Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обстоятельства: В качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитным договорам были заключены договоры залога. Обязательства заемщиков по возврату заемных денежных средств исполнялись ненадлежащим образом.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Рыбалко В.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:
председательствующего Шлотгауэр Л.Л.,
судей Полуэктовой С.К., Костюниной Н.В.,
при секретаре М.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Г.В., Г.О., М.К.В. на решение Ленинского районного суда г. Ульяновска от 11 августа 2014 года, по которому постановлено:
Исковые требования закрытого акционерного общества коммерческий банк "ГАЗБАНК" удовлетворить частично.
Взыскать с Г.В., Г.О. в солидарном порядке в пользу закрытого акционерного общества коммерческий банк "ГАЗБАНК" задолженность по кредитному договору N *** от 23 декабря 2011 года в размере ***.
Взыскать с Г.В., Г.О., М.К.В. в солидарном порядке в пользу закрытого акционерного общества коммерческий банк "ГАЗБАНК" задолженность по кредитному договору N *** от 13 сентября 2012 года в размере ***.
Обратить взыскание на заложенное М.К.В. недвижимое имущество: здание закусочной, нежилого, 2-этажного, общей площадью 325,5 кв. м, инв. N ***, лит. Б, расположенное по адресу: <...> кадастровый (или условный) номер ***; земельный участок, расположенный по адресу: <...> площадью 224 кв. м, кадастровый (или условный) номер ***, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены недвижимого имущества в размере ***.
В удовлетворении остальной части исковых требований закрытого акционерного общества коммерческий банк "ГАЗБАНК" к Г.В., Г.О., М.К.В. отказать.
Взыскать в пользу закрытого акционерного общества коммерческий банк "ГАЗБАНК" расходы на оплату государственной пошлины: с Г.В., Г.О. в размере по *** с каждого, с М.К.В. - в размере ***.
Заслушав доклад судьи Полуэктовой С.К., объяснения Г.В., Г.О., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя ЗАО АКБ "ГАЗБАНК" Г.Г., возражавшего против ее удовлетворения, судебная коллегия
установила:
Закрытое акционерное общество коммерческий банк "ГАЗБАНК" (ЗАО АКБ "ГАЗБАНК") обратилось в суд с иском к Г.В., Г.О., М.К.С. о взыскании задолженности по кредитным договорам, обращении взыскания на заложенное имущество.
В обоснование иска было указано, что с Г.В., Г.О. заключено два кредитных договора.
По кредитному договору от 23 декабря 2011 года N *** предоставлен кредит на сумму *** под 16% годовых на срок до 23 декабря 2016 года.
В качестве обеспечения исполнения обязательств по этому кредитному договору был заключен договор залога с Г.В., по которому в залог передано незавершенное строительством здание закусочной, площадью 170,7 кв. м, расположенное по адресу: <...> и право аренды земельного участка по этому же адресу, площадью 224 кв. м.
По кредитному договору от 13 сентября 2012 года N *** предоставлен кредит на сумму *** под 17,5% годовых на срок до 13 сентября 2017 года.
В обеспечение исполнения обязательств по названному договору был заключен договор поручительства с М.К.С. и договор залога с Г.В., по которому в залог передано двухэтажное здание закусочной, площадью 325,5 кв. м, расположенное по адресу: <...> и право аренды земельного участка по этому же адресу, площадью 224 кв. м.
08 ноября 2012 года Г.В. зарегистрировал право собственности на земельный участок по адресу: <...>
С согласия ЗАО АКБ "ГАЗБАНК" право собственности на указанное выше здание закусочной и земельный участок перешло М.К.В. в порядке дарения.
Г-вы неоднократно нарушали сроки возврата кредитных платежей, допустили возникновение просроченной кредитной задолженности.
Требования о погашении просроченной задолженности по кредитным договорам, направленные в адрес ответчиков 13 мая 2014 года, оставлены без удовлетворения.
Согласно отчету оценщика рыночная стоимость заложенного здания закусочной, земельного участка составляет ***.
С учетом уточнения иска просили взыскать с Г.В., Г.О. в солидарном порядке задолженность по кредитному договору N *** в сумме ***, в том числе основной долг в размере ***, просроченные проценты - ***, неустойка за просрочку оплаты основного долга - ***, неустойка за просрочку оплаты процентов за пользование кредитом - ***; взыскать с Г.В., Г.О., М.К.В. в солидарном порядке задолженность по кредитному договору N *** в сумме ***., в том числе основной долг в размере ***., просроченные проценты - ***, неустойка за просрочку оплаты основного долга - ***, неустойка за просрочку оплаты процентов за пользование кредитом - ***.
Рассмотрев заявленные требования по существу, суд постановил решение, приведенное выше.
В апелляционной жалобе Г.В., Г.О., М.К.В. просят об отмене решения.
Жалобу мотивируют несогласием с заключением экспертизы по оценке заложенного имущества, которая является заниженной, сделанной без учета площади здания, составляющего 609,7 кв. м.
Не согласны с установлением начальной продажной стоимости заложенного имущества без учета НДС.
М.К.В. в суд апелляционной инстанции не явилась, была надлежаще извещена о времени и месте судебного разбирательства, причины неявки не сообщила, не просила об отложении слушания дела, что дает основание для рассмотрения апелляционной жалобы в ее отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.
Из материалов дела следует, что 23 декабря 2011 года между ЗАО АКБ "ГАЗБАНК" и Г.В., Г.О. заключен кредитный договор N ***, по условиям которого ЗАО АКБ "ГАЗБАНК" предоставило кредит в сумме ***, под 16% годовых, на срок до 23 декабря 2016 года.
В качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору был заключен договор залога N *** с Г.В. от 23 декабря 2011 года, по которому в залог передано незавершенное строительством здание закусочной, площадью 170,7 кв. м, расположенное по адресу: <...> со степенью готовности 59% и право аренды земельного участка по этому же адресу, площадью 224 кв. м.
В связи с введением в эксплуатацию вышеназванного объекта недвижимости дополнительным соглашением к договору залога от 13 сентября 2012 года в договор залога внесены изменения в части предмета залога, уточнено, что в залог передало двухэтажное здание закусочной по указанному адресу, общей площадью 325,5 кв. м.
13 сентября 2012 года N *** между ЗАО АКБ "ГАЗБАНК" и Г.В., Г.О. заключен кредитный договор N ***, по которому предоставлен кредит на сумму ***, под 17,5% годовых, на срок до 13 сентября 2017 года.
В обеспечение исполнения обязательств по названному договору 13 сентября 2012 года были заключены договор поручительства с М.К.С. и договор залога с Г.В., по которому в залог передано двухэтажное здание закусочной, площадью 325,5 кв. м, расположенное по адресу: <...> и право аренды земельного участка по этому же адресу, площадью 224 кв. м.
По делу также установлено, что 08 ноября 2012 года Г.В. зарегистрировал право собственности на земельный участок по адресу: <...> на основании договора купли-продажи N *** с Комитетом по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Ульяновска от 25 июня 2012 года.
С согласия ЗАО АКБ "ГАЗБАНК" 05 апреля 2013 года Г.В. подарил здание закусочной и земельный участок, являющиеся предметом залога по названным выше кредитным договорам, М.К.С. Право собственности М.К.В. на указанные объекты недвижимости зарегистрировано 22 апреля 2013 года.
Разрешая требования, суд первой инстанции правильно применил нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения между сторонами.
Так, в силу пункта 1 статьи 819 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
Заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа (пункт 1 статьи 810 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 2 статьи 811 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа с причитающимися процентами.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
В нарушение условий кредитных договоров Г-вы неоднократно производили возврат кредитных денежных средств и иных платежей по кредитным договорам не в установленные сроки, в связи с чем образовалась кредитная задолженность.
На 11 августа 2014 года кредитная задолженность по кредитному договору *** от 23 декабря 2011 года составила ***, в том числе основной долг в размере ***, просроченные проценты - ***, неустойка за просрочку оплаты основного долга - ***, неустойка за просрочку оплаты процентов за пользование кредитом - ***; по кредитному договору N *** от 13 сентября 2012 года - ***, в том числе основной долг в размере ***, просроченные проценты - ***, неустойка за просрочку оплаты основного долга - ***, неустойка за просрочку оплаты процентов за пользование кредитом - ***.
Пунктом *** кредитных договоров предусмотрено права кредитора требовать досрочного возврата заемщиком суммы кредита и начисленных на него процентов в случае однократного нарушения заемщиком сроков по уплате процентов (полностью или в части), а также возврата кредитных денежных средств.
При таких обстоятельствах досрочное взыскание суммы кредита с процентами, другими платежами соответствует условиям договора.
С учетом обстоятельств дела, в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации размер требуемой неустойки по обоим кредитным договорам уменьшен судом в два раза.
В силу солидарного характера ответственности должников и поручителя судом первой инстанции правомерно взыскана образовавшаяся задолженность по кредитному договору от 13 сентября 2012 года с Г-вых и М.К.В. в солидарном порядке, что соответствует условиям договора и положениям статьи 363 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Решение суда в данной части сторонами не оспаривается.
Фактически доводы апелляционной жалобы ответчиков сводятся к несогласию с определенной судом начальной продажной стоимостью заложенного недвижимого имущество.
Статьей 334 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества.
Согласно пункту 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
Аналогичное положение содержится в рассматриваемых договорах залога.
Поскольку установлено неисполнение обязательств по рассматриваемым кредитным договорам с Г-выми, обеспеченные залогом имущества, которое в настоящее время принадлежит М.К.В., требование ЗАО АКБ "ГАЗБАНК" об обращении взыскания на заложенное имущество является правомерным.
При этом переход прав на заложенное Г.В. имущество М.К.В. в результате дарения залог не прекращает в силу статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя.
С учетом положений, установленных подпунктом 1 пункта 2 статьи 345 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход переданного в залог земельного участка в собственность залогодателя право залога не прекращает, поскольку возникло в пределах действия договора залога и с согласия залогодержателя.
В соответствии с пунктом 7 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации, подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" суд обосновано разрешил вопрос об определении начальной продажной стоимости заложенного имущества.
Определяя начальную продажную стоимость заложенного имущества, районный суд руководствовался заключением от 05 августа 2014 года N ***, проведенной по назначению суда ООО "КАРС".
Данным заключением определена рыночная стоимость заложенного здания закусочной по адресу: <...> в размере ***, рыночная стоимость земельного участка - ***, всего ***.
Рыночная стоимость здания закусочной была определена судом без учета налога на добавленную стоимость (НДС) в размере 18%.
Кроме того, определяя стоимость здания, эксперт исходил из его площади в 326,5 кв. м.
Вместе с тем, в ходе судебного разбирательства установлено пояснениями ответчиков, которые подтвердил эксперт Д.А.А., проводивший судебное экспертное исследование, что здание имеет большую площадь.
Согласно представленному в суд апелляционной инстанции техническому паспорту на данный объект недвижимости от 19 августа 2014 года площадь помещений здания составляет 609,7 кв. м.
Данные обстоятельства оставлены экспертом без внимания, в заключении не указано на фактическую площадь помещений исследуемого объекта, оценка объекта произведена без учета его площади на момент оценки.
Изложенная недостаточность заключения судебной экспертизы послужила основанием для назначения судом апелляционной инстанции повторной строительно-технической экспертизы в порядке статьи 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, производство которой было поручено ООО "Научно-исследовательский центр судебной экспертизы".
Согласно заключению повторной строительно-технической экспертизы от 20 января 2015 года N *** рыночная стоимость здания закусочной и земельного участка по адресу: <...> составляет ***.
Сомневаться в выводах экспертов, давших заключение, не имеется оснований, поскольку они имеют высшее специальное образование, соответствующую квалификацию экспертов, стаж экспертной работы, они предупреждались об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Процессуальный порядок проведения экспертизы был соблюден. Экспертное заключение соответствует требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.
В экспертном заключении предметом оценки являлись оба объекта недвижимости, являющиеся предметом залога: здание закусочной и земельный участок, на котором оно расположено. Так, стоимость земельного участка определена в размере ***, здания закусочной - ***.
В ходе экспертного исследования установлено, что закусочная представляет собой двухэтажное здание с подвалом и мансардой, террасой и крыльцом.
При определении рыночной стоимости объекта недвижимости экспертами учитывалось наличие в здании неузаконенного переустройства подвала (отопление), возведение мансардного этажа, пристройки литер "Б1", не противоречащие нормативам, но требующие введения в эксплуатацию, в связи с чем стоимость объекта уменьшена.
С учетом названного экспертного заключения судебная коллегия приходит к выводу об изменении решения суда в части определения начальной продажной стоимости заложенного имущества, на которое обращено взыскание.
Более того, судебная коллегия не может согласиться с выводом суда относительно определения начальной продажной стоимости заложенного имущества без учета НДС.
При этом судебная коллегия учитывает, что в силу статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации признаются объектом налогообложения НДС.
На основании пунктов 1 и 6 статьи 168 Налогового кодекса Российской Федерации при реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав налогоплательщик (налоговый агент, указанный в пунктах 4 и 5 статьи 161 настоящего Кодекса) дополнительно к цене (тарифу) реализуемых товаров (работ, услуг), передаваемых имущественных прав обязан предъявить к оплате покупателю этих товаров (работ, услуг), имущественных прав соответствующую сумму налога (пункт 1); при реализации товаров (работ, услуг) населению по розничным ценам (тарифам) соответствующая сумма налога включается в указанные цены (тарифы) (пункт 6).
Таким образом, рыночная стоимость заложенного недвижимого имущества должна быть определена равной *** (с учетом НДС).
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Ульяновска от 11 августа 2014 года в части определения размера начальной продажной цены заложенного недвижимого имущества, на которое обращено взыскание, изменить, установить ее равной *** (с учетом НДС).
В остальной части решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу Г.В., Г.О., М.К.В. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ УЛЬЯНОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 10.02.2015 ПО ДЕЛУ N 33-5/2015
Требование: О взыскании задолженности по кредитным договорам, обращении взыскания на заложенное имущество.Разделы:
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обстоятельства: В качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитным договорам были заключены договоры залога. Обязательства заемщиков по возврату заемных денежных средств исполнялись ненадлежащим образом.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 февраля 2015 г. по делу N 33-5/2015
Судья Рыбалко В.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:
председательствующего Шлотгауэр Л.Л.,
судей Полуэктовой С.К., Костюниной Н.В.,
при секретаре М.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Г.В., Г.О., М.К.В. на решение Ленинского районного суда г. Ульяновска от 11 августа 2014 года, по которому постановлено:
Исковые требования закрытого акционерного общества коммерческий банк "ГАЗБАНК" удовлетворить частично.
Взыскать с Г.В., Г.О. в солидарном порядке в пользу закрытого акционерного общества коммерческий банк "ГАЗБАНК" задолженность по кредитному договору N *** от 23 декабря 2011 года в размере ***.
Взыскать с Г.В., Г.О., М.К.В. в солидарном порядке в пользу закрытого акционерного общества коммерческий банк "ГАЗБАНК" задолженность по кредитному договору N *** от 13 сентября 2012 года в размере ***.
Обратить взыскание на заложенное М.К.В. недвижимое имущество: здание закусочной, нежилого, 2-этажного, общей площадью 325,5 кв. м, инв. N ***, лит. Б, расположенное по адресу: <...> кадастровый (или условный) номер ***; земельный участок, расположенный по адресу: <...> площадью 224 кв. м, кадастровый (или условный) номер ***, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены недвижимого имущества в размере ***.
В удовлетворении остальной части исковых требований закрытого акционерного общества коммерческий банк "ГАЗБАНК" к Г.В., Г.О., М.К.В. отказать.
Взыскать в пользу закрытого акционерного общества коммерческий банк "ГАЗБАНК" расходы на оплату государственной пошлины: с Г.В., Г.О. в размере по *** с каждого, с М.К.В. - в размере ***.
Заслушав доклад судьи Полуэктовой С.К., объяснения Г.В., Г.О., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя ЗАО АКБ "ГАЗБАНК" Г.Г., возражавшего против ее удовлетворения, судебная коллегия
установила:
Закрытое акционерное общество коммерческий банк "ГАЗБАНК" (ЗАО АКБ "ГАЗБАНК") обратилось в суд с иском к Г.В., Г.О., М.К.С. о взыскании задолженности по кредитным договорам, обращении взыскания на заложенное имущество.
В обоснование иска было указано, что с Г.В., Г.О. заключено два кредитных договора.
По кредитному договору от 23 декабря 2011 года N *** предоставлен кредит на сумму *** под 16% годовых на срок до 23 декабря 2016 года.
В качестве обеспечения исполнения обязательств по этому кредитному договору был заключен договор залога с Г.В., по которому в залог передано незавершенное строительством здание закусочной, площадью 170,7 кв. м, расположенное по адресу: <...> и право аренды земельного участка по этому же адресу, площадью 224 кв. м.
По кредитному договору от 13 сентября 2012 года N *** предоставлен кредит на сумму *** под 17,5% годовых на срок до 13 сентября 2017 года.
В обеспечение исполнения обязательств по названному договору был заключен договор поручительства с М.К.С. и договор залога с Г.В., по которому в залог передано двухэтажное здание закусочной, площадью 325,5 кв. м, расположенное по адресу: <...> и право аренды земельного участка по этому же адресу, площадью 224 кв. м.
08 ноября 2012 года Г.В. зарегистрировал право собственности на земельный участок по адресу: <...>
С согласия ЗАО АКБ "ГАЗБАНК" право собственности на указанное выше здание закусочной и земельный участок перешло М.К.В. в порядке дарения.
Г-вы неоднократно нарушали сроки возврата кредитных платежей, допустили возникновение просроченной кредитной задолженности.
Требования о погашении просроченной задолженности по кредитным договорам, направленные в адрес ответчиков 13 мая 2014 года, оставлены без удовлетворения.
Согласно отчету оценщика рыночная стоимость заложенного здания закусочной, земельного участка составляет ***.
С учетом уточнения иска просили взыскать с Г.В., Г.О. в солидарном порядке задолженность по кредитному договору N *** в сумме ***, в том числе основной долг в размере ***, просроченные проценты - ***, неустойка за просрочку оплаты основного долга - ***, неустойка за просрочку оплаты процентов за пользование кредитом - ***; взыскать с Г.В., Г.О., М.К.В. в солидарном порядке задолженность по кредитному договору N *** в сумме ***., в том числе основной долг в размере ***., просроченные проценты - ***, неустойка за просрочку оплаты основного долга - ***, неустойка за просрочку оплаты процентов за пользование кредитом - ***.
Рассмотрев заявленные требования по существу, суд постановил решение, приведенное выше.
В апелляционной жалобе Г.В., Г.О., М.К.В. просят об отмене решения.
Жалобу мотивируют несогласием с заключением экспертизы по оценке заложенного имущества, которая является заниженной, сделанной без учета площади здания, составляющего 609,7 кв. м.
Не согласны с установлением начальной продажной стоимости заложенного имущества без учета НДС.
М.К.В. в суд апелляционной инстанции не явилась, была надлежаще извещена о времени и месте судебного разбирательства, причины неявки не сообщила, не просила об отложении слушания дела, что дает основание для рассмотрения апелляционной жалобы в ее отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.
Из материалов дела следует, что 23 декабря 2011 года между ЗАО АКБ "ГАЗБАНК" и Г.В., Г.О. заключен кредитный договор N ***, по условиям которого ЗАО АКБ "ГАЗБАНК" предоставило кредит в сумме ***, под 16% годовых, на срок до 23 декабря 2016 года.
В качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору был заключен договор залога N *** с Г.В. от 23 декабря 2011 года, по которому в залог передано незавершенное строительством здание закусочной, площадью 170,7 кв. м, расположенное по адресу: <...> со степенью готовности 59% и право аренды земельного участка по этому же адресу, площадью 224 кв. м.
В связи с введением в эксплуатацию вышеназванного объекта недвижимости дополнительным соглашением к договору залога от 13 сентября 2012 года в договор залога внесены изменения в части предмета залога, уточнено, что в залог передало двухэтажное здание закусочной по указанному адресу, общей площадью 325,5 кв. м.
13 сентября 2012 года N *** между ЗАО АКБ "ГАЗБАНК" и Г.В., Г.О. заключен кредитный договор N ***, по которому предоставлен кредит на сумму ***, под 17,5% годовых, на срок до 13 сентября 2017 года.
В обеспечение исполнения обязательств по названному договору 13 сентября 2012 года были заключены договор поручительства с М.К.С. и договор залога с Г.В., по которому в залог передано двухэтажное здание закусочной, площадью 325,5 кв. м, расположенное по адресу: <...> и право аренды земельного участка по этому же адресу, площадью 224 кв. м.
По делу также установлено, что 08 ноября 2012 года Г.В. зарегистрировал право собственности на земельный участок по адресу: <...> на основании договора купли-продажи N *** с Комитетом по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Ульяновска от 25 июня 2012 года.
С согласия ЗАО АКБ "ГАЗБАНК" 05 апреля 2013 года Г.В. подарил здание закусочной и земельный участок, являющиеся предметом залога по названным выше кредитным договорам, М.К.С. Право собственности М.К.В. на указанные объекты недвижимости зарегистрировано 22 апреля 2013 года.
Разрешая требования, суд первой инстанции правильно применил нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения между сторонами.
Так, в силу пункта 1 статьи 819 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
Заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа (пункт 1 статьи 810 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 2 статьи 811 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа с причитающимися процентами.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
В нарушение условий кредитных договоров Г-вы неоднократно производили возврат кредитных денежных средств и иных платежей по кредитным договорам не в установленные сроки, в связи с чем образовалась кредитная задолженность.
На 11 августа 2014 года кредитная задолженность по кредитному договору *** от 23 декабря 2011 года составила ***, в том числе основной долг в размере ***, просроченные проценты - ***, неустойка за просрочку оплаты основного долга - ***, неустойка за просрочку оплаты процентов за пользование кредитом - ***; по кредитному договору N *** от 13 сентября 2012 года - ***, в том числе основной долг в размере ***, просроченные проценты - ***, неустойка за просрочку оплаты основного долга - ***, неустойка за просрочку оплаты процентов за пользование кредитом - ***.
Пунктом *** кредитных договоров предусмотрено права кредитора требовать досрочного возврата заемщиком суммы кредита и начисленных на него процентов в случае однократного нарушения заемщиком сроков по уплате процентов (полностью или в части), а также возврата кредитных денежных средств.
При таких обстоятельствах досрочное взыскание суммы кредита с процентами, другими платежами соответствует условиям договора.
С учетом обстоятельств дела, в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации размер требуемой неустойки по обоим кредитным договорам уменьшен судом в два раза.
В силу солидарного характера ответственности должников и поручителя судом первой инстанции правомерно взыскана образовавшаяся задолженность по кредитному договору от 13 сентября 2012 года с Г-вых и М.К.В. в солидарном порядке, что соответствует условиям договора и положениям статьи 363 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Решение суда в данной части сторонами не оспаривается.
Фактически доводы апелляционной жалобы ответчиков сводятся к несогласию с определенной судом начальной продажной стоимостью заложенного недвижимого имущество.
Статьей 334 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества.
Согласно пункту 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
Аналогичное положение содержится в рассматриваемых договорах залога.
Поскольку установлено неисполнение обязательств по рассматриваемым кредитным договорам с Г-выми, обеспеченные залогом имущества, которое в настоящее время принадлежит М.К.В., требование ЗАО АКБ "ГАЗБАНК" об обращении взыскания на заложенное имущество является правомерным.
При этом переход прав на заложенное Г.В. имущество М.К.В. в результате дарения залог не прекращает в силу статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя.
С учетом положений, установленных подпунктом 1 пункта 2 статьи 345 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход переданного в залог земельного участка в собственность залогодателя право залога не прекращает, поскольку возникло в пределах действия договора залога и с согласия залогодержателя.
В соответствии с пунктом 7 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации, подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" суд обосновано разрешил вопрос об определении начальной продажной стоимости заложенного имущества.
Определяя начальную продажную стоимость заложенного имущества, районный суд руководствовался заключением от 05 августа 2014 года N ***, проведенной по назначению суда ООО "КАРС".
Данным заключением определена рыночная стоимость заложенного здания закусочной по адресу: <...> в размере ***, рыночная стоимость земельного участка - ***, всего ***.
Рыночная стоимость здания закусочной была определена судом без учета налога на добавленную стоимость (НДС) в размере 18%.
Кроме того, определяя стоимость здания, эксперт исходил из его площади в 326,5 кв. м.
Вместе с тем, в ходе судебного разбирательства установлено пояснениями ответчиков, которые подтвердил эксперт Д.А.А., проводивший судебное экспертное исследование, что здание имеет большую площадь.
Согласно представленному в суд апелляционной инстанции техническому паспорту на данный объект недвижимости от 19 августа 2014 года площадь помещений здания составляет 609,7 кв. м.
Данные обстоятельства оставлены экспертом без внимания, в заключении не указано на фактическую площадь помещений исследуемого объекта, оценка объекта произведена без учета его площади на момент оценки.
Изложенная недостаточность заключения судебной экспертизы послужила основанием для назначения судом апелляционной инстанции повторной строительно-технической экспертизы в порядке статьи 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, производство которой было поручено ООО "Научно-исследовательский центр судебной экспертизы".
Согласно заключению повторной строительно-технической экспертизы от 20 января 2015 года N *** рыночная стоимость здания закусочной и земельного участка по адресу: <...> составляет ***.
Сомневаться в выводах экспертов, давших заключение, не имеется оснований, поскольку они имеют высшее специальное образование, соответствующую квалификацию экспертов, стаж экспертной работы, они предупреждались об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Процессуальный порядок проведения экспертизы был соблюден. Экспертное заключение соответствует требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.
В экспертном заключении предметом оценки являлись оба объекта недвижимости, являющиеся предметом залога: здание закусочной и земельный участок, на котором оно расположено. Так, стоимость земельного участка определена в размере ***, здания закусочной - ***.
В ходе экспертного исследования установлено, что закусочная представляет собой двухэтажное здание с подвалом и мансардой, террасой и крыльцом.
При определении рыночной стоимости объекта недвижимости экспертами учитывалось наличие в здании неузаконенного переустройства подвала (отопление), возведение мансардного этажа, пристройки литер "Б1", не противоречащие нормативам, но требующие введения в эксплуатацию, в связи с чем стоимость объекта уменьшена.
С учетом названного экспертного заключения судебная коллегия приходит к выводу об изменении решения суда в части определения начальной продажной стоимости заложенного имущества, на которое обращено взыскание.
Более того, судебная коллегия не может согласиться с выводом суда относительно определения начальной продажной стоимости заложенного имущества без учета НДС.
При этом судебная коллегия учитывает, что в силу статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации признаются объектом налогообложения НДС.
На основании пунктов 1 и 6 статьи 168 Налогового кодекса Российской Федерации при реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав налогоплательщик (налоговый агент, указанный в пунктах 4 и 5 статьи 161 настоящего Кодекса) дополнительно к цене (тарифу) реализуемых товаров (работ, услуг), передаваемых имущественных прав обязан предъявить к оплате покупателю этих товаров (работ, услуг), имущественных прав соответствующую сумму налога (пункт 1); при реализации товаров (работ, услуг) населению по розничным ценам (тарифам) соответствующая сумма налога включается в указанные цены (тарифы) (пункт 6).
Таким образом, рыночная стоимость заложенного недвижимого имущества должна быть определена равной *** (с учетом НДС).
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Ульяновска от 11 августа 2014 года в части определения размера начальной продажной цены заложенного недвижимого имущества, на которое обращено взыскание, изменить, установить ее равной *** (с учетом НДС).
В остальной части решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу Г.В., Г.О., М.К.В. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)