Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07 июля 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 14 июля 2014 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.,
судей Дунаевой Н.Ю., Калининой Н.С.
при участии в заседании:
от истца ООО "Интекс Сити Групп" (ОГРН 1037706014686, ИНН 7706295020) - Чубакова А.А. дов. от 05.11.2013 г.
от ответчиков: 1. Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674) - Преображенская М.А. дов. от 27.12.2013 N 33-Д-953\\13
2. Правительства города Москвы (ОГРН 1027739813507, ИНН 771001001) - Ланда В.М. дов. от 07.10.2013 N 4-14-841\\3, Преображенская М.А. дов. от 27.12.2013 N 4-47-729\\3-1
рассмотрев 07 июля 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу ООО "Интекс сити Групп"
на решение от 31 января 2014 года
Арбитражного суда города Москвы
принятое судьей Коноваловой Е.В.
на постановление от 03 апреля 2014 года
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Барановской Е.Н., Панкратовой Н.И., Кузнецовой Е.Е.
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Интекс Сити Групп"
к Департаменту городского имущества города Москвы, Правительству города Москвы
о признании недействительным одностороннего расторжения договора аренды земельного участка,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Интекс Сити Групп" (далее - ООО "Интекс Сити групп") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы и Правительству города Москвы о признании недействительным оформленное уведомлением от 30.05.2012 N РД5-1-18/12-3-(0)-1 и письмом от 20.07.2012 г. N 33-1-15277/12-(0)-1 расторжение Департаментом земельных ресурсов города Москвы в одностороннем порядке договора аренды N М-01-010265 от 05.11.1997 г. земельного участка площадью 700 кв. м, кадастровый номер 77:01:0003055:45 по адресу: г. Москва, ул. Гиляровского, вл. 74.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 14 декабря 2012 года по делу N А40-126353/2012 исковые требования удовлетворены в отношении Департамента земельных ресурсов города Москвы, в удовлетворении исковых требований, заявленных к Правительству Москвы, отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 01 марта 2013 года вышеуказанное решение оставлено без изменения.
Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 08 августа 2013 года решение Арбитражного суда города Москвы от 14 декабря 2012 года по делу N А40-126353/2012 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 1 марта 2013 года по данному делу были отменены, дело направлено в суд первой инстанции на новое рассмотрение в арбитражный суд г. Москвы. При этом суд кассационной инстанции указал. что договор аренды земельного участка может быть расторгнут по указанным в п. 22 ст. 3 Федерального Закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 г. "О введении в действие Земельного кодекса РФ" (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427) существенным нарушением условий договора безотносительно того, по каким причинам обязательства арендатором не были исполнены.
По результатам нового судебного разбирательства решением Арбитражного суда города Москвы от 31 января 2014 года в удовлетворении заявленного ООО "Интекс сити Групп" иска отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 3 апреля 2014 г. решение арбитражного суда г. Москвы от 31 января 2014 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба ООО "Интекс Сити групп" - без удовлетворения.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО "Интекс Сити групп" подана кассационная жалоба. в которой истец просит отменить решение арбитражного суда г. Москвы от 31 января 2014 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 3 апреля 2014 г. по основаниям несоответствия выводов. содержащихся в решении, постановлении имеющимся доказательствам, неправильного применения норм материального права, принять новый судебный акт, исковые требования ООО "Интекс сити Групп" удовлетворить.
В обоснование доводов жалобы истец указал, что судом первой и апелляционной инстанции дана неверная правовая оценка сложившимся правоотношениям сторон.
Суды применили п. 22 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" (в редакции ФЗ от 12.12.2011 г. N 427 - ФЗ), тогда как основания для расторжения договора аренды в порядке, предусмотренном данной статьей, отсутствовали.
Положениями п. 22 ст. 3 ФЗ N 137-ФЗ предусмотрен ограниченный перечень оснований для прекращения арендных отношений во внесудебном порядке: договор может быть расторгнут в одностороннем порядке при нарушении срока строительства объекта, установленного в договоре аренды, или, при его отсутствии в договоре, нарушении срока, на который выдано разрешение на строительство объекта.
Условиями договора аренды земельного участка от 05.11.1997 г. N М-01-010265 срок строительства объекта не установлен, разрешение на строительство объекта отсутствует. Комитет государственного строительного надзора города Москвы незаконно отказал истцу в приеме документов для получения разрешения на строительство объекта, что установлено решением арбитражного суда города Москвы от 12.04.2013 г. по делу N А40-148323/12.
Основанием для одностороннего расторжения договора является также "отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта".
Из буквального текста закона видно, что пятилетний срок исчисляется с момента, когда в договоре появилось условие о строительстве конкретного объекта.
Дополнительным соглашением N М-01-010265 от 07.04.2011 г., зарегистрированным в ЕГРП 13.05.2011 г., N регистрации 77-77-14/005/2011-140, к договору аренды земельного участка от 05.11.1997 г. N М-01-010265 было изменено функциональное назначение объекта строительства с административного здания на здание гостиницы, установлен срок для завершения проектирования объекта строительства и получения разрешения на строительство до 01.06.11 г.
Поскольку строительство гостиницы предусмотрено договором только после заключения дополнительного соглашения N М-01-010265 от 07.04.2011 г. то и пятилетний срок, установленный законом, к настоящему времени не истек.
К тому же, по мнению истца, такой срок не может начать течь ранее вступления в силу закона, которым данный срок установлен, т.е. 14.12.2011 г.
У Департамента земельных ресурсов города Москвы не имелось оснований для применения п. 22. ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" (в редакции ФЗ от 12.12.2011 г. N 427-ФЗ).
Судами неправильно применена норма п. 22 ст. 3 ФЗ N 137-ФЗ, так как Департамент нарушил порядок расторжения договора, предусмотренный п. 22 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ.
Согласно указанному закону договор аренды считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.
До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.
Департамент земельных ресурсов города Москвы уведомил ООО "Интекс сити Групп" о расторжении договора в одностороннем письмом от 30.05.2012 г. N РД5-1-18/12/3-(0)-1.
29.06.2012 г. ООО "Интекс сити Групп" направило возражения по вопросу расторжения договора.
Письмом от 20.07.2012 г. Департамент земельных ресурсов города Москвы сообщил истцу, что в соответствии с уведомлением от 30.05.2012 г. N РД5-1-18/12/3-(0)-1 все обязательства по Договору аренды прекращены с 30.06.2012 г.
Письмо от 20.07.2012 г. N 33-1-15277/12-(0)-1 не является уведомлением о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора, *** не содержит подтверждения, в нем указано, что, по мнению Департамента, договор расторгнут с 06.06.2012 г., а не в момент направления указанного письма.
После обращения ООО "Интекс сити Групп" с иском в суд, ответчик направил истцу уведомление от 08.10.2012 г. о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора аренды, где указал иную дату расторжения спорного договора, а именно, с момента направления данного уведомления.
Таким образом, ответчик установил две разные даты расторжения одного и того же договора, а уведомление о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора аренды, с которым законодатель связывает наступления правовых последствий в виде одностороннего расторжения договора аренды, было направлено в момент, когда спор уже находился на рассмотрении в суде, следовательно, невозможно было реализовать внесудебную процедуру расторжения договора.
Из направленных в адрес истца уведомлений следует, что Департамент земельных ресурсов города Москвы расторг договор в одностороннем порядке в связи с существенным нарушением п. п. 4.4, 4.5, 4.7 условий договора, неисполнением обязательств по строительству объекта.
В соответствии с п. 4.4 договора арендатор обязуется завершить строительство объекта в соответствии с согласованным в установленном порядке проектом организации строительства с даты выдачи разрешения на строительство.
Согласно п. 4.5 арендатор должен оформить после завершения строительства право собственности на построенное здание в Москомимуществе и представить соответствующие документы в Москомзем для внесения необходимых изменений в договор.
Согласно п. 4.7 "Арендатор обязуется завершить проектирование объекта и получить разрешение на строительство до 01.06.2011 г.".
Суды не учли тот факт, что истец был лишен возможности осваивать земельный участок по вине ответчиков. С момента заключения договора аренды земельного участка от 05.11.1997 г. N М-01-010265 уполномоченные органы города Москвы, включая ответчика, совершали действия (бездействие), препятствующие истцу (ООО "Интекс сити Групп") в исполнении договора аренды земельного участка: изымали земельный участок и права на земельный участок восстанавливались в судебном порядке (т. 1 л.д. 56-63); неправильно определили его границы при передаче участка в аренду; неоднократно меняли предпроектные решения (выписка из протокола N 21 от 30.07.2004 г., выписка из протокола N 23 от 15.08.2006 г. (т. 1 л.д. 73-74); в течение длительного времени решался вопрос с выдачей ИРД (договор с ГлавАПУ N 100-02-11184/4 от 30.08.2004 г. т. 1 л.д. 67-69, протокол совещания у первого заместителя Мэра Москвы от 28.02.2006 г. т. 1 л.д. 70-72, письма от 05.06.2006 г. N 100-02 (195)-11184/4-(0)-20 т. 1 л.д. 76, от 31.10.2006 N 100-02-11184/4-(0)-1 и др. т. 1 л.д. 75, т. 3 л.д. 87, 88, 90), с существенной просрочкой было выдано АРИ земельного участка (письма N 20 от 22.08.2006 г., 19 от 13.06.2007 г. т. 1 л.д. 78, 81-83), при этом распорядительный документ об утверждении АРИ издан не был(письма 03.10.07 г., 09.11.07, 20.07.08, 10.09.07, 14.02.08, 27.03.08, 08.04.08, 22.11.07 т. 3 л.д. 122-130); ГПЗУ было выдано с просрочкой в 1 год и 3 месяца.
В связи с изменением градостроительного законодательства истец вынужден был обращаться за новыми разрешительными документами.
Кроме того, в течение длительного времени не выдавалось разрешение на газоснабжение объекта при наличии для этого технической возможности, что привело к несвоевременному получению технических условий ГУП "Мосгаз" (т. 1 л.д. 115, 122, 123, 124, т. 3 л.д. 14, 120), несвоевременно подписали дополнительное соглашение к договору, в результате чего государственная регистрация указанного дополнительного соглашения была произведена за 17 дней до истечения срока проектирования объекта, незаконно отменили ГПЗУ, что было установлено при разрешении дела N А40-40307/12 (т. 2 л.д. 53, т. 4 л.д. 78).
Изменение условий договора аренды в части изменения функционального назначения объекта строительства произошло по инициативе собственника земельного участка и связано с его решением прекратить строительство объектов офисного назначения на территории ЦАО города Москвы (письмо от 22.11.2007 г. т. 1 л.д. 86, постановление Правительства Москвы N 999-ПП от 18.10.08 г. т. 3 л.д. 95, письмо от 27.03.08 т. 1 л.д. 87, ППМ от 17.08.10 N 708-ПП л.д. 112 т. 1, дополнительное соглашение от 07.04.11 л.д. 41-47 т. 1).
Кроме того, к моменту расторжения договора аренды истец изготовил проектную документацию и обратился в Мосгосстройнадзор за разрешением на строительство объекта, однако, документы у истца не приняли (т. 2 л.д. 62-64, т. 3 л.д. 26) в связи с отменой ГПЗУ. Незаконность действий по отмене ГПЗУ установлена решением арбитражного суда города Москвы от 28.04.12 г. по делу N А40-40307/12.
Таким образом, в данном случае, арендатор не мог исполнить условия договора.
Согласно п. 22 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ" О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора и (или) существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством".
В силу пункта 9 ст. 22 Земельного Кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Специальные правила прекращения договора аренды земельного участка в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, установлены в пп. 4 п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ.
Согласно данной норме из общего срока исключается время, необходимое для освоения земельного участка, а также время, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Правила пункта 22 ст. 3 ФЗ N 137-ФЗ не регулируют поведение лиц в условиях просрочки кредитора и невозможности использования земельного участка по назначению и не исключают возможность применения соответствующих положений Гражданского и Земельного кодексов РФ к спорным правоотношениям.
Толкование судами п. 22 ст. 3 ФЗ N 137-ФЗ не должно противоречить общим и отраслевым принципам земельного и гражданского законодательства, к которым относятся в том числе принцип обязанности государства по обеспечению земельных прав граждан, объединений (ст. 2 Конституции РФ), принцип недопустимости злоупотребления гражданскими правами (ст. 10 ГК РФ), сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком (пп. 11 п. 1 ст. 1 ЗК РФ) и др.
С учетом изложенного, ООО "Интекс сити Групп" не может считаться нарушившим условия договора аренды, учитывая также, что он завершил мероприятия по проектированию объекта и обратился за разрешением на его строительство.
По мнению истца, расторжение договора является злоупотреблением права со стороны ответчика.
Согласно разъяснениям, приведенным в п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.11.2008 N 127 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации", "Как следует из статьи 10 Кодекса, отказ в защите права лицу, злоупотребившему правом, означает защиту нарушенных прав лица, в отношении которого допущено злоупотребление. Для защиты нарушенных прав потерпевшего суд может не принять доводы лица, злоупотребившего правом, обосновывающие соответствие своих действий по осуществлению принадлежащего ему права формальным требованиям законодательства. Поэтому упомянутая норма закона может применяться как в отношении истца, так и в отношении ответчика".
Сделки, при совершении которых допущено злоупотребление правом, являются недействительными (п. п. 9, 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.11.2008 N 127).
Из буквального толкования положений п. 22 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" следует, что в основе каждого уведомления должно лежать решение о расторжении договора.
Ни Департамент земельных ресурсов города Москвы, ни Градостроительно- земельная комиссия города Москвы на момент расторжения договора не обладали полномочиями по принятию таких решений.
Пунктами 5.1 и 5.3 Положения о Департаменте земельных ресурсов города Москвы, утвержденное Постановлением Правительства Москвы от 11.03.2011 г. N 65-ПП установлено, что Департамент вправе принимать решение лишь о предоставлении земельных участков в аренду и о внесении изменений в действующие договоры аренды.
Данным положением не предусмотрено право Департамента принимать решение о расторжении договора аренды.
Положение о Градостроительно-земельной комиссии города Москвы, утвержденное Постановлением Правительства Москвы от 16.11.2010 г. N 1019-ПП, в редакции от 17.04.2012 г. (действующей на момент принятия ГЗК решения о расторжении договора аренды - протокол N 15 от 26.04.2012 г.), также не предусматривало полномочий комиссии по расторжению договоров аренды земельных участков.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержал доводы кассационной жалобы.
Ответчики, Департамент земельных ресурсов г. Москвы. Правительство г. Москвы в судебное заседание явились, с доводами кассационной жалобы не согласны, решение арбитражного суда г. Москвы от 31 января 2014 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 3 апреля 2014 г. находит законными и обоснованными.
В обоснование возражений ответчики указали, что согласно п. п. 4.4, 4.7 договора аренды земельного участка от 25.08.2003 г. N М-01-010265 (в редакции дополнительного соглашения от 07.04.2003 г.) арендатор обязан был:
- завершить строительство в соответствии с согласованным в установленном порядке проектом организации строительства с даты выдачи разрешения на строительство,
- завершить проектирование объекта и получить разрешение на строительство до 01.06.2011 г.
Однако, до настоящего времени разрешение на строительство не получено, строительство не начато.
В связи с допущенным арендатором существенным нарушением условий договора у арендодателя возникло право его досрочного расторжения.
Согласно п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137 (в редакции Федерального закон от 12.12.2011 г. N 427-ФЗ заключенный до 1 января 2011 г. для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации-города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть досрочно расторгнут в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.
В соответствии с абз. 4 *** ст. 3 названного Закона от 25.10.2001 г. N 137 существенным нарушением условий данного договора по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является такое основание, как неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором.
Перечисленные истцом обстоятельства не освобождают его от исполнения обязательств в сроки, установленные условиями договора.
Уведомления Департамента городского имущества г. Москвы от 30.05.2012 N РД5-1-18\\12-3-(1) и от 08.10.2012 N РД5-18\\12-3(0)3 по расторжению договора аренды земельного участка от 05.11.1997 г. N М-01-010265 не противоречат действующему законодательству.
Законность судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 284 - 286 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения сторон, проверив материалы дела, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены решения арбитражного суда г. Москвы от 31 января 2014 г., постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 3 апреля 2014 г.
Судом первой и апелляционной инстанции установлено и из материалов дела следует, что 05 ноября 1997 года между Московским земельным комитетом (арендодатель) и ОАО "АСДОР" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N М-01-010265, по которому арендатору передан в аренду земельный участок площадью 700 кв. м, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, ул. Гиляровского, вл. 74, для строительства и дальнейшей эксплуатации административного здания. (л.д. 13-28 т. 1).
Договор заключен на 49 лет.; договор зарегистрирован в установленном законом порядке 4 апреля 2003 г.
В соответствии с п. 4.1 договора арендатор обязался в течение шести месяцев с момента регистрации договора в Москомземе разработать эскизный проект на строительство административного здания по градостроительному заключению Москомархитектуры, согласовав его с Москомприродой и МГЦ Госсанэпиднадзором.
Арендатор обязался завершить строительство административного здания в соответствии с утвержденным проектом организации строительства. (п. 4.4).
В соответствии с п. 4.5 договора арендатор должен оформить после завершения строительства право собственности на построенное здание в Москомимуществе и представить соответствующие документы в Москомзем для внесения возможных изменений в настоящий договор.
25.08.2003 г. между Московским земельным комитетом (арендодатель), ОАО "АСДОР" (прежний арендатор) и ООО "Интекс сити Групп" (новый арендатор) заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 05.11.1997 г. N М-01-010265 (л.д. 33-34 т. 1) В соответствии с дополнительным соглашением от 25.08.2003 г. права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 05.11.1997 г. N М-01-010265 с 26.05.2003 г. в полном объеме переходят к новому арендатору - ООО "Интекс сити Групп" на основании договора от 25.04.2003 об уступке права аренды земельного участка.
18.06.2004 г. между Московским земельным комитетом (арендодатель и ООО "Интекс сити Групп" (арендатор) заключено дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 05.11.1997 г. N М-01-010265 в части продления срока строительства административного здания (л.д. 35-36 т. 1) Согласно дополнительному соглашению от 18.06.2004 к договору аренды новый ООО "Интекс сити Групп" обязался завершить строительство административного здания до 31.12.2005 г.; дополнительным соглашением от 24.08.2007 к договору аренды земельного участка срок завершения арендатором строительства административного здания был продлен до 31.12.2008 г. (л.д. 39-40 т. 1).
Дополнительным соглашением от 07.04.2011 г. к договору аренды от 05.11.1997 г. N М-01-010265 изменено целевое использование земельного участка - под строительство гостиницы и ее последующей эксплуатации (л.д. 41-44 т. 1), внесены также изменения в п. п. 4.4, 4.7 договора, в соответствии с которыми арендатор обязался:
завершить строительство объекта в соответствии с согласованным в установленном порядке проектом организации строительства с даты выдачи разрешения на строительство (п. 4.4),
завершить проектирование объекта и получить разрешение на строительство до 01.06.2011 г.
В связи с неисполнением арендатором указанных обязательств, что в соответствии с п. 22 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 г. (в редакции Федерального закона N 427-ФЗ от 12.12.2011) признается существенным нарушением условий договора Департамент земельных ресурсов г. Москвы направил ООО "Интекс сити Групп" уведомление от 30.05.2012 г. за N 1Д5-1-18/12-3-(0)-1 о расторжении договора аренды, на которое Обществом представлено письменное возражение. (л.д. 50-52 т. 1).
Департамент земельных ресурсов города Москвы в сообщении от 20.07.2012 г. за N 33-1-15277/12-(0)-1 подтвердил прекращение договора с 30.06.2012 г. (л.д. 54 т. 1).
Полагая, что оснований для расторжения договора до истечения срока его действия не имелось, ООО "Интекс сити Групп" обратилось в суд с требованиями признать недействительной сделку - односторонний отказ Департамента городского имущества от договора аренды N М-01-010265 от 05.11.1997 земельного участка площадью 7000 кв. м по адресу: г. Москва, пр-т Гиляровского, вл. 74, заключенного с ООО "Интекс сити Групп" (с учетом дополнительного соглашения от 25.08.2003), выраженного в уведомлении 30.05.2012 N РД5-1-18/12-3-(0)-1 и письме от 20.07.2012 N 33-1-15277/12-(0)-1.
При новом рассмотрении дела суд первой и апелляционной инстанции, исследовав и оценив доказательства в их совокупности, правильно применив нормы материального права, пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.
В соответствии с пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае существенного нарушения условий договора аренды и (или) существенного изменения обстоятельств, при которых стороны данного договора исходили при его заключении.
Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.
Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:
- неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;
- отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.
Суды первой и апелляционной инстанции правомерно указали, что указанная норма является специальной, нормой прямого действия в отношении земельных участков, переданных в аренду на территории города федерального значения - Москвы, помимо норм Гражданского кодекса Российской Федерации, норм Земельного кодекса Российской Федерации, на основании которых договор аренды земельных участков может быть досрочно расторгнут.
Как следует из положения п. 22 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" договор аренды земельного участка может быть расторгнут в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления именно в связи с перечисленными в указанной норме существенными нарушениями условий договора.
Суд первой и апелляционной инстанции сделан обоснованный вывод о том, что истцом как арендатором допущено существенное нарушение условий договора аренды земельного участка N М-01-010265 от 5 ноября 1997 г., учитывая при этом, что земельный участок передан в аренду в 1997 году для строительства объекта, разрешение на его строительство обществом не получено, строительство объекта не начато, земельный участок арендатором не освоен.
Дополнительным соглашением от 7 апреля 2011 г. к договору аренды земельного участка от 05.11.1997 г. N М-01-010265 изменено целевое использование предоставленного земельного участка-для строительства гостиницы и последующей эксплуатации; завершить проектирование указанного объекта и получить разрешение на строительство в соответствии с условиями дополнительного соглашения истец обязался до 01.06.2011 г. До настоящего времени условия договора аренды с учетом дополнительного соглашения от 7 апреля 2011 г. истцом не исполнены.
Ссылка истца на решение арбитражного суда г. Москвы от 5 ноября 2001 г., постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 6 марта 2002 г. по делу А40-36093\\01-72-123, которыми установлено, что длительное не освоение земельного участка площадью 0,07 га по адресу: г. Москва, ул. Гиляровского. вл. 74 имело место не по вине ОАО "АСДОР", а вследствие несвоевременного оформления прав на предоставленный в аренду земельный участок и проведения работ по корректировке границ не может быть принята во внимание, так как права и обязанности по договору аренды от 05.11.1997 г. N М-01-010265 на указанный участок перешли к ООО "Интекс сити Групп" с 26.05.2003 г., с указанного времени(спустя 11 лет) у истца имелось достаточно времени для исполнения условий договора.
Не может быть принята во внимание и ссылка истца на решение арбитражного суда г. Москвы от 28 апреля 2012 г. по делу N А40-40307\\12-121-385, которым признан недействительным приказ Комитета по архитектуре и градостроительству г. Москвы от 31.01.2012 г. N 147 "О признании утратившим силу приказа Москомархитектуры от 04.05.2010 N 541 "Об утверждении ГПЗУ по адресу: ул. Гиляровского. вл. 74", в связи с тем, что с момента вступления в законную силу судебного акта (2 августа 2012 г.) и до настоящего времени ООО "Интекс сити Групп" не получено разрешение на строительство, проектной документации не разработано.
Доводы истца основаны на неверном толковании положений п. 22 ст. 3 Федерального закона о от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", которые квалифицируют сам факт нарушения срока строительства как существенное нарушение условий договора аренды.
Направив истцу уведомление от 30.05.2012 N РД5-1-18/12-3-(0)-1 о расторжении договора аренды от 05.11.1997 N М-01-010265 в связи с неисполнением арендатором обязательств по соблюдению срока начала строительства, Департамент земельных ресурсов города Москвы, реализовал свое право, предусмотренное нормами Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Судами правильно применены нормы материального и процессуального права, оснований для отмены судебных актов у суда кассационной инстанции не имеется.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 31 января 2014 года по делу N А40-126353/12-150-1040, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 03 апреля 2014 года оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "Интекс сити Групп" - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Н.С.ЧУЧУНОВА
Судьи
Н.Ю.ДУНАЕВА
Н.С.КАЛИНИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 14.07.2014 N Ф05-5730/13 ПО ДЕЛУ N А40-126353/12-150-1040
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 июля 2014 г. по делу N А40-126353/12-150-1040
Резолютивная часть постановления объявлена 07 июля 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 14 июля 2014 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.,
судей Дунаевой Н.Ю., Калининой Н.С.
при участии в заседании:
от истца ООО "Интекс Сити Групп" (ОГРН 1037706014686, ИНН 7706295020) - Чубакова А.А. дов. от 05.11.2013 г.
от ответчиков: 1. Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674) - Преображенская М.А. дов. от 27.12.2013 N 33-Д-953\\13
2. Правительства города Москвы (ОГРН 1027739813507, ИНН 771001001) - Ланда В.М. дов. от 07.10.2013 N 4-14-841\\3, Преображенская М.А. дов. от 27.12.2013 N 4-47-729\\3-1
рассмотрев 07 июля 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу ООО "Интекс сити Групп"
на решение от 31 января 2014 года
Арбитражного суда города Москвы
принятое судьей Коноваловой Е.В.
на постановление от 03 апреля 2014 года
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Барановской Е.Н., Панкратовой Н.И., Кузнецовой Е.Е.
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Интекс Сити Групп"
к Департаменту городского имущества города Москвы, Правительству города Москвы
о признании недействительным одностороннего расторжения договора аренды земельного участка,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Интекс Сити Групп" (далее - ООО "Интекс Сити групп") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы и Правительству города Москвы о признании недействительным оформленное уведомлением от 30.05.2012 N РД5-1-18/12-3-(0)-1 и письмом от 20.07.2012 г. N 33-1-15277/12-(0)-1 расторжение Департаментом земельных ресурсов города Москвы в одностороннем порядке договора аренды N М-01-010265 от 05.11.1997 г. земельного участка площадью 700 кв. м, кадастровый номер 77:01:0003055:45 по адресу: г. Москва, ул. Гиляровского, вл. 74.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 14 декабря 2012 года по делу N А40-126353/2012 исковые требования удовлетворены в отношении Департамента земельных ресурсов города Москвы, в удовлетворении исковых требований, заявленных к Правительству Москвы, отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 01 марта 2013 года вышеуказанное решение оставлено без изменения.
Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 08 августа 2013 года решение Арбитражного суда города Москвы от 14 декабря 2012 года по делу N А40-126353/2012 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 1 марта 2013 года по данному делу были отменены, дело направлено в суд первой инстанции на новое рассмотрение в арбитражный суд г. Москвы. При этом суд кассационной инстанции указал. что договор аренды земельного участка может быть расторгнут по указанным в п. 22 ст. 3 Федерального Закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 г. "О введении в действие Земельного кодекса РФ" (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427) существенным нарушением условий договора безотносительно того, по каким причинам обязательства арендатором не были исполнены.
По результатам нового судебного разбирательства решением Арбитражного суда города Москвы от 31 января 2014 года в удовлетворении заявленного ООО "Интекс сити Групп" иска отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 3 апреля 2014 г. решение арбитражного суда г. Москвы от 31 января 2014 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба ООО "Интекс Сити групп" - без удовлетворения.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО "Интекс Сити групп" подана кассационная жалоба. в которой истец просит отменить решение арбитражного суда г. Москвы от 31 января 2014 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 3 апреля 2014 г. по основаниям несоответствия выводов. содержащихся в решении, постановлении имеющимся доказательствам, неправильного применения норм материального права, принять новый судебный акт, исковые требования ООО "Интекс сити Групп" удовлетворить.
В обоснование доводов жалобы истец указал, что судом первой и апелляционной инстанции дана неверная правовая оценка сложившимся правоотношениям сторон.
Суды применили п. 22 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" (в редакции ФЗ от 12.12.2011 г. N 427 - ФЗ), тогда как основания для расторжения договора аренды в порядке, предусмотренном данной статьей, отсутствовали.
Положениями п. 22 ст. 3 ФЗ N 137-ФЗ предусмотрен ограниченный перечень оснований для прекращения арендных отношений во внесудебном порядке: договор может быть расторгнут в одностороннем порядке при нарушении срока строительства объекта, установленного в договоре аренды, или, при его отсутствии в договоре, нарушении срока, на который выдано разрешение на строительство объекта.
Условиями договора аренды земельного участка от 05.11.1997 г. N М-01-010265 срок строительства объекта не установлен, разрешение на строительство объекта отсутствует. Комитет государственного строительного надзора города Москвы незаконно отказал истцу в приеме документов для получения разрешения на строительство объекта, что установлено решением арбитражного суда города Москвы от 12.04.2013 г. по делу N А40-148323/12.
Основанием для одностороннего расторжения договора является также "отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта".
Из буквального текста закона видно, что пятилетний срок исчисляется с момента, когда в договоре появилось условие о строительстве конкретного объекта.
Дополнительным соглашением N М-01-010265 от 07.04.2011 г., зарегистрированным в ЕГРП 13.05.2011 г., N регистрации 77-77-14/005/2011-140, к договору аренды земельного участка от 05.11.1997 г. N М-01-010265 было изменено функциональное назначение объекта строительства с административного здания на здание гостиницы, установлен срок для завершения проектирования объекта строительства и получения разрешения на строительство до 01.06.11 г.
Поскольку строительство гостиницы предусмотрено договором только после заключения дополнительного соглашения N М-01-010265 от 07.04.2011 г. то и пятилетний срок, установленный законом, к настоящему времени не истек.
К тому же, по мнению истца, такой срок не может начать течь ранее вступления в силу закона, которым данный срок установлен, т.е. 14.12.2011 г.
У Департамента земельных ресурсов города Москвы не имелось оснований для применения п. 22. ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" (в редакции ФЗ от 12.12.2011 г. N 427-ФЗ).
Судами неправильно применена норма п. 22 ст. 3 ФЗ N 137-ФЗ, так как Департамент нарушил порядок расторжения договора, предусмотренный п. 22 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ.
Согласно указанному закону договор аренды считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.
До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.
Департамент земельных ресурсов города Москвы уведомил ООО "Интекс сити Групп" о расторжении договора в одностороннем письмом от 30.05.2012 г. N РД5-1-18/12/3-(0)-1.
29.06.2012 г. ООО "Интекс сити Групп" направило возражения по вопросу расторжения договора.
Письмом от 20.07.2012 г. Департамент земельных ресурсов города Москвы сообщил истцу, что в соответствии с уведомлением от 30.05.2012 г. N РД5-1-18/12/3-(0)-1 все обязательства по Договору аренды прекращены с 30.06.2012 г.
Письмо от 20.07.2012 г. N 33-1-15277/12-(0)-1 не является уведомлением о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора, *** не содержит подтверждения, в нем указано, что, по мнению Департамента, договор расторгнут с 06.06.2012 г., а не в момент направления указанного письма.
После обращения ООО "Интекс сити Групп" с иском в суд, ответчик направил истцу уведомление от 08.10.2012 г. о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора аренды, где указал иную дату расторжения спорного договора, а именно, с момента направления данного уведомления.
Таким образом, ответчик установил две разные даты расторжения одного и того же договора, а уведомление о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора аренды, с которым законодатель связывает наступления правовых последствий в виде одностороннего расторжения договора аренды, было направлено в момент, когда спор уже находился на рассмотрении в суде, следовательно, невозможно было реализовать внесудебную процедуру расторжения договора.
Из направленных в адрес истца уведомлений следует, что Департамент земельных ресурсов города Москвы расторг договор в одностороннем порядке в связи с существенным нарушением п. п. 4.4, 4.5, 4.7 условий договора, неисполнением обязательств по строительству объекта.
В соответствии с п. 4.4 договора арендатор обязуется завершить строительство объекта в соответствии с согласованным в установленном порядке проектом организации строительства с даты выдачи разрешения на строительство.
Согласно п. 4.5 арендатор должен оформить после завершения строительства право собственности на построенное здание в Москомимуществе и представить соответствующие документы в Москомзем для внесения необходимых изменений в договор.
Согласно п. 4.7 "Арендатор обязуется завершить проектирование объекта и получить разрешение на строительство до 01.06.2011 г.".
Суды не учли тот факт, что истец был лишен возможности осваивать земельный участок по вине ответчиков. С момента заключения договора аренды земельного участка от 05.11.1997 г. N М-01-010265 уполномоченные органы города Москвы, включая ответчика, совершали действия (бездействие), препятствующие истцу (ООО "Интекс сити Групп") в исполнении договора аренды земельного участка: изымали земельный участок и права на земельный участок восстанавливались в судебном порядке (т. 1 л.д. 56-63); неправильно определили его границы при передаче участка в аренду; неоднократно меняли предпроектные решения (выписка из протокола N 21 от 30.07.2004 г., выписка из протокола N 23 от 15.08.2006 г. (т. 1 л.д. 73-74); в течение длительного времени решался вопрос с выдачей ИРД (договор с ГлавАПУ N 100-02-11184/4 от 30.08.2004 г. т. 1 л.д. 67-69, протокол совещания у первого заместителя Мэра Москвы от 28.02.2006 г. т. 1 л.д. 70-72, письма от 05.06.2006 г. N 100-02 (195)-11184/4-(0)-20 т. 1 л.д. 76, от 31.10.2006 N 100-02-11184/4-(0)-1 и др. т. 1 л.д. 75, т. 3 л.д. 87, 88, 90), с существенной просрочкой было выдано АРИ земельного участка (письма N 20 от 22.08.2006 г., 19 от 13.06.2007 г. т. 1 л.д. 78, 81-83), при этом распорядительный документ об утверждении АРИ издан не был(письма 03.10.07 г., 09.11.07, 20.07.08, 10.09.07, 14.02.08, 27.03.08, 08.04.08, 22.11.07 т. 3 л.д. 122-130); ГПЗУ было выдано с просрочкой в 1 год и 3 месяца.
В связи с изменением градостроительного законодательства истец вынужден был обращаться за новыми разрешительными документами.
Кроме того, в течение длительного времени не выдавалось разрешение на газоснабжение объекта при наличии для этого технической возможности, что привело к несвоевременному получению технических условий ГУП "Мосгаз" (т. 1 л.д. 115, 122, 123, 124, т. 3 л.д. 14, 120), несвоевременно подписали дополнительное соглашение к договору, в результате чего государственная регистрация указанного дополнительного соглашения была произведена за 17 дней до истечения срока проектирования объекта, незаконно отменили ГПЗУ, что было установлено при разрешении дела N А40-40307/12 (т. 2 л.д. 53, т. 4 л.д. 78).
Изменение условий договора аренды в части изменения функционального назначения объекта строительства произошло по инициативе собственника земельного участка и связано с его решением прекратить строительство объектов офисного назначения на территории ЦАО города Москвы (письмо от 22.11.2007 г. т. 1 л.д. 86, постановление Правительства Москвы N 999-ПП от 18.10.08 г. т. 3 л.д. 95, письмо от 27.03.08 т. 1 л.д. 87, ППМ от 17.08.10 N 708-ПП л.д. 112 т. 1, дополнительное соглашение от 07.04.11 л.д. 41-47 т. 1).
Кроме того, к моменту расторжения договора аренды истец изготовил проектную документацию и обратился в Мосгосстройнадзор за разрешением на строительство объекта, однако, документы у истца не приняли (т. 2 л.д. 62-64, т. 3 л.д. 26) в связи с отменой ГПЗУ. Незаконность действий по отмене ГПЗУ установлена решением арбитражного суда города Москвы от 28.04.12 г. по делу N А40-40307/12.
Таким образом, в данном случае, арендатор не мог исполнить условия договора.
Согласно п. 22 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ" О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора и (или) существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством".
В силу пункта 9 ст. 22 Земельного Кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Специальные правила прекращения договора аренды земельного участка в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, установлены в пп. 4 п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ.
Согласно данной норме из общего срока исключается время, необходимое для освоения земельного участка, а также время, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Правила пункта 22 ст. 3 ФЗ N 137-ФЗ не регулируют поведение лиц в условиях просрочки кредитора и невозможности использования земельного участка по назначению и не исключают возможность применения соответствующих положений Гражданского и Земельного кодексов РФ к спорным правоотношениям.
Толкование судами п. 22 ст. 3 ФЗ N 137-ФЗ не должно противоречить общим и отраслевым принципам земельного и гражданского законодательства, к которым относятся в том числе принцип обязанности государства по обеспечению земельных прав граждан, объединений (ст. 2 Конституции РФ), принцип недопустимости злоупотребления гражданскими правами (ст. 10 ГК РФ), сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком (пп. 11 п. 1 ст. 1 ЗК РФ) и др.
С учетом изложенного, ООО "Интекс сити Групп" не может считаться нарушившим условия договора аренды, учитывая также, что он завершил мероприятия по проектированию объекта и обратился за разрешением на его строительство.
По мнению истца, расторжение договора является злоупотреблением права со стороны ответчика.
Согласно разъяснениям, приведенным в п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.11.2008 N 127 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации", "Как следует из статьи 10 Кодекса, отказ в защите права лицу, злоупотребившему правом, означает защиту нарушенных прав лица, в отношении которого допущено злоупотребление. Для защиты нарушенных прав потерпевшего суд может не принять доводы лица, злоупотребившего правом, обосновывающие соответствие своих действий по осуществлению принадлежащего ему права формальным требованиям законодательства. Поэтому упомянутая норма закона может применяться как в отношении истца, так и в отношении ответчика".
Сделки, при совершении которых допущено злоупотребление правом, являются недействительными (п. п. 9, 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.11.2008 N 127).
Из буквального толкования положений п. 22 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" следует, что в основе каждого уведомления должно лежать решение о расторжении договора.
Ни Департамент земельных ресурсов города Москвы, ни Градостроительно- земельная комиссия города Москвы на момент расторжения договора не обладали полномочиями по принятию таких решений.
Пунктами 5.1 и 5.3 Положения о Департаменте земельных ресурсов города Москвы, утвержденное Постановлением Правительства Москвы от 11.03.2011 г. N 65-ПП установлено, что Департамент вправе принимать решение лишь о предоставлении земельных участков в аренду и о внесении изменений в действующие договоры аренды.
Данным положением не предусмотрено право Департамента принимать решение о расторжении договора аренды.
Положение о Градостроительно-земельной комиссии города Москвы, утвержденное Постановлением Правительства Москвы от 16.11.2010 г. N 1019-ПП, в редакции от 17.04.2012 г. (действующей на момент принятия ГЗК решения о расторжении договора аренды - протокол N 15 от 26.04.2012 г.), также не предусматривало полномочий комиссии по расторжению договоров аренды земельных участков.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержал доводы кассационной жалобы.
Ответчики, Департамент земельных ресурсов г. Москвы. Правительство г. Москвы в судебное заседание явились, с доводами кассационной жалобы не согласны, решение арбитражного суда г. Москвы от 31 января 2014 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 3 апреля 2014 г. находит законными и обоснованными.
В обоснование возражений ответчики указали, что согласно п. п. 4.4, 4.7 договора аренды земельного участка от 25.08.2003 г. N М-01-010265 (в редакции дополнительного соглашения от 07.04.2003 г.) арендатор обязан был:
- завершить строительство в соответствии с согласованным в установленном порядке проектом организации строительства с даты выдачи разрешения на строительство,
- завершить проектирование объекта и получить разрешение на строительство до 01.06.2011 г.
Однако, до настоящего времени разрешение на строительство не получено, строительство не начато.
В связи с допущенным арендатором существенным нарушением условий договора у арендодателя возникло право его досрочного расторжения.
Согласно п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137 (в редакции Федерального закон от 12.12.2011 г. N 427-ФЗ заключенный до 1 января 2011 г. для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации-города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть досрочно расторгнут в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.
В соответствии с абз. 4 *** ст. 3 названного Закона от 25.10.2001 г. N 137 существенным нарушением условий данного договора по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является такое основание, как неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором.
Перечисленные истцом обстоятельства не освобождают его от исполнения обязательств в сроки, установленные условиями договора.
Уведомления Департамента городского имущества г. Москвы от 30.05.2012 N РД5-1-18\\12-3-(1) и от 08.10.2012 N РД5-18\\12-3(0)3 по расторжению договора аренды земельного участка от 05.11.1997 г. N М-01-010265 не противоречат действующему законодательству.
Законность судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 284 - 286 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения сторон, проверив материалы дела, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены решения арбитражного суда г. Москвы от 31 января 2014 г., постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 3 апреля 2014 г.
Судом первой и апелляционной инстанции установлено и из материалов дела следует, что 05 ноября 1997 года между Московским земельным комитетом (арендодатель) и ОАО "АСДОР" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N М-01-010265, по которому арендатору передан в аренду земельный участок площадью 700 кв. м, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, ул. Гиляровского, вл. 74, для строительства и дальнейшей эксплуатации административного здания. (л.д. 13-28 т. 1).
Договор заключен на 49 лет.; договор зарегистрирован в установленном законом порядке 4 апреля 2003 г.
В соответствии с п. 4.1 договора арендатор обязался в течение шести месяцев с момента регистрации договора в Москомземе разработать эскизный проект на строительство административного здания по градостроительному заключению Москомархитектуры, согласовав его с Москомприродой и МГЦ Госсанэпиднадзором.
Арендатор обязался завершить строительство административного здания в соответствии с утвержденным проектом организации строительства. (п. 4.4).
В соответствии с п. 4.5 договора арендатор должен оформить после завершения строительства право собственности на построенное здание в Москомимуществе и представить соответствующие документы в Москомзем для внесения возможных изменений в настоящий договор.
25.08.2003 г. между Московским земельным комитетом (арендодатель), ОАО "АСДОР" (прежний арендатор) и ООО "Интекс сити Групп" (новый арендатор) заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 05.11.1997 г. N М-01-010265 (л.д. 33-34 т. 1) В соответствии с дополнительным соглашением от 25.08.2003 г. права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 05.11.1997 г. N М-01-010265 с 26.05.2003 г. в полном объеме переходят к новому арендатору - ООО "Интекс сити Групп" на основании договора от 25.04.2003 об уступке права аренды земельного участка.
18.06.2004 г. между Московским земельным комитетом (арендодатель и ООО "Интекс сити Групп" (арендатор) заключено дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 05.11.1997 г. N М-01-010265 в части продления срока строительства административного здания (л.д. 35-36 т. 1) Согласно дополнительному соглашению от 18.06.2004 к договору аренды новый ООО "Интекс сити Групп" обязался завершить строительство административного здания до 31.12.2005 г.; дополнительным соглашением от 24.08.2007 к договору аренды земельного участка срок завершения арендатором строительства административного здания был продлен до 31.12.2008 г. (л.д. 39-40 т. 1).
Дополнительным соглашением от 07.04.2011 г. к договору аренды от 05.11.1997 г. N М-01-010265 изменено целевое использование земельного участка - под строительство гостиницы и ее последующей эксплуатации (л.д. 41-44 т. 1), внесены также изменения в п. п. 4.4, 4.7 договора, в соответствии с которыми арендатор обязался:
завершить строительство объекта в соответствии с согласованным в установленном порядке проектом организации строительства с даты выдачи разрешения на строительство (п. 4.4),
завершить проектирование объекта и получить разрешение на строительство до 01.06.2011 г.
В связи с неисполнением арендатором указанных обязательств, что в соответствии с п. 22 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 г. (в редакции Федерального закона N 427-ФЗ от 12.12.2011) признается существенным нарушением условий договора Департамент земельных ресурсов г. Москвы направил ООО "Интекс сити Групп" уведомление от 30.05.2012 г. за N 1Д5-1-18/12-3-(0)-1 о расторжении договора аренды, на которое Обществом представлено письменное возражение. (л.д. 50-52 т. 1).
Департамент земельных ресурсов города Москвы в сообщении от 20.07.2012 г. за N 33-1-15277/12-(0)-1 подтвердил прекращение договора с 30.06.2012 г. (л.д. 54 т. 1).
Полагая, что оснований для расторжения договора до истечения срока его действия не имелось, ООО "Интекс сити Групп" обратилось в суд с требованиями признать недействительной сделку - односторонний отказ Департамента городского имущества от договора аренды N М-01-010265 от 05.11.1997 земельного участка площадью 7000 кв. м по адресу: г. Москва, пр-т Гиляровского, вл. 74, заключенного с ООО "Интекс сити Групп" (с учетом дополнительного соглашения от 25.08.2003), выраженного в уведомлении 30.05.2012 N РД5-1-18/12-3-(0)-1 и письме от 20.07.2012 N 33-1-15277/12-(0)-1.
При новом рассмотрении дела суд первой и апелляционной инстанции, исследовав и оценив доказательства в их совокупности, правильно применив нормы материального права, пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.
В соответствии с пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае существенного нарушения условий договора аренды и (или) существенного изменения обстоятельств, при которых стороны данного договора исходили при его заключении.
Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.
Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:
- неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;
- отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.
Суды первой и апелляционной инстанции правомерно указали, что указанная норма является специальной, нормой прямого действия в отношении земельных участков, переданных в аренду на территории города федерального значения - Москвы, помимо норм Гражданского кодекса Российской Федерации, норм Земельного кодекса Российской Федерации, на основании которых договор аренды земельных участков может быть досрочно расторгнут.
Как следует из положения п. 22 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" договор аренды земельного участка может быть расторгнут в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления именно в связи с перечисленными в указанной норме существенными нарушениями условий договора.
Суд первой и апелляционной инстанции сделан обоснованный вывод о том, что истцом как арендатором допущено существенное нарушение условий договора аренды земельного участка N М-01-010265 от 5 ноября 1997 г., учитывая при этом, что земельный участок передан в аренду в 1997 году для строительства объекта, разрешение на его строительство обществом не получено, строительство объекта не начато, земельный участок арендатором не освоен.
Дополнительным соглашением от 7 апреля 2011 г. к договору аренды земельного участка от 05.11.1997 г. N М-01-010265 изменено целевое использование предоставленного земельного участка-для строительства гостиницы и последующей эксплуатации; завершить проектирование указанного объекта и получить разрешение на строительство в соответствии с условиями дополнительного соглашения истец обязался до 01.06.2011 г. До настоящего времени условия договора аренды с учетом дополнительного соглашения от 7 апреля 2011 г. истцом не исполнены.
Ссылка истца на решение арбитражного суда г. Москвы от 5 ноября 2001 г., постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 6 марта 2002 г. по делу А40-36093\\01-72-123, которыми установлено, что длительное не освоение земельного участка площадью 0,07 га по адресу: г. Москва, ул. Гиляровского. вл. 74 имело место не по вине ОАО "АСДОР", а вследствие несвоевременного оформления прав на предоставленный в аренду земельный участок и проведения работ по корректировке границ не может быть принята во внимание, так как права и обязанности по договору аренды от 05.11.1997 г. N М-01-010265 на указанный участок перешли к ООО "Интекс сити Групп" с 26.05.2003 г., с указанного времени(спустя 11 лет) у истца имелось достаточно времени для исполнения условий договора.
Не может быть принята во внимание и ссылка истца на решение арбитражного суда г. Москвы от 28 апреля 2012 г. по делу N А40-40307\\12-121-385, которым признан недействительным приказ Комитета по архитектуре и градостроительству г. Москвы от 31.01.2012 г. N 147 "О признании утратившим силу приказа Москомархитектуры от 04.05.2010 N 541 "Об утверждении ГПЗУ по адресу: ул. Гиляровского. вл. 74", в связи с тем, что с момента вступления в законную силу судебного акта (2 августа 2012 г.) и до настоящего времени ООО "Интекс сити Групп" не получено разрешение на строительство, проектной документации не разработано.
Доводы истца основаны на неверном толковании положений п. 22 ст. 3 Федерального закона о от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", которые квалифицируют сам факт нарушения срока строительства как существенное нарушение условий договора аренды.
Направив истцу уведомление от 30.05.2012 N РД5-1-18/12-3-(0)-1 о расторжении договора аренды от 05.11.1997 N М-01-010265 в связи с неисполнением арендатором обязательств по соблюдению срока начала строительства, Департамент земельных ресурсов города Москвы, реализовал свое право, предусмотренное нормами Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Судами правильно применены нормы материального и процессуального права, оснований для отмены судебных актов у суда кассационной инстанции не имеется.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 31 января 2014 года по делу N А40-126353/12-150-1040, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 03 апреля 2014 года оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "Интекс сити Групп" - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Н.С.ЧУЧУНОВА
Судьи
Н.Ю.ДУНАЕВА
Н.С.КАЛИНИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)