Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12.03.2015
Постановление изготовлено в полном объеме 19.03.2015
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тучковой О.Г., судей Волковой Ю.А., Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем Корнеевой Е.В., при участии от Министерства имущественных и земельных отношений Тульской области - Тарсиновой М.В. (доверенность от 03.10.2014 N 2001-21/12196), от индивидуального предпринимателя Журавлева Андрея Владимировича - Нефедьева М.И. (доверенность 29.07.2014), от Правительства Тульской области - Морозовой Е.В. (доверенность от 30.12.2014 N 49), от общества с ограниченной ответственностью "АСПЕКТ" - Хлоповой Г.В. (доверенность от 10.03.2015), Ширяева И.А. (паспорт, выписка из ЕГРЮЛ от 28.08.2014), в отсутствие представителей общества с ограниченной ответственностью Сельскохозяйственное предприятие "Корни", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области, Журавлевой Наталии Юрьевны надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Журавлева Андрея Владимировича на решение Арбитражного суда Тульской области от 25.12.2014 по делу N А68-10505/2014 (судья Большаков Д.В.),
установил:
следующее.
Министерство имущественных и земельных отношений Тульской области обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании договора купли-продажи 1/2 доли земельного участка сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием для ведения сельскохозяйственного производства с кадастровым номером 71:05:010301:1370, общей площадью 384 300 кв. м, расположенного по адресу: Тульская область, Веневский район в 2 820 м юго-западнее д. Сетка, ул. Новая, 14, от 13.02.2014, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью сельскохозяйственное предприятие "Корни" и индивидуальным предпринимателем Журавлевым Андреем Владимировичем, недействительным (ничтожным), и применении к нему последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции; прекращении зарегистрированного права Журавлева Андрея Владимировича на земельный участок сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием для ведения сельскохозяйственного производства с кадастровым номером 71:05:010301:1370, общей площадью 384 300 кв. м, расположенного по адресу: Тульская область, Веневский район в 2 820 м юго-западнее д. Сетка, ул. Новая, 14, и исключении из ЕГРП записи о регистрации права собственности на спорный земельный участок.
Министерство имущественных и земельных отношений Тульской области неоднократно уточняло исковые требования и в окончательном виде сформулировало их в заявлении от 08.12.2014, согласно которому просит признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи 1/2 доли в праве на земельный участок сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием: для ведения сельскохозяйственного производства, с кадастровым номером 71:05:010301:1370, общей площадью 384 300 кв. м, расположенный по адресу: Тульская область, Веневский район в 3 820 м юго-западнее д. Сетка, ул. Новая, 14, от 13.02.2014, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью Сельскохозяйственное предприятие "Корни" и Журавлевым Андреем Владимировичем, и применить последствия недействительности сделки в виде двусторонней реституции.
Уточненные требования истца приняты судом к рассмотрению на основании части 1 3 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области, Правительство Тульской области, Общество с ограниченной ответственностью "АСПЕКТ" и Журавлева Наталия Юрьевна Решением суда от 25.12.2014 исковые требования удовлетворены. Суд первой инстанции признал недействительным (ничтожным) договор купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием: для ведения сельскохозяйственного производства, с кадастровым номером 71:05:010301:1370, общей площадью 384 300 кв. м, расположенный по адресу: Тульская область, Веневский район в 3 820 м юго-западнее д. Сетка, ул. Новая, 14, заключенного 13.02.2014 между обществом с ограниченной ответственностью сельскохозяйственное предприятие "Корни" и Журавлевым Андреем Владимировичем.
Применил последствия недействительности ничтожной сделки, восстановив стороны в первоначальном положении путем: возврата Журавлевым Андреем Владимировичем в собственность общества с ограниченной ответственностью сельскохозяйственное предприятие "Корни" 1/2 доли в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием: для ведения сельскохозяйственного производства, с кадастровым номером 71:05:010301:1370, общей площадью 384 300 кв. м, расположенный по адресу: Тульская область, Веневский район в 3 820 м юго-западнее д. Сетка, ул. Новая, 14; 8; обязал общество с ограниченной ответственностью Сельскохозяйственное предприятие "Корни" возвратить Журавлеву Андрею Владимировичу денежные средства в размере 32 000 рублей, уплаченные по договору купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием: для ведения сельскохозяйственного производства, с кадастровым номером 71:05:010301:1370, общей площадью 384 300 кв. м, расположенный по адресу: Тульская область, Веневский район в 3 820 м юго-западнее д. Сетка, ул. Новая, 14, заключенному 13.02.2014 между обществом с ограниченной ответственностью сельскохозяйственное предприятие "Корни" и Журавлевым Андреем Владимировичем.
В апелляционной жалобе индивидуальный предприниматель Журавлев Андрей Владимирович просит решение суда отменить, принять новый судебный акт. Отмечает, что при рассмотрении данного дела суд должен был руководствоваться исключительно нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, что Федеральный закон от 24.07.2002 N 101 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в данном случае не применим. Считает, что выводы суда об отчуждении в один день целого участка Журавлеву А.В. и Журавлевой Н.Ю. не соответствует обстоятельствам дела. Указывает, на то, что истец при рассмотрении дела ни разу не выразил намерение приобрести спорный земельный участок в собственность.
Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, отзывов на нее, заслушав пояснения представителей участвующих в деле лиц, явившихся в судебное заседание, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что решение не подлежит отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между ООО СХП "Корни" (продавец) и Журавлевым А.В. (покупатель) заключен договор от 13.02.2014 купли продажи 1/2 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 71:05:010301:1370, общей площадью 384 300 кв. м, расположенный по адресу: Тульская область, Веневский район, в 3820 м юго-западнее д. Сетка, ул. Новая, д. 14.
Земельный участок согласно пункту 1.2 договора расположен на землях сельскохозяйственного назначения и предоставлен для ведения сельскохозяйственного производства.
Аналогичный договор купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на вышеуказанный земельный участок заключен 13.02.2014 между ООО СХП "Корни" (продавец) и Журавлевой Н.Ю. (покупатель).
Договоры прошли государственную регистрацию 07.03.2014, им присвоены номера регистрации 71-71-05/002/2014-359, 71-71-05/002/2014-360, соответственно.
По договору от 13.02.2014 Журавлевой Н.Ю. 1/2 доли в праве собственности на спорный земельный участок продана обществу с ограниченной ответственностью "Аспект".
Указанный договор также зарегистрирован в установленном порядке 12.05.2014, номер регистрации 71-71-05/009/2014-270.
Заявляя о незаконности договора купли-продажи, заключенного между ООО СХП "Корни" и Журавлевым А.В. (пункт 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), указывая на то, что продавцом при его заключении в нарушении пункта 1 статьи 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и пункта 1 статьи 7 Закона Тульской области от 07.06.2004 N 452-ЗТО "Об особенностях оборота земель сельскохозяйственного назначения в Тульской области" в письменной форме о намерении продать земельный участок не было извещено правительство Тульской области, имеющее преимущественное право покупки земельного участка, Министерство имущественных и земельных отношений Тульской области обратилось в арбитражный суд с соответствующими требованиями.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1).
При этом, как предусмотрено пунктом 2 указанной нормы права, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Земельный кодекс Российской Федерации (далее - ЗК РФ) устанавливает приоритетное регулирование нормами земельного законодательства имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними, указывая, что гражданское законодательство применяется, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3 ЗК РФ).
В соответствии с частью 6 статьи 27 ЗК РФ оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения регулируются Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (статья 1).
Согласно пункту 1 статьи 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.
Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна (пункт 4 статьи 8 названного Закона).
Порядок извещения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации о намерении продать земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения установлен п. 2, 3 ст. 8 Федерального закона, и представляет собой направление письменного извещения с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Продавец вправе продать в течение года земельный участок третьему лицу по цене, не ниже указанной в извещении, в случае, если субъект Российской Федерации откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения.
Аналогичная норма содержится в статье 7 Закона Тульской области от 07.06.2004 N 452-ЗТО "Об особенностях оборота земель сельскохозяйственного назначения в Тульской области", согласно которой при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения Тульская область имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.
Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме правительство Тульской области о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.
Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.
В случае, если Тульская область откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.
При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным данной статьей.
Как следует из материалов дела и установлено судом, что при продаже ООО СХП "Корни" Журавлеву А.В. 1/2 доли в праве собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения правительство Тульской области извещено не было.
В апелляционной жалобе заявитель указывает, что выводы суда об отчуждении в один день целого участка Журавлеву А.В. и Журавлевой Н.Ю. не соответствуют обстоятельствам дела. Указанный довод жалобы не принимается судом во внимание на основании следующего.
Давая оценку приобщенным к делу доказательствам, суд сделал обоснованный вывод о том, что на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи ООО СХП "Корни" имело в собственности земельный участок, а не долю в праве собственности. Права долевой собственности на этот участок не существовало.
В результате заключения 13.02.2014 двух договоров купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на земельный участок ООО СХП "Корни" единовременно произвело отчуждение целого земельного участка Журавлеву А.В. и Журавлевой Н.Ю., проживающих по одному адресу.
Изложенное свидетельствует о реализации продавцом всего земельного участка как объекта гражданских прав в нарушение преимущественного права Тульской области на его приобретение.
Апелляционный суд также отклоняет довод жалобы о том, что истец при рассмотрении дела ни разу не выразил намерение приобрести спорный земельный участок в собственность. Данное утверждение истца не соответствует действительности, поскольку истец, имеющий преимущественное право покупки спорного земельного участка, обозначил свой интерес в рамках заявленных требований.
Довод заявителя жалобы о том, при рассмотрении данного дела суд должен был руководствоваться исключительно нормами Гражданского кодекса Российской Федерации и, что Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в данном случае не применим, не принимается судом во внимание в силу следующего.
Земельный кодекс Российской Федерации устанавливает приоритетное регулирование нормами земельного законодательства имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними, указывая, что гражданское законодательство применяется, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3 ЗК РФ).
Поскольку в настоящем деле предметом рассмотрения является законность оборота земель сельскохозяйственного назначения, то в данном случае в силу части 6 статьи 27 ЗК РФ суд первой инстанции правомерно применил Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", который регулирует, в частности, условия отчуждения таких земель с учетом их правового статуса как объекта купли-продажи.
Кроме того, правовой режим земель сельскохозяйственного назначения имеет свои особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на собственника земельного участка обязанности в случае принятия им решения о продаже, соблюдая преимущественное право субъекта Российской Федерации покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации о намерении продать земельный участок (ст. 8 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").
Вместе с тем, как было отмечено выше, при продаже ООО СХП "Корни" Журавлеву А.В, 1/2 доли в праве на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации - Тульская область извещен не был.
Таким образом, вывод апеллянта о том, что был применен закон, не подлежащий применению, отклоняется апелляционным судом как несостоятельный.
В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
С учетом изложенного договор купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием для ведения сельскохозяйственного производства с кадастровым номером 71:05:010301:1370, заключенный 13.02.2014 между ООО СХП "Корни" и Журавлевым А.В., в силу пункта 4 статьи 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ является ничтожным.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Оплата стоимости 1/2 доли в праве собственности на земельный участок, установленная в пункте 3.1 договора в размере 32 000 руб., произведена предпринимателем, о чем свидетельствует пункт 3.2 договора, согласно которому покупатель произвел оплату продавцу в полном объеме до заключения договора. Факт передачи земельного участка подтверждается пунктом 7.2 договора, из которого следует, что договор одновременно является и актом приема-передачи земельного участка.
С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что оспариваемая сделка заключена сторонами с нарушением требований закона, в связи с этим является ничтожной по основаниям, предусмотренным статьей 168 ГК РФ и пунктом 4 статьи 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Следовательно, заявленные требования о признании договора купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием для ведения сельскохозяйственного производства с 7 кадастровым номером 71:05:010301:1370, общей площадью 384 300 кв. м, расположенный по адресу: Тульская область, Веневский район в 3 820 м юго-западнее д. Сетка, ул. Новая, 14, заключенного 13.02.2014 между обществом с ограниченной ответственностью Сельскохозяйственное предприятие "Корни" и Журавлевым Андреем Владимировичем, недействительным и применении последствий недействительности путем возвращения сторон в первоначальное положение (двусторонняя реституция) в силу положений статьи 167 ГК РФ правомерно удовлетворены судом первой инстанции.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, не подтверждают неправильное применение судом норм материального и процессуального права, в связи с этим не могут служить основанием для отмены судебного акта.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Тульской области от 25.12.2014 по делу N А68-10505/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
О.Г.ТУЧКОВА
Судьи
Ю.А.ВОЛКОВА
Е.Н.ТИМАШКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.03.2015 N 20АП-697/2015 ПО ДЕЛУ N А68-10505/2014
Разделы:Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 марта 2015 г. по делу N А68-10505/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 12.03.2015
Постановление изготовлено в полном объеме 19.03.2015
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тучковой О.Г., судей Волковой Ю.А., Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем Корнеевой Е.В., при участии от Министерства имущественных и земельных отношений Тульской области - Тарсиновой М.В. (доверенность от 03.10.2014 N 2001-21/12196), от индивидуального предпринимателя Журавлева Андрея Владимировича - Нефедьева М.И. (доверенность 29.07.2014), от Правительства Тульской области - Морозовой Е.В. (доверенность от 30.12.2014 N 49), от общества с ограниченной ответственностью "АСПЕКТ" - Хлоповой Г.В. (доверенность от 10.03.2015), Ширяева И.А. (паспорт, выписка из ЕГРЮЛ от 28.08.2014), в отсутствие представителей общества с ограниченной ответственностью Сельскохозяйственное предприятие "Корни", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области, Журавлевой Наталии Юрьевны надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Журавлева Андрея Владимировича на решение Арбитражного суда Тульской области от 25.12.2014 по делу N А68-10505/2014 (судья Большаков Д.В.),
установил:
следующее.
Министерство имущественных и земельных отношений Тульской области обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании договора купли-продажи 1/2 доли земельного участка сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием для ведения сельскохозяйственного производства с кадастровым номером 71:05:010301:1370, общей площадью 384 300 кв. м, расположенного по адресу: Тульская область, Веневский район в 2 820 м юго-западнее д. Сетка, ул. Новая, 14, от 13.02.2014, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью сельскохозяйственное предприятие "Корни" и индивидуальным предпринимателем Журавлевым Андреем Владимировичем, недействительным (ничтожным), и применении к нему последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции; прекращении зарегистрированного права Журавлева Андрея Владимировича на земельный участок сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием для ведения сельскохозяйственного производства с кадастровым номером 71:05:010301:1370, общей площадью 384 300 кв. м, расположенного по адресу: Тульская область, Веневский район в 2 820 м юго-западнее д. Сетка, ул. Новая, 14, и исключении из ЕГРП записи о регистрации права собственности на спорный земельный участок.
Министерство имущественных и земельных отношений Тульской области неоднократно уточняло исковые требования и в окончательном виде сформулировало их в заявлении от 08.12.2014, согласно которому просит признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи 1/2 доли в праве на земельный участок сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием: для ведения сельскохозяйственного производства, с кадастровым номером 71:05:010301:1370, общей площадью 384 300 кв. м, расположенный по адресу: Тульская область, Веневский район в 3 820 м юго-западнее д. Сетка, ул. Новая, 14, от 13.02.2014, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью Сельскохозяйственное предприятие "Корни" и Журавлевым Андреем Владимировичем, и применить последствия недействительности сделки в виде двусторонней реституции.
Уточненные требования истца приняты судом к рассмотрению на основании части 1 3 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области, Правительство Тульской области, Общество с ограниченной ответственностью "АСПЕКТ" и Журавлева Наталия Юрьевна Решением суда от 25.12.2014 исковые требования удовлетворены. Суд первой инстанции признал недействительным (ничтожным) договор купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием: для ведения сельскохозяйственного производства, с кадастровым номером 71:05:010301:1370, общей площадью 384 300 кв. м, расположенный по адресу: Тульская область, Веневский район в 3 820 м юго-западнее д. Сетка, ул. Новая, 14, заключенного 13.02.2014 между обществом с ограниченной ответственностью сельскохозяйственное предприятие "Корни" и Журавлевым Андреем Владимировичем.
Применил последствия недействительности ничтожной сделки, восстановив стороны в первоначальном положении путем: возврата Журавлевым Андреем Владимировичем в собственность общества с ограниченной ответственностью сельскохозяйственное предприятие "Корни" 1/2 доли в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием: для ведения сельскохозяйственного производства, с кадастровым номером 71:05:010301:1370, общей площадью 384 300 кв. м, расположенный по адресу: Тульская область, Веневский район в 3 820 м юго-западнее д. Сетка, ул. Новая, 14; 8; обязал общество с ограниченной ответственностью Сельскохозяйственное предприятие "Корни" возвратить Журавлеву Андрею Владимировичу денежные средства в размере 32 000 рублей, уплаченные по договору купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием: для ведения сельскохозяйственного производства, с кадастровым номером 71:05:010301:1370, общей площадью 384 300 кв. м, расположенный по адресу: Тульская область, Веневский район в 3 820 м юго-западнее д. Сетка, ул. Новая, 14, заключенному 13.02.2014 между обществом с ограниченной ответственностью сельскохозяйственное предприятие "Корни" и Журавлевым Андреем Владимировичем.
В апелляционной жалобе индивидуальный предприниматель Журавлев Андрей Владимирович просит решение суда отменить, принять новый судебный акт. Отмечает, что при рассмотрении данного дела суд должен был руководствоваться исключительно нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, что Федеральный закон от 24.07.2002 N 101 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в данном случае не применим. Считает, что выводы суда об отчуждении в один день целого участка Журавлеву А.В. и Журавлевой Н.Ю. не соответствует обстоятельствам дела. Указывает, на то, что истец при рассмотрении дела ни разу не выразил намерение приобрести спорный земельный участок в собственность.
Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, отзывов на нее, заслушав пояснения представителей участвующих в деле лиц, явившихся в судебное заседание, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что решение не подлежит отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между ООО СХП "Корни" (продавец) и Журавлевым А.В. (покупатель) заключен договор от 13.02.2014 купли продажи 1/2 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 71:05:010301:1370, общей площадью 384 300 кв. м, расположенный по адресу: Тульская область, Веневский район, в 3820 м юго-западнее д. Сетка, ул. Новая, д. 14.
Земельный участок согласно пункту 1.2 договора расположен на землях сельскохозяйственного назначения и предоставлен для ведения сельскохозяйственного производства.
Аналогичный договор купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на вышеуказанный земельный участок заключен 13.02.2014 между ООО СХП "Корни" (продавец) и Журавлевой Н.Ю. (покупатель).
Договоры прошли государственную регистрацию 07.03.2014, им присвоены номера регистрации 71-71-05/002/2014-359, 71-71-05/002/2014-360, соответственно.
По договору от 13.02.2014 Журавлевой Н.Ю. 1/2 доли в праве собственности на спорный земельный участок продана обществу с ограниченной ответственностью "Аспект".
Указанный договор также зарегистрирован в установленном порядке 12.05.2014, номер регистрации 71-71-05/009/2014-270.
Заявляя о незаконности договора купли-продажи, заключенного между ООО СХП "Корни" и Журавлевым А.В. (пункт 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), указывая на то, что продавцом при его заключении в нарушении пункта 1 статьи 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и пункта 1 статьи 7 Закона Тульской области от 07.06.2004 N 452-ЗТО "Об особенностях оборота земель сельскохозяйственного назначения в Тульской области" в письменной форме о намерении продать земельный участок не было извещено правительство Тульской области, имеющее преимущественное право покупки земельного участка, Министерство имущественных и земельных отношений Тульской области обратилось в арбитражный суд с соответствующими требованиями.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1).
При этом, как предусмотрено пунктом 2 указанной нормы права, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Земельный кодекс Российской Федерации (далее - ЗК РФ) устанавливает приоритетное регулирование нормами земельного законодательства имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними, указывая, что гражданское законодательство применяется, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3 ЗК РФ).
В соответствии с частью 6 статьи 27 ЗК РФ оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения регулируются Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (статья 1).
Согласно пункту 1 статьи 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.
Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна (пункт 4 статьи 8 названного Закона).
Порядок извещения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации о намерении продать земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения установлен п. 2, 3 ст. 8 Федерального закона, и представляет собой направление письменного извещения с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Продавец вправе продать в течение года земельный участок третьему лицу по цене, не ниже указанной в извещении, в случае, если субъект Российской Федерации откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения.
Аналогичная норма содержится в статье 7 Закона Тульской области от 07.06.2004 N 452-ЗТО "Об особенностях оборота земель сельскохозяйственного назначения в Тульской области", согласно которой при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения Тульская область имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.
Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме правительство Тульской области о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.
Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.
В случае, если Тульская область откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.
При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным данной статьей.
Как следует из материалов дела и установлено судом, что при продаже ООО СХП "Корни" Журавлеву А.В. 1/2 доли в праве собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения правительство Тульской области извещено не было.
В апелляционной жалобе заявитель указывает, что выводы суда об отчуждении в один день целого участка Журавлеву А.В. и Журавлевой Н.Ю. не соответствуют обстоятельствам дела. Указанный довод жалобы не принимается судом во внимание на основании следующего.
Давая оценку приобщенным к делу доказательствам, суд сделал обоснованный вывод о том, что на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи ООО СХП "Корни" имело в собственности земельный участок, а не долю в праве собственности. Права долевой собственности на этот участок не существовало.
В результате заключения 13.02.2014 двух договоров купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на земельный участок ООО СХП "Корни" единовременно произвело отчуждение целого земельного участка Журавлеву А.В. и Журавлевой Н.Ю., проживающих по одному адресу.
Изложенное свидетельствует о реализации продавцом всего земельного участка как объекта гражданских прав в нарушение преимущественного права Тульской области на его приобретение.
Апелляционный суд также отклоняет довод жалобы о том, что истец при рассмотрении дела ни разу не выразил намерение приобрести спорный земельный участок в собственность. Данное утверждение истца не соответствует действительности, поскольку истец, имеющий преимущественное право покупки спорного земельного участка, обозначил свой интерес в рамках заявленных требований.
Довод заявителя жалобы о том, при рассмотрении данного дела суд должен был руководствоваться исключительно нормами Гражданского кодекса Российской Федерации и, что Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в данном случае не применим, не принимается судом во внимание в силу следующего.
Земельный кодекс Российской Федерации устанавливает приоритетное регулирование нормами земельного законодательства имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними, указывая, что гражданское законодательство применяется, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3 ЗК РФ).
Поскольку в настоящем деле предметом рассмотрения является законность оборота земель сельскохозяйственного назначения, то в данном случае в силу части 6 статьи 27 ЗК РФ суд первой инстанции правомерно применил Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", который регулирует, в частности, условия отчуждения таких земель с учетом их правового статуса как объекта купли-продажи.
Кроме того, правовой режим земель сельскохозяйственного назначения имеет свои особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на собственника земельного участка обязанности в случае принятия им решения о продаже, соблюдая преимущественное право субъекта Российской Федерации покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации о намерении продать земельный участок (ст. 8 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").
Вместе с тем, как было отмечено выше, при продаже ООО СХП "Корни" Журавлеву А.В, 1/2 доли в праве на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации - Тульская область извещен не был.
Таким образом, вывод апеллянта о том, что был применен закон, не подлежащий применению, отклоняется апелляционным судом как несостоятельный.
В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
С учетом изложенного договор купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием для ведения сельскохозяйственного производства с кадастровым номером 71:05:010301:1370, заключенный 13.02.2014 между ООО СХП "Корни" и Журавлевым А.В., в силу пункта 4 статьи 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ является ничтожным.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Оплата стоимости 1/2 доли в праве собственности на земельный участок, установленная в пункте 3.1 договора в размере 32 000 руб., произведена предпринимателем, о чем свидетельствует пункт 3.2 договора, согласно которому покупатель произвел оплату продавцу в полном объеме до заключения договора. Факт передачи земельного участка подтверждается пунктом 7.2 договора, из которого следует, что договор одновременно является и актом приема-передачи земельного участка.
С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что оспариваемая сделка заключена сторонами с нарушением требований закона, в связи с этим является ничтожной по основаниям, предусмотренным статьей 168 ГК РФ и пунктом 4 статьи 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Следовательно, заявленные требования о признании договора купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием для ведения сельскохозяйственного производства с 7 кадастровым номером 71:05:010301:1370, общей площадью 384 300 кв. м, расположенный по адресу: Тульская область, Веневский район в 3 820 м юго-западнее д. Сетка, ул. Новая, 14, заключенного 13.02.2014 между обществом с ограниченной ответственностью Сельскохозяйственное предприятие "Корни" и Журавлевым Андреем Владимировичем, недействительным и применении последствий недействительности путем возвращения сторон в первоначальное положение (двусторонняя реституция) в силу положений статьи 167 ГК РФ правомерно удовлетворены судом первой инстанции.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, не подтверждают неправильное применение судом норм материального и процессуального права, в связи с этим не могут служить основанием для отмены судебного акта.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Тульской области от 25.12.2014 по делу N А68-10505/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
О.Г.ТУЧКОВА
Судьи
Ю.А.ВОЛКОВА
Е.Н.ТИМАШКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)