал зарегистрированным правом аренды земельного участка.
Согласно пункту 1 статьи 5 Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ (в том числе, земельные участки и здания), права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
То есть предметом ипотеки могут быть только права на недвижимое имущество, зарегистрированные в установленном порядке.
В соответствии с пунктом 5 статьи 5 Закона об ипотеке правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.
В пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" разъяснено, что, когда права арендатора вытекают из договора аренды, не требующего государственной регистрации, они не могут служить предметом договора об ипотеке.
Правила пункта 3 статьи 340 ГК РФ, части 2 статьи 69 Закона об ипотеке следует применять при условии, если у залогодателя имеется возможность с соблюдением требований закона передать в ипотеку право аренды на земельный участок, расположенный под переданным в ипотеку зданием.
Поскольку зарегистрированными правами на земельный участок истец не обладал, договор ипотеки принадлежащих ему объектов недвижимости, заключенный без одновременной передачи в ипотеку прав на земельный участок, не может быть признан недействительным.
На основании изложенного, у суда первой инстанции не имелось правовых оснований для удовлетворения искового заявления.
Изложенные в апелляционной жалобе доводы не опровергают правильность выводов суда первой инстанции, по существу направлены на переоценку установленных обстоятельств по делу при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, подлежат отклонению.
Апелляционная инстанция считает, что судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства дела, выводы суда им соответствуют. Нормы материального и процессуального права применены правильно. Оснований для отмены решения суда не имеется.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы за ее рассмотрение возмещению не подлежат.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Вологодской области от 4 декабря 2014 года по делу N А13-12603/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Рояль-Кино" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
А.В.РОМАНОВА
А.В.РОМАНОВА
Судьи
Ю.В.ЗОРИНА
А.Н.ШАДРИНА
Ю.В.ЗОРИНА
А.Н.ШАДРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)