Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16.12.2014.
Полный текст постановления изготовлен 18.12.2014.
Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Голубевой О.Н.,
судей Бабаева С.В., Кислицына Е.Г.,
при участии представителя
от истца: Пипуныровой С.Л. (по доверенности от 28.12.2013)
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца -
Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова
на решение Арбитражного суда Кировской области от 21.03.2014,
принятое судьей Едоминой С.А., и
на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 24.07.2014,
принятое судьями Пуртовой Т.Е., Гуреевой О.А., Кобелевой О.П.,
по делу N А28-10733/2013
по иску Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова (ИНН: 4348010693, ОГРН: 1034316546978)
к обществу с ограниченной ответственностью "Вятинвест"
(ИНН: 4345125738, ОГРН: 1064345013700),
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управление Федеральной службы государственной регистрации,
кадастра и картографии по Кировской области
(ИНН: 4345093420, ОГРН: 1044316880453),
об освобождении земельного участка
и
Департамент муниципальной собственности администрации города Кирова (далее - Департамент, ранее именовался Управление (Комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова) обратился в Арбитражный суд Кировской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Вятинвест" (далее - Общество) об обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 43:40:000571:61 площадью 4205 квадратных метров, расположенный по адресу: г. Киров, ул. Луначарского, д. 13, и передать его по акту приема-передачи свободным от прав третьих лиц, от любых строений и иных предметов и материалов в течение семи дней с момента вступления решения суда в законную силу.
Исковые требования основаны на статьях 42, 46 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и статьях 309, 450, 452, 615, 619 и 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и мотивированы неправомерными действиями ответчика, выразившимися в пользовании земельным участком, находящимся в муниципальной собственности, после окончания срока действия договора аренды.
Арбитражный суд Кировской области решением от 21.03.2014, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 24.07.2014, отказал в удовлетворении иска, поскольку пришел к выводу, что получение ответчиком разрешения на строительство подтверждает согласие собственника земельного участка на строительство объекта, следовательно, такие действия сторон свидетельствуют об их намерении продлить действие договора аренды после окончания установленного в нем срока действия.
Не согласившись с принятыми судебными актами, Департамент обратился в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение суда и постановление апелляционной инстанции в связи с нарушением норм материального права.
По мнению заявителя, принятое решение основано на неверном толковании закона: арендодатель заблаговременно возразил против продления договора аренды, что исключает возобновление договора на тех же условиях на неопределенный срок; выдача разрешения на строительство объекта не является волеизъявлением арендодателя на продление договора аренды на неопределенный срок; Общество не выполнило обязанность по освоению и использованию земельного участка в установленный договором срок.
В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы кассационной жалобы.
Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, явку представителя в судебное заседание не обеспечил, направил отзыв на жалобу и ходатайство о рассмотрении жалобы без участия представителя. В силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие ответчика.
Законность решения Арбитражного суда Кировской области от 21.03.2014 и постановления Второго арбитражного апелляционного суда от 24.07.2014 проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 АПК РФ.
Изучив материалы дела и заслушав представителя заявителя, окружной суд счел необходимым полностью отменить принятые по делу решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
Как видно из документов и установил суд, на основании постановления главы администрации города Кирова от 10.10.2008 N 4021-п Управление (Комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 01.12.2008 N 57083, в соответствии с пунктами 1.1, 1.2 и 1.3 которого арендодатель передал арендатору в аренду по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 43:40:000571:61 (У0571-028) площадью 4205 квадратных метров, расположенный по адресу: г. Киров, ул. Луначарского, д. 13, для размещения здания технического центра с гостиницей и кафе (строительство).
Согласно пункту 1.4 договора нормативный срок строительства составляет 21 месяц; срок действия договора определен с 01.11.2008 по 31.10.2012 (пункт 4.1 договора); в пункте 3.2.14 стороны предусмотрели обязанность арендатора освоить земельный участок в течение одного года с момента выхода постановления главы администрации города Кирова от 10.10.2008 N 4021-П. Государственная регистрация договора аренды произведена 28.01.2009 за номером 43-43-01/025/2009-035.
В письме от 16.04.2012 Управление (Комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова сообщило Обществу (получено 24.04.2012) об отказе в продлении спорного договора аренды земельного участка в связи с длительным его неосвоением и отсутствием разрешения на строительство. Повторно 01.10.2012 Управление (Комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова известило Общество (получено 08.10.2012) об отказе в продлении договора аренды земельного участка и наличии у него обязанности освободить спорный земельный участок 01.11.2012 в связи с длительным его неосвоением.
Администрация муниципального образования "Город Киров" выдала 10.10.2012 Обществу разрешение N RU43306000-310 на строительство объекта капитального строительства: здание технического центра с гостиницей и кафе, расположенного по адресу: г. Киров, ул. Луначарского, 13 (кадастровый номер земельного участка 43:40:000571:61), срок действия разрешения установлен до 01.11.2013.
Получив разрешение на строительство объекта капитального строительства, Общество 12.10.2012 обратилось к арендодателю с заявлением о продлении спорного договора аренды земельного участка. В письме от 30.10.2012 N 12196-01-05 Департамент сообщил Обществу об отказе в продлении спорного договора аренды земельного участка по причине длительного его неосвоения.
На основании письма Департамента от 01.11.2012 N 12322-01-05 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области (далее - Росреестр) прекратило регистрацию права аренды по спорному договору аренды земельного участка (регистрационный N 43-43-01/025/2009-035 от 28.01.2009), о чем уведомило Департамент в письме от 06.12.2012 N 14/2000/2012-4130.
В связи с получением уведомления об отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запрашиваемых сведений администрацией города Кирова издано распоряжение от 08.07.2013 N 1885-зр "О прекращении действия разрешения на строительство от 10.10.2012 N RU43306000-310".
Сославшись на то, что истек срок действия договора аренды земельного участка от 01.12.2008, а ответчик не исполнил обязанности по возврату земельного участка, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (часть 1 статьи 615 ГК РФ).
Согласно статье 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).
В силу части 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).
Как установлено судами, в материалах дела имеются письма арендодателя, в соответствии с которыми он (арендодатель) в период действия договора аренды земельного участка сообщил арендатору об отсутствии намерения в продлении договора аренды на новый срок и о прекращении договора в связи с истечением срока его действия.
Указанное не противоречит условиям заключенного договора и требованиям пункта 3 статьи 425 ГК РФ.
В пункте 3 статьи 22 ЗК РФ указано, что по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.
По условиям договора аренды земельный участок предоставлялся для строительства здания техцентра с гостиницей и кафе.
Как установлено судами и соответствует имеющимся в материалах дела доказательствам, в период действия договора Общество не приступило к строительству объекта, разрешение на строительство выдано ответчику только 10.10.2012, то есть за двадцать дней до истечения срока действия договора аренды. Ответчик не представил доказательств, свидетельствующих о том, что арендодателем создавались какие-либо препятствия арендатору для надлежащего пользования земельным участком и достижения договорных целей.
Спорный земельный участок предоставлен в аренду Обществу с 01.11.2008 по 31.10.2012. Арендодатель в письмах от 16.04.2012, 01.10.2012 и 30.10.2012 выразил свою волю на прекращение договора аренды по окончании установленного в нем срока, следовательно, срок действия договора истек 31.10.2012.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды. В силу положений статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
По смыслу приведенных положений обоснованность отказа в продлении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.
Представленные в дело доказательства свидетельствуют о ненадлежащем исполнении Обществом обязанности по использованию арендованного земельного участка, обеспечивающем возведение объекта строительства в сроки, установленные договором аренды и предусмотренные законом. Технический паспорт на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Киров, ул. Луначарского, 13, на земельном участке с кадастровым номером 43:40:000571:61, содержащий информацию о готовности объекта строительства два процента, не свидетельствует о том, что Общество достигло бы цели договора (возведение техцентра) в период его действия. Таким образом, доказательства, имеющиеся в деле, свидетельствуют о несоответствии выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
Технический паспорт на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Киров, ул. Луначарского, 13, на земельном участке с кадастровым номером 43:40:000571:61, содержащий информацию о готовности объекта строительства два процента, не свидетельствует о том, что Общество достигло бы цели договора (возведение техцентра) в период его действия.
Суд кассационной инстанции счел неправомерным вывод судов обеих инстанций о продолжении действия договора аренды на основании статьи 621 ГК РФ.
Обстоятельства, что договор не содержит условия о прекращении обязательств после окончания срока его действия и стороны не подписывали соглашения о расторжении указанного договора, не свидетельствуют о продлении договора на неопределенный срок, поскольку это противоречит положениям статьи 610 ГК РФ, предусматривающей, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. Судебным разбирательством установлено, что арендодатель в период действия договора аренды предупредил арендатора об отсутствии намерений продлять срок его действия в связи с неисполнением Обществом обязательств по освоению земельного участка и строительству объекта в установленный в договоре срок. Волеизъявление арендодателя на продолжение арендных отношений, о котором речь идет в статье 621 ГК РФ, в спорных отношениях отсутствовало.
Таким образом, в рассмотренном случае аренда земельного участка прекращена в связи с истечением срока действия договора.
Вывод суда первой инстанции о том, что получение Обществом разрешения на строительство капитального объекта свидетельствует о волеизъявлении сторон на продолжение действия договора, основан на неправильном толковании норм права.
Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации (пункт 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Порядок выдачи разрешения и отказ в его выдаче регулируется нормами Градостроительного кодекса Российской Федерации. К градостроительным отношениям применяется земельное, лесное, водное законодательство, законодательство об особо охраняемых природных территориях, об охране окружающей среды, об охране объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, иное законодательство Российской Федерации, если данные отношения не урегулированы законодательством о градостроительной деятельности (часть 3 статьи 4 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Спорные отношения возникли из договора аренды земельного участка, данные правоотношения регулируются нормами земельного законодательства и гражданского законодательства, поэтому выдача органом местного самоуправления разрешения на строительство не может свидетельствовать о волеизъявлении арендодателя на продление арендных отношений по пользованию земельным участком.
Предусмотренных законом оснований для понуждения Департамента к продлению действия договора аренды не имеется.
В части 1 статьи 622 ГК РФ предусмотрена обязанность арендатора при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.
С учетом установленных обстоятельств (Департамент уведомил Общество об отказе от продолжения арендных отношений по истечении срока его действия, арендатор использовал земельный участок ненадлежащим образом и в добровольном порядке не вернул его, продолжая пользоваться им без законных оснований) суд кассационной инстанции пришел к выводу об обоснованности исковых требований.
Основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 288 АПК РФ).
Не передавая дело на новое рассмотрение, суд округа счел необходимым принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований Департамента в полном объеме.
Вопрос о взыскании государственной пошлины по апелляционной и кассационной жалобам не рассматривался, поскольку на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Департамент освобожден от уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, частью 1 и пунктом 3 части 2 статьи 288 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа
решение Арбитражного суда Кировской области от 21.03.2014 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 24.07.2014 по делу N А28-10733/2013 отменить полностью; принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова (ИНН: 4348010693, ОГРН: 1034316546978): обязать общество с ограниченной ответственностью "Вятинвест" (ИНН: 4345125738, ОГРН: 1064345013700) освободить земельный участок с кадастровым номером 43:40:000571:61, площадью 4205 квадратных метров, расположенный по адресу: г. Киров, ул. Луначарского, 13, и передать его Департаменту муниципальной собственности администрации города Кирова по акту приема-передачи свободным от прав третьих лиц, от любых строений и иных предметов и материалов в течение семи дней с момента вынесения постановления суда кассационной инстанции.
Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА ОТ 18.12.2014 N Ф01-4810/2014 ПО ДЕЛУ N А28-10733/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 декабря 2014 г. по делу N А28-10733/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 16.12.2014.
Полный текст постановления изготовлен 18.12.2014.
Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Голубевой О.Н.,
судей Бабаева С.В., Кислицына Е.Г.,
при участии представителя
от истца: Пипуныровой С.Л. (по доверенности от 28.12.2013)
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца -
Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова
на решение Арбитражного суда Кировской области от 21.03.2014,
принятое судьей Едоминой С.А., и
на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 24.07.2014,
принятое судьями Пуртовой Т.Е., Гуреевой О.А., Кобелевой О.П.,
по делу N А28-10733/2013
по иску Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова (ИНН: 4348010693, ОГРН: 1034316546978)
к обществу с ограниченной ответственностью "Вятинвест"
(ИНН: 4345125738, ОГРН: 1064345013700),
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управление Федеральной службы государственной регистрации,
кадастра и картографии по Кировской области
(ИНН: 4345093420, ОГРН: 1044316880453),
об освобождении земельного участка
и
установил:
Департамент муниципальной собственности администрации города Кирова (далее - Департамент, ранее именовался Управление (Комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова) обратился в Арбитражный суд Кировской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Вятинвест" (далее - Общество) об обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 43:40:000571:61 площадью 4205 квадратных метров, расположенный по адресу: г. Киров, ул. Луначарского, д. 13, и передать его по акту приема-передачи свободным от прав третьих лиц, от любых строений и иных предметов и материалов в течение семи дней с момента вступления решения суда в законную силу.
Исковые требования основаны на статьях 42, 46 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и статьях 309, 450, 452, 615, 619 и 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и мотивированы неправомерными действиями ответчика, выразившимися в пользовании земельным участком, находящимся в муниципальной собственности, после окончания срока действия договора аренды.
Арбитражный суд Кировской области решением от 21.03.2014, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 24.07.2014, отказал в удовлетворении иска, поскольку пришел к выводу, что получение ответчиком разрешения на строительство подтверждает согласие собственника земельного участка на строительство объекта, следовательно, такие действия сторон свидетельствуют об их намерении продлить действие договора аренды после окончания установленного в нем срока действия.
Не согласившись с принятыми судебными актами, Департамент обратился в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение суда и постановление апелляционной инстанции в связи с нарушением норм материального права.
По мнению заявителя, принятое решение основано на неверном толковании закона: арендодатель заблаговременно возразил против продления договора аренды, что исключает возобновление договора на тех же условиях на неопределенный срок; выдача разрешения на строительство объекта не является волеизъявлением арендодателя на продление договора аренды на неопределенный срок; Общество не выполнило обязанность по освоению и использованию земельного участка в установленный договором срок.
В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы кассационной жалобы.
Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, явку представителя в судебное заседание не обеспечил, направил отзыв на жалобу и ходатайство о рассмотрении жалобы без участия представителя. В силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие ответчика.
Законность решения Арбитражного суда Кировской области от 21.03.2014 и постановления Второго арбитражного апелляционного суда от 24.07.2014 проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 АПК РФ.
Изучив материалы дела и заслушав представителя заявителя, окружной суд счел необходимым полностью отменить принятые по делу решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
Как видно из документов и установил суд, на основании постановления главы администрации города Кирова от 10.10.2008 N 4021-п Управление (Комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 01.12.2008 N 57083, в соответствии с пунктами 1.1, 1.2 и 1.3 которого арендодатель передал арендатору в аренду по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 43:40:000571:61 (У0571-028) площадью 4205 квадратных метров, расположенный по адресу: г. Киров, ул. Луначарского, д. 13, для размещения здания технического центра с гостиницей и кафе (строительство).
Согласно пункту 1.4 договора нормативный срок строительства составляет 21 месяц; срок действия договора определен с 01.11.2008 по 31.10.2012 (пункт 4.1 договора); в пункте 3.2.14 стороны предусмотрели обязанность арендатора освоить земельный участок в течение одного года с момента выхода постановления главы администрации города Кирова от 10.10.2008 N 4021-П. Государственная регистрация договора аренды произведена 28.01.2009 за номером 43-43-01/025/2009-035.
В письме от 16.04.2012 Управление (Комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова сообщило Обществу (получено 24.04.2012) об отказе в продлении спорного договора аренды земельного участка в связи с длительным его неосвоением и отсутствием разрешения на строительство. Повторно 01.10.2012 Управление (Комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова известило Общество (получено 08.10.2012) об отказе в продлении договора аренды земельного участка и наличии у него обязанности освободить спорный земельный участок 01.11.2012 в связи с длительным его неосвоением.
Администрация муниципального образования "Город Киров" выдала 10.10.2012 Обществу разрешение N RU43306000-310 на строительство объекта капитального строительства: здание технического центра с гостиницей и кафе, расположенного по адресу: г. Киров, ул. Луначарского, 13 (кадастровый номер земельного участка 43:40:000571:61), срок действия разрешения установлен до 01.11.2013.
Получив разрешение на строительство объекта капитального строительства, Общество 12.10.2012 обратилось к арендодателю с заявлением о продлении спорного договора аренды земельного участка. В письме от 30.10.2012 N 12196-01-05 Департамент сообщил Обществу об отказе в продлении спорного договора аренды земельного участка по причине длительного его неосвоения.
На основании письма Департамента от 01.11.2012 N 12322-01-05 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области (далее - Росреестр) прекратило регистрацию права аренды по спорному договору аренды земельного участка (регистрационный N 43-43-01/025/2009-035 от 28.01.2009), о чем уведомило Департамент в письме от 06.12.2012 N 14/2000/2012-4130.
В связи с получением уведомления об отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запрашиваемых сведений администрацией города Кирова издано распоряжение от 08.07.2013 N 1885-зр "О прекращении действия разрешения на строительство от 10.10.2012 N RU43306000-310".
Сославшись на то, что истек срок действия договора аренды земельного участка от 01.12.2008, а ответчик не исполнил обязанности по возврату земельного участка, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (часть 1 статьи 615 ГК РФ).
Согласно статье 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).
В силу части 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).
Как установлено судами, в материалах дела имеются письма арендодателя, в соответствии с которыми он (арендодатель) в период действия договора аренды земельного участка сообщил арендатору об отсутствии намерения в продлении договора аренды на новый срок и о прекращении договора в связи с истечением срока его действия.
Указанное не противоречит условиям заключенного договора и требованиям пункта 3 статьи 425 ГК РФ.
В пункте 3 статьи 22 ЗК РФ указано, что по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.
По условиям договора аренды земельный участок предоставлялся для строительства здания техцентра с гостиницей и кафе.
Как установлено судами и соответствует имеющимся в материалах дела доказательствам, в период действия договора Общество не приступило к строительству объекта, разрешение на строительство выдано ответчику только 10.10.2012, то есть за двадцать дней до истечения срока действия договора аренды. Ответчик не представил доказательств, свидетельствующих о том, что арендодателем создавались какие-либо препятствия арендатору для надлежащего пользования земельным участком и достижения договорных целей.
Спорный земельный участок предоставлен в аренду Обществу с 01.11.2008 по 31.10.2012. Арендодатель в письмах от 16.04.2012, 01.10.2012 и 30.10.2012 выразил свою волю на прекращение договора аренды по окончании установленного в нем срока, следовательно, срок действия договора истек 31.10.2012.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды. В силу положений статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
По смыслу приведенных положений обоснованность отказа в продлении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.
Представленные в дело доказательства свидетельствуют о ненадлежащем исполнении Обществом обязанности по использованию арендованного земельного участка, обеспечивающем возведение объекта строительства в сроки, установленные договором аренды и предусмотренные законом. Технический паспорт на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Киров, ул. Луначарского, 13, на земельном участке с кадастровым номером 43:40:000571:61, содержащий информацию о готовности объекта строительства два процента, не свидетельствует о том, что Общество достигло бы цели договора (возведение техцентра) в период его действия. Таким образом, доказательства, имеющиеся в деле, свидетельствуют о несоответствии выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
Технический паспорт на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Киров, ул. Луначарского, 13, на земельном участке с кадастровым номером 43:40:000571:61, содержащий информацию о готовности объекта строительства два процента, не свидетельствует о том, что Общество достигло бы цели договора (возведение техцентра) в период его действия.
Суд кассационной инстанции счел неправомерным вывод судов обеих инстанций о продолжении действия договора аренды на основании статьи 621 ГК РФ.
Обстоятельства, что договор не содержит условия о прекращении обязательств после окончания срока его действия и стороны не подписывали соглашения о расторжении указанного договора, не свидетельствуют о продлении договора на неопределенный срок, поскольку это противоречит положениям статьи 610 ГК РФ, предусматривающей, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. Судебным разбирательством установлено, что арендодатель в период действия договора аренды предупредил арендатора об отсутствии намерений продлять срок его действия в связи с неисполнением Обществом обязательств по освоению земельного участка и строительству объекта в установленный в договоре срок. Волеизъявление арендодателя на продолжение арендных отношений, о котором речь идет в статье 621 ГК РФ, в спорных отношениях отсутствовало.
Таким образом, в рассмотренном случае аренда земельного участка прекращена в связи с истечением срока действия договора.
Вывод суда первой инстанции о том, что получение Обществом разрешения на строительство капитального объекта свидетельствует о волеизъявлении сторон на продолжение действия договора, основан на неправильном толковании норм права.
Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации (пункт 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Порядок выдачи разрешения и отказ в его выдаче регулируется нормами Градостроительного кодекса Российской Федерации. К градостроительным отношениям применяется земельное, лесное, водное законодательство, законодательство об особо охраняемых природных территориях, об охране окружающей среды, об охране объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, иное законодательство Российской Федерации, если данные отношения не урегулированы законодательством о градостроительной деятельности (часть 3 статьи 4 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Спорные отношения возникли из договора аренды земельного участка, данные правоотношения регулируются нормами земельного законодательства и гражданского законодательства, поэтому выдача органом местного самоуправления разрешения на строительство не может свидетельствовать о волеизъявлении арендодателя на продление арендных отношений по пользованию земельным участком.
Предусмотренных законом оснований для понуждения Департамента к продлению действия договора аренды не имеется.
В части 1 статьи 622 ГК РФ предусмотрена обязанность арендатора при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.
С учетом установленных обстоятельств (Департамент уведомил Общество об отказе от продолжения арендных отношений по истечении срока его действия, арендатор использовал земельный участок ненадлежащим образом и в добровольном порядке не вернул его, продолжая пользоваться им без законных оснований) суд кассационной инстанции пришел к выводу об обоснованности исковых требований.
Основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 288 АПК РФ).
Не передавая дело на новое рассмотрение, суд округа счел необходимым принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований Департамента в полном объеме.
Вопрос о взыскании государственной пошлины по апелляционной и кассационной жалобам не рассматривался, поскольку на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Департамент освобожден от уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, частью 1 и пунктом 3 части 2 статьи 288 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Кировской области от 21.03.2014 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 24.07.2014 по делу N А28-10733/2013 отменить полностью; принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова (ИНН: 4348010693, ОГРН: 1034316546978): обязать общество с ограниченной ответственностью "Вятинвест" (ИНН: 4345125738, ОГРН: 1064345013700) освободить земельный участок с кадастровым номером 43:40:000571:61, площадью 4205 квадратных метров, расположенный по адресу: г. Киров, ул. Луначарского, 13, и передать его Департаменту муниципальной собственности администрации города Кирова по акту приема-передачи свободным от прав третьих лиц, от любых строений и иных предметов и материалов в течение семи дней с момента вынесения постановления суда кассационной инстанции.
Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
О.Н.ГОЛУБЕВА
О.Н.ГОЛУБЕВА
Судьи
С.В.БАБАЕВ
Е.Г.КИСЛИЦЫН
С.В.БАБАЕВ
Е.Г.КИСЛИЦЫН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)